商业案例研究系列上海环贸广场IAPM课件.ppt

1、a1IAPMSHANGHAI 环贸广场环贸广场a2IAPMSHANGHAI 一、序一、序项目概况项目概况 项目背景项目背景APMTODAPMTOD模式模式a3项目概况项目概况：地理位置：地理位置LINE 12a4项目概况项目概况办公办公+ +住宅住宅+ +集中商业集中商业占地：占地：3.96wm3.96wm总建面：总建面：32.5wm32.5wm地上：地上：22.7wm22.7wm地下：地下：9.8wm9.8wm容积率：容积率：5.65.6密度：密度：65%65%绿地率：绿地率：15%15%停车位：停车位：689689辆辆货车车位：货车车位：9 9辆辆设计单位：设计单位：建筑设计：王董国际建筑

2、设计：王董国际商场和外立面：商场和外立面：BENOYBENOY结构顾问：结构顾问：ARUPARUP机电顾问：迈进机电顾问：迈进工料测量：威宁谢工料测量：威宁谢出图：华东院出图：华东院1# 29F147米s=5.8wm2#33F 161米s=6.45wm3、4# 24F100米s=2.15wmmall# 6F32.9米s=8.4wm淮海中路淮海中路陕西南路襄阳南路南昌路南昌路a5项目概况项目概况：沿淮海路效果：沿淮海路效果原设计为跨年倒计时大屏幕原设计为跨年倒计时大屏幕a6项目概况项目概况：沿南昌路效果：沿南昌路效果a7项目概况项目概况 项目背景项目背景 APM+TODAPM+TODa8晚上9点

3、半之后，伴随着襄阳路市场一个个店铺的打烊，曾经的繁华喧嚣将随之烟消云散.2006.6.30“北秀水，南襄阳”日均客流量 50000人节假日客流量 120000人商铺879间，2000多名个体户每年5亿的营业额外贸服饰、鞋帽、礼品等零售。2000.5.01项目概况项目概况 项目背景项目背景 APM+TODAPM+TODa9a10新鸿基地产新鸿基地产公司理念：公司理念：“以心建家以心建家”公司业务：新鸿基是香港最大地产发展商之一，擅长兴建优质住宅及商业项目。公司业务：新鸿基是香港最大地产发展商之一，擅长兴建优质住宅及商业项目。项目概况项目概况 项目背景项目背景 APM+TODAPM+TODa11新

4、鸿基典型案例新鸿基典型案例 天玺天玺 凯旋门凯旋门 国际金融中心商场国际金融中心商场 圆方圆方(Elements)(Elements) apmapm 环贸广场环贸广场 国际金融中心国际金融中心 创纪之城创纪之城a12APMAPM：APM=AM+PMAPM=AM+PMAPMAPM突破一般商场的经营常规，以崭新的品味生活志及夜行零售概念模式经营，突破一般商场的经营常规，以崭新的品味生活志及夜行零售概念模式经营，全面引进最新、最紧贴潮流的娱乐饮食及品味生活元素。全面引进最新、最紧贴潮流的娱乐饮食及品味生活元素。零售商店营业至晚上零售商店营业至晚上1212时，餐饮营业至凌晨时，餐饮营业至凌晨2 2时，

5、娱乐商店营业至深宵，为顾客时，娱乐商店营业至深宵，为顾客提供一个玩乐不分早晚的夜行购物热点。提供一个玩乐不分早晚的夜行购物热点。口号：口号：“Play morePlay more，Sleep lessSleep less”（玩多点，睡少点）（玩多点，睡少点）销售对象：销售对象：以年轻及心境年轻人士以年轻及心境年轻人士营销概念：营销概念：以以“品味生活志品味生活志”和和“潮流时尚体验潮流时尚体验”a13TODTOD模式模式-实实在在的多首层实实在在的多首层TODTOD(Transit-Oriented-Development)(Transit-Oriented-Development)是是“以公

6、共交通为导向以公共交通为导向”的开发模式。的开发模式。公公共交通主要是共交通主要是地铁地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以站点为中心、以、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以站点为中心、以400400800m(510800m(510分钟步行路程分钟步行路程) )为半径建立集工作、商业、文化、教育、居住为半径建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区。以实现各个城市组团紧凑型开发的有机协调模式。等为一体的城区。以实现各个城市组团紧凑型开发的有机协调模式。TODTOD目前被广泛利用在城市开发中，通过先期对规划发展区的用地以较低的价目前被广泛利用在城市开发中，通过先期对规划发展区的用地以较低的价

7、格征用，导入公共交通，形成开发地价的时间差，然后，出售基础设施完善的格征用，导入公共交通，形成开发地价的时间差，然后，出售基础设施完善的“熟地熟地”，政府从土地升值的回报中回收公共交通的先期投入。，政府从土地升值的回报中回收公共交通的先期投入。特点：特点：1 1、组织紧凑的有公共交通支持的开发。、组织紧凑的有公共交通支持的开发。2 2、将商业、住宅、办公楼、公园和公共建筑设置在步行可达的公交站点的范围。、将商业、住宅、办公楼、公园和公共建筑设置在步行可达的公交站点的范围。3 3、混合多种类型、密度和价格的功能业态。、混合多种类型、密度和价格的功能业态。4 4、组织不同竖向层面的公共步行系统。、

8、组织不同竖向层面的公共步行系统。5 5、保护生态环境，留出高质量的公共空间、保护生态环境，留出高质量的公共空间a14TODTOD与商业结合与商业结合 徐家汇徐家汇1 1 9 11 9 11 中山公园中山公园2 3 2 3 虹口足球场虹口足球场3 83 8a15IAPMSHANGHAI二、裙房商业二、裙房商业 地下地下 塔楼塔楼出入口出入口 中庭中庭 扶梯扶梯 塔楼标准层塔楼标准层 地库地库a16L1品牌零售品牌零售1200a17淮海路主入口淮海路主入口11M2#2#地库入口地库入口货运货运10M宽宽地铁、商业入口地铁、商业入口a18L2零售零售+ +餐饮餐饮a19a20抬高住宅办公入口，视线可

9、越过老房子抬高住宅办公入口，视线可越过老房子办公办公办公办公商业商业.5.250.地铁设备地铁设备a21L3零售零售+ +餐饮餐饮稻香稻香无印良品无印良品IT AND FCUKIT AND FCUK鼎泰丰鼎泰丰老吉士老吉士a22首层中庭表演区首层中庭表演区面对主入口面对主入口LEDLED屏屏L4L4餐饮区外摆餐饮区外摆商场入口商场入口a23L4KartellKartell零售零售+ +餐饮餐饮利苑利苑Oyster BarOyster Bar艾高艾高福茗堂福茗堂a24L5百丽宫百丽宫IMAXIMAX影城影城JumboJumbo餐饮餐饮+ +娱乐娱乐辛巴克辛巴克炎丸炎丸面屋武藏武骨面屋武藏武骨喜艺

10、喜艺 三巡三巡a25主题餐饮主题餐饮沿环海路一托二商业沿环海路一托二商业上上6F6F顶顶a26L6CHIN-AGIKUCHIN-AGIKUGaia 2 ristorante&BarGaia 2 ristorante&BarTHE CUTTHE CUT餐饮餐饮+ +娱乐娱乐Pure YogaPure Yogaa27L7主题餐饮6F跃7F泳池会所a28泳池及会所泳池及会所面对襄阳公园面对襄阳公园LEDLED屏屏隔离住宅与商业隔离住宅与商业a29LG1零售零售+ +餐饮餐饮 + + 超生活超生活下沉广场a30LG1LG1下沉下沉2F商场入口商场入口1F商场入口商场入口a31LG2零售零售+ +餐饮餐

11、饮+ +地铁地铁a32B1F停车停车+ +设备设备a33B2F停车停车+ +设备设备a34a351#1#塔楼标准层塔楼标准层柱网尺寸柱网尺寸 标准层面积标准层面积 立面分割单元立面分割单元 电梯电梯a362#2#塔楼标准层塔楼标准层柱网尺寸柱网尺寸 标准层面积标准层面积 立面分割单元立面分割单元 电梯电梯a37IAPMSHANGHAI三、剖面设计三、剖面设计不同业态的层高不同业态的层高a38剖面设计剖面设计不同业态所需要的层高不同业态所需要的层高a39剖面设计剖面设计不同业态所需要的层高不同业态所需要的层高a40IAPMSHANGHAI四、流线分析四、流线分析地铁地铁 办公办公 住宅住宅 后勤

12、后勤a41LG2地铁人行流线导入地铁人行流线导入 10号线号线12号线号线1号线号线下沉广场下沉广场商场商场3商场商场2商场商场1群楼电梯群楼电梯2群楼电梯群楼电梯3群楼电梯群楼电梯1扶梯扶梯1扶梯扶梯3扶梯扶梯2上首层上首层上首层上首层a42办公流线办公流线 2F大堂大堂上上3F大堂大堂.5.250高区高区群楼电梯群楼电梯32F大堂大堂高区高区上上3F大堂大堂群楼电梯群楼电梯2三种方式到达办公：地铁三种方式到达办公：地铁 自驾车（地库）自驾车（地库） 自驾车（地面）自驾车（地面）地铁地铁地库地库地铁地铁地库地库a43a44住宅流线住宅流线1F入口入口B1F入口入口.2.550首层大堂首层大堂

13、从车库回家从车库回家a45住宅标准层流线住宅标准层流线a46后勤流线后勤流线 卸货区（错层设计）卸货区（错层设计） 货梯货梯 后勤走道后勤走道LG2B1F-12.05坡道下B2F卸货平台垃圾房货梯货梯-11.15-9.800-13.650a47L2货梯货梯货梯货梯货梯后勤流线后勤流线 后勤走道后勤走道a48IAPMSHANGHAI五、消防设计五、消防设计防火分区防火分区 疏散疏散 卷帘设置卷帘设置a49防火分区的设置防火分区的设置商业4000餐饮2000办公2000地下设备机房1000消防性能化划分要点：1. 功能分类2. 楼梯为界（共用），一区两口3. 借宽度，借距离4. 特殊功能（影院、冰

14、场、ktv等）L3a50疏散楼梯的几种形式疏散楼梯的几种形式2 2个分区共用个分区共用 剪刀梯剪刀梯商铺第二个安全出口商铺第二个安全出口兼用兼用ABABa51防火卷帘的设置防火卷帘的设置中庭侧卷中庭侧卷 侧卷应用逐渐受限制（时间问题）侧卷应用逐渐受限制（时间问题） 可采用无纺布折叠防火卷帘。可采用无纺布折叠防火卷帘。侧卷箱侧卷箱导轨导轨a52感烟与喷淋的处理感烟与喷淋的处理不同净高的要求，不同位置的要求不同净高的要求，不同位置的要求 要与内装协调要与内装协调中庭喷淋处理中庭喷淋处理2 2中庭喷淋处理中庭喷淋处理1 1走道感烟走道感烟走道喷淋走道喷淋a53IAPMSHANGHAI六、立面材料六、

15、立面材料 透透 半透半透 不透不透 大小大小 a54L6 SUNKEN COURTYARDSCENIC LIFTS2#2#塔楼立面塔楼立面( (单元式幕墙单元式幕墙)已完工已完工清低辐射镀膜中空玻璃（清低辐射镀膜中空玻璃（8+12+6厚）厚）钢化清玻璃（最小钢化清玻璃（最小8厚），背加氟碳聚合喷涂铝挂板厚），背加氟碳聚合喷涂铝挂板彩釉玻璃（彩釉玻璃（8厚）厚）1.5mx8=12米柱跨4.475m1.050.4a55L7 LANDSCAPEPRIVATERESIDENTIAL CLUBHOUSEL6 SUNKEN COURTYARDSCENIC LIFTSDINING PODS1#1#塔楼立面塔

16、楼立面( (单元式幕墙单元式幕墙)建设中建设中清低辐射镀膜中空玻璃（清低辐射镀膜中空玻璃（8+12+6厚）厚）钢化清玻璃（最小钢化清玻璃（最小8厚），背加氟碳聚合喷涂铝挂板厚），背加氟碳聚合喷涂铝挂板不锈钢饰带不锈钢饰带a56L7 LANDSCAPEPRIVATERESIDENTIAL CLUBHOUSESCENIC LIFTSDINING PODS3.4#3.4#住在立面住在立面建设中建设中清低辐射镀膜中空玻璃（清低辐射镀膜中空玻璃（8+12+6厚）厚）银灰色氟碳聚合喷涂锌挂板银灰色氟碳聚合喷涂锌挂板黄色砂岩黄色砂岩600 x1200（最小（最小30厚）厚）银灰色氟碳聚合喷涂锌挂板银灰色氟碳

17、聚合喷涂锌挂板900 x2600a57L7 LANDSCAPEPRIVATERESIDENTIAL CLUBHOUSEL6 SUNKEN COURTYARDSCENIC LIFTSDINING PODS银灰色氟碳聚合喷涂锌挂板银灰色氟碳聚合喷涂锌挂板LED电视屏幕电视屏幕彩釉玻璃（退韵）彩釉玻璃（退韵）清低辐射镀膜中空玻璃（清低辐射镀膜中空玻璃（8+12+6厚）厚）a58L7 LANDSCAPEPRIVATERESIDENTIAL CLUBHOUSEL6 SUNKEN COURTYARDSCENIC LIFTSDINING PODS扭转锌挂板退韵的彩釉玻璃栏板老虎窗a59IAPMSHANGHA

18、I七、室内及灯光设计七、室内及灯光设计吊顶吊顶 电梯厅电梯厅 卫生间卫生间 消失消失 伪装伪装a60L7 LANDSCAPEPRIVATERESIDENTIAL CLUBHOUSEL6 SUNKEN COURTYARDSCENIC LIFTSDINING PODS吊顶吊顶-用不同形式的吊顶界定空间区域用不同形式的吊顶界定空间区域森林（主中庭）森林（主中庭）a61L7 LANDSCAPEPRIVATERESIDENTIAL CLUBHOUSEL6 SUNKEN COURTYARDSCENIC LIFTSDINING PODS西边中庭吊顶西边中庭吊顶东边东边L5L5吊顶吊顶a62L7 LANDSC

19、APEPRIVATERESIDENTIAL CLUBHOUSEL6 SUNKEN COURTYARDSCENIC LIFTSDINING PODS西边西边L4L4商业客梯厅商业客梯厅每层的吊顶和灯不一样每层的吊顶和灯不一样a63L7 LANDSCAPEPRIVATERESIDENTIAL CLUBHOUSEL6 SUNKEN COURTYARDSCENIC LIFTSDINING PODS中部中部L4L4商业客梯厅商业客梯厅-观光梯观光梯a64L7 LANDSCAPEPRIVATERESIDENTIAL CLUBHOUSEL6 SUNKEN COURTYARDSCENIC LIFTSDININ

20、G PODS 女洗手间室内及灯光设计女洗手间室内及灯光设计1 1a65L7 LANDSCAPEPRIVATERESIDENTIAL CLUBHOUSEL6 SUNKEN COURTYARDSCENIC LIFTSDINING PODS 女洗手间室内及灯光设计女洗手间室内及灯光设计2 2a66L7 LANDSCAPEPRIVATERESIDENTIAL CLUBHOUSEL6 SUNKEN COURTYARDSCENIC LIFTSDINING PODSa67PRIVATERESIDENTIAL CLUBHOUSEDINING PODS 消失的台阶消失的台阶镜面不锈钢镜面不锈钢a68PRIVATERESIDENTIAL CLUBHOUSESCENIC LIFTSDINING PODS伪装的风口伪装的风口镂空金属板镂空金属板躲在吊顶里躲在吊顶里正常走道回风口正常走道回风口a69PRIVATERESIDENTIAL CLUBHOUSE伪装的风口伪装的风口办公大堂送风回风口办公大堂送风回风口