唐山城市进入判断.pptx

1、唐山城市进入判断观点小结唐山聚类相当于唐山聚类相当于中等二线中等二线城市，基本面较好。城市，基本面较好。少量承接少量承接北京、天津外溢需求，随着限购政策落地，此部分会北京、天津外溢需求，随着限购政策落地，此部分会受一定影响。受一定影响。短期供求短期供求相对平衡、略有紧张相对平衡、略有紧张，中长期来看，中长期来看供求平衡供求平衡。丰南区丰南区属于发展优势区县，建议优先考虑。属于发展优势区县，建议优先考虑。现售价与周边相比具有一定优势，建议现售价与周边相比具有一定优势，建议积极进入积极进入3PIE城市分档聚类典型城市城市标签市场容量（亿元）投资方向人口密度（人/平方公里）GDP（亿元）三产占比（%

2、）二三产占比（%）社会消费品零售总额（亿元）E天津、重庆、南京强二线城市2050深耕城市991.82 12192.47 52.74 96.74 4899.05 F厦门、佛山、东莞小规模-强购买力783深耕城市2381.53 4524.62 46.72 97.97 1696.88 G唐山中等二线城市237积极进入/扩大布局582.246306.236.4190.502371.1G无锡、徐州、宁波中等二线城市694积极进入/扩大布局694.28 5753.89 47.29 94.41 2656.99 H太原、兰州、海口弱二线城市368保持布局479.05 2434.32 65.18 96.89 1

3、142.28 表：分档均值及投资方向唐山属于积极进入、扩大布局类别，基本面较好唐山市宏观基本面属于中等二线城市，全市市场容量237亿元。经济发展水平较高，居民购买力较强，但产业发展处同类较低水平，人口密度一般，内生需求较高，有增长空间。注：城市金融本外币存款余额：8279.9亿元4PIE判断指引聚类典型城市个案数量聚类标签A-D上海、北京、深圳、广州4一线城市E南京、苏州、杭州、青岛、武汉、成都、天津、重庆8强二线城市F厦门、佛山、东莞、中山、汕头5小规模强购买力城市G无锡、徐州、常州、宁波、温州、绍兴、金华、台州、合肥、福州、泉州、石家庄、沈阳、大连、长春、哈尔滨、济南、淄博、烟台、潍坊、临

4、沂、郑州、长沙、昆明、西安、唐山26中等二线城市H太原、呼和浩特、张家界、海口、三亚、贵阳、兰州、乌鲁木齐8弱二线城市I盐城、扬州、镇江、泰州、宿迁、嘉兴、湖州、衢州、舟山、丽水、芜湖、淮南、马鞍山、黄山、邯郸、沧州、廊坊、大同、阳泉、长治、晋城、朔州、晋中、忻州、临汾、包头、乌海、鄂尔多斯、鞍山、抚顺、本溪、营口、南昌、九江、新余、枣庄、济宁、泰安、威海、日照、莱芜、德州、滨州、洛阳、平顶山、安阳、新乡、岳阳、常德、珠海、江门、惠州、河源、潮州、南宁、嘉峪关、西宁、银川58强三线城市J蚌埠、安庆、滁州、阜阳、六安、池州、宣城、邢台、保定、承德、衡水、赤峰、通辽、呼伦贝尔、乌兰察布、锦州、赣州

5、、吉安、宜春、抚州、上饶、开封、南阳、商丘、信阳、周口、驻马店、衡阳、益阳、娄底、肇庆、汕尾、阳江、云浮、桂林、北海、钦州、贵港、玉林、百色、贺州、来宾、崇左、绵阳、广元、遂宁、南充、眉山、广安、达州、雅安、巴中、资阳、渭南、汉中、商洛、白银、庆阳、中卫59中等三四线城市K淮北、铜陵、吕梁、辽阳、盘锦、大庆、龙岩、景德镇、萍乡、鹰潭、东营、聊城、菏泽、鹤壁、焦作、濮阳、许昌、漯河、株洲、湘潭、郴州、揭阳、柳州、梧州、防城港、自贡、攀枝花、泸州、德阳、内江、乐山、宜宾、铜川、宝鸡、咸阳、延安、榆林、安康、金昌、石嘴山、吴忠41弱三四线城市L宿州、亳州、秦皇岛、张家口、运城、丹东、阜新、铁岭、朝阳

6、、葫芦岛、齐齐哈尔、七台河、牡丹江、邵阳、永州、怀化、韶关、湛江、茂名、梅州、清远、河池、天水、武威、张掖、平凉、酒泉、定西、陇南、固原30弱四线城市M鸡西、鹤岗、双鸭山、伊春、佳木斯、黑河、绥化7表：城市聚类清单5需求外溢外溢范围唐山具备承接北京天津外溢需求条件唐山距离北京181.6km，高铁1小时左右；距离天津123km，高铁30分钟左右，满足一线外溢标准。唐山北京房价差为29000元/，唐山天津房价差为10000元/ 达到房价外溢价格条件。北京唐山天津6需求外溢量价分析销售量显示，唐山的市场走势与北京、天津具有一定的跟随性，销售价格显示，唐山价格比较平稳，基本不受外溢需求影响。本轮调控政

7、策显示，随着北京、天津限购升级，唐山本轮也纳入限购范围，呈现出需求外溢的政策结果。唐山承接少量北京、天津外溢需求-100-500501001502002502014年1月2014年3月2014年5月2014年7月2014年9月2014年11月2015年1月2015年3月2015年5月2015年7月2015年9月2015年11月2016年1月2016年3月2016年5月2016年7月2016年9月2016年11月图：商品房销售面积同比增长率销售面积增长率同比 北京销售面积增长率同比 天津销售面积增长率同比 唐山0500010000150002000025000300003500040000201

8、4年01月2014年03月2014年05月2014年07月2014年09月2014年11月2015年01月2015年03月2015年05月2015年07月2015年09月2015年11月2016年01月2016年03月2016年05月2016年07月2016年09月2016年11月图：商品房销售价格走势销售价格(元/) 北京销售价格(元/) 天津销售价格(元/) 唐山7模型结果CMI唐山市供应周期为0.88年，库存周期1.71年，短期供应相对均衡。土地消化周期为2.49年，开工周期为2.99年，中期供应平衡。唐山市CMI为2.61，供求平衡供不应求供需平衡012345678上海长沙厦门成都海口

9、杭州南昌北京南京徐州广州温州三亚沈阳青岛天津深圳中山西安合肥东莞武汉苏州重庆佛山济南无锡唐山贵阳福州郑州惠州泉州常州宁波昆明烟台九江泰州大连图：全国主要城市CMI对比8164.6302.61321.68383.881428.95491.54492.14300.951032.561107.02872.990331322253310020040060080010001200140016002013201420152016图：2012-2016年唐山市供需指标走势商品房成交面积土地成交计容面积商品房新开工面积商品房新增供应面积模型结果CMI唐山市短期供求相对平衡，略有紧张中期供求平衡新开工面积土地成

10、交面积商品房成交面积商品房供应面积2.492.990.881.710.0000 0.5000 1.0000 1.5000 2.0000 2.5000 3.0000 3.5000 土地消化周期开工消化周期供应消化周期库存消化周期2016年唐山CMI情况唐山近三年销售面积稳定增长；供应端维持相对稳定，因此短期供应相对平衡，略有紧张。中长期来看，唐山土地供应自2013年过量供应后急剧收紧，由于没有2016年的开工数据，预判未来1-3年开工量将逐渐下降，新增预售维持稳中有降，长期来看供求平衡。9行政区划区县情况7市辖区路南区、路北区、开平区、古治区、丰南区、丰润区、曹妃甸区2县级市迁安市、遵化市5县迁

11、西县、滦县、乐亭县、玉田县、滦南县城市空间结构表现为：“两核，一轴，多组团”。“两核”是指以中心城区为主的中部发展核和以曹妃甸区为主的南部发展核；“一轴”为联动两核共兴的带状发展轴；“多组团”是以围绕“双核”，功能互补、协同发展的城镇组团。丰南区：南部主城区、新兴商业中心、生态城区10宏观经济区县情况丰南区、丰润区、迁安市经济、人口规模突出，建议优先考虑丰南区丰润区迁安市0102030405060708090100110-100010020030040050060070080090010001100常住人口（万）GDP（亿元）图：区县GDP-人口交叉分析路南区开平区路北区曹妃甸区古冶区唐山传统市中心及周边市县呈现人口与经济分割局面。传统市中心人口更密集，周边县市经济更发达，与唐山以第二产业为主，第三产业不发达有关。第二产业多分布在周边县市，因此其经济较发达。丰南区地处唐山市区，虽不算传统市中心，但从人口、经济看处于唐山市各区县中上水平，具有较明显优势，可以考虑进入。