1、上海成都考察案例分享标题添加点击此处输入相关文本内容点击此处输入相关文本内容总体概述点击此处输入相关文本内容标题添加点击此处输入相关文本内容目录第一部分第二部分第三部分研究前提商业突围6个趋势项目借鉴Part one研究前提1常见困局1、自持商业少，散售类围合式商业过多，去化困难2、展示动线与销售需求相背离，本末倒置借鉴思考：从客户需求/地块条件出发的前期产品定位及创新借鉴思考：卖点、节点、销售紧密结合的动线内容打造城市项目开发商模式上海K11（mall）新世界自持虹桥天地（街区）瑞安自持环贸IAPM（mall）新鸿基自持大悦城（mall）中粮集团自持成都太古里（街区）太古自持来福士广场（ma
2、ll）凯德置地自持珠海富华里（街区）中海自持佛山岭南天地（街区）瑞安自持考察项目 | 共通特点：自持模式为主Part two商场突围6个趋势2商业项目六大特点 / 趋势趋势1:主题/体验化上海大悦城二期：爱情主题体验上海大悦城二期（北座）主题定位为魔都爱情地标，项目引入超过450个品牌，首进49个体验类品牌，建造了国内首个悬臂式屋顶摩天轮和摩坊More Fun 166轻艺术街区。大悦城二期共10层，每一层均设有不同的主题。 L8、L9两个楼层为轻艺术街区和摩天轮广场。零售楼层多有带体验的店铺。 主题体验：从氛围布置到互动，商场就是城市景点亮点1：国内首个屋顶悬臂式摩天轮SKY RING然而酷炫
3、的不仅仅是摩天轮项目在8F打造国内首个屋顶悬臂式摩天轮SKY RING。SKY RING直径56米，距离地面106米，拥有30个极具时尚感的白色轿舱，360全景视野。拥有布满高科技互动装置的超级狂拽炫酷千米导引区！魔镜告白墙异国摄影地带摩天轮下午茶魔幻“万花筒”1 13 34 45 56 6映照出人生不同时期的样貌，看到未来的自己以万花筒结构为造型，消费者走入其中便如同穿越时空红外线动态捕捉技术将跟随你的步伐呈现出玫瑰花开的画面2 2玫瑰花墙不同语言写成的无数爱语的最大告白墙虚实一体的全世界爱情圣地，随时“假装在度假”SKY RING上最特别的体验：可以享用空中大餐和空中下午茶上海大悦城二期：
4、爱情主题体验趋势1:主题/体验化 主题体验：从氛围布置到互动，商场就是城市景点亮点2：沪上首家屋顶轻艺术街区摩坊166亲密社交空间上海大悦城二期：爱情主题体验上海大悦城注重消费者情感体验，着力挖掘其深层社交需求，在8楼和9楼打造亲密社交空间摩坊MoreFun 166。摩坊166由红砖墙搭建，采用后现代工业化风格，拥有40余家风格迥异的特色店铺，集手作、异国料理、宵夜、酒吧为一体，设有手作人街、霓虹街和未央街三个主题板块街道。手作人街：15个店铺，包括手制皮具、金属器件、印刷、造纸、版画工作室、DIY烘焙教室、微景观等。霓虹街：进驻了一些具有主题概念的食肆、居酒屋，有6个店铺，打造成为首度入驻购
5、物中心的一条夜市。未央街：以酒吧、夜间料理为主（酒吧街），营业至凌晨2：00。传说到了2:00会有不可思议的事情发生。趋势1:主题/体验化 主题体验：从氛围布置到互动，商场就是城市景点上海K11：艺术博物馆K11理念：是全球首个品牌率先把艺术人文自然三大核心元素融和，将艺术欣赏、人文体验、自然环保完美结合和互动，带出无限创意、自由及个性化的生活品牌，并为大众带来前所未有的感官体验。 趋势1:主题/体验化 主题体验：从氛围布置到互动，商场就是城市景点上海K11：艺术博物馆亮点1：无处不在的艺术吊顶外立面外立面随处可见雕塑K11的建筑框架不变、硬件设计不变，但软性的东西一直在变，几乎每日都会有各类
6、小活动，其艺术作品与元素参透在每层里并且定期更换，不时期邀请不同的艺术家来展示自己的作品。所有的店铺并不是单纯的去卖自己的产品，而是配合了K11的理念：做了人文、自然或者艺术性的结合。趋势1:主题/体验化 主题体验：从氛围布置到互动，商场就是城市景点上海K11：艺术博物馆亮点1：无处不在的艺术K11设置16个艺术品让客人找寻，想寻宝一样的体验，一来突出艺术主题，二来让人停留更长时间趋势1:主题/体验化 主题体验：从氛围布置到互动，商场就是城市景点上海K11：艺术博物馆亮点2：艺术展K11负三层不仅会长期展示典藏的本土年轻艺术家的杰作，更通过举办不同的艺术展览、演出及工作坊，透过多种类型的多维空
7、间，让大众消闲或购物的同时，可欣赏到不同的本地艺术作品及表演。莫奈展，吸引40万人流，营业额增长20%跨界大师鬼才达利艺术展趋势1:主题/体验化 主题体验：从氛围布置到互动，商场就是城市景点上海K11：艺术博物馆亮点3：都市农庄当购物中心遇上小香猪位于K11商场3楼的美食区域内，有一个近300平方米的“都市农庄”。K11利用无土栽培的技术，在快节奏、都市化、高密度的一线城市，为城市游客们创造了一席绿色的天地。小农场按不同季节时令换种蔬菜，采用LED照明补充商场窗户照入的自然光，自动灌溉。这些新鲜蔬菜不仅可观赏，也供给一些餐厅。除了农庄之外，这里还有一个小小的农场，刚开放时，三四头可爱的小香猪被
8、放养在农场里，而后，奶牛等小动物也相继来过。趋势1:主题/体验化 主题体验：从氛围布置到互动，商场就是城市景点餐饮拉动：占比上升&分散拉动餐饮拉动打破购物中心“黄金比例”：从18%到40%如今，购物、餐饮、娱乐各为52 18 30的“黄金比例”逐渐被打破，不少新建购物中心项目或经调整业态的老项目内，购物、餐饮、娱乐业态占比逐渐演变成各占三分之一，有时餐饮甚至占约40%以上比例。 2014年第一财经日报上海K11业态：时装配饰42% 、美容护理12% 、生活配套10% 、餐饮36% 深圳欢乐海岸，其商业面积13.5万平方米中，餐饮部分建筑面积达5.7万平方米，再加电影院等设施，餐饮娱乐体量占50
9、%以上。购物中心里餐饮营业额平均增幅达到24.9%，且餐饮业态的比重大幅上升，超过三分之一的购物中心餐饮比重大于40%。2015年1月上海购物中心餐饮发展研究报告上海大悦城共13层，地面11层，地下2层。业态分布主要以零售购物为主，在数量和面积上分别占74%、48%；餐饮在数量上占22%，面积上占41%，在同类购物中心中属较高水平；休闲娱乐在数量上占1%，面积上占7%；配套服务在数量上占3%，面积上占4%。同时，高端餐饮比重减少，主题休闲餐饮比重增加；大店面餐饮比重减少，小店面餐饮比重增加。分散、休闲餐饮占购物中心比重日增。趋势2:餐饮拉动餐饮从整层集中到分层分布：各楼层“雨露均沾”，胜于顶层
10、“喷淋效应”；休闲餐饮为大趋势案例1：上海iapm基本每层都分布餐饮据统计，消费者在超市逗留的平均时间是45分钟，而真正的配有较大比例餐饮、休闲、娱乐的体验购物中心，消费者逗留时间约为2.5到3小时。如果有就餐的话，那么逗留时间最长能达到4-5个小时。高层集中各层分散楼层店名B1层美珍香、大卡司、芳叔 UNCLE FONG、西树泡芙、糖果研究室 Candy Lab、纯爱西饼第一层哈根达斯、星巴克、太平洋咖啡、爱盛 arcs、La Med、豪丽斯咖啡 Hollys Coffee第二层水果捞、LA CAFE第三层满记甜品第四层许留山、冰雪皇后 DQ、8号水产 鱼太第五层青悦越南料理 LIME GA
11、RDEN、六六寿司、悠乐餐厅 Deli&Leisure第六层宴江南、芭克闪冰、大家乐、肯德基、环游嘉年华、东方既白、味千拉面、真功夫、寿司皇Sushi Oh、悠然泊 YOPOP、太兴caf、茶木 Tea Wood、卡撒浓汤 Soup Casa第七层泰满冠、必胜客、稻香、意粉屋、俏江南、港丽餐厅、湘悦亭案例2：广州天河城改造后，除高楼层外，低楼层也都分散了餐饮，保证每层人流和停留时间餐饮拉动：占比上升&分散拉动趋势2:餐饮拉动趋势3:街区化成都远洋太古里、上海新天地、佛山岭南天地、珠海中海富华里街区式商业大多依托当地文化特质打造，同时发挥临街、外延空间等优势，提升购物者体验。成都远洋太古里佛山岭
12、南天地珠海中海富华里街区化：文化融合&空间利用文化主题融入：成都太古里与大慈寺成都远洋太古里承继大慈寺片区浓郁的历史文化氛围，秉持“以现代诠释传统”的理念，保留古老街巷与历史建筑，再融入约30座2-3层的仿四川传统风格独栋楼房，将成都的文化精神注入到低密度的建筑群落中。趋势3:街区化街区化：文化融合&空间利用文化主题融入：佛山岭南天地与东华里佛山岭南天地商业街改造祖庙东华里片区具有典型岭南风格的珍贵历史建筑。充分利用骑楼、镬耳山墙、青砖屋、石板路、蜿蜒街巷等岭南建筑特色，并挖掘佛山粤剧之乡、陶艺之乡、武术之乡、美食之乡等文化资源，在保留原有风情的基础上，注入现代商业元素。趋势3:街区化街区化：
13、文化融合&空间利用街区商业的空间运用：临街外摆空间所有商铺全部临街，除了营业空间外，外延空间让商铺能与人流形成更强互动。对于餐饮等休闲消费来说，外摆空间尤其重要。成都远洋太古里珠海中海富华里佛山岭南新天地趋势3:街区化街区化：文化融合&空间利用街区商业的空间运用：广场公共空间成都远洋太古里佛山岭南新天地多中心广场布局是太古里最吸引人的地方，类似于购物中心的多中庭设置，是商铺展示的舞台，营造出大片开敞的公共活动空间。珠海中海富华里趋势3:街区化街区化：文化融合&空间利用街区商业的昭示性：更强的店铺展示与更多的广告位u 独立建筑使品牌形象打造更具发挥空间成都远洋太古里珠海中海富华里u 开放式街区，
14、更多视角开阔广告位上海虹桥天地趋势3:街区化街区化：文化融合&空间利用高层商业的附加值：将2-3层商铺定位为主力餐饮铺位，利用终端餐饮增加人气的同时牵引人流趋势3:街区化街区化：文化融合&空间利用街区的业态划分与动线从空中俯瞰，太古里的动线设计是围绕大慈寺呈现出U型布局，被分为“快里”、“中里”和“慢里”。东里-中里-西里是平行设计，快区与慢区通过最简单的一字动线连接。西里聚集奢侈品，东里聚合时尚活力品牌，中间一条街是 GUCCI 跟 ZARA 之间的中里。中里实现品牌档次渐变，放置独立设计师或创意类品牌，高端、中端、平价品牌并行安排，满足各类消费人群。趋势3:街区化街区化：文化融合&空间利用
15、n 4+2+1的中国式家庭结构：儿童业态能为商业综合体带来更高的附加值通过儿童，带动父母一辈的消费能力，做到全龄段打通消费范围目前网购人群主要有70后、80后组成，这个群体渐渐进入生儿育女的阶段，儿童消费有望将部分网购主力人群重新吸引回线下零售渠道中，带动周边业态的消费。儿童经济“1拖N”：超强粘合力和不断延展的消费半径停留时间n儿童业态的多元化发展：购物中心的儿童业态也不再局限于传统的零售业趋势4：全龄段打通的儿童经济儿童经济“1拖N”：超强粘合力和不断延展的消费半径案例展示：上海K11：Urban Farming在商场中圈养蔬菜植物，由家长带领孩子进行认领种植，大大增强客户黏性，持续回流（
16、同广州时尚天河）广州乐蜂广场：儿童成长乐园规模约3000，内设近20多个游乐项目（水世界、斜屋、球幕影院、农场、考古场、体育场、高尔夫等），致力于幼儿的探索启蒙、艺术启智、活动能力、社交能力等方面的培养趋势4：全龄段打通的儿童经济儿童经济“1拖N”：超强粘合力和不断延展的消费半径成都言几又：言宝乐园在书店里设置少儿教育多元文化空间集创意、设计、体验、互动为一体的儿童空间内容设置：常规课程如音乐课、英语课、手作课、花艺课等童趣生日会主题阅读分享会各种节日主题大派对儿童剧场儿童创意市集趋势4：全龄段打通的儿童经济儿童经济“1拖N”：超强粘合力和不断延展的消费半径成都凯德天府：小火车商场中定期开放的
17、小火车，家长和孩子可以一同乘坐。但必须凭商场的消费积分换取乘坐资格趋势4：全龄段打通的儿童经济动线设计在坚持主动线的同时灵活及变化的复合动线为如今的商业地产动线规划趋势 上海K11的垂直动线设计 上海虹桥天地的首二层动线连接性 上海大悦城高层拉动、低层喷淋式动线建筑设计主要体现在平面布局、建筑形态以及景观设计等方面的一体化产品创新 上海K11的外立面装饰 上海IAPM的功能性设计提升 成都来福士广场的“城中之城”整体设计 虹桥用便宜的材料做成有设计感的写字楼 复兴soho用灯带、亚克力加玻璃等打造时空隧道设计化：灵活复合型动线设计 & 环境与氛围一体化的建筑设计趋势5:设计化停车场在商场的最高
18、层6-9楼，B3层下接地铁，上下垂直导流4楼和5楼打通做高楼层的餐饮，主要提供给需要景观好和高档的商务餐饮核心筒周围布置的是小铺面的小吃和美容香薰类的小店，有效利用了面积设计化：灵活复合型动线设计6-9层：停车场上海K11垂直动线趋势5:设计化过道连接：写字楼与写字楼中间，商墅与写字楼，商墅与商墅中间都设计过道，包括平层，上下层和错层，更好的打通了上层和下层的可到达性。楼梯设计：将消防的剪刀梯额外做出来，不影响整体商墅的面积，同时将其做成异性的“塔”配以灯饰，反而成为一个“景点”。消防的剪刀梯两栋写字楼连廊设计化：灵活复合型动线设计上海虹桥天地的首二层动线连接性趋势5:设计化平层间楼栋连廊不同
19、层多种连廊双大堂设计，楼层间镂空设计空间设计：1、写字楼利用地面与内部园区的高差，做双大堂。2、在写字楼中间部分预留开放空间，一是作为走廊形成入户空间，二是作为外摆空间，增加办公室适用的多样性。上海虹桥天地的首二层动线连接性设计化：灵活复合型动线设计趋势5:设计化设计化：环境与氛围一体化的建筑设计上海K11的外立面装饰外立面四面中面对大马路的两面以及内广场墙壁布置了垂直绿化，给人贴近自然的感觉；入口处做了个类似“卢浮宫”的建筑，吸引人流并把人流直接导入地下；景观电梯外是人工瀑布，有效利用了空间并给人艺术感；趋势5:设计化商场采用玻璃幕墙设计，引入大量天然光软硬景观结合搭配退台设计设计化：环境与
20、氛围一体化的建筑设计上海IAPM的功能性设计提升趋势5:设计化设计化：环境与氛围一体化的建筑设计成都来福士广场的“城中之城”整体设计巴蜀馆时间阁 为最大限度保留成都市民对省博旧址的地域情感，将原博物馆元素转化为“巴蜀馆”、“时间阁”、“杜甫巷”3大空中展馆，分别位于写字楼、酒店、公寓等建筑体的中间，形成独特的立面小品。趋势5:设计化设计化：环境与氛围一体化的建筑设计成都来福士广场的“城中之城”整体设计内庭院三峡，通过高差营造巫峡、瞿塘峡、西陵峡特色喷泉景观，下面为商场的天面，形成天然采光面。3级高差的设计，更好地将内外景观有机结合，置身其中有“街中园、园中景”的行走体验。于民满足成都人“晒太阳
21、”的幸福期待，真正的还空间。中庭广场采用退台式设计，牺牲大量商业面积，修建大面积无阻隔的公共休闲区域中庭广场设有5个出入口与外部连通，实现24小时对市民开放。趋势5:设计化设计化：环境与氛围一体化的建筑设计成都来福士广场的“城中之城”整体设计巴蜀文化和三峡设计理念延伸到商场内商场内部设计分为龙门、大峡谷、巫峡、西陵峡、瞿塘峡五个部分，内部设计也跟着不同峡谷的自然风光个性进行设计。商场内可仰望三峡西陵峡、瞿塘峡、巫峡底部，峡水池充当下方六层高的购物中心的天窗，为商场内部提供自然采光，让置身商场内的人产生独特的感官体验。趋势5:设计化设计化：低成本打造质感和特色趋势5:设计化虹桥天地用低成本设计令
22、乙级写字楼富有特色每层公共区域用不同颜色墙面1楼公共区域用异形墙面设计外部用有设计感的指示系统增强特色设计化：低成本打造质感和特色趋势5:设计化复兴soho利用灯带、亚克力加玻璃等低成本材料，打造时空隧道，其他部分色调风格也与之搭配。首层电梯间标准层电梯层电梯内部墙面及指示全渠道：O2O2O的线上线下全渠道连通Online to Offline to Online: O2O2O模式在最大程度上会圈定顾客不断在同一商家消费，进而形成长尾效应；或成为线上商家的线下体验渠道。成都言几又：京东线下智能家居体验店言几又书店内专辟的一个区域，作为京东智能家居科技产品的体验区趋势6:全渠道整个E-Cloud
23、智慧体系包含在线支付、APP智能服务、移动互联、wifi和ibeacon等应用，对顾客智慧购物提供技术支持和提升用户体验。上海大悦城的官方APP：团购、外卖、积分兑换、排队点餐、定位找车等服务都整合在APP平台实现并依托wifi和ibeacon技术，对辐射范围内的消费者进行定位营销，通过位置推送商户信息及优惠券，增加消费可能。上海大悦城的大数据抓取与用户分析：智慧云体系全渠道：O2O2O的线上线下全渠道连通上海大悦城的数字化转型：成为“无缝零售商”趋势6:全渠道Part three项目借鉴3项目运用 | 冼村：街区化 | 动线排布冼村商业地块：采用线性街区式排布方式进行商铺排布，对人流进行引导
24、项目运用 | 冼村：街区化 | 空间利用成都太古里：2F-3F打包的餐饮铺冼村：3F-4F打包的商墅冼村：2F连廊冼村：1F-2F街区式街铺空间利用方面，冼村采用的1F-2F临街街铺、3-4层商墅的产品形式增加产品附加值项目运用 | 冼村：主题式体验项目运用 | 冼村：主题式体验言几又不仅仅是一家书店，而是极富想象力和创造力、展现自我和个性的创意生活体验一体店。言几又=书店+咖啡店+创意市集+食品店+画廊+儿童课堂+项目运用 | 冼村：主题式体验出味是GLC和蚁工坊的老板合作的新特色餐饮品牌，打造时光食堂。走文艺情怀路线。即将在上海落地。项目运用 | 冼村：主题式体验贝客公寓，落地在南京，旨在
25、打造南京最好的租赁公寓。每一处贝客公寓，都设立100-400平米的青年邻里中心，集茶吧、健身房、台球室、会客厅于一体。房间设计加入更多创新元素，丰富的配色、空间方案以及更多人性化配置，创造“家”的温暖和精彩。 项目运用 | 冼村：主题式体验今日市集，在福州落地。超市+餐厅的结合，楼下采购，楼上烹饪，新型就餐方式。每月会有厨师比赛，刺激餐厅的积极性和食客的期待性。项目运用 | 小新塘：儿童经济跨界小新塘项目：作为轻奢定位的刚需盘，引入亲子品牌“放学回家”及自有品牌和乐教育入驻售楼部进行长期合作通过提前导入，利用儿童经济的全龄段特点进行跨界结合，增长停留时间，促进销售1F2F架子鼓钢琴合奏室美术室
26、舞蹈室放学回家和乐会坐席区坐席区生活美学咖啡吧小学幼儿园售楼部及商铺售楼部商铺首开区大观中路售楼部超市+板房家居生活馆和熹会1问岗3保利地产品牌历程+5P战略34区域沙盘LED5项目沙盘放置物料架2登记售楼部1F缺内容规划坐席区坐席区生活美学咖啡吧亲子玩乐展示区售楼部2F架子鼓钢琴合奏室美术室舞蹈室和乐教育若比邻 2F全生命周期居住系统适幼化+和乐会适老化+和熹会板房板房若比邻 1F若比邻烘焙店花艺家居生活馆银行药店板房板房项目运用 | 地块三（原方案）：面积段全覆盖，内部组合，灵活销售方式1：三层box整栋销售方式2：首层整体销售，2-3F整体出售方式3：首层全部散卖， 2-3F整体出售Bo
27、x首层800方二层800方三层400方整栋8000方层高5m每栋2000方层高5m单层750方+750方整栋4000方层高5m 部分楼层可散卖 整层、半层、四分之一层都可卖项目运用 | 地块三（原方案）：街区化商业广告位的利用地块三南面商业：借鉴街区化商业广告位设置（虹桥天地、富华里等），充分挖掘广告点位。在视线焦点处设置广告位中庭广场设置LE屏结束语当你尽了自己的最大努力时，失败也是伟大的，所以不要放弃，坚持就是正确的。When You Do Your Best, Failure Is Great, So DonT Give Up, Stick To The End感谢聆听不足之处请大家批评指导Please Criticize And Guide The Shortcomings演讲人：XXXXXX 时 间：XX年XX月XX日
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