自考00158资产评估密训高频考点汇总.pdf

1、目 录目 录第一章 总论. 1第二章 资产评估的基本方法.1第三章 机器设备评估.3第四章 房地产评估.5第五章 无形资产评估.5第六章 流动资产评估.6第七章 长期投资及其他长期性资产评估.7第八章 资源性资产评估.8第九章 企业价值评估.8第十章 资产评估报告.10第十一章 资产评估准则及行业管理.10自考押题 vx 344647 公众号/小程序 顺通考试资料1第一章 总论第一章 总论知识点名称内容资产评估的主体资产评估活动的执行者， 亦即资产评估人， 通常是指专门从事资产评估工作的评估机构 （资产评估事务所等）和专业评估人员。主体是资产评估活动的执行者主体是资产评估活动的执行者。资产评估

2、目的定义资产评估业务对应的经济行为对资产评估结果的使用要求，或资产评估结果的具体用途。评估目的直接或者间接地决定和制约着资产评估的条件以及价值类型的选择。资产评估客体亦称资产评估对象，是指被评估的资产。资产评估方法主要有市场法、成本法、收益法。资产评估目的的确定通常按照其经济行为经济行为可以分为转让定价目的，抵、质押目的，公司设立、改制、增资目的，财务报告目的，税收目的和司法诉讼目的等。资产评估的工作原则独立性原则；客观公正性原则；科学性原则。独立性原则；客观公正性原则；科学性原则。资产评估的经济技术原则预期收益原则；供求原则；贡献原则（指资产价值的高低要由该资产所能做出的价值贡献来决定） ；

3、替代原则；评估时点原则。价值类型的类别资产对于具有明确投资目的具有明确投资目的的特定投资者或者某类投资者所具有的价值是资产的投资价值市场价值定义为：自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值，而在用价值重点反映了作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值，而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量。持续经营价值是指在持续经营条件下公司的价值。资产评估程序的定义资产评估程序包括以下八个主要环节： （1）明确资产评估

4、业务基本事项； （2）签订资产评估业务约定书； （3）编制资产评估计划； （4）资产勘查与现场调查； （5）收集资产评估资料； （6）评定估算； （7）编制和提交资产评估报告书； （8 )资产评估工作档案归档（1）明确资产评估业务基本事项； （2）签订资产评估业务约定书； （3）编制资产评估计划； （4）资产勘查与现场调查； （5）收集资产评估资料； （6）评定估算； （7）编制和提交资产评估报告书； （8 )资产评估工作档案归档。资产评估程序的重要性恰当履行资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险的主要手段主要手段。资产评估程序的基本内容明确资产评估业务基本事项明确资产评估业务基本事项有

5、：委托方和相关当事方基本状况；资产评估目的；评估对象基本状况；价值类型及定义；资产评估基准日；资产评估限制条件和重要假设；其他需要明确的重要事项。编制资产评估工作计划应重点考虑的因素重点考虑的因素包括：资产评估目的、资产评估对象状况；资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度；评估对象的性质、行业特点、发展趋势；资产评估项目涉及资产的结构、类别、数量及分布状况；相关资料收集状况；委托人或资产占有方过去委托资产评估的经历、诚信状况及提供资料的可靠性 、完整性和相关性；资产评估人员的专业胜任能力、经验及专业、助理人员配备情况。资产评估机构和人员在日常工作中就应该注重收集信息资料及其来源日常工作

6、中就应该注重收集信息资料及其来源，并根据所承接项目的情况确定收集资料的深度和广度，尽可能全面、翔实地占有资料，并采取必要措施确信资料来源的可靠性。资产评估程序的资产评估工作档案归档环节工作档案归档环节充分体现了资产评估服务的专业性和特殊性专业性和特殊性。资产评估专业服务具有特殊性， 资产评估程序的第一个环节是明确资产评估业务基本事项第一个环节是明确资产评估业务基本事项。确定资产评估人员是否承接资产评估项目是否承接资产评估项目应考虑的因素包括： （1）评估项目风险； （2）专业胜任能力； （3）独立性分析。第二章 资产评估的基本方法第二章 资产评估的基本方法知识点名称内容自考押题 vx 3446

7、47 公众号/小程序 顺通考试资料2市场法及其适用的前提条件在我国，市场法日益成为一种重要的资产评估方法。但是市场法不适用不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。市场法的优缺点需有公开及活跃的市场作为基础公开及活跃的市场作为基础， 有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用。一般来说，市场愈活跃，市场法运用的空间越大，评估结论越准确评估结论越准确。不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。成本法及其适用的前提条件成本法是指在评估资产时按照被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评现时重置成

8、本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法估资产价值的方法。资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用使用磨损和自然力的作用，其物理性能会不断下降，价值会逐渐减少。这种损耗一般称为资产的物理损耗或有形损耗，也称实体性贬值实体性贬值。新技术的推广和运用，使企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产相比较，技术明显落后、性能降低，其价值也就相应减少。这种损耗称为资产的功能性损耗，也称功能性贬功能性贬值值。由于资产以外的外部环境因素变化引致资产价值降低。这些因素包括政治因素、宏观政策因素等。例如，政府实施新的经济政策或发布新的法规限制了某些资产的使用，使得资产价值下降，这种损耗一般称为资产的经济性

9、损耗，也称经济性贬值经济性贬值。成本法运用的思路及其各项指标的估算生产能力比例法生产能力比例法：在资产的成本与其生产能力成线性关系时，通过寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，根据参照资产的重置成本及参照物与被评估资产生产能力的比例，估算被评估资产的重置成本。计算公式为：被评估资产重置成本被评估资产重置成本= =（被评估资产年生产能力（被评估资产年生产能力/ /参照物年生产能力）参照物年生产能力）参照物重置成本参照物重置成本功能价值法功能价值法也称生产能力比例法，这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产作为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估生产能力的比例，据以估算

10、被评估资产的重置成本。资产的实体性贬值率资产的实体性贬值率= =（实际已使用年限（实际已使用年限/ /总使用年限）总使用年限）100%100%，其中需要注意的是，总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限。重置成本中的物价指数法。资产重置成本重置成本中的物价指数法。资产重置成本= =资产历史成本资产历史成本资产评估时物价指数资产评估时物价指数/ /资产购建资产购建时物价指数时物价指数重置成本及其估算，重置成本及其估算，K=K=某类抽样资产的重置成本某类抽样资产的重置成本/ /某类抽样资产的历史成本某类抽样资产的历史成本经济性贬值额经济性贬值额= =重置成本重置成本经济性贬值率经济性贬值率机器设备

11、评估值机器设备评估值= =重置成本重置成本- -实体性贬值实体性贬值- -功能性贬值功能性贬值- -经济性贬值经济性贬值购建资产的支出按其计入成本的形式，可分为直接成本和间接成本。重置核算的过程就是按照现行价格分别重新估算这两部分成本，加总得到资产重置成本。其计算公式为：重置成本重置成本= =直接成本直接成本+ +间接成本间接成本直接成本是指直接可以构成资产成本支出部分，如房屋建筑物的基础、墙体、屋面、内装修等项目；机器设备类资产的设备购价、安装调试费、运杂费、人工费等项目。直接成本应按现时价格逐项加总。间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费、总体设计制图等项支出。折旧是由损耗决定的，但折

12、旧并不就是损耗，折旧是高度政策化了的损耗折旧是高度政策化了的损耗。成新率成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。在成新率分析计算过程中，应充分注意资产的设计、制造、实际使用、修理、大修理、改造情况，以及设计使用年限、物理寿命、 现有性能 、 运行状态和技术进步等因素的影响。 成新率的估算方法有几下几种：观观察法、使用年限法、修复费用法察法、使用年限法、修复费用法。成本法成本法是指在评估资产时按照被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。根据成本法的含义，成本法的计算公式可以表述为：被评估资产评估被评估资产评估值值= =重置成本重置成本- -实体性贬值

13、实体性贬值- -功能性贬值功能性贬值- -经济性贬值经济性贬值3收益法及其适用的前提条件收益法收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。预期收益顾名思义是指未来的收益。前提条件前提条件： 1.被评估资产必须是能用货币衡量货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产；2.资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量货币衡量的。用收益法评估的资产必须是能用货币衡量其未来期望收益未来期望收益的单项或整体资产。收益法应用的形式资产未来预期收资产未来预期收益具有特定时期的情况下，通过预测有限期限内各期的收益额，以适当的折现率进行折现后求和获得，各年预期收益折

14、现值之和即为评估值。收益法中各项指标的确定从本质上讲本质上讲，折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情形下，对投资所期望的回报率。一般来说，折现率应包含无风险利率和风险报酬率无风险利率和风险报酬率。从折现率本身来说，它是一种特定条件下的收益率，说明资产取得该项收益的收益率水平。风险越大，折现率越大风险越大，折现率越大。折现率或者资本化率的口径，应该与收益额的口径保持一致。折现率一般大于无风险报酬率。资本化率与折现率本质上没有区别。收益额是指由被评估资产在使用过程中产生的超出其自身价值的溢余额。对于收益额的确定， 应把握两点：(1)收益额指的是资产使用带来的未来收益期望值，是通过预

15、测分析获得的。 (2)收益额必须是由被评估资产直接形成的， 不是由该项资产形成的收益应分离出来，切莫张冠李戴。收益法运用中的主要指标有三个：收益额、折现率或资本化率收益额、折现率或资本化率（资本化率是将未来永续预期收益折算成现值的比率） 、收益期限收益期限。收益法的优缺点收益法的缺点缺点是预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响。资产评估方法之间的关系折现和资本化现和资本化的运用也时常运用于市场法和成本法中。例如，市场法中分析和调整参照物价格与被评估资产价格的差异因素，会用到折现和资本化的技巧；在成本法中，对功能性贬值等的确定也要采用折现和资本化的方法。一般来说，成本法

16、、收益法的运用都是建立在现行市价基础之上的，只是它们的运用不像市场法运用表现得那么直接而已。资产评估方法的选择一项资产同时采用两种或两种以上的方法评估两种或两种以上的方法评估，会得出两种或两种以上不同的结论。这时，我们一般不能用各种方法得出的评估结果进行简单平均或加权平均得出评估结论，应该根据评估价值类型以及不同评估结果对市场的适用性， 判断选择一种评估结果作为评估结论。第三章第三章 机器设备评估机器设备评估知识点名称内容机器设备的特点及其分类我国现行会计制度按固定资产的使用特性将其分类按固定资产的使用特性将其分类，对机器设备而言，有：生产经营用机器设备、非生产经营用机器设备、租出机器设备、未

17、使用机器设备、不需用机器设备、融资租入机器设备。根据固定资产分类标准分类固定资产分类标准分类，机器设备分为： （1）通用设备； （2）专用设备； （3）交通运输设备； （4）电气设备； （5）电子及通信设备； （6）仪器仪表、计量标准器具及工具、衡器。生产经营用机器设备包括生产工艺设备、辅助生产设备、动力能源设备等。机器设备类资产机器设备类资产一般是企业整体资产的一个组成部分， 对其进行价值评估通常采用成本法和市场法。机器设备评估的特点机器设备评估时，要根据其特点，确定其评估范围要根据其特点，确定其评估范围。机器设备为房屋结构外的附属设备的，要随建筑物一起一起评估；单台设备中含有的无形资产价值

18、，要与设备分开分开评估；成套设备中含有的无形资产价值，要与设备合并评估。机器设备的实体贬值与设备使用过程中的工作负荷、工作条件、维护保养有关，技术因素一般引起动能性贬值，市场竞争的加剧会引起经济性贬值。机器设备评估的程序（1）明确评估目的； （2）清查机器设备，明确评估对象； （3）对机器设备进行必要的鉴定；（4）研究确定评估方法； （5）评定估算，撰写评估报告。助记：一目的，二设备，三鉴定，四方法，五估算。4机器设备的清查核实分为逐项清查和抽样核查。逐项清查和抽样核查。可以采用抽样抽样核查方式检查机器设备的情况是： （1）一些机器设备，单台价值量较低，而数量多，评估人员为了提高评估工作效率，

19、可以采用抽查的方式； （2）在项目的初步可行性研究阶段，常需要评估师对某些资产提供初步估价意见； （3）客户并不要求评估结果要十分准确； （4）只是希望对资产的规模、构成等有一个概况性的了解。机器设备的鉴定(1) 对设备技术状况的鉴定；(2) 对设备使用情况鉴定；(3) 对设备质量进行鉴定；(4) 对设备的磨损程度鉴定。机器设备重置成本的估算重置核算法，是分别估算机器设备各构成项目的成本重置核算法，是分别估算机器设备各构成项目的成本 ，然后求和得到重置成本的方法。通，然后求和得到重置成本的方法。通过各种渠道获得的市场价格信息，要进行分析后方可使用。评估人员一般应考虑下列因素过各种渠道获得的市场

20、价格信息，要进行分析后方可使用。评估人员一般应考虑下列因素：报价与成交价的差异报价与成交价的差异； 市场价格的时间因素与地域因素市场价格的时间因素与地域因素；折扣因素折扣因素； 替代产品与评估对象替代产品与评估对象品质；同类型设备的品质差别。品质；同类型设备的品质差别。增值税的取费基数为增值税的取费基数为：关税完税价关税完税价+ +关税关税+ +消费税消费税，计算公式为计算公式为：增值税增值税= =（关税完税价关税完税价+ +关税关税+ +消费税）消费税）增值税税率增值税税率关税关税= =到岸价到岸价关税税率关税税率实体性贬值率实体性贬值率=设备已使用年限（设备已使用年限+设备尚可使用年限）1

21、00%成新率成新率=1贬值率=1-20%=80%进口设备从属费中消费税的计算公式进口设备从属费中消费税的计算公式：消费税=（关税完税价关税）消费税率（1消费税率） 。关税完税价和到岸价相等。增值税的取费基数为：关税完税价+关税+消费税，计算公式为： （关税完税价+关税+消费税）增值税税率被评估设备的重置成本=(被评估设备的产量/参照物设备的产量)x参照物设备的重置成本重置核算法重置核算法是分别估算机器设备各构成项目的成本，然后求和得到重置成本的方法。例：进口车辆重置成本=车辆价格（CIF）+进口关税+消费税+增值税+证照费及其他费用，计税基数=CIF+关税+消费税机器设备的实体性贬值及其估算实

22、体性贬值实体性贬值= =可修复性损耗引起的贬值可修复性损耗引起的贬值+ +不可修复性损耗引起的贬值不可修复性损耗引起的贬值实体性贬值率实体性贬值率= =实体性贬值实体性贬值/ /重置成本重置成本贬值率贬值率= =实体性贬值实体性贬值重置成本重置成本成新率成新率=1=1贬值率贬值率经济性贬值额经济性贬值额= =设备年收益损失额设备年收益损失额（1 1- -所得税税率）所得税税率）（P/AP/A，r r，n n）物理寿命的长短取决于机器设备制造质量、使用强度、使用环境、保养和维护情况。设备的使用寿命可以分为物理寿命、技术寿命和经济寿命。物理寿命是指机器设备从全新状态开始使用，直到不能正常工作而予以

23、报废所经历的时间。技术寿命是指机器设备从开始使用到技术过时予以淘汰所经历的时间， 技术寿命很大程度上取决于社会技术的进步和技术更新的速度和周期。 经济寿命是指机器设备从开始使用到经济上不合算而停止使用所经历的时间。判断设备尚可使用年限的依据是设备的实体状态，技术鉴定是年限法的重要步骤机器设备的经济寿命是指机器设备从开始使用到经济上不合算而停止使用所经历的时间。 机器设备的经济寿命不但受机器本身的物理性能、 技术进步速度、 机器设备的使用情况的影响,而且还与原始投资成本、维护使用费用以及外部经济环境变化等都有直接联系。机器设备的功能性贬值及其估算机器设备更新换代，可能导致机器设备发生功能性贬值，

24、功能性贬值超额成本功能性贬值超额成本（1 1t t） (P/A,10%,10)(P/A,10%,10)机器设备的经济性贬值及其估算由于资产以外的外部环境因素变化引致资产价值降低。这种损耗一般称为资产的经济性损耗，也称经济性贬值。主要包括生产能力利用率下降、收益减少、国家政策变化等。设备投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，其物理性能会不断下降，价值会逐渐减少。这种损耗一般称为资产的物理损耗或有形损耗 ，也称实体性贬值。5第四章第四章 房地产评估房地产评估知识点名称内容房地产的概念及分类房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。是实物实物、权益权益、区位三者的结合区位三者的结合。其中居住房地产是

25、指用于居住的房地产，包括普通住宅、高档住宅、公寓式住宅、联排式住宅、别墅等。房地产的存在形态存在形态有三种： （1）单纯的土地； （2）单纯的建筑物； （3）土地与建筑物合成一体的房地产。房地产的特征从长远的观点来看 ，土地供给一般会滞后于土地需求土地供给一般会滞后于土地需求而出现房地产价格上升的趋势。房地产评估的原则合法原则；最佳使用原则；替代原则。房地产评估中的常用术语作为房地产评估中的术语， “三通一平三通一平”是指通水、通电、通路及场地平整； “五通一平五通一平”是指道路、电力、通讯、供水、排水及场地平整。房地产价格的类型1. 按房地产的实体形态不同：土地价格、建筑物价格、房地产价格；

26、2. 按房地产的计价范围不同：总价格、单位价格、楼面地价；3. 按房地产的权益不同：所有权价格、使用权价格、其他权益价格；4. 按房地产的价格形成方式不同：市场交易价格、评估价值。房地产价格的构成开发成本、土地取得成本、投资利息、销售税费、开发利润。开发成本、土地取得成本、投资利息、销售税费、开发利润。建筑物评估的成本法价格指数调整法价格指数调整法是根据建筑物的账面成本账面成本， 运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物现行成本的一种方法。建筑物的成本构成复杂，不同部分价格变化差异较大，采用价格指数调整法推算待估建筑物重置成本的准确性较差。 因此， 应尽量控制其使用范围， 这种方法

27、一般只限用于单位价值小只限用于单位价值小、结构简单以及运用其他方法有困难的建筑物的重置成本估算结构简单以及运用其他方法有困难的建筑物的重置成本估算。收益法的适用对象与条件收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产有收益或有潜在收益的房地产的评估，如商场、旅馆、餐馆、商务楼等收益性房地产及可以转为收益性房地产的住宅等。但对于政府办公楼、学校、公园、图书馆等社会公用、公益房地产，收益法一般不适用。市场法的适用对象及条件市场法需要有大量可比的交易案例大量可比的交易案例，因此市场法适用于具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、商务楼、商场、标准厂房等。而对于很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房

28、、古建筑、教堂、庙宇等，则难以采用市场法进行评估。市场法评估的步骤房屋的个别因素个别因素：房屋的装修、设备标准；房屋的朝向；房屋的成新率；面积、构造、材料；施工质量。房地产评估的假设开发法基本思路及计算公式： （例：商业用房售价商业用房售价= =单价单价面积面积=1000=10002=20002=2000 万；住宅售价万；住宅售价= =单价单价面积面积=5000=50001.5=75001.5=7500 万；则该楼的总售价万；则该楼的总售价=2000=2000 万万+7500+7500 万万=9500=9500 万元万元）第五章第五章 无形资产评估无形资产评估知识点名称内容无形资产的特定主体所

29、控制的； 不具有实物形态不具有实物形态 ；对生产经营长期发挥作用且能带来经济利益的资源6概念及特点形式特征形式特征：非实体性；排他性；效益性。无形资产评估的程序明确评估目的；鉴定无形资产；确定评估方法；搜集相关资料；撰写评估报告。通过无形资产的鉴定，可以解决的问题有：证明无形资产的存在；确定无形资产的种类；确定无形资产的有效期限。无形资产评估的成本法无形资产成新率的确定，可以采用专家鉴定法和剩余经济寿命预测法进行。无形资产成本的特性包括：不完整性、弱对应性、虚拟性不完整性、弱对应性、虚拟性。无形资产评估市场法无形资产价值既可总价计量既可总价计量，也可从价计量也可从价计量，不同的价值计量方式下会

30、产生不同的评估技术思路。专利权的概念、特点及转让方式专利一般包括发明专利专利、实用新型和外观设计实用新型和外观设计。发明是指对产品、方法或者对其改进提出新的技术方案，包括产品发明和制造产品的方法发明。专有技术，又称非专利技术、技术秘密，是指未经公开、未申请专利的知识和特有经验。我国专利法规定，发明专利的保护期限为 2020 年年，实用新型和外观设计的保护期限为 10 年。专有技术的概念、特点及价值影响因素分析专有技术 ，又称非专利技术、技术秘密（Know-how） ， 是指未经公开、未申请专利的知识未经公开、未申请专利的知识和技巧和技巧。主要包括设计资料、技术规范、工艺流程、材料配方、经营诀窍

31、和图纸、数据等技术资料。专有技术与专利权不同，从法律角度讲 ，它不是一种法定的权利 ，而仅仅是一 种自然的权利，是一项收益性无形资产。一般而言，专有技术具有实用性、新颖性、价值性和保密性。实用性、新颖性、价值性和保密性。专利权和专有技术的评估方法专利权的评估值专利权的评估值= =超额收益超额收益（1 1- -所得税税率）所得税税率）条件百分比条件百分比= =( (剩余使用年限剩余使用年限/ /总使用年限总使用年限) )100%100%，其含义相当于成新率其含义相当于成新率商标与商标权我国商标法规定商标注册的有效期为1 10 0年年； 商标权的价值是由商标所带来的效益决定的，带来的效益越大 ，商

32、标价值就越高； 反之则低。对商标价值起决定作用的是商标所能带来的超额收益。著作权评估著作人身权不能继承和转让著作人身权不能继承和转让，但是著作财产权可以但是著作财产权可以。著作权人可以许可他人行使著作权的财产权，并依照约定或者著作权法有关规定获得报酬。此外，著作权人还可以全部或者部分转让著作权的财产权，并依照约定或者著作权法有关规定获得报酬。商誉评估的方法割差法割差法：商誉企业整体资产评估值商誉企业整体资产评估值- -企业的各单项资产评估价值之和企业的各单项资产评估价值之和（含可确指无形资产含可确指无形资产）超额收益法超额收益法：商誉的价值商誉的价值= =（企业预期收益额企业预期收益额- -行

33、业平均收益率行业平均收益率该企业的各单项资产评估值该企业的各单项资产评估值之和）之和）/ /适用适用资本化率资本化率资产基础法确定的企业价值即为企业各单项资产评估汇总确定的企业评估价值， 采用收益法确定的企业价值为企业整体资产评估值。第六章第六章 流动资产评估流动资产评估知识点名称内容流动资产评估的特点流动资产周转速度快流动资产周转速度快，变现能力强变现能力强，在价格变化不大的情况下，资产的账面价值基本上可以反映出流动资产的现值，因此，在特定情况下，也可以采用历史成本作为评估值。同时，与长期资产不同的是不同的是， 评估流动资产时无须考虑资产的功能性贬值因素， 而资产的有形损耗 （实体性贬值）的

34、计算也只适用于低值易耗品以及呆滞、积压流动资产的评估。低值易耗品的评估对低值易耗品采用摊销的方式将其价值转入成本、费用，摊销的目的在于计算成本、费用将其价值转入成本、费用，摊销的目的在于计算成本、费用。但是，低值易耗品的摊销在会计上采用了较为简化的方法，这并不完全反映低值易耗品的实际损耗程度。因此，低值易耗品成新率应根据实际损耗程度确定，而不能简单按照摊销方式7确定。产成品及库存商品的评估产成品评估值产成品实际成本产成品评估值产成品实际成本 x x( (材料成本比例材料成本比例材料综合调整系数材料综合调整系数+ +工资工资、费用成本比例费用成本比例工资、费用综合调整系数工资、费用综合调整系数)

35、 )待摊费用、预付费用和短期投资的评估待摊费用价值只与资产和权益的存在相关，与摊余价值没有本质的联系。如果待摊费用所形成的资产和权益已经消失，无论摊余价值有多大，其价值都应该为零。待摊费用本身不是资产，而是已耗用资产的反映。待摊费用的评估，一般是按其形成的具体资产价值来分析确定。第七章第七章 长期投资及其他长期性资产评估长期投资及其他长期性资产评估知识点名称内容长期投资的概念及其分类长期投资是指不准备在一年内变现的投资不准备在一年内变现的投资，长期投资包括股票投资、债券投资和其他投资。广义的长期投资是指企业投入财力（包括本企业和企业以外的投资活动） ，以期获得投资报酬的活动和行为。可以分为实物

36、资产的长期投资、无形资产的长期投资和证券资产的长期投资长期投资、无形资产的长期投资和证券资产的长期投资三类。长期投资评估的特点长期投资评估是对被投资企业的偿债能力和获利能力的评估偿债能力和获利能力的评估。 长期投资的根本目的是为了获得投资收益，它的价值主要体现在其获利能力的大小上。同时，获利能力的大小，一是取决取决于其数量于其数量；二是取决于其风险取决于其风险。对风险的衡量，偿债能力是一项重要指标。因此，长期投资的评估，实际上是对长期投资的对方企业的评估，也就是对其获利能力和偿债能力的评估。作为投资者，从总的方面来看，长期投资的根本目的是为了获取投资收益及资本增值根本目的是为了获取投资收益及资

37、本增值。长期投资评估程序根据长期投资的特点选择合适的评估方法。 可上市交易的债券和股票可上市交易的债券和股票一般采用市场法进行评估，按评估基准日的收盘价确定评估值；非上市交易非上市交易及不能采用市场法评估的债券和股票一般采用收益法，根据综合因素确定适宜的折现率，确定评估值。债券概述债券债券是政府、 企业和银行等债务人为了筹集资金，按照法定程序发行并向债权人承诺于指定日期还本付息还本付息的有价证券。在正常情况下 ，无论是政府、企业或银行发行债券都必须按国家有关规定严格执行。政府发行的债券是以国家财政担保； 银行发行债券是以银行的信誉及资产做后盾； 发行公司债券的企业通常有较好的发展前景 ，并由企

38、业资产担保。由此可以看出按照风险大小排序为由此可以看出按照风险大小排序为企业债券企业债券 金融债券金融债券 政府债券政府债券债券的评估每年（期）支付利息、到期还本的债券评估，采用有限期的收益法，其公式为：可上市交易的债券的现行价格，一般是以评估基准日的收盘价确定评估值。可上市交易的债券的现行价格，一般是以评估基准日的收盘价确定评估值。债券评估的折现率由两部分内容构成： （1）无风险报酬率无风险报酬率； （2）风险报酬率风险报酬率。前者可采用政府发放短期债券的利率、国库券利率或银行贷款利率筹； 后者则应考虑发行债券的企业财务状况、 债券到期年限、行业风险等因素。股票投资概述股票不仅种类多，而且有

39、多种价格，包括：票面价格，发行价格，账面价格，清算价格，内在价格和市场价格。对股票进行评估，与上述前三种股票价格关系不大，只与股票的内在价格只与股票的内在价格、清算价格和市场清算价格和市场价格有关。价格有关。股票的清算价格取决于股票的账面价格、资产出售损益、清算费用高低等因素。8股份公司在发行股票时的出售形式主要有面额发行、溢价发行、折价发行，同一种股票一般同一种股票一般只能有一种发行价格。只能有一种发行价格。上市股票的评估上市股票可以按照评估基准日的收盘价确定被评估股票的价值。非上市股票的评估为便于普通股的评估， 把普通股分为三种类型： 固定红利模型固定红利模型、 红利增长模型和分段式模型红

40、利增长模型和分段式模型。股利增长比率股利增长比率 g g 的测定方法的测定方法有两种，第一种是历史数据分析法历史数据分析法，是在企业历年红利分配数据的分析基础上，利用统计方法计算出股票红利历年的平均增长速度，作为增长率 g 的基本依据。第二种是发展趋势分析法发展趋势分析法，主要是根据股票发行企业股利分配政策，以企业剩余收益中用于再投资的比率与企业股本利润率的乘积，确定股利增长率 g。普通股股票的每股价值普通股股票的每股价值= =红利红利/ /（折现率（折现率- -增长率）增长率）长期股权投资评估概述长期股权投资评估是对资本或权益的评估。长期股权是投资方在被投资单位所享有的权益，投资方出资形式可

41、能包括货币资金、实物资产及无形资产等。长期股权投资评估的方法在股权投资的评估过程中， 对明显没有经济利益， 也不能形成任何经济权利的， 按零值计算按零值计算。其他长期性资产及其确认长期待摊费用是指企业已经支出，但摊销期限在一年以上一年以上（不含一年不含一年）的各项费用的各项费用，包括固包括固定资产大修理支出、租入固定资产的改良支出定资产大修理支出、租入固定资产的改良支出。评估基准日以前业已发生的预付性质的费用的价值并不取决于它在评估基准日前业已支付了多少数额，而是取决于它在评估基准日之后能够为企业新的产权主体带来多大的利益它在评估基准日之后能够为企业新的产权主体带来多大的利益。第八章第八章 资

42、源性资产评估资源性资产评估知识点名称内容资源性资产的概念和特征狭义的资源是指自然资源自然资源，包括矿产资源、森林资源、土地资源、水资源等。资源性资产的经济属性：(1)具有使用价值使用价值；(2)价值能够以货币计量以货币计量；(3)具有可收益性可收益性。资源性资产的自然属性：天然性、有限性和稀缺性、区域性、生态性天然性、有限性和稀缺性、区域性、生态性。资源性资产评估的特点资源性资产价格是自然资源的使用权价格使用权价格；资源性资产价格一般受资源的区位影响较大；资源性资产评估必须遵循自然资源形成和变化的客观规律。 （资源性资源评估对象不是物资实体本身，而是资源性资产的使用权。 ）森林资源资产的概念及

43、特点森林资源是一种可再生的自然资源，包括森林、林木、林地以及依托森林、林木、林地生存的野生动物、植物和微生物。特点： （1）经营的永续性； （2）再生的短期性； （3）分布的复杂性； （4）功能的多样性； （5）管理的艰巨性。第九章第九章 企业价值评估企业价值评估知识点名称内容企业价值及企业价值评估企业的特性一般包括：盈利性；整体性；持续经营性等盈利性；整体性；持续经营性等。如果企业的资产收益率与行业平均资产收益率相等，则单项资产评估汇总所确 定的价值与整体企业评估值趋于一致；如果企业的资产收益率高于行业平均资产收益率，则单项资产汇总所确定的企业资产评估值小于企业整体评估值； 如果企业的资产散

44、益率低于行业平均资产收益率，则单项资产汇总所确定的企业资产评估值高于企业整体评估值。在评估股东部分权益价值时， 应当在适当及切实可行的情况下考虑由于控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价。股东部分权益价值作为股东全部权益价值的一部分，从数量上来说，股东部分权益价值并不股东部分权益价值并不必然等于股东全部权益价值与股权比例的乘积必然等于股东全部权益价值与股权比例的乘积。所以，可以等于、高于或者低于股东全部权益价值与股权比例的乘积。9整体企业价值评估与单项可确指资产价值汇总的主要区别：评估对象的内涵不同评估对象的内涵不同、评估结果评估结果的性质不同、反映的评估目的不同。的性质不同、反映的评估目的不

45、同。从产权的角度产权的角度，企业评估的范围应该是企业的全部资产。包括企业产权主体自身占用及经营的部分，企业产权权力所能控制的部分，如全资子公司、控股子公司，以及非控股子公司中的投资部分。注册资产评估师注册资产评估师评估股东部分权益价值时， 应当在适当及切实可行的情况下考虑由于控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价溢价或折价。企业价值评估的范围企业价值评估的具体范围，具体范围是指评估人员具体实施评估的资产范围具体实施评估的资产范围，亦即有效资产范围。是在评估的一般范围的基础上经合理必要的重组后的评估范围。从产权的角度，企业评估的一般范围应该是企业的全部资产。包括企业产权主体自身占用及经营的部分，

46、企业产权权力所能控制的部分，如全资子公司、控股子公司，以及非控股子公司中的投资部分；具体范围是指评估人员具体实施评估的资产范围，亦即有效资产范围。企业的价值及其高低取决于企业的获利能力获利能力，获利能力则是企业中有效资产共同作用的结果。企业收益及其预测企业收益预测的方法包括综合调整法综合调整法、产品周期法产品周期法、现代统计法现代统计法。超额收益法是把企业超额收益作为评估对象进行商誉评估的方法， 成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率，使用年限法是一种成新率的计算方法采用现代统计法预测企业收益的条件是：被评估企业属于综合实力型，开发能力、管理能力都较强，原材料供给和产品市场也可

47、得到保障，企业在过去 5 年内一直处于持续增长状况，而且企业销售量和收益增长的前景也比较明朗。当企业高额盈利主要是企业高额盈利主要是由于产品具有特色或产品价高利特色或产品价高利引起时， 一般采用产品周期法预测产品周期法预测企业未来收益 ，即根据企业主导产品寿命周期的特点来评估企业收益的增减变化趋势。在企业整个存续期间内，其净收益与现金流量在数额上是相同的，但在某一会计期间，金额上则会有差别。通常，上市发起人企业需进行资产重组，所以，收益预测应以资产重组后的原企业为基础，显而易见，预测时不应将公司上市后筹资作为影响企业收益额的依据折现率和资本化率的估算当企业的资金来源主要由长期负债和所有者权益构

48、成时， 加权平均资本成本模型法的计算公式为：折现率折现率= = 长期负债占总资本的比重长期负债占总资本的比重长期负债成本长期负债成本+ +权益资本占总资本比重权益资本占总资本比重权益资权益资本要求的回报率；本要求的回报率；权益资本要求的回报率权益资本要求的回报率= =无风险报酬率无风险报酬率+ + 风险报酬率；负债成本是指扣除所得税后的长期负风险报酬率；负债成本是指扣除所得税后的长期负债成本。债成本。企业价值评估的折现率计算公式：无风险报酬率+（社会平均资产收益率-无风险报酬率）平均风险与社会平均风险的比率。经营风险主要是指企业在经营过程中，由于市场需求、要素供给，以及同类企业间的竞争给企业未

49、来预期收益带来的不确定性影响。收益法评估企业价值案例分析资产评估的行为发生在特定的时点，即评估基准日评估基准日。这是资产评估定义包含的要点之一，揭示了资产评估的评估值是资产的时点价值。资产评估的行为发生在特定的时点，即评估基准日。这是资产评估定义包含的要点之一，揭示了资产评估的评估值是资产的时点价值。市场法评估企业价值的基本模型市场法所依据的基本原理是市场替代原则市场替代原则， 即一个正常的投资者为一项资产支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。价值比率的选择市盈率是一个将股票价格与当前公司盈利状况直接联系在一起的价值比率。 市盈率乘数法主市盈率乘数法主要适用于企业价值评估要适

50、用于企业价值评估。常见的价值比率有： （1）盈利价值比率； （2）资产价值比率； （3）收入价值比率。企业价值评估中收益法的应用形式年金资本化法假设企业每年的收益额均相等。但是，在实际工作中，每年收益额均相等的企业是没有的。因此，这种方法往往适用于企业生产经营活动比较稳定，并且市场变化不太大的企业评估。10第十章第十章 资产评估报告资产评估报告知识点名称内容资产评估报告的类型单项资产评估报告就是以单项资产为对象所出具的评估报告以单项资产为对象所出具的评估报告，如无形资产评估报告、机器设备评估报告、房地产评估报告等；整体资产评估报告整体资产评估报告则是以整体资产为对象所出具的评估报告，如企业价值