房产税基础知识课件.ppt

1、 管理税收管理税收 专业创造价值专业创造价值房产税基础知识房产税基础知识 一、房产税一、房产税.开征范围开征范围：房产税条例房产税条例（国发（国发198690号）号）第一条规定：第一条规定： 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。（1）城市市区和郊区）城市市区和郊区设设有街道办事处、居民委员会的区域；有街道办事处、居民委员会的区域；（2）县城（县人民政府所在地）；）县城（县人民政府所在地）；（3）建制镇（镇人民政府所在地）；）建制镇（镇人民政府所在地）；（4）工矿区（工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院的）工矿区（工商业比较发达，人口比较集中，符合

2、国务院的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地）。建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地）。吉地税函200451号：农业生产区域（农村）仍不征税。 高速公路休息区，原九台龙嘉机场二、什么是房产二、什么是房产 是以房屋形态表现的财产是以房屋形态表现的财产。房屋则是指有屋面和围护有屋面和围护结构结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨能够遮风避雨，可供人们在其供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。 独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜

3、窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、池、玻璃暖房玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。产。财税财税2008123号号 加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。 A A、自行车棚，、自行车棚，B B、传送带，、传送带，C C、粮仓、粮仓房产税房产税以房屋为载体以房屋为载体有没有有没有产权证产权证都交都交三、房产税三、房产税.纳税人纳税人（一）（一）房产税以房产税以开征税范围内开征税范围内的房屋的房屋产权所有人为纳税人。产权所有人为纳税人。1产权属于国家所有的国家所有的，

4、经营管理单位管理单位为纳税人；2产权产权出典出典的，由的，由承典人承典人纳税纳税。3产权所有人、承典人不在房屋所在地的产权所有人、承典人不在房屋所在地的 由房产代管人由房产代管人或者使用人纳税使用人纳税。4产权未确定产权未确定及租典纠纷未解决的租典纠纷未解决的 由房产代管人由房产代管人或者使用人纳税使用人纳税。 总之：房产税的纳税人不一定是谁？总之：房产税的纳税人不一定是谁？财税财税20093号号：自自2009年年1月月1日起日起外商投资企业、外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（包括港澳台资企业和组织以外国企业和组织以及外籍个人（包括港澳台资企业和组织以及华侨、港澳台同胞，以下统称外资企

5、业及外籍个人）依照及华侨、港澳台同胞，以下统称外资企业及外籍个人）依照房产税暂行条例房产税暂行条例的规定缴纳房产税。的规定缴纳房产税。三、房产税三、房产税.纳税人纳税人（二）无租使用房产（二）无租使用房产.纳税人纳税人（8888）吉税四字第）吉税四字第7575号号规定：纳税单位和个人从事生产、经营无租使用其他规定：纳税单位和个人从事生产、经营无租使用其他单位和个人的房产，应由产权所有人纳税。单位和个人的房产，应由产权所有人纳税。（8686）财税地字）财税地字008008号号规定：纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税规定：纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用

6、人代缴纳房产税。单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税。财税财税20091282009128号号规定：无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房规定：无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。产余值代缴纳房产税。实际工作中：实际工作中：A A、企业将房屋无租（借给）其他单位使用、企业将房屋无租（借给）其他单位使用由产权人缴纳由产权人缴纳B B、如果、如果出借方出借方没纳税，使用方没纳税，使用方应由使用人代缴纳房产税应由使用人代缴纳房产税C C、如果两家都没纳税，税务机关检查时让谁纳？、如果两家都没纳税，税务机关检查时让谁纳？ 那就是：查谁让谁纳。那就是：查谁让谁纳

7、。三、房产税三、房产税.纳税人纳税人（三）分期付款取得房产（三）分期付款取得房产. .纳税人纳税人 国税函国税函2002284号：号：凡以分期付款方式购买使用商品凡以分期付款方式购买使用商品房，且购销双方均房，且购销双方均未取得未取得房屋产权证书期间，应确定房屋的房屋产权证书期间，应确定房屋的实际使用人实际使用人为房产税的纳税义务人，缴纳房产税。为房产税的纳税义务人，缴纳房产税。 （四）融资租赁房产取得房产（四）融资租赁房产取得房产. .纳税人纳税人财税财税2009128号号：融资租赁的房产，由承租人自融资租赁：融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。

8、合同同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定未约定开始日的，开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。产税。三、房产税三、房产税.纳税人纳税人（五）房地产开发企业经营性房产（五）房地产开发企业经营性房产. .纳税人纳税人 国税发国税发200389号号文件规定：鉴于房地产开发企文件规定：鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前业开发的商品房在出售前不征收房产税不征收房产税；但对售出；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。定征收房产税。 财税财税

9、2006186号：号：对居民住宅区内对居民住宅区内业主共有的经业主共有的经营性房产，营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的由实际经营（包括自营和出租）的代管人或代管人或使用人缴纳房产税。使用人缴纳房产税。 如：小区的物业公司，使用房地产开发企业开发的商品如：小区的物业公司，使用房地产开发企业开发的商品房：还有销售公司使用的房：还有销售公司使用的“销售部销售部”。“样板房样板房”四、税率及计算四、税率及计算 税率税率按照房产税条例的规定，房产税分为按房产余值房产余值计税和按租金收入计税两种两种：依据房产计税余值征税的，税率为税率为1.2%；依据房产租金收入征税的，税率为税率为12%。（一）按照

10、房产计税余值计算（一）按照房产计税余值计算应纳税额房产计税余值应纳税额房产计税余值1.2%其中：房产计税余值房产原值其中：房产计税余值房产原值（1原值减除比例）原值减除比例）（二）按照房产租金收入计算（二）按照房产租金收入计算应纳税额租金收入（不含税）应纳税额租金收入（不含税）12%例如：房产原值例如：房产原值800800万元。计算：万元。计算： 800800（1 130%30%）1.2%=1.2%=6.726.72万元万元（全年）（全年） 8008000.0084=0.0084=6.72 6.72 五、房产原值（计税依据）五、房产原值（计税依据） 财税财税2008152号：号：对依照房产原值

11、计税的房产，对依照房产原值计税的房产，不论不论是是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。调整或重新评估。 凡以房屋为载体，不可随意移动（不可分割）的附属设凡以房屋为载体，不可随意移动（不可分割）的附属设备和配套设施备和配套设施都应计入房产原值计征房产税。都应计入房产原值计征房产税。如：给排水如：给

12、排水中央空调中央空调智能化楼宇设备等，智能化楼宇设备等，？视频监控？视频监控？空调？空调？电梯，扶梯？电梯，扶梯？ 文件依据1、财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定（87财税地字财税地字3号号）的解释，房产原值应包括房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线、如蒸气、要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线、如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设

13、备的水管，下水道，暖气升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管，下水道，暖气管，煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网管，煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网，照明线从进线盒联接管算起。2、国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知（国税发2005173号）进一步重申了上述原则，规定：规定：为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，

14、计征房产税。更换房屋附属设备更换房屋附属设备对于更换房屋附属设备和配套设施对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。后不再计入房产原值。如：原中央空调的一个电机（价值如：原中央空调的一个电机（价值10万元）坏了，更换新的（万元）坏了，更换新的（15万元），可以万元），可以1510=5万元。就万元。就5万元加入原值中计税。万元加入原值中计税。如果更换新的如

15、果更换新的8万元万元.，应该是减，应该是减10万元，加万元，加8万元，万元，也就是从原值中也就是从原值中减掉减掉2万元万元后计税。后计税。具备房屋功能的具备房屋功能的地下建筑地下建筑财税财税2005181号号规定：凡在房产税征规定：凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。应当依照有关规定征收房产税。吉财税吉财税2006119号号补充：补充： 1工业用途房产：工业用途房产： 应税额应

16、税额=应税房产原值应税房产原值50%（1-30%）1.2% 2商业和其他房产：商业和其他房产： 应税额应税额=应税房产原值应税房产原值70%（1-30%）1.2% 3对于与地上房屋相连的地下建筑，视为一个整体按照地上房屋建对于与地上房屋相连的地下建筑，视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。筑的有关规定计算征收房产税。 4、出租的、出租的按租金征收房产税。按租金征收房产税。计算 A A、地下部分与地上房屋相连、地下部分与地上房屋相连两部分原值加一起计算。两部分原值加一起计算。 B B、如果出租地下室，应以租金收入、如果出租地下室，应以租金收入12%12%计算缴纳房产税。计算缴纳房

17、产税。 C C、如果就地下部分、如果就地下部分单独开超市单独开超市，应按上述规定计算：假如地下，应按上述规定计算：假如地下部分的原值是部分的原值是600600万元，年应纳房产税？万元，年应纳房产税？ 60060070%70%（1 130%30%）1.2% = 3.5281.2% = 3.528（万元）（万元） 吉地税发200969号对全省各级人防主管部门及其事业单位平时开发利用的人民防空工程（含口部伪装房、管理房）暂暂免征收房产税。免征收房产税。买地建房买地建房+土地价值土地价值应并原值应并原值 财税财税2010121号号第三条：关于将地价计入房产原值征收房第三条：关于将地价计入房产原值征收房

18、产税问题规定：产税问题规定： 对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应值均应包含地价包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。地发生的成本费用等。 “地价地价”包括：开发土地发生的包括：开发土地发生的成本，费用等。成本，费用等。 即：基准地价、拆迁补偿款；耕即：基准地价、拆迁补偿款；耕地占用税、契税；政府配套费以及地占用税、契税；政府配套费以及“三通一平三通一平”之前发生的费用。都应之前发生的费用。都应当计算在内。当计算在内。 如：买地成本费用如：买地成本费用

19、280280万元，建房万元，建房420420万元万元= =计税原值计税原值700700万元万元 税务机关检查：房地产开发企业税务机关检查：房地产开发企业自用自用的的销售部。销售部。买地建房买地建房+土地价值土地价值应并原值应并原值财税财税2010121号号：宗地容积率低于宗地容积率低于0.5的，按房产建筑的，按房产建筑面积的面积的2倍计算土地面积，并据此确定计入房产原值的地价。倍计算土地面积，并据此确定计入房产原值的地价。 容积率容积率:1土地盖土地盖1房屋房屋容积率容积率=1如：宗地面积为如：宗地面积为1 1万万 建造厂房总建筑面积为建造厂房总建筑面积为40004000。 计算得计算得= =

20、容积率容积率0.40.4，低于低于0.50.5。 建筑面积的建筑面积的2 2倍倍计算计算400040002=80002=8000 假如地价款假如地价款1.21.2亿（每米亿（每米12001200元），这样就要按建筑面元），这样就要按建筑面积的积的2 2倍即：倍即：800080001200= 960960万元的地价款计入房万元的地价款计入房产原值一并计算房产税。（产原值一并计算房产税。（还剩还剩240240万元万元）如：厂房建造价如：厂房建造价40004000万元，即：万元，即：4000+960=49604000+960=4960（原值）（原值）该地块该地块再再建房有两种方法计算：建房有两种方法

21、计算：假如：假如：20172017年在原土地上又建个人仓库（年在原土地上又建个人仓库（20002000），），这时这时4000+2000=60004000+2000=6000，6000 6000 10000=0.610000=0.6容积率大于容积率大于0.50.5这时需要将这时需要将1.21.2亿全部计入房产原值。亿全部计入房产原值。建筑面积每平米承担：建筑面积每平米承担：12000120006000=26000=2（万元（万元/ /）假如：厂房建造价假如：厂房建造价40004000万元；新建仓库万元；新建仓库700700万元万元即：即：厂房不调整（原来）：厂房不调整（原来）：40004000

22、万万+960=4960+960=4960（原值）（原值） 厂房调整为（厂房调整为（400040002 2）=4000=4000万万+8000=1200+8000=1200万元万元 仓库不调整（原剩仓库不调整（原剩240240）：）：700+240=940700+240=940 仓库（仓库（200020002 2）=4000+700=4700=4000+700=4700 不调不调:4960+940=:4960+940=59005900 调整：调整：1200+4700=1200+4700=59005900 注意事项A、国家无偿划拨,是否并入原值？是否并入原值？ 内蒙地税公告内蒙地税公告2016年第

23、8号：划拨土地如何计价征收房产税？ 无偿划拨土地(主要是老国有企业)，虽以国家授权经营、作价入股等方式对土地进行了价值评估，该评估价值不属于取得土该评估价值不属于取得土地使用权支付的价款地使用权支付的价款，所以不计入房产原值征缴房产税。 我省我省1236612366请示：某企业请示：某企业19961996年取得国划拨土，按财政部门年取得国划拨土，按财政部门要求，要估价入帐，借：固定资产；要求，要估价入帐，借：固定资产； 贷：资本公积（国家）。贷：资本公积（国家）。新准则实施后，作无形资产管理，未提折旧（摊销）。现在税新准则实施后，作无形资产管理，未提折旧（摊销）。现在税务检查要按财税务检查要按

24、财税20101212010121文件征房产税。请明确：文件征房产税。请明确： 省局解答：省局解答：121121文件规定的土地价值并入房产原值的规定，文件规定的土地价值并入房产原值的规定，不包括国家无偿划拨的土地。不包括国家无偿划拨的土地。注意事项B B、租赁土地建房，是否并入原值？、租赁土地建房，是否并入原值？常州地方税务局关于执行财税2010121号文件第三条政策相关口径的通知常地税一便函201110号：集体土地上的房产暂不将取得土地支付的价款并入房产原值征收房产税。对租入、借入他人土地建房，且不作土地使用权核算的且不作土地使用权核算的，不需要将地价不需要将地价计入房产原值征收房产税。计入房

25、产原值征收房产税。 我省没具体文件，应请示，以解答为准。我省没具体文件，应请示，以解答为准。土地评估增值部分是否并入房产原值征收房产税？土地评估增值部分是否并入房产原值征收房产税？ 答：2014年3月13日，经请示省局财产和行为管理处答复：按照财税2010121号文件，计入房产原值的土地价值是取得土地使用权支付的价款，在财政部、国家税务总局未明确前，土地评估增值部分暂不计入房产原值。土地评估增值部分暂不计入房产原值。讨论问题讨论问题 有人问：土地使用权有人问：土地使用权50年，而房屋的折旧年限年，而房屋的折旧年限20年，将土地价年，将土地价值记入房产原值后，帐务上如何处理？值记入房产原值后，帐

26、务上如何处理？ 财政部关于印发实施及相关准则问题的解答的通知（财会200143号）中第9条：关于土地使用权转入房屋、建筑物的价值后，其价值摊销关于土地使用权转入房屋、建筑物的价值后，其价值摊销年限如何确定的解答中已经明确为：年限如何确定的解答中已经明确为： “如果土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物预计使用年限的如果土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物预计使用年限的应作为应作为净残值预留，待该项房屋、建筑物报废时，则将其价值转入无形资产进行摊销。净残值预留，待该项房屋、建筑物报废时，则将其价值转入无形资产进行摊销。如：企业取得土地价值如：企业取得土地价值800800万，使用期限万，使用

27、期限5050年，建造房屋年，建造房屋20002000万，万，假如并入原值（作为固定资产入帐为：假如并入原值（作为固定资产入帐为：28002800万）万）正常计算：按正常计算：按2020年折旧，年折旧，2800280020=14020=140万（万（错误错误）按要求：要将按要求：要将80080050=1650=16，16163030年年= =480480万，万，要将要将480480万作为残值万作为残值预留预留：即：即2800-480=2800-480=按按23202320万元计提折旧万元计提折旧 2320232020=20=116116万（万（正确正确）还原：房屋还原：房屋20002000202

28、0年提年提=100=100万万 100+16100+16万万= =116116万万房屋装修费的处理房屋装修费的处理 吉地税发吉地税发200642号号：对新建房屋进行初次装修，凡属于房屋：对新建房屋进行初次装修，凡属于房屋不可分割的吊顶、高档灯具、墙饰、地砖、门窗等投资，不论其帐不可分割的吊顶、高档灯具、墙饰、地砖、门窗等投资，不论其帐务如何处理，务如何处理，一律并入房产原值征收房产税一律并入房产原值征收房产税。对旧房重复装饰装修。对旧房重复装饰装修的投资额，按现行会计制度规定，凡记入固定资产科目，增加房产的投资额，按现行会计制度规定，凡记入固定资产科目，增加房产原值的，征收房产税，未增加房产原

29、值的，不征收房产税。原值的，征收房产税，未增加房产原值的，不征收房产税。 1 1：新房，首次（无论购置时间多长，只要是首次）装修，：新房，首次（无论购置时间多长，只要是首次）装修，与房屋不可分割的投资应并入房产原值缴纳房产税。与房屋不可分割的投资应并入房产原值缴纳房产税。 2 2、对旧房装修：一次性记入当期费用的对旧房装修：一次性记入当期费用的不不并并原值计税原值计税 新房初次装修的费用新房初次装修的费用企业所得税处理企业所得税处理企业所得税条例：外购的固定资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础；（大地税发2

30、01222号）企业自有房屋建筑物达到预定可使用状态前发生的装修费用，计入资产计税基础。使用状态前发生的装修费用，计入资产计税基础。 联营企业，计税依据联营企业，计税依据国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复（国税函发（国税函发1993368号）号）文件规定：文件规定： 对于投资联营的房产，应根据投资联营的具体情况，在计对于投资联营的房产，应根据投资联营的具体情况，在计征房产税时予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参征房产税时予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依共担

31、风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税据计征房产税；对于以房产投资，；对于以房产投资，收取固定收入，不承担联收取固定收入，不承担联营风险营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产的租金，应根的情况，实际上是以联营名义取得房产的租金，应根据据中华人民共和国房产税暂行条例中华人民共和国房产税暂行条例的有关规定由出租方的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税按租金收入计缴房产税。 麦当劳，肯德基麦当劳，肯德基 六六. . 房产税纳税义务发生时间房产税纳税义务发生时间86财税地字第财税地字第008号号 ： 1 1、自建的房屋，自建成之次月起缴纳房产税、自建的房屋，自建成之次月起缴纳房产税。“建成建成

32、”的概念应该是通过的概念应该是通过“在建工程在建工程”科目结转为科目结转为“固定资固定资产产”科科目，或者实际投入使用。目，或者实际投入使用。 2 2、委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起、委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税；在办理验收手续缴纳房产税；在办理验收手续前已使用前已使用的，自使用次月起缴纳的，自使用次月起缴纳房产税。房产税。所谓所谓“验收手续验收手续”应当是房屋质量监督部门出具的手应当是房屋质量监督部门出具的手续。续。 3 3、凡是在基建工地为基建工地服务的各种临时性房屋，、凡是在基建工地为基建工地服务的各种临时性房屋，如果在基建工程结束以后，施工企

33、业将这种临时性房屋交还或如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起缴纳应当从基建单位接收的次月起缴纳房产税。房产税。六六. . 房产税纳税义务发生时间房产税纳税义务发生时间 国税发国税发200389号号：关于确定房产税、城镇土地使用：关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题规定：税纳税义务发生时间问题规定： 1、购置新建商品房，、购置新建商品房，自房屋交付使用之自房屋交付使用之次月起计征房次月起计征房产税和城镇土地使用税。产税和城镇土地使用税。 如：如：3 3月份购买，月份购买，4 4、5 5月装修

34、，月装修，6 6月使用月使用交付使用交付使用 2、购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手、购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。产税和城镇土地使用税。 3、出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月、出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。起计征房产税和城镇土地使用税。 事例 存量房：存量房：是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。 一般是二手房。一般是二手房。 如：长春某企业在吉林市购

35、买（商场），该商场是从开发商手如：长春某企业在吉林市购买（商场），该商场是从开发商手中买的房屋（办理了产权），购买后开的商场，经营不景气中买的房屋（办理了产权），购买后开的商场，经营不景气双方协议签订后，长春企业进行装修，此时没办产权过户。开业双方协议签订后，长春企业进行装修，此时没办产权过户。开业后，主管地税局让，长春某企业（新商场）交房产税，土地使用后，主管地税局让，长春某企业（新商场）交房产税，土地使用税。税。涉及房产税纳税义务发生时间与有分歧。涉及房产税纳税义务发生时间与有分歧。 1、装修时、装修时? 2、营业时、营业时 3、办理产权证时？、办理产权证时？ 4、是否属于产权纠纷未解决？

36、、是否属于产权纠纷未解决？ 5、原房主是否应缴纳房产税（计税金额）、原房主是否应缴纳房产税（计税金额）提前已使用房产提前已使用房产.税务处理税务处理 吉林省地方税务局关于印发房产税和车船使用税若干问题的解吉林省地方税务局关于印发房产税和车船使用税若干问题的解释和补充规定的通知释和补充规定的通知（吉税四字（吉税四字198875号）号）第四条规定：第四条规定： 纳税单位已投入使用尚未决算入帐的新建房屋，纳税单位已投入使用尚未决算入帐的新建房屋，按基建计划价值按基建计划价值计算征税计算征税；没有基建计划价值的，由税务机关核定价值计征；入帐后；没有基建计划价值的，由税务机关核定价值计征；入帐后按入帐原

37、值计征，已按基建计划价值或核定的价值计征的税款不予退按入帐原值计征，已按基建计划价值或核定的价值计征的税款不予退补。补。内蒙地税公告内蒙地税公告2016年第年第8号：号： 四、关于对工程决算前已使用房产征收房产税的问题四、关于对工程决算前已使用房产征收房产税的问题 对工程决算对工程决算前已经投入使用前已经投入使用的房产，纳税人应当的房产，纳税人应当按照国家有关会计按照国家有关会计制度暂估入账制度暂估入账，并以暂估入账价值计算交纳房产税。工程决算后，纳，并以暂估入账价值计算交纳房产税。工程决算后，纳税人应自工程决算之次月起，按实际决算金额调整房产原值，计算缴税人应自工程决算之次月起，按实际决算金

38、额调整房产原值，计算缴纳房产税；并于工程决算之次月，纳房产税；并于工程决算之次月，对工程决算前己纳的房产税与依实对工程决算前己纳的房产税与依实际决算金额计算的应纳房产税之间的差额，办理多退少补手续，但不际决算金额计算的应纳房产税之间的差额，办理多退少补手续，但不计算征收滞纳金。计算征收滞纳金。房屋大修房屋大修.免税免税.不用审批不用审批国税函2004839号规定：对（86财税地字第008号）第二十四条关于“房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税”的规定作适当修改，取消经税务机关审核的内容。 一、纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上大修导致连续停用半年以上的

39、，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注、栏中作相应说明。在申报表附表或备注、栏中作相应说明。 二、在房屋大修前大修前向主管税务机关报送相关的证明材料，包括大修房屋的名称、座落地点、产权证编号、房产原值、用途、房屋大修的原因、大修合同及大修的起止时间等信息和资料，以备税务机关查验。注意：一要连续；二要注意：一要连续；二要6 6个月以上个月以上 。在签订合同时，一定要注意时限。在签订合同时，一定要注意时限概念，如果合同签订维修期限概念，如果合同签订维修期限5 5个半月，对不起，你不能享受免税。个半月，对不起，你不能享受免税。 连续连续6 6

40、个月，维修最好不用两家，如果用两家，是否有不连续的嫌个月，维修最好不用两家，如果用两家，是否有不连续的嫌疑，但然，确实能证明停用半年以上，也是完全可以的。疑，但然，确实能证明停用半年以上，也是完全可以的。待续说明 由于时间关系，房产税基础知识暂时讲到此由于时间关系，房产税基础知识暂时讲到此还房产税的现行政策以及出租房屋的相关内容还房产税的现行政策以及出租房屋的相关内容和土地使用税的知识和土地使用税的知识 下期讲解下期讲解 要重的事情要重的事情.说三便说三便 1、我是地税的，从事地税工件、我是地税的，从事地税工件23年，只对地税涉及到的税种有年，只对地税涉及到的税种有研究研究大家可以通过微信、电

41、话咨询。（大家可以通过微信、电话咨询。（我会义务解答我会义务解答） 但是，但可是，请大家不要咨询我国税的增值税业务，以及增值但是，但可是，请大家不要咨询我国税的增值税业务，以及增值税发票的相关内容税发票的相关内容（我不会）。（我不会）。可打国税可打国税12366 2、我是研究税收政策的，对于各种报表（网报）我不会、我是研究税收政策的，对于各种报表（网报）我不会（真不（真不会），会），请向主管局或请向主管局或12366咨询。咨询。 3、咨询问题要具体，不要太笼统（、咨询问题要具体，不要太笼统（如：我要办个企业都交那些如：我要办个企业都交那些税？房产税有那些税收优惠政策？）税？房产税有那些税收优惠

42、政策？）我无法回答。我无法回答。 4、加我微信时，一定告诉我你是谁（如：欧亚地产：张旭）加我微信时，一定告诉我你是谁（如：欧亚地产：张旭）我我不是要不是要 求你办事，也不会将你的信息泄露给别人。求你办事，也不会将你的信息泄露给别人。 只是（网名）我分不清你是税务干部还是企业会计。只是（网名）我分不清你是税务干部还是企业会计。容易出笑话容易出笑话。 5、重要一点，、重要一点，任何人以我的名义任何人以我的名义“推销推销”商品、办事商品、办事，都是假的。，都是假的。股权转让股权转让.个税个税.管理办法管理办法 国家税务总局关于发布国家税务总局关于发布股权转让所得个股权转让所得个人所得税管理办法（试行

43、）人所得税管理办法（试行）的公告的公告 国家税务总局公告国家税务总局公告20142014年第年第6767号号 自2015年1月1日起施行。上次由于时间关系上次由于时间关系没讲清楚没讲清楚抱歉抱歉重讲重讲 1、什么是股权？什么是股权？ 所称（个人）所称（个人）股权股权是指是指:自然人股东自然人股东投资于在中国境内成投资于在中国境内成立的企业或组织（立的企业或组织（不包括个人独资企业和合伙企业不包括个人独资企业和合伙企业）的）的股权股权或股份或股份。 三个关键词：三个关键词：A.A.自然人股东自然人股东B.B.被投资企业被投资企业C C投资额投资额 从会计核算角度：股权也称从会计核算角度：股权也称

44、股东权益股东权益，是指公司总资产中，是指公司总资产中扣除负债所余下的部分，扣除负债所余下的部分，也称为净资产也称为净资产。 净资产净资产是指：股本、是指：股本、资本公积资本公积、盈余公积盈余公积、未分配利润未分配利润的之的之和，代表了股东对企业的所有权，反映了股东在和，代表了股东对企业的所有权，反映了股东在企业资产企业资产中享中享有的经济利益有的经济利益。 股权转让：股权转让： 某自然人将所持有的某自然人将所持有的股份股份转让给他人转让给他人。 2、股权转让、股权转让.例题 一般投资时一般投资时按按多少元多少元计算。计算。 转让时转让时称作称作多少股多少股。 惯例是惯例是以以1 1元钱元钱作为

45、作为1 1股股 如：某某实业有限（责任）公司（注册资金如：某某实业有限（责任）公司（注册资金500万元），张三投资万元），张三投资300万元（占万元（占60%），李四投），李四投资资200万元（占万元（占40%）。现）。现张三将其中张三将其中100万股万股转让给王五转让给王五，这时发生，这时发生“股权转让行为股权转让行为”。 也可以说：张三将自己持有的也可以说：张三将自己持有的60%股权，股权，转让出转让出20%给了王五。给了王五。3 3、股权的存在形式：、股权的存在形式：如果从工商注册的角度说如果从工商注册的角度说是是注册资金注册资金（包括认缴制承诺的数额）；（包括认缴制承诺的数额）；如果从

46、市场存在形式角度如果从市场存在形式角度股权（投资者拥有的权力）股权（投资者拥有的权力）分为：分为： A A、法人股（企业持有）、法人股（企业持有） B B、自然人股自然人股（本办法针对的非上市的股权）（本办法针对的非上市的股权）上市的上市的股票，分为：股票，分为： A A、流通股、流通股 B B、非流通股、非流通股 C C、限售股、限售股个人在上海证券交易所、深圳证券交易所转让从上市公司公开发行和个人在上海证券交易所、深圳证券交易所转让从上市公司公开发行和转让市场取得的上市公司股票，转让限售股，以及其他有特别规定的转让市场取得的上市公司股票，转让限售股，以及其他有特别规定的股权转让，不适用本办

47、法。股权转让，不适用本办法。4、股权转让、股权转让.行为行为（1）出售（）出售（转让转让）股权；）股权；（2）公司回购股权（）公司回购股权（很少发生很少发生）（3）发行人首次公开发行新股时，被投资企业股东将其持）发行人首次公开发行新股时，被投资企业股东将其持有的股份以公开发行方式一并向投资者发售；有的股份以公开发行方式一并向投资者发售； 假设：我有本公司原始假设：我有本公司原始20002000股（票面股（票面1 1元），发行时我元），发行时我将将10001000股以股以5 5元一并发售，我获得元一并发售，我获得4 4元的元的“溢价溢价”交税。交税。（4）股权被司法或行政机关强制过户；）股权被司

48、法或行政机关强制过户； 如某犯罪人（判刑），需要赔偿受害人，经法院判决将其如某犯罪人（判刑），需要赔偿受害人，经法院判决将其犯罪人持有的股权判决受害人。犯罪人持有的股权判决受害人。（5）以股权对外投资或进行其他非货币性交易；）以股权对外投资或进行其他非货币性交易；（6）以股权抵偿债务；）以股权抵偿债务；（7）其他股权转移行为。）其他股权转移行为。5 5、股权转让股权转让.纳税人纳税人. .扣缴义务人扣缴义务人办法办法第五条第五条 个人股权转让所得个人所得税，个人股权转让所得个人所得税，以股权转让方为纳税人，以受让方为扣缴义务人。以股权转让方为纳税人，以受让方为扣缴义务人。 上例：某某实业有限公

49、司（注册资金上例：某某实业有限公司（注册资金500万元），万元），张三张三投资投资300万万 元（占元（占60%），），李四李四投资投资200万元（占万元（占40%）。现）。现张三张三将其中将其中100万股转让给万股转让给王五王五，这时发生，这时发生“股权转让行为股权转让行为”。A A、张三为：、张三为：纳税人纳税人B B、王五为：、王五为：扣缴义务人扣缴义务人办法办法规定：被投资企业应当详细记录股东持有本企业股权的规定：被投资企业应当详细记录股东持有本企业股权的相关成本，如实向税务机关提供与股权转让有关的信息，协助税相关成本，如实向税务机关提供与股权转让有关的信息，协助税务机关依法执行公务。

50、务机关依法执行公务。6、股权转让所得、股权转让所得 办法办法第四条：个人转让股权，以股权转让收入减第四条：个人转让股权，以股权转让收入减除股权原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按除股权原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按“财产转让所得财产转让所得”缴纳个人所得税。缴纳个人所得税。 三个关键词：三个关键词：A.A.收入；收入；B.B.原值和合理费用；原值和合理费用；C.C.余额（所得额）余额（所得额）上例：某某实业有限公司（注册资金上例：某某实业有限公司（注册资金500万元），万元），张三张三投资投资300万万 元（占元（占60%），），李四投资投资200万元（占万元（占40%）。）。