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1、物业管理实务物业管理实务1第三节第三节 物业交付物业交付一、物业的交付一、物业的交付第四节第四节2 一、物业的交付 物业的交付简单来说就是“交房入住”。所谓“交房”就是指业主领取钥匙。也就是当房地产开发企业会同物业管理企业在完成承接验收之后，按照程序将物业的产权交付给购房者的过程。所谓“入住”就是业主或使用人接房后进入实际使用状态，也称“入伙”。 3二、物业入住的程序与工作 交付是物业管理企业与服务对象的首次接触，它标志着物业管理工作将以人为中心而逐步展开。这一阶段除了大量的接待工作和繁琐的脚放手续外，各种管理与被管理的矛盾也会在短时期内集中地暴露出来，为此，这一阶段通常也是物业管理问题最集中

2、的阶段。为了交房手续及日后管理工作的顺利进行，物业管理公司需要做大量的工作。 4 首先应及时将交房通知书、收楼须知等交给业主，方便业主顺利办好交房手续；其次还应向用户发放用户须知和用户手册，向用户提供必要帮助；最后要加强对用户装修的管理。所以，物业管理企业应充分利用这一机会，既做好物业管理的宣传、讲解工作，又要切实为业主着想，以便树立起物业管理企业良好的“第一印象”，取得广大业主的信赖。 按照先后顺序，物业入住的程序和工作内容分为以下几个方面：5(一)交房前的准备(二)向业主寄发入伙手续文件物业入住的程序与工作6(一) 交房前的准备 交房前必不可少的一项准备工作就是“清洁卫生”。也就是物业管理

3、企业在完成了对物业的承接验收之后，对物业内外进行全面、彻底的清洁。具体内容包括：建筑垃圾的清理；对玻璃、地面、墙面等处所有灰尘、污垢的清除；对各种设备的清洁等。 7 做好清洁卫生，一方面可以为日后的日常保洁工作打下良好的基础；另一方面可以使物业以崭新的面貌迎接业主的入住，同时也是物业管理企业树立其良好形象和信誉的开始。8(二) 向业主寄发入伙手续文件 交房前物业管理企业还需要设计及准备好各种入住手续文件。入住手续文件是指业主在办理入住手续时，所要知晓、参照、签订的有关文件，主要内容包括入住通知书、入住手续书、收楼须知、缴款通知书。这些文件都由物业管理企业负责拟定，并以开发商和物业管理企业的名义

4、，在业主办理入住手续前寄发给他们，以便业主按时顺利地办好入住手续。在实际操作中，有些物业管理企业还准备了验楼情况一览表、楼宇交接书等，供业主在验楼时使用。9（三）配合用户搬迁 用户搬迁是指业主和非业主使用人实际使用该物业的开始，因此对于物业管理企业而言此时是十分关键的时刻。既要热情服务，又要让用户自觉的配合物业管理企业的工作，遵守物业管理的有关规定，共同维护舒适的工作环境和生活环境。为了能有一个良好的开端，物业管理企业需要做好下列工作： 10 1、做好宣传工作 111、做好宣传工作 采用多种宣传手段和方法，向用户进行宣传，使用户了解物业管理的有关规定，主动配合物业管理企业日后的管理工作。通常，

5、物业管理企业都向用户发放用户须知和用户手册。用户手册全面详尽的反映出用户应遵守的管理规定，同时也告知用户，物业管理企业所能提供的服务项目。 122、指挥交通 设立专人指挥搬迁车辆出入，维护交通秩序，避免发生交通事故。13 3、加强安全防范 用户搬迁一般时间比较集中，人员进出复杂，此时的人身安全、财产安全应引起特别关注。这一时期物业管理企业应提高警惕，加强治安管理，安排较多的保安人员值班，以此杜绝火灾、偷盗、安全事故的发生。14 4、加强用户装修管理 无论是住宅物业还是非住宅物业，迁入新居的住户和单位，一般都要对房屋进行不同程度的装修。对此，物业管理企业除给予积极的协助外，还要特别注意加强对房屋

6、装修的管理，包括建立对房屋的装修尤其是房屋结构的变动和室内原有设备、管线的改动的申报审批制度。也包括对装修施工过程中的垃圾、噪声、用火、用电安全的管理，对装饰装修材料的管理等。15三、物业入住手续文件及常用表式 (一)入住通知书 16 入住通知书是指物业管理企业在物业验收合格后通知业主可以来办理入住手续的文件。在制定入住通知书时应注意以下几个问题： (1)一般来说，楼宇的入住不是一家或几家业主，而是几百家甚至几千家。如果集中在同一时间办理，必然要给入住手续办理带来许多困难。所以，应在通知书上注明各楼宇或各层办理的时间，分期分批办理。 (2)业主因故不能按期前来办理，可在规定办理时间以后，留有机

7、动时间予以补办。 (3)考虑到有少部分业主仍不能如期在机动时间内前来办理，则应在通知书上注明处理的办法。 下面是一份“入住通知书”的常用格式，仅做参考： 17 入入 住住 通通 知知 书书 女士先生： 您好!欢迎您入住花园! 您所认购的区栋单元室楼宇，经市有关部门验收，测量合格，现已交付使用准予入住。 (一)请您按入住通书，收楼须知办理入住手续，办理地点在楼室。在规定的日期内，地产部，财物部，物业管理公司等有关部门和单位将到场集中办公。 (二)为了您在办理过程中能顺利而快捷地办理好入住手续，请以下表时间为准前来办理入住手续。 各楼各层办理入住手续时间分配表(略)。 阁下如届时不能前来办理入住手

8、续，请您及时与我公司联系，落实补办的办法，联系电话： 特此通知 房地产开发公司 物业管理公司 年月日18 收楼须知是告知业主在办理收楼过程中应注意的事项及应携带的各种证件、合同和费用，从而避免遗漏、往返、给业主增添不便。下面是一份“收楼须知”的常用格式，仅做参考：19 收收 楼楼 须须 知知 女士先生： 欢迎您成为大厦的新业主! 我公司将为您提供良好的管理服务。兹先介绍有关收楼事项和有关收楼程序，避免您在接收新楼时，产生遗漏而导致不便。望您能认真阅读，切勿遗忘。 1、您应在接到入住通知书之日(以邮戳为准)起3个月内前来办理产权登记和入住手续。逾期办理者，每逾期一天应缴纳人民币元的逾期金。超过半

9、年不来办理的房产，将由本大楼物业管理公司代管，代管期间的管理费用仍由购楼业主承担。超过3年不来办理手续，视为无主房产，交由有关部门依法处理。 2、您来办理入住手续时请带齐以下物件： (1)购房合同(协议)： (2)业主身份证或护照及图章： (3)公司购买的还应带公司法人证件和公章； (4)入住通知书； (5)入住手续书： (6)已缴款项的收据(调换正式发票)； (7)未缴的购房款和物业管理应缴的款项。 注意 如您委托他人前来办理，还应带上以下资料和证件： (1)您(业主)的委托书，应由律师签证； (2)您(业主)身份证或护照的影印件； (3)代理人的身份证或护照。 3、您在办理手续时请按以下程

10、序进行 (1)到房地产开发公司财务部缴付购房余款，并缴上原预付款收据以换取正式发票。购楼余款缴清后，财务部将在您的入住手续书上盖章； (2)至房地产开发公司地产部审核入伙资格，当您缴验各种证件通过后，地产部将在您的入住手续书上盖章； (3)至物业管理公司财务部缴付物业管理各项费用；费用缴清后物业管理公司财务部将在入住手续书上盖章； (4)至物业管理公司办公室办理其他手续，主要有验收房屋、签订管理公约、领取住户手册、领取钥匙等。当以上事项办好后，您(业主)在入住手续书上签章，并交由物业管理公司保存。 4、您收楼时，请认真检查室内设备、土建、装修是否有缺少、损坏等质量问题。如有投诉，请在收楼时书面

11、告知，物业管理公司将代表业主利益向承建商协商解决。 5、根据大厦承建合同，大厦维护保养期为1年，1年内如有工程质量所导致的问题，承建单位将为业主免费修理。但是，如因使用不当所导致的问题，则由业主自行支付修理费用。 6、您(业主)可以对所购的房间进行室内装修，但应保证绝对不影响大厦结构和公共设施。装修前，需向物业管理公司提出书面的申请，获准后方可进行。 祝您顺利入住! 房地产开发公司 物业管理公司 年月日20 入住手续书是物业管理企业为方便业主，让其知晓办理入住手续的具体程序而制定的文件。一般在入住手续书上都留有各部门的确认证明，业主每办完一项手续，有关职能部门在上面盖章证明。下面是一份“入住手

12、续书”的常用格式，仅做参考：21 入 住 手 续 书 女士先生： 您认购的区栋单元室楼宇，现已交付使用具备入住条件，请阅读收楼须知，按下列顺序办理入伙手续： 1、至房地产公司财务部缴付购房余款 2、至房地产公司地产部审核入住资格 3、至物业管理公司财务部交付管理费用 4、至物业管理公司办公室办理收楼事宜 房地产开发公司 物业管理公司 年月日22 缴款通知书是物业管理公司通知业主在办理入住手续时应该缴纳的款项即具体金额的文件。下面是一份“缴款通知书”的常用格式，仅做参考： 23 缴 款 通 知 书 女士先生： 您好，您所购买的区栋单元室房屋已经竣工。按购房合同规定，您来办理入住手续时，请同时缴清

13、以下款项： l、购房余款，计人民币元。 2、预收个月的管理费，计人民币元。 3、专项维修资金，计人民币元。 4、建筑垃圾清运费，用于清理业主入住装修时产生的建筑垃圾所预收的管理费，装修完毕后，按规定清退，计人民币元。(政府规定应按户一次性计费) 5、其他费用(具体列出项目及金额供业主选择)。 房地产开发公司 物业管理公司 年月日24 验楼情况一览表是物业管理公司为方便业主对房屋进行验收，督促开发商及时整改相关问题，以避免相互扯皮，使问题能得到及时解决而制订的文件。下面是一份“验楼情况表”的常用格式，仅做参考： 25 验验 楼楼 情情 况况 表表 大厦屋室业主于年月在物业管理公司部的陪同下入住验

14、收，检查了所购房屋的建筑质量和初装修情况，认为： 1、无任何异议： 2、发现有以下质量问题： (1) (2) (3) 请开发商予以解决! 业主签字： 物业管理公司(代表)签字： 年月日26 楼宇交接书是业主在确认可以接受所购楼宇后，与开发商签订的一份协议。下面是一份“楼宇交接书”的常用格式： 27 楼楼 宇宇 交交 接接 书书 甲方：开发商 乙方：业主 鉴于甲方所开发的物业“大厦”已竣工，并且经市有关部鉴定合格。业主购买的楼层室已经具备入住条件，可以入住。开发商和业主双方均同意签署本楼宇交接书，以便开发商将业主所购买的该单元房屋通过本楼宇交接书正式移交给业主。 现在业主已检查了该单元的建筑质量

15、和初装修情况，双方一致认为，该单元可以交付给业主，业主可以接受该单元。因此，双方签订本交接书，并确认下列条款： 1、双方确认，自年月日起，该单元由开发商交付给业主； 2、业主在此确认，确已收到该单元钥匙； 3、开发商确认，尽管该单元已交付给业主，但仍负有“楼宇销售(预售)合同中”规定的保修义务； 4、业主同时确认，该单元的建筑质量和初装修质量符合双方所签的“楼宇销售(预售)合同”的规定，业主并无异议； 5、双方一致同意，有关业主购买的该单元产权登记事宜，均委托师事务所办理，开发商予以协助。有关税费按国家规定分别由双方各自承担； 6、本交接书自双方签字之日起生效； 7、本交接书一式两份，双方各持

16、一份。 开发商(代表)签字： 业主签字： 年月日28第四节第四节 物业的装饰装修管物业的装饰装修管理理一、物业装饰装修的概念及分类一、物业装饰装修的概念及分类 结束29二、物业装饰装修管理的重要内容 根据国家建设部发布的建筑装饰装修管理规定和物业管理企业制定的住户装修管理规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主装修申请表、领取装修管理规定，根据约定在申请表上签字，并且提供施工人员名单给物业公司予以登记，经批准后方可动工。业主在装修完成以后，物业管理企业应及时组织验收 内容内容30一、物业装饰装修的概念及分类 业主在验收楼宇后根据自己的审美要求、生活情趣和经济实力对自己所购

17、物业进行的房屋修饰和装扮，就是物业的装饰装修。目前装饰装修的种类、风格各种各样，格调也迥然不同，一般可分为简易装修和豪华装修；同时也可分为纯自然型、都市现代型、高雅传统型、青春浪漫型等多种格调的装饰装修。 31二、物业装饰装修管理的重要内容(一)、业主装修申请(住宅) 32 业主在装修前向物业管理企业申请登记时需如实填写装修施工内容，并注明委托单位及进场人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。 下面是一份“装修申请表”的样张：33装修申请表 34(二)、装修报批 根据政府有关法规，为加强物业辖区管理，保证物业的完好和安全，保持物业辖区的整洁美观，维护全体业主的合法权益，一般物

18、业管理企业均按以下程序进行装修审批： 1、业主或使用人在装修前，应事先将施工单位、施工期限、装修内容(包括住宅装修设计图、施工方案)等向物业辖区管理处申报。与此同时，物业管理企业应当全面告知业主或使用人条例中规定地住宅装修的禁止行为、禁止敲凿的部位及相应的注意事项。 2、业主或使用人详细、如实地填写“装修申请表”，并经管理处审核同意。 3、装修施工队进入现场施工，首先应到管理处签订装修施工队治安责任书及装修施工保证书。 4、装修施工队领取装修许可证、办理装修工人临时出入证后，方可进行装修施工。 35(三)、装修管理要求 1、不得损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌； 2、不得随意占用、损坏住宅的共用

19、部位、共用设备或者移装共用设备； 3、不得在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或其他场地搭建建筑物、构筑物； 4、不得侵占绿地、毁坏绿化； 5、不得乱倒垃圾、杂物；严禁向窗外、阳台外、楼梯、过道、天台等公共场所抛散堆放； 6、不得在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画； 7、不得排放有毒、有害物质或发出超过规定标准的噪传声； 8、不得凿穿地面和房顶的水泥层； 9、不得随意增加落地面的静荷载； 10、不得在晚间18：00时至次日上午8：00时和节假日期间，从事敲、凿、钻、锯等产生严重噪声的施工活动；36 三、物业装饰装修管理规定 为了进一步加强对物业的装修管理，规范物业管理装修行为，创造和保障安全

20、、舒适、整洁的工作环境和居住环境，维护全体业主的合法权益。根据法律的有关规定，对业主(使用人)、物业管理公司分别做出规定 37三、物业装饰装修管理规定 为了进一步加强对物业的装修管理，规范物业管理装修行为，创造和保障安全、舒适、整洁的工作环境和居住环境，维护全体业主的合法权益。根据法律的有关规定，对业主(使用人)、物业管理公司分别做出规定。 38物业装饰装修管理规定（一）、业主（使用人）应当遵守的有关规定39（一）、业主（使用人）应当遵守的有关规定 1、按书面告知物业管理公司的有关装修内容施工，做好房屋装修隐蔽工程记录，若需调整装修项目，应及时通知物业管理公司； 2、严格执行本市住宅装修的有关

21、施工规范和标准，遵守施工作业时限，晚间18：00时至次日上午8：00时和节假日，不得从事敲、凿、钻、锯等产生严重噪音的施工活动； 3、搬运装修建材时不得妨碍其他业主或使用人的正常通行，不得造成公共部位的损坏和污染，住宅装修施工废弃物，应装袋清运到指定的地点堆放，确保沿途清洁； 4、装修工程时，应做到文明规范施工，现场应配备消防灭火设备，不得造成下水道堵塞和损坏以及墙面、露面等渗漏水。 5、施工人员在从事住宅装修施工期间应接受物业管理部门的检查和监督。40（二）、物业管理公司应当遵守的有关规定 1、配备相关的专业人员加强规范装修行为的宣传和指导；并及时告知业主或使用人条例中规定的住宅装修的禁止行

22、为，禁止敲凿的部位及相应的注意事项。 2、及时对业主或使用人提供的住宅装修设计图、施工方案中有违法住宅装修禁止行为提出整改意见； 3、配备专人负责在装修活动的日常巡视和监督； 4、发现违规行为，应当及时采取有效措施进行劝阻、制止并督促改正。 5、对于拒不整改的违法装修行为，应当及时告知给业主委员会并报告给相关行政管理部门依法处理。同时，物业公司应当责成违规装修的施工人员停止施工。 6、在住宅装修施工完毕后，应当及时收回小区临时出入证；对造成房屋和实施设备损坏的，物业管理公司应当责成责任人及时进行修赔。41（三）、装修报批程序 根据物业管理条例的规定：“业主在物业装饰装修之前，应当事先告知物业管

23、理企业。” 为加强物业辖区管理，保证物业的完好和安全，保持物业辖区的整洁美观，维护全体业主的合法权益，一般物业管理企业均对装修制定如下规定： 1、业主应事先向物业辖区管理处申报。 2、详细、如实地填写“装修申请表”，并经管理处审核同意。 3、装修施工队应到管理处签订装修工程队治安责任书及装修施工保证书。 4、在领取装修许可证、办理装修工人临时出入证后，方可进行装修施工。 42（四）、建筑垃圾清运费 根据粤价房(1999)第166号文规定：小区内建筑垃圾清运费应按物业所在区县物价部门核定的建筑垃圾清运费标准，向准备装修居室的业主或使用人收取。业主或使用人表示不装修并作出书面承诺的，物业或环卫部门不得收取该项费用。43（五）、其他 目前，许多物业公司为了规范各住户和装修施工队的装修管理行为，杜绝禁止行为的 产生，保障第三人的合法权益，故一些物业公司要求业主和装修施工队在装修前必须向管理处交纳相关费用，即押金和保证金。但是，根据有关文件规定：物业管理企业不得向业主、使用人或施工队伍收取装修保证金、押金。因此，在物业管理过程中，物业公司只能加强宣传、监督与管理，以此来杜绝装修中的违法违规行为，确保第三人的合法权益。44 谢 谢45