成都龙湖金楠天街·金楠时光项目研究(40页)-4课件.ppt

1、内容纲要内容纲要1 1区位解读区位解读2 2项目分析项目分析3 3营销推广营销推广4 4市场表现市场表现5 5 总结总结项目区位解读 区位及交通区位及交通 区域配套区域配套 区域房地产格局区域房地产格局 区域物业现状区域物业现状【区位及交通区位及交通】项目位于项目位于2.52.5环环-3 -3环，外双楠片区，近享地铁七号线环，外双楠片区，近享地铁七号线及多条城市干线及多条城市干线 所处区位：所处区位：该项目地处外双楠片区，处于城市西2.5环3环之间，西邻武侯国际新城，北接光华和外浣花片区，东邻双楠片区，南连红牌楼片区。 交通条件：交通条件： 主要交通干道：主要交通干道：晋阳路、 2.5环、3环

2、 轨道交通轨道交通：地铁七号线 （依附2.5环），预计2019 年即可开通金楠天街金楠时光3环晋阳路2.5环地铁7号线光华片区红牌楼片区双楠片区武侯国际新城2环【区域配套资源区域配套资源】区域教育、医疗、公园配套较完善，档次中低档，区域教育、医疗、公园配套较完善，档次中低档，但公园等休闲设施相对较远但公园等休闲设施相对较远果堰中星幼儿园青苹果幼儿园晋阳小学太平小学晋阳中学省人民医院康骨医院晋阳医院省妇幼保健院成都市第三人民医院双楠医院西南财经大学浣花溪公园清水河公园永康森林公园项目项目3 3公里范围内教育、医疗、公园配套完备，公里范围内教育、医疗、公园配套完备，生活便捷度高生活便捷度高教育：果

3、堰中星幼儿园、青苹果幼儿园、晋阳小学、太平小学、晋阳中学、西南财经大学医疗：晋阳医院、省妇幼保健院、康骨医院、成都市第三人民医院双楠医院、省人民医院公园：清水河公园、浣花溪公园、永康森林公园由周边居民主力收入档次所致，邻近项目区域由周边居民主力收入档次所致，邻近项目区域配套档次偏中低档配套档次偏中低档邻近项目的果堰中星幼儿园为老居民区的配套幼儿园，晋阳医院是社区卫生服务中心，配套档次均偏中低。由于配套条件限制，项目或不具备打造高档小区的条件【区域房地产格局区域房地产格局】区域主要由本案所在品质住宅区、老川藏沿线区域主要由本案所在品质住宅区、老川藏沿线的商贸区及人民南路武侯工业园的商务办公区组成

4、的商贸区及人民南路武侯工业园的商务办公区组成本案 商业布局在老川藏路沿线，商务办公主要布局在人民南路沿线和武侯工业园 本案所在片区为品质住宅区，主要发展高品质住宅，合理发展商务和商业【区域物业现状区域物业现状/ /住宅住宅】区域人口数量庞大，但收入水平偏低，住区域人口数量庞大，但收入水平偏低，住宅潜在刚性需求巨大宅潜在刚性需求巨大西部智谷西部智谷女鞋之都女鞋之都家居建材家居建材汽配汽贸汽配汽贸地铁3号线绕城高速地铁5号线二环路一环路地铁7号线三环路双楠红牌楼晋阳机投镇簇锦草堂光华东坡苏坡表：区域主要产业人群收入情况1、五大花园中低端居民聚集区【区域物业现状区域物业现状/ /住宅住宅】区域大型居

5、住社区聚集，项目邻近区社区区域大型居住社区聚集，项目邻近区社区档次偏中低，外围多为中高档和高档成熟居住区档次偏中低，外围多为中高档和高档成熟居住区2、武侯国际新区中高档居住区3、双楠传统中高端住宅区4、高升桥、肖家河传统中高档居住区5、汽贸汽配、家居建材、鞋类贸易专业市场12543【区域物业现状区域物业现状/ /商业商业】周围商圈以中低档次商业为主，业态综合周围商圈以中低档次商业为主，业态综合功能性弱；潜在商业体量大，未来竞争激烈功能性弱；潜在商业体量大，未来竞争激烈 区域内已形成金沙-光华、双楠-红牌楼两大成熟商圈，商圈内商业涵盖购物中心、百货、大卖场和社区底层商业，档次以中低档为主，较为经

6、营成熟； 目前商业项目均开业时间较早，体量偏小，零售类商业占据绝对主力，业态综合功能性弱. 未来商业供应量较大，达66.5万方本案双楠-红牌楼商圈金沙-光华商圈双楠伊藤仁和春天千盛百货双楠人人乐大卖场优品道广场5km大悦城首信汇国际金花城世纪百合上风港时代广场【区域物业现状区域物业现状/ /办公办公】区域现有办公物业档次较低；但区域商务区域现有办公物业档次较低；但区域商务办公需求旺盛，在租办公需求旺盛，在租/ /售写字楼市场表现良好售写字楼市场表现良好图：区域内办公物业入住率情况表图：区域内办公物业入住率情况表70%70%整体去化情况良好，月均去化1300-3700/月表1：在租办公物业档次等

7、级情况表整体以乙级为主，档次较低表2：在售办公物业销售情况【区域总结区域总结】人口数量大，收入偏低大型居住社区聚集，邻近中低档次，外围中高档次住宅住宅休闲配套缺乏休闲配套缺乏、住宅刚性需求显著住宅刚性需求显著大型综合体商业空白，商业市场竞争激烈大型综合体商业空白，商业市场竞争激烈办公物业市场机会较大办公物业市场机会较大中低档次商业为主，业态综合功能性弱潜在大型综合商业、品质商业体量大，未来竞争激烈商业商业办公办公现有办公物业档次较低在租在售办公物业市场表现良好，办公需求旺盛配套完善，档次中低等公园休闲配套较远配套配套项目分析 项目基础信息项目基础信息 项目定位项目定位 项目地块四至项目地块四至

8、 项目地块条件项目地块条件 项目整体规划项目整体规划 产品分析产品分析赢商网8月福利活动：上传1份，可马上免币下载1份；上传3份，可下载VIP资料。活动时间：2019年8月11日9月10日down.winshang/zt/fouryears/#注：本活动每月各不同，请添加QQ：2104223640了解当月活动（添加后可享受每日优质免币资料和2币资料实时推送）【项目基础信息项目基础信息】晋阳路综合性大盘，集住宅、商业、酒店、办公晋阳路综合性大盘，集住宅、商业、酒店、办公为一体为一体金楠天街金楠时光效果图【项目定位项目定位】城西中产阶级品质生活中心城西中产阶级品质生活中心沿袭沿袭“天街系天街系”风

9、格，风格，代言整个区域市场，偏重商业产品价值挖掘代言整个区域市场，偏重商业产品价值挖掘整体定位城西中产阶级品质生活中心城西中产阶级品质生活中心西南成都的西南成都的核心商业核心商业坐标坐标 时尚生活时尚生活样板样板商业产品定位城西核心一站式购物中心 生态景观体验式购物街区住宅产品定位璀璨天街之上的都会华宅【地块四至地块四至】东临主干道，昭示性最强，西南通达性弱，人气不高，东临主干道，昭示性最强，西南通达性弱，人气不高，北接中央花园三期，人气较旺北接中央花园三期，人气较旺晋吉北路铁路规划道路规划道路规划道路千盛百货晋吉北路东临千盛百货，是集聚人气的重要展示面铁路与项目相距约100米，对项目居住存在

10、噪音影响规划道路，尚未通车中央花园三期【地块条件地块条件】地块主展示面的加油站，地块边铁路阻隔为地块硬伤，地块主展示面的加油站，地块边铁路阻隔为地块硬伤，但地价具成本优势但地价具成本优势 地块东北角、晋阳路与晋吉北路交汇点、人群主要聚集区有一处加油站，此处是商业主力展示面，成为地块发展硬伤。 同时西南处的铁路也将项目与外部区域隔绝。【整体规划整体规划/ /金楠天街金楠天街】十字分割，整体布局为十字分割，整体布局为3 3住宅组团住宅组团+1+1商业组商业组团团+ +风情商业街风情商业街+ +酒店公寓酒店公寓+SOHO+SOHO 项目总占地145亩，总建筑面积55万方，其中自持商业部分为13万方。

11、产品线涵盖了高品质住宅、大型购物中心、峡谷风情商业街、临街底商、星级酒店(据说为五星级)和SOHO办公等业态。 项目地块一分为四，开放商业街区与外部城市道路交汇形成八个街角开放广场，吸引人流走向面积等同于足球场的中心景观广场，提供九个城市公共开放空间，把人流由外围空间向中心广场集合，形成 mall、两街、九中心的灵动格局。 【整体规划整体规划/ /金楠天街金楠天街】峡谷风情商业街联接三大中庭景观节点，峡谷风情商业街联接三大中庭景观节点，但未彻底实现人车分流但未彻底实现人车分流晋阳路晋吉北路铁路8#千盛百货晋吉小学、中学售楼部车行线地下车库出入口地下车库出入口人行线人行、车流交汇，于居住私密、购

12、物舒适度不利峡谷风情商业街园林景观商业商业商业商业商业商业商业商业商业商业商业商业商业商业住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅【整体规划整体规划/ /金楠时光金楠时光】一分为二，每部分住宅与商业互相搭配；一分为二，每部分住宅与商业互相搭配；人车实现分流；两大中庭景观节点处于各部分中心处人车实现分流；两大中庭景观节点处于各部分中心处车行线人行线 整体一分为二，每部分均包括住宅与商业 两大景观节点处于每个部分的中心处 人行线与车行线分开，人车实现分流景观节点【产品分析产品分析/ /住宅住宅】金楠天街住宅面积区间金楠天街住宅面积区间70-13070-130，金楠时光面积，金楠时光面积50-11050-1

13、10；主力面积段；主力面积段70-9070-90占比超过六成占比超过六成金楠天街住宅面积区间金楠天街住宅面积区间70-13070-130，主力面积段，主力面积段70-9070-90占比达占比达67%67%金楠时光面积金楠时光面积50-11050-110；主力面积段；主力面积段70-9070-90占比达占比达61%61%【产品分析产品分析/ /住宅住宅】户型点评户型点评优势优势客厅开间3.6米，大开窗，采光较好；次卧配转角飘窗，视景和采光效果良好；动静分区明显，互无打扰。劣势劣势客厅及卧室均无阳台，观景效果较差；客厅及餐厅处面积浪费严重；卧室面积较小，影响舒适度；该户型几无赠送，性价比较低，主卧

14、与卫生间对视，私密性较差，为风水大忌； 厨房空间较小，不利用布局及使用。优势优势整体方正合理，入户玄关保证私密性；客厅和次卧均有飘窗，客厅飘窗开间达3米，保证通风和采光；U型厨房充分利用空间，操作便捷；劣势劣势户型仅一面采光，主卧为全暗户型，采光较差； 面积浪费严重，且无赠送，性价比低；户型未配置阳台，观景效果差；【产品分析产品分析/ /住宅住宅】户型点评（目前在售精装产品）户型点评（目前在售精装产品）优势优势户型通透，布局紧凑，两房变三房，空间浪费率低；动静分区明显，互无打扰；三分离式卫浴设计，干湿分区；独立阳台，观景效果较佳。劣势劣势 该户型几无赠送优势优势整体方正合理，独立入户玄关保证私

15、密性；超宽客厅开间，连同观景阳台，保证观景效果；劣势劣势 该户型几无赠送7979三室两厅三室两厅9090三室两厅三室两厅【产品分析产品分析/ /商业商业】金楠天街商业面积区间金楠天街商业面积区间30-50130-501，主力面积，主力面积70-70-9090；金楠时光面积；金楠时光面积6-1706-170；主力面积段；主力面积段30-5030-50金楠天街住宅面积区间金楠天街住宅面积区间30-50130-501，主力面积段，主力面积段70-9070-90占比约为占比约为20%20%金楠时光面积金楠时光面积6-170；面积段；面积段70-70-以下占比超过以下占比超过57%57%，5050以下占

16、比最大，主力面积为以下占比最大，主力面积为30-5030-50平方米。平方米。图1：金楠天街商业面积段占比图2：金楠时光商业面积段占比基本为30-50【产品分析产品分析/ /商业商业】项目集中商业共计项目集中商业共计1313万方，采用自持经营的方万方，采用自持经营的方式，目前已确定部分类型的主力店式，目前已确定部分类型的主力店 经营方式经营方式：自持经营的方 总体规模总体规模：13万方（相当于2.5个双楠伊藤），未来将作为项目甚至区域的日常配套。 主力商家主力商家：目前招商已完成70%，已签约入住的主力店有星巴克、永辉超市、丝芙兰、恋爱珠宝、新元素餐厅、常乐足道、德仁堂美容养生馆、CGV4D电

17、影院。赢商网8月福利活动：上传1份，可马上免币下载1份；上传3份，可下载VIP资料。活动时间：2019年8月11日9月10日down.winshang/zt/fouryears/#注：本活动每月各不同，请添加QQ：2104223640了解当月活动（添加后可享受每日优质免币资料和2币资料实时推送）【产品分析产品分析/ /商业商业】峡谷式风情商业街峡谷式风情商业街3-43-4层，采用日本难波城峡谷层，采用日本难波城峡谷式商业理念，层层退台设计，增加购物环境的体验感式商业理念，层层退台设计，增加购物环境的体验感园林景观峡谷风情商业街效果图 层层退台式设计，营造了开放式商业空间，注重体验式购物消费。

18、连廊设计使得各区域交通更为优化、顺畅，提升可达性；增强了购物的趣味性。赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院“，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：down.winshang/【产品分析产品分析/SOHO/SOHO】SOHOSOHO产品临晋阳路昭示性较好，面积控制在产品临晋阳路昭示性较好，面积控制在3333，是区域较为稀缺的小户投资产品，是区域较为稀缺的小户投资产品均为33平方米左右的面积 临晋阳路，昭示性较好； SOHO产品单层34户，共四部电梯，配备商务大堂、公共部分精装修； 均为33平米的小户型，户型方正，无公共卫生间，每户均预留上下水位置； 单层面积约1200平米，1-3层为商

19、业，4-20层为soho公寓， 产品定位：SOHO办公公寓、酒店式公寓 【产品分析产品分析/ /细节细节】金楠时光，金楠时光，2222项精装细节关怀，全面体现龙湖项精装细节关怀，全面体现龙湖便捷舒适的精装生活便捷舒适的精装生活营销推广 目标客群定位目标客群定位 营销节奏及推广营销节奏及推广 现场展示现场展示【目标客群定位目标客群定位】商铺主要针对区域商户和龙湖品牌追随者，住宅商铺主要针对区域商户和龙湖品牌追随者，住宅则锁定在区域地缘性客群和流动人群则锁定在区域地缘性客群和流动人群n前提前提：项目地块属性为商业地块，兼容部分住宅，且要求住宅90平米以下户型不低于70%，奠定了住宅为刚需首置产品住

20、宅为刚需首置产品n客群：周边人口基数大，收入低，潜在刚性置业需求巨大，项目住宅产品的客户项目住宅产品的客户锁定在周边的地缘性居住人群和区域流动人群锁定在周边的地缘性居住人群和区域流动人群n住宅住宅n前提前提：小面积，低总价小面积，低总价n客户客户：低总价能承受的人比较多，更能吸引各地投资者投资者n 前提：投资价值高，前提：投资价值高，5-8年固定租约，起始回报率5%n客群：针对城西的生意人用以自买自营，同时也有龙湖品牌影响力带动的投资者针对城西的生意人用以自买自营，同时也有龙湖品牌影响力带动的投资者n SOHO SOHOn 商铺商铺【营销及推广营销及推广】密集开盘，线上线下结合推广，极力突出龙

21、湖地产密集开盘，线上线下结合推广，极力突出龙湖地产的品牌影响力、天街产品的市场口碑和双楠区位超大整体三大卖点的品牌影响力、天街产品的市场口碑和双楠区位超大整体三大卖点核心卖点：龙湖龙湖“天街天街”系系+ +双楠双楠+ +超大综合体超大综合体线上媒体动作：线上媒体动作：报纸硬广/公交站台/软文炒作/联手新浪乐居等网络媒体进行购房优惠线下推广活动：线下推广活动：城西及城中人群聚集区小型展示和派单售楼部开放，开始办理VIP卡2019.12.28样板间呈现2019.1.12第一批次住宅开盘（77、78套二，89、109套三）2019.12.62019.1月底推出首批次商业，30-300平米2019.3

22、.10加推二批次住宅（77、78套二，89、109套三）2019.3.16加推二批次商铺，70-200平米2019.4.20二期【枫香庭】住宅产品77-109平米开盘龙湖金楠星座SOHO2019.5.252019.62019.8.172019.4.192019.7.26金楠时光1号楼200户住宅开盘加推住宅（77、89、109）加推住宅（77-109）一批次开盘进度时间表【营销现场展示营销现场展示】打造品质感极强售楼部，样板间重点凸显开阔横打造品质感极强售楼部，样板间重点凸显开阔横厅和转角窗的观景效果，极具感染力厅和转角窗的观景效果，极具感染力售楼部外景横厅景观层次主卧转角飘窗晋阳路晋吉北路铁

23、路千盛百货售楼部样板景观样板间市场表现 本项目量价表现本项目量价表现 本项目客户情况本项目客户情况 竞争市场竞争市场【项目量价表现项目量价表现】本项目价格偏高；但入市畅销，各物业类型走量本项目价格偏高；但入市畅销，各物业类型走量十分可观，市场接受度较高十分可观，市场接受度较高 畅销：住宅月均去化畅销：住宅月均去化67006700/ /月以上，月以上，SOHOSOHO月均去化月均去化14811481 / /月，商铺月均去化月，商铺月均去化21962196 / /月月 价格：均价偏高，住宅及价格：均价偏高，住宅及SOHOSOHO单价超过单价超过90009000元元/ /价格偏高畅销【项目客户情况项

24、目客户情况】城西地缘性客户为主，占比接近城西地缘性客户为主，占比接近60%60%图1：项目客户情况n 地缘地缘n 1、生活在项目附近n 2、工作在项目附近n 3、出行动线经常经过项目n 4、有亲密的亲戚居住于项目附近【竞争项目表现竞争项目表现/ /住宅住宅】适价畅销，综合价格、区位优势及龙湖品适价畅销，综合价格、区位优势及龙湖品牌效应三大优势抢占刚需客户市场牌效应三大优势抢占刚需客户市场与红牌楼片区相比，本案在价格上更具有优势；与武侯国际新区相比，不具备价格优势，但区位条件更优；外双楠片区内，龙湖品牌效应更具优势。注：数据来源于整合数据库及踩盘数据【竞争项目表现竞争项目表现/ /商业商业】高价

25、畅销，凭借龙湖天街系的品牌效应及高价畅销，凭借龙湖天街系的品牌效应及区位优势，金楠天街吸引了大批龙湖跟随者区位优势，金楠天街吸引了大批龙湖跟随者竞品主要集中在武侯新区，金楠天街更具区位优势，主力面积较大，总价较高，但销量可观买商铺的人一般经济基础都还算好，更看重的是未来商业的投资价值，人们对龙湖天街系商业的投资价值很看好。对于这类投资者来说，价格不是问题。我们还有一些客户是以前的业主带来的。 置业顾问访谈注：数据来源于整合数据库及踩盘数据【竞争项目表现竞争项目表现/ /办公类办公类】高价平销，办公物业采用控面积控总价高价平销，办公物业采用控面积控总价的策略，减少客群向周边项目分流的策略，减少客

26、群向周边项目分流办公面积均控制的比较小，金楠天街面积控制在30-40（33），以此来控制总价注：数据来源于整合数据库及踩盘数据【项目畅销原因分析项目畅销原因分析】区域需求区域需求+ +品牌优势品牌优势+ +产品优势产品优势+ +优秀营销，优秀营销，打造畅销明星产品打造畅销明星产品 龙湖品牌效应强，“天街系”产品在成都市场拥有较好口碑和市场积淀，项目受关注度和认可度较高；品牌效应品牌效应畅销明星项目畅销明星项目项目的超大体量和风超大体量和风情景观情景观将使其成为区域标志性建筑，昭示性强；超大规模的社区商业超大规模的社区商业配套配套可满足一站式都市生活；层层退台设计极具吸引力；产品户型的功能性极功

27、能性极强强，SOHO控面积控制价，金楠时光精装住宅精装住宅；大横大横厅、阔景窗和转角窗厅、阔景窗和转角窗成为户型一大亮点；产品优势产品优势优秀营销优秀营销线上线下结合，充分突出龙湖“天街”系+双楠+超大综合体样板间充分将阔景横厅、转角飘窗与户外景观融合，增强现场视觉效果高品质售楼部增强项目整体品质感 区域流动人口众多，刚需住宅需需住宅需求旺盛求旺盛； 区域高端商业供应严重不足，本案商业进驻弥补弥补区域大型综合商区域大型综合商业空白业空白； 在租在售办公物业市场表现好，需求旺盛区域需求区域需求赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院“，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：down.winshang/【项目项目SWOTSWOT总结总结】本报告是严格保密的-THE END-THE END-赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院“，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：down.winshang/ 更多精品资请访问更多精品资请访问 更多品资源请访问更多品资源请访问