《物业管理基本制度与政策》第三章(1-2)讲义.ppt

1、第一节 业主大会制度第二节 管理规约制度第三节 前期物业管理招投标制度第四节 物业承接查验制度第五节 物业服务企业资质管理制度第六节 物业管理从业人员职业资格制度第七节 住宅专项维修资金制度第三章物业管理的基本制度本章概况 本章共有69个大纲要点，08年对第一节“业主大会制度”、第五节“物业管理企业资质管理制度”作了部分修改，第七节“住宅专项维修资金制度”主要内容作了修改，2012年没有变化。要点很多，比较分散，有一定难度，学习时要特别注意细节。一、业主二、业主大会三、业主委员会四、限制性规定第一节 业主大会制度一、业主（一）业主的概念 房屋的所有权人为业主。 现实物业管理中，具备业主身份的情

2、况有三种： 一是房屋所有权证书持有人； 二是房屋共有权证书持有人； 三是待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。第一节 业主大会制度第一节 业主大会制度【例题多选题】现实物业管理中，具备业主身份的情况有( )。A、房屋所有权证书持有人 B、待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的持有人C、房屋所有权证书和房屋共有权证书持有人的直系亲属 D、房屋共有权证书持有人【正确答案】：ABD一、业主（二）业主的权利（熟悉）1按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务 2提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议3提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议4参加业主大会会议，行使投票权

3、 5选举业主委员会委员，并享有被选举权第一节 业主大会制度一、业主（二）业主的权利6监督业主委员会的工作7监督物业服务企业履行物业服务合同8对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权9监督专项维修资金的管理和使用10法律、法规规定的其他权利第一节 业主大会制度一、业主（二）业主的权利注意：1. 这些权利有些由单个业主享有和行使，有些只能通过业主大会来实现；2. 业主大会会议是业主大会开展工作的基本形式。3. 管理规约、业主大会议事规则是规范业主之间权利与义务关系和业主大会内部运作机制的基础性规约。4. 业主对物业管理区域内重大事项的决定权，是通过参加业主大会会议，在会议上

4、行使表决权的方式来行使的。 . 第一节 业主大会制度一、业主（二）业主的权利注意：5. 业主委员会是业主大会的执行机构，具体执行业主大会决定的事项，并就物业管理区域内的一般性日常事务作出决定。 .第一节 业主大会制度一、业主（二）业主的权利注意：6. 业主对业主委员会的监督包括：（1）业主有权对业主委员会的工作提出批评和建议；（2）有权知晓业主委员会的运作情况；（3）有权了解业主委员会所作出的各项决定的理由；（4）有权查询业主委员会保存的各项档案文件；（5）有权制止并要求业主委员会纠正其不符合法律或者规约的行为等。 .第一节 业主大会制度一、业主（二）业主的权利注意：7 . 业主对物业服务企业

5、履行合同情况的监督包括 （1）业主有权对物业服务企业履行合同的情况提出批评与建议；（2）有权查询物业服务企业在履行合同中形成的有关物业管理事项的各项档案材料；（3）有权监督物业服务企业的收费情况；（4）有权要求物业服务企业对违反合同的行为进行改正；等等。 .第一节 业主大会制度一、业主（二）业主的权利注意：8 . 业主和物业服务企业可以在不损害业主共同利益的情况下，依法对物业共用部位、共用设施设备和相关场地进行使用。第一节 业主大会制度一、业主（三）业主的义务（熟悉）1遵守管理规约、业主大会议事规则2遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度3

6、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定4按照国家有关规定交纳专项维修资金5按时交纳物业服务费用 第一节 业主大会制度第一节 业主大会制度【历年真题】（2010年单选题第19题）关于业主在物业管理活动中应当履行的义务的说法，正确的是（ ）。A业主应当遵守管理规约B业主应当监督业主委员会的工作C业主应当接受物业服务企业依约提供的服务D业主应当制定业主大会议事规划【正确答案】：A第一节 业主大会制度【例题多选题】下列哪些属于业主在物业管理活动中应当履行的义务：( )。A、及时审查物业服务企业的财务报表和凭证并向全体业主报告B、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定C、按照

7、国家有关规定交纳专项维修资金 D、按时交纳物业服务费用【正确答案】：BCD二、业主大会（一）业主大会的组成和性质 性质：业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式。 组成：由物业管理区域内全体业主组成。 权力：（1）业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，有权依据法律法规的规定和管理规约的约定，决定物业管理区域内一切物业管理事项。第一节 业主大会制度二、业主大会（一）业主大会的组成和性质 权力： （2）物业管理区域内的任何业主，都必须遵守业主大会制定的管理规约和业主大会议事规则，遵守业主大会制定的各项规章制度，并执行业主大会作出的决定。第一节 业主大会制度第一节 业主

8、大会制度【历年真题】（2010年单选题第20题）业主大会由物业管理区域内的（ ）组成。A多数业主 B全体业主C业主和使用人 D全体居民【正确答案】B第一节 业主大会制度【历年真题】（2010年单选题第21题）在物业管理活动中，代表和维护物业管理区域内全体业主合法权益的是（ ）。A业主委员会B业主大会C街道办事处、乡镇人民政府D物业管理行政主管部门【正确答案】：B第一节 业主大会制度【例题单选题】业主大会的代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，有权依据法律法规和( )的约定，决定物业管理区域内一切物业管理事项。A.物业管理条例 B. 物业服务合同 C. 民法通则 D. 管理

9、规约【正确答案】：D二、业主大会（二）业主大会的筹备与成立1成立业主大会的限制和选择 一个物业管理区域只能成立一个业主大会，而不能成立多个业主大会。 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。第一节 业主大会制度二、业主大会（二）业主大会的筹备与成立 1成立业主大会的限制和选择 但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第一节 业主大会制度第一节 业主大会制度【例题单选题】 根据物业管理有关法规的规定，一个物

10、业管理区域只能成立( )业主大会。A . 一个 B . 两个 C . 两个以上 D . 三个以下【正确答案】：A二、业主大会（二）业主大会的筹备与成立2. 业主大会的筹备（1）成立业主大会筹备组 业主筹备成立业主大会，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组。业主大会筹备组负责业主大会筹备工作。筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告。第一节 业主大会制度二、业主大会（二）业主大会的筹备与成立2. 业主大会的筹备（2）业主大会筹备组的工作内容 确定首次业主大会会议召开的

11、时间、地点、形式和内容； 参照政府主管部门制订的示范文本，拟定业主大会议事规则(草案)和管理规约(草案)； 确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数； 确定业主委员会委员候选人产生办法及名单； 做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。第一节 业主大会制度二、业主大会（二）业主大会的筹备与成立2. 业主大会的筹备（3）筹备业主大会的工作要求 业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告； 公告业主大会议事规则(草案)和管理规约(草案)的同时，应当将业主向筹备组反馈修改意见的时间和反馈方式同时公告； 确认业主身份，应当以业主房屋产权证书标明

12、的房屋所有权人为准； 业主在首次业主大会会议上的投票权（删）第一节 业主大会制度二、业主大会（二）业主大会的筹备与成立3. 业主大会的成立 业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。 第一节 业主大会制度二、业主大会（二）业主大会的筹备与成立3 . 业主大会的成立首次业主大会的会议议程一般包括以下内容：（1）报告业主大会的筹备工作情况；（2）宣读业主名册；（3）宣读业主大会议事规则草案和管理规约草案，宣讲业主对草案提出的修改意见，以及业主大会筹备组根据业主意见对两个草案的修改结果；（4）投票表决通过业主大会议事规

13、则和管理规约；（5）宣读业主委员会委员候选人名单，经投票选举产生业主委员会成员。第一节 业主大会制度第一节 业主大会制度【例题多选题】业主筹备成立业主大会，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由（ ） 组成业主大会筹备组。A、房地行政主管部门 B、业主代表 C、物业服务企业 D、建设单位【正确答案】：BD第一节 业主大会制度【例题单选题】业主大会筹备组应当自组成之日起（ ）日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。A、10 B、15 C、20 D、30【正确答案】：D二、业主大会（三）业主大会的

14、职责(掌握)（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业；（5）筹集和使用专项维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第一节 业主大会制度二、业主大会（四）业主大会活动规则1定期会议和临时会议 业主大会会议分为定期会议与临时会议。 定期会议与临时会议都由业主委员会组织召开。 定期会议的期间由业主大会在业主大会议事规则中确定。 经20以上的业主提议，应当组织召开业主大会临时会议。 发生以上应当召开业主大会临时会议的情况时，如果业主委员会不履行组织召开会议职责，

15、区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开业主大会临时会议。 第一节 业主大会制度第一节 业主大会制度【历年真题】（2010年单选题第23题）业主大会会议分为（ ）。A书面征求意见和集体讨论B定期会议和书面征求意见C定期会议和临时会议D临时会议和集体讨论【正确答案】：C第一节 业主大会制度【历年真题】（2010年单选题第24题）当提议召开业主大会临时会议的业主达到（ ）以上时，业主委员应当及时组织召开业主大会临时会议。A10% B20%C30 % D40%【正确答案】：B二、业主大会（四）业主大会活动规则2业主代理人和业主代表人（1）业主代理人 业主因故不能参加业主大会会议的，

16、可以书面委托代理人参加。代理人应当在业主委托书的授权范围内行使代理权，如投票、发表意见、参加表决等等。业主委托代理人的授权内容不得超越业主自身权限，如投票权数。 业主只能委托代理人代理事项，不能委托代理人代理业主身份，代理人无权以候选人身份参加业主委员会成员的竞选。第一节 业主大会制度二、业主大会（四）业主大会活动规则2业主代理人和业主代表人（2）业主代表人 物业管理区域内业主人数较多的，可以按照幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项，书面征求其所代表的业主意见。凡需投票表决的事

17、项，业主代表应当要求业主将赞同、反对及弃权的决定及享有的投票权数书面签字，然后由业主代表在业主大会上代表业主如实投票。第一节 业主大会制度二、业主大会（四）业主大会活动规则2业主代理人和业主代表人（3）业主大会的召开形式 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式； 但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。第一节 业主大会制度第一节 业主大会制度【历年真题】（2010年单选题第22题）业主大会会议应当有物业管理区域内（ ）的业主参加A专有部分占建筑总面积1/2以上且占总人数1/2以上B专有部分占建筑总面积2/3以上且占总人数

18、2/3以上C专有部分占建筑总面积3/4以上且占总人数3/4以上D专有部分占建筑总面积4/5以上且占总人数4/5以上【正确答案】：A二、业主大会（四）业主大会活动规则3业主大会决定事项的表决效力（掌握）（1）业主大会作出的一般决定，实行简单多数表决原则，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（2）筹集和使用专项维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施的决定，实行特别多数表决原则，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。第一节 业主大会制度第一节 业主大会制度【历年真题】（2010年单选题第25题）下列事项中，需经专有部分占建筑总面积

19、2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意的是（ ）。A制定业主大会议事规则B制定管理规约C改建、重建建筑物及其附属设施D选聘物业服务企业【正确答案】：C第一节 业主大会制度【历年真题】（2010年单选题第26题） 下列事项中，应当经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意才能作出决定的是（ ）。A筹集电梯大修资金B选聘和解聘物业服务企业C改建楼顶水箱D监督或协助物业服务企业履行物业服务合同【正确答案】B第一节 业主大会制度第二节 管理规约制度第三节 前期物业管理招投标制度第四节 物业承接查验制度第五节 物业服务企业资质管理制度第六节 物业管理从业人员职业资格制

20、度第七节 住宅专项维修资金制度第三章物业管理的基本制度一、业主二、业主大会三、业主委员会四、限制性规定第一节 业主大会制度三、业主委员会（一）业主委员会的性质 业主委员会是业主大会的执行机构。 业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的常设性执行机构，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事项。第一节 业主大会制度第一节 业主大会制度【例题单选题】 条例将业主委员会明确定位为业主大会的执行机构。业主委员会由全体业主通过（ ）会议选举产生，是业主大会的执行机构，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事项。A、居民委员会 B、业主 C、筹委员 D、业

21、主大会【正确答案】D三、业主委员会（二）业主委员会的职责(掌握)1召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况; 2代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;3及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;4监督管理规约的实施;5业主大会赋予的其他职责。第一节 业主大会制度三、业主委员会（二）业主委员会的职责注意：1. 除了首次业主大会会议外，业主委员会是业主大会会议的法定召集人。2. 物业使用人是指物业的承租人和其他实际使用物业的非业主。3. 业主时，业主委员会有权予以制止、批评教育、责令限期改正，并依照管理规约的规定进行处理。第一节 业主大会制度第一

22、节 业主大会制度【历年真题】（2010年单选题第27题）下列事项中，属于业主委员会职责的是（ ）。A保管业主大会及业主委员会会议记录及有关印章、财物等B修改管理规约和业主大会议事规则C更换业主委员会成员D决定使用专项维修资金【正确答案】：A三、业主委员会（三）业主委员会的备案 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。 政府的作用主要应该体现在指导、帮助、协调、监督业主委员会的成立及运作上，以保证业主委员会真正代表全体业主的利益。第一节 业主大会制度三、业主委员会（四）业主委员会委员的资格条件 业主委员会委员应当由热心

23、公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。第一节 业主大会制度三、业主委员会（四）业主委员会委员的资格条件一般来说，业主委员会委员应当符合以下条件：（1）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；（2）遵守国家有关法律、法规；（3）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；（4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；（5）具有一定组织能力；（6）具备必要的工作时间。！“按时交纳物业服务费用”的问题 第一节 业主大会制度三、业主委员会（四）业主委员会委员的资格条件 业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任12人。业

24、主委员会的主任、副主任是业主委员会的召集人和组织者。 ！不是由业主大会直接选出。第一节 业主大会制度三、业主委员会（五）业主委员会委员的资格终止 业主委员会委员除了要符合当选委员的六个条件外，如果有以下七个终止情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员的资格应当终止： （1）因物业转让、灭失等原因不再是业主的； （2）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的； （3）因疾病等原因丧失履行职责能力的； （4）有犯罪行为的； （5）以书面形式向业主大会提出辞呈的； （6）拒不履行业主义务的； （7）其他原因不宜再担任业主委员会委员的。第一节 业主大会制度第一节 业主大会制度【历年真题】（2010

25、年多选题第70题）业主委员会委员有下列（ ）情形的，可经业主大会会议通过，终止其委员资格。A无故缺席业主委员会会议连续三次以上B因疾病等原因丧失履行职责能力C以书面形式向业主大会提出辞呈D拒不履行业主义务E工作单位调动【正确答案】：ABCD第一节 业主大会制度【例题多选题】根据物业管理条例的规定，业主委员会委员应当由热心公益事业、( )担任。A、责任心强 B、具有一定组织能力的 C、业主或使用人 D、业主【正确答案】：ABD三、业主委员会（六）业主委员会会议1 . 定期会议 业主委员会应当定期召开业主委员会会议，研究本物业管理区域内的物业管理事宜。2 . 临时会议 遇有特殊情况，经13以上业主

26、委员会委员提议，或者业主委员会主任认为有必要召开会议的，也应当及时召开业主委员会会议。第一节 业主大会制度三、业主委员会 (六)业主委员会会议 业主委员会的会议均应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。 业主委员会的每次会议均应当作好书面记录，由主持会议的委员签字后存档。业主委员会作出的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告，同时告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。第一节 业主大会制度三、业主委员会 (七)业主委员会的改选与变更 1业主委员会的改选 业主委员会应当在任期届满2个月前召开业主大会会议，进行业主委员会的换届选举工作。逾期未换届的，房地产行政主管部

27、门可以指派工作人员指导其换届工作。 . （！区别于业主大会的召开）第一节 业主大会制度三、业主委员会 (七)业主委员会的改选与变更 1业主委员会的改选 业主委员会经换届选举后，原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。第一节 业主大会制度三、业主委员会 (七)业主委员会的改选与变更 2业主委员会委员的变更 经业主委员会或者20以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出变更决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。第一节 业主大会制度三、业主委员会 (八)业主委员会的工作经费 业主大会

28、和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。 业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。第一节 业主大会制度四、限制性规定 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。第一节 业主大会制度第一节 业主大会制度【例题多选题】下列对业主大会、业主委员会的限制要求理解正确的是：(

29、 )。A、业主大会、业主委员会只能在与物业管理有关的事项上代表全体业主行使权利B、超出法定范围从事活动，业主大会、业主委员会就背离其成立和存在的宗旨C、法律禁止业主大会、业主委员会作出与物业管理区域内的物业管理事项无关的决定以及从事与物业管理无关的活动D、业主大会、业主委员会依法履行法律法规规定的职责，其中也包括了选举社区民意代表参与政治活动【正确答案】ABC第一节 业主大会制度【例题多选题】根据物业管理条例的规定，业主委员会如作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当( )。A、责令限期改正 B、撤销其决定 C、撤消该业主委员会 D、通告全体业主【正确答案

30、】ABD一、管理规约二、临时管理规约第二节 管理规约制度 业主之间在物业管理过程中发生的关系属于民事关系。 管理规约是多个业主之间形成的共同意志，是业主共同订立并遵守的行为准则。 一、管理规约 二、临时管理规约第二节 管理规约制度一、管理规约 (一)管理规约的概念 管理规约：是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，它一般以书面形式订立。 .第二节 管理规约制度一、管理规约 (一)管理规约的概念 管理规约作为业主对物业管理区域内一些重大事务的共同性约定和允诺，作为业主自我管理的一种重要形式和手段，要求

31、全体业主共同遵守。 管理规约是物业管理法律法规和政策的一种有益的补充，是有效调整业主之间权利与义务关系的基础性文件，也是物业管理顺利进行的重要保证。 .第二节 管理规约制度一、管理规约 (一)管理规约的概念 共同财产和共同利益是业主之间建立联系的基础，管理规约就是物业管理区域内全体业主建立的共同契约。 管理规约集中体现了经民主协商所确立的全体业主均需遵守的规则。 管理规约必须协调各个业主利益与业主整体利益存在的各种矛盾，并按照少数服从多数的原则解决存在的分歧。第二节 管理规约制度一、管理规约 (二)管理规约的主要内容（掌握）(1) 有关物业的使用、维护、管理。(2) 业主的共同利益。(3) 业

32、主应当履行的义务。 (4) 违反规约应当承担的责任。 以支付违约金和赔偿损失为主要的承担责任方式。第二节 管理规约制度一、管理规约 (三)管理规约的法律效力（掌握）管理规约对物业管理区域内的全体业主具有约束力。注意：(1) 管理规约对物业使用人也发生法律效力。(2) 管理规约对物业的继受人(即业主)自动产生效力。第二节 管理规约制度第二节 管理规约制度【历年真题】（2010年单选题第29题）关于管理规约效力的说法，正确的是（ ）。A管理规约对物业的继受人不具有约束力B管理规约对物业使用人不具有约束力C管理规约对生效后新入住的业主不具有约束力D管理规约对尚未售完房屋的建设单位具有约束力【正确答案

33、】D二、临时管理规约（一）临时管理规约的概念 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 条例第二十二条第二节 管理规约制度二、临时管理规约(二)临时管理规约的制定1临时管理规约制定的主体：建设单位2临时管理规约制定的时间：物业销售之前（现售/预售）第二节 管理规约制度二、临时管理规约(三)相关主体的法律义务 建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。 物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同

34、时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。第二节 管理规约制度第二节 管理规约制度【历年真题】（2010年单选题第30题）物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以（ ）。A表示同意 B补充完善C另行约定 D书面承诺【正确答案】D二、临时管理规约 (四)临时管理规约的内容（掌握）临时管理规约(示范文本) 建设部2004年9月主要内容：1物业的自然情况与权属情况2业主使用物业应当遵守的规则 3维修养护物业应当遵守的规则4涉及业主共同利益的事项5. 违约责任第二节 管理规约制度二、临时管理规约 (四)临时管理规约的内容1物业的自然情况与权属情况(1) 物业的自然情况 说明物

35、业的名称和坐落地址，物业的名称应当以当地政府主管部门审定的名称为准。 明确物业类型，物业类型应当以城市规划部门审定的建筑用途划分，如住宅小区、工业小区、商住楼、商厦、写字楼、综合楼等。 . 第二节 管理规约制度二、临时管理规约 (四)临时管理规约的内容1物业的自然情况与权属情况(1)物业的自然情况 物业的建筑面积和用地面积，以城市规划部门审定的数字为准。 物业管理区域的范围界限，以城市规划部门审定的总平面图为准，说明东、南、西、北的接壤区域或地理坐标。第二节 管理规约制度二、临时管理规约 (四)临时管理规约的内容1物业的自然情况与权属情况(2)物业权属情况 建设单位应在临时管理规约中对业主享有

36、的物业共用部位、共用设施设备所有权，区分单幢建筑内容和物业管理区域内容分别列明。 建设单位对自己享有的物业产权也应在临时管理规约中明示。第二节 管理规约制度二、临时管理规约(四)临时管理规约的内容2业主使用物业应当遵守的规则(1)遵守相邻权规定(2)遵守房屋装饰装修规定(3)共用部位共用设施设备的使用规定(4)使用物业的禁止规定第二节 管理规约制度二、临时管理规约(四)临时管理规约的内容2业主使用物业应当遵守的规则(1) 遵守相邻权规定临时管理规约应对以下事项作出约定： 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业；第二节 管理规约制度二、临时管理规约

37、(四)临时管理规约的内容2业主使用物业应当遵守的规则（1 ) 遵守相邻权规定临时管理规约应对以下事项作出约定： 业主应遵守法律、法规的规定，按照 有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系；第二节 管理规约制度二、临时管理规约 (四)临时管理规约的内容2业主使用物业应当遵守的规则(1)遵守相邻权规定临时管理规约应对以下事项作出约定： 业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业

38、服务企业。第二节 管理规约制度二、临时管理规约(四)临时管理规约的内容2业主使用物业应当遵守的规则(2) 遵守房屋装饰装修规定临时管理规约可在以下几方面规范房屋装饰装修活动： 业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业，并与其签订装饰装修管理服务协议；第二节 管理规约制度二、临时管理规约(四)临时管理规约的内容2业主使用物业应当遵守的规则(2) 遵守房屋装饰装修规定临时管理规约可在以下几方面规范房屋装饰装修活动： 业主装修房屋时，应当在物业服务企业指定的地点放置装饰装修材料及装修垃圾，业主不得擅自占用物业共用部位和公共场所。同时，物业服务企业应当规定业主装饰装修房屋的施工时间，并要求也住在

39、其它时间不得施工；第二节 管理规约制度二、临时管理规约 (四)临时管理规约的内容2业主使用物业应当遵守的规则(2)遵守房屋装饰装修规定临时管理规约可在以下几方面规范房屋装饰装修活动： 要求业主应当按照设计预留的位置安装空调，没有预留设计位置的，应当按照物业服务企业指定的位置安装，并按照物业服务企业的安装要求做好噪音及冷凝水的处理。第二节 管理规约制度二、临时管理规约 (四)临时管理规约的内容2业主使用物业应当遵守的规则(3)共用部位共用设施设备的使用规定 主要应包括以下内容：业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等公用设施设备，不得擅自拆改；业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯

40、使用管理规定；在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。第二节 管理规约制度二、临时管理规约 (四)临时管理规约的内容2业主使用物业应当遵守的规则(4)使用物业的禁止性规定 针对物业管理中业主经常出现的违规行为，临时管理规约应对业主使用物业的禁止性行为作出规定： 损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途； 占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；第二节 管理规约制度二、临时管理规约 (四)临时管理规约的内容2业主使用物业应当遵守的规则(4)使用物业的禁止性规定违章搭建、私设摊点；在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、

41、杂物；违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质发出超标噪声；第二节 管理规约制度二、临时管理规约(四)临时管理规约的内容2业主使用物业应当遵守的规则(4)使用物业的禁止性规定擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；违反物业管理区域内饲养动物的有关约定。第二节 管理规约制度二、临时管理规约(四)临时管理规约的内容3维修养护物业应当遵守的规则（1）物业维修养护中业主应当相互配合与协助 业主或物业服务企业因维修养护物业，确需进入相关业主自用部位时，应当事先告知相关业主，相关业主应当给予必要的配合。如果相关业主阻挠业主

42、或物业服务企业维修养护物业，相关业主对因此造成的物业损坏或其他损失，应当承担修复责任及赔偿责任。第二节 管理规约制度二、临时管理规约 (四)临时管理规约的内容3维修养护物业应当遵守的规则(1)物业维修养护中业主应当相互配合与协助 对于发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，业主或物业服务企业必须及时进入相关业主房屋进行维修养护，但又无法通知相关业主的，物业服务企业可先向邻居说明情况，并协同物业服务企业之外的第三方，例如居委会、业主委员会、派出所、邻居，进入相关业主室内进行维修养护，但事后应当及时向相关业主告知情况并做好善后工作。第二节 管理规约制度二、临时管理规约 (四)临时管理规约的内

43、容3维修养护物业应当遵守的规则(2)涉及公共利益与公共安全的物业维修养护 业主的维修养护事项如果确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位和物业服务企业的同意，以便建设单位和物业服务企业采取必要措施，维护物业管理区域公共场所、道路的安全与正常使用，最大限度的减少给其他业主带来的不便。业主还应当抓紧维修养护事项，在约定的期限内，恢复公共场所与道路的原状。第二节 管理规约制度二、临时管理规约 (四)临时管理规约的内容3维修养护物业应当遵守的规则(2)涉及公共利益与公共安全的物业维修养护 物业使用中，如果出现安全隐患，例如可能出现的房屋与设备设施倒塌、脱落、爆炸等危及公共安全或其他业主合法权益

44、的情况，无论是业主还是物业服务企业，责任人都应当及时报告并采取有效措施消除隐患。第二节 管理规约制度二、临时管理规约 (四)临时管理规约的内容3维修养护物业应当遵守的规则(3)保修责任与专项维修资金的缴存、使用和管理 如果建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复，业主可以自行修复或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失，建设单位应当承担。第二节 管理规约制度二、临时管理规约(四)临时管理规约的内容4涉及业主共同利益的事项(1)全体业主授予物业服务企业行使的管理权利 以示范文本为例，业主可以在以下两方面对物业服务企业授权： 配合建设单位制定物业共用部位共用设施设备的使用、维护和管

45、理、共用秩序和环境的维护等方面规章制度； 以批评、规劝、公示等必要措施制止业主、物业使用人违反临时管理规约和物业管理规章制度的行为。第二节 管理规约制度二、临时管理规约(四)临时管理规约的内容4涉及业主共同利益的事项(2) 业主承诺按时足额交纳物业服务费用(3) 利用物业共用部位、共用设施设备经营的约定 因开展经营事项权益遭受损害的业主，应该得到合理的经济补偿，开展经营的投资主体应该得到合理回报，物业共用部位、共用设施设备的所有权人是全体业主，因此经营收益归属全体业主，应当主要用于补充专项维修资金。第二节 管理规约制度二、临时管理规约(四)临时管理规约的内容5违约责任主要应规定以下内容： (1

46、) 业主违反关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业服务企业可依据临时公约向人民法院提起诉讼。第二节 管理规约制度二、临时管理规约(四) 临时管理规约的内容5违约责任主要应规定以下内容： (2) 业主违反关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业服务企业可依据临时公约向人民法院提起诉讼。第二节 管理规约制度二、临时管理规约 (四)临时管理规约的内容5违约责任主要应规定以下内容： (3) 建设单位未能履行临时公约约定义务的，业主和物业服务企业可向有关行政主管部门投诉，也可根据临时公约向人民法院提起诉讼。第二节 管理规约制度第一节 业主大会制度【例题多选题】关于管理规约，下列说法正确的是：( )。A、管理规约是由全体业主共同制定的B、管理规约规定了业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益的事项C、管理规约对全体业主和建设单位是一种强制性的规范 D、管理规约一般以书面形式订立【正确答案】ABDTHE END谢谢 观看