物业保安案例分析课件.pptx

1、物业保安服务不是一般意义上的治安 物业管理条例第 36 条第二款规定：“物业管理企业未能履行物业合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”这是对物业管理公司保安服务过程中业主人身、财产损害法律责任的原则性规定。它实际上是对物业管理公司切实履行好物业管理合同并规避保安服务中的治安责任的一个“预警”，这对物业管理公司的规 范发展是有好处的。 在物业管理中，保安服务是基于业主与物业管理公司按照物业服务合同的约定，为维护物业管理相关区域内的秩序而产生的，是物业管理服务的一项重要内容。一般来讲，物业保安服务是指物业公司的保安人员通过值班、 看守、 巡逻等方式所进行的为业

2、主提供保卫安全的相关服务，包括防火、防盗、防事故以及突发事件的处理等服务内容。 案例分析案例分析 胡某系某大厦管理处保安员，一日在其值班时，一男子将一张在柜员机上拾到的建设银行的储蓄卡交给胡某，胡某在柜员机上试出该卡的密码后，遂在柜员机上分三次取出人民币3000元，并转款人民币20000元到自己建行的龙卡里。1.保安有什么权利和义务？保安有什么权利和义务？2.胡某是否构成职务侵占罪？胡某是否构成职务侵占罪？答：他这是盗窃罪，保安构不成职务侵占罪，不具备主体资格。答：他这是盗窃罪，保安构不成职务侵占罪，不具备主体资格。 案例分析案例分析 某小区物业规定搬运货物必须使用指定的电梯，否则扣货并罚款。

3、某天某施工人员在不知道的情况下，未使用指定的电梯拖了一车黄沙进入，结果车和黄沙都被扣押了。在第二天去找保安，保安让其买两包烟给他算了事。保安有权利扣押东西吗？保安有权利扣押东西吗？答：第一、如果物业与业主（或装修单位）签订了关于电梯使用答：第一、如果物业与业主（或装修单位）签订了关于电梯使用的协议就有权，如果没有任何协议就没有权，可以去物业管理协的协议就有权，如果没有任何协议就没有权，可以去物业管理协会举报。会举报。 第二、其实物业的规定也是合理的，毕竟小区不是一户第二、其实物业的规定也是合理的，毕竟小区不是一户人家住的，小区和谐是靠全体业主的，可向物业提出建议，但保人家住的，小区和谐是靠全体

4、业主的，可向物业提出建议，但保安让施工人员买烟是不可行的。安让施工人员买烟是不可行的。 保安的权利保安的权利 1 1、保安做为物业的聘用人员、劳动者，依据、保安做为物业的聘用人员、劳动者，依据劳动法劳动法和和劳动合同法劳动合同法，享有，享有“平等就业和选择职业的权利、取得劳动平等就业和选择职业的权利、取得劳动报酬的权利、休息休假的权利、获得劳动安全卫生保护的权利、报酬的权利、休息休假的权利、获得劳动安全卫生保护的权利、接受职业技能培训的权利、享受社会保险和福利的权利、提请劳接受职业技能培训的权利、享受社会保险和福利的权利、提请劳动争议处理的权利以及法律规定的其他劳动权利动争议处理的权利以及法律

5、规定的其他劳动权利”，此即法定权，此即法定权利。利。 2 2、保安依据劳动法律法规应履行的义务有：应当完成劳动任、保安依据劳动法律法规应履行的义务有：应当完成劳动任务，提高职业技能，执行劳动安全卫生规程，遵守劳动纪律和职务，提高职业技能，执行劳动安全卫生规程，遵守劳动纪律和职业道德。业道德。 3 3、另一方面的权利，是依据物业与保安的合同中约定的法律、另一方面的权利，是依据物业与保安的合同中约定的法律规定以外的权利、物业与业主约定的服务合同中约定的权利，即规定以外的权利、物业与业主约定的服务合同中约定的权利，即约定权利。约定权利。 法律解答法律解答保安的义务保安的义务 首先法律给物业保安赋予了

6、一个中华人民共和国公民的权首先法律给物业保安赋予了一个中华人民共和国公民的权利，这个有法可依的。其次，保安的权利就是义务，在物业利，这个有法可依的。其次，保安的权利就是义务，在物业管理区域内执行门卫、巡逻、守护等安全保卫和秩序维护任管理区域内执行门卫、巡逻、守护等安全保卫和秩序维护任务；对发生在物业管理区域内的不法侵害、治安和自然灾害务；对发生在物业管理区域内的不法侵害、治安和自然灾害事故，应及时报告，采取措施防止事态扩大，保护现场，维事故，应及时报告，采取措施防止事态扩大，保护现场，维护现场秩序；还应严格执行防火、防盗、防爆炸、防破坏等护现场秩序；还应严格执行防火、防盗、防爆炸、防破坏等防范

7、措施，发现物业管理区域内的安全隐患，立即报告上级防范措施，发现物业管理区域内的安全隐患，立即报告上级领导及有关部门等。领导及有关部门等。 法律解答法律解答案例分析案例分析案例描述案例描述 某大厦发生了这么一件事某大厦发生了这么一件事: :一辆武警牌照的外来轿车一辆武警牌照的外来轿车要进小区停车场要进小区停车场, ,安管员见是外来车安管员见是外来车, ,便告知这里是私家便告知这里是私家停车场停车场, ,请他到其他的地方停放。而车主声称是来找楼请他到其他的地方停放。而车主声称是来找楼上业主的上业主的, ,并以进去调头为借口驶入车场后并以进去调头为借口驶入车场后, ,把车往道路把车往道路中间一横中间

8、一横, ,开始破口大骂。安管员见他堵塞交通开始破口大骂。安管员见他堵塞交通, ,又如此又如此蛮横不讲理蛮横不讲理, ,就争执起来。就争执起来。 安管领班小田赶到现场后,觉得安管员认真履行职责,并无不妥之处,但如果处理不好,不仅给业主造成误解,也会打击安管员的工作积极性,就一定请车主解释清楚,否则不能离开。车主见情况不妙,急忙通知楼上业主诬告说安管员不让停车也不让走,还要打人。当业主某小姐来到停车场,听取小田把事情简要介绍后,忙打圆场说,原来大家误会了!我代他给你们道歉,部队上的人脾气急,就别跟他计较了,让他把车开走吧!处理过程处理过程小田见某小姐很通情达理小田见某小姐很通情达理,自己的基本目的

9、也达到自己的基本目的也达到,不如见不如见好就收好就收,便函叫安管员开闸放行。当然便函叫安管员开闸放行。当然,小田也没有忘记在小田也没有忘记在事后专门找安管员好好谈了一次话事后专门找安管员好好谈了一次话,从精神上给予了安慰从精神上给予了安慰和鼓励。和鼓励。案例分析案例分析案例描述 某小区因先天规划不足,车位位严重缺乏,为避免堵塞消防通道,安管员引导业主停车,引起了业主误解。某日晚8时左右,安管员小肖正在小区里值班,这时,从入口处一前一后驶入两辆业主的车,迅速向五、六栋之间的停车位开去。因为那里已无车位,小肖想跑步前去劝阻车主,但稍慢一拍,只拦住第二辆车。先向后一辆车做了个停车手势,并趋前向业主说

10、明那里已没有停车位没等把话说完,那位车主就很不客气地说,是故意和他过不去,为什么前面的车不挡,反而挡后面的,话说的很难听,并且越说越起劲,引来部分业主的围观。 为避免事态的扩大,尽管安管员心里很不是滋味,但仍然心平气和地向这位车主解释道歉,同时指挥第一辆车转停到别的车位,并报告领班马上赶到现场,这位车主看到第一辆车确实退回来停到了别处,火气也就消了下来,安管员和领班随即劝走围观的人群,并向大家道歉,然后又一直把那位车主送到家门口。最后那位车主不但不生气了,反而为刚才的粗鲁向小肖表示歉意,同时还针对小区停车秩序提了几点中肯的建议,一路上大家聊得很开心,气氛友好而融洽。案例分析案例分析案例描述 一

11、部小车开到某某花园的出口道闸前,车主主动向当值安管员说:“你好,我的IC卡丢了,请照顾把道闸打开一下,我要赶时间去上班。” 安管员小张一看,是一位非常熟悉的业主,就想开闸放行,但转念一想,管理处已多次开会强调:IC卡丢失,一定要请业主简单写一份说明,并签字后才能放行,否则当班人承担相关责任。所以小张马上给业主敬了个礼,向业主解释道:“先生,您好,您的IC卡丢失,要立即通知管理处并抓紧时间补办一张。现在请您简单写一份说明并签字后才能放行,请您谅解。” 不料业主一听,瞪着眼大声说道:“都这么熟了,通融一下,仅此一次,我赶着上班!”小张依然坚持要按规定办,不予放行。这一下惹恼了业主,马上变了脸,破口

12、大骂管理处和小张。 小张遭此侮辱,心里也非常生气,但仍然面带微笑,细声细语地耐心向业主解释必须签字放行的原因,以及可能发生的不良后果,恳请业主给予谅解和配合。在小张的耐心解释下,业主才明白了这一切都是为了他好,脸上露出了笑容,愉快的写了说明并签上自己的名字。案例分析案例分析案例描述 某大厦有位业主,他们夫妇俩与管理处安管员都相当熟,由于开车懒得每次进出换证,因此与安管员有一个口头约定:只要是他们俩夫妇开车,打个招呼即可,不用换证,其他人则一概不予放行,并立据为证。 某日上午,安管员小刘正在道口当值,见该业主的凌志小轿车车窗紧闭向出口驶业。小刘心存疑虑,因为按惯例车窗应该是打开的,便于业主与安管

13、员确认。所以,就没有打开道闸,快步跑到车前敬礼示意。车窗摇下后一看,开车的果然是一位陌生的先生。案例分析案例分析案例描述 一天晚上9点多钟,某小区安管员小赵正在大堂岗值班,只见进来两个人,夹着公文包,大摇大摆,视若无人地径直往里走。原来他们是找业主办事的,只是图方便不想登记。 安管员小赵上前礼貌地问道:“先生,您好,请问你们到哪里?按小区管理规定请登记。” 谁知来一听,不耐烦地瞪着眼睛说:“怎么了,我是业主,还要登记吗?” 小赵礼貌地问道:“先生请问您是哪座哪楼业主?” “我是某某阁12B的业主。”来人语气粗暴地说。 “请问先生12B的业主姓什么?叫什么名字?”小赵依然面带微笑的询问。 这时候

14、来人低下头来,无言以对。 小赵借机上前把小区管理规定向来人解释了一遍,请他们给予配合。来人不好意思地按照小赵的指引,进行了登记。案例分析案例分析案例描述 某天某大厦安管员小张正在值班,随在几位业主身后走进来一位陌生人。小张主动微笑问好:“先生您好,请问您拜访哪一位?” “8F”来访者嘴里应答着,人已到了电梯口。 “请您祟证件登记一下,好吗?”小张赶快跟上前去。 “你烦不烦啊!”访客这时已走进电梯,准备上楼。 小张有礼貌地说“对不起,小区规定来访客人必须登记,请您配合我们的工作。”同时将电梯按钮按住。 “哪来的那么多烂规定。”访客将小张的手一下打开,用非常蔑视的口气说道:“滚开,你算什么东西,我是业主的弟弟。” 小张强忍着对方的侮辱,再次把电梯按钮按住,态度诚恳地说:“我不是什么大人物,只是一名普通的安管员,但为了业主的利益,我必须履行我的职责。您要真是业主的弟弟,就更应该登记,您难道不希望您的家人居住在一个安全的环境里吗?” 小张的一席话,引来了周围其他几位业主的一阵附和之声,访客也自知理亏,只好拿出身份证配合小张进行了登记。学习就像一个蓄电池，你学过的每一种知识，都会在将来的某一天，给你惊喜。温 馨 提 示心身投入全恳请大家批评指正