重庆万科工程管理体系课件.pptx

1、重庆万科工程管理体系介绍分享人：何波项目一部二零一四年六月自我介绍自我介绍课程安排课程安排1 1 上课时间（上课时间（2 2小时）小时）2 2 考试考试& &分享（分享（3030分钟）分钟）满意度满意度学员考试学员考试交流交流& &分享分享3 3 评委评分评委评分& &交流交流宣布获得本次内训积分宣布获得本次内训积分学员名单和讲员成绩学员名单和讲员成绩领导讲话领导讲话1 1课堂纪律课堂纪律调整为震动、静音状态调整为震动、静音状态2 2不要随意走动不要随意走动3 3考试成绩达到一定标准考试成绩达到一定标准后，有相应的积分后，有相应的积分开场破冰开场破冰在分享过程中为方便讨论，下面按照部门分组，成

2、本控制部+设计研发部一组；项目一部+项目二部一组；项目三部+装饰事业部一组；其余部门的同事可以随机加入这三个小组，下面麻烦各位动起来，尽快找到组织。今天的分享会后会有一份简单的试题供大家回顾今天的分享内容，在分享过程中的讨论和抢答环节我们还有培训积分鼓励等着大家。 开场破冰开场破冰分享开始前，请大家先观看一段视频！巴南商社汇城品1号楼三峡杯优质结构工程影像资料开场破冰开场破冰在视频中出现的部分施工工艺如：砌体立皮数杆，后塞口留设预置混凝土三角垫块等是我在以前的经历的项目中没有实施过的，视频中我们看到了商社汇在工程管理一些细节上处理方式，通过今天的分享我们将了解作为地产开发标杆企业的万科在工程管

3、理方面的先进经验，在今后的工作中用这些经验武装我们自己，下面开始我们今天的分享。08. 08. 30Page 9目目 录录质量管控体系 施工策划质量标准体系管 控 手 段08. 08. 30Page 10重庆公司重庆公司工程管理体系介绍工程管理体系介绍工程管理策划书内容包括：工程管理策划书内容包括：工程概况工程概况工程特点、重点、难点及应对措施工程特点、重点、难点及应对措施项目部架构及人力资源计划项目部架构及人力资源计划 项目建设计划、场地综合利用规划项目建设计划、场地综合利用规划 项目管理目标项目管理目标 总包管理策划总包管理策划 工程进度管理策划工程进度管理策划 工程质量管理策划工程质量管

4、理策划 工程安全文明施工管理策划工程安全文明施工管理策划 成本管理策划成本管理策划采购管理策划采购管理策划 销售配合销售配合 总承包单位、监理单位、分包单位管理总承包单位、监理单位、分包单位管理 沟通管理策划沟通管理策划 风险管理规划风险管理规划 工程管理策划：工程管理策划：拿地后工程施工的全面拿地后工程施工的全面战略部署。战略部署。作为项目开工前的必要作为项目开工前的必要条件，必须通过集团工条件，必须通过集团工程管理部，集团副总裁程管理部，集团副总裁审批。审批。工程管理策划书在开工工程管理策划书在开工前前1.51.5个月至个月至2 2个月必须个月必须完成编制，并通过审批。完成编制，并通过审批

5、。深圳万科华昱花园工程管理策划方案深圳万科华昱花园工程管理策划方案08. 08. 30Page 11重庆公司重庆公司工程管理体系介绍工程管理体系介绍态度：态度： 站在友好合作伙伴的立场，尊重监理公站在友好合作伙伴的立场，尊重监理公司、施工单位等合作司、施工单位等合作方。方。08. 08. 30Page 12重庆公司重庆公司工程管理体系介绍工程管理体系介绍合作方式：合作方式：价格价格不是万科选择合作单位的唯一标准，万科不是万科选择合作单位的唯一标准，万科不是选择最低价的，而是根据项目的特点不是选择最低价的，而是根据项目的特点和难度与合作方合理议价，保证合作方合和难度与合作方合理议价，保证合作方合

6、理的利润空间。理的利润空间。08. 08. 30Page 13重庆公司重庆公司工程管理体系介绍工程管理体系介绍培训考核：培训考核：对合作单位有定期的培训和考核，此项落对合作单位有定期的培训和考核，此项落实在与合作方的合同里面，并且与合作方实在与合作方的合同里面，并且与合作方的奖金挂钩。的奖金挂钩。08. 08. 30Page 14重庆公司重庆公司工程管理体系介绍工程管理体系介绍两个两个“一一”：统一：标准统一（开发商、监理方、施工方均要知晓标准统一：标准统一（开发商、监理方、施工方均要知晓标准）第一：重视第一次（第一次进场、第一次工法展示等第一：重视第一次（第一次进场、第一次工法展示等）08.

7、 08. 30Page 15重庆公司重庆公司工程管理体系介绍工程管理体系介绍第一：重视第一次（第一次第一：重视第一次（第一次进场）进场） 万科万科总包配合要求总包配合要求08. 08. 30Page 16重庆公司重庆公司工程管理体系介绍工程管理体系介绍第一：重视第一次第一：重视第一次（第一次（第一次工法工法展示展示/ /样板带路）样板带路）08. 08. 30Page 17重庆公司重庆公司工程管理体系介绍工程管理体系介绍第一：重视第一次第一：重视第一次（第一次（第一次工法工法展示展示/ /样板带路）样板带路）巴巴南塔楼砌体样板南塔楼砌体样板08. 08. 30Page 18重庆公司重庆公司工程

8、管理体系介绍工程管理体系介绍序号是否提供制度名称一、通用制度1 进 场 提 供VKCQ-B1-GCGL-001施工配合要求2 进 场 提 供VKCQ-B1-GCGL-002现场材料管理制度3 进 场 提 供VKCQ-B1-GCGL-003施工交底制度4 进 场 提 供VKCQ-B1-GCGL-004成品保护制度5 进 场 提 供VKCQ-B1-GCGL-005现场施工奖罚管理办法6 进 场 提 供VKCQ-B1-GCGL-006项目安全施工检查制度7 进 场 提 供VKCQ-B1-GCGL-007监理单位管理制度序号序号是否提供是否提供制度名称制度名称二、工艺作业指导书二、工艺作业指导书1 1

9、 进进 场场 提提 供供VKCQ-C1-GCGL-001VKCQ-C1-GCGL-001墙体砌筑施工作业指导书墙体砌筑施工作业指导书2 2 进进 场场 提提 供供VKCQ-C1-GCGL-002VKCQ-C1-GCGL-002墙体抹灰施工作业指导书墙体抹灰施工作业指导书3 3 进进 场场 提提 供供VKCQ-C1-GCGL-003VKCQ-C1-GCGL-003烟道安装作业指导书烟道安装作业指导书4 4 进进 场场 提提 供供VKCQ-C1-GCGL-004VKCQ-C1-GCGL-004塑钢门窗安装作业指导书塑钢门窗安装作业指导书5 5 进进 场场 提提 供供VKCQ-C1-GCGL-005

10、VKCQ-C1-GCGL-005防火门、入户门安装作业指导书防火门、入户门安装作业指导书6 6 进进 场场 提提 供供VKCQ-C1-GCGL-006VKCQ-C1-GCGL-006栏杆安装作业指导书栏杆安装作业指导书7 7 进进 场场 提提 供供VKCQ-C1-GCGL-007VKCQ-C1-GCGL-007厨卫间、外墙防水施工作业指导书厨卫间、外墙防水施工作业指导书8 8 进进 场场 提提 供供VKCQ-C1-GCGL-008VKCQ-C1-GCGL-008墙、地砖铺贴施工作业指导书墙、地砖铺贴施工作业指导书9 9 进进 场场 提提 供供VKCQ-C1-GCGL-009VKCQ-C1-GC

11、GL-009模压门安装作业指导书模压门安装作业指导书1010 进进 场场 提提 供供VKCQ-C1-GCGL-010VKCQ-C1-GCGL-010橱柜安装工程作业指导书橱柜安装工程作业指导书1111 进进 场场 提提 供供VKCQ-C1-GCGL-011VKCQ-C1-GCGL-011复合木地板铺装作业指导书复合木地板铺装作业指导书1212 进进 场场 提提 供供VKCQ-C1-GCGL-012VKCQ-C1-GCGL-012外墙装饰施工作业指导书外墙装饰施工作业指导书1313 进进 场场 提提 供供VKCQ-C1-GCGL-013VKCQ-C1-GCGL-013景观绿化工程施工作业指引景观

12、绿化工程施工作业指引1414 进进 场场 提提 供供VKCQ-C2-GCGL-001VKCQ-C2-GCGL-001室内电气安装工程作业指导书室内电气安装工程作业指导书1515 进进 场场 提提 供供VKCQ-C2-GCGL-002VKCQ-C2-GCGL-002电梯安装工程作业指导书电梯安装工程作业指导书1616 进进 场场 提提 供供VKCQ-C2-GCGL-003VKCQ-C2-GCGL-003智能化作业指导书智能化作业指导书1717 进进 场场 提提 供供VKCQ-C2-GCGL-004VKCQ-C2-GCGL-004高低压配电工程作业指导书高低压配电工程作业指导书1818 进进 场场

13、 提提 供供VKCQ-C2-GCGL-005VKCQ-C2-GCGL-005消防报警系统作业指导书消防报警系统作业指导书1919 进进 场场 提提 供供VKCQ-C3-GCGL-002VKCQ-C3-GCGL-002室内管道安装作业指导书室内管道安装作业指导书2020 进进 场场 提提 供供VKCQ-C3-GCGL-003VKCQ-C3-GCGL-003外墙管道工程作业指导外墙管道工程作业指导2121 进进 场场 提提 供供VKCQ-C3-GCGL-004VKCQ-C3-GCGL-004室外管道工程作业指导室外管道工程作业指导2222 进进 场场 提提 供供VKCQ-C3-GCGL-005VK

14、CQ-C3-GCGL-005消防管道安装作业指导消防管道安装作业指导2121 进进 场场 提提 供供VKCQ-C3-GCGL-006VKCQ-C3-GCGL-006通风空调工程作业指导书通风空调工程作业指导书序号是否提供制度名称三、工艺构造技术标准1 进 场 提 供VKCQ-D1-GCGL-001工程施工技术标准2 进 场 提 供VKCQ-D1-GCGL-002精装修工程质量技术标准3 进 场 提 供VKCQ-D1-GCGL-003与防渗漏相关的结构处理和防水节点四、管理表格及模版通用模板1 进 场 提 供VKCQ-GC-GCGL-A01工程联系单2 进 场 提 供VKCQ-GC-GCGL-A

15、02工程联系单（回复函）3 进 场 提 供VKCQ-GC-GCGL-A03奖励通知单4 进 场 提 供VKCQ-GC-GCGL-A04违约索赔通知单5 进 场 提 供VKCQ-GC-GCGL-A05监理工程例会纪要6 进 场 提 供VKCQ-GC-GCGL-A06专题会议纪要7 进 场 提 供VKCQ-GC-GCGL-A09月进度计划表8 进 场 提 供VKCQ-GC-GCGL-A10周进度计划表9 进 场 提 供VKCQ-GC-GCGL-A11工程月报（监理）10 进 场 提 供VKCQ-GC-GCGL-A12工程关键节点进度确认表统一：标准统一（开发商、监理方、施工方均要知晓标准统一：标准

16、统一（开发商、监理方、施工方均要知晓标准）08. 08. 30Page 19重庆公司重庆公司工程管理体系介绍工程管理体系介绍统一：标准统一（开发商、监理方、施工方均要知晓标准统一：标准统一（开发商、监理方、施工方均要知晓标准）08. 08. 30Page 20重庆公司重庆公司工程管理体系介绍工程管理体系介绍工程管理策划书在开工工程管理策划书在开工前前 个月至个月至 个月个月完成编制并通过审批完成编制并通过审批万科质量管理体系两个万科质量管理体系两个一一： 不是不是万科选择合作单位的唯一标准，万科不是选择最低价的，而是万科选择合作单位的唯一标准，万科不是选择最低价的，而是根据项目的特点和难度与合

17、作方合理议价，保证合作方合理根据项目的特点和难度与合作方合理议价，保证合作方合理的的重视第一次；标准统一重视第一次；标准统一2 21.51.5 价格价格利润空间利润空间08. 08. 30Page 21重庆公司重庆公司工程管理体系介绍工程管理体系介绍万科的质量标准高于政府标准万科的质量标准高于政府标准防渗漏体系： 万科的防渗漏体系深入、广泛，很多开发商将此项工作当作“皮肤”看待，即仅在涂料阶段进行防水处理，万科从结构施工开始就有防水措施。 在交付前进行“淋水试验”，24小时，100在房间里进行淋水试验。 万科的淋水质量体系可以达到沿海抗台风、暴雨标准。08. 08. 30Page 22重庆公司

18、重庆公司工程管理体系介绍工程管理体系介绍讨论环节：请各小组分组讨论，我们经历讨论环节：请各小组分组讨论，我们经历的各项目遇到过哪些渗漏问题及形成原因的各项目遇到过哪些渗漏问题及形成原因重庆公司防渗漏工程体系1 1、屋面渗水（伸缩缝、管口防水处置不当）、屋面渗水（伸缩缝、管口防水处置不当）2 2、墙面渗水（穿墙管口防水处置不当）、墙面渗水（穿墙管口防水处置不当）3 3、厨卫渗水（管道口防水处置不当）、厨卫渗水（管道口防水处置不当）4 4、窗台渗水等（床边后塞不密实）、窗台渗水等（床边后塞不密实）08. 08. 30Page 23重庆公司重庆公司工程管理体系介绍工程管理体系介绍防渗漏体系文件包括：

19、防渗漏体系文件包括：重庆公司防渗漏工程体系08. 08. 30Page 24重庆公司重庆公司工程管理体系介绍工程管理体系介绍防开裂体系：防开裂体系： 严格分层抹灰，市场一般做法只达到一道抹灰，万科做法是达到两道抹灰； 针对重庆特细砂特点，在抹灰中加入添加剂（聚酯纤维等）；3 10窗台板宽(墙厚） 6250重庆公司砌筑工艺标准重庆公司抹灰工艺标准08. 08. 30Page 25重庆公司重庆公司工程管理体系介绍工程管理体系介绍精装的研发成果：精装的研发成果：充分说明万科专业研发的能力和工程技术水平远高于市场平均水平。1、水、强弱电等的点位、高度等都有系统的标准图；2、研发实验楼：从工程到精装的每

20、个程序都需要先进实验；08. 08. 30Page 26重庆公司重庆公司工程管理体系介绍工程管理体系介绍强弱电电位标准模块安装高度开关类 安装高度标准开关类1300床头柜类700插座弱电类安装高度插座弱电类安装高度厅房标准类300明确电器类床头柜类700油烟机2100电视相关类550空调2240（上口）生活阳台、厨房类1300预留消毒柜500卫生间类1300冰箱130008. 08. 30Page 27重庆公司重庆公司工程管理体系介绍工程管理体系介绍室内地面标高做法标准体系08. 08. 30Page 28重庆公司重庆公司工程管理体系介绍工程管理体系介绍厨房烟道下口作为防水薄弱点，应增设厨房烟

21、道下口作为防水薄弱点，应增设 做加强处理而非采用做加强处理而非采用加强钢丝网片网眼尺寸加强钢丝网片网眼尺寸 钢丝直径钢丝直径地下室顶板或屋面优先地下室顶板或屋面优先 ，若实施有困难须做不小于，若实施有困难须做不小于 10mm10mm* *10mm10mm砂浆砂浆R R脚脚砼反坎砼反坎1%1%结构找坡结构找坡2%2%建筑找坡建筑找坡出屋面烟风道道壁、女儿墙、伸缩缝反坎等均需出屋面烟风道道壁、女儿墙、伸缩缝反坎等均需与结构板一并浇筑混凝土与结构板一并浇筑混凝土0.7mm0.7mm08. 08. 30Page 29重庆公司重庆公司工程管理体系介绍工程管理体系介绍课间休息时间，我们十分钟后再见！08.

22、 08. 30Page 30重庆公司重庆公司工程管理体系介绍工程管理体系介绍分户验收分户验收在重庆执行是比较难的，但在万科实施是没有问题的。08. 08. 30Page 31重庆公司重庆公司工程管理体系介绍工程管理体系介绍实测实量实测实量保证工程品质市场一般做法：是在涂了腻子后，在房体的表面进行依次测量。万科做法：从主体工程开始，每一步都做到实测实量，真正做到以数据说话。万科朗润园项目在5月25日，集团飞行检查小组的实测实量检查中的得分为93分，而在国内很多优秀企业中平均仅为70分左右。天花四个对角的测量，国家标准的极差标准为20mm，但万科集团内部的标准为15mm，否则视为不合格。08. 0

23、8. 30Page 32重庆公司重庆公司工程管理体系介绍工程管理体系介绍定义及目的定义及目的定义定义通过实测指标测量及风险评估考察集团在建项目质量水平通过实测指标测量及风险评估考察集团在建项目质量水平目的目的规范规范产品质量检测中的程序，取样方法，测量操作，数据处理产品质量检测中的程序，取样方法，测量操作，数据处理 形成系统的记录，便于结果分析及经验形成系统的记录，便于结果分析及经验分享分享 提高提高建设单位及合作方建设管理水平，提高产品质量，最终建设单位及合作方建设管理水平，提高产品质量，最终提高客户满意度提高客户满意度总体要求总体要求施工单位应按分户对分部分项工程的所有实测区进行施工单位应

24、按分户对分部分项工程的所有实测区进行100%实测实量并建实测实量并建立分户立分户/分层实测档案；分层实测档案；监理公司对施工单位实测数据按不低于监理公司对施工单位实测数据按不低于60%的比例进行复测；的比例进行复测；项目部及工程部专职质量工程师对监理公司复测数据按不低于项目部及工程部专职质量工程师对监理公司复测数据按不低于30%的比的比例进行复测；例进行复测；操作指引操作指引类别类别实测指标实测指标土建土建砼结构砼结构砼界面尺寸偏差表面平整度垂直度顶板水平度极差楼板厚度偏差施工控制线设置砌筑砌筑表面平整度垂直度方正度外门窗洞口尺寸偏差重要预制或现浇构件砌筑工序抹灰抹灰墙体表面平整度墙面垂直度室

25、内净高偏差顶板水平度极差阴阳角方正房间开间/进深偏差方正度地面表面平整度地面水平度极差户内门洞尺寸偏差外墙窗内侧墙体厚度极差降板裂缝/空鼓同户型同厨卫间管井尺寸偏差同户型同厨卫间窗底框标高偏差同户型同厨卫间窗侧框墙距偏差柜体嵌入位尺寸偏差同户型同厨卫间开间进深偏差防水工程防水工程基本原则卫生间涂膜厚度外门窗框涂膜厚度卫生间附加防水层防水反坎卫生间地漏设备安设备安装装座便预留排水管孔距偏差同一室内底盒标高差并列面板高度偏差砼楼板和同墙面给水管预埋砌体墙面给水管预埋砌体墙电线管暗埋精装修精装修类类分类分类产品质量实测实量操作指引08. 08. 30Page 33重庆公司重庆公司工程管理体系介绍工程

26、管理体系介绍实测实量归档实测实量归档实测归档范围为实测归档范围为所有实测区所有实测区实测归档以实测归档以户户为单位，建立从砼结构到精装修全过程的实测资料档案为单位，建立从砼结构到精装修全过程的实测资料档案施工单位负责按要求实施建立实测档案；施工单位负责按要求实施建立实测档案；监理单位对实测档案的真实性进行监理单位对实测档案的真实性进行60%的抽查，对档案的完整性及规范性的抽查，对档案的完整性及规范性进行全面复查，进行全面复查，对实测归档实施结果负责；对实测归档实施结果负责；甲方项目部负责组织配合集团及公司档案检查甲方项目部负责组织配合集团及公司档案检查集团评估（集团评估（1）风险评估风险评估集

27、团评估（集团评估（2）实测数据评估实测数据评估08. 08. 30Page 34重庆公司重庆公司工程管理体系介绍工程管理体系介绍检查制度检查制度集团对万科所有一线公司项目工程，实施季度的飞行检查（突击式）重庆公司工程管理部对所有重庆在建项目实施月度检查集团内所有一线公司项目强制排名重庆公司内所有项目强制排名08. 08. 30Page 35重庆公司重庆公司工程管理体系介绍工程管理体系介绍观感质量观感质量 通过对于项目的观感质量评估，以真正将工程质量作为提升客户满意度的重要方面。1、施工阶段自结构0.00至交付前细部整改完成前，实施施工过程观感评估。2、交付准备阶段自细部整改完成至首次交付日止，

28、将对室外园林景观、楼梯公共空间等进行观感评估。在建项目观感质量评分表08. 08. 30Page 36重庆公司重庆公司工程管理体系介绍工程管理体系介绍合同要求合同要求将万科要求的标准图片，如工地大门应该如何做，作为与施工单位合同的附件，要求合作方严格按照我们的标准执行。08. 08. 30Page 37重庆公司重庆公司工程管理体系介绍工程管理体系介绍施工场地管理施工场地管理如：工程垃圾分类、施工场地环保管理等；08. 08. 30Page 38重庆公司重庆公司工程管理体系介绍工程管理体系介绍精装修精装修“四化四化”管理管理颠覆传统精装行业的标准精装修精装修“四化四化”管理管理08. 08. 3

29、0Page 39重庆公司重庆公司工程管理体系介绍工程管理体系介绍设计图纸标准化设计图纸标准化用大量的图纸（50张），确定数据图纸说明更为详细，包括每种工序的基本要求顶面石膏板施工图顶面龙骨排版图给水系统图材料表按照甲供、乙供 、甲分包分类详细标注台盆柜剖面详图主卫墙面贴砖大样图厨房的六面8详图卫生间的六面8详图08. 08. 30Page 40重庆公司重庆公司工程管理体系介绍工程管理体系介绍集中加工工厂化集中加工工厂化为“四化”管理的核心环节，通过专业人员，在专门的加工场地，将精装材料分割好，做到效率高、损耗小、质量高和室内无垃圾。08. 08. 30Page 41重庆公司重庆公司工程管理体系

30、介绍工程管理体系介绍集中加工实施步骤：集中加工实施步骤：、在标准尺寸基础上完成精确的面砖、龙骨、石膏板等平面排版图纸，并根据图纸完成材料翻样，提供加工制作；、加工区根据下料单排定加工计划，按规格分批次加工，并按户分装包扎，分户存放；3、建立专业材料配送组，对相关人员培训，确保材料准确加工并正确运送至现场。4、规划成品材料的堆放与材料配送流程，并建立材料验证程序，保证材料准确。08. 08. 30Page 42重庆公司重庆公司工程管理体系介绍工程管理体系介绍现场文明整洁化现场文明整洁化保证施工现场无垃圾集中加工场地要求安全施工标准文明施工措施材料（设备）管理标准08. 08. 30Page 43

31、重庆公司重庆公司工程管理体系介绍工程管理体系介绍管理可视化管理可视化 每一户均有总包和施工方交底的图纸，每一户都有一个档案，定期检查每一户的施工情况。万科重庆公司技术措施可视化标准08. 08. 30Page 44万科万科工程工程管理提炼词管理提炼词多多制度多1、集团在工程管理方面的制度文件13篇；2、重庆公司在工程管理方面的制度文件18篇；技术标准多1、集团在技术管理方面的文件17篇；2、重庆公司在技术管理方面的文件29篇；08. 08. 30Page 45万科工程万科工程管理提炼词管理提炼词多多人多 龙湖“江与城”，2个专业工程师管控16万平方米。但在万科，专门设有一名品质工程师岗位，专门

32、负责质量的监控和管理。在我们工程体系的管理人员配置多，说明关注的面更广泛、更深入。08. 08. 30Page 46万科工程管理提炼词万科工程管理提炼词多多培训多1、组织内部培训2、组织合作方培训3、请合作方培训万科工程管理人员（简称“他山之石”）学习交流多：1、集团、区域公司间的相互学习（内部）2、去日本学习精细化管理（外部）08. 08. 30Page 47万科工程管理提炼词万科工程管理提炼词难难开工难工程开工前需要进行2个审批：政府的审批和集团的审批。其中施工策划在集团的审批是最严格的，审批合格后才能开工。08. 08. 30Page 48万科工程管理提炼词万科工程管理提炼词难难达标难需要按照集团的各项标准严格执行。工人难找：因为万科的标准高，工人觉得在万科做工作比在其它地方工作更难以达到合格的标准，因此更愿选择标准宽松的开发商。08. 08. 30Page 49结束语结束语今天的分享即将结束，感谢各位的耐心聆听。我们相信通过几个项目的锤炼，我们将逐步完善我们自己的工程管理体系，有一天在其他开发企业的分享会上会出现“中天物业工程管理体系介绍”这样的题目，这需要我们共同的努力。08. 08. 30Page 50分享到此结束谢 谢