房屋质量问题鉴定与渗水问题处理课件.pptx

1、房屋质量问题鉴定与房屋质量问题鉴定与渗水问题处理渗水问题处理目录目录 房屋质量问题渗水问题处理目录目录 房屋质量问题房屋质量问题渗水问题处理房屋质量问题房屋质量问题房屋质量问题一直是困扰物业管理的主要问题，房屋质量问题所产生的质量问题是物业无法解决的，需要借助地产公司的支持。对于住房质量缺陷的维修责任，我国有关法律法规中有明确规定-由开发建设单位负责。 物业物业管理条例第三十一条规定：建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业物业的保修责任。房屋质量问题房屋质量问题 表现为过了沉降期依然下沉不止;不均匀沉降导致楼体倾斜;整体强度不够，楼体受震动后或在大 风中摆动;因结构不完善，部分

2、或全部承重体系承载力不够， 导致楼体有局部工或全部坍塌隐患。1、楼体不稳定、楼体不稳定 包括墙体裂缝及楼板裂缝。裂缝分为强度裂缝、 沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝，产生的原因有材料强度不 够，结构、墙体受力不均、抗拉、抗挤压强度不足，楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌成后干燥不充分等。2、 裂缝 由于防水不完善，防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏，厨房、卫生间向外的水平渗漏，以及向楼下的垂直渗漏、垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处。在雨季及厨房、卫生间用水量大时，渗漏严重会影响使用人的正 常生活，破坏地面装修，影响楼上楼下邻里关系。 3、渗漏墙体内部各砌块、层面之间连接 不好，在压力、温差等作用

3、下形成中空，致使墙体整体抗压 能力降低，表面粉刷层易于脱落。有时在没有形成粉鼓的情 况下，由于墙表面粉刷材料质次，粉刷工艺不合要求，也会 造成墙皮大面积脱落。4、墙体空，墙皮脱落 住宅楼内户与户之间、户内各厅 室之间隔断墙有楼板隔音、减震效果不好，达不到私密性的 要求;屋面、外墙冬天降温快，夏天升温快，达不到保温、 隔热的要求。上述现象产生原因在于墙体、屋面隔音、隔热 材料厚度不够，材料质次，或者施工工艺不合要求。5、隔音、隔热效果差 有的门窗自安装上开始，有 的在使用一段时间后即出现密闭不好、部分材质或整体变形 的问题，严重者起不到隔断视线、挡风遮雨的效果，有的无 法关闭、开启。产生上述问题

4、的原因在于选用材料质量不好，木材干燥程度不够，或在安装后受到潮湿侵袭，做工粗糙。门窗质量问题一般危害性不大，只需局部修整或替换即可。6、门、窗密闭性差、变形 跑冒滴漏现象浪费资源，影响人的 正常生活，形成的原因在于上下水管线水平、垂直设计不够 合理，水龙头、抽水马桶等质量不过关。7、上下水跑冒滴漏 包括水池、浴盆、蹲(坐)便器、水表、地漏、电源开关、电源插座、电表、暖气片、煤气灶、煤气表等设计种类不完善，设计位置与日 常生活要求不符，影响家具布置。遥用电设备甚至存在漏电、 火灾隐患。8、水、电、暖、气的设计位置不合理如楼梯间位置不 方便，楼梯宽度过小，电梯运行质量不稳定，公用照明设施 不完善，

5、消防安全设施缺乏等等。9、公用设施设计不合理，质量不过关目录目录 房屋质量问题渗水问题处理渗水问题处理目录目录1.1.前言前言2.2.相关规范及依据相关规范及依据3.3.渗水常规处理步骤渗水常规处理步骤4.4.常见渗水问题剖析常见渗水问题剖析4.1 4.1 室外部分室外部分n屋顶屋顶n外墙外墙n伸缩缝伸缩缝n挡墙挡墙n室外环境水反灌入户室外环境水反灌入户4.2 4.2 室内部分室内部分n结构结构n门窗门窗n卫生间卫生间n烟道渗水烟道渗水n空调渗水（冷凝水）空调渗水（冷凝水）5.5.实景案例分析实景案例分析1.1.背景：背景： 近日全国各地普降大雨，对我们管辖或居住的房屋造成了不同程度近日全国各

6、地普降大雨，对我们管辖或居住的房屋造成了不同程度上的影响，范围最广的莫过于渗水的烦恼了，怎样解决这些渗水问题上的影响，范围最广的莫过于渗水的烦恼了，怎样解决这些渗水问题呢，现将部分住宅常见的渗水原因及工程结构进行剖析、透视，以供呢，现将部分住宅常见的渗水原因及工程结构进行剖析、透视，以供各位同仁参考共享。各位同仁参考共享。3.3.渗水常规处理步骤渗水常规处理步骤现场查勘渗水点现场查勘周边环境分析渗水水源确认渗水水源冲、闭水试验现场恢复查阅竣工资料，了解构造询问原施工人员，了解施工情况分析水源性质，给水？排水？雨水？分析水流途径局部剔打验证分析维修处理发现漏水封 堵引 流隔 离n 屋顶渗水平台屋

7、面4.1室外部分屋面结构 刚性防水层坡度2 贴砖面层 保温层（珍珠岩） 结构板砖砌女儿墙 防水层（聚氨脂卷材）户内排水口排水管 空调位 空调冷媒管通道途径1途径1原因：屋面防水破坏并且渗水点处结构板裂纹。4.常见渗水问题剖析常规处理方法： 1）打开渗水部位顶部屋面及防水层，对结构板上下采用结构胶作封闭。 2）顺水源找出防水层破坏处，并修复。 3）作24小时关水试验后恢复面层。适用范围：现浇板上下部无其他装饰或上部装饰面层容易打开时。应急处理方法一：结构底板堵漏法： 1）剔开板底部现浇保护层，对板下部采用防水砂浆或堵漏剂进行封堵。 2）修复面层，适用范围：现浇板上部装饰严重影响打开时。应急处理方

8、法二：引流法 在板底部安装引流槽。适用范围：现浇板上部装饰严重影响打开时。n 屋顶渗水平台屋面4.1室外部分屋面结构 刚性防水层坡度2 贴砖面层 保温层（珍珠岩） 结构板砖砌女儿墙 防水层（聚氨脂卷材）户内排水口排水管 空调位 空调冷媒管通道途径2途径3途径2、3原因：屋面排水口排水不畅，导致雨水漫过防水卷起高度而渗入到砖砌女儿墙和空调位中。4.常见渗水问题析常规处理方法：1）物业定期清掏排水口。2）对屋面防水进行检查，损坏部位及时维修。主要用材：1、板裂纹用材：碳纤维、环氧树脂加固材料2、防水用材：SBS卷材防水、聚氨脂防水防水材料4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析4.1室外部分n

9、屋顶渗水瓦屋面斜屋面坡度25机制波瓦安装参考： 1、斜屋面基层应平稳，找平层密实，表面清洁； 2、凡高低屋面交接泛水处，出屋面烟道、管道、檐口处附加一层防水卷材； 3、分隔弹线（按照每格240分格，以满足瓦的搭接长度)； 4、挂瓦条安装在原有基础上的植筋锚固； 5、每匹瓦的搭接（即上盖下）不应60； 6、春瓦应满座石粉加钉（水泥钉常50颗）； 7、山墙瓦模数不够差半匹的地方盖瓦座浆（应封大于2.5的钢丝。）4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析4.1室外部分平瓦挂瓦条屋面天沟天沟檐口天沟排水保温层结构板结构柱结构板天沟途径1途径2n 屋顶渗水天沟瓦屋面途径2：原因：1）因瓦面檐口处无鹦嘴或

10、滴水檐口，雨水顺檐口勾进户内。 2）屋面天沟堵塞造成天沟积水而漫过防水层后进入户内途径1原因：瓦面接口脱节，同时渗水点处防水破坏渗水至现浇斜屋面，通过现浇层的薄弱部位渗入。常规处理方法一： 1）打开渗水处屋顶相应瓦面位置，重做防水。 2）顺雨水来源找出瓦面搭接不牢处进行修补。 3）作冲水实验观察。常规处理方法二：采用堵漏剂封堵。常规处理方法：1）勾水处理：瓦面伸长，形成足够的鹦嘴，并且有足够的坡度。 2）天沟堵塞：物业定期检查和清掏天沟天沟堵塞积水4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析4.1室外部分n 屋顶渗水瓦屋面(烟道根部渗水）途径3：原因：瓦面与烟道(或其他）交界处搭接不到位，同时防

11、水损坏，造成交界处渗水。天沟排水分水线烟道处卷起平瓦挂瓦条屋面天沟天沟檐口保温层结构板结构柱结构板天沟常规处理方法：重新处理损坏防水，同时搭接瓦面并在瓦面上涂刷防水涂料。途径3主要用材：防水用材：烟道处防水采用聚氨脂防水涂料，天沟采用SBS卷材防水。4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析4.1室外部分n 外墙渗水-外墙保温作法第一步：将基层表面清洗干净。第二步：做界面砂浆层并将表面横向拉槽变粗糙。第四步：做一层用抗裂砂浆胶结料与砂 按一定的比例拌制好的抗裂砂浆 第三步：抹两层按一定比例的聚苯颗粒或聚苯板、 胶粉料组合成的保温浆料。第五步：在第一遍抗裂砂浆上挂热镀锌钢丝网，然后用塑料膨胀锚钉

12、固定到墙体里面。第六步：用第四步相同方法做第二层抗列砂浆。第七步：贴外墙面砖或刮外墙腻子后刷外墙漆。4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析途径：原因：拉杆孔封堵和外墙面砖缝不密实，雨水经过面砖缝进入内部，然后经过抹灰、保温层后从拉杆孔进入。4.1室外部分n 外墙渗水-外墙拉杆孔渗水抹灰层表面层（涂料或墙砖）保温层结构柱楼下户内楼上户内结构板拉杆孔拉杆孔渗水途径常规处理方法一：1）剔开渗水处外墙，对拉杆孔重新用防水砂浆密实。 2）找出渗水来源，封堵渗水点。3）对渗水点上面1-2层楼外墙面砖勾缝。常规处理方法二：1）从室内清除掉孔内所有填充材料，重新用防水砂浆封堵2）对渗水点上面1-2层楼外墙

13、面砖勾缝。4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析4.1室外部分n 外墙渗水-填充墙渗水途径：原因：外墙或屋顶女儿墙砖缝（涂料）不密实，导致雨水渗入至外墙保温层或抹灰层内，最后从填充砖墙进入。填充墙渗水结构板户内外墙填充砖抹灰层表面层保温层途径1常规处理方法：1）剔开渗水处外墙，找出渗水来源，封堵渗水点。2）对渗水点上面1-2层楼外墙面砖勾缝。常用材料：防水用：外墙防水涂料或防水勾缝剂：汉高勾缝剂防水CHJ。勾缝剂使用注意事项：1）勾缝前应用防水砂浆密实砖缝，然后清理干净。2）用防水剂涂刷。4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析4.1室外部分途径引流管接水槽车库顶板结构卷起车库顶板V型铁

14、板1钢混盖板防水覆盖图1：结构板卷起类伸缩缝车库顶板V型铁板1防水覆盖V型铁板1图2：无结构板卷起类伸缩缝n 伸缩缝渗水途径途径：原因：因伸缩缝或其他部位处防水损坏，顶板上部积水从伸缩缝处渗出。常规处理方法一： 1）打开渗水处缝的顶部覆土或硬铺，对渗水处防水层进行修补； 2）关水观察，完后恢复。适用范围：面层容易打开，并且不影响美观，同时不宜采用方法二时。常规处理方法二：采用引流方式，用铁板槽或大管径的PVC管的半边作引流槽，然后用排水管引走。常用材料：1）防水用：聚氨脂卷材。2）伸缩缝用材：V型铁板。手孔剖视图结构挡墙手孔线缆石棉绳和油膏封堵4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析4.1室

15、外部分剖视图结构挡墙结构板室外标高桥架室外电井电井排水途径途径：原因：手孔处电缆封堵不到位，同时电井排水不畅，雨水淹过电井内线缆孔后进入车库内。n 挡墙手孔渗水处理措施：1）参照正视图采用石棉绳和油膏对每根线缆进行封堵。2）定期对电井的排水管道进行清理，保证电井内排水。所用材料：封堵：石棉和油膏4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析4.1室外部分途径1：原因：挡墙处防水损坏，水从挡墙薄弱部位渗进。防水保护层挡墙找平层室内地坪结构板柱基卷材防水层防潮层室外盲沟室外环境标高n 挡墙结构渗水途径1常规处理方法一： 掏开室外环境覆土或硬铺，重新修补防水，关水试验，完后恢复面层。常规处理方法二： 剔

16、开室内渗水部位并剔槽至底部，预埋PVC管进行引流，恢复面层。常规处理方法三： 剔开室内渗水部位，采用堵漏剂封堵，后恢复面层。所用材料：封堵用防水砂浆堵漏剂。方法二、三适用范围为：在室外挡墙处覆土或其他掏挖困难时采用此种方式。4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析4.1室外部分途径2：原因：室外覆土超过挡墙防水层，雨水经过挡墙的薄弱部位进入室内。n 挡墙结构渗水常规处理方法一： 降低室外覆土至防水层下或增加防水高度，使暴雨时雨水不至于漫过防水层。常规处理方法二： 在室外环境与挡墙间加排水沟槽，把室外水引走。所用材料：改性沥青防水材料或挡墙用聚氨脂SBS卷材防水。防水保护层挡墙找平层室内地坪结

17、构板柱基卷材防水层防潮层室外盲沟室外环境标高室外环境标高高于挡墙防水途径24 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析4.1室外部分途径3：原因：室外盲沟排水不畅，导致地底部水压力过高，同时防潮层施工工艺较差，水从地下渗出，地面出现大面积的潮湿地带。n 挡墙结构渗水常规处理方法一： 户内泄压：剔开返潮处靠挡墙阴角处找平层、防潮层和结构层，在板下部设置引流沟或管道至主排水管处，恢复防潮层和地平。常规处理方法二： 室外泄压：掏开室外环境覆土，加大盲沟排水能力或增加排水管道以释放地下水的压力。所用材料：1）引水用材：常规的pvc排水材料。2）防潮用材：改性沥青防水材料。防水保护层挡墙找平层室内地坪结构

18、板柱基卷材防水层防潮层室外盲沟室外环境标高途径34 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析4.1室外部分环境标高地下室地平结构柱结构板业主所挖地下室剖视图柱基洪水时湖水水位平常湖水水位雨排管n室外环境水高过户内致反灌湖水进入户内途径途径：原因：业主所挖地下室标高低于环境洪水时标高，当洪水时便出现返水入户的情况。常规处理方法：关注暴雨来临时间，提前预防，暴雨来临前对户内排水进行封堵。剖面图楼上楼下楼板裂纹顺筋方向逆筋方向平面图上下剔槽各20公分宽处理方式基层清理后采用环氧树脂或碳纤维作封闭处理4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析4.2户内渗水途径途径：原因：因现浇板出现裂纹，楼上装修打地坪

19、或贴砖，水经过裂纹处渗下。或楼上装修后，使用过程中出现渗水。处理措施：参照图对板裂纹进行封闭。n结构板裂纹引起渗水常规处理方法：参照图对板裂纹的上下进行封闭。此种方式适用于楼上业主未装修或装修很容易恢复的情况。应急处理方法：只对板裂纹下部或上部进行封闭。此种方式适用于楼上或楼下业主未装修或装修很容易恢复的情况。所用材料：参照前面介绍的关于处理板裂纹的材料。4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析4.2户内渗水途径：原因：因业主装修时缩小了排水口径，同时屋面排水直接进入到露台，导致排水不畅返至户内。屋面户内改进后露台改为单独排放溢流口n露台返水至户内结构板结构墙屋面户内原设计露台途径户内被淹常

20、规处理方法一：参照改进后图对屋面排水改为单独排放。常规处理方法二： 1）提醒业主在装修时保证排水口的通畅。 2）提醒业主定期清掏排水口。 3）同时在排水口的上部设置溢流口（低于出露台门槛）所用材料：排水用材：采用普通的PVC排水材料。4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析4.2户内渗水结构板窗台结构板户内窗面砖或涂料砂浆发泡剂窗框密封胶滴水檐口发泡剂窗框密封胶砂浆n门窗渗水4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析4.2户内渗水结构板窗台结构板户内窗途径1途径1：原因：因窗框顶部外墙无滴水檐，窗框与墙的缝隙未填充实贴，同时密封胶损坏。雨水顺此处砂浆层或缝隙勾进窗框内，然后进入户内。n门窗渗

21、水常规处理方法一：1）在窗框顶部墙的外檐口设置滴水檐，让雨水不能勾进户内。常规处理方法二：1）剔除窗框边的损坏玻璃胶，对窗框与外墙的后塞口清掏后重新填实处理，待干燥后重新打胶封闭。4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析4.2户内渗水结构板窗台结构板户内窗途径2：原因：因窗框各连接点处未打胶或打胶不到位，各螺栓孔处未封堵，同时框上无泄水孔设置。导致雨水存积在框上，并从上述部位渗入到框内，从型材渗入到底部后进入户内。n门窗渗水常规处理方法：1）剔除窗框型材连接处，螺栓孔处胶，重新打胶处理。2）如窗框无泄水孔则增加。途径24 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析4.2户内渗水结构板窗台结构板户

22、内窗途径3n门窗渗水途径3：原因：1）因窗台窗框的外侧砖缝未填充密实，雨水渗入并从框与台面交界处到户内。常规处理方法：1）对窗框外侧砖重新勾缝密实，窗框重新打胶。2）对窗框与外墙的后塞口清掏后重新填实处理。所用材料：普通用材。4.2户内渗水4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析n卫生间渗水-结构分析下沉400mm刚性防水层楼下卫生间剖视图楼上客厅楼下客厅楼上卫生间结构板防水层防水保护层炉渣回填排水主管填充石棉绳和油膏给排水管钢导管侧视图剖视图4.2户内渗水4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析n卫生间渗水下沉400mm刚性防水层楼下卫生间剖视图楼上客厅楼下客厅楼上卫生间结构板防水层防水

23、保护层炉渣回填排水主管途径1：原因：因卫生间管道出口处防水破坏，或此处排水管损坏，导致水从钢导管与管道间或导管与墙体间渗出。途径1常规处理方法一： 掏开卫生间填充层重新作防水，并作24小时关水试验。适用范围：楼上卫生间未装修或利用方法二无法处理的情况。常规处理方法二： 已经装修的卫生间可在外部采用防水堵漏砂浆封堵，如处理后仍漏水，则采用方法一，4.2户内渗水4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析n卫生间渗水下沉400mm刚性防水层楼下卫生间剖视图楼上客厅楼下客厅楼上卫生间结构板防水层防水保护层炉渣回填排水主管途径2：原因：因卫生间底部防水破坏，同时卫生间板有裂纹导致水渗下。途径2常规处理方

24、法：参照板裂纹的处理方式。所用材料：1、板裂纹用材见板裂纹处理。2、防水损坏参照防水处理用材。4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析4.2户内渗水n烟道渗水-盖帽过短烟道途径1途径：原因：屋顶烟道盖帽檐口过短或檐口无鹦嘴，导致雨水进入。常规处理方法：在盖帽处增加盖帽的长度，避免雨水的进入图示增加盖帽长度结构板分隔墙结构板烟道止回阀烟道渗水立面图止回阀屋顶途径14 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析4.2户内渗水途径：原因：因烟道在结构板处转弯，冬季烟道内热气经过转弯处冷凝而出现冷凝水，并从烟道处渗下。n烟道渗水-冷凝水分隔墙结构板烟道止回阀烟道渗水立面图烟气流向常规处理方法一：此处转弯

25、处烟道做成铁管（温度不高可做成PVC管），并设置外保温。途径1常规处理方法二：烟道改向直上，避免在拐弯处出现冷凝水。烟道改向直上结构柱室内 室外阳台 分隔墙空调冷凝水平面图楼上找平层立面图4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析4.2户内渗水内机 外机 冷媒管道埋地途径2途径2：原因：因夏季空调使用时冷媒管温度较低，穿过找平层时遇热形成冷凝水，并集结在地坪内。时间长后便渗水至楼下。n空调渗水-冷凝水常规处理方法一： 1）保证冷媒管的保温措施到位。2）业主装修时最好不埋地设置，必须设置时冷媒管外部应设置导管，做好保温。所用材料：保温用材可用空调冷媒管的保温用材。5 5、实景案例分析、实景案例分

26、析5.1外墙门窗渗水案例墙纸发霉台面下墙纸起泡n户内门窗渗水渗水现象：窗台面下部墙纸起霉。施工单位屡次整改导致损失及投诉，原因剖析：1）施工单位未对外墙勾缝和窗子后塞口填实，只进行打胶处理；处理后依赖下雨观察，未进行冲水试验。2）物业工程人员依赖施工方，未对原因认真分析；3）对多次未整改彻底的未按返修流程进行处理；处理措施：1）土建施工方对外墙渗水点上部1-2层作勾缝处理，并剔开窗框边外墙砖，重新填实后塞口；2）门窗安装方对边缝打胶； 3）冲水试验后不渗水，观察约半月后装修恢复。5 5、实景案例分析、实景案例分析5.2商铺挡墙和地面返潮地面与墙面均出现渗水地面防水处理电井n商铺挡墙与地面阴角渗

27、水渗水现象：商铺挡墙与电井隔墙7-8起泡，地坪15出现返潮现象。施工单位整改时间过长导致赔付，原因剖析：1）施工单位简单地对地面进行防水处理，同时认为墙面起泡是地面返潮引起，未找到真正原因而导致处理时间过长；2）物业工程人员对原因不熟悉的情况下，未及时告知部门或联系地产工程师现场查看，同时协调单记录不规范；3）业主因急需出租商铺，而整改又未在质保书要求的一个月内完成，故而提出索赔。处理措施：1）施工方剔开挡墙后部覆土，设置引流沟，并恢复挡墙处损坏的防水层，从而解决挡墙渗水问题；2）同时打开电井，对内部墙面和地面作防水处理，并设置引流沟； 5 5、实景案例分析、实景案例分析5.3外墙渗水书柜背后外墙渗水剔开后n书房外墙渗水渗水现象：书房书柜背板起泡因过程处理不当造成损失扩大的原因剖析：1）业主装修时对书柜的固定方式采用在墙上栽木针的形式，因木材质很容易吸潮，以致于造成书柜背板损坏；2）施工单位屡次对局部外墙进行勾缝处理，未剔开外墙砖找出渗水来源，均因处理时范围较小未找准水源而未处理到位，冲水试验后损失扩大,造成业主更大的索赔；3）物业工程人员在安排冲水试验时，未模拟下雨时的状态，而是直接的用水管冲下；处理措施：1）施工方剔开渗水点处外墙，查找水源后，重新修补外墙砖，并勾砖缝；2）对渗水点处内墙打开后重新封堵；3）业主的书柜采用非木质固定式，尽量减少渗水的几率。谢谢 谢谢