大连东港商务区研究课件.ppt

1、大连东港商务区研究1. 东港历史沿革2. 东港房地产市场3. 东港地价4. 东港房价5. 东港开发商6. 东港启示东港实景东港实景大连东港商务区概况/定位为大连市重要的商务基地、金融中心、信息枢纽、公司总部、现代文化生活旅游会议的核心、研发机构所在地和高级人才聚集地大连东港商务定位为大连市重要的商务基地、金融中心、信息枢纽、公司总部、现代文化生活和旅游会议的核心、研发机构所在地和高级人才聚集地；东港商务区作为大连市主城区唯一的“集金融、商务、会议、旅游、文化和休闲娱乐于一体的高端商务区”，系大连城市未来发展的重点区域和新亮点，对于完善城市功能、提升城市品质、调整城市布局、优化产业结构具有重要意

2、义。目前，区域内既有地标建筑的国际会议中心，也有恢宏壮观的音乐喷泉广场；既有现代时尚的国际游艇港，也有浪漫休闲的东方水城；同时，众多的总部经济、商业综合体和酒店公寓，使东港商务区犹如镶嵌在辽宁沿海经济带上的一颗璀璨明珠，成为提升大连经济发展的新引擎和市民休闲观光的好去处。大连东港商务区位置/位于大连市区的东北端，北临黄海、南依南山，范围西起港湾广场，东至海之韵广场，北至大连湾海域，南到长江路，背山面海，东侧是东海公园，西侧是人民路商务中心东港大连东港商务区历史背景/大连港的改造诞生了一个新的地理区位东港区；总规划用地面积5.97平方公里，陆域面积2.78平方公里，填海面积3.19平方公里填海区

3、非填海区填海完工p大连港始建于1899年，由于大连港泊位、航道水深等不适应现代大型船舶的停靠及航行，为加快建设东北亚国际航运中心，2000年，大连市委、市政府决定对大连港东部地区实施搬迁改造。p大连港的改造诞生了一个新的地理区位东港区p在2004年4月，大连港东部地区搬迁改造指挥部公开了大连港即将进行重大的搬迁改造工程。大连东港商务区发展历程/自2007年开始，经过七年的快速建设，大部分基础设施建设已完工，包括：水工护岸、陆域回填、市政配套及景观绿化等工程东港商务区斜坡式护岸万达公馆项目施工照片东港商务区道路建设东港商务区市政建设填海工程大连东港商务区土地价格宗地编号位置用地性质用地面积（平）

4、建筑面积（平）容积率成交价格（万）楼面价（元/平)竞得人（2010）-1号中山东港公建（金融办公）公建式公寓30000 1500005.0（地上）78812 5254.13中国建设银行大连分行/顺和房地产（2010）-2号中山东港居住式公寓、公建式公寓、公建13470040410032939337273.77 大连城堡酒店开发有限公司（2010）-3号中山东港公建（酒店办公）公建式公寓、住宅及配套设施1131002754004.5（地上）1.81727006270.88华旭置业/华普置业/华昱置业/华灏置业（2010）-4号中山东港金融办公、公建（办公）住宅及配套公建42400 1553006

5、.5/3.595270 6134.58维特奥健康管理/佳创投资/康德信息咨询/沈阳施普瑞网络（2010）-13号中山东港D03-01地块公建（商业办公）25000 1875007.581300 4336.00大连新星房地产开发有限公司（2010）-14号中山东港区B20、K07地块公建、公建式公寓17500 12250071982006639.87大连德银总部大厦开发有限公司/大连德银置业有限公司/德投（亚洲）有限公司住宅及配套公建80000 1760002.2大连东港商务区土地价格宗地编号位置用地性质用地面积（平）建筑面积（平）容积率成交价格（万）楼面价（元/平)竞得人（2010）-15号中

6、山东港B10、K08地块公建（商业金融）173001124506.5110400 5657.19鞍山钢铁集团、鞍钢房地产住宅及配套公建37600827002.2（2010）-16号中山东港K03、K04、K05地块公建（五星级酒店、公建式公寓、商业住宅及配套公建）193700485200公建3.5住宅及配套公建2.2326870 6736.81盛都房地产开发（实德）（2010）-34号中山东港D02-02地块公建（写字楼、商业） 250001750007787504500欧力士株式会社（2010）-35号中山东港C06-01、C07、E11、E12、G03地块公建（办公、酒店）、公建式公寓、商

7、业配套、住宅及配套公建1416005844507.5/6.5/2.5360169.06596162.53复兴地产、百年城房地产、上海驿华、上海加投、上海衡壹、永东投资、辉港投资、上海加援（2010）-36号中山东港E15、E16、E17、E10地块住宅及配套设施、公建（办公、酒店、商业）、公寓950003472502.5/5.0210680.04756067.1中拥房地产、英格索尔曲轴加工大连东港商务区土地价格宗地编号位置用地性质用地面积（平方米）建筑面积（平方米）容积率成交价格（万）楼面价（元/平)竞得人（2010）-37号中山区东港区F01-01、F01-02、F01-03、F01-04、

8、K01地块公建（旅游综合、商业）403600 3556000.45175240.03564928.01海昌房地产、香港东方投资、瑞富实业、信德利投资住宅、公建式公寓、公建43500174000485747.37（2010）-38号中山区东港区B04、B14地块B04：公建（酒店、商业、办公、公寓）B14：公建（商业、公寓）60000450000 10.36/5.821800004000大连绿地置业有限公司（2010）-39号中山区东港区G01地块公寓、公建（办公、商业）32100128400约4.072260.05325627.73浙江郡源、惠州大亚湾健风集团、李坚（2010）-40号中山区东

9、港区D10、D13地块公建（商业、办公）、公建式公寓42900439000D10：13/D13：7.6273150.19 6222.1恒力地产大连公司大连东港商务区开发商拿地项目/东港商务区总地块数为97宗，可出让土地面积293万平，可出让地块为89宗，现已出让60宗地块名称用地性质规划建筑面积()截止日期成交价(万元)楼面地价（元）竞得方中山区东港区C05电业大厦商业/办公用地543002013-12-09249784600大连神农科技有限责任公司中山区东港区保利天禧综合用地(含住宅)4581552013-07-08317888694大连保利东港房地产开发有限公司中山区东港区商业/办公用地6

10、47552013-07-087270711228大连保利东港房地产开发有限公司中山区东港区综合用地(含住宅)3807302013-07-082819017404大连盈盛房地产开发有限公司中山区东港区综合用地(含住宅)1494802013-05-231134527590大连德威佳业投资有限公司中山区东港区商业/办公用地250502013-04-01110094395大连黑山高新生态农业股份有限公司中山区东港区住宅用地3807302012-12-24-中山区东港区住宅用地4581552012-12-24-中山区东港区商业/办公用地647552012-12-24-中山区东港区综合用地(含住宅)120

11、8002012-12-14625205175普阳万向投资有限公司中山区东港区住宅用地2706002012-11-082030007502中合才华(大连)置业有限公司中山区东港区住宅用地2706002012-11-08-中山区东港区住宅用地2706002012-11-08-中山区东港区商业/办公用地2178002012-11-05-中山区东港区综合用地(含住宅)1884002012-07-261651768767常州嘉南置业有限公司中山区东港区其它用地1470002012-07-26916256233大连港龙地产有限公司中山区东港区综合用地(含住宅)1884002012-04-25-中山区东港区

12、商业/办公用地2178002012-04-25-大连东港商务区开发商拿地项目/东港商务区总地块数为97宗，可出让土地面积293万平，可出让地块为89宗，现已出让60宗地块名称用地性质规划建筑面积()截止日期成交价(万元)楼面地价（元）竞得方中山区东港区F01-01、F01-02、F01-03、F01-04、K01地块威尼斯水城综合用地(含住宅)3556002010-09-281752404928大连海昌、香港东方投资控、大连瑞富实业、大连信德利、沈阳施普瑞中山区东港区E15、E16、E17、H10地块综合用地(含住宅)3472502010-09-282106806067大连中拥房地产开发有限公

13、司、英格索尔曲轴加工系统有限责任公司中山区东港区C06-01、C07、E11、E12、G03地块星光耀综合用地(含住宅)5844502010-09-283601696163复星地产、上海驿华实业、上海加投、上海衡壹实业、大连永东投资、大连辉港投资、大连百年城中山区东港区D10、D13地块维多利亚商业/办公用地4390002010-09-282731506222恒力地产(大连)有限公司中山区东港区G01地块商业/办公用地1284002010-09-28722605628浙江郡原地产、惠州大亚湾健风集团、李坚中山区东港区D02-02地块商业/办公用地1750002010-09-2878750450

14、0欧力士株式会社中山区东港区B04、B14地块绿地中心商业/办公用地4500002010-09-2818000040000上海绿地集团中山区东港区B20、K07地块综合用地(含住宅)2985002010-06-251982006640德银投资、德银置业、德银总部大厦中山区东港区K03、K04、K05地块综合用地(含住宅)4852002010-06-253268706737盛都(大连)房地产有限公司中山区东港区B10、K08地块综合用地(含住宅)1951502010-06-251104005657鞍钢集团、鞍钢房地产开发集团有限公司中山区东港区D03-01地块商业/办公用地1875002010-

15、06-25813004336大连新星房地产开发集团有限公司中山区东港区综合用地(含住宅)1553002010-03-16952706135维特奥健康管理、佳创投资发展、康德信息咨询和沈阳施普瑞联合中山区东港区A04综合用地(含住宅)1500002010-03-16788125254中国建设银行大连分行和大连顺和房地产联合中山区东港区E13E14东港第综合用地(含住宅)2754002010-03-161727006271华锐世纪集团大连分公司(华旭、华普、华昱、华灏)中山区东港区H02、04、07、08一方集团综合用地(含住宅)4041002010-03-162939337274大连城堡酒店开发

16、有限公司中山区人民路东,东港C04地块朗豪酒店综合用地(含住宅)2860002009-10-15734362568凯联兴业有限公司大连东港商务区现状/东港商务区总地块数为97宗，可出让地块为89宗，现已出让60宗p目前，已建成宽7.2米、高3.7米、总长度10.25公里的地下综合管廊，分别安装了自来水管、热力管网、中水管线和电力、通信等管线，相关配套设施正抓紧完善。p同时，建成了33条、总长度41公里的一级道路，主干路两侧均栽植10米宽的大型绿化景观带；地铁2号线已经延伸到东港区域，对于方便百姓出行、聚拢人气提供了很好的条件。万达中心东港远景国际会议中心大连东港商务区房价走势/20112015

17、年，波动走低，2016年房价抬升2254018850212961969115602162801623105000100001500020000250002011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2011-2017年东港房价走势图均价（元/）大连东港商务区项目分布/荷兰凯丹、德意志银行、日本欧力士、香港鹰君，以及绿地、恒力、恒大、海昌、万达等企业已入驻万达中心万达中心美术美术馆馆锦冠天成锦冠天成朗豪朗豪电业集团电业集团辽宁省检验检疫局辽宁省检验检疫局奥泰奥泰港龙港龙星浩资本星浩资本欧力士欧力士中嘉中嘉佳兆佳兆业业凯丹凯丹绿地绿地建行民生建行民生中信中信会议中心会议中心

18、鞍钢鞍钢德意志银行德意志银行普阳普阳新星新星一方金融广场一方金融广场维多利亚维多利亚中庚中庚龙湖水晶龙湖水晶中美中美哈尔滨银行哈尔滨银行海昌海昌海韵华府海韵华府保利天禧保利天禧紫御东方紫御东方盛都盛都国滨国滨苑苑宏骏宏骏郡原郡原央广新闻大厦央广新闻大厦现在，以色列凯丹商业综合体、德意志银行、日本欧力士总部、恒力集团维多利亚公馆、香港鹰君集团、保利集团天禧项目、复城置业星浩资本项目、绿地中心、海昌集团东方水城项目、万达公馆、希尔顿酒店、康莱德酒店、中和才华紫玉东方项目、德银置业海韵华府项目、龙湖地产、锦冠天成、大连首开铂郡、顺和房地产、中庚当代艺术等著名企业已先后投入使用华锐华锐大连东港商务区配

19、套/公共配套以商务休闲为主，为东港成为未来城市代表区域提供支撑；商业配套方面可以支撑板块的商业综合区域定位学特商学学学十五库特商国际会议中心凯丹购物中心东港第1小学东港中学东港第2小学OTO国际幼儿园学校OTO国际幼儿园（已开园）东港第1小学（已开学）东港第2小学（规划）东港中学（规划）商业：十五库凯丹购物中心海昌东方水城公共配套：国际会议中心东港音乐喷泉国际游艇港东方水城海韵大道轨道交通：地铁2号线、201电车公交线路：7路、16路、526路、529路、538路东港音乐喷泉地铁2号线国际会议中心东港音乐喷泉东港第一小学大连东港商务区商务市场/未来东港几乎再无住宅用地供应，将以办公用地为主，进

20、入2018年年将进入供应高峰项目名称建筑面积交付时间售价（元/）租金（含物业费）物业费（元/天）物业公司已入市大连万达中心68000201206只租不售4-70.9万达物业大连磐海（民生大厦）22000020151024000-260004.5-60.5戴德梁行一方金融广场176988201710190000.8一方物业绿地大厦490002017190004.8/月0.6仲量联行星天悦2300020161220000230000.187复瑞物业中港世银大厦22163.47200804只租不售3.50.6大连运达物业项目名称预计入市时间建筑面积售价/租金工程进度未来入市碧桂园达沃斯广场2017下

21、半年14300国合锦府写字楼2017年上半年3100021000/在建鞍钢大厦102400未开工欧力士大厦2019年250000在建绿地中心518100000在建德意志银行2019年122500在建奥泰地块D02-012019年155300在建新星东港中心81911未开工大连磐海大连万达中心绿地大厦中港世银大厦星光耀广场碧桂园达沃斯广场海昌东方水城欧力士新星东港中心一方金融广场国合锦府恒一集团凯丹广场凯丹广场东方水城十五库大连东港商务区商业市场/目前区域内仅有凯丹广场购物中心，但经营一般、十五库、东方水城为旅游特色商业，整体商业配套不完善东方水城项目名称体量楼号层数面积（平）层高（米）售价租金

22、保利天禧一期4栋（10铺）A32首层74.855.44.2万第二层55.64.8A72首层84.765.44.3万第二层56.884.8其余已售二期底商面积区间50-135平4.5-5.5万星天悦售楼处3500平，绿地6000-7500平，3栋，只卖不租，售楼处那栋已经卖了 3.5万租金2.5元/平/天东港第5栋独立公建A132首层5.45万第二层大的750平，小的650平，首层300多平，4.5A142首层5.4第二层4.5其余已售十五库大连东港商务区总结与启示/随着时间推移，东港商务区经济的聚集效应会进一步显现启示：n东港目前高端性树立借助规划、借助开发商联合炒作，真正的价值体现尚未形成，

23、不确定因素较多，风险较大;n一旦入驻，普通产品、同质产品只能作为跟随而行，如想引领市场，只能跳出大连做产品，成本较高;n后期区域发展形成规模，获得市场认知度，进驻利润空间较大，风险可把控，比较有利;n目前市场以刚需成为发展主流脉络，高端产品去化速度有限，东港项目启动势必导致资金流运转较慢，资金压力较大;n品牌优势尚不明显，借势是项目运作必然之选，被动型高端选择风险较大.东港定位商务基地、金融中心、信息枢纽、公司总部、现代文化生活和旅游会议的核心、研发机构所在地和高级人才聚集地。区域产品东港商务区以多功能、复合型地产项目为主，高品质、高价格、大户型的产品类型，70年产权的纯住宅项目较为紧缺。区域目标客户政府官员、企业领导、高级白领、金领、私营业主等经济雄厚的群体。大连、东北三省，乃至全国各地的高端人士购买投资。区域配套东港滨海旅游岸线，体现大连山海一体的城市空间特色，市民、游客既可看海，又可欣赏山景。东港区的大型商场将成为中山区商贸业新的经济增长点，同时与林立在人民路街道两侧的零售、酒店等商业设施形成功能互补。教育、医疗等配套有待进一步完善。区域功能随着更多的地区总部、分部及研发、管理、结算中心落户到此，商务区总部经济的聚集效应将会进一步显现，该地区将成为企业服务市场化程度最高的地区。