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1、业主、业主大会、业主委员会业主、业主大会、业主委员会 乌海市住建委物业管理科乌海市住建委物业管理科目录CONTENTS基本概念基本概念 01成立流程成立流程02PARTONE业委会的相关基本概念 法律法规依据法律法规依据 物业管理条例（物业管理条例（2007修订）修订） 住建部业主大会和业主委员会指导规则住建部业主大会和业主委员会指导规则 内蒙古自治区物业管理条例内蒙古自治区物业管理条例第一章第一章 基本概念基本概念 1. 业主 业主指物业的所有权人，即土地使用权和房屋所有权人，是所拥有物业的主人。简称业主。 2. 物业使用人（简称使用人） 使用人是指不拥有物业的所有权但通过某种形式而获得物业

2、使用权并实际使用该物业的人。 包括：（1）与业主共同居住的亲友； （2）物业的租户。 3.业主与使用人的区别 使用人没有对物业的最终处分权，例如对物业的买卖和处置。 一、一、 业主与物业使用人的概念业主与物业使用人的概念第一章第一章 基本概念基本概念 1.概念概念 由物业管理区域内全体业主组成，是区域内物业管理的最高权力机构，是物业管理的决策机构。 只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。 二、业主大会二、业主大会第一章第一章 基本概念基本概念 2. 2.业主大会履行以下职责业主大

3、会履行以下职责 1）制定和修改业主大会议事规则； 2）制定和修改管理规约； 3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 4）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案； 5）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；第一章第一章 基本概念基本概念第一章第一章 基本概念基本概念6）筹集和使用专项维修资金；7）改建、重建建筑物及其附属设施；8）改变共有部分的用途；9）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；10）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。 3.3.业主大会会议业主大会会议 业主大会会议分为首次业主大会会议、定期会议和临时会议首次业主大会会议、定期会议和临时会议三种。 1 1

4、）. . 首次业主大会会议首次业主大会会议 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。第一章第一章 基本概念基本概念 2 2）. . 定期会议定期会议 ( (一般每年召开一次一般每年召开一次) ) 主要内容有： 听取业主委员会的工作报告； 业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程等文件的审议与修订； 决定物业服务企业的选聘、续聘与改聘； 专项维修资金使用、续筹方案的决定； 业主委员会的换届选举与委员的增减； 决定有关业主共同利

5、益的其他事项。第一章第一章 基本概念基本概念 3 3）. . 临时会议临时会议 有下列情况之一，业主委员会召开业主大会临时会议： 经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的； 发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； 业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。 临时会议一般是一事一议。 第一章第一章 基本概念基本概念 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当的形式；但应当由由物业管理区域内持有物业管理区域内持有1/21/2以上投票权的业主参加。业主以上投票权的业主参加。业主可以委托

6、代理人参加业主大会会议。可以委托代理人参加业主大会会议。 （1 1）物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单）物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。位，推选一名业主代表参加业主大会会议。 （2 2）推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主）推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议大会会议3 3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签意见，凡需投票表决的，业主的赞同

7、、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。 （3 3）业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以）业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。另外推选一名业主代表参加。第一章第一章 基本概念基本概念 （4 4）业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权）业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/21/2以上通过。以上通过。 （5 5）业主大会作出制定和修改）业主大会作出制定和修改管理规约管理规约、业主大会议事规则、选聘、业主大会议事规则、选聘、解聘物业解聘物业服务服务企业

8、、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权管理区域内全体业主所持投票权2/32/3以上通过。以上通过。 （6 6）业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。）业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。 （7 7）业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。）业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。第一章第一章 基本概念基本概念 二、业主委员会二、业主委员会 1 1、业主委员会的性质、业主委员会的性质 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。业主大会和业主委员会并存，业主

9、决策机构和执行机构分离，业主委员会向业主大会负责。第一章第一章 基本概念基本概念 2 2、业主委员会的宗旨、业主委员会的宗旨 代表本物业的合法权益，实行业主自治业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业合理、安全地使用，维护本物业的公共秩序、创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。 3、业主委员会的地位、业主委员会的地位 业主大会、业主委员会不仅是业主参与民主管理的组织形式，从根本上讲，还是业主实现民主管理民主管理的组织形式。 第一章第一章 基本概念基本概念 4 4、业主委员会的职责、业主委员会的职责 业主委员会是业主大会的执行机构、在业主大会授权下进行工作，并向其负责。它的主要职责如下：

10、 （1）执行业主大会的决定和决议；（2）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（3）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（4）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；第一章第一章 基本概念基本概念 （5）监督管理规约的实施；（6）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（7）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（8）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（9）业主大会赋予的其他职责。 业主委员会的活动经费，经业主大会审核后，由全体业主分担。业主委员会的活动经费，经业主大会审核后，由全体业主分担

11、。第一章第一章 基本概念基本概念PARTTWO业委会的成立流程 1.1.在一个物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到50%以上的。 2.2.在一个物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到30%不足50%，但使用已超过两年的。一、一、 业主委员会成立条件业主委员会成立条件第二章第二章 成立流程成立流程 二、业主委员会委员应具备的条件二、业主委员会委员应具备的条件 1.业主委员会的委员应当具有下列条件：业主委员会的委员应当具有下列条件： 1）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主； 2）遵守国家有关法律、法规，及时交纳物业管理费等费用； 3）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业

12、主义务； 4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力； 5）具有一定的组织能力； 6）具备必要的工作时间。 第二章第二章 成立流程成立流程 2.2.有以下情况的业主不能被选举为小区业主委员会委员：有以下情况的业主不能被选举为小区业主委员会委员： 1）因身体或精神上的疾病丧失履行职责的能力； 2）违反物业管理法律、法规、业主委员会章程、决议、社会公德情节严重或造成严重后果的； 3）不按时缴纳物业管理相关费用的； 4）已不是业主（即已未持有本小区的物业产权）； 5）其他不适合担任业主委员会委员的情形。 第二章第二章 成立流程成立流程 1 1. .提出申请提出申请 1）开发建设单位在物业管

13、理区域符合召开首次业主大会会议的法定条件后三十日内，应当向物业所在地的街道办事处（镇人民政府）提交成立业主大会的书面报告 2）符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。 三、三、业主委员会成立流程业主委员会成立流程第二章第二章 成立流程成立流程 2 2. .成立前期筹备组成立前期筹备组 1）首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办

14、事处、乡镇人民政府代表担任。 2）筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。 3）筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。 第二章第二章 成立流程成立流程 筹备组应当做好以下筹备工作筹备组应当做好以下筹备工作 1）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积； 2）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容时间、地点、形式和内容； 3）草拟管理规约、业主大会议事规则管理规约、业主大会议事规则； 4）依法确定首次业主大会会议表决规则次业主大会会议表决规则； 5）制定业主委员

15、会委员候选人产生办法业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选业主委员会委员候选人名单人名单； 6）制定业主委员会选举办法业主委员会选举办法； 7）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。第二章第二章 成立流程成立流程管理规约应当对下列主要事项作出规定管理规约应当对下列主要事项作出规定： 1）物业的使用、维护、管理；2）专项维修资金的筹集、管理和使用；3）物业共用部分的经营与收益分配；4）业主共同利益的维护；5）业主共同管理权的行使；6）业主应尽的义务；7）违反管理规约应当承担的责任。第二章第二章 成立流程成立流程业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定业主大会议事规则应当对下列主

16、要事项作出规定： 1）业主大会名称及相应的物业管理区域；2）业主委员会的职责；3）业主委员会议事规则；4）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；5）业主投票权数的确定方法；6）业主代表的产生方式；第二章第二章 成立流程成立流程 7）业主大会会议的表决程序；8）业主委员会委员的资格、人数和任期等；9）业主委员会换届程序、补选办法等；10）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；11）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。 业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事业

17、主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。规则中对其共同管理权的行使予以限制。第二章第二章 成立流程成立流程 前款内容应当在首次业主大会会议召开前款内容应当在首次业主大会会议召开15日日前以书面形式在物业管理区前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。 筹备组应当自组成之日起筹备组应当自组成之日起90日日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。会议。 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规

18、则，业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。并选举产生业主委员会之日起成立。第二章第二章 成立流程成立流程 3 3、召开首次业主大会、召开首次业主大会 1）在旗县（区）物业主管部门和街道办、社区的监督下召开首次业主大会，原则上小区内所有业主、业主代表或业主委托人必须全部参会。 2）首次业主大会现场表决通过管理规约、业主大会议事规则，并在委员候人中选举产生业主委员会。 3）业主委员会委员由5-13人的单数组成，实行差额选举，按照候选人得票多少顺序当选，并推选产生主任、副主任等职务。 4）首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，

19、在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。 第二章第二章 成立流程成立流程 5 5）业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求）业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的，数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由

20、业主本人签名。域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。 6 6）业主大会确定业主投票权数，按照专有部分的数量计算，一个）业主大会确定业主投票权数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。 业主的专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进业主的专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房行登记的

21、，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；证载的分摊面积不能扣除。建筑物的总屋买卖合同记载的面积计算；证载的分摊面积不能扣除。建筑物的总面积是全体业主的专业部分面积之和，不是大确权（产权初始登记）面积是全体业主的专业部分面积之和，不是大确权（产权初始登记）的面积，大确权面积中不分摊到业主房产证的那部分面积应予扣除。的面积，大确权面积中不分摊到业主房产证的那部分面积应予扣除。第二章第二章 成立流程成立流程 4 4、办理业主委员会备案手续、办理业主委员会备案手续 业主委员会应当自选举产生之日起3030日内日内，持下列文件向物业所在地的区、县物业主管部门和街道办事

22、处、乡镇人民政府办理备案手续： 1）业主大会成立和业主委员会选举的情况； 2）管理规约； 3）业主大会议事规则； 4）业主大会决定的其他重大事项。 业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。 业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起3030日内日内将变更内容书面报告备案部门。第二章第二章 成立流程成立流程 5 5、业主委员会的相关规定、业主委员会的相关规定 业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容：1）业主大会、业主委员会的会议记录；2）业主大会、业主委员会的决定；3）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；4）

23、业主委员会选举及备案资料；第二章第二章 成立流程成立流程 5）专项维修资金筹集及使用账目；6）业主及业主代表的名册；7）业主的意见和建议。 业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。第二章第二章 成立流程成立流程 有下列情况之一的，业主委员会委

24、员资格自行终止：1）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；2）丧失民事行为能力的；3）依法被限制人身自由的；4）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。第二章第二章 成立流程成立流程 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：1）以书面方式提出辞职请求的；2）不履行委员职责的；3）利用委员资格谋取私利的；4）拒不履行业主义务的； 5）侵害他人合法权益的；6）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。第二章第二章 成立流程成立流程 业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。第二章第二章 成立流程成立流程