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1、第三编第三编 用益物权用益物权第十章第十章 用益物权概述用益物权概述第一节第一节 用益物权的概念与特征用益物权的概念与特征一、概念 用益物权是指权利人享有的对他人所有的不动产或动产在一定的范围内加以占有、使用、收益的定限物权。 物权法第117条规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。 ” 二、特征1.用益物权是一种物权。 物权法第121条规定：“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。”2.用益物权是一种他物权。 一方面，表明他物权是所有人以外的其他人享有的物权；另

2、一方面，表明他物权是对他人之物享有的物权。3.用益物权是以占有、使用、收益为内容的定限物权。4.用益物权是以不动产为客体的物权。 物权法第117条规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。” 这种立法据说是为了给将来在动产上设立用益物权留下足够的空间。第二节第二节 民法上的用益物权与特别法上的用益物权民法上的用益物权与特别法上的用益物权 依据规定用益物权的法律的不同，可将其分为民法上的用益物权与特别法上的用益物权。 在我国，物权法规定的用益物权就是民法上的用益物权，具体包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基的使用权以及地役权。 而 水法 、矿产资源法 、

3、渔业法 、海域使用管理法等单行法律中规定的用益物权，如取水权、海域使用权、养殖权、探矿权、采矿权等，就是我国的特别法上的用益物权。 民法上的用益物权与特别法上的用益物权存在以下差异：其一，民法上的用益物权属于比较纯碎的私权利即民事权利，大多依据法律行为产生；其二，通过漫长的社会实践，民法上的用益物权的内容具有很强的稳定性；其三，特别法上的用益物权并不牵涉很多民法理论问题，由经济行政法加以规定。 物权法只对特别法上的物权做出了原则性规定。该法第122条规定：“依法取得的海域使用权受法律保护。”第123条规定：“依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。 ”第

4、三节第三节 用益物权与担保物权的区别用益物权与担保物权的区别一、内容不同 担保物权以对标的物的交换价值的控制以及就标的物变价所得价款享有优先受偿权为主要内容。用益物权的主要内容是对标的物的实际占有以及使用、收益。二、客体不同 担保物权的客体既可以是不动产，也可以是动产、还可以是权利。而用益物权的客体原则上限于不动产。三、独立性不同 用益物权是一种独立的物权、无须与债权相伴而生。担保物权必须与债权相结合，具有从属性的特征。四、权力实现的时间不同 用益物权以对物的占有、使用、收益为主要内容，因此一旦某人取得用益物权，其权利即告实现，担保物权只有当债务人届期不履行债务，而担保物权人实现其担保物权，担

5、保物权人才获得了实际的价值。 第十一章第十一章 土地承包经营权土地承包经营权第一节第一节 土地承包经营权的概念与特征土地承包经营权的概念与特征 土地承包经营权是新型物权，它反映了我国经济体制改革后产生的以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。一、概念 土地承包经营权是指承包人依法通过承包而取得的对农村土地使用和收益的权利。 物权法第125条规定：“土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。”二、特征1.土地承包经营权的客体具有特定性。 土地承包经营权是以农村土地为客体的一种用益物权，因此也称农村土地承包经营权。

6、 物权法第124条第2款规定：“ 农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。”2. 土地承包经营权的主体具有特定性。 土地承包经营权的主体主要是农村集体经济组织成员。3. 土地承包经营权的内容具有特定性。 物权法第125条规定：“土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。” 第128条规定：“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建

7、设。”4. 土地承包经营权的期限具有稳定性。 物权法第126条规定：“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。”第二节第二节 农村土地承包经营权的类型农村土地承包经营权的类型 农村土地承包经营权分为两类： 通过家庭承包方式取得的农村土地承包经农村土地承包经营权与通过营权与通过其他方式（招标、拍卖、公开协商等）取得的农村土地承包经营权。农村土地承包经营权。 这一划分主要是由承包的对象的不同决定的。 这两种不同类型的土地承包经营权的差异在于：1.承包的对象不同。 其他方式承包的对象仅限于四荒土地的

8、使用权，而家庭承包的对象既包括耕地、林地、草地等最重要的农村土地的使用权，也包括四荒土地的使用权。2.承包的主体不同。 家庭承包的主体是本集体经济组织的农户，而其他方式承包的主体还可以包括本集体经济组织成员之外的单位或者个人。3.承包期限不同。 物权法第126条第1款:“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。” 而对于通过其他方式承包取得的土地承包经营权的存续期限，法律没有明文规定。4.权利内容不同。 物权法第128条：“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。

9、未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。” 物权法第133条：“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。”第三节第三节 通过家庭承包方式取得的农通过家庭承包方式取得的农村土地承包经营权村土地承包经营权一、家庭承包方式的概念与特征1.概念 所谓家庭承包方式是指以农村集体经济组织的每一个农户家庭全体成员为一个生产经营单位，作为承包人承包农民集体所有的耕地、林地、草地等农业用地。2.特征（1）集体经济组织的所有成员都享有承包本集体经济组织所有的农村土地的权利。（2）以本集体经济组织的农户作为

10、承包方。二、通过家庭承包方式取得农村土地承包经营权的程序土地承包应当按照以下程序进行：（1）选举产生承包工作小组；（2）拟定并公布承包方案（3）召开村民会议，讨论通过承包方案；（4）公开组织实施承包方案；（5）签订承包合同三、土地承包合同 物权法第127条规定：“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。” 物权法第130条：“承包期内发包人不得调整承包地。 因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包法等法律规定办理。 ” 物权法第131条：“承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的，依照其规定。”四、通过家庭承包方式取得的

11、土地承包经营权的效力1、土地承包人的权利和义务2、发包方的权利和义务3、通过家庭承包方式取得的土地承包经营权的流转 物权法第128条规定：“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。”未经登记，不得对抗善意第三人。 物权法第129条：“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。” 第四节第四节 通过其它方式取得的农村土地承通过其它方式取得的农村土地承包经营权包经营权

12、一、通过其它方式取得的农村土地承包经营权的概念二、通过其它方式取得农村土地承包经营权的程序三、通过其它方式取得的土地承包经营权的效力 物权法第133条规定：“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。” 1.关于土地承包经营权的设立，下列哪些表述是正确的？A.自土地承包经营合同成立时设立B.自土地承包经营权合同生效时设立C.县级以上地方政府在土地承包经营权设立时应当发放土地承包经营权证D.县级以上地方政府应当对土地承包经营权登记造册，未经登记造册的，不得对抗善意第三人2.下列关于土地承包

13、经营权的说法正确的是：（多选）A. 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立，登记为确权性质B. 土地承包经营权营权人有权依法将土地承包经营权转包、互换、转让C. 土地承包经营权营权人将土地承包经营权互换、转让的，未经登记不生效力D.承包期内发包人不得调整承包地，也不得收回承包地第十二章第十二章 建设用地使用权建设用地使用权第一节第一节 建设用地使用权的概念与特建设用地使用权的概念与特征征一、概念 物权法第135条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。” 建设用地使用权是指单位或者个人依法享有的在国家所有的土地

14、上营造建筑物或其他附着物并进行占有、使用、收益的权利。二、特征1.建设用地使用权是在国有土地所有权基础上产生的一种用益物权。2. 建设用地使用权人对于国有土地享有占有、使用、收益以及处分建设用地使用权的权利。 物权法第135条：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。” 物权法第143条：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。” 建设用地使用权人为何具有范围如此广泛的权利，关键原因在于我国实行土地公有制、土地所有权不能流转。在我国的土地登记制度中，建设用地使用权与集体土

15、地所有权、集体土地使用权一并属于基础权利登记，而非他项权利登记。这就使得我国的建设用地使用权不同于德国、日本以及我国台湾地区民法中的地上权。3. 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。 物权法第136条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”4. 建设用地使用权的取得程序具有法定性。 建设用地使用权的取得程序都是由法律、法规加以规定的。例如，建设用地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。5. 建设用地使用权具有期限性。 国务院颁布的城镇建设用地使用权出让和转让暂行条例第12条规

16、定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。”6. 建设用地使用权的设立包括出让或者划拨等方式。 物权法第137条规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。”第二节第二节 房屋所有权与建设用地使用权房屋所有权与建设用地使用权主体一致的原则主体

17、一致的原则 俗称“房随地走，地随房走”的原则。 物权法第146条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。” 第147条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”第三节第三节 建设用地使用权的出让建设用地使用权的出让一、建设用地使用权出让的概念与性质1.概念 建设用地使用权的出让是指国家以国有土地所有人的身份将土地使用权在一定的年限内让与土地使用权人，并由土地使用权人向国家支付土地使用权出让金的行为。 物权法第138条第1款规定：“采取招标、拍卖、协

18、议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。”2性质 物权法已经明确的将建设用地使用权规定为一种用益物权，该权利的性质显属民事权利，因此建设用地使用权出让合同也当然属于民事合同而非行政合同。二、建设用地使用权出让合同的法律特征1. 建设用地使用权的出让方是特定的主体。2. 建设用地使用权出让合同的客体具有特定性。 建设用地使用权出让合同的客体不是土地所有权，而是从其中分离出来的土地使用权，即建设用地使用权。3. 建设用地使用权出让合同的受让方范围广泛。4. 建设用地使用权出让合同是有偿合同。 土地使用者应当在签订土地使用权出让合同60日内，支付全部土地使

19、用权出让金；逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。5. 建设用地使用权出让合同是要式合同。 物权法第138条第1款规定：“采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。”三、建设用地使用权的出让方式之一：协议出让 所谓协议出让建设用地使用权，是指国家以协议方式将建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 物权法第137条第2款规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”四、建设用地使用权出

20、让方式之二：“招、拍、挂” “招、拍、挂”是对招标、拍卖与挂牌这三种公开竞价方式的简称。 招标出让建设用地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加建设用地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 拍卖出让建设用地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 挂牌出让建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。五、出让建设用

21、地使用权的效力1、出让方的权利与义务 出让方的主要权利就是收取土地使用权出让金，主要义务就是交付土地。2、受让方的权利与义务 受让方的权利主要有：（1）请求交付土地的权利（2）占有与使用土地的权利。（3）收益权与处分权受让人的主要义务包括：（1）缴纳土地使用权出让金的义务。物权法第141条规定：“建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。”（2）合理利用土地且不得改变土地用途的义务。物权法第140条规定：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”（3）期限届满后的返还义务。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例

22、第40条规定：“土地使用权期满，土地使用权及起地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”物权法第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”第四节第四节 建设用地使用权的划拔建设用地使用权的划拔一、建设用地使用权划拨的概念与特征1.概念 所谓建设用地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权

23、无偿交付给土地使用者使用的行为。2.特征：（1）无偿性 无偿性主要体现在取得建设用地使用权的一方无需缴纳土地使用权出让金。但是，获得建设用地使用权的一方仍须依法缴纳补偿、安置等费用。（2）无期限性 城市房地产管理法第22条第2款规定：“依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”二、建设用地使用权划拨的使用范围 城市房地产管理法第3条规定：“国家依法实行国有土地有偿有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”该法第23条规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：国家机关用地和军事用地

24、；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。 物权法第137条第3款：“严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。”三、划拨建设用地使用权的效力1.不得转让、出租或抵押。2.在特定情形下、市、县人民政府有权无偿收回划拨的土地使用权。3.市、县人民政府可以根据城市建设发展需要和城市规划的要求无偿收回划拨土地使用权，并可依法予以出让。第五节第五节 建设用地使用权的转让建设用地使用权的转让 建设用地使用权转让是指已经产生或者已经存在的建设用地使用权的主体发生变更的情形，即建设用地使用权

25、人将自己拥有的土地使用权再让渡给相对人，使其成为新的土地使用权人。建设用地使用权的转让的具体方式包括三种：出售（即买卖）、互易以及赠与。第六节第六节 建设用地使用权的登记建设用地使用权的登记 建设用地使用权的登记包括设立登记、变更登记和注销登记三种。 物权法第139条明确规定：“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。” 物权法第145条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。” 物权法第150条规定：“建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登

26、记机构应当收回建设用地使用权证书。”第七节第七节 建设用地使用权的收回建设用地使用权的收回一、因公益需要而收回建设用地使用权二、因期限届满而收回建设用地使用权 物权法第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”三、因停止使用等原因而收回建设用地使用权 因单位撤销、迁移等原因停止使用原划拨的国有土地，以及公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的，应收回土地使用权。四、因权利人违反出让合同而收回建设用的使用权 城市房地产

27、管理法第25条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期期满一年未动工开发的，”第八节第八节 集体建设用地使用权集体建设用地使用权 物权法第151条规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。” 所谓集体建设用地使用权，是指权利人依法享有在集体所有的土地上建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。 我国土地管理法等法律目前承认的集体建设用地只有两种，即乡（镇）村企业用地使用权以及乡（镇）村公益用地使用权。 至于其他用途的集体建设用地使用权，尚未得到我国法律的承认1.下列

28、关于建设用地使用权的说法正确的是：（多选）A. 建设用地使用权出让和同为要式合同B. 建设用地使用权自登记机构登记时设立，不经登记不生效力C. 建设用地使用权人有权依法处分建设用地使用权D. 建设用地使用权与附着于该土地上的建筑物、构筑物可以分别转让第十三章第十三章 宅基地使用权宅基地使用权第一节第一节 宅基地使用权的概念与特征宅基地使用权的概念与特征一、概念 宅基地使用权是指农村集体组织的成员依法享有的在宅基地上建设住宅的权利。 物权法第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”二、特征1. 宅基地使用权的主体只能是农村

29、集体经济组织的成员。2. 宅基地使用权只能用于建造住宅及其附属设施。3. 宅基地使用权具有一定的社会福利性质。第二节第二节 宅基地使用权的取得方式宅基地使用权的取得方式 物权法第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”1.通过审批取得新增的宅基地使用权。2.通过集体组织成员内部的转让以及继承获得宅基地。第三节第三节 宅基地使用权的内容宅基地使用权的内容1.占有权。2.使用权。3.收益权。4.处分权。5.宅基地使用权人必须按照规定的用途使用宅基地。第四节第四节 关于宅基地使用权的转让和抵关于宅基地使用权的转让和抵押的问题押的问题 一种观点认为，应当允

30、许宅基地使用权的转让和抵押。 另一种观点认为，以家庭承包方式取得的土地承包经营权和宅基地不能设定抵押，至少目前还不易放开。 最终，物权法明确规定了不允许以宅基地使用权设定抵押，但对于宅基地使用权的转让则未明确禁止。宋庄“画家村”案 北京市通州区宋庄镇小堡村因许多画家聚居在其周围而得名画家村.宋庄住有艺术家近2000人，其中300多人买下了农民的房子。2006年10月以来，被村民告上法庭的买房人不止李玉兰，画家村就有10多位。北京市14起小产权房的争端中，两例调解成功，一例撤诉，其余11例都仍在诉讼中。 马某原系宋庄镇辛店村农民。李某系城市居民，户籍地为河北省邯郸市。2002年7月1日，马某与李

31、某签订买卖房协议书，将诉争房屋及院落以45000元的价格卖与李某。2006年2月份，马某夫妇要求确认购买合同无效。 通州法院经审理认为，李某系居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房。故判决一、李某于本判决生效之日起九十日内将位于北京市通州区辛店村的北房三间、西厢房六间及院落腾退给马某；二、马海涛给付李玉兰补偿款九万三千八百零八元，于本判决生效之日起十五日内执行清。判决后，李某不服提出上诉。 中国法院网讯 12月17日,北京市第二中级人民法院就李某上诉马某房屋买卖合同纠纷案件作出判决,这一备受媒体关注的宋庄“画家村”农村房屋买卖纠纷案件终审判决仍然认定买卖合同无效。 二中院经审理认为，宅基

32、地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。 马某与李某所签之买卖房协议书的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。李某并非通州区宋庄镇辛店村村民，且诉争院落的集体土地建设用地使用证至今未由原土地登记机关依法变更登记至李某名下。因此，原审法院根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，对于合同效力的认定是正确的。 同时二中院亦在判决中指出，出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因

33、土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。鉴于李某在原审法院审理期间未就其损失提出明确的反诉主张，在二审程序中，不宜就损失赔偿问题一并处理，李某可就赔偿问题另行主张。 根据北京市二中院二审的判决，今年3月17日是李玉兰搬离宋庄镇辛店村的最后期限，不过，在马海涛方没有支付赔偿，也没有向法院申请执行的情况下，李玉兰依然“糊里糊涂地住着”。 2008年1月3日，李玉兰依照北京市第二中级人民法院终审判决书所确定的索赔原则，向北京市通州区人民法院提起诉讼，要求被告马海涛赔偿经济补偿金共计48万元。3月3日，这一索赔案件在北京通州区宋庄法庭开庭审理，法

34、庭没有当庭宣判。 作为李玉兰的代理人，画家王立则也面临着同样的诉讼。 2008年10月21日北京市通州区人民法院宋庄法庭宣判:被告马海涛赔偿李玉兰损失185290元.第十四章第十四章 地役权地役权第一节第一节 地役权的概念与特征地役权的概念与特征一、概念 地役权是指土地所有人或者使用人为了便利地使用自己的土地，而通过法律行为设定的或者依法取得的对他人所有或使用的土地加以使用的权利。 该法第156条规定第1款规定：“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。”第2款规定：“前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。”二、特征1.地役权是对他人所有或使用的不动

35、产加以利用的用益物权。2.地役权的权利主体既可以是不动产的所有权人，也可以是不动产的使用权人。3.地役权的客体是不动产。4.地役权是权利人为了提高自己的不动产的效益而设定的用益物权。第二节第二节 地役权的属性地役权的属性 一、从属性 地役权的从属性是指地役权不得与需役地相分离而单独为转让，也不得单独成为其他权利的标的。 物权法第164条规定：“地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。” 物权法第165条规定：“地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。”二、不可分性 地役权的不可分性是指

36、地役权的发生、享有以及消灭就需役地与供役地而言，均及于其全部,不得分割为数部分或仅为一部分而存在。 物权法第166条规定：“需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。” 第167条规定：“供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。”第三节第三节 地役权的种类地役权的种类一、积极地役权与消极地役权 依据地役权的内容的不同，可将地役权分为积极地役权与消极地役权。积极地役权是指供役地人负有容许需役地人为了其土地的便利而在自己的土地上从事积极作为的义务的地役权，如汲水地役

37、权、通行地役权。消极地役权是指供役地人负有为需役地的便利而消极不作为的义务的地役权。二、持续的地役权与不持续的地役权 依据地役权行使的方法是否持续，可将地役权分为持续的地役权与不持续的地役权。持续的地役权是指权利的行使不是每次都需要地役权人的行为的地役权，如不在一定距离内建造建筑物的地役权。不持续的地役权则是指必须有地役权人的每一次的行为才能真正实现权利的地役权，如汲水地役权。三、表现的地役权与不表现的地役权 依据地役权行使的外观上的差异，可以将地役权分为表现的地役权与不表现的地役权。表现的地役权也称为“表见的地役权”，是指能够通过权利行使的外部标志加以识别的地役权。反之，则为不表现的地役权。

38、第四节第四节 地役权与相邻权的区别地役权与相邻权的区别1.相邻权并非一类独立的物权形态。地役权是一类独立的物权形态。2.相邻权是依据法律的明确规定对相邻不动产的一方的所有权或使用权的限制，所以当事人之间产生的是一种法定的法律关系。 地役权是基于相邻不动产一方的意思自治而自愿对自己权利的限制，所以当事人之间是约定的法律关系。3.相邻权人享有得法益是依法获得的，因此无需进行登记即可产生且能够排斥第三人的妨害。地役权由于是依据合同产生的，而合同不具有典型公开性，所以依据物权法第158条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

39、”，未经登记的地役权不得对抗善意第三人。4.相邻权的形态仅限于法律明确列举的情形，而地役权的形态可由当事人在不违反法律禁止性规定以及公序良俗的情形下，自由设定。5.相邻权是无偿的。地役权是有偿的。6.相邻权不存在期限的问题。地役权就可能会存在期限的限制。第五节第五节 地役权的设定地役权的设定一、通过地役权合同设定地役权 在我国，设立地役权，只能通过当事人订立书面的地役权合同的方式进行（物权法第157条：“设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。 地役权合同一般包括下列条款： （一）当事人的姓名或者名称和住所； （二）供役地和需役地的位置； （三）利用目的和方法； （四）利用期限； （

40、五）费用及其支付方式； （六）解决争议的方法。”） 地役权自地役权合同生效时设立。（物权法第158条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”）二、设定地役权应当经用益物权人的同意 物权法第163条规定：“土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。” 第162条规定：“土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。”第六节第六节 地役权的期限地役权的期限

41、 物权法第161条规定：“地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。”第七节第七节 地役权的效力地役权的效力一、地役权人的权利与义务1.地役权人享有以下权利：（1）使用供役地的权利。 物权法第160条规定：“地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。”（2）从事附随行为的权利（3）设置附属设施的权利（4）物权请求权。物权请求权包括返还原物请求权、排除妨害请求权、消除危险请求权。2. 地役权人负有以下义务：（1）损害防止义务。 物权法第160条规定：“地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量

42、减少对供役地权利人物权的限制。”（2）维持附属设施义务二、供役地所有人或使用人的权利与义务1.供役地所有人或使用人的义务 供役地的所有人或使用人主要负有容忍或不作为的义务。 物权法第159条规定：“供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。”2.供役地所有人或使用人的权利（1）使用附属设施的权利（2）请求变更利用场所及方法的权利第八节第八节 地役权的消灭地役权的消灭1. 地役权期限届满而未续展。2.混同3.征收4. 抛弃5.约定的地役权消灭事由发生6.供役地的权利人依法解除地役权合同。 物权法第168条规定：“地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除

43、地役权合同，地役权消灭： （一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权； （二）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。”1.某郊区小学校为方便乘坐地铁，与相邻研究院约定，学校人员有权借研究院道路通行，每年支付一万元。据此，学校享有的是下列哪一项权利？A.相邻权B.地役权C.建设用地使用权D.宅基地使用权2甲公司与乙公司约定：为满足甲公司开发住宅小区观景的需要，甲公司向乙公司支付100万元，乙公司在20年内不在自己厂区建造6米以上的建筑。甲公司将全部房屋售出后不久，乙公司在自己的厂区建造了一栋8米高的厂房。下列哪一选项是正确的？A小区业主有权请求乙公司拆除超过6米的

44、建筑 B甲公司有权请求乙公司拆除超过6米的建筑 C甲公司和小区业主均有权请求乙公司拆除超过6米的建筑 D甲公司和小区业主均无权请求乙公司拆除超过6米的建筑 3.甲与乙两人农场相邻，为了运输方便的缘故，二人约定甲每年付给乙500元钱，甲可以在乙地以合适的方式通行。下列有关这一权利的说法正确的是：（多选）A.这一权利为相邻权B.二人应订立书面合同并办理登记，合同才成立生效C.二人可以办理登记，但登记只是该权利的对抗要件而非合同生效要件D.如果甲违反约定滥用该权利，乙有权解除合同4.甲、乙、丙依次比邻而居。甲为修房向乙提出在其院内堆放建材，乙不允。甲遂向丙提出在其院内堆放，丙要求甲付费200元，并提

45、出不得超过20天，甲同意。修房过程中，甲搬运建材须从乙家门前经过，乙予以阻拦。对此，下列哪一种说法不正确：（单选）A.乙无权拒绝甲在其院内堆放建材B. 乙无权阻拦甲经其门前搬运建材C.甲应依约定向丙支付占地费D.若建材堆放时间超过20天，丙有权要求甲清理现场69写在最后写在最后成功的基础在于好的学习习惯成功的基础在于好的学习习惯The foundation of success lies in good habits谢谢聆听 学习就是为了达到一定目的而努力去干, 是为一个目标去战胜各种困难的过程,这个过程会充满压力、痛苦和挫折Learning Is To Achieve A Certain Goal And Work Hard, Is A Process To Overcome Various Difficulties For A Goal