上海普陀区中鹰黑森林个案分析课件.ppt

1、CEG中鹰中鹰.黑森林黑森林SCHWARZWALDSCHWARZWALD位于上海普陀区万里城核心区域，南起新村路，位于上海普陀区万里城核心区域，南起新村路，西侧紧邻西侧紧邻1212万平方米中央森林带；北至富水路，万平方米中央森林带；北至富水路，东临真华路交界处。北部和东部分别被横港河和龙珍港包围，东临真华路交界处。北部和东部分别被横港河和龙珍港包围，形成天然的半岛状；两条天然河流和形成天然的半岛状；两条天然河流和1212万平方米中央森林带成就万平方米中央森林带成就了上海最适宜居住的地段之一。了上海最适宜居住的地段之一。地地 理理 位位 置置 配套大堂空间设备项目概况项目概况空间户型空间户型科技

2、系统科技系统设计团队设计团队共共9-109-10万平方米规划项目用地，万平方米规划项目用地，总建筑面积规划为总建筑面积规划为2727万平方米（万平方米（273898273898）。）。5 5栋叠加别墅，栋叠加别墅，1111栋栋16-3016-30层小高层及高层布局。层小高层及高层布局。社区社区3 3个出入口全部实行人车分流，保证行人和车流的畅通，个出入口全部实行人车分流，保证行人和车流的畅通，车道永远不能占人道车道永远不能占人道 规规 划划现场实景现场实景thttp:/ 中管网房地产频道双大堂，分为地下车库大堂及一层大堂，双大堂，分为地下车库大堂及一层大堂，尊显主人格调。由世界著名设计团队精心

3、设计，尊显主人格调。由世界著名设计团队精心设计，格调全然不同。格调全然不同。 大大 堂堂 地理规划空间设备项目概况项目概况空间户型空间户型科技系统科技系统设计团队设计团队周边配套有教育、娱乐、休闲、周边配套有教育、娱乐、休闲、医疗及家乐福大型超市等生活设施，医疗及家乐福大型超市等生活设施，这里是中环线附近最好的地块之一，这里是中环线附近最好的地块之一，也是上海著名的最适合人居地块之一。也是上海著名的最适合人居地块之一。 配配 套套现场实景现场实景每层高每层高3.13.1米，房型丰富多样，满足住户多种需求。米，房型丰富多样，满足住户多种需求。一房约一房约73-9273-92平米，二房约平米，二房

4、约120-140120-140平米，平米，三房约三房约165-200165-200平米，全德国品质精装修交房。平米，全德国品质精装修交房。空空 间间 地理规划配套大堂项目概况项目概况空间户型空间户型科技系统科技系统设计团队设计团队NobiliaNobilia、AllmilmoAllmilmo橱柜，橱柜，DorovitDorovit卫浴设备，卫浴设备，HansgroheHansgrohe龙头。其他五金、配件均采用德国顶级品牌配置。龙头。其他五金、配件均采用德国顶级品牌配置。设设 备备现场实景现场实景thttp:/ 中管网房地产频道 1010210301项目概况项目概况空间户型空间户型科技系统科技

5、系统设计团队设计团队共共5 5层：层：BF2FBF2F一单元一单元3F5F3F5F一单元一单元共共6 6层：层：BF2FBF2F一单元一单元3F3F一单元一单元4F6F4F6F一单元一单元共共4 4层：层：BF2FBF2F一单元一单元3F4F3F4F一单元一单元叠加别墅单栋叠加别墅单栋产品组合形态产品组合形态特色，低层的三叠叠墅产品特色，低层的三叠叠墅产品屋顶花园，张显生态主题屋顶花园，张显生态主题电梯入户，尽显便捷生活电梯入户，尽显便捷生活现场实景现场实景thttp:/ 中管网房地产频道 103014 、5号楼B型房项目概况项目概况空间户型空间户型科技系统科技系统设计团队设计团队建筑面积：建

6、筑面积：239.51239.51平方米平方米特点：产品的整体空间方正大气，开间尺寸都较为舒适，进特点：产品的整体空间方正大气，开间尺寸都较为舒适，进户有户有6 6米挑空客厅，显示出豪宅的大气本色，作为叠墅下套米挑空客厅，显示出豪宅的大气本色，作为叠墅下套产品，地下室连通玻璃天井，阳光的充分摄取，使得地下室产品，地下室连通玻璃天井，阳光的充分摄取，使得地下室无论是采光度还是空气质量都有上佳表现，性价比较高。无论是采光度还是空气质量都有上佳表现，性价比较高。现场实景现场实景 101024 、5号楼B型房项目概况项目概况空间户型空间户型科技系统科技系统设计团队设计团队建筑面积：建筑面积：279.58

7、279.58平方米平方米特点：产品的整体空间方正特点：产品的整体空间方正大气，开间尺寸都较为舒适，大气，开间尺寸都较为舒适，作为叠墅上套产品，有近作为叠墅上套产品，有近2020平方米的大露台空间，以及平方米的大露台空间，以及整层的阁楼附赠，性价比较整层的阁楼附赠，性价比较高。阁楼斜屋顶的设计均配高。阁楼斜屋顶的设计均配有可开启的天窗，为屋顶采有可开启的天窗，为屋顶采光及隔热起到关键性作用。光及隔热起到关键性作用。现场实景现场实景thttp:/ 中管网房地产频道 1010210301项目概况项目概况空间户型空间户型科技系统科技系统设计团队设计团队现场实景现场实景建筑面积：建筑面积：201.022

8、01.03201.02201.03平方米平方米特点：产品的整体空间方正大气，开间尺寸都较为舒适，秉承欧式户型特点：产品的整体空间方正大气，开间尺寸都较为舒适，秉承欧式户型设计的特色，套内面积集中于客厅、主卧、厨房以及餐厅。但整体来看，设计的特色，套内面积集中于客厅、主卧、厨房以及餐厅。但整体来看，户型偏大，总价不宜控制。该项目另一亮点在于全装修的品质上，全部户型偏大，总价不宜控制。该项目另一亮点在于全装修的品质上，全部建材均采用德国进口品牌，张显德式建筑的建材均采用德国进口品牌，张显德式建筑的100%100%品质。此外高层品质。此外高层townhousetownhouse，大露台的设计也使公寓

9、产品具有别墅的生活品质，大露台的设计也使公寓产品具有别墅的生活品质thttp:/ 中管网房地产频道项目概况项目概况空间户型空间户型科技系统科技系统设计团队设计团队户外轴链系统户外饰板及窗套系统外墙外保温系统砖墙砌块系统铝窗及中央玻璃系统墙纸系统屋顶花园屋面雨水排放系统中央冰蓄冷集中供能系统同层排水系统地暖系统石膏板板内隔墙系统食物垃圾处理系统地面管道系统生态系统生态系统森林是居住的最高境界，森林是居住的最高境界，100%100%的原始生态率，的原始生态率，低层特别挑高，并种植树林。低层特别挑高，并种植树林。森林调节微气候与湿度、净化空气、纳碳吐氧、活化土壤森林调节微气候与湿度、净化空气、纳碳吐

10、氧、活化土壤建筑智能总线系统建筑智能总线系统把家里所有的电器控制系统集成到把家里所有的电器控制系统集成到EIB EIB 欧洲总线，欧洲总线，实现随心控制，全面提升生活品质。实现随心控制，全面提升生活品质。 现场实景现场实景thttp:/ 中管网房地产频道项目概况项目概况空间户型空间户型科技系统科技系统设计团队设计团队生态系统建筑智能总线系统外墙外保温系统砖墙砌块系统铝窗及中央玻璃系统墙纸系统屋顶花园屋面雨水排放系统中央冰蓄冷集中供能系统同层排水系统地暖系统石膏板板内隔墙系统食物垃圾处理系统地面管道系统户外轴帘系统户外轴帘系统运用成熟德国户外轴帘系统，把房屋保护延伸到户外，运用成熟德国户外轴帘系

11、统，把房屋保护延伸到户外，遮阳、阻挡恶劣天气、隔音、保温、隔热、防撬窃、防窥视、挡蚊虫遮阳、阻挡恶劣天气、隔音、保温、隔热、防撬窃、防窥视、挡蚊虫 户外窗板及窗套系统户外窗板及窗套系统 双层铝镁复合板，良好的隔热、隔音性能。大大减少外墙龟裂双层铝镁复合板，良好的隔热、隔音性能。大大减少外墙龟裂现场实景现场实景thttp:/ 中管网房地产频道项目概况项目概况空间户型空间户型科技系统科技系统设计团队设计团队生态系统建筑智能总线系统户外轴链系统户外饰板及窗套系统铝窗及中央玻璃系统墙纸系统屋顶花园屋面雨水排放系统中央冰蓄冷集中供能系统同层排水系统地暖系统石膏板板内隔墙系统食物垃圾处理系统地面管道系统外

12、墙外保温系统外墙外保温系统多层超厚外墙外保温系统，部分采用岩棉保温，多层超厚外墙外保温系统，部分采用岩棉保温，隔音效果强，不可燃性，防霉防藻，自洁长效。隔音效果强，不可燃性，防霉防藻，自洁长效。砖墙砌块系统砖墙砌块系统 可预制槽口，采用专用绿色粘合材料，吸音隔音，可预制槽口，采用专用绿色粘合材料，吸音隔音，隔热保温，环保轻质。抗渗性、抗冲击性强，不开裂。隔热保温，环保轻质。抗渗性、抗冲击性强，不开裂。现场实景现场实景项目概况项目概况空间户型空间户型科技系统科技系统设计团队设计团队生态系统建筑智能总线系统户外轴链系统户外饰板及窗套系统外墙外保温系统砖墙砌块系统屋顶花园屋面雨水排放系统中央冰蓄冷集

13、中供能系统同层排水系统地暖系统石膏板板内隔墙系统食物垃圾处理系统地面管道系统铝窗及中央玻璃系统铝窗及中央玻璃系统断桥铝合金窗，双层中空断桥铝合金窗，双层中空low-Elow-E玻璃，内充惰性气体，断热、保温、超玻璃，内充惰性气体，断热、保温、超高隔音性能。高隔音性能。墙纸系统墙纸系统 采用纯绿色环保材料制成，吸引性强，可多次修复，采用纯绿色环保材料制成，吸引性强，可多次修复，可擦洗，可反复涂刷。吸潮、防霉、透气可擦洗，可反复涂刷。吸潮、防霉、透气现场实景现场实景项目概况项目概况空间户型空间户型科技系统科技系统设计团队设计团队生态系统建筑智能总线系统户外轴链系统户外饰板及窗套系统外墙外保温系统砖

14、墙砌块系统铝窗及中央玻璃系统墙纸系统中央冰蓄冷集中供能系统同层排水系统地暖系统石膏板板内隔墙系统食物垃圾处理系统地面管道系统屋顶花园屋顶花园采用多达采用多达1111层的屋顶生态科技，屋顶绿色，免维护。层的屋顶生态科技，屋顶绿色，免维护。消除了消除了“水泥森林水泥森林”热岛效应，降低粉尘和噪音污染，热岛效应，降低粉尘和噪音污染，促进了气候循环，为动物植物提供栖息地。促进了气候循环，为动物植物提供栖息地。 屋面雨水排放系统屋面雨水排放系统 虹吸式主动排水，无需坡度，排水迅速；虹吸式主动排水，无需坡度，排水迅速；排水管道自洁，耐腐蚀，无热变，节省空间，管材甚少。排水管道自洁，耐腐蚀，无热变，节省空间

15、，管材甚少。现场实景现场实景项目概况项目概况空间户型空间户型科技系统科技系统设计团队设计团队生态系统建筑智能总线系统户外轴链系统户外饰板及窗套系统外墙外保温系统砖墙砌块系统铝窗及中央玻璃系统墙纸系统屋顶花园屋面雨水排放系统地暖系统石膏板板内隔墙系统食物垃圾处理系统地面管道系统中央冰蓄冷集中供能系统中央冰蓄冷集中供能系统集中供能，不论冬夏，维持室内空气舒适、清新。集中供能，不论冬夏，维持室内空气舒适、清新。中央冰蓄冷系统，移峰填谷，用深夜的半价的电为您服务，真正环保高效。中央冰蓄冷系统，移峰填谷，用深夜的半价的电为您服务，真正环保高效。同层排水系统同层排水系统水管无须经过邻居家天顶，实现真正的产

16、权独立。水管无须经过邻居家天顶，实现真正的产权独立。卫生设备和空间灵活配置，无卫生死角，无噪音。卫生设备和空间灵活配置，无卫生死角，无噪音。双冲面板，即冲即停，节水节能。隐蔽水箱免维护。双冲面板，即冲即停，节水节能。隐蔽水箱免维护。现场实景现场实景项目概况项目概况空间户型空间户型科技系统科技系统设计团队设计团队生态系统建筑智能总线系统户外轴链系统户外饰板及窗套系统外墙外保温系统砖墙砌块系统铝窗及中央玻璃系统墙纸系统屋顶花园屋面雨水排放系统中央冰蓄冷集中供能系统同层排水系统食物垃圾处理系统地面管道系统地暖系统地暖系统采用低温节能热水辐射地暖，供暖方式均匀，无噪音、采用低温节能热水辐射地暖，供暖方

17、式均匀，无噪音、环保，免维护四层交联无缝聚乙烯管。环保，免维护四层交联无缝聚乙烯管。供暖方式符合人体脉络学，有益人体。供暖方式符合人体脉络学，有益人体。石膏板内隔墙系统石膏板内隔墙系统防火防水，隔热保温，隔音。环保绿色，防腐，防虫蚁。防火防水，隔热保温，隔音。环保绿色，防腐，防虫蚁。现场实景现场实景项目概况项目概况空间户型空间户型科技系统科技系统现场实景现场实景供销分析供销分析生态系统建筑智能总线系统户外轴链系统户外饰板及窗套系统外墙外保温系统砖墙砌块系统铝窗及中央玻璃系统墙纸系统屋顶花园屋面雨水排放系统中央冰蓄冷集中供能系统同层排水系统地暖系统石膏板板内隔墙系统食物垃圾处理系统食物垃圾处理系

18、统清洁、卫生、方便，环保健康理念。清洁、卫生、方便，环保健康理念。石膏板内隔墙系统石膏板内隔墙系统共共1414层工艺，内交叉铺设了多达层工艺，内交叉铺设了多达5 5层的保温隔热板，层的保温隔热板，免维护，材料绿色环保，加铺防潮垫，并采用德国优质环保地板。免维护，材料绿色环保，加铺防潮垫，并采用德国优质环保地板。 thttp:/ 中管网房地产频道项目概况项目概况空间户型空间户型科技系统科技系统现场实景现场实景供销分析供销分析 户外表现景观表现公共部位装饰表现户外表现景观表现公共部位装饰表现项目概况项目概况空间户型空间户型科技系统科技系统现场实景现场实景供销分析供销分析 建筑立面表现建筑立面表现景

19、观表现公共部位装饰表现景观表现公共部位装饰表现项目概况项目概况空间户型空间户型科技系统科技系统现场实景现场实景供销分析供销分析 建筑立面表现户外表现建筑立面表现户外表现公共部位装饰表现公共部位装饰表现项目可共享湿地及公园绿化景观项目可共享湿地及公园绿化景观除天然河道、人工水系水景，小区内移植了众多成年香樟树，无愧于森林二字除天然河道、人工水系水景，小区内移植了众多成年香樟树，无愧于森林二字项目概况项目概况空间户型空间户型科技系统科技系统现场实景现场实景供销分析供销分析 建筑立面表现户外表现景观表现建筑立面表现户外表现景观表现宽敞明亮的地下车库宽敞明亮的地下车库大堂前面装饰大堂前面装饰交房电梯厅

20、标准交房电梯厅标准大堂地面大理石面大堂地面大理石面典雅中式的大堂吊顶典雅中式的大堂吊顶大堂灯具大堂灯具大堂实景大堂实景项目概况项目概况空间户型空间户型科技系统科技系统现场实景现场实景供销分析供销分析该项目于该项目于0606年年1 1月月1414日首次开盘，共推出公寓产品日首次开盘，共推出公寓产品283283套，总建筑面积套，总建筑面积4349643496平方米，目前已全部售罄。由于采用的德式建筑风格，各户型公摊建平方米，目前已全部售罄。由于采用的德式建筑风格，各户型公摊建筑面积较大，户均建筑面积达筑面积较大，户均建筑面积达142.3142.3平方米。开盘后，成交均价保持稳定，直至该项目别墅产品

21、上市供应后，价格有较大上浮，目前售价达平方米。开盘后，成交均价保持稳定，直至该项目别墅产品上市供应后，价格有较大上浮，目前售价达2600026000元元/ /平方米。平方米。该项目于该项目于0707年年1010月月3030日推出日推出1414套叠加别墅，总建筑面积套叠加别墅，总建筑面积36753675平方米，推出平方米，推出3 3个月内已经全部售罄，去化情况较好，并且高端产品的出现，提升了个月内已经全部售罄，去化情况较好，并且高端产品的出现，提升了项目高端形象，成交价格有跳空拔高的现象。目前该项目别墅产品报价项目高端形象，成交价格有跳空拔高的现象。目前该项目别墅产品报价360003800036

22、00038000元元/ /平方米。平方米。别墅供应销售期别墅供应销售期别墅产品推出后价格跳高别墅产品推出后价格跳高中鹰黑森林，秉承全德式建筑，倡导科技、生态、环保的生活理念，并为之投入大量前期成本提升项目品质，中鹰黑森林，秉承全德式建筑，倡导科技、生态、环保的生活理念，并为之投入大量前期成本提升项目品质，1919项世界先进科技系项世界先进科技系统，在前期营销宣传过程中却无法让消费者全面感受到其价值所在，但全德式的装修建材、生态的自然环境、先进的科技噱头确实让统，在前期营销宣传过程中却无法让消费者全面感受到其价值所在，但全德式的装修建材、生态的自然环境、先进的科技噱头确实让看房者为之一振。看房者

23、为之一振。从户型上看，该项目公寓产品户型面积较大，从从户型上看，该项目公寓产品户型面积较大，从84.8184.81平方米的一房到平方米的一房到201.03201.03平方米的三房，由于公摊面积较大，因此尽管户型较平方米的三房，由于公摊面积较大，因此尽管户型较为方正，但与实测面积相比，仍显得为方正，但与实测面积相比，仍显得“入不敷出入不敷出”。也因此，在该项目的网上论坛中，不少客户对其公寓产品都有华丽而不实用的点。也因此，在该项目的网上论坛中，不少客户对其公寓产品都有华丽而不实用的点评。而该项目叠墅产品户型面积上则控制的较好，不少户型仅评。而该项目叠墅产品户型面积上则控制的较好，不少户型仅238.31238.31平方米，且有地下室、阁楼以及大面积露台相送，性价比较高，平方米，且有地下室、阁楼以及大面积露台相送，性价比较高，同样全装修的品质，确实吸引了不少消费者的目光，目前同样全装修的品质，确实吸引了不少消费者的目光，目前3 3个月去化全部个月去化全部1414套产品，也从市场角度证明了这一点。套产品，也从市场角度证明了这一点。THE ENDProject Analysis By TOSPUR R&D Department2008. 07.09