经营分析报告33734课件.ppt

1、政策及行业动态第一部分目录4月集团经营情况分析第二部分5月集团经营计划第三部分第四部分各管线、地区经营情况汇报4月房地产政策动向稳健货币政稳健货币政策策央行称继续实施稳健货币政策，保持适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长。央行称继续实施稳健货币政策，保持适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长。受资金监管影响，房地产贷款规模继续紧缩，购房者贷款利率上浮；有迹象表明，国内部分著名房地产投资基金管理公司开始停止在国内募集资金投资房地产，转战美国；可以预计，未来房地产行业融资成难度加大，成本升高，形势估计不太乐观；限购政策放松限购政策放松预期升温预期升温20142014年以来，限价、

2、限售政策持续，抑制投资性需求。但是年以来，限价、限售政策持续，抑制投资性需求。但是4 4月份开始有部分城市放松限月份开始有部分城市放松限购政策；购政策；南宁放开部分城区限购，无锡、郑州对调控政策进行微调，部分中小城市政策放松预期升温；经济形势经济形势未明显好转未明显好转中央总基调不变：在稳步推进新型城镇化的进程中，着眼于长效机制的建立，实施双向中央总基调不变：在稳步推进新型城镇化的进程中，着眼于长效机制的建立，实施双向调控，分类指导；调控，分类指导；一季度宏观经济增速下行，房地产市场表现欠佳；进入04月，市场未明显好转，不同城市的房地产市场趋势分化，总体表现出以下特点：一是全国房地产开发景气指

3、数持续低位运行；二是房地产开发投资增速大幅下降；三是房地产开发资金进一步趋紧；四是全国房地产呈现量价齐跌的态势，4月份加入房价下跌行列的城市持续增加，全国100个主要城市，55个城市房价环比上涨，45个下跌，比3月份增加8个城市；宏观环境宏观环境财政政策财政政策货币政策货币政策区域区域特征特征虽然北京豪宅需求相对稳定，但伴随着今年高端市场虽然北京豪宅需求相对稳定，但伴随着今年高端市场“限高令限高令”悄然解禁，各大房企加快悄然解禁，各大房企加快豪宅盘的加快入市，豪宅盘的加快入市，豪宅市场成交短期难有火爆局面。豪宅市场成交短期难有火爆局面。市场概述市场概述销售概况销售概况4 4月重点城市成交表现仍

4、未转暖，仅上海、济南二市成交量同比增加月重点城市成交表现仍未转暖，仅上海、济南二市成交量同比增加重点城市中超过六成成交量环比下跌，北京、大连等市成交量跌幅达到三成以上，同比方面，成交量下跌的城市更是占到绝大多数，仅有上海、济南二市成交量环比上升，杭州、大连、泉州等存量较高的城市，成交量均出现较大幅度的下滑。价格趋势价格趋势各地降价之风愈演愈烈，降价范围扩围到一线城市；高库存和价格虚高驱动，部分项目定各地降价之风愈演愈烈，降价范围扩围到一线城市；高库存和价格虚高驱动，部分项目定价回归价回归。结合当前市场表现来看，上半年国内楼市成交回调之势已经确立，受供求关系影响，上半年市场仍难以走出调整期，在市

5、场整体的去化压力下，降价范围或将进一步扩大，因此对于资金较为紧张的企业来说，也应该尽早的合理调整价格，提升企业周转速度，加速企业现金回笼。土地市场土地市场自贸区工业用地流转试点成功，以及自贸区工业用地流转试点成功，以及“分类调控分类调控”提出使上海更灵活的应对土地市场，政提出使上海更灵活的应对土地市场，政策主要目的在于引导区域差别化发展。策主要目的在于引导区域差别化发展。通过区域整体转型、零星用地可自行开发、工业用地可提高容积率、节余土地可分割转让、产业项目类工业用地可调整为标准厂房用地等多种措施盘活存量工业用地，并加大对工业用地闲置及违法用地的处置力度。4月房地产市场分析产品结构产品结构当下

6、市场依然是刚需时代，当下市场依然是刚需时代，刚需刚需比重保持高位，比重保持高位，高档项目销售比重提升，主流产品成交略微下滑。政策及行业动态第一部分目录4月集团经营情况分析第二部分5月集团经营计划第三部分第四部分各管线、地区经营情况汇报-5.015.035.055.075.095.0115.0期初余额可动用资金受限制资金经营资金流入销售回款租金收入等经营资金流出开发类支出成本类支出税费类支出银行融资净额银行放款归还贷款集团外部往来净额外部流入外部流出期末余额可动用资金受限制资金2014年4月资金计划运营情况单位：亿元一、资金计划完成情况（4月）1、截止4月底，当期经营资金净流量为亿，融资资金净流

7、量为亿，集团内外部资金净流量亿，合1亿。2、影响融资净流量的重要项目：4月银行放款主要包括E11项目亿、；。3、受限制资金总额本月未发生重大变化，其中主要大额款项为华北地区分钟寺项目亿拆迁款专用资金。4、4月底可动用资，主要集中在集团本部，北京亿（万福拆迁款亿），上海亿（保险流入资金3亿）。注：数据来源：集团投资与财务管理中心集团华北广州上海成都西安深圳从化实际认购额实际认购额4月份月份认购认购计划完成情况对比计划完成情况对比单位：亿元二、销售指标认购目标完成情况（4月） 上海昆山完成7#楼开盘，项目销售完成率达%，因此上海地区完成率较高。 广州罗马由于超面积单元未确权首付较高，无法满足刚需客

8、户付款方式；江门、南沙项目未取得良好认购业绩； 上海方家窑在售存货多为大户型，需要准确定位，提升销售能力； 成都御景湾由于区域性市场成交量收缩影响亦未完成销售目标。注：数据来源：集团投资与财务管理中心二、销售指标销售任务完成情况（4月）56%37.5%63.6%70.0%75.0%82.7%13.1%25.0%集团集团华北华北广州广州上海上海成都成都西安西安深圳深圳从化从化签约销售额签约销售额4 4月签约销售额月签约销售额累计完成情况对比分析累计完成情况对比分析l西安珠江新城西安珠江新城C13C13顺利开盘，因此地区完成率较高；顺利开盘，因此地区完成率较高；二、销售指标各地区认购、签约及回款排

9、名（4月）地区地区认购计划完成率排名签约计划完成率排名回款完成率排名上海1339.0%4华北25102.1%1成都3288.0%2广州4470.7%3深圳5634.8%6从化6736.6%5西安0%780.2%16.5%7数据来源：集团住宅投资事业部二、销售指标主要项目认购与签约排名（4月）地区地区项目项目认购计划完成率排名签约计划完成率排名回款完成率排名上海昆山92%127%1275%5成都御景湾60%2126%2131%2华北E1151%341%869%6上海新弘国际35%4110%346%8广州南沙32%516%1542%9广州罗马30%669%587%4广州卓景24%727%1226%

10、13深圳东岸22%827%1129%12广州江门帝景湾21%918%1424%14广州信华锦苑18%10156%193%3从化夏湾拿17%1130%1046%7广州纺织城16%1260%7300%1华北一区东14%1341%834%11上海方家窑9%1469%539%10西安珠江新城-90%4-数据来源：集团住宅投资事业部二、销售指标销售回款分析（4月）地区地区销售签约额销售签约额回款额回款额总回款额其中：当期新增销售回款额其中：前期未收款本月回款额其中：未到期回款额集团合计华北广州上海成都西安深圳从化说明：说明：1、总体而言，集团4月合计2、从回款构成来看，当期新增销售回款0.9亿，回款率1

11、3%；当期回款，前期应收款本月回款占绝对当期回款，前期应收款本月回款占绝对比重比重，说明当期新增销售回款速度并不理想，需加快跟进；同时，到期应收回款7.0亿，本月回款3.9亿，仍存大大额未收款，应加快回款。万元数据来源：集团住宅投资事业部备注：财务实收销售回款总额49307万元，差异330万元，大部分属于在途资金。二、销售指标累计销售未收款分析（4月）1、大额未收款：未收款总额中大额未收款占比47%47%。重点关注华北一区东和四季悦城项目（竣备封顶放款）及广州锦苑项目（未涂销解押）。2、扣除抵款、退款及大额款后的未收款中，未到期占比67%67%，已到期占比33%33%。重点关注广州（罗马、珠江

12、湾项目）及华北（四季悦城及一区东）。3、未到期欠收款中共有5.95.9亿亿五月到期的收款。其中，未签约为2.62.6亿亿，已签约为3.33.3亿亿。4、已到期欠收款中，银行审批中的按揭款占28%28%，未签约占36%36%，已签约占36%36%。到期的已签约欠款合计2.5亿，其中账龄超过90天的共1.3亿。万元万元销售未收款分布销售未收款分布（截至（截至2014年年4月月30日）日）数据数据计算关系计算关系合计合计华北华北广州广州上海上海昆山昆山成都成都西安西安深圳深圳从化从化未收款合计未收款合计1预计不能回收预计不能回收2其中其中:抵工程款抵工程款/广告费广告费2.1换换/退房退房/官司户官

13、司户2.2单位大额未收款单位大额未收款3扣除抵款、退款及单位大额款项后的扣除抵款、退款及单位大额款项后的未收款合计未收款合计4=1-2-3=5+61、未到期、未到期(2014.4.30以后回款以后回款)51.1未签约未签约5.11.2已签约已签约5.22、欠收款、欠收款(2014.4.30前应收未收前应收未收)62.1银行审批中的按揭款银行审批中的按揭款6.12.2未签约未签约6.22.3已签约已签约6.3其中其中:非按揭非按揭6.3.1按揭按揭6.3.2二、销售指标在售存货统计在售存货在售存货（截止（截止4月月30日）日）在售存货结构比例在售存货结构比例套数面积（m2）均价(元/m2)金额（

14、万）集团合计其中住宅140m2公寓（含loft）别墅写字楼商铺车位数据来源：集团住宅投资事业部三、开发证照完成情况（4月）数据来源：集团投资开发管理中心1、国土证：完成鲁朗小镇国土证13.1万平米；2、总规批复：完成小东景项目总规批复3.8万平米；3、施工证：完成方家窑中区施工证10.5万平米；4、预售证：完成佛山卓景1.8万平米、南沙8.4万平米、东岸北区4.5万平米；5、大确权：完成中关村9.3万平米、方家窑中区4.7万平米。单位：万平米开发证照开发证照集团集团华北华北广州广州上海上海成都成都西安西安深圳深圳从化从化直管直管国土证国土证计划实际总规批复总规批复计划实际工规证工规证计划实际施

15、工证施工证计划实际预售证预售证计划实际大确权大确权计划实际注：四、工程进度完成情况（4月）1 1、新开工：新开工：计划完成北科大、天财开工共计2.8万平米，深圳骏景西开工10.4万平米，从化商务区、国际城及南方学院开工29万平米；实际完成分钟寺回迁楼开工实际完成分钟寺回迁楼开工15.615.6万平米（原计划万平米（原计划3 3月完成）。月完成）。2 2、预售进度：、预售进度：计划完成深圳珠江东岸北区预售进度8.1万平米；实际完成江门国际城预售进度实际完成江门国际城预售进度5.25.2万万平米、南沙平米、南沙B B地块预售进度地块预售进度12.612.6万平米，深圳珠江东岸北区预售进度万平米，深

16、圳珠江东岸北区预售进度5.65.6万平米（其余部分万平米（其余部分3 3月已完月已完成）。成）。3 3、竣备：、竣备：计划完成西安珠江新城三四组团竣工备案14.4万平米、西安时代广场2号楼竣工备案5.8万平米，皆因规划验收、消防验收原因未完成。注：工程进度工程进度集团集团合计合计华北华北广州广州上海上海成都成都西安西安深圳深圳从化从化直管直管新开工面积新开工面积计划计划42.22.8-10.429.0-实际实际15.615.6-达预售进度面积达预售进度面积计划计划8.1-8.1-实际实际23.5-17.9-5.6-竣备面积竣备面积计划计划20.2-20.2-实际实际-单位：万平米数据来源：集团

17、生产调度管理中心五、融资完成情况（4月）经营指标经营指标合计合计华北华北广州广州上海上海成都成都西安西安深圳深圳从化从化集团集团本部本部融资审批额计划实际新增放款额计划实际说明：1 1、融资计划已完成重点项目概述融资计划已完成重点项目概述；审批额完成情况-上海：合金厂万元。2 2、融资计划未完成原因分析；融资计划未完成原因分析；融资批复未完成：广州江门国际新城-分行审批完成，需流转到省行审批。新增放款未完成：广州逸景项目-因银行额度限制延迟到5月放款。万元五、商业经营完成情况（4月）经营指标经营指标合计合计纺织城纺织城1期期珠投大珠投大厦厦米格天地米格天地合金厂合金厂佘山项目佘山项目成都成都A

18、0B区展馆区展馆家乐福家乐福深圳珠深圳珠江广场江广场新增出租面积计划104,7588,319-2,4181,1975,0374,990-1,137实际7,651214-4204265,0372,217-107完成率7%3%0%-17%36%100%44%0%0%9%租金回款计划8,7613,835166162700-6834302实际2,327152166253271-426826182完成率27%4%100%156%39%0%0%100%77%60%4 4月新增出租面积月新增出租面积76517651，计划计划完成率为完成率为7%7%，其中其中8521085210受到工程节点延迟及原合同解约影

19、响无法开受到工程节点延迟及原合同解约影响无法开展招商工作。展招商工作。上海佘山项目按计划完成新增出租上海佘山项目按计划完成新增出租50375037，完成率，完成率100%100%；成都；成都A0A0新增出租新增出租22172217，完成，完成率为率为44%44%；其余项目完成率均较低（其中纺织城；其余项目完成率均较低（其中纺织城1 1期负一层受工程节点影响，未能达到招商条件，因此期负一层受工程节点影响，未能达到招商条件，因此无法启动招商，当月有无法启动招商，当月有60636063受此影响无法完成；华北张家湾一期北（受此影响无法完成；华北张家湾一期北（208796208796）因原合同解约手续）

20、因原合同解约手续未完成，无法进行新的招商工作，当月计划未完成，无法进行新的招商工作，当月计划7914779147无法完成）。如剔除以上两点因素，无法完成）。如剔除以上两点因素，4 4月计划新增月计划新增出租面积应调整出租面积应调整1954819548，完成率为完成率为39%39%。单位：、万元、%数据来源：集团商业投资事业部五、商业经营完成情况（4月）租金回款：租金回款：4 4月共计回款月共计回款2,3272,327万，万，完成计划的完成计划的27%27%。总体而言，除整租项目及集中收银扣点项目外，。总体而言，除整租项目及集中收银扣点项目外，其它项目租金回款均未按计划完成；其它项目租金回款均未

21、按计划完成；纺织城纺织城项目计划原合同解约手续，无法签订新的租约，原计划回笼项目计划原合同解约手续，无法签订新的租约，原计划回笼1,5001,500万元保证金受影响，完成率万元保证金受影响，完成率为为0%0%；国九项目目前规划设计方案尚未确定，无法展开招商，原计划回笼；国九项目目前规划设计方案尚未确定，无法展开招商，原计划回笼300300万意向金受影响，完成万意向金受影响，完成率为率为0%0%；上海合金厂项目因工程质量问题导致漏水严重，造成部分客户货物损失，当期及旧欠租金的；上海合金厂项目因工程质量问题导致漏水严重，造成部分客户货物损失，当期及旧欠租金的回款受影响，完成率为回款受影响，完成率为

22、39%39%。如剔除工程、规划设计等客观因素，如剔除工程、规划设计等客观因素，4 4月计划租金回款应调整为月计划租金回款应调整为6,1756,175万元，计划完成率为万元，计划完成率为38%38%经营指标经营指标西安西安时代广场时代广场天津配套天津配套中关村中关村永旺永旺中关村中关村3、5、6号楼号楼国国9#张家湾张家湾一期北一期北新增出租面积计划实际完成率租金回款计划实际完成率单位：、万元、%数据来源：集团商业投资事业部六、酒店经营完成情况（4月）酒店业务总体经营状况较好酒店业务总体经营状况较好，总体经营收入与经营利率两个指标完成率都在，总体经营收入与经营利率两个指标完成率都在85%85%以

23、上以上；夏湾拿酒店夏湾拿酒店经营状况有所好转，经营状况有所好转，4 4月月开房率由一季度开房率由一季度17.4%17.4%上升至上升至23.7%23.7%，经营收入完成计，经营收入完成计划的划的51%51%，但仍处于，但仍处于亏损状态亏损状态；其它项目运营状况良好，但开房率均未达标，经营仍有提升空间。其它项目运营状况良好，但开房率均未达标，经营仍有提升空间。数据来源：集团商业投资事业部经营指标经营指标合计合计夏湾拿酒店夏湾拿酒店珠江国际酒店珠江国际酒店深圳皇冠假日深圳皇冠假日酒店酒店开房率（%）计划实际平均房价（元）计划实际经营收入（万元）计划实际完成率经营利率GOP（万元）计划实际完成率单位

24、：%、元、万元七、教育经营完成情况（4月）1 1、本月完成较好的项目、本月完成较好的项目:南方学院的住宿费收入、天津学院的商铺及后勤收入、珠江学院的后勤收入。2 2、指标指标完成较差之原因分析及改进措施完成较差之原因分析及改进措施：南方学院学宿费收入及后勤收入因之前月份超计划完成，导致本月完成率偏低，但学宿费收入全年累计完成104%，后勤收入全年累计完成152%。南方学院商铺收入、天津学院及珠江学院住宿费、商铺收入。部分商铺经营不善拖欠租金的情况，导致完成率偏低，已要求学院及时清理，收回拖欠租金；学宿费在4月份下半月已加大催收力度，催收效果较之前月份有所好转，预计5月份的催收效果会更加明显。经

25、营经营指标指标合计合计南方南方学院学院天津学院天津学院珠江学院珠江学院计划计划实际实际完成率完成率计划计划实际实际完成率完成率计划计划实际实际完成率完成率计划计划实际实际完成率完成率合计293.97205.0669.75%179.24124.2269.30%61.1849.4380.80%53.5531.4158.64%学费实收额151.7393.7761.80%107.1977.6172.40%22.966.1026.57%21.5910.0646.60%住宿费实收额25.058.9135.55%8.037.1288.67%6.760.8312.20%10.260.969.35%配套设施应收

26、租金回笼额20.8216.8380.84%11.715.3545.66%4.999.59 192.18%4.131.9046.11%配套设施出租率 99.68% 100.00%99.05% 100.00%后勤服务收入96.3685.5688.79%52.3134.1565.28%26.4732.92 124.37%17.5818.48 105.16%教育配套收入万元数据来源：集团教育医疗投资事业部政策及行业动态第一部分目录4月集团经营情况分析第二部分5月集团经营计划第三部分第四部分各管线、地区经营情况汇报政策及行业动态第一部分目录4月集团经营情况分析第二部分5月集团经营计划第三部分第四部分各管

27、线、地区经营情况汇报集团2014年5月销售及回款计划集团合计集团合计华北华北广州广州上海上海成都成都西安西安深圳深圳从化从化认购计划签约计划回款计划备注：备注：如E11项目10#在本阶段未推售，则认购任务减少至15000万元，签约任务减少至12000万元。万元数据来源：集团住宅投资事业部、集团投资与财务管理中心集团2014年5月重点项目销售计划重点项目重点项目可售货值可售货值认购计划认购计划签约计划签约计划回款计划回款计划备注备注E11如如10#10#在本阶段未推售，则认在本阶段未推售，则认购任务减少至购任务减少至1500015000万元，签万元，签约任务减少至约任务减少至1200012000

28、万元。万元。罗马大户型需要形成圈层销售大户型需要形成圈层销售信华、锦苑住宅清货，住宅清货，loft加大销售力度加大销售力度南沙重点还是在客户组织，加快重点还是在客户组织，加快118户型出货户型出货卓景三期加快去货三期加快去货纺织城写字楼争取清货写字楼争取清货马赛剩余尾货清盘销售剩余尾货清盘销售昆山昆山昆山7#持续销售持续销售新弘国际有产权部分实现清货有产权部分实现清货东岸东岸北区持续销售东岸北区持续销售御景湾C地块三期住宅持续销售三期住宅持续销售御景湾A地块A4写字楼新推写字楼新推夏湾拿四期一区重新定价推售四期一区重新定价推售万元数据来源：集团住宅投资事业部集团2014年5月重点项目融资计划与

29、前置条件重点项目重点项目5月融资计划月融资计划前置条件前置条件（开发证照、工程进度）（开发证照、工程进度）融资审融资审批额批额新增新增放款额放款额本月放款本月放款可用额可用额前期放款本前期放款本月可用额月可用额教育学院保险资金流入分钟寺江门国际城等省分行上会纺织城等额度总承包流贷完成抵押后放款E11等银行额度放款合金厂等珠江人寿保费收入方家窑等珠江人寿保费收入从化流贷等银行安排上会新城国际C区目前正签订相关合同，完成抵押后可放款万元数据来源：集团投资与财务管理中心集团2014年5月资金计划明细详见工作内容工作内容地区上报地区上报下发执行下发执行一、期初可动资金余额一、期初可动资金余额940,5

30、261,059,365二、资金来源合计二、资金来源合计506,995755,887销售回款合计49,666135,054其他收入12,19610,562融资借入243,000318,000三、解冻资金净额三、解冻资金净额202,133292,271四、资金支付合计四、资金支付合计820,267657,292付款工作付款工作管理费用8,3308,331归还银行贷款104,283104,283贷款利息支出16,52516,525工程款231,43079,622设计费13,4387,740税款54,80331,603营销费用36,91825,759土地款及股权转让款354,541383,429转控股付利息等五、期末可动资金余额五、期末可动资金余额-470,05924,299万元万元数据来源：集团投资与财务管理中心谢谢！谢谢！