碧桂园开盘后评估模板(干货)课件.pptx

1、汇报人：XXXX年XX月XX日XX项目开盘后评估汇报汇报时间：20分钟总体指引（此页在汇报前删除）总体后评估思路（此页在汇报前删除）竞争影响产品客户营销营销土地市场需求1. 分析模型：成就双享价值共创定案与实际对标、纠偏措施、经验教训总结、明晰后续经营思路经营思路管控措施项目效益后续工作总体后评估思路（此页在汇报前删除）2. 汇报重点：市场、客户、（客户视角）产品、营销策略项目负责人项目开发实施；设计（差异化/性价比）、进度、成本、质量、报建；资金；团队；资源整合；客户风险；（项目）管理土地投资、市场判断、产品（四位一体）、资金、（区域）管控、经营思路定案与实际对标、纠偏措施、经验教训总结、明

2、晰后续经营思路3.聚焦分析：竞争影响需求市场供求关系产品产品竞争力客户客户核心需求营销营销土地容量竞争定位性价差异定位需求构成定位市场市场定位：1高端；2再改；3首改；4首置；5进城；6外溢需求；7旅游度假；8全覆盖；9其他市场竞争：1对手；2手段；3资源；4其他市场容量：1前3年供销；2现供销；3潜在供、需；4市场容量发展产品定位：1差异化；2性价比；产品差异：1品类差异；2户型差异；产品性价：1性能优势；2价格优势；3定价策略。客户定位：1结婚小家；2小太阳三口之家；3舒适居住；4奢华受限居住；5身份标志居住；6其他客户构成：1城区居民；2事业部门人员；3公务员及企业高管；4私企老板高端客

3、户；5返乡置业；6乡镇进城医疗教育；7其他客户需求：1总价控制；2单价控制；3产品品类；土地属性：1区位定性（中心、边缘、远郊、稀缺等）；2生活配套；3教育（小学学区）医疗配套；4交通条件（商业中心、政府距离）；5周边环境资源；6公共资源配套；7其他总体后评估思路（此页在汇报前删除）3.聚焦分析：算账效率资金使用效率团队人尽其用资源物为其用营销营销管理力+经营力周转利润成本激励人才组织协同内部外部资金组织：1架构；2精干；3沟通；4帮扶人才：1找强人；2育人；3培训激励：1措施；2效果；外部：1政府；2合作方；3供应商；4举措及效果内部：1集团；2区域；3效率；4存在问题；5举措协同：1集团协

4、同；2区域协同；3营销与项目协同管理力：1区域管控；2项目管控；3施工方管控；4进度、质量、成本管控；5管理创新模式；6经验教训经营力：1投资前瞻性；2当家作主、老板心态；3成本效益比对；4资金运营；5经营创新模式；6经验教训管控成就共享全成本：1目标成本、开盘成本对标；2成本敏感点；3偏差分析；4经验教训；5后续成本管控思路利润：1、价格对标；2利润对标；3差异分析；4纠偏措施；5纸上利润转化资金使用效率：1定案资金计划与实际对标；2资金占用量及时间对标；3资金回笼与盘活；4后续思路成就共享：1目标成本、开盘对标；2偏差分析；3后续思路总体后评估思路（此页在汇报前删除）目 录一、项目整体概况

5、简介二、项目经营情况分析三、项目经验教训总结四、项目后续开发及经营思路项目整体概况简介第一部分一、项目区位示范区二期货量后期货量首期货量二、项目信息占地：XX亩建面： XX万货值：XX亿占地：XX亩建面： XX万货值：XX亿占地：XX亩建面： XX万货值：XX亿占地：XX亩建面： XX万货值：XX亿技术经济指标总占地面积（亩）土地单价（万/亩）容积率楼面价（元/平米）总建筑面积（万平米）可售建筑面积（万平米）总货值（含可售配套及车位，亿）首推货值（亿）地上车位（个）地下车位（个）指引：以项目规划图为基础，介绍项目总体开发思路11项目总货值共XX亿，开盘推货XX亿，推货率XX%净利润率XX%开盘

6、当天认购XX亿；推货去化率达XX%（按金额）、XX%（按面积）项目派卡XXX张，收筹XXX张，卡转筹率XX%；签到XXX台，签到率XX % ；开盘当天认购XXX台，签到认购率XX%三、开盘销售情况销售额截止当前认购XX亿；推货去化率达XX%（按金额）、XX%（按面积）截止当前已签约XX亿（按金额）;市场占有率： XX%（按面积）开盘一周认购XX亿；推货去化率达XX%（按金额）、XX%（按面积）指引：市场占有率=项目开盘当天销售面积/过往半年区域内新开发项目开盘当天销售面积和产品分区户型单户面积装修标准整体货量（已摘牌）开盘推货认筹情况开盘一周成交（认购）现存意向客户数量套数套数 总筹量 签到筹

7、量 套数按套消化率超豪示范单位G213-S、G213、G215-S、G216-S、553-1006豪装板房货量G213-S、G213767-1006毛坯G215-S、G215401-553G216-S、G216476-676货量区小计超豪小计双拼示范单位G171-S、G165-S334-356豪装板房、精装板房货量G171-S、G171334-339毛坯G165-S、G165253-357货量区小计双拼小计小高层洋房（8F）示范单位J721、J582127、89、113、118、101、1231311版装修板房货量小三房J721、J58285-1101311版装修大三房J721、J58211-

8、122四房J721123-127货量区小计小高层洋房小计高层洋房（16-32F）示范单位J631、J58846、51、40、681311版装修板房货量一房J576、J63140-721311版装修两房J58865-111小三房J721、J58297-110大三房J721、J582111-153四房J721141-154大四/大五房J247350-537毛坯货量区小计洋房小计总计三、开盘销售情况销售明细截止到2014年10月31日（目前时点）经营性流入经营性流出其中：地款经营性净现金流入（含地款）经营性净现金流入（不含地款）1.032.711.63-1.68-0.05单位：亿元截止到2015年0

9、2月18日（回正时点）经营性流入经营性流出其中：地款经营性净现金流入（含地款）经营性净现金流入（不含地款）4.414.711.63-0.301.33单位：亿元截止到2015年04月23日（成就共享一年期时点）经营性流入经营性流出其中：地款经营性净现金流入（含地款）经营性净现金流入（不含地款）5.415.171.630.241.86单位：亿元四、经营性净现金流例科目/版本（可售单方）项目整体产品1 产品2 投资定案阶段成本策划方案版目标成本开盘后评估阶段投资定案阶段成本策划方案版开盘后评估阶段投资定案阶段成本策划方案版开盘后评估阶段投资定案阶段成本策划方案版开盘后评估阶段占地面积建筑面积可售面积

10、计容面积一、项目总收入一、项目总收入1销售收入销售收入2税收返还税收返还二、各项支出总额二、各项支出总额土地成本土地成本行政事业性收费与前期工程行政事业性收费与前期工程费用费用建造成本建造成本主体建筑安装工程费景观环境工程社区管网工程公共配套设施工程建设其他费用开发间接费用开发间接费用营销费用营销费用财务费用财务费用管理费用管理费用税金税金三、销售部分利润总额三、销售部分利润总额四、销售部分所得税四、销售部分所得税五、销售部分净利润五、销售部分净利润六、销售毛利率六、销售毛利率七、销售净七、销售净利润率利润率八、土地获利倍数八、土地获利倍数五、盈利分析六、价值双享-成就共享起算时点终止时点年化

11、自有资金投入签约净利润额签约净利润率超额净利润计提股权金额=（-*30%）*20%周期2014-4-242015-4-232.43累计0.56净利润及奖金计提情况：单位：亿元六、价值双享-同心共享投资定案开盘后评估项目项目净利润碧桂园方项目净利润碧桂园方碧桂园集团集团投资公司区域投资公司合计碧桂园集团集团投资公司区域投资公司合计周期净利润额1.250.850.050.101.001.250.850.050.101.00年化自有资金0.700.040.080.700.040.08年化自有资金率(动态)121%125%125%122%121%125%125%122%项目碧桂园集团集团投资公司区域投

12、资公司投入本金0.85亿（累计已投0.51亿）0.05亿（累计已投0.03亿）0.10亿（累计已投0.05亿）投入时间2015年1月10日2015年2月10日2015年2月10日(预计)收回本金时间2015年12月15日2015年12月15日2015年12月15日预计静态收益率0.85/0.85=100%0.05/0.05=100%0.10/0.10=100%开盘后评估预计投资公司静态收益率：投资定案与开盘后评估动态收益对比：单位：亿元资金方面：截止2014年10月31日，累计经营投入2.7亿，楼款回笼1.03亿，实现成就共享的资金缺口2.07亿。目前距成就共享到期剩余近6个月，后续需持续快速

13、回款、控制工程款支付节奏，以尽早资金转正，实现成就共享。销售方面：项目于2014-10-25开盘，首推货值6.47亿（其中1.52亿尚未取得预售证），后续应尽快办妥预售证并推出剩余货量。利润方面：岳阳项目系土地储备项目，摘牌前土地储备相关投入较大，导致项目年化自有资金成本偏高（摘牌前投入的年化自有资金成本合计2640万，其中已摘牌的土地209.7亩分摊905万）。预估首期209.7亩土地净利润0.68亿元，年化自有资金成本合计0.56亿元，成就共享奖金0.0026亿元。对策：1、加大政府公关力度，尽早办妥预售证，适时加推；2、梳理收款流程，尽早放款，通过转正后的反计息增加成就共享奖金；3、千方

14、百计降成本，提升利润率。六、价值双享-状况分析指引：简明扼要，避免泛泛而谈项目经营情况分析第二部分一、投资决策为什么买这块地？定案阶段的决策考虑开盘后评估阶段的实际结果简要从“定案”视角，对城市、区位、市场特点、产品优势、客户特点、土地价格、算经济账等方面阐述土地获取的背景情况。定价分析：双拼产品调高售价8%，洋房产品受市场下滑（同比降价13%），我司产品下降16%及11%去化分析：受大市成交面积同比下降60%及项目交楼时间过长（2-3年）的影响，较定案789要求下降达60-90%推货分析：受价格定位及交楼时间晚等方面影响，客户转化出现问题（开盘前认筹1449台，推货586套，开盘当天到场99

15、5台，认购270套）。二、销售分析销售去化城市数据（20 xx年）定案阶段数据城市竞品基本结论二、销售分析市场调研（城市、竞品）研判准确部分对于销售价格承受、地块区域价值认知、市场容量起到哪些正面作用（备注：不必全部论述，仅论述重点）研判失误部分从城市占位、规划与发展方向、城市经济与产业特征、城市人口、消费及富裕程度水平、竞品形成竞争影响面论述与定案阶段研判无偏差；从城市占位、规划与发展方向、城市经济与产业特征、城市人口、消费及富裕程度水平五个方面论述与定案阶段研判出现误判；对于销售价格承受、地块区域价值认知、市场容量起到哪些正面作用（备注：不必全部论述，仅论述重点）指引：（从以下五个方面进行

16、简述）城市占位：城市规划与发展方向：城市经济与产业特征：城市人口：消费及富裕程度水平：竞品开发水平及营销动作定案阶段后评估阶段指引综述：从地块核心属性把握是否准确（地块规模、区位价值、地块资源-市场形成客户认可的竞争力）。地块价值是否挖掘充分：成交客户对项目价值认可度。二、销售分析市场调研（本体调研）区位价值地块价值地块结论定案阶段后评估阶段地块简述区位简述项目定位定位后评估：二、销售分析客户定位（容量评估）客户来源置业目的价格预估 详细内容 详细内容 详细内容定案阶段后评估阶段实际客户构成情况客户预估准确客户预估偏差指引：客户来源、置业目的、成交原因职业构成年龄段方面进行论述 详细内容 详细

17、内容 详细内容指引：客户来源、置业目的、成交原因职业构成年龄段方面进行论述二、销售分析项目定位（思路评估）市场因素地块因素城市因素客户因素定位思路后评估分析定位的市场考虑因素有哪些定位的客户考虑因素有哪些定案阶段 内容定案阶段定位简述项目定位定位的地块虑因素有哪些定位的城市虑因素有哪些事项定案阶段结论开盘后评估定案与后评估偏差分析产品定位简述户型配比二、销售分析产品定位指引：定案阶段产品定位结论和开盘实际效果作对比（结合认筹量和实际去化情况），分析偏差原因。要求简明扼要、抓住核心重点汇报！畅销户型产品原因分析原因分析：滞销户型产品原因分析及应对措施原因分析：应对措施：“已认筹未认购客户”（即现

18、存意向客户）暂放弃购买的原因分析及梳理原因分析：应对措施：后续产品定位建议指引：从“客户”视角，反馈产品畅销或滞销的原因，相关应对措施及建议；对“已认筹未认购客户”进行梳理和分析；对项目后续产品定位的建议。要求简明扼要、抓住核心重点汇报！产品分区户型单户面积装修标准定案阶段开盘均价定价原则均价后评估分析偏差超豪示范单位G213-S、G213、G215-S、G216-S、553-1006豪装板房货量G213-S、G213767-1006毛坯G215-S、G215401-553G216-S、G216476-676货量区小计超豪小计双拼示范单位G171-S、G165-S334-356豪装板房、精装板

19、房货量G171-S、G171334-339毛坯G165-S、G165253-357货量区小计双拼小计小高层洋房（8F）示范单位J721、J582127、89、113、118、101、1231311版装修板房货量小三房J721、J58285-1101311版装修大三房J721、J58211-122四房J721123-127货量区小计小高层洋房小计高层洋房（16-32F）示范单位J631、J58846、51、40、681311版装修板房货量一房J576、J63140-721311版装修两房J58865-111小三房J721、J58297-110大三房J721、J582111-153四房J72114

20、1-154大四/大五房J247350-537毛坯货量区小计洋房小计总计 二、销售分析价格定位指引：定案和开盘作对比，分析偏差原因；定价原则重点分析本次定价方法234拓客策略价格策略推广策略货源组织1策略思路策略后评估来访量来电量卡转筹筹转认购XX批XX批XX%XX%重点原因分析：来访不足、卡转筹率低、筹转认购率低不足因素剖析重点原因分析：转筹率高、认购率高、来访量高主要原因分析成功因素分享拓客策略阐述：策略阐述：策略阐述：策略阐述：二、销售分析营销策略注：1、土增税按照清算方式计算；2、项目暂未贷款，成本中不计算外部融资利息及内部计息三、财务分析关键指标指标/版本投资定案阶段成本策划方案版目标

21、成本开盘后评估阶段开盘-投资版差异比例开盘-方案版差异比例 差异原因分析 1、销售总收入（万元）2、销售净利润（周期 / 万元） 销售净利润率(%) 3、项目内部收益率 IRR (%) 4、累计投入资金静态（亿元） 5、年化自有资金投入（亿元） 自有资金年化收益率(%) 6、土地获利倍数静态 土地获利倍数动态 7、全成本汇总（可售单方） 建造成本汇总（可售单方）8、成就共享奖金（万元） 同心共享收益（万元） 成本分析：双拼因分摊小高层车位券，成本上涨364元 小高层因定位降低，成本下降-427元商铺因增加石材工程及升级园林绿化，上涨1929元效益分析： 双拼定价较定案高，利润率上涨2.6个点

22、小高层因定位降低，售价下调导致利润率下降4.36个点， 高层开盘推出1栋临沿街位置，容积率设定较高3.57，利润率在售价下调的情况下仍较定案高3.09个点 因开盘与定案的货量不同，因此开盘利润率较定案整体利润率高1.76个点。其他分析： 项目为合作项目，对方占股10%，至开盘按股比需投入约0.81亿，目前仅投入0.24亿，未能实现同股同投； 目前项目距离运营一年周期仅剩4个月，至现金回正存在4亿元的缺口（未考应付未付工程款5000万）。三、财务分析成本及利润四、设计及进度关键规划指标 投资定案阶段 成本策划方案版阶段开盘后评估阶段 开盘-投资版差异 开盘-方案版差异差异原因分析 总占地面积（亩

23、） 地价（万/亩） 容积率 总建筑面积（万m2） 总可售面积（万m2）项目可售比（%）得房率（%）赠送率（%）不计容面积（m2）不可售面积（m2）（结构转换层、架空层、公建配套、市政配套、物业配套等） 自持物业（m2）（酒店、学校、不可售综合楼等） 开放净工期（月） 开盘净工期（月）四、设计及进度关键规划指标 投资定案阶段 成本策划方案版阶段开盘后评估阶段 开盘-投资版差异 开盘-方案版差异差异原因分析配套公建配套面积（m2） 市政配套面积（m2） 物业配套面积（m2） 配套面积总计占比车位车位配比地上车位数量（个） 地下车位数量（个） 地下室单车位面积（） 总车位数（个） 地下室人防面积（m

24、2） 非人防面积（m2） 地下室车位价格（万元/个）项目经验教训总结（投资、营销、成本、开发、设计等）第三部分一、投资工作投资工作：谁动了我的奶酪？该地块原为政府和泰禾意向定制的地块，被我司截取，为后续开发报建埋下隐患在后续投资中，类似地块进入方面需更加谨慎例二、营销工作近年房地产销售统计表年份销售面积销售额（万）均价（元）20112318391518106548.0820122101941930429183.9920132598782063867941.652014（1-9月）1754931527508704.05备注：以上数据均包含商业，统计局未进行分类统计。2014年房地产销售统计表时间

25、段销售额（万）签约套数签约面积2014（1-6月）9725410561117352014（7月至今）6607971475918福鼎房地产消费市场近期存在疲软，但未来仍然存在空间，在品牌落地，区位熟化引导、开盘切入点方面，因运作不成熟造成未能抢占市场份额。177277050100150200250300碧桂园福鼎全市2014年10月成交套数套数十月签约套数中，我司占比64%例市场份额抢占不足三、产品设计1、2、3、4、项目规划、户型、装修、景观绿化等进行评估和总结四、成本控制1、建造成本控制经验总结2、全成本控制经验总结例五、开发工作区域管控预警未及时项目总经理经验不足开发团队孱弱与政府关系僵化

26、基础管理反思管理团队存在问题教训：后期更加谨慎的搭建项目团队，加强区域的预警及管控能力提前输出开盘信息替换式管理例项目后续开发及经营思路第四部分一、后续开发思路举措一：已开工货量是否需停缓建？停缓建范围？举措二：规划是否可调整，计划如何调整（计划取消或增加什么户型及新设板房）？举措三：存地开发计划？如何做到“以销定产”？举措四：是否存在成本优化空间？如何优化？举措五：后续销售举措？举措六：区域、项目如何助力营销（品质提升、配套完善）？举措精炼概括，可借助图、表说明已开工货量货值：XX亿已推售：XX亿存货：XX亿计划推售货量面积： XX万货值：XX亿预计销售额： XX亿计划开工时间：计划开售时间

27、：停缓建货量面积：XX万货值：XX亿拟调整规划货量原户型：新户型：面积：XX万货值：XX亿一、后续开发思路分期开发计划一、后续开发思路车位去化情况及计划安排可售建筑面积 （万m2）货值（亿）销售类型 （直接可售/以租代售）可售（租）车位总数（个）车位均价（万元/个）预估车位净利润（万元）第一次推售第二次推售推售货值（亿）推售时间预估去化率对应货值（亿）推售货值（亿）推售时间预估去化率对应货值（亿）7.021.6直接可售22318.5-9.50.512017-8-1560%0.60.62018-1-140%0.4简要说明车位销售策略及计划：计划本项目交房后，再重点安排车位销售。车位开始销售时，采

28、用集中消化，然后利用提价等方式，撬动价格杠杆，促进犹豫不决者及早购买。例一、后续开发思路已推售货量提前完美交楼策划里程碑及关键节点批次一批次二开始时间完成时间开始时间完成时间开工基础工程并检测完成 地下工程至正负零标准层会签样板完成 主体施工至结构封顶 砌筑工程完成外立面完工并外架拆除完成土建移交装修面现代家居施工场地移交 （毛坯交楼则无需考虑此项）室内装修工程完成市政工程完成园艺工程完成绿化工程完成竣工验收及备案交楼联合验收简要概述提前完美交楼思路：示范区首推货量后续货量批次一批次二提前售项目须填写例其中：截止至其中：截止至20142014年年1212月月1 19 9日日已认购已认购9369

29、36套洋房，套洋房，2626套商铺套商铺，收取诚意金及定金，收取诚意金及定金0.590.59亿；支付土地款亿；支付土地款1.251.25亿，工程及材亿，工程及材料款料款0.620.62亿，薪酬福利支出亿，薪酬福利支出0.030.03亿，销管费用亿，销管费用0.060.06亿，保证金及其他亿，保证金及其他0.0.1111亿。亿。单位：亿碧桂园海纳（东坑一期）项目截止2014.12.19情况 预估2015.12.31情况合计经营收入 楼款收入0.59 0.70 1.29 银行贷款0.00 0.00 0.00 其他0.00 0.00 0.00 1.经营收入合计 0.59 0.70 1.29 经营支出

30、 地款1.25 0.00 1.25 工程及材料款0.62 0.00 0.62 税费0.00 0.00 0.00 职工薪酬福利0.03 0.00 0.03 销管费用0.06 0.00 0.06 利息支出0.00 0.00 0.00 其他0.11 0.01 0.12 2.经营支出合计2.07 0.01 2.08 3.经营性现金净额=-1.48 0.69 -0.79 4.不含地款的经营性现金净额=+地款 -0.23 0.69 0.46 偏差较大的指标用红色虚线框标识出来，并重点说明差异的原因分析例二、资金计划三、后续经营思路需职能中心配合事宜汇报完毕，敬请指正！附件第47页/共46页岳阳碧桂园岳阳碧

31、桂园黄河集团黄河集团 洞庭湖国际公馆洞庭湖国际公馆规建4000亩，容积率1.13 ，产品涵盖别墅、洋房开盘时间2011-12主力面积别墅240，均价12000（售罄）年内无别墅供应。一线湖景高层主力面积110-140，目前输出毛坯起价4182元/ 距离目标地块28公里，车程35分钟项目竞争力：产品竞争力：蓝鼎蓝鼎 棠溪人家棠溪人家占地263亩，容积率0.56，由226套双拼组成的纯中式别墅楼盘开盘时间2014-1，推出96套，主力面积别墅240290，折后均价9000，去化20%距离目标地块27公里，车程35分钟项目竞争力：产品竞争力：中航中航 翡翠湾翡翠湾占地235亩，容积率1.79，产品涵

32、盖别墅、洋房开盘时间：2014-5-18为我司项目目前最强有力的对手为我司项目目前最强有力的对手，高层望湖单位约4280起，5280封顶；双拼约12000元/；联排约10000元/；距离目标地块20公里，车程25分钟。目前该楼盘较开盘时大幅度降价，目前输出价格4280元起，5280元封顶。项目竞争力：产品竞争力：天伦城天伦城占地1500亩，容积率3开盘时间2011-11，主力面积34-60，100-130，去化率80%公寓均价5800高层毛坯均价4500。距离目标地块14公里，车程16分钟项目竞争力：产品竞争力： 恒泰雅园恒泰雅园占地161亩，规划21栋高层，总户数1374户首次开盘时间201

33、4-8-30，首次推售房源90余套，网签40余套，两梯三户、两梯四户主力面积90-144目前起价3380元/，30套以上团购减30元/，50套以上团购减50元/距离目标地块700米，车程1分钟项目竞争力：产品竞争力：一、营销市场研判（竞品地图）例48一、营销市场研判（竞争对手）竞品项目名称竞品价格波动情况后评估总述我司定案时的情况我司开盘时的情况天伦城洞庭湖国际公馆蓝鼎堂溪人家中航堂溪人家恒泰雅园指引：对比定案阶段和开盘后评估阶段项目主要竞品的动态变化。要求简明扼要、抓住核心重点汇报！竞品项目名称竞品畅销户型、不同面积段的销情和去化率变化 后评估总述我司定案时的情况我司开盘时的情况天伦城洞庭湖

34、国际公馆蓝鼎堂溪人家中航堂溪人家恒泰雅园一、营销市场研判（竞争对手）指引：对比定案阶段和开盘后评估阶段项目主要竞品的动态变化。要求简明扼要、抓住核心重点汇报！竞品项目名称竞品销售策略及措施的调整（注：如付款方式、优惠让利方式、其他促销方式等）后评估总述我司定案时的情况我司开盘时的情况天伦城洞庭湖国际公馆蓝鼎堂溪人家中航堂溪人家恒泰雅园一、营销市场研判（竞争对手）指引：对比定案阶段和开盘后评估阶段项目主要竞品的动态变化。要求简明扼要、抓住核心重点汇报！一、营销营销策略执行（根据项目实际情况可自选控制在2P以内）开盘收楼7.常销期4.广泛拓客期摘牌示范区开放5.硬广强拓期3.前期渠道期6.开盘期2

35、.品牌导入期1.摘牌准备期8月25日摘牌10月1日示范区开放10月18日开盘17天推广主题 有节奏 有针对性，高形象推广和实效信息结合，立体推广品牌定位：北京西至美生态山水大盘区位定位“碧桂园京西8000亩再造生态城”形象定位“北京人的水岸香格里拉”引爆储客。以大型活动“乐行-碧桂园首届大型公益健康万人行”为主题活动，贯穿其它节点活动带动拓客及现场到访，大大促进示范区开放客户到访率。 “100万买精装别墅“+示范区实景照片线上、线下和现场一起同步输出以上信息，以超高性价比引爆市场。 “北京人的水岸香格里拉” 辅以意境图和项目示范区实景图，成功凸显大盘形象； “100万买精装别墅“全程主打低总价

36、别墅和洋房，形成差异化营销，吸引市场客户、拦截竞品客户。例二、成本-项目全成本总金额（万元）可售单方（元/m2）科目/版本投资定案阶段 成本策划方案版目标成本 开盘后评估阶段 投资定案阶段 成本策划方案版目标成本 开盘后评估阶段 全成本合计： 1、开发成本土地成本行政事业性收费与前期工程费用 主体建筑安装工程费景观环境工程社区管网工程公共配套设施工程建设其他费用开发间接费用2、期间费用营销费用财务费用管理费用3、税金营业税及附加土增税所得税二、成本-重点差异分析总结开盘-投资差异分析：（详列十项最大成本差异和利润影响进行总结）1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、序号分类施工单位定标方式定

37、标系数预估成本风险及备注说明1示范区总包Xxxxxxx2综合楼精装修Xxxxxxx3样板房精装修Xxxxxxx4示范区园建Xxxxxxx5示范区绿化Xxxxxxx6基础Xxxxxxx（若无，可删除本行）7支护Xxxxxxx（若无，可删除本行）8土石方Xxxxxxx（若无，可删除本行）9示范区定标外赶工费用（若无，也请说明考虑在何处）二、成本-造价水平、招标控制 示范区二、成本-前期、市政、石材前期工程：（由成本管理中心前期工程部与该项目的前期工程负责人共同填报，针对成本情况进行总结分析）石材工程：（由成本管理中心石材成本部与该项目的石材工程负责人共同填报，针对成本情况进行总结分析）市政配套：（

38、由成本管理中心市政配套部与该项目的市政配套负责人共同填报，针对成本情况进行总结分析）二、成本-成本策划落地-方案比选序号序号方案分类方案分类原方案原方案现方案现方案成本差异成本差异方案比方案比选说明选说明1产品及容积率X万元（X元/m2）（含产品组合经济效益、分期的产品及容积率等）2可售面积X万元（X元/m2）（含住宅、商业、有产权地下室、单体、户型及配比、赠送面积等）3非可售面积X万元（X元/m2）（含公建配套、物业配套、架空层、转换层、综合楼、持有物业、代建物业等）4自持物业X万元（X元/m2）（含学校、酒店等）5车位X万元（X元/m2）（含车位比、地上车位、地下车位、人防车位等）6人防地

39、下室X万元（X元/m2）7土石方X万元（X元/m2）（若无，可删除本行）8基础X万元（X元/m2）（若无，可删除本行）9支护/护坡X万元（X元/m2）（若无，可删除本行）10临时设施X万元（X元/m2）（含三通一平、临时生活区、临时场地、临时道路、临时排水等）11市政配套X万元（X元/m2）（含供水、供电、燃气、暖通、管线改迁、市政接驳、排水排污、化粪池等）序号含量/经济指标限额值落地值影响成本落地差异说明/后期优化计划1标准层钢筋含量xxkg/m2xxkg/m2x万(x元/m2)2标准层混凝土含量xxm3/m2xxm3/m2x万(x元/m2)3标准层层高x.x米x.x米x万(x元/m2)4地

40、下室钢筋含量xxkg/m2xxkg/m2x万(x元/m2)5地下室层高x.x米x.x米x万(x元/m2)6地下室单个车位面积xxm2xxm2x万(x元/m2)7窗地比x万(x元/m2)8非示范区景观软景xxx元/m2硬景xxx元/m2软景xxx元/m2硬景xxx元/m2x万(x元/m2)9示范区景观软景xxx元/m2硬景xxx元/m2软景xxx元/m2硬景xxx元/m2x万(x元/m2)10标准层砌体含量xxm3/m2xxm3/m2x万(x元/m2)二、成本-成本策划落地-限额设计及测算复核序号客户价值排序原标准现标准加减成本备注说明1室内精装修x万(x元/m2)（含装修溢价、投入产出比、装修

41、升级）2红线外改造x万(x元/m2)（含红线外市政道路、红线外景观、红线外销售场地等）3外立面装饰x万(x元/m2)（含涂料/块料/石材/幕墙的面积占比、屋顶造型、立面线条等）4公共部位精装修x万(x元/m2)（含入户大堂、地下室大堂、标准层电梯厅、电梯轿厢、楼梯间等）5门窗/窗护栏x万(x元/m2)（含有无折角/弧形、单/双层玻璃、型材材料、玻璃材料、五金等）6栏杆/百叶/单元门x万(x元/m2)（含样式、材料等）7入户门/防火门x万(x元/m2)（含样式、材料、门锁、五金等）8智能化x万(x元/m2)（含可视对讲、门铃、报警等）9泛光照明x万(x元/m2)（含泛光照明方案）10电梯xx万元

42、/台xx万元/台x万(x元/m2)二、成本-成本策划落地-成本适配序号内容责任人节省成本落实情况说明1x万(x元/m2)2x万(x元/m2)3x万(x元/m2)4x万(x元/m2)5x万(x元/m2)6x万(x元/m2)7x万(x元/m2)8x万(x元/m2)9x万(x元/m2)10 x万(x元/m2)二、成本-成本策划落地-成本优化序号内容责任人完成时间延迟/减免/返还方案节省成本落实情况说明1x万(x元/m2)2x万(x元/m2)3x万(x元/m2)4x万(x元/m2)5x万(x元/m2)6x万(x元/m2)7x万(x元/m2)8x万(x元/m2)9x万(x元/m2)10 x万(x元/m2)二、成本-成本策划落地-地方标准及行政事业性收费二、成本-开盘后建造成本风险预估序号成本风险科目预估调整成本调整说明/风险防控1。x万(x元/m2)2。x万(x元/m2)3。x万(x元/m2)4。x万(x元/m2)5。x万(x元/m2)合计：x万(x元/m2)工程前期策划会落实情况工程前期策划要点开盘实际落实情况1234三、工程策划执行与反馈