城市商业综合体专题研究课件.ppt

1、2013年5月汇报目录：1234综合体的发展由来及特征当前中国城市综合体开发规律及案例研究绿城城市生活综合体的基本设想综合体发展战略的中国城市研究5绿城城市生活综合体发展建议综合体的发展由来及特征1、城市综合体的由来和形成2、城市综合体的概念与特征3、城市综合体的分类113-17世纪，近代全球性商业城市的崛起时期（含文艺复兴时期）。秦汉时期形成里坊制格局并在隋唐时期达到高峰。两宋时期开放式街区格局开始出现，其时全球最大10座城市中的5座在中国，开封与杭州均超百万人口，出现了最早的城市综合性市场瓦子（勾栏）。475-221BC，春秋战国时期形成完整意义上的“城”与“市”。2000-1700BC，

2、欧洲最早城市出现，位于地中海中克里特岛上的王宫城市。1700-1000BC，商周时代出现真正意义上的规模性城市，如安阳、长安。1-14世纪，古代世界城市的兴盛发展时期（含中世纪时期）。如罗马的广场建筑与公共浴场等。17世纪以来，以纽约、伦敦、巴黎为代表的世界城市雏形显现。始建于光绪年间（1875年-1908年）兴旺于20世纪初的北京东安市场是中国最早比较成型的综合性商业街区，集几百家店铺、茶楼、饭馆、杂耍场、戏院、棋社等多种功能为一体。1918年上海南京路出现了永安公司，这是一家综合各种商业功能在内的大型建筑物，包括购物、旅馆、酒楼、茶室、游乐场、银业部等各种设施，可以被认为是中国最早的综合建

3、筑。1940年出现的美国纽约洛克菲勒中心成为建筑综合体的典范。 20世纪70年代以后世界第一个城市综合体法国巴黎的拉德芳斯、日本东京的六本木、加拿大多伦多的伊顿中心等。世界亚洲一线二线三线四线巴黎拉德芳斯纽约洛克菲勒中心武汉万达广场龙湖天街柯桥万达广场常州宝龙溧阳上河城如东文峰大世界香港圆方福冈运河城万象城三里屯Village百度百科：城市综合体是将城市中商业、餐饮、文娱、办公、展览、会议、居住、旅店、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率，复杂而统一的建筑或建筑群。 城市综合体的定义城市综合体是指，将城市中不同性质

4、用途的居住（包括住宅与酒店）、办公（包括会议与展览）、商业（含购物、文娱、游憩）、交通等公共功能空间，至少组合三种及以上，并能充分形成协同与互补、多样而高效的，有助于提高城市效率改善生活质量的综合建筑与建筑群。 城市综合体通过各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活，并能进行自我更新与调整。城市综合体的主要特征城市影响自身价值经济效益区位可达性、土地均衡性、文化地标性、联系完整性空间开放性、功能复合性、人流密集性、景观连续性效益增殖性城市综合体商业零售型酒店公寓型交通物流型休闲旅游型文化创意型科教研发型体育运动型健康医疗型商务办公型城市综合体的分类 从

5、人类的基本需求特征和国内外城市综合体发展趋势来看，可以归纳出未来城市综合体的九大类型模式，由此满足人类的生产、生活及公共服务全方位需求。商务办公综合体主要类型典型案例金融商务型纽约洛克菲勒中心、巴黎拉德芳斯、香港国际金融中心北京东方广场会展商务型上海中国博览会会展综合体、广州保利世贸中心、杭州奥体博览城酒店商务型横滨港未来21区总部商务型东京六本木、香港太古广场、北京华贸中心、上海浦东新鸿基巴黎拉德芳斯纽约洛克菲勒中心东京六本木商业零售综合体主要类型典型案例购物广场型香港海港城、上海恒隆广场、深圳中信广场、杭州万象城文化商街型利物浦天堂大街、悉尼情人港特色商场型伦敦西田购物中心、蒙特利尔玛丽城

6、、日本福冈博多运河城时尚街区型上海新天地、成都宽窄巷子、天津新意街利物浦天堂大街伦敦西田购物中心香港海港城酒店公寓综合体主要类型典型案例主题酒店型杭州西溪天堂住宅公寓型多伦多湖滨区、成都龙湖时代天街杭州西溪天堂成都龙湖时代天街文化创意综合体主要类型典型案例文化娱乐型北京三里屯village、上海新天地、天津新意街创意产业型上海苏河湾、杭州LOFT49上海新天地北京三里屯休闲旅游综合体主要类型典型案例主题公园型香港迪斯尼公园、深圳华侨城、天津华侨城历史文化型北京前门大街、上海豫园自然生态型深圳东部华侨城、杭州西溪天堂深圳华侨城北京前门大街香港迪斯尼公园主要类型典型案例综合站场型香港地铁九龙站联邦

7、广场、上海虹桥枢纽公交换乘型巴黎拉德芳斯轨道站点型香港太古广场、香港时代广场、上海凯德龙之梦仓储物流型福州国际物流商贸城、青岛新世纪物流综合体交通物流综合体香港太古广场上海凯德龙之梦香港九龙联邦广场科教研发综合体主要类型典型案例大学园区型杭州大学城高教综合体科技研发型日本筑波中心、宁波研发园日本筑波中心宁波研发园体育运动综合体主要类型典型案例体育休闲型北京奥体文化综合区、杭州奥体博览城运动场馆型南京奥体中心、济南奥体中心杭州奥体博览城北京奥体文化综合区健康医疗综合体主要类型典型案例医院疗养型爱丁堡皇家附属医院、南京医疗综合体保健养生型三亚凤凰岛度假综合体爱丁堡皇家附属医院三亚凤凰岛国际养生中心

8、中国城市综合体开发规律及案例研究1、城市综合体分布规律2、城市综合体开发规律3、二三四线城市综合体案例研究2综合体分布规律 城市综合体较多出现于国际城市及国内一二线城市，其中国内二线城市占据较多的数量比例。 北京、上海、广州、成都、重庆及沈阳城市综合体的存量领先全国，总存量在1000万平方米以上的城市为北京、沈阳、重庆三市；上海、广州、成都的综合体存量介于500-1000万平方米。中国20个重点城市城市综合体存量分布资料来源：2011年中国城市综合体发展报告. 随着城市等级规模的提升，商务办公、酒店公寓的业态比例增大，商业零售、住宅的比例相对下降。 城市综合体的核心功能为商务商业，其次是生活居

9、住。城市综合型业态比例国际城市商务办公、商业零售、酒店公寓、住宅44232112一线城市商务办公、商业零售、酒店公寓、住宅34261624二线城市商务办公、商业零售、酒店公寓、住宅26291233三线城市商务办公、商业零售、酒店公寓、住宅20341234四线城市商务办公、商业零售、酒店公寓、住宅1542 835中国一二三四线城市综合体开发的功能类型比例统计 综合体业态比例规律1、万达广场2、龙湖天街3、案例比较二三四线城市综合体项目代表案例研究 目前，国内城市综合体根据运营模式可分为以下三种模式： 全部持有型：如恒隆广场、三里屯village、新天地等； 部分持有型：如万达广场、龙湖天街等；

10、全部销售型：如三里屯soho。 全部持有型模式对开发商的资金实力要求较高，而全部销售型模式在后期的运营管理上存在较大的难度。案例选取标准开发商：具有较高知名度的品牌开发商所在城市：中国未来城市综合体的主要分布点二三四线城市运营模式：以部分持有型项目为主。研究重点：区位特征、规划布局、业态分布、运营模式 2001年，万达集团在长春开设全国第一家万达广场； 2006年开业的宁波万达广场（第三代）标志着进入了“城市综合体”时代； 万达广场在全国城市扩张迅速，至2011年底，在中国大中小城市开业的万达广场将达49个，持有物业面积超过1200万平方米。万达广场发展简况指标第一代（2001-2002年）第

11、二代（2003-2005年）第三代（2006年至今）选址区位核心商圈黄金地段核心商圈黄金地段副中心、开发区、CBD建筑规模5万平方米10-15万平方米30万平方米以上产品种类商业商业商业、写字楼、酒店、住宅业态特征购物功能组合购物功能组合24小时不夜城+集成功能组合主力商家超市+家电+影院超市+建材+家电+影院百货+超市+家电+美食+影院建筑形态单体封闭式建筑单体封闭式及开放式建筑组合封闭式建筑+步行街区+高层的组合经营模式商铺分割销售分割销售+整体出售核心商业只租不售，销售小型商业、写字楼、住宅项目典型案例长春沈阳宁波万达广场发展简况中国三大经济区是万达集团投资的重点区域。一二线城市已经成为

12、万达集团投资的热点区。 地区合计一线城市二线城市三线城市四线城市泛环渤海地区21北京（2）天津（2）、沈阳（3）、大连（3）、济南（2）、石家庄（1）、唐山（1）、青岛（3）、太原（1）、呼和浩特（1）包头（1）、廊坊（1）泛长三角地区23上海（4）南京（3）、苏州（1）、无锡（1）、宁波（2）、温州（1）、合肥（2）、常州（1）芜湖（1）、镇江（1）、泰州（1）淮安（1）江阴（1）、宜兴（1）、绍兴柯桥（1）、太仓（1）泛珠三角地区15广州（1）东莞（1）、福州（2）、厦门（1）、泉州（1）、长沙（2）、南昌（2）、南宁（1）漳州（1）、莆田（1）、宁德（1）晋江（1）黄河中下游地区7西安（

13、4）、郑州（2）洛阳（1）长江中上游地区12重庆（2）、武汉（5）、成都（2）宜昌（1）、襄樊（1）、绵阳（1）东北地区8长春（3）、哈尔滨（3）大庆（1）、抚顺（1）西北地区2兰州（1）银川（1）合计88760165中国城市万达广场的空间分布万达广场基本特征三四线城市是万达集团未来扩张的重要区域。特大城市内部拥有城市综合体增长的潜力。城市分布地区合计一线城市二线城市三线城市四线城市泛环渤海地区21北京（2）天津（2）、沈阳（3）、大连（3）济南（2）、石家庄（1）、唐山（1）青岛（3）、太原（1）、呼和浩特（1）包头（1）、廊坊（1）泛长三角地区23上海（4）南京（3）、苏州（1）、无锡（1

14、）宁波（2）、温州（1）、合肥（2）常州（1）芜湖（1）、镇江（1）泰州（1）、淮安（1）江阴（1）宜兴（1）绍兴柯桥（1）太仓（1）泛珠三角地区15广州（1）东莞（1）、福州（2）、厦门（1）泉州（1）、长沙（2）、南昌（2）南宁（1）漳州（1）、莆田（1）宁德（1）晋江（1）黄河中下游地区7西安（4）、郑州（2）洛阳（1）长江中上游地区12重庆（2）、武汉（5）、成都（2）宜昌（1）、襄樊（1）绵阳（1）东北地区8长春（3）、哈尔滨（3）大庆（1）、抚顺（1）西北地区2兰州（1）银川（1）合计88760165黄河流域及北方板块长江流域板块南方板块城市分布备注：持有比例的降低主要与配建住宅、

15、SOHO开发量的大小有关。建筑规模数量持有比例均值案例2840万平方米2050%上海五角场万达广场，持有比例高达76%4170万平方米2532%宁波万达广场，持有比例达47%71328万平方米1719%石家庄万达广场，持有比例11%；武汉东湖万达广场，持有比例15% 第三代万达广场在做购物中心的同时，开发部分写字楼、住宅或者商务公寓，通过出售这部分物业，获取充足资金来支持商业经营。 据不完全统计，目前万达广场商业及酒店业态比例平均约为42.38%（涵盖持有物业）。持有物业情况绍兴柯桥万达广场效果图厦门湖里万达广场效果图规划选址厦门湖里万达绍兴柯桥万达区位特征：城市新区核心，紧邻快速干道，商业区

16、内无大型竞争对手厦门湖里万达绍兴柯桥万达总建筑面积53万平方米总占地面积12.9万平方米容积率3.02地上建筑面积39万平方米地下建筑面积14万平方米购物中心面积17.4万平方米酒店面积4.2万平方米可售室外步行街1.8万平方米室内步行街4.2万平方米SOHO办公25.32万平方米总建筑面积68.17万平方米总占地面积16.98万平方米容积率住宅3.0，商业2.96地上建筑面积50.94地下建筑面积17.23购物中心面积17.4万平方米商务酒店0.8万平米可售住宅面积37.34万平方米室外步行街4.4万平方米SOHO公寓8.57万平方米规划指标功能分区明确，各功能区规划围绕室内与室外步行街这一

17、核心部分展开。厦门湖里万达绍兴柯桥万达规划布局厦门湖里规划为全商业用地。绍兴柯桥规划为商业+住宅用地，住宅占地略多于商业。两者的容积率均为约3.0。厦门湖里万达绍兴柯桥万达厦门湖里功能分区明确。绍兴柯桥商业部分布局相对局促，功能存在叠合，不同功能间的人行和车行出入存在干扰。厦门湖里万达绍兴柯桥万达项目选址紧邻城市快速路和主干道，车行交通便利。主力店车库入口紧邻城市干道，出入方便。厦门湖里万达绍兴柯桥万达绍兴柯桥万达广场厦门湖里万达广场业态分析绍兴柯桥与厦门湖里相比，在两者的主要业态分布中，厦门的知名品牌种类与数量超过柯桥。显示城市差异在品牌招商上仍存在一定障碍。六大主力店万达百货华润万家超市国

18、美电器万达国际影城大玩家游乐场大歌星KTV七大主力店万达百货沃尔玛超市国美电器万达影城IMAX大玩家游乐场大歌星KTV国惠大酒楼万达第四代产品万达城 位于武汉中央文化区，占地1.8平方公里，总面积340万平方米，总投资500亿。一期工程“楚河汉街”21万平米8个月完工，11年国庆开放。万达第四代产品万达城 这是万达对国家政策与各地方政府的宏观政治、经济、文化等方面研究后的结果，对地方政府提升第三产业、转变经济增长方式等更具有吸引力。 万达决定2-3年内将公司主业从商业地产转为商业与文化旅游并重。目前已联合中国泛海、联想等五家民营企业成立注册金为100亿元的“万海文化旅游控股”。储备长白山（21

19、平方公里200亿）、西双版纳（6平方公里150亿）、大连金石（9.5平方公里300亿）、福州琅岐岛、武夷山等。总投资约1700亿元。u1500米长18万平米的楚河汉街创意休闲步行街；u15万平米汉街万达广场（4万平米的百货店）；u6万平电影文化主题乐园；u15个影厅总座位数3000座的中国最大万达电影城；u5个名人广场；u2座六星、1座五星、1座四星总共1300间客房的20万平方米酒店集群；u50万平米8栋超高层写字楼的“汉街总部国际”；u155万平米的“汉街九号”住宅；u杜莎夫人蜡像馆、“汉秀”剧场；5000平米的文华书城、艺术画廊等文化设施。 龙湖商业是龙湖集团旗下的三大业务板块（住宅、商

20、业、物业）之一，全程开发、持有和运营龙湖的商业地产项目。 随着龙湖集团深入的全国化扩张，商业地产的规模逐步增大，截止2011年中，龙湖商业土地储备已近350万平方米。计划到2015年，开业运营商业面积达337.5万平方米，覆盖北京、上海、杭州等十三座城市。其中包括12个大型区域购物中心（龙湖天街系列），以及北京长楹天街、成都时代天街【458亩，180（76）万平米，号称亚洲最大购物中心】、重庆时代天街等5个20万平方米以上的超区域购物中心。龙湖商业地产物业形态 龙湖星悦荟：5-10万平米的社区型时尚生活中心；面向中产家庭；主要分布在重庆、北京； 龙湖MOCO：10-20万平米高端精品家居生活馆

21、；面向中产以上；主要分布在重庆、北京； 龙湖天街：20万平米以上大型购物中心，集购物、饮食、休闲、娱乐等多种消费类型于一体的一站式商业综合体。龙湖天街 区位特征 在宏观格局上位居国内二线城市，如重庆、成都； 在微观格局上位居城市传统商贸区、新区；前者如成都北城天街、重庆西城天街；后者如成都时代天街。成都时代天街成都时代天街重庆西城天街重庆西城天街重庆龙湖北城天街 业态布局 产品组合：天街系商业、别墅、精装公寓、普通住宅、甲级写字楼、SOHO产品星座系列。 主力店：旗舰百货、世界级卖场、国际一流真冰场、五星级影院、儿童体验公园。 销售部分：情景街区商铺、精装SOHO公寓、创意LOFT、精装住宅；

22、 自持部分：超大型主力百货店、龙湖天街购物中心、MOCO家居馆、先锋数码港、美食天地。龙湖成都时代天街案例比较与总结典型综合体区位特征业态布局运营模式营销策略万达广场 一二线城市中心区与副中心区、新区； 三四线城市中心区与新区拥有万达百货、万达影线、万达酒店等自主品牌购物中心、酒店、写字楼、住宅公寓等产品综合开发，持有核心商业，后两者销售实施分批销售推出，周期约为2年。龙湖天街一二线城市传统商业区、新区多为引入品牌龙湖时代天街约30%物业持有，约70%销售。项目数量较少，规模较大，以销售住宅和部分商业为主。典型综合体地段选择空间布局业态体系运营特征万达广场一线城市二类地段内外廊结合模式（C或L

23、型）内外均衡型资金短期回笼二线城市一类地段三线城市一类地段龙湖天街一线城市暂无围城模式（外商内住）外来品牌型资金短期回笼二线城市二类地段三线城市暂无案例比较与总结模式优缺点分析典型综合体优点缺点万达规模较大、品牌有一定知名度。项目普遍位居城市传统商业黄金位置或新城核心位置。地价低、销售部分定价高、利润高。注重资金周转率，开发项目有明确工期要求。自主产业发展势头良好，具有核心竞争力。订单地产模式，商业资源平台较丰富。拥有较好的银行关系，注重银行融资创新。现有自持物业中，主力店租金偏低。低租金的战略伙伴占整体购物中心面积的70%。商业销售部分定价较高，租金回报率偏低。项目复制程度高，但城市地方个性

24、化欠缺。高级酒店的长期经营边际效应递减。龙湖房产开发具有一定的品牌优势和社会认可度。商业地产优先在西部一二线城市实施大体量开发，取得先声夺人的宣传效应。商业定位倾向于中高端，品质较好。销售为主，持有较少，资金回收周期较快。由住宅进军商业地产，需要一定的探索期。项目开发的全国布局不够明朗，缺乏战略指导性。商业自主品牌少，支撑能力较差。“内住外商”的业态格局还需要市场的验证。绿城城市生活综合体的基本设想1、未来商业发展模式探索2、绿城城市生活综合体愿景3 首先，作为城市文明发展的新兴开发形态，绿城综合体战略中商业发展正处于激烈的变革之中，只要看清趋势，我们有我们的后发优势。 其次，中国的城市化进程

25、正在进入一个新的时期，其变化趋势与发展方式都有新的变化，只要我们找准立足点，还有机会做大做强。中国城市综合体的快速发展与新的城市化进程，对于绿城是个机会。 世上可以没有工业的城市，但绝不存在没有商业的城市；只要人类这种情感动物不会灭亡，城市就不会消亡，只要城市在，商业，一定会在。 究竟实体空间和网络空间孰轻孰重，目前还处于激烈的学术理论与现实商业争夺中。我们处于又一变革的黑窗期。 商业业态正在发生变化，可以标准化生产、储存、运输的大量商品正在转向网络购买。M.BATTY.虚拟地理.FUTURES.1997未来商业业态发展趋势时代杂志1998年8月号文章：向你的购物中心说再见实体店上门服务网站（

26、淘宝/京东）直邮和目录呼叫中心（114）社交媒体（微博/微信）移动设备（手机）电视购物服务终端（Q卡/贩卖机）网络家电(海尔冰箱)零售商们正在应对挑战，比如更好的细分市场、线上线下的结合与更好的服务1瓶水有几种买法？当购买的渠道有很多种时，商业地产（实体店）这种“渠道”就会受到严峻的挑战。 消费者对不同品类的需求差异导致了专业化业态的发展，传统百货正步入衰退，不再强调“大而全”，转而向深度专业化和专业化集成两大趋势发展，逐步具备各自清晰的市场定位。曾经盛行一时的百货商场正一方面通过专业化集成演变为购物中心，另一方面，其内部各细分业态的专业化进一步加强，衍生出各类专业百货/主题百货。 商业正步入

27、“体验经济”的阶段，强调商业活动带给消费者的独特审美体验，将消费者的参与融入到体验设计中，以产品作为“道具”、环境作为“布、景”，诠释商品的文化内核。LV艺术馆艺术馆Prada水晶宫水晶宫Apple天才吧天才吧Prada第三代掌门人缪科维普达拉说，现代人所需要的不再只是商品，而是生活态度。一间创意十足的旗舰店远比一件经典款式的产品更能撼动人心。在各种动力因素的影响冲击下，未来哪些商业业态将会持续存在呢？ 维持人们基本生存的物质需求生鲜、美食。 获取食物是一切生命体的本质特性。当前生鲜食品销售还存在着农贸市场和超级市场两种业态，美食则往往成为现代购物中心的主要业态，两者均具有及时性、搭配性及聚集

28、性特征，同时可以带来巨大的人流量，所以该类业态将会持续存在。在各种动力因素的影响冲击下，未来哪些商业业态将会持续存在呢？ 保证人们完美生活的日常需求生活服务 城市的本质除了市场交易之外，生活服务是其另外一个重要特性。无论是金融、保险还是医疗、保健，甚至科教、行政，均是城市居民能够实现美好生活的重要保障。未来那些贴近人们日常生活的个性化服务将会日益发达。在各种动力因素的影响冲击下，未来哪些商业业态将会持续存在呢？ 满足人们情感价值的精神需求体验、娱乐 当一切标准化工业产品可以实现电子网络销售之后，人们对商品的需求更多的属于符号体验，从汽车、家具到服饰、电子等产品无不表现如此，未来实体店销售的将不

29、会是这些商品，而是对它们的体验。同时，能够满足人们情感表达与交流的娱乐业也将蓬勃发展，如游乐场、主题公园、文化场馆等。逐步衰退的传统业态食品、饮料服饰、鞋帽通讯、家电书店、出版建材、家具未来商业业态发展趋势这些业态的特征：标准化、规模化、可储存、方便运输、传统零售、技术淘汰等。未来持续发展的新兴业态品牌服饰体验式零售电玩游戏书吧唱片美食酒吧珠宝饰品主题公园游乐场健身运动美容护理电影KTV科技博物馆未来商业业态发展趋势这些业态的共同特征：1、必须得要人亲自参与的2、与人的情感产生关系的3、在虚拟空间中无法体验的4、虚拟社会需要实体展示的 专业化、标准化与个性化并存发展，综合体将不再是仅是以商务、

30、商业功能为主要驱动，文化休闲功能亦开始由配套功能逐渐转为综合体的主导功能。商务、商业综合体商务、商业综合体文娱综合体文娱综合体华润中心悉尼达令港 商业综合体必须有良好便利的交通系统与城市交通联系，与轨道交通综合一体化开发将成为未来趋势，商业综合体越来越多地在城市立体交通系统中充当节点。交通枢纽综合体的典范交通枢纽综合体的典范香港太古广场日本六本木新城 未来将会有更多成熟的商业综合体品牌出现，但也必定会有一部分同质化严重、品质较低的商业综合体被市场淘汰。 一线城市商业趋于饱和，二三线城市发展迅速，购物中心的主要扩张区域也将由现在的一线城市为主向二三线城市普及。一线城市二线城市三线城市 成熟商圈存

31、在土地稀缺、地价高昂、城市扩张、人口外迁等问题，将导致购物中心向非成熟商圈甚至郊区新商圈普及。以上海为例以北京为例 购物中心在整体氛围和购物环境的营造上更加多元化，建筑形式不再仅拘泥于传统的封闭式“大盒子”，而是根据区位条件不同灵活变化，带给消费者更宽松、闲适的购物环境。 绿城目前在建的商业项目有住宅配套的社区商业，也有规模更大的区域中心综合体商业，显示绿城在商业地产领域的逐步拓展。翡翠城商业街温州鹿城广场台州玉兰广场绿城城市综合体发展目标 “ 城市生活第一目的地！”文化健康街区交流环境LOHAS绿城城市生活综合体愿景承载“生活、乐享、体验”于一体的理想街区超越商业设施范畴的生活中心精彩而高效

32、的建筑空间，丰富而多样的消费内容，立体而便捷的交通体系，吸引密集而多元的社会阶层，突显深厚而迷人的城市文化，与网络经济充分融合，提供与一线城市相近的生活品质。综合体发展战略的中国城市研究4城市投资潜力评价 选取中国经济最为发达的112个地级及地级以上城市作为研究对象； 从经济增长与结构、社会发展与建设、生活福利与环境三方面选取24项指标，构建基于综合体开发的城市评价指标体系。潜力评价因子之 : 经济增长与结构6、GDP7、人均 GDP8、第三产业占GDP比重 1、地方财政科学支出2、地方财政收入9、互联网用户数10、电信业务收入3、金融机构存款 金额4、金融机构各项贷款金额11、国内旅游收入1

33、2、剧场、影剧院数5、批发和零售业就业人数数据来源：112个城市的24项指标数据来源于2010中国城市统计年鉴、2010中国城市（镇）生活与价格年鉴、2010中国区域经济统计年鉴。城市投资潜力评价潜力评价因子之 : 社会发展与建设17、市区常住人口18、市区流动人口13、固定资产投资 总额14、社会消费品零售总额19、医院、卫生院床位数15、中小学专任 教师数20、城市建设用地21、建成区绿化覆盖面积16、公共汽（电）车客运总量城市投资潜力评价潜力评价因子之 : 生活福利与环境22、人均绿地面积23、城镇居民人均可支配收入24、城镇居民人均消费性支出城市投资潜力评价 从一线城市来看，上海经济优

34、势明显，深圳的生活环境具有优势。 从二线城市整体状况来看，生活福利和社会建设方面具有一定的优势。但其发展的软肋大多在于生活环境较差，经济增长缺乏动力，经济水平整体低于全国城市的平均水平。 从三线城市来看，面临的主要问题在于：经济增长水平较低和经济结构较为低级； 城市综合体开发将可以进一步促进三线城市的经济发展水平和质量，改善三线城市的经济结构。城市投资潜力评价地区一线城市二线城市三线城市泛环渤海地区北京、天津沈阳、大连、济南、石家庄、唐山、青岛、淄博、东营、烟台、太原、呼和浩特、包头潍坊、泰安、威海、济宁、临沂、德州、滨州、日照、聊城、枣庄、邯郸、保定、秦皇岛、沧州、鄂尔多斯泛长三角地区上海、

35、南京、杭州苏州、无锡、宁波、温州、合肥、常州、绍兴、镇江、南通、台州、徐州芜湖、盐城、连云港、扬州、湖州、嘉兴、金华、泰州、蚌埠、淮南、马鞍山、淮安、丽水、衢州、宿迁、安庆泛珠三角地区广州、深圳佛山、东莞、福州、厦门、长沙、昆明、南昌、贵阳、南宁、泉州、汕头中山海口、株洲、岳阳、衡阳、珠海、柳州、桂林、惠州、湛江、江门、茂名、漳州、赣州黄河中下游地区西安、郑州宝鸡、咸阳、开封、许昌、平顶山、洛阳长江中上游地区重庆、武汉成都宜昌、襄樊、绵阳东北地区长春、哈尔滨、大庆鞍山、吉林、齐齐哈尔、牡丹江、抚顺西北地区乌鲁木齐、兰州西宁、银川合计94360备注：一线城市的远郊组团或卫星城可以等同于三线城市，

36、以此类推。 根据各项评价因子及城市得分对比分析，对中国一、二、三线城市进行重新的划分，划分如下：城市投资潜力评价重新划分的中国城市等级示意图一线城市二线城市三线城市第一层次第二层次第三层次第一层次第二层次第三层次第一层次第二层次第三层次北京上海广州天津深圳南京武汉杭州重庆成都沈阳、西安郑州、东莞佛山、哈尔滨大连、苏州济南、青岛宁波、长春无锡、长沙昆明、合肥常州、厦门太原、唐山 石家庄东营、南通呼和浩特、淄博福州、汕头、徐州温州、台州、绍兴泉州、镇江、烟台大庆、南昌、兰州乌鲁木齐、包头南宁、中山、贵阳珠海临沂惠州吉林潍坊海口洛阳鞍山江门淮安、扬州、威海、枣庄邯郸、济宁、嘉兴、芜湖柳州、襄樊、抚顺

37、、保定湛江、宜昌、岳阳鄂尔多斯、湖州、泰安株洲、宝鸡、日照马鞍山、盐城、金华衡阳、淮南、泰州、连云港、平顶山、绵阳咸阳银川、滨州聊城、秦皇岛蚌埠、茂名齐齐哈尔、桂林西宁、沧州衢州、德州宿迁、漳州开封、许昌安庆、牡丹江丽水、赣州 长三角一二三四线城市类型划分地区一线二线城市三线城市四线城市核心地带苏南（宁镇苏锡常）南京苏州、无锡、常州、镇江、昆山、江阴、张家港、常熟、太仓、吴江宜兴、丹阳、高淳、溧阳、金坛溧水、句容浙北（杭嘉湖）杭州嘉兴、海宁、桐乡、湖州、平湖、嘉善、富阳、海盐、长兴德清、临安、安吉、桐庐、建德、淳安浙东（甬绍舟）宁波、绍兴、绍兴县、慈溪、余姚舟山、诸暨、上虞、奉化、象山、嵊泗、

38、新昌、宁海、嵊州岱山紧密地带苏中（通泰扬）南通扬州、扬中、泰州、靖江海门、江都、启东、海安、仪征、姜堰、如皋、如东、泰兴、东台、兴化、高邮、宝应浙东南（温台）温州、台州温岭、瑞安、玉环、乐清洞头、平阳、临海、苍南、天台、三门、文成、永嘉、仙居、泰顺外围地带苏北（徐连淮宿盐）徐州连云港、淮安、宿迁、盐城大丰、铜山、邳州、建湖、洪泽、金湖、新沂、沛县、射阳、赣榆、盱眙、东海、滨海、沭阳、阜宁、泗洪、泗阳、睢宁、灌南、涟水、响水、丰县、灌云浙西南（金丽衢）义乌金华、东阳、永康、丽水、衢州浦江、武义、遂昌、龙泉、青田、云和、江山、缙云、景宁、松阳、龙游、兰溪、庆元、常山、开化、磐安合计2204071备

39、注：一线城市的远郊组团或卫星城可以等同于三线城市，以此类推。 本研究以长三角县市为分析对象，未将地级以上城市的近远郊辖区分离。 在实际投资潜力分析中，各个城市的辖区也可以划分为二三四线不同等级，如上海的嘉定、青浦及松江等，杭州的余杭、萧山、下沙，南京的浦口、江宁及六合。二线城市三线城市四线城市第一层次第二层次第三层次第一层次第二层次第三层次第一层次第二层次第三层次苏州无锡、宁波温州、常州 昆山、江阴张家港常熟义乌、绍兴太仓、吴江台州、余姚南通、慈溪徐州、镇江绍兴县舟山、嘉兴扬州、宜兴诸暨、温岭瑞安、海宁桐乡、湖州玉环金华、扬中上虞、平湖嘉善、乐清丹阳、奉化象山、富阳 连云港淮安、宿迁盐城、衢州

40、海盐、嵊泗泰州、东阳新昌、永康靖江、丽水高淳、长兴宁海、溧阳嵊州、金坛 海门、德清临安、岱山溧水、安吉洞头、平阳江都、临海启东、苍南桐庐 句容、海安仪征、姜堰天台、如皋如东、泰兴建德、三门浦江、文成永嘉、东台仙居、武义遂昌、兴化大丰、龙泉淳安、铜山青田云和、江山、缙云景宁、邳州、泰顺建湖、松阳、高邮龙游洪泽、金湖、兰溪、庆元、新沂沛县、射阳、宝应赣榆、盱眙、东海滨海、沭阳、阜宁常山、开化、泗洪泗阳、睢宁、灌南涟水、响水、磐安丰县、灌云长三角一二三四线城市类型划分根据各项评价因子及城市综合得分分析，划分如下：绿城城市生活综合体发展建议51：区域发展建议 以中国三线城市（含部分县级市）*为主，现阶

41、段以长三角为核心发展区域，其他区域为辅。三线城市目前商业地产开发水平较为一般，而城市化进程后劲强劲。一二线品牌容易落地，商业经营可行性较大。20万人口以下且经济一般的四线城市因人口规模较小，短时间内商业规模难以支撑，且国内商业连锁品牌规模较小，招商资源难以组织；城市基础设施的支撑能力还有欠缺，进入需相对谨慎。在三线城市中，以长三角为第一优选地区，辽东半岛、环渤海地区、山东半岛为次选区域，中部及南部一些条件较好的项目也可考虑。* 以上城市等级划分基于绿城城市综合体发展战略而重新划分的中国城市。另外一线城市的卫星城与组团以及二线城市的下辖区域中心也可作为三线考虑。2：运营模式建议 建议在中短期内以

42、持销均衡型（万达）为主，坚持项目可售物业之利润必须能与持有物业之投资平衡为基本底线，以减轻综合体发展的资金压力。 中远期可考虑对部分优质物业选择持有，以利于平衡绿城综合体板块的远期效益。销售为主型的商业物业（即无需统一经营的街区型物业）建议并入住宅开发配套体系。全部持有型销售为主型持销均衡型凯德与恒隆强调持续经营的长期效益，偏向经营性效益，发展速度一般但商业经营成功几率较高后期利润可观。万达与宝龙强调资本的快速回笼，偏向开发性效益，发展速度较快开发利润丰厚但商业经营效果较差效益偏弱；3：招商模式建议 建议绿城在中短期仍走外招商业链模式，专业的工作叫专业的人做。长远发展待综合体形成规模集群效应后

43、再视市场走向确定。 不管走哪种模式，自行组建商业经营管理仍属必要，因目前中国商业市场专业经营管理公司仍属少数，且水平参差不齐，机制尚未健全，少数较为成功的商业管理公司也均以个人水平为主，尚未像酒店管理一样形成成熟的管理模式与健全的机制。自组商业链模式外招商业链模式万达、华润恒隆、凯德万达自行组建的百货、KTV、影院等商业除电影院线稍好外，其他经营业绩一般；华润在自营业态（华润万家、ole、blt、华润堂等）的经营有较好业绩。4：产品研发建议 鉴于中国目前商业地产开发较为泛滥，中低端物业的竞争已相当激烈，结合绿城追求精致完美的价值观，绿城城市生活综合体应坚持走中高端路线（按所在城市发展水平）。

44、建议在产品研发上强调“四同四合”，即理念趋同（即坚持生活、体验、交流、休闲与服务）、品质趋同（精致、完美、领先、可持续）、发展趋同（持销均衡型为主）、商业经营模式趋同（外招商业、统一经营），但建设规模（小、中、大、超大）、产品形态（封闭型、街区型、混合型）、业态比例（办公、零售、娱乐、休闲等）、品牌组合（一线、二线、本地品牌）等要素上坚持以城市品性与发展可能相结合，现实市场与未来趋势相结合的务实战略。5：资本运作建议 目前国内商业地产开发资本来源主要为两种：一是自有资本型，以外资与港资为代表，主要依托国外REIT、房地产信托、长期债与企业自有资金作为资本主来来源。二是销贷为主型，以万达为典型代

45、表。结合绿城现实情况，在中短期内建议走万达模式。万达模式万达的资金来源包括自有资金、银行开发贷款、建筑商垫资、销售回款、租金收入、经营性物业中长期抵押贷款等。其中约20%来自“销售利润+内部资金调配”的自有资金，60%向项目当地银行贷款，另20%由主力店自己投资。万达的基本思路是“以售养租”，即通过项目销售部分的销售还款平衡投资现金流和商业持有部分的低租金。在分期滚动开发的情况下，前期销售收入对持有型物业的资金来源支持作用很大。6：开发策略建议 持销均衡型物业强调开发的高效率与开发时序，由于大量资金来自于项目本身销售收益与商业的租赁收益，因此项目的内部开发组织必须要缜密高效。 万达坚持走18个月（自拿地到商业开张）策略，尽管品质上有提升空间，但对资本杠杆效应还是有很大裨益。 另外各地政府对于综合体开发的重要条件基本都会对商业物业的开发有时间要求。因此，建议绿城综合体发展在以持销均衡、项目内部消化资金需求为原则下，要坚持快周期高效率开发策略，即着重加快可售可租物业的开发。利用销售回笼与租赁收入支撑项目开发资金，利用沉淀资产做不动产长期抵押换取资金进行下一轮滚动开发。