1、吴洪樾 05212103 概念概念简介简介 发展现状发展现状 主要问题主要问题 前景预测前景预测 概念概念简介简介 房地产投资信托 Real Estate Investment Trusts 集合不特定的投资者，将资金集中起来，建立 某种专门进行房地产投资管理的基金或机构， 进行房地产投资和经营管理，并共同分享房地 产投资收益的一种信托方式。 储蓄性 合作性 信托性 运行模式： 作用及优点： 代人理财90%收益用于分红 资金融通房地产融资方式多元化 提供 REITs 相关服务专业信托机构负责投资管理 规避和分散风险抵御通胀影响，相关度低 分类： 组织形式特点：公司型和契约型 交易方式是否可赎回
2、：封闭式和开放式 资金募集与流通方式：私募和公募 赢利模式（投资类型）：权益型、抵押型和混合型 发展现状发展现状 房地产市场现状： 房地产市场不稳定 融资方式局限 民间大量闲置资金 国内贷款 17% 利用外资 1% 外商直接投资 1% 自筹资金 36% 其他资金来源 45% 2004-2012房地产开发企业资金来源房地产开发企业资金来源 国内贷款 56% 利用外资 1% 外商直接投资 1% 自筹资金 11% 其他资金来源 31% 2004-2012实际资金来源比例图实际资金来源比例图 实际上： 企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款 其他资金来源中30%的资金来自银行贷款 0.52 0.53
3、0.54 0.55 0.56 0.57 0.58 0.59 201220112010200920082007200620052004 银行贷款占资金总额比例银行贷款占资金总额比例 银行贷款占资金总额比例 房地产集合资金信托计划： 2003年12月9日 法国欧尚超市集团法国欧尚天津第一店资金信托计划 大陆首支真正意义上的房地产信托计划 房地产信托计划发展放缓 中国信托业协会的最新数据： 2014年第三季度房地产信托的规模为1.27万亿元 占比为10.38%，已环比下降了0.34个百分点 境外REITs进入大陆市场 大陆REITs在境外上市： 2005年12月21日 越秀房地产信托基金在香港上市
4、越秀REITs的上市资产都是大陆物业 号称大陆首支REITs产品 2014.4.25中国首单REITs发行 中信证券中信启航专项资产管理计划 期限为3-5年 投资标的为北京中信证券大厦及深圳中信证券大厦 优先级为低风险的投资人，500万元起购 次级为中高风险偏好的投资者，3000万元起购 优先级预期收益率5.5%-7% 次级预期收益率在12%-42% 产品总规模52.1亿元，优先级和次级按73比例发行 主要问题主要问题 法律问题 房地产产权问题 税收问题 信息披露和信用制度建设问题 市场发展现状问题 现有的一法两规： 信托法 信托公司管理办法 信托公司集合资金信托计划管理办法 法律问题 无法真
5、正规范REITs的运行和风险管理等问题 证券法 证券仅限于股票、债券和国务院依法认定的其他证券 REITs受益凭由于缺乏设立依据而不能被认可为证券 影响了 REITs的流通性,阻碍了其上市交易 房地产产权问题 现行法律： 土地管理法、城市房地产管理法、土地管理法实施 条例、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、城 市房屋转让管理办法以及城市房屋权属登记管理办法 l现行法律对房地产产权转让的一些规定过于模糊 l在产权登记方面现行的登记程序过于复杂 l房地产产权流转的诸多限制 REITs结构中不动产证券化的障碍 税收问题：税收费用过高，影响收益 信息披露和信用制度建设问题 l不规范的操作 l会计制
6、度不透明 l信息披露不及时且信息披露内容较少 REITs需要建立完善的信息披露制度 l基金管理公司可能利用信息不对称在经营管理过程中损 害基金持有人的合法权益 信用制度建设仍需要完善，建立健全的激励和约束机制 市场发展现状问题 l金融市场不成熟，投资渠道狭窄 l房地产市场不稳定 l房地产开发企业抗风险能力低 l专业人才的缺乏 l地产经营模式改变困难：一次性销售商业运营 影响REITs的发展和运行 前景预测前景预测 中国将是全世界 REITs 市场中最重要的部分之一 房地产证券化势在必行 投资主体已初具规模 政府积极推进REITs建设 2014年9月底 中国人民银行、中国银监会发布 关于进一步做好住房金融服务工作的通知 明确提出积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点 改革之路崎岖难行 适合中国的REITs模式 发起人：金融机构与房地产企业联合发起 募集方式：公募与私募相结合、以公募为主 基金类型：封闭式 组织形式：契约型 投资方向：权益型 管理方式：外部顾问 在现有房地产信托计划基础上进行发展，适应目前市场现状
