实用普法进社区讲座(借条、婚姻、房屋)课件.ppt

1、社区幸福普法讲座社区幸福普法讲座目录目录p一、借条如何写才有效一、借条如何写才有效 p二、进行遗嘱公证的注意事项二、进行遗嘱公证的注意事项 p三、十个必知的婚姻法常识三、十个必知的婚姻法常识p四、没有过户的房屋有哪些法律风险四、没有过户的房屋有哪些法律风险一、借条如何写才有效一、借条如何写才有效p 农业是我场的经济命脉农业是我场的经济命脉，农忙农忙的时节也免的时节也免不了会发生相互借贷的现象，而且借贷的数额不了会发生相互借贷的现象，而且借贷的数额也越来越高，由此引发的纠纷也日渐增多。在也越来越高，由此引发的纠纷也日渐增多。在这类纠纷中债主提供法院的证据往往只有一份这类纠纷中债主提供法院的证据往

2、往只有一份“借条借条”在法律上称之为在法律上称之为“孤证孤证”即没有其他即没有其他证据相互佐证。因此民间借款中如何写好借条证据相互佐证。因此民间借款中如何写好借条需要注意一些事项。需要注意一些事项。一、借条如何写才有效一、借条如何写才有效p（一）借款时宜写（一）借款时宜写“借条借条”不宜写不宜写“欠条欠条”p借条和欠条均是一种债权债务的凭证但两者借条和欠条均是一种债权债务的凭证但两者之间有很大的区别。之间有很大的区别。p 借条借条是借款人向出借人出具的借款书面凭证，是借款人向出借人出具的借款书面凭证，它证明双方建立了一种它证明双方建立了一种借款合同关系借款合同关系。p 一、借条如何写才有效一、

3、借条如何写才有效p（一）借款时宜写一）借款时宜写“借条借条”不宜写不宜写“欠条欠条”p欠条欠条是双方基于以前的经济往来而进行结算的是双方基于以前的经济往来而进行结算的一种一种，它实际上是双方对过往经济往来的，它实际上是双方对过往经济往来的结算，仅是代表一种纯粹的债权债务关系并不代表结算，仅是代表一种纯粹的债权债务关系并不代表借款合同关系。借款合同关系。一、借条如何写才有效一、借条如何写才有效p（二）借款时双方二）借款时双方约定的利率约定的利率宜写入借条中宜写入借条中p法律规定民间借款双方可在银行同期法律规定民间借款双方可在银行同期贷款贷款利利率的率的4 4倍倍范围内约定利息。合同法第范围内约定

4、利息。合同法第211211条规条规定定: :自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的视为不支付利息。者约定不明确的视为不支付利息。p 如果没有将利率写入借条中，出借人一起诉如果没有将利率写入借条中，出借人一起诉借款人不承认双方约定，出借人的利息请求将得借款人不承认双方约定，出借人的利息请求将得不到法院的支持不到法院的支持一、借条如何写才有效一、借条如何写才有效p（三）借款时宜将（三）借款时宜将还款期限还款期限写入借条中写入借条中p借款在借款在诉讼时效诉讼时效内受法律保护。因此从债内受法律保护。因此从债权安全回收的角度考虑，借款时宜将还款期限

5、权安全回收的角度考虑，借款时宜将还款期限写入借条中。如借款人逾期不归还借款的，出写入借条中。如借款人逾期不归还借款的，出借人应当在借款到期后借人应当在借款到期后2 2年内年内向其主张权利向其主张权利( (包包括向人民法院起诉或由借款人在催款通知书上括向人民法院起诉或由借款人在催款通知书上签字确认签字确认) )。 一、借条如何写才有效一、借条如何写才有效p（四）借款时借条宜写清（四）借款时借条宜写清出借人借款人全名出借人借款人全名p实践上出借人与借款人往往关系较密切也不泛实践上出借人与借款人往往关系较密切也不泛亲戚关系，借款时将日常习惯称谓写入借条，如将亲戚关系，借款时将日常习惯称谓写入借条，如

6、将出借人写成出借人写成“张叔张叔”“”“张兄张兄”将借款人写成将借款人写成“阿阿三三”“”“四妹四妹”之类等等，万一借款人逾期还款出借之类等等，万一借款人逾期还款出借人想到法院起诉借款人往往会因债权、债务人不明人想到法院起诉借款人往往会因债权、债务人不明确而被法院拒之门外。确而被法院拒之门外。一、借条如何写才有效一、借条如何写才有效p（五）借款时借条应（五）借款时借条应表述清楚表述清楚明确没有歧义明确没有歧义p案例：张三向李四借款案例：张三向李四借款10 10 万元，同时出具借万元，同时出具借条写明借款条写明借款1010万元。几个月后张三归还李万元。几个月后张三归还李1 1万元，万元，遂将原借

7、条撕毁张三重新为李四出具借条一遂将原借条撕毁张三重新为李四出具借条一份份:“:“张三原向李四借款张三原向李四借款1010万元现万元现欠款欠款1 1万元万元”。p 这 里 的这 里 的 “ 还还 ” 字 既 可 以 理 解 为字 既 可 以 理 解 为 “ 归 还归 还(huang)”(huang)”，又可以解释为，又可以解释为“还还(hai)(hai)欠欠” “” “尚尚欠欠 ” 。 由 此 产 生 争 议 对 出 借 人 非 常 不 利 。 由 此 产 生 争 议 对 出 借 人 非 常 不 利 。一、借条如何写才有效一、借条如何写才有效p（六）、借条要（六）、借条要当面书写当面书写 p 借

8、条中借款人的签名一定要亲眼所见，如借条中借款人的签名一定要亲眼所见，如果借款人利用他人之手来签署名字，就会导致果借款人利用他人之手来签署名字，就会导致借条失去证明力，因此，不要接受已经书写好借条失去证明力，因此，不要接受已经书写好的借条或事后书写的借条，必须要求借款人当的借条或事后书写的借条，必须要求借款人当面书写借条。面书写借条。一、借条如何写才有效一、借条如何写才有效p（七）其它注意事项（七）其它注意事项p 借条本身必须是一张完整的纸，不能是撕借条本身必须是一张完整的纸，不能是撕过或裁剪过的纸张，曾有一个真实的案例是：过或裁剪过的纸张，曾有一个真实的案例是：一个借款人分几次偿还借款，每次偿

9、还就书写一个借款人分几次偿还借款，每次偿还就书写在借条的下部，最后在借条的下部，最后，出借人，出借人把下部撕去，否把下部撕去，否认借款人前面几笔还款的事实，将借款人告上认借款人前面几笔还款的事实，将借款人告上法庭，要求其全额偿还。借款人以借条有撕去法庭，要求其全额偿还。借款人以借条有撕去部分作为抗辩，最后被法官结合其他证件采纳部分作为抗辩，最后被法官结合其他证件采纳借款人，判借款人，判决决出借人出借人败败诉。诉。一、借条如何写才有效一、借条如何写才有效p（八）规范的借条书写格式及内容（八）规范的借条书写格式及内容 p 借条借条p 今今A A借给借给B B人民币壹万元整，即￥人民币壹万元整，即￥

10、10000.0010000.00元，自元，自20062006年年2 2月月9 9日至日至20062006年年8 8月月8 8日，期限日，期限6 6个月，利率为每月个月，利率为每月0.8%0.8%，利息共计人民币肆百，利息共计人民币肆百捌十元整，即￥捌十元整，即￥480.00480.00元，全部本息于元，全部本息于20062006年年8 8月月8 8日一次性偿还。日一次性偿还。借款人：借款人：B(B(签字、手印、签章签字、手印、签章) )二、进行遗嘱公证的注意事项二、进行遗嘱公证的注意事项p（一）遗嘱公证不能委托他人代理（一）遗嘱公证不能委托他人代理p 遗嘱是遗嘱人处分自己财产和死后事务的意遗嘱

11、是遗嘱人处分自己财产和死后事务的意思表示，只能由本人亲自办理，不得由他人代理。思表示，只能由本人亲自办理，不得由他人代理。国务院国务院公证暂行条例公证暂行条例第第1616条规定，当事人申条规定，当事人申请公证，应当亲自到公证处提出书面或者口头申请公证，应当亲自到公证处提出书面或者口头申请。如果委托别人代理，必须提出有代理权的证请。如果委托别人代理，必须提出有代理权的证件。但申请公证证明件。但申请公证证明委托、声明书、收养子女、委托、声明书、收养子女、遗嘱、签名印鉴遗嘱、签名印鉴的，不得委托别人代理，当事人的，不得委托别人代理，当事人确有困难时，公证员可到当事人所在地办理公证确有困难时，公证员可

12、到当事人所在地办理公证事事务。务。二、进行遗嘱公证的注意事项二、进行遗嘱公证的注意事项p（二）遗嘱人在立遗嘱时必须具有遗嘱能力（二）遗嘱人在立遗嘱时必须具有遗嘱能力p 立遗嘱是一种民事法律行为，所以要求立遗立遗嘱是一种民事法律行为，所以要求立遗嘱人必须是完全民事行为能力人。无民事行为能嘱人必须是完全民事行为能力人。无民事行为能力人或者限制民事行为能力人所立的遗嘱无效。力人或者限制民事行为能力人所立的遗嘱无效。同时，法律强调的是立遗嘱时当事人必须为完全同时，法律强调的是立遗嘱时当事人必须为完全民事行为能力人，如果在立遗嘱后丧失民事行为民事行为能力人，如果在立遗嘱后丧失民事行为能力，则该遗嘱仍然有

13、效能力，则该遗嘱仍然有效; ;相反，如果立遗嘱时为相反，如果立遗嘱时为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，即无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，即使之后恢复行为能力，所立遗嘱亦无效。使之后恢复行为能力，所立遗嘱亦无效。二、进行遗嘱公证的注意事项二、进行遗嘱公证的注意事项p（三）遗嘱的内容应该合法（三）遗嘱的内容应该合法p 遗嘱公证细则第遗嘱公证细则第3737条第条第4 4项规定，遗嘱内项规定，遗嘱内容不违反法律规定和社会公共利益，内容完备，容不违反法律规定和社会公共利益，内容完备，文字表述准确，签名、制作日期齐全，公证处才文字表述准确，签名、制作日期齐全，公证处才能出具公证书。能出具公

14、证书。p 也就是说公证人员在办理遗嘱公证的时候，也就是说公证人员在办理遗嘱公证的时候，不仅要审查立遗嘱人是否具有遗嘱行为能力，意不仅要审查立遗嘱人是否具有遗嘱行为能力，意思表示是否真实，形式符合要求，还要审查遗嘱思表示是否真实，形式符合要求，还要审查遗嘱内容是否合法，财产是否确为其所有。内容是否合法，财产是否确为其所有。二、进行遗嘱公证的注意事项二、进行遗嘱公证的注意事项p（四）遗嘱的形式应该合法（四）遗嘱的形式应该合法p 遗嘱公证细则第遗嘱公证细则第1818条规定，公证遗嘱采条规定，公证遗嘱采用打印形式。遗嘱人根据遗嘱原稿核对后，应当用打印形式。遗嘱人根据遗嘱原稿核对后，应当在打印的公证遗嘱

15、上签名。遗嘱人不会签名或者在打印的公证遗嘱上签名。遗嘱人不会签名或者签名有困难的，可以盖章方式代替在申请表、笔签名有困难的，可以盖章方式代替在申请表、笔录和遗嘱上的签名录和遗嘱上的签名; ;遗嘱人既不能签字又无印章的，遗嘱人既不能签字又无印章的，应当以按手印方式代替签名或者盖章，这种情况应当以按手印方式代替签名或者盖章，这种情况公证人员应当在笔录中注明。以按手印代替签名公证人员应当在笔录中注明。以按手印代替签名或者盖章的，公证人员应当提取遗嘱人全部的指或者盖章的，公证人员应当提取遗嘱人全部的指纹存档。纹存档。三、十个必知的婚姻法常识三、十个必知的婚姻法常识p1 1、结婚年龄：男、结婚年龄：男2

16、222周岁以上，女周岁以上，女2020周岁以上。周岁以上。p2 2、办理结婚登记所需资料：双方身份证原件、办理结婚登记所需资料：双方身份证原件、双方户口本原件。双方户口本原件。p3 3、夫妻共同财产：工资和奖金、夫妻共同财产：工资和奖金; ;生产、经营的生产、经营的收益收益; ;知识产权的收益知识产权的收益; ;继承或赠与所得的财产，继承或赠与所得的财产，但明确表明赠与一方的除外但明确表明赠与一方的除外; ;其他应当归共同其他应当归共同所有的财产。所有的财产。三、十个必知的婚姻法常识三、十个必知的婚姻法常识p1 1、结婚年龄：男、结婚年龄：男2222周岁以上，女周岁以上，女2020周岁以上。周

17、岁以上。p2 2、办理结婚登记所需资料：双方身份证原件、办理结婚登记所需资料：双方身份证原件、双方户口本原件。双方户口本原件。p3 3、夫妻共同财产：工资和奖金、夫妻共同财产：工资和奖金; ;生产、经营的生产、经营的收益收益; ;知识产权的收益知识产权的收益; ;继承或赠与所得的财产，继承或赠与所得的财产，但明确表明赠与一方的除外但明确表明赠与一方的除外; ;其他应当归共同其他应当归共同所有的财产。所有的财产。三、十个必知的婚姻法常识三、十个必知的婚姻法常识p 根据婚姻法解释根据婚姻法解释( (二二) )第第1111条规定条规定,“,“其他应当归共其他应当归共同所有的财产同所有的财产”包括包括

18、: :一方以一方以个人财产投资取得的收益个人财产投资取得的收益; ;男男女双方实际取得或者应当取得女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金的住房补贴、住房公积金; ;男男女双方实际取得或者应当取得女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿的养老保险金、破产安置补偿费。费。三、十个必知的婚姻法常识三、十个必知的婚姻法常识p4 4、协议离婚的办理机关：双方中任意一方的、协议离婚的办理机关：双方中任意一方的户籍所在地的民政部门或原婚姻登记机关。户籍所在地的民政部门或原婚姻登记机关。p5 5、协议离婚所需资料：双方身份证原件、双、协议离婚所需资料：双方身份证原件、双方户口本原件、双方

19、结婚证原件、一寸免冠方户口本原件、双方结婚证原件、一寸免冠照若干张。照若干张。三、十个必知的婚姻法常识三、十个必知的婚姻法常识p6 6、法院判决离婚的法定事由、法院判决离婚的法定事由( (诉讼离婚诉讼离婚) )：(1)(1)重婚或有配偶者与他人同居的重婚或有配偶者与他人同居的;(2);(2)实施家庭实施家庭暴力或虐待、遗弃家庭成员的暴力或虐待、遗弃家庭成员的;(3);(3)有赌博、有赌博、吸毒等恶习屡教不改的吸毒等恶习屡教不改的;(4);(4)因感情不和分居因感情不和分居满两年的满两年的;(5);(5)其他导致夫妻感情破裂的情形。其他导致夫妻感情破裂的情形。三、十个必知的婚姻法常识三、十个必知

20、的婚姻法常识p最高法院关于法院审理离婚案件如何认定夫妻最高法院关于法院审理离婚案件如何认定夫妻感情确已破裂若干具体意见感情确已破裂若干具体意见p1 1一方患有法定禁止结婚的疾病，或一方有生一方患有法定禁止结婚的疾病，或一方有生理缺陷及其他原因不能发生性行为，且难以治愈理缺陷及其他原因不能发生性行为，且难以治愈的。的。( (患麻风病尚未治愈者的人不得结婚；患其患麻风病尚未治愈者的人不得结婚；患其它医学上认为不应当结婚的疾病。它医学上认为不应当结婚的疾病。) )p2 2婚前缺乏了解，草率结婚，婚后未建立起夫婚前缺乏了解，草率结婚，婚后未建立起夫妻感情，难以共同生活的。妻感情，难以共同生活的。三、十

21、个必知的婚姻法常识三、十个必知的婚姻法常识p3婚前隐瞒了精神病，婚后经治不愈，或者婚前隐瞒了精神病，婚后经治不愈，或者婚前知道对方患有精神病而与其结婚，或一婚前知道对方患有精神病而与其结婚，或一方在夫妻共同生活期间患精神病，久治不愈方在夫妻共同生活期间患精神病，久治不愈的。的。p4一方欺骗对方，或者在结婚登记时弄虚作一方欺骗对方，或者在结婚登记时弄虚作假，骗取假，骗取结婚证结婚证的。的。p5双方办理结婚登记后，未同居生活，无和双方办理结婚登记后，未同居生活，无和好可能的。好可能的。三、十个必知的婚姻法常识三、十个必知的婚姻法常识p6包办、买卖婚姻，婚后一方随即提出离婚，包办、买卖婚姻，婚后一方

22、随即提出离婚，或者虽共同生活多年，但确未建立起夫妻感或者虽共同生活多年，但确未建立起夫妻感情的。情的。p7因感情不和分居已满三年，确无和好可能因感情不和分居已满三年，确无和好可能的，或者经人民法院判决不准离婚后又分居的，或者经人民法院判决不准离婚后又分居满一年，互不履行夫妻义务的。满一年，互不履行夫妻义务的。(夫妻有实行夫妻有实行计划生育义务、相互抚养的义务）计划生育义务、相互抚养的义务）三、十个必知的婚姻法常识三、十个必知的婚姻法常识p8一方与他人通奸、非法同居，经教育仍无一方与他人通奸、非法同居，经教育仍无悔改表现，无过错一方起诉离婚，或者过错悔改表现，无过错一方起诉离婚，或者过错方起诉离

23、婚，对方不同意离婚，经批评教育、方起诉离婚，对方不同意离婚，经批评教育、处分，或在人民法院判决不准离婚后，过错处分，或在人民法院判决不准离婚后，过错方又起诉离婚，确无和好可能的。方又起诉离婚，确无和好可能的。p9一方重婚，对方提出离婚的。一方重婚，对方提出离婚的。三、十个必知的婚姻法常识三、十个必知的婚姻法常识p10一方好逸恶劳、有赌博等恶习，不履行一方好逸恶劳、有赌博等恶习，不履行家庭义务，屡教不改，夫妻难以共同生活的。家庭义务，屡教不改，夫妻难以共同生活的。p11一方被依法判处长期徒刑，或其违法，一方被依法判处长期徒刑，或其违法，犯罪行为严重伤害夫妻感情的。犯罪行为严重伤害夫妻感情的。p1

24、2一方下落不明满二年，对方起诉离婚，一方下落不明满二年，对方起诉离婚，经公告查找确无下落的。经公告查找确无下落的。三、十个必知的婚姻法常识三、十个必知的婚姻法常识p1313受对方的虐待、遗弃，或者受对方亲属受对方的虐待、遗弃，或者受对方亲属虐待，或虐待对方亲属，经教育不改，另一虐待，或虐待对方亲属，经教育不改，另一方不谅解的。方不谅解的。p1414因其他原因导致夫妻感情确已破裂的。因其他原因导致夫妻感情确已破裂的。三、十个必知的婚姻法常识三、十个必知的婚姻法常识p 9 9、小孩抚养权的问题：、小孩抚养权的问题：2 2岁以下的小孩，抚岁以下的小孩，抚养权一般归女方养权一般归女方;2;2岁到岁到1

25、010岁的小孩，抚养权岁的小孩，抚养权一般根据有利于小孩成长来决定，需要衡量一般根据有利于小孩成长来决定，需要衡量双方的教育、经济、工作、性格等各方面因双方的教育、经济、工作、性格等各方面因素素;10;10岁以上的小孩，抚养权一般根据小孩意岁以上的小孩，抚养权一般根据小孩意愿来决定。愿来决定。三、十个必知的婚姻法常识三、十个必知的婚姻法常识p 10 10、小孩抚养费的问题：可根据子女的实际、小孩抚养费的问题：可根据子女的实际需要、父母双方的负担能力和当地的实际生需要、父母双方的负担能力和当地的实际生活水平确定。有固定收入的，抚育费一般可活水平确定。有固定收入的，抚育费一般可按其月总收入的按其月

26、总收入的20%20%至至30%30%的比例给付。负担的比例给付。负担两个以上子女抚育费的，比例可适当提高，两个以上子女抚育费的，比例可适当提高，但一般不得超过月总收入但一般不得超过月总收入50%50%。无固定收入的，。无固定收入的，抚育费的数额可依据当年总收入或同行业平抚育费的数额可依据当年总收入或同行业平均收入，参照上述比例确定。有特殊情况的，均收入，参照上述比例确定。有特殊情况的，可适当提高或降低上述比例。抚养费一般按可适当提高或降低上述比例。抚养费一般按月给付，一般支付到小孩月给付，一般支付到小孩1818岁止。岁止。四四、没有过户的房屋有哪些法律风险没有过户的房屋有哪些法律风险 p 没有

27、过户的房屋存在没有过户的房屋存在三三大法律风险，这是因大法律风险，这是因为根据物权法规定，房屋属于不动产，不动产物为根据物权法规定，房屋属于不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力生效力; ;未经登记，不发生效力，但法律另有规定未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，在房屋买卖中，即使买受人按照的除外。因此，在房屋买卖中，即使买受人按照合同约定住进了购买的房屋，如果没有及时办理合同约定住进了购买的房屋，如果没有及时办理房屋过户手续，仍然会承担一定的法律风险，难房屋过户手续，仍然会承担一定的法律风险，难以保障在购买的房屋

28、内长期以保障在购买的房屋内长期“住下来住下来”。四四、没有过户的房屋有哪些法律风险没有过户的房屋有哪些法律风险 p风险一：枉替他人还贷款风险一：枉替他人还贷款房屋遭恶意出售房屋遭恶意出售p 2000 2000年，刘某与王某签订了房屋买卖合同后，年，刘某与王某签订了房屋买卖合同后，按照约定支付了按照约定支付了3 3万元首付款，然后便搬进了购买万元首付款，然后便搬进了购买的房屋并以王某的名义每月归还银行贷款。的房屋并以王某的名义每月归还银行贷款。20122012年，在即将还清银行贷款办理房屋过户手续时，年，在即将还清银行贷款办理房屋过户手续时，刘某却发现王某又将自己住了近刘某却发现王某又将自己住了

29、近1313年的房屋出售年的房屋出售给了第三人崔某，并且崔某已办理了房屋过户手给了第三人崔某，并且崔某已办理了房屋过户手续，自己枉替王某还了续，自己枉替王某还了1313年的贷款。年的贷款。四四、没有过户的房屋有哪些法律风险没有过户的房屋有哪些法律风险 p风险一：枉替他人还贷款风险一：枉替他人还贷款房屋遭恶意出售房屋遭恶意出售p【法官提示】【法官提示】p 上述案例属于典型的房屋所有权人违约中的上述案例属于典型的房屋所有权人违约中的“一房两卖一房两卖”情形。在目前市场交易活动中，房情形。在目前市场交易活动中，房屋价格上涨较快，房屋所有权人感觉自己以前的屋价格上涨较快，房屋所有权人感觉自己以前的售价卖

30、亏了，往往利用买主没有办理登记手续的售价卖亏了，往往利用买主没有办理登记手续的漏洞，将自己名下已经出售的房屋再次出售给第漏洞，将自己名下已经出售的房屋再次出售给第三人。三人。四四、没有过户的房屋有哪些法律风险没有过户的房屋有哪些法律风险 p风险一：枉替他人还贷款风险一：枉替他人还贷款房屋遭恶意出售房屋遭恶意出售p【法官支招】【法官支招】p 如果房屋所有权人与第三人存在恶意串通情形，如果房屋所有权人与第三人存在恶意串通情形，那么根据合同法第五十二条的规定，房屋买受那么根据合同法第五十二条的规定，房屋买受人可以请求法院确认房屋所有权人与第三人签订的人可以请求法院确认房屋所有权人与第三人签订的买卖合

31、同无效，然后要求房屋所有权人继续履行合买卖合同无效，然后要求房屋所有权人继续履行合同。如果第三人基于对房屋登记公示公信原则的信同。如果第三人基于对房屋登记公示公信原则的信赖，支付了房屋合理对价，不存在与原房主恶意串赖，支付了房屋合理对价，不存在与原房主恶意串通行为，合法取得了房屋所有权，那么买受人只能通行为，合法取得了房屋所有权，那么买受人只能要求房屋所有权人承担违约责任。要求房屋所有权人承担违约责任。四四、没有过户的房屋有哪些法律风险没有过户的房屋有哪些法律风险 p风险二：办理过户不及时风险二：办理过户不及时房屋遇法院查封房屋遇法院查封p 2013 2013年，张某与刘某签订了房屋买卖合同。

32、年，张某与刘某签订了房屋买卖合同。在办理房屋过户手续过程中，刘某因债务问题，在办理房屋过户手续过程中，刘某因债务问题，其名下待出售的房屋被法院查封，双方无法再继其名下待出售的房屋被法院查封，双方无法再继续办理过户手续。续办理过户手续。四四、没有过户的房屋有哪些法律风险没有过户的房屋有哪些法律风险 p风险二：办理过户不及时风险二：办理过户不及时房屋遇法院查封房屋遇法院查封p【法官提示】【法官提示】p 在二手房上市交易信息中，如果房屋所有权在二手房上市交易信息中，如果房屋所有权人着急出售房屋，有的是出于换房考虑急需用钱，人着急出售房屋，有的是出于换房考虑急需用钱，也有的是因为存在其他债务纠纷，担心

33、房屋被法也有的是因为存在其他债务纠纷，担心房屋被法院查封，而急于将名下房屋转让，存在房屋无法院查封，而急于将名下房屋转让，存在房屋无法顺利办理过户的可能。顺利办理过户的可能。四四、没有过户的房屋有哪些法律风险没有过户的房屋有哪些法律风险 p风险二：办理过户不及时风险二：办理过户不及时房屋遇法院查封房屋遇法院查封p【法官支招】【法官支招】p 如果在签订房屋买卖合同时，房屋所有权人明知如果在签订房屋买卖合同时，房屋所有权人明知出售的房屋已被有权国家机关采取了查封等强制措施，出售的房屋已被有权国家机关采取了查封等强制措施，合同一般认定为无效，因此给买受人造成损失的，应合同一般认定为无效，因此给买受人

34、造成损失的，应当承担损害赔偿责任。如果签订合同后在办理房屋过当承担损害赔偿责任。如果签订合同后在办理房屋过户手续过程中，因房屋所有人的个人债务问题，导致户手续过程中，因房屋所有人的个人债务问题，导致出售的房屋被法院查封，在合同履行期限届满仍未办出售的房屋被法院查封，在合同履行期限届满仍未办理房屋查封解除手续的，买受人可以请求解除合同，理房屋查封解除手续的，买受人可以请求解除合同，并要求房屋所有人承担相应的违约责任。并要求房屋所有人承担相应的违约责任。四四、没有过户的房屋有哪些法律风险没有过户的房屋有哪些法律风险 p风险二：办理过户不及时风险二：办理过户不及时房屋遇法院查封房屋遇法院查封p【法官

35、支招】【法官支招】p 如果在签订房屋买卖合同时，房屋所有权人明知如果在签订房屋买卖合同时，房屋所有权人明知出售的房屋已被有权国家机关采取了查封等强制措施，出售的房屋已被有权国家机关采取了查封等强制措施，合同一般认定为无效，因此给买受人造成损失的，应合同一般认定为无效，因此给买受人造成损失的，应当承担损害赔偿责任。如果签订合同后在办理房屋过当承担损害赔偿责任。如果签订合同后在办理房屋过户手续过程中，因房屋所有人的个人债务问题，导致户手续过程中，因房屋所有人的个人债务问题，导致出售的房屋被法院查封，在合同履行期限届满仍未办出售的房屋被法院查封，在合同履行期限届满仍未办理房屋查封解除手续的，买受人可

36、以请求解除合同，理房屋查封解除手续的，买受人可以请求解除合同，并要求房屋所有人承担相应的违约责任。并要求房屋所有人承担相应的违约责任。四四、没有过户的房屋有哪些法律风险没有过户的房屋有哪些法律风险 p风险三：签订合同不谨慎风险三：签订合同不谨慎房屋为无权处分房屋为无权处分p 在中介提供的居间服务下，金某与刘某的代理人在中介提供的居间服务下，金某与刘某的代理人赵某签订了存量房屋买卖合同及装修款补充协赵某签订了存量房屋买卖合同及装修款补充协议，合同约定金某出资议，合同约定金某出资120120余万元购买刘某名下的余万元购买刘某名下的房屋，并于签约当日支付定金房屋，并于签约当日支付定金2 2万元。在办

37、理过户手万元。在办理过户手续过程中，赵某以各种理由推脱。后来得知，在签订续过程中，赵某以各种理由推脱。后来得知，在签订合同时，赵某属于无权代理，并且事后也未获得刘某合同时，赵某属于无权代理，并且事后也未获得刘某追认。现房屋已被刘某与赵某出售给第三人唐某，并追认。现房屋已被刘某与赵某出售给第三人唐某，并办理了过户手续。办理了过户手续。四四、没有过户的房屋有哪些法律风险没有过户的房屋有哪些法律风险 p风险三：签订合同不谨慎风险三：签订合同不谨慎房屋为无权处分房屋为无权处分p【法官提示】法官提示】p 在二手房屋买卖中，由于市场交易经验欠缺或者在二手房屋买卖中，由于市场交易经验欠缺或者时间成本的考虑，有的房屋所有权人会委托他人办理时间成本的考虑，有的房屋所有权人会委托他人办理相关手续，因此，买受人在签订房屋买卖合同时，一相关手续，因此，买受人在签订房屋买卖合同时，一定要注意审查签约人是否为房屋所有权人，如果房屋定要注意审查签约人是否为房屋所有权人，如果房屋所有权人委托他人办理相关手续，要仔细查看代理人所有权人委托他人办理相关手续，要仔细查看代理人的委托权限是否包括房屋的处分权。的委托权限是否包括房屋的处分权。