南昌市红谷滩区域商业调查报告课件.ppt

1、“西进、东拓、北控、南延”观点来源于政府1.1.2CLD生活组团CBD写字楼组团金融大街COD中心 在南昌市2002-2010年商业发展规划中提出，红谷滩新区的商业要超前配置，引入“销品茂”业态（Shopping Mall），成为南昌市领先的商业中心；最具活力的红谷大道商业一条街作为中轴线贯连整个红谷滩新区，将集聚至高的人气；红谷滩的商业发展本着高起点、高标准规划建设的原则，以完善生活服务型为主，发展红谷滩现代商贸流通业，初步确立按“一个核心区，两条辐射带，三个功能区，四条商业街”的总体布局，以此来构造红谷滩新区未来的商业零售平台、批发市场平台和物流配送平台。凤凰洲红谷滩红角洲原著民的商业形态

2、居家型的商业形态规模商业仍属空白！交 通交 通(2)道路分级交 通交 通交 通配 套配 套楼 盘 名入住 率总 户 数入住户数装 修 率博泰江滨博泰江滨30%105631636%凤凰城凤凰城45%400090050%铭雅欧洲城铭雅欧洲城15%1420213洪城时代广场洪城时代广场55%909500商城世纪村商城世纪村30%120040040%江信国际花园江信国际花园50%1、2期期92546360%理想家园泉水湾理想家园泉水湾68%1286875万达星城万达星城47%60001780红谷春天红谷春天47%1200570圣淘沙花园圣淘沙花园8%3683016%阳光枫情阳光枫情20946189丰和

3、都会丰和都会35%320115鹿璟名居鹿璟名居30%170051035%滨江豪园滨江豪园53%1535800红谷现代城红谷现代城5%2731320-30%全区域平均入住率%居住基数数据来源于红谷滩新区管委会商业名称商业名称滨江豪园地理位置地理位置红谷滩区世贸路滨江豪园商业广场建筑规模建筑规模（）（）250000商业规模商业规模（）（）17000投资商投资商江西申昌置业有限公司；上海绿地集团策划代理策划代理方圆传播机构物业管理物业管理江西科瑞生态物业管理发展有限公司总铺位（个）总铺位（个）95个面积（面积（/ /间）间）沿街100-500平方米,内街50-100平方米销售价格销售价格均价：沿街一

4、层10000元,二层5000元,内街4500元/平方米租金水平租金水平20-40元/平方米销售率销售率60%开业率开业率30%停车位停车位管理费管理费1.30元/平方米工程进度工程进度已交付使用备备 注注销售电话：3866175，3866015商业名称商业名称博泰江滨地理位置地理位置红谷大道与红谷一路交汇处建筑规模（）建筑规模（）200000商业规模（）商业规模（）4900投资商投资商博泰集团和泰（江西）置业有限公司策划代理策划代理上海新联康物业管理物业管理总铺位（个）总铺位（个）52面积（面积（/ /间）间）15-110销售价格销售价格16000元/平米租金水平租金水平25-35元/平米销售

5、率销售率98%开业率开业率86%停车位停车位600管理费管理费1.1元/平米/月工程进度工程进度已交付备备 注注商业名称商业名称海航白金酒店地理位置地理位置红谷滩红谷大道384号建筑规模（）建筑规模（）74596商业规模（）商业规模（）5000投资商投资商江西洪城房地产开发有限公司红谷滩分公司策划代理策划代理天睿不动产策略机构物业管理物业管理海航国际酒店管理有限公司联合管理总铺位（个）总铺位（个）60面积（面积（/ /间）间）销售价格销售价格租金水平租金水平销售率销售率开业率开业率停车位停车位228管理费管理费工程进度工程进度建设中备备 注注本项目商业还未推出，无具体资料商业名称商业名称红谷世

6、纪花园地理位置地理位置绿茵路与凤凰中大道交汇处建筑规模（）建筑规模（）473820商业规模（）商业规模（）23300投资商投资商南昌市政府机关策划代理策划代理物业管理物业管理总铺位（个）总铺位（个）27面积（面积（/ /间）间）100-130销售价格销售价格租金水平租金水平30元/平米（F，F基本不租）销售率销售率100%开业率开业率93%停车位停车位管理费管理费工程进度工程进度交付备备 注注因属还建房，具体资料不详。只出租，不销售商业名称商业名称红谷春天地理位置地理位置红谷七路与红谷八路之间交汇处建筑规模（）建筑规模（）152299商业规模（）商业规模（）12000投资商投资商江西省恒益房地

7、产有限公司策划代理策划代理杭州互动物业管理物业管理深圳中航物业管理有限公司总铺位（个）总铺位（个）46面积（面积（/ /间）间）20-90销售价格销售价格11000元/租金水平租金水平18-30元/月销售率销售率100%开业率开业率26.1%停车位停车位400管理费管理费1元/月工程进度工程进度已交付备备 注注商业名称商业名称洪城比华利地理位置地理位置红谷滩中心区怡园路西段（原红谷六路）建筑规模（）建筑规模（）138418.37商业规模（）商业规模（）25577.34投资商投资商江西洪城房地产开发有限公司策划代理策划代理上海豪锦物业管理物业管理深圳万厦总铺位（个）总铺位（个）目前5间，另一半高

8、层下面在建面积（面积（/ /间）间）40-200销售价格销售价格租金水平租金水平销售率销售率开业率开业率停车位停车位小区内500个管理费管理费工程进度工程进度一、二期洋房封顶，一栋高层基本封顶备备 注注目前该项目还未推出商铺，无具体资料商业名称商业名称洪城时代广场地理位置地理位置红谷滩区中心区红谷六路（滨江豪园旁）建筑规模（）建筑规模（）100000商业规模（）商业规模（）18000投资商投资商江西洪城房地产开发有限公司策划代理策划代理上海新吉阳物业管理物业管理洪城房地产物业管理公司总铺位（个）总铺位（个）30面积（面积（/ /间）间）2005000(整体销售)销售价格销售价格一层10000元

9、/平方米;二层5000/平方米租金水平租金水平20-40元/平方米销售率销售率40%开业率开业率10%停车位停车位路边管理费管理费1.2元/平方米工程进度工程进度已交付备备 注注主力店洪城大厦入驻商业名称商业名称江信国际花园地理位置地理位置红谷滩区丰和大道和世贸路交汇处建筑规模（）建筑规模（）51200商业规模（）商业规模（）18000投资商投资商江西江信国际花园开发有限公司策划代理策划代理新德安地产物业管理物业管理五合华居总铺位（个）总铺位（个）90面积（面积（/ /间）间）100-440平方米销售价格销售价格一层13000元、二层5500元、三层4500元/平方米租金水平租金水平20-40

10、元/平方米销售率销售率80%开业率开业率46%停车位停车位共254个,地上19个,地下235个管理费管理费16元/平方米工程进度工程进度已交付备备 注注投资户居多商业名称商业名称理想家园泉水湾地理位置地理位置丰和中大道与红谷八路交界处（丰收立交旁）建筑规模（）建筑规模（）145000商业规模（）商业规模（）15000投资商投资商江西博能房地产开发有限公司策划代理策划代理天睿不动产策略机构物业管理物业管理总铺位（个）总铺位（个）64面积（）面积（）13200，其中以44200为主销售价格销售价格8500元/租金水平租金水平18-20元/销售率销售率90%开业率开业率50%停车位停车位管理费管理费

11、1.5/月工程进度工程进度已交付使用备备 注注04年交房，居住率为68%商业名称商业名称鹿璟名居地理位置地理位置红谷滩丽景路东面建筑规模（）建筑规模（）250000商业规模（）商业规模（）15000投资商投资商江西省投资房地产开发有限责任公司策划代理策划代理江西省恒益房地产有限公司物业管理物业管理鹿璟名居物业管理有限公司总铺位（个）总铺位（个）42面积（面积（/ /间）间）30-120销售价格销售价格11000-17460元/租金水平租金水平20-30元/月销售率销售率99%开业率开业率19%停车位停车位1005管理费管理费1.3元/月工程进度工程进度已交付备备 注注商业名称商业名称名门世家地

12、理位置地理位置红谷滩区怡园路西段建筑规模（）建筑规模（）260000商业规模（）商业规模（）5420投资商投资商江西名门世家置业有限公司策划代理策划代理厦门天景祥物业管理物业管理深圳福田总铺位（个）总铺位（个）53面积（面积（/ /间）间）45140销售价格销售价格租金水平租金水平销售率销售率开业率开业率停车位停车位528管理费管理费工程进度工程进度已完工备备 注注本项目商业还未推出商业名称商业名称茗园路片区还建房地理位置地理位置茗园路，丽景路建筑规模（）建筑规模（）商业规模（）商业规模（）37800投资商投资商物业管理物业管理总铺位（个）总铺位（个）420面积（面积（/ /间）间）15-13

13、0/销售价格销售价格8100元/租金水平租金水平6-22元/销售率销售率100%开业率开业率56%停车位停车位路边管理费管理费工程进度工程进度已交付使用备备 注注还改房无具体资料，茗园路的农贸市场是农民自建房和周边群众自发组建的农贸市场商业名称商业名称商城世纪村地理位置地理位置红谷滩区中心区红谷六路口建筑规模（）建筑规模（）150000商业规模（）商业规模（）10000投资商投资商义乌中国小商品城房地产开发有限公司策划代理策划代理共读地产物业管理物业管理中国小商品城物业管理有限公司总铺位（个）总铺位（个）20面积（面积（/ /间）间）200-500销售价格销售价格临街一层13000元/平方米，

14、二层6000元/平方米租金水平租金水平20-40元/平方米销售率销售率开业率开业率停车位停车位600管理费管理费1.2元/平方米工程进度工程进度已完工备备 注注商业名称商业名称万达星城地理位置地理位置红谷大道南侧建筑规模（）建筑规模（）1000000商业规模（）商业规模（）70000投资商投资商万达房地产开发有限公司策划代理策划代理物业管理物业管理万达物业总铺位（个）总铺位（个）262面积（面积（/ /间）间）30-180销售价格销售价格12000-13000元/租金水平租金水平13-30元/销售率销售率99%开业率开业率29.8%停车位停车位管理费管理费1.25元/月工程进度工程进度已交房备

15、备 注注沿街店面部分建设装修中。商业名称商业名称西雅图地理位置地理位置红谷大道以西，红谷七路以南建筑规模（）建筑规模（）18152商业规模（）商业规模（）6000投资商投资商江西华鹏实业发展有限公司策划代理策划代理物业管理物业管理总铺位（个）总铺位（个）62面积（面积（/ /间）间）销售价格销售价格租金水平租金水平销售率销售率开业率开业率停车位停车位398管理费管理费工程进度工程进度建设中备备 注注本项目商业还未推出，无具体资料商业名称商业名称丰和都会地理位置地理位置红谷滩区丰和大道、绿茵路（红谷三路）交汇处建筑规模（）建筑规模（）55000商业规模（）商业规模（）1200投资商投资商森兴房地

16、产有限公司策划代理策划代理佳睿不动产物业管理物业管理丰安物业总铺位（个）总铺位（个）10面积（面积（/ /间）间）40150销售价格销售价格11000-12000元/平米租金水平租金水平30元/平米，上下两层一起出租销售率销售率80%开业率开业率70%停车位停车位社区内有地下停车位150个管理费管理费1.20元/平方米月工程进度工程进度已交付备备 注注商业名称商业名称正荣红谷现代城地理位置地理位置红谷滩区新区丰和中大道1368号建筑规模（）建筑规模（）50000商业规模（）商业规模（）2340投资商投资商江西正耀市政建设有限公司策划代理策划代理天睿不动产策略机构物业管理物业管理深圳恒基物业总铺

17、位（个）总铺位（个）17面积（面积（/ /间）间）60-160销售价格销售价格10000-11000元/平米租金水平租金水平25元/平米销售率销售率100%开业率开业率11%停车位停车位管理费管理费1.3元/平米工程进度工程进度已交付备备 注注销售势头很好，多为投资西雅图国际商务会馆，拟 设，1.8 万；国际金融大厦，拟设超市， 1.2万；建材连锁超市， 2万；洪客隆，3.5万;, 3.7 万;世贸中心，商业14.5 万;，商业3.5万;本案，拟设，面积3.5万;9. 面积不详；占地330亩，商业面积暂时不详。26873541109县区2004年同期增减%2005年同期增减%2006年同期增减

18、%2007年上半年同期增减%全市265.8516.75307.4915.66358.4016.58202.2218.2西湖82.0418.0195.6416.57111.0716.1462.217.65东湖78.7017.7191.6616.47106.4116.0958.7414.37青山湖23.5520.1027.7417.7832.7618.0918.617.91青云谱11.2720.1013.5720.4116.8223.9910.6732.71红谷滩7.4614.958.5815.0110.2219.0914.6042.85表二：各城区表二：各城区20062006年社会消费品零售总额

19、中年社会消费品零售总额中限额以上企业数据对比（单位：亿元）限额以上企业数据对比（单位：亿元）城区限上合计限上批零限上住餐20062005增减%20062005增减%20062005增减%东湖56.8950.4212.850.7645.0712.66.135.3514.4西湖44.5339.7811.939.1534.9112.25.384.8710.3青山湖18.4314.4427.616.7013.3525.11.731.0958.6青云谱11.257.8842.810.827.4645.00.430.422.3红谷滩6.954.9939.36.644.9234.70.310.07326.5

20、表三：城区人口变动表三：城区人口变动县区年平均人口(人)人口自然增长率人口机械增长率全城区11153597.486.59东湖44685271.92青山湖4287119.9917.05西湖4096918.5812.27青云谱2588176.555.66红谷滩7789914.06242.84 红谷滩的商业经营已然启动，本项目迎来跳出“只销售不经营现象”的大好时机 大量资料 天天更新1、人流分布2、道路分析（1 1）早上）早上7:30-8:307:30-8:30上班时段的进出人流量最大，如丰和大道北端此上班时段的进出人流量最大，如丰和大道北端此时段的进出人流量分别为时段的进出人流量分别为270027

21、00、31003100人次，合计达到人次，合计达到60006000人次；人次；（2 2）下班）下班1717：30301818：3030时段进出合计总人流量最大达到时段进出合计总人流量最大达到50005000人次，人次，出去量最大达到出去量最大达到27002700人次，由于大量在红谷滩工作人员下班的缘故，人次，由于大量在红谷滩工作人员下班的缘故，出去量较中午时段增加了出去量较中午时段增加了800800人次；人次；（3 3）晚上）晚上1919：30302020：3030时段为四个时间段人流量最小的时段，通过时段为四个时间段人流量最小的时段，通过四路口进出总量比较得出，此时段驻留红谷滩人流量为四路口

22、进出总量比较得出，此时段驻留红谷滩人流量为754754人次。人次。洪城大厦购物广场进场购物人流量洪城大厦购物广场进场购物人流量年龄段时间段总计14：4015：4017：5518：55小孩183856青年55135190中年364682老年11718合计120226346分析：分析： 总体支撑商业的人流不是很足，14：4015：40进入洪城大厦的购物人流较17：55-18：55下班后时段的人流要少；总体购物人群以青年最多，达到54.9；中年人达到23.69%。其中小孩都是在大人的带领下进场购物。下班后时段进场购物的人是中午的近一倍。调研目的及方法：调研目的及方法：为了了解红谷滩居民消费行为与消费

23、意愿、以及人口特征，项目组于8月底以问卷的形式，通过中心地点（定点）进行拦截和入户调查。样本量及访问形式：样本量及访问形式：拦截问卷拦截问卷100份红谷大道、丰和大道流动人群(另增加10份，以备无效问卷)；样本要求：（1）本地居民；（2）1865岁；（3）男女比例基本平衡质控方法：（1）督导现场检查每一份问卷；（2）部分电话回访入户问卷入户问卷100份（其中北区入户40份，南区入户调查60份）对红谷滩居民进行入户调查(同样另增加10份，以备无效问卷)。样本要求：（1）1865岁；（2）6个月那没接受过市场调查质控方法：（1）部分电话回访；（2）抽样实地回访有效问卷有效问卷通过对问卷的审核，最终

24、确定有效问卷为202份。 大量资料 天天更新 大量资料 天天更新 调查数据显示：红谷滩区域内消费者选择购物场所时首先考虑的因素中，商圈知名度因素和交通便捷性因素比例较大；其次为交通便捷性因素和商品价格因素；再次考虑的因素为商品价格因素和购物环境因素。 调查数据显示：红谷滩区域内消费者在外出购物时，最常用的交通工具中选择公交车的消费者达到40.3%，其次是摩托车21.3%、自驾车19.9%，而选择自行车和步行的人数只8.7%,总体上红谷滩区域内消费者的交通工具档次相对较高。 调查数据显示：红谷滩区域内消费者在业余时间经常参与的休闲娱乐活动中，选择聚餐和健身运动的人数最多各占15.9%，其次是打牌

25、10.2%，看电影9.1%，KTV酒吧7.8%。：附：2006南昌人均收入支出统计表：人均收入人均支出衣着食物家庭设备用品教育文化娱乐交通通信居住1124375487593321551943609655 调查数据显示：红谷滩区域内消费者每个月用于在外就餐的消费水平一般都在700元以下,其中选择200-500元的人数最多占34.6%，其次是选择200远以下的占28.1%，选择500-700的占21.6%;而选择700-1000元和1000元以上选择的人比较少。 调查数据显示：红谷滩区域内消费者对红谷滩的印象褒贬不一，其中认为一般的人最多占42.8%，认为较好和较差的人分别占23.7%和22.7%

26、，认为很差的也占到11%的比例。 调查数据显示：红谷滩区域内消费者对于目前现有的商业配套不满意，在调查中选择无法满足日常生活大多数需要和无法保证日常生活基本需要的分别占总数的33.5%和15.8%，接近一半。 红谷滩区域内消费者认为近阶段红谷滩商业最应增加的商业形态中大型百货、购物中心占33%，大卖场占18%；健身、休闲、娱乐场所18%；24小时便利店6%, 知名餐饮、饭店、酒店占16%,建材家居3%,家电、数码为6% 。 就目前来说，红谷滩区域内大型超市仅有两家，所以洪城大厦和洪客隆的认知度相当高。 调查数据显示：红谷滩区域内知名的餐厅和饭店很少,消费者最喜欢的是圣廷宫大酒店、咸亨酒店、万家

27、灯火。 调查数据显示：红谷滩区域内目前的休闲娱乐活动场所很少，消费者最喜欢的休闲娱乐是秋水广场。分析结论：其一，秋水广场对整个区域商业没有很大的支持作用；其二，区域缺乏能带动消费的娱乐休闲场所。 以上数据，基本与前面的消费者建议增加的商业形态数据吻合，也充分说明了消费者对大型商业购物中心等商业形态的期待。 调查数据显示：红谷滩区域内有21.8%消费者希望购物中心的营业时间能够前后延长一个小时，有18.8%的消费者对现有购物中心的服务态度不满意，有20.8%的消费者希望商品要齐全、质量要好。 参与消费者调研的人群中，女性比例多出14个百分点，本项目未来的商业定位中，建议围绕女性为消费群体定位的商业形态中也需要有一定比例的区别。调查数据显示：红谷滩区域内年龄构成比例在18岁-40岁之间的占到78.0%，消费者年龄结构年青化。调查数据显示：红谷滩区域内消费者的学历普遍较高，其中本科及以上的占到28.6%，大专学历的占27.1% 。 调查数据显示：红谷滩区域内接受访问的消费者中，作为公司职员的人数最多，这里大部分居住的人还是上班族，其次是个体、私营业主接着是自由工作者和教师。 调查数据显示：红谷滩区域内消费者每月税前总收入普遍都在5000以下，其中处于1500-3000元之间占的比例最大为38.6%，其次是3000-5000元的占27.4%，1500元以下的占19.8%。小小 结结