肖雅 REITs在我国的发展现状及前景预测.pptx

1、REITs在我国发展现状 报告人：肖雅 学号： 05212110 前景预测研究 及 REITs定义及分类 REITs在我国的发展现状 适合中国REITs的发展方向 REITs定义及分类 1 REITs (Real Estate Investment Trusts) 房地产投资信托基金 是通过发行受益凭证等有价证券,将投资者的不等额出资汇集成一定规 模的信托资产,交由专门的投资管理机构加以管理,获得收益，由基金 券持有人按出资比例分享,并共担风险的一种金融投资工具。 与其他金融产品的区别： 债券：REITs的风险和收益都高于债券,债券的本质是债权,因此不参与公司的任何决策, 而REITs的持有人

2、会有一定的决策权。 股票：REITs和股票相比具有高收益、低风险的特征,并且收益率与其他产品的收益率关 联不强 房地产上市公司：REITs设立条件中有关于投资范围的规定，要求收入中相当高的比率 分配给持有人，立法对REITs的负债比例有专门规定 1、定义 投资回报率 美国（截至2013年第一季度） REITs指数累计收益：354.36% 标普房地产开发商指数的累计收益：156.88% 澳大利亚（截至到2013年） REITs长期收益率：10.49% 直接投资房地产：10.2% 股票：8.31% 其他债券：6.68% REITs定义及分类 1 按组织结构分：契约型、公司型、有限合伙型 2、分类：

3、 REITs定义及分类 1 2、分类 按投资性质的差异：权益型 、抵押和混合型按投资人是否可赎回：封闭式、开放式 权益型权益型抵押型抵押型混合型混合型 主要投资方面主要投资方面房地产项目 发放贷款 不动产款及其 抵押权利凭证 的买卖 兼顾两者 利润来源利润来源 租金和房地产 的增值 手续费和贷款 利息 是否拥有物业是否拥有物业 所有权所有权 是否 封闭式封闭式开放式开放式 是否可赎回是否可赎回否，资本规模不变可以，资本规模可变 买卖费用买卖费用较高低 买卖价格买卖价格 基于净资产价值和市 场供求波动 直接反映了其净资产价 值 投资者投资者 机构投资者和普通投 资者 主要是机构投资者 管理难度管

4、理难度管理难度不大管理难度较大 适应的市场适应的市场 规模、开放程度较低 的市场 规模较大、开放程度较 高的市场 按资金的来源方式：公募和私募 2 REITs在我国的发展现状 1、REITs在我国发展的可行性和必要性 可行性： （1）拥有众多潜在的投资者 （2）有相关法律政策的支持 （3）相关中介机构在逐步发展 必要性： （1）拓宽房地产业的融资渠道 （2）分散我国银行业的风险 （3）增加资本市场的投资品种 0.00 50000.00 100000.00 150000.00 200000.00 250000.00 300000.00 350000.00 400000.00 450000.00

5、500000.00 2002200420062008201020122014 城乡居民人民币储蓄存款年底余额（亿 元） 数据来源：国家统计局 生效时间生效时间发行部门发行部门政策名称政策名称 2003年年6月月中 国 人 民 银 行 关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 2004年年10月月银监会信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法 （征求意见稿） 2006年年8月月银监会关于进一步加强房地产信贷管理的通知54号 文 2008年年3月月银监会信托公司房地产投资信托业务管理办法（草 案）征 求意见稿 2008年年12月月国务院“金融国九条” 国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若 干意 见

6、即“金融国三十条” 2009年年3月月中 国 人 民 银 行与银监会 关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平 稳较快发展的指导意见 2009年年8月月中 国 人 民 银 行 房地产集合投资信托业务试点管理办法 2010年年2月月中 国 人 民 银 行 银行间债券市场房地产信托受益权发行管理办 法 2013年年2月月国务院关于继续做好房地产市场调控工作的通知即 “国五 条” 2014年年5月月证监会关于进一步推进证券经营机构创新发展的意见 2014年年9月月中 国 人 民 银 行 中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住 房金融服务工作的通知 2 REITs在我国的发展现状 2、我国现有的RE

7、ITs发展模式 （1）房地产集合资金信托计划模式（简称信托计划） 由信托公司担任受托人,按照委托人意愿,为受益人的利益,将两个以上(含两个) 委托人交付的资金进行集中管理、运用或处分的资金信托业务活动。房地产信托 计划是向非特定的投资者发行的信托计划,将最终募集到的巨大资金投入到房地产 业不同的投资项目中,以获得高投资收益。 代表 :法国欧尚天津第一店资金信托计划。 房地产信托计划与REITs的区别 a 投资者所持有的收益凭证并非为等值的受益凭证,实质上它还是一种纸质合同; b 信托计划限制了发起份数不可超过200份,不能在公开市场交易； c 该信托计划只能进行私募方式筹集资金,不可以公募发起

8、。 2 REITs在我国的发展现状 2、我国现有的REITs发展模式 （2）封闭契约型基金模式 由基金管理公司发起和管理，通常是仿效 证券基金的发起模式，投入房地产业。 特点：基金资本规模较小，很难做到投资多元 化 代表：香港领汇房地产投资信托基金 （3）房地产上市公司模式 在国外公开上市的REITs 代表：香港越秀REITs 模式模式优点优点缺点缺点 信托计划模式信托计划模式 1.稳定的收益、较 低的风险 2.以信托关系为法 律基础，投资者 利益得到保护 合同数量要求在200 份以内，流动性受 基金规模的限制 封闭契约型基金模封闭契约型基金模 式式 1.可借鉴的亚洲模 式较多 2.在证券基金

9、被投 资者认可的基础 上发展具有较大 的空间 3.具有税收上的一 些优势 没有会的专门的产 业基金法的保障， 容易引起利益冲突 房地产上市公司模房地产上市公司模 式式 1.以公司法和 证券法为法 律依据 2.可以避免股东和 管理人的利益冲 突 1.具有双重征税的 不利条件 2.面临上市难度大 的问题 三种模式比较 2 REITs在我国的发展现状 3、REITs在我国发展所面临的障碍 l 法律法规不健全 尚未出台房地产投资信托基金的法律法规，只能借鉴信托法、信托投资公司管 理办法、信托投资公司资金信托业务管理暂行办法 l 税收优惠难以获得 在我国现有的税收机制下，是一种双重征税的制度。公司型需缴

10、纳公司营业税、公司 所得税，投资人分配的股息还需要缴纳个人所得税。投资回报率不能使人满意 l 产权不够明细完整 我国的产权不够清晰完整，大多受到土地使用期限和产权保护的制约。很多房地产项 目的产权被分割出售 2 REITs在我国的发展现状 3、REITs在我国发展所面临的障碍 l 基础资产问题 没有高品质的物业，就没有真正低风险的REITs。目前，国内高品质物业并不多见，大 部分物业，一方面硬件条件不足、维护成本过高，另一方面后期运营管理差，导致租 户质量低下或产权分散混乱。 l 信息披露制度不完善 信用体系发展不理想，信托企业没有信用评级，容易出现利益相关者的关联交易，增 加了REITs的道

11、德风险 l 高素质专业人才缺乏 REITs的发展要求人才能熟练地把握实体行业的相关业务又对投行业务非常精通，要求 管理能力和操作能力的绝对优势。 l 上市障碍 目前我国现行证券法规定,证券仅限于股票、债券和国务院依法认定的其他证券 ,REITs受益凭由于缺乏设立依据而不能被认可为证券。 3适合中国REITs的发展方向 美国模式美国模式 亚洲模式亚洲模式 新加坡日本韩国香港 立法角度立法角度税收条例 专项法规集合 投资计划守则 （1999） 专项法规投资信 托法（2000） 专项法规房地 产投资法 （2001） 专项法规房地产 投资信托基金守则 （2003） 组织结构组织结构 公司型与契 约型

12、公司型公司型与契约型公司型契约型 地产区域限制地产区域限制无限制无限制无限制无限制 仅限香港（2005年 修改以后拓宽到全 球） 最低持有年限最低持有年限无无无无两年 资产最低持年限资产最低持年限无无无无两年 对股份持有的限制对股份持有的限制 最大五个股 东不能持有 50%以上的股 份 股东持有5%以 上的股份必须告 知管理人 最大股东不能持有 75%以上的股份 但各股东不能持 有10%以上的股 份 没有专门的限制。 但上市公司必须满 足公司最低流通股 数的要求 房地产投资比例房地产投资比例75%70%75%70%90% 分红比例资产分红比例资产90%90%90%90%90% 最高负债比例最高

13、负债比例无限制总资产的35%无限制 不能通过借贷进 行投资 净资产的35% 税收优惠税收优惠对分红优惠 对分红和交易优 惠 对分红优惠对分红优惠无 1、各地区模式比较 3适合中国REITs的发展方向 美国和亚洲美国和亚洲REITs上市条件比较上市条件比较 美国（美国（NYSE）对于3年以下经营历史的REITs,股东的权益不低于6000万美元 新加坡（新加坡（SGX） 必须经MAX批准，没有专门针对REITs的上市规定，一般参照股票上 市条件 香港（香港（HKRX） 必须经香港证监会批准，已复核主板市场准则中集体投资计划上市 规定要求 日本（日本（TSE） 房地产占总资产比例不低于75%；每手交

14、易的股份所含资产不低于 5000日元；净资产不低于20亿日元；流通股不低于4万股 2、各地区上市比较 3适合中国REITs的发展方向 契约式：更能保障投资者的切身利益，风险相对较小 权益型：目前我国房屋空置率较高，房地产存量与增量失衡，可以同时，满足房屋承租者 和投资者的需求 封闭式：规避市场外部环境的波动，减少了不利因素的影响 公募：相对于私募透明度高、风险低，安全系数高，适合我国广大的中小投资者 投资方向：商业地产（需限定最低持有年限）和保障房 监管方式：人民银行、银监会、证监会和证券交易所等相关部门专门成立监管小组 上市：借鉴亚洲国家允许上市 立法角度立法角度法律结构法律结构 地产区域地

15、产区域 限制限制 最低持有最低持有 年限年限 资产最低持资产最低持 年限年限 对股份持对股份持 有的限制有的限制 房地产投房地产投 资比例资比例 分红比分红比 例资产例资产 最高负债最高负债 比例比例 税收优惠税收优惠 制定专项 法规 信托单位无限制限定年限限定年限 设立专门 的限制 90%90%设定上限 对分红优 惠 3、初步建议中国的建立模式 3适合中国REITs的发展方向 4、政策建议 l 完善法律法规 ：针对REITs的专项法规、土地产权明细完整、税收优惠 l 健全信息披露制度 ：定期详尽的披露信息，达到财务管理的透明化。 l 建立风险控制机制 ：比例控制、单项投资最高限额控制、投资回报率控制 和准备金控制 l 完善管理体系 ：银监会、证监会外部监管及自律管理机制 l 培养机构投资者及专业人才 ：培养机构投资者以及房地产业和金融业的复 合型人才 3 Thank YouThank You