第十章其他税种的税务筹划-税务筹划第三版-教学课件.ppt

1、第十章第十章 其他税的税务筹划其他税的税务筹划第一节第一节 资源税的税务筹划资源税的税务筹划 第二节第二节 土地增值税的税务筹划土地增值税的税务筹划 第三节第三节 房产税的税务筹划房产税的税务筹划 第四节第四节 车船税的税务筹划车船税的税务筹划 第五节第五节 印花税的税务筹划印花税的税务筹划 第六节第六节 契税的税务筹划契税的税务筹划进行税务筹划进行税务筹划利用准确核算利用准确核算进行税务筹划进行税务筹划利用相关产品利用相关产品进行税务筹划进行税务筹划利用折算比例利用折算比例式进行税务筹划式进行税务筹划恰当利用结算方恰当利用结算方进行税务筹划进行税务筹划利用税收优惠利用税收优惠一、利用准确核算

2、进行税务筹划一、利用准确核算进行税务筹划 根据根据资源税暂行条例资源税暂行条例规定，纳税人的规定，纳税人的减税、免税项目，应当单独核算课税数量；未减税、免税项目，应当单独核算课税数量；未单独核算或者不能准确提供减、免税产品课税单独核算或者不能准确提供减、免税产品课税数量的，不予减税或者免税。数量的，不予减税或者免税。 同时还规定，纳税人开采或生产不同税目同时还规定，纳税人开采或生产不同税目应税产品的，应当分别核算不同税目应税产品应税产品的，应当分别核算不同税目应税产品的课税数量；末分别核算或者不能准确提供不的课税数量；末分别核算或者不能准确提供不同税目应税产品的课税数量的，同税目应税产品的课税

3、数量的， 从高适用税率从高适用税率纳税。纳税。 一、利用准确核算进行税务筹划一、利用准确核算进行税务筹划【例例1】一家开采铁矿石的矿山一家开采铁矿石的矿山5月一共生产销售铁矿石月一共生产销售铁矿石原矿原矿2万吨。在开采铁矿石的过程中，还开采销售了伴万吨。在开采铁矿石的过程中，还开采销售了伴生矿锰矿石生矿锰矿石2000吨，铬矿石吨，铬矿石1000吨。假设这座矿山在另吨。假设这座矿山在另一采矿点还开采并销售了瓷土一采矿点还开采并销售了瓷土3000吨。该矿山开采的矿吨。该矿山开采的矿石全部用于对外销售，已知铁矿石原矿的单位税额是每石全部用于对外销售，已知铁矿石原矿的单位税额是每吨吨16元，锰矿石、铬

4、矿石和瓷土原矿的单位税额分别是元，锰矿石、铬矿石和瓷土原矿的单位税额分别是每吨每吨2元、元、3元、元、3元。元。 分别核算分别核算 ：应纳资源税税额应纳资源税税额（20 00016）（）（2 0002）（）（1 0003）（）（3 0003） 336 000 一、利用准确核算进行税务筹划一、利用准确核算进行税务筹划【例例】一家开采铁矿石的矿山一家开采铁矿石的矿山5月一共生产销售铁矿石月一共生产销售铁矿石原矿原矿2万吨。在开采铁矿石的过程中，还开采销售了伴万吨。在开采铁矿石的过程中，还开采销售了伴生矿锰矿石生矿锰矿石2000吨，铬矿石吨，铬矿石1000吨。假设这座矿山在另吨。假设这座矿山在另一采

5、矿点还开采并销售了瓷土一采矿点还开采并销售了瓷土3000吨。该矿山开采的矿吨。该矿山开采的矿石全部用于对外销售，已知铁矿石原矿的单位税额是每石全部用于对外销售，已知铁矿石原矿的单位税额是每吨吨16元，锰矿石、铬矿石和瓷土原矿的单位税额分别是元，锰矿石、铬矿石和瓷土原矿的单位税额分别是每吨每吨2元、元、3元、元、3元。元。 未分别核算铁矿石和两种伴生矿的课税数量：未分别核算铁矿石和两种伴生矿的课税数量： 应纳资源税税额应纳资源税税额 （23 00016）（）（30003） 377 000（元）（元） 二、利用相关产品进行税务筹划二、利用相关产品进行税务筹划伴生矿：企业在开采之前就应关注个别元素伴

6、生矿：企业在开采之前就应关注个别元素（这种元素的这种元素的矿产品适用税额应该相对较低矿产品适用税额应该相对较低），以此来影响税务机关确，以此来影响税务机关确定单位税额，使得整个矿床的矿产品适用较低税率。定单位税额，使得整个矿床的矿产品适用较低税率。 伴采矿：通过控制伴采矿数量，使伴采矿适用较低的税率，伴采矿：通过控制伴采矿数量，使伴采矿适用较低的税率，从而达到税收筹划的目的。从而达到税收筹划的目的。伴选矿伴选矿 ：由于国家对以精矿形式伴选出来的副产品不征收：由于国家对以精矿形式伴选出来的副产品不征收资源税，对纳税人而言，最好的筹划方式就是尽量完善工资源税，对纳税人而言，最好的筹划方式就是尽量完

7、善工艺，引进技术，使以非精矿形式伴生出来的副产品以精矿艺，引进技术，使以非精矿形式伴生出来的副产品以精矿形式出现，从而达到少缴税款的目的。形式出现，从而达到少缴税款的目的。 三、利用税收优惠进行税务筹划三、利用税收优惠进行税务筹划（一）开采原油过程中用于加热、修井的原油，免税。（一）开采原油过程中用于加热、修井的原油，免税。（二）纳税人开采或者生产应税产品过程中，因意外事（二）纳税人开采或者生产应税产品过程中，因意外事故、自然灾害等人力不可抗拒的原因遭受重大损失的，故、自然灾害等人力不可抗拒的原因遭受重大损失的，由省、自治区、直辖市人民政府给予减税或免税照顾。由省、自治区、直辖市人民政府给予减

8、税或免税照顾。 （三）对独立矿山应纳的铁矿石资源税，从（三）对独立矿山应纳的铁矿石资源税，从1996年年7月月1日起，减征日起，减征60，即按规定税额，即按规定税额40纳税。有色金属纳税。有色金属矿石的资源税减征矿石的资源税减征30，即按规定税额的，即按规定税额的70纳税。纳税。 （四）国务院规定的其他减免税项目（四）国务院规定的其他减免税项目 四、利用折算比例进行税务筹划四、利用折算比例进行税务筹划 纳税人不能准确提供应税产品销售数量或移送使纳税人不能准确提供应税产品销售数量或移送使用数量的，以应税产品的产量或主管税务机关确定的用数量的，以应税产品的产量或主管税务机关确定的折算比，换算成的数

9、量为课税数量。对于连续加工前折算比，换算成的数量为课税数量。对于连续加工前无法正确计算原煤移送使用量的煤炭，可以按加工产无法正确计算原煤移送使用量的煤炭，可以按加工产品的综合回收率，将加工产品实际销量和自用量折算品的综合回收率，将加工产品实际销量和自用量折算成原煤数量，以此作为课税数量。金属和非金属矿产成原煤数量，以此作为课税数量。金属和非金属矿产品原矿，因无法准确掌握纳税人移送使用数量的，可品原矿，因无法准确掌握纳税人移送使用数量的，可将其精矿按选矿比例折算成原矿数量，作为课税数量。将其精矿按选矿比例折算成原矿数量，作为课税数量。这便给纳税筹划创造了条件。这便给纳税筹划创造了条件。 四、利用

10、折算比例进行税务筹划四、利用折算比例进行税务筹划【例例】某个体户生产煤炭并连续加工生产某种煤炭制某个体户生产煤炭并连续加工生产某种煤炭制品，而且由于其采用的加工技术相对落后，使得其产品，而且由于其采用的加工技术相对落后，使得其产品的加工生产综合回收率相对同行业企业较低，便可品的加工生产综合回收率相对同行业企业较低，便可用这种方法进行筹划。用这种方法进行筹划。 具体筹划如下：这里假定该企业生产出的最终产品有具体筹划如下：这里假定该企业生产出的最终产品有 1 000吨，同行业综合回收率为吨，同行业综合回收率为40，该企业的综合回，该企业的综合回收率为收率为25，则实际课税数量是，则实际课税数量是1

11、 000吨吨254 000吨，而税务机关最终认定数量为吨，而税务机关最终认定数量为1 000吨吨402 500吨。吨。 五、恰当利用结算方式进行税务筹划五、恰当利用结算方式进行税务筹划 依据资源税的有关规定，不同的结算方式，使得依据资源税的有关规定，不同的结算方式，使得纳税义务发生的时间有较大差异：纳税义务发生的时间有较大差异：（一）纳税人销售上述应税产品，其纳税义务发生时间（一）纳税人销售上述应税产品，其纳税义务发生时间为发出应税产品、收讫销售款或取得索取销售款凭据的为发出应税产品、收讫销售款或取得索取销售款凭据的当天。当天。 （二）采用分期收款结算方式销售应税产品的，为产品（二）采用分期收

12、款结算方式销售应税产品的，为产品发出和销售合同规定的收款日期当天，而不论到期日是发出和销售合同规定的收款日期当天，而不论到期日是否收到款项。否收到款项。 （三）采用预收货款结算方式销售应税产品的，为发出应（三）采用预收货款结算方式销售应税产品的，为发出应税产品后抵偿债务的当天。税产品后抵偿债务的当天。 五、恰当利用结算方式进行税务筹划五、恰当利用结算方式进行税务筹划 依据资源税的有关规定，不同的结算方式，使得依据资源税的有关规定，不同的结算方式，使得纳税义务发生的时间有较大差异：纳税义务发生的时间有较大差异：（四）采用除上述两种结算方式以外的其他结算方式，（四）采用除上述两种结算方式以外的其他

13、结算方式，则为发出应税产品、收到款项或取得款项凭据的当天。则为发出应税产品、收到款项或取得款项凭据的当天。（五）纳税人自产自用应税产品视同销售。在移送使用（五）纳税人自产自用应税产品视同销售。在移送使用的当天确认销售收入、计算应纳资源税。的当天确认销售收入、计算应纳资源税。进行税务筹划进行税务筹划利用适当增值利用适当增值进行税务筹划进行税务筹划通过分散收入通过分散收入进行税务筹划进行税务筹划利用利息支出利用利息支出进行税务筹划进行税务筹划利用建房方式利用建房方式进行税务筹划进行税务筹划利用成本费用利用成本费用进行税务筹划进行税务筹划利用适当捐赠利用适当捐赠策进行税务筹划策进行税务筹划利用税收优

14、惠政利用税收优惠政一、利用适当增值进行税务筹划一、利用适当增值进行税务筹划 按照按照土地增值税暂行条例土地增值税暂行条例的规定，纳税人建造的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20时，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额的时，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额的20时，应就其全部增值额按规定征收土地增值税。同时还时，应就其全部增值额按规定征收土地增值税。同时还规定，纳税人既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开规定，纳税人既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准发的，应分别核算增值

15、额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。惠。 当纳税人建造住宅出售的时候，应该充分考虑增值当纳税人建造住宅出售的时候，应该充分考虑增值额增加带来的效益和放弃起征点优惠而增加的税收间的额增加带来的效益和放弃起征点优惠而增加的税收间的关系，以避免因增值税率稍高于起征点而得不偿失。关系，以避免因增值税率稍高于起征点而得不偿失。 【例例】某房地产开发企业，某房地产开发企业，1999年商品房销售收入为年商品房销售收入为15000万元，其中普通住宅的销售额为万元，其中普通住宅的销售额为10000万元，豪华万元，豪华住宅

16、的销售额为住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额万元。税法规定的可扣除项目金额为为11000万元，其中普通住宅的可扣除项目金额为万元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。万元。 一、利用适当增值进行税务筹划一、利用适当增值进行税务筹划1.不分开核算时企业应缴纳土地增值税不分开核算时企业应缴纳土地增值税增值率为：增值率为：（1500011000）1100010036，适用，适用30应纳土地增值税（应纳土地增值税（1500011000）301200万元。万元。 一、利用适当增值进行税务筹划一、利用适当增值

17、进行税务筹划2.分开核算时应缴纳的土地增值税分开核算时应缴纳的土地增值税 普通住宅：增值率：普通住宅：增值率：（100008000）800010025，则适用，则适用30应纳税额：（应纳税额：（1000080000）30600万元；万元； 豪华住宅：增值率：豪华住宅：增值率：（50003000）300010067，则适用，则适用40 应纳税额：（应纳税额：（50003000）4030005650万元万元 普通住宅和豪华住宅应纳税合计：普通住宅和豪华住宅应纳税合计：1250万元，分开核万元，分开核算比不分开核算多支出税金算比不分开核算多支出税金50万元万元。 因为普通标准住宅的增值率为因为普通标

18、准住宅的增值率为25，超，超过过20，还得缴纳土地增值税。进一步筹划，还得缴纳土地增值税。进一步筹划的关键就是通过适当减少销售收入使普通住的关键就是通过适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在宅的增值率控制在20以内。这样做的好处以内。这样做的好处有两个：一是可以免缴土地增值税，二是降有两个：一是可以免缴土地增值税，二是降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的配套设施等，可以在竞争中取得优势。配套设施等，可以在竞争中取得优势。 一、利用适当增值进行税务筹划一、利用适当增值进行税务筹划努力控制房地产增值率努力控制房地产增值率 土地增值税暂行条例规定，土地增值

19、税实行土地增值税暂行条例规定，土地增值税实行四级超额累进税率：增值额未超过扣除项目金额四级超额累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%50%的部分，税率是的部分，税率是30%30%；增值额超过扣除项目金额；增值额超过扣除项目金额50%50%的部分，税率为的部分，税率为40%40%；增值率超过；增值率超过100%100%但未超过但未超过200%200%的部分，税率为的部分，税率为50%50%；增值率超过；增值率超过200%200%的部的部分税率为分税率为60%.60%.此外，该条例还特别规定，纳税人建造此外，该条例还特别规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值率未超过普通标准住宅出售，增值率未超过

20、20%20%的免征土地增的免征土地增值税。因此，降低房地产销售中的土地增值税负担的值税。因此，降低房地产销售中的土地增值税负担的关键，就是控制房地产的增值率，在足额计算扣除项关键，就是控制房地产的增值率，在足额计算扣除项目的基础上，特别注意在制定房地产的销售价格时，目的基础上，特别注意在制定房地产的销售价格时，对处于土地增值税临界点附近的情况，事先一定要进对处于土地增值税临界点附近的情况，事先一定要进行必要的筹划。行必要的筹划。 需要特别强调的是，按照现行规定，房需要特别强调的是，按照现行规定，房地产的增值额未超过扣除项目金额地产的增值额未超过扣除项目金额20%20%的免的免征土地增值税，从而

21、使土地增值税负担在增征土地增值税，从而使土地增值税负担在增值率为值率为20%20%时出现大幅度跳跃。因此当待出时出现大幅度跳跃。因此当待出售的房地产增值率在售的房地产增值率在20%20%左右时，更应该高左右时，更应该高度关注。度关注。 案例案例 甲房地产开发企业欲销售甲房地产开发企业欲销售50005000m2m2的商品房，扣的商品房，扣除项目金额为除项目金额为840840万元，现有两种销售方案，万元，现有两种销售方案，一是一是按照按照20002000元元/ /m2m2的价格出售；的价格出售；二是二是按照按照21002100元元/ /m2m2的价格出的价格出售 。 那 么 对 于 方 案 一 ，

22、 房 屋 的 增 值 税 率 为售 。 那 么 对 于 方 案 一 ， 房 屋 的 增 值 税 率 为19.05%19.05%（2000200050005000840840）840840，小于，小于20%20%的的临界点，无需缴纳土地增值税，企业的利润为临界点，无需缴纳土地增值税，企业的利润为160160万元。万元。同理可以得出，方案二中房屋的增值率为同理可以得出，方案二中房屋的增值率为25%25%，需要，需要交纳土地增值税交纳土地增值税6363万元，企业的税收利润为万元，企业的税收利润为147147万元，万元，销售价格提高之后税收利润却下降了销售价格提高之后税收利润却下降了1313万元，如果

23、再考万元，如果再考虑营业税的因素，两种方案下利润的差别会更大。虑营业税的因素，两种方案下利润的差别会更大。 （1 1）设立独立核算的销售公司）设立独立核算的销售公司 在上面的介绍中，说明了如何通过控制和降低房地产在上面的介绍中，说明了如何通过控制和降低房地产销售时的增值率来降低土地增值税负担的问题。但是其销售时的增值率来降低土地增值税负担的问题。但是其局限性在于往往要制定稍低的价格。如果房地产开发商局限性在于往往要制定稍低的价格。如果房地产开发商将企业的销售部门分离出来，设立为独立核算的房地产将企业的销售部门分离出来，设立为独立核算的房地产销售子公司，则既能够使房地产企业以较高的价格实现销售子

24、公司，则既能够使房地产企业以较高的价格实现房地产的销售，同时又能够合理地降低企业的土地增值房地产的销售，同时又能够合理地降低企业的土地增值税负担。税负担。 仍以甲房地产开发企业为例，该企业原计划以仍以甲房地产开发企业为例，该企业原计划以24002400元元/ /m2m2的价格出售的价格出售50005000m2m2的房产，扣除项目金额为的房产，扣除项目金额为840840万元，增值率为万元，增值率为42.86%42.86%，企业需缴纳土地增值税，企业需缴纳土地增值税108108万元，还需要缴纳销售不动产的营业税万元，还需要缴纳销售不动产的营业税6060万元万元24002400500050005%5

25、%，城市维护建设税和教育费附加，城市维护建设税和教育费附加6 6万元万元6060（7%7%3%3%） ，印花税忽略不计，合计缴，印花税忽略不计，合计缴纳税款纳税款174174万元，企业的税后净利润为万元，企业的税后净利润为186186万元。万元。 而如果甲企业设立独立核算的销售子公司而如果甲企业设立独立核算的销售子公司，首先将该，首先将该商品房以商品房以18001800元元/ /m2m2的价格销售给销售公司，销售公的价格销售给销售公司，销售公司再以司再以24002400元元/ /m2m2的价格对外销售，则对于甲企业而的价格对外销售，则对于甲企业而言，仍然无需缴纳土地增值税，利润为言，仍然无需缴

26、纳土地增值税，利润为6060万元，但是万元，但是需要缴纳营业税需要缴纳营业税4545万元，城建税及教育附加万元，城建税及教育附加4.54.5万元，万元，税后利润为税后利润为10.510.5万元；其销售子公司实现销售利润万元；其销售子公司实现销售利润300300万元，同时需缴纳营业税万元，同时需缴纳营业税6060万元万元24002400500050005%5%，城建税及教育附加城建税及教育附加6 6万元，其税后净利润为万元，其税后净利润为234234万元，万元，甲公司和销售子公司共计实现净利润甲公司和销售子公司共计实现净利润244.5244.5万元，通过万元，通过设立销售公司比原销售计划多实现净

27、利润设立销售公司比原销售计划多实现净利润58.558.5万元。万元。 需要说明的是，在房地产销售时，不仅可以通过设立需要说明的是，在房地产销售时，不仅可以通过设立销售子公司来实现纳税筹划，也可以通过与其他房地产销售子公司来实现纳税筹划，也可以通过与其他房地产销售公司事先达成一定的协议来进行，通过转移定价，销售公司事先达成一定的协议来进行，通过转移定价，同样可以达到比较好的筹划效果。当然，在运用此方法同样可以达到比较好的筹划效果。当然，在运用此方法时还应该考虑纳税筹划的成本，如设立销售公司的成本时还应该考虑纳税筹划的成本，如设立销售公司的成本以及和其他房地产公司订立协议的成本，要结合企业的以及和

28、其他房地产公司订立协议的成本，要结合企业的具体情况合理运用。具体情况合理运用。（2 2）变房地产销售为投资）变房地产销售为投资 按照现行税法规定，以不动产投资入股，参与按照现行税法规定，以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，而且自不征收营业税，而且自20032003年年1 1月月1 1日起，对于以日起，对于以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税。这种规定为房地产企业开展纳税筹划提供了空税。这种规定为房地产企业开展纳税筹划提供了空间。间。 如果房地产的购

29、买方是具备一定条件的企业或公司，则可以考如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司，则可以考虑先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。虑先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售仍以甲企业为例，甲企业欲出售50005000m2m2的住房给乙企业，如前所的住房给乙企业，如前所述，如果以述，如果以24002400元元/ /m2m2的价格直接出售，需要缴纳土地增值税的价格直接出售，需要缴纳土地增值税108108万元，缴纳营业税万元，缴纳营业税6060万元，城市维护建设税和教育费附加万元，城市维护建设税和教育费附加6 6万元。万元。而如果甲企

30、业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以业进行股权投资，稍后再以12001200万元的价格向乙企业转让该股权，万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法合理地免除了则可以合法合理地免除了6060万元的营业税和万元的营业税和6 6万元的城市维护建设万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方乙企业参与筹划的积极性，税与教育费附加。同时，为了调动购买方乙企业参与筹划的积极性，甲企业可以做出一些让步，给予乙企业一定的利益补偿，但是其数甲企业可以做出一些让步，给予乙企业一定的利益补偿，但是其数额应以甲企业

31、节约的税款额应以甲企业节约的税款6666万元为限。万元为限。 二、通过分散收入进行税务筹划二、通过分散收入进行税务筹划 采取一定的措施使得转让收入变少，就可以减少纳采取一定的措施使得转让收入变少，就可以减少纳税人的增值额，从而达到节省税款的目的。税人的增值额，从而达到节省税款的目的。 在累进税制下，通过收入分散来实施税务筹划显得在累进税制下，通过收入分散来实施税务筹划显得更为重要。比较常见的方法是将可以分开单独处理的部更为重要。比较常见的方法是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离（如房屋内部的各种设施等），分从整个房地产中分离（如房屋内部的各种设施等），因为对房地产的整体出售虽然可以省去

32、很多麻烦，但却因为对房地产的整体出售虽然可以省去很多麻烦，但却不利于税务筹划。不利于税务筹划。 三、利用成本费用进行税务筹划三、利用成本费用进行税务筹划 只要生产经营者不是短期行为，而是长期从事开只要生产经营者不是短期行为，而是长期从事开发业务，那么将一段时间内发生的各项开发成本进行发业务，那么将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的调整分摊，就可以将这段时期获得的增值最大限度的调整分摊，就可以将这段时期获得的增值额进行最大限度的平均，这样就不会出现某处或某段额进行最大限度的平均，这样就不会出现某处或某段时期增值率过高的现象，从而节省部分税款的缴纳。时期增值率过高的现象，从而节省部分税款的

33、缴纳。 不同地方开发成本比例因为物价或其他原因可能不同地方开发成本比例因为物价或其他原因可能不同，这就会导致有的房屋开发出来销售后的增值率不同，这就会导致有的房屋开发出来销售后的增值率较高，而有的房屋增值率较低，这种不均匀的状态实较高，而有的房屋增值率较低，这种不均匀的状态实际会加重企业的税收负担，这就要求企业对开发成本际会加重企业的税收负担，这就要求企业对开发成本进行必要的调整，使得各处开发业务的增值率大致相进行必要的调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，从而节省税款。同，从而节省税款。 四、利用利息支出进行税务筹划四、利用利息支出进行税务筹划 凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构

34、凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。类同期贷款利率计算的金额。 房地产开发费用利息十（取得土地使用权所支付的金额房地产开发费用利息十（取得土地使用权所支付的金额 十房地产开发成本）十房地产开发成本） 5 如果纳税人不能按照转让房地产项目计算分摊利息支如果纳税人不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能够提供金融机构贷款证明的。出，或不能够提供金融机构贷款证明的。房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额十房地产房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额十房地产开

35、发成本）开发成本）10 五、利用建房方式进行税务筹划五、利用建房方式进行税务筹划 土地增值税税法对不同的建房方式进行了一系列土地增值税税法对不同的建房方式进行了一系列界定，并规定某些方式的建房行为不属于土地增值税界定，并规定某些方式的建房行为不属于土地增值税征税范围，不用缴纳土地增值税，纳税人如果能注意征税范围，不用缴纳土地增值税，纳税人如果能注意运用这些特殊政策进行纳税筹划，其减轻税负的效果运用这些特殊政策进行纳税筹划，其减轻税负的效果是很明显的。是很明显的。 第一种是房地产开发公司的代建房方式第一种是房地产开发公司的代建房方式 ： 这种方式是指房地产开发公司代客户进行房地产这种方式是指房地

36、产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房报酬的行为。的开发，开发完成后向客户收取代建房报酬的行为。不属于土地增值税的征税范围，而属于营业税的征税不属于土地增值税的征税范围，而属于营业税的征税范围。范围。 五、利用建房方式进行税务筹划五、利用建房方式进行税务筹划另一种是合作建房方式：另一种是合作建房方式： 税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。 某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅，某房地产开发企业购得一块土地的使用

37、权准备修建住宅，则该企业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金。则该企业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金。这样，从形式上就符合了一方出土地，一方出资金的条这样，从形式上就符合了一方出土地，一方出资金的条件。件。 六、利用适当捐赠进行税务筹划六、利用适当捐赠进行税务筹划 房地产的赠与是指房地产的原产权所有人和依照法房地产的赠与是指房地产的原产权所有人和依照法律规定取得土地使用权的土地使用人，将自己所拥有的律规定取得土地使用权的土地使用人，将自己所拥有的房地产无偿地捐赠给其他人的民事法律行为。赠与人捐房地产无偿地捐赠给其他人的民事法律行为。赠与人捐赠房产是无偿转让，并没有取得收入，因此，

38、不用缴纳赠房产是无偿转让，并没有取得收入，因此，不用缴纳土地增值税。土地增值税。 这里仅指以下两种情况：这里仅指以下两种情况： （一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。 六、利用适当捐赠进行税务筹划六、利用适当捐赠进行税务筹划（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非盈利性的社会团体、国家机关将房屋产权、土内非盈利性的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用机赠与教育、民政和其他社会福利、公益事地使用机赠

39、与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会、业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非盈利老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非盈利性的公益组织。性的公益组织。 房产所有人、土地使用权所有人将自己房地产房产所有人、土地使用权所有人将自己房地产进行赠与时，如果不是以上所述两种情况，应该视进行赠与时，如果不是以上所述两种情况，应该视同有偿转让房

40、地产，应当缴纳土地增值税。同有偿转让房地产，应当缴纳土地增值税。 七、利用税收优惠政策进行税务筹划七、利用税收优惠政策进行税务筹划 （一）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，（一）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。免征土地增值税。 （二）对个人转让房地产的税收优惠（二）对个人转让房地产的税收优惠 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或年或5年年以上的，免予征收土地增值税；居住满以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满年未满5年年的，减半征收土地增值税。

41、的，减半征收土地增值税。 自自1999年年8月月1日起，个人拥有的普通住宅，转日起，个人拥有的普通住宅，转让时暂免计税。让时暂免计税。原值进行税务筹划原值进行税务筹划通过合理确定房产通过合理确定房产策进行税务筹划策进行税务筹划通过税收优惠政通过税收优惠政一、通过合理确定房产原值进行税务筹划一、通过合理确定房产原值进行税务筹划 房产税是以房产价格或房产租金收人为计税依房产税是以房产价格或房产租金收人为计税依据的。房产税采用比例税率，分为从价计征、从租据的。房产税采用比例税率，分为从价计征、从租计征两种方式。一种是房产税依照房产原值一次减计征两种方式。一种是房产税依照房产原值一次减除除1030后的

42、余值，按后的余值，按1.2的税率计算缴纳。的税率计算缴纳。第二种是按照房产出租的租金收入，按第二种是按照房产出租的租金收入，按12征税。征税。【例例5】某企业想兴建一座花园式工厂，除厂房、办某企业想兴建一座花园式工厂，除厂房、办公用房外，还包括厂区围墙、水塔、变电站、停车场、公用房外，还包括厂区围墙、水塔、变电站、停车场、露天凉亭、游泳池、喷泉设施等建筑物，总造价露天凉亭、游泳池、喷泉设施等建筑物，总造价1亿亿元。如果元。如果1亿元都作为房产原值的话，该企业自工厂亿元都作为房产原值的话，该企业自工厂建成的次月起就应缴纳房产税，扣除比例为建成的次月起就应缴纳房产税，扣除比例为30。一、通过合理确

43、定房产原值进行税务筹划一、通过合理确定房产原值进行税务筹划每年应纳税额为：每年应纳税额为： 应纳税额应纳税额10 000（130）1.284（万元）（万元） 如果企业把停车场和游泳池都建成露天的，并且把这些如果企业把停车场和游泳池都建成露天的，并且把这些独立的建筑物的造价与厂房、办公用房的造价分开，在独立的建筑物的造价与厂房、办公用房的造价分开，在会计账簿中单独记载，则这部分建筑物的造价不计入房会计账簿中单独记载，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不需缴纳房产税。假如，经企业估算，除厂房、产原值，不需缴纳房产税。假如，经企业估算，除厂房、办公用房外的建筑物的造价为办公用房外的建筑物的造价为8

44、00万元。万元。可以减少纳税金额为：可以减少纳税金额为： 800（130）1.26.72（万元）（万元） 二、通过税收优惠政策进行税务筹划二、通过税收优惠政策进行税务筹划 以下行为享受减免税优惠待遇：以下行为享受减免税优惠待遇：（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。 （二）由国家财政部门拨付事业经费的单位的业务范围内使（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位的业务范围内使 用的房产免征房产税。用的房产免征房产税。 （三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。 （四）个人所

45、有的非营业用的房产免征房产税。（四）个人所有的非营业用的房产免征房产税。（五）经财政部批准免税的其他房产。（五）经财政部批准免税的其他房产。 开展税务筹划开展税务筹划利用购买车船利用购买车船进行税务筹划进行税务筹划利用车船停用利用车船停用 施挂靠税务筹划施挂靠税务筹划 利用税收优惠实利用税收优惠实进行税务筹划进行税务筹划利用清楚划分利用清楚划分 一、利用购买车船开展税务筹划一、利用购买车船开展税务筹划 为了体现合理负担、公平税负的税收政策，我国为了体现合理负担、公平税负的税收政策，我国对同一类船舶按吨位计税，使得吨位多、收益高、负对同一类船舶按吨位计税，使得吨位多、收益高、负担能力强、享受航道

46、等设施利益多的船舶，多负担税担能力强、享受航道等设施利益多的船舶，多负担税款；吨位小、收益低、负担能力弱、受益于航道等设款；吨位小、收益低、负担能力弱、受益于航道等设施少的船舶，少负担税款。施少的船舶，少负担税款。 由于其税额的全额累进，因此企业和个人在选择购由于其税额的全额累进，因此企业和个人在选择购买船只时，买船只时， 一定要考虑该种吨位船只所能带来的收益和一定要考虑该种吨位船只所能带来的收益和因吨位发生变化所引起的税负增加之间的关系，然后选因吨位发生变化所引起的税负增加之间的关系，然后选择最佳吨位的船只。择最佳吨位的船只。 二、利用车船停用开展税务筹划二、利用车船停用开展税务筹划 亦称停

47、用及时上报筹划法。我国的车船使用税是亦称停用及时上报筹划法。我国的车船使用税是一种行为税性质的税种，它仅就使用的车船征税，不一种行为税性质的税种，它仅就使用的车船征税，不使用的车船是不用缴纳车船使用税的。使用的车船是不用缴纳车船使用税的。 根据车船使用税的有关规定，已向交通航运管理机根据车船使用税的有关规定，已向交通航运管理机关上报全年停运或者报废的车船，当年不发生车船使用关上报全年停运或者报废的车船，当年不发生车船使用税的纳税义务，不用缴纳车船使用税。如果企业和个人税的纳税义务，不用缴纳车船使用税。如果企业和个人的车船很长时期不使用时，要上报交通航运管理机关，的车船很长时期不使用时，要上报交

48、通航运管理机关，以获得免税优惠。以获得免税优惠。 三、利用清楚划分开展税务筹划三、利用清楚划分开展税务筹划 对纳税人来说，最简单的筹划方法就是将适用不同对纳税人来说，最简单的筹划方法就是将适用不同税目税率及免税项目的课税对象清楚地区分开，以便最税目税率及免税项目的课税对象清楚地区分开，以便最大限度地节省税款。大限度地节省税款。【例例】某企业自己创办学校，该企业共有八辆某企业自己创办学校，该企业共有八辆3吨的载货吨的载货汽车，四辆乘人汽车（每车可乘汽车，四辆乘人汽车（每车可乘25人）。其中有两辆载人）。其中有两辆载货汽车经常在学校里使用，三辆乘人汽车也基本用于学货汽车经常在学校里使用，三辆乘人汽

49、车也基本用于学校师生组织各项活动。当地规定上述规格的载货汽车单校师生组织各项活动。当地规定上述规格的载货汽车单位税额每净吨位位税额每净吨位60元，乘人汽车单位税额每辆元，乘人汽车单位税额每辆320元。元。不划分：应纳税额不划分：应纳税额836043202 720（元）（元）划分：划分： 应纳税额应纳税额636013201 400（元）（元） 四、利用税收优惠，实施挂靠的税务筹划四、利用税收优惠，实施挂靠的税务筹划 下列车船可以享受减免税待遇：下列车船可以享受减免税待遇： （一）国家机关、人民团体、军队自用的车船（一）国家机关、人民团体、军队自用的车船（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的

50、车船（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的车船（三）各种消防车船、洒水车、囚车、普车、防疫车、（三）各种消防车船、洒水车、囚车、普车、防疫车、救护车船、垃圾车船、港作车船、工程船等可以享受免救护车船、垃圾车船、港作车船、工程船等可以享受免税优惠。税优惠。 进行税务筹划进行税务筹划利用减免税优惠利用减免税优惠 进行税务筹划进行税务筹划 利用模糊金额利用模糊金额 进行税务筹划进行税务筹划利用参与人数利用参与人数进行税务筹划进行税务筹划利用分开核算利用分开核算 进行税务筹划进行税务筹划利用压缩金额利用压缩金额 进行税务筹划进行税务筹划利用借款方式利用借款方式 进行税务筹划进行税务筹划利用最少转