承接查验标准培训课件.ppt

1、 责任 | 担当 | 执行 四川远鸿物业管理有限公司温江分公司品质管理部承 接 查 验 标 准 培 训 公共场所（地）房屋本体共用部位及设施承接查验概念房屋本体自用部位及设施公用设施设备 在物业竣工验收合格后，物业管理企业于业主入住之前，对物业进行承接查验。在条件具备或物业管理企业早期介入充分、准备充足时，物业的承接查验也可以和建设工程竣工验收同步进行。物业管理企业对物业进行查验之后将发现的问题提交建设单位处理，然后同建设单位进行物业移交并办理移交手续。承接查验的法律依据：住建部2010165号物业承接查验办法承接查验的慨念承接查验的必要性1、进一步明确交接双方的权、责、利2、确保物业具备正常

2、的使用功能，充分维护业主的利益通过承接查验和承接合同的签订，实现权力和义务的转移。在法律上界定清楚双方的权力和义务。通过承接查验，发现物业质量的隐患和缺陷。通过及时返工、修缮、加固等，确保建筑物主体结构安全。满足业主和物业使用人的需要，发挥物业的正常使用功能。通过承接查验，根据有关物业管理的文件资料，摸清物业的性能和特点。预防管理中可能出现的问题。有计划地安排好各项管理工作。3、为日后的物业管理创造条件实施物业承接查验，主要依据哪些文件物业承接查验依据文件1、物业买卖合同2、临时管理规约3、前期物业服务合同4、物业规划设计方案5、建设单位移交的图纸资料6、建设工程质量法规、政策、标准和规范实施

3、承接查验的物业，应当具备哪些条件建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案。1供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具。2教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成。3道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求。电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书。物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全。法律、法规规定的其他条件。4

4、567物业承接查验的程序3查验共用部位、共用设施设备456721确定物业承接查验方案移交有关图纸资料解决查验发现的问题确认现场查验结果签订物业承接查验协议办理物业交接手续物业承接查验的流程接开发建设单位通知组建承接查验小组做承接查验前的准备进行资料移交检查核对进行硬件设备设施移交检查验收接管资料存档整改补齐资料限时整改建设单位应向物业管理企业移交图纸资料清单实施承接查验的物业，应当具备哪些条件承接查验核查方法 住建部2010165号物业承接查验办法第十八条：现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。对查验对象外观的

5、检查，目视、触摸。通过启用设施或设备来直接检验安装质量和使用功能。运用仪器、仪表、工具检测是否符合质量要求。通过必要的试验方法（如通水、闭水试验）测试相关设施设备的性能。观感查验试验查验使用查验检测查验常用验房工具介绍工具名称工具介绍工具图片水平尺水平尺主要用来检测或测量水平和垂直度，可分为铝合金方管型、工字型、压铸型、塑料型、异形等多种规格；长度从10CM到250CM多个规格；水平尺材料的平直度和水准泡质量，决定了水平尺的精确性和稳定性。 靠尺垂直度检测，水平度检测、平整度检测,家装监理中使用频率最高的一种检测工具。检测墙面、瓷砖是否平整、垂直。检测地板龙骨是否水平、平整。塞尺塞尺又称测微片

6、或厚薄规，是用于检验间隙的测量器具之一， 横截面为直角三角形，在斜边上有刻度,利用锐角正弦直接将短边的长度表示在斜边上,这样就可以直接读出缝的大小了。 常用验房工具介绍工具名称工具介绍工具图片阴阳角尺检测阴阳角内外直角偏差的常用工具。使用时将活动尺拉出旋转270度，使指针对准“0”位，然后靠在阴阳角处测量，测量后，读检测尺上的读数，指针所指数值即为被测面的垂直偏差。 激光测距仪激光测距仪，是利用激光对目标的距离进行准确测定的仪器。激光测距仪在工作时向目标射出一束很细的激光，由光电元件接收目标反射的激光束，计时器测定激光束从发射到接收的时间，计算出从观测者到目标的距离。激光测距仪重量轻、体积小、

7、操作简单速度快而准确，其误差仅为其它光学测距仪的五分之一到数百分之一。 空鼓锤用来检测精装房的墙面，墙砖，地砖，地板来是否有空鼓。承接查验注意事项 1、各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周全，以利交接和今后工作的开展。 2、如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。 3、在物业管理移交工作中，对物业共用部位和共用设施设备存在

8、的问题不 易全部发现，难免存在遗漏，因此在签订移交协议或办理相关手续时应注意做出相关安排，便于在后续工作中能妥善解决发现的问题。施工遗留问题销项1、项目公司根据物业承接查验报告的建议，针对遗留问题整改通知单上的内容组织相关单位进行整改，并将整改结果填写在遗留问题整改通知单上，以供物业公司复验。3、物业公司应及时跟踪遗留问题整改情况，并根据复验结果编写遗留问题复验报告然后逐一销项。2、所有遗留问题的整改工作应在物业承接查验报告规定的期限内完成，不得影响业主的正常入驻和后续物业管理。施工遗留问题销项收集整理存在问题 工程质量问题的原因1设计缺陷 工程质量问题的原因5 工程质量问题的原因3气候、环境

9、、自然灾害建设单位管理管理不善工程质量问题的原因2不按规范施工工程质量问题的原因3验收检查不细工程质量问题的原因6建材质量不合格施工遗留问题销项收集整理存在问题处理程序1收集所有的物业查验记录表处理程序2对物业查验记录表内容进行分类整理，将承接查验所发现问题登记造表处理程序3将整理好的工程质量问题提交给建设单位确认，并办理确认手续处理程序施工遗留问题销项处理方法 工程质量问题整理出来之后，由建设单位提出处理方法。在实际工作过程中，物业管理企业在提出质量问题的同时，还可以提出相应的整改意见，便于建设单位进行针对性整改。 若质量问题在保修期内发现或发生，按建设部建筑工程质量保修办法规定，应由建设单

10、位督促施工单位负责。由施工单位引起的质量问题应由建设单位负责作出修改设计，改造或增补相应设施。由于规划、设计考虑不周而造成的功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题工程质量问题施工遗留问题销项跟踪验证，逐一销项 为使物业工程质量问题得到及时圆满地解决，物业管理企业要做好跟踪查验工作。 物业管理企业应安排专业技术人员分别负责不同专业的工程质量问题，在整改实施的过程中进行现场跟踪，对整改完工的项目进行验收，办理查验手续同时销项。对整改不合要求的工程项目则应继续督促建设单位处理直至销项为止。1 1、房屋本体及公共设施的承接查验要求： 承接查验工作过程中所发现问题由物业管理企业统一记录在设施设备接管查

11、验记录表中，查验工作完成后，参加查验人员应签字确认，物业管理企业将设施设备接管查验记录表分别报送各有关单位，由建设单位根据问题的严重程度及现场实际情况，组织施工单位确认整改完成时间，整改工作结束后，由物业管理企业对整改情况进行检查确认，并报送各有关单位。查验范围： 房屋本体包括：地基基础、梁、柱、板主体、顶棚、墙面、楼地面、门窗、楼梯、扶手，卫生间供水、排污管道、地漏等。公共设施包括：基础设施、天台、屋面避雷设施、消防设施、园区路灯、绿化、园区道路、垃圾箱（房）、车库、检查井和化粪池、明暗沟、踏步、台阶、水池、水箱、景观和文化娱乐设施等。1 1、房屋本体及公共设施的承接查验检测查验方法1、地基

12、基础查验1.1 地基基础沉降不得引起墙体和上部结构的开裂或其他结构及相邻房屋的损坏。1.2 查验方法：观察检查。2、梁、柱、板等主体查验2.1 无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝。2.2 无钢筋外露。2.3 查验方法：观察检查。3、外立面检查3.1 房屋墙体露出地面部分无倾斜、无移位、无裂缝和无扭曲等。3.2 散水坡：无塌陷、无断裂和无分裂；面层平整，无脱皮；无倒泛水、积水现象。3.3 查验方法：观察检查4、天台4.1 屋面隔热层、防水层；板端缝、伸缩缝油膏紧贴；隔热板、防水层表面无裂缝。4.2 平屋面应有隔热保温措施,三层以上房屋在公用部位应设置屋面检查孔。1 1、房屋本体及

13、公共设施的承接查验检测查验方法4.3 阳台及三层以上房屋的屋面应有组织排水（排水坡度必须符合设计要求）不得有积水现象。出水口、檐口、泛水、天沟、变形缝、压顶、落水管、烟管与屋面的连接等应安装牢固,接口平密,不渗漏。4.4 天台护栏无破损、变形，无明显锈蚀。4.5 屋面避雷设施按设计要求检查。5、顶棚的查验5.1 抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮、无裂纹，无霉点，无渗水痕迹、无污渍。5.2 查验方法：观察检查6、墙面的查验6.1 抹灰应表面平整,不应有空鼓、爆灰、裂缝和起泡等缺陷。（允许偏差值4mm。用2m靠尺和楔形塞尺检查。）6.2 饰面砖应表面洁净,粘贴牢固,阴阳角与线脚顺直,无缺棱

14、掉角。(1) 表面平整度允许偏差值2mm。用2m靠尺和楔形塞尺检查。(2) 立面垂直度允许偏差值3mm。用2m托线板检查。(3) 接缝、压条平直度允许偏差值2-3mm。拉5m线检查，不足5m拉通线检查。(4) 压条间距允许偏差值2mm。用尺检查。(5) 接缝高低允许偏差值0.5mm。用直尺和楔形塞尺检查。1 1、房屋本体及公共设施的承接查验检测查验方法(6) 接缝宽度允许偏差值0.5mm。用尺检查。(7) 涂料、刷浆应色泽一致.表面不应有掉粉、起皮、漏刷、透底、反碱、咬色、流坠、疙瘩等现象。（查验方法：观察检查）。(8) 外墙面：抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮.无裂纹，无霉点，无渗水

15、痕迹，无污渍。（查验方法：观察检查）。7、楼、地面的查验7.1 面层与基层必须粘贴牢固,不空鼓;整体面层平整,不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。面层坡度应符合设计要求，不倒泛水、无积水；与地漏、管道结合处应严密牢固，无渗漏。(1) 查验方法：用小锤轻击检查、用坡度尺检查、观察检查。7.2 水泥砂浆地面:抹灰平整,压光均匀,无空鼓、无裂纹、无起泡等。(1) 查验方法：允许偏差值4mm。用2m靠尺和楔形塞尺检查、观察检查。7.3 陶瓷地砖、水泥花砖面层:表面平整,接缝均匀顺直,无缺棱掉角。(1) 查验方法：高度差允许偏差值1mm。用2m靠尺和楔形塞尺检查。(2) 查验方法：直线度允许偏差值3mm.用

16、2m靠尺和楔形塞尺检查。(3) 查验方法：观察检查。7.4 大理石、花岗岩、木楼地面、塑料地板:应平整牢固,接缝密合。(1) 查验方法：高度差允许偏差值0.5mm。用2m靠尺和楔形塞尺检查。1 1、房屋本体及公共设施的承接查验检测查验方法(2) 查验方法：直线度允许偏差值2mm。用2m靠尺和楔形塞尺检查。(3) 查验方法：观察、脚踩检查。7.5 卫生间、阳台、盥洗室地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。(1) 查验方法：泼水检查、用坡度尺检查、观察检查。8、门窗的查验8.1 钢木门窗应安装平正牢固,无翘曲变形,开关灵活,零配件装配齐全,位置准确.钢门窗缝隙严密

17、,木门窗缝隙适度。8.2 门窗安装后外观质量应表面清洁。大面无划痕、碰伤、锈蚀；涂膜大面平整光滑、厚度均匀、无气孔。8.3 查验方法：观察检查。9、楼梯、扶手的查验9.1 栏杆应以坚固、耐久的材料制作，并能承受荷载规范规定的水平荷载；9.2 栏杆高度不应小于1.05m，高层建筑的栏杆高度应再适当提高，但不宜超过1.20m；9.3 栏杆离地面或屋面0.10m高度内不应留空；9.4 有儿童活动的场所，栏杆应采用不易攀登的构造。10、公共设施查验1 1、房屋本体及公共设施的承接查验检测查验方法10.1 路灯(1) 灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损伤，灯泡照明正常。(2) 灯柱安装牢固，外面油漆均匀，

18、无损伤和刮花。(3) 检验方法：观察检查。10.2 管理区道路(1) 道路面平整，无积水、无起砂、无空鼓、无损伤。(2) 道路沿砌筑整齐，灰缝饱满，无损伤。(3) 块料面层：拼砌整齐，平整稳固，块料面无裂纹、无缺棱掉角(4) 检验方法：观察检查。10.3 岗亭 (1) 铝材和不锈钢类：安装牢固，配件齐全，型材面无损伤，玻璃无污渍。(2) 电动道闸：安装牢固，配件齐全，开启自如，道闸栏无损伤。(3) 停车场：路面平整、无起砂、无起鼓、无裂纹。车道标识，入口出口标识清楚，油漆均匀。10.4 检查井、化粪池1 1、房屋本体及公共设施的承接查验检测查验方法(1) 池内无垃圾杂物，进排水畅通，池壁无裂痕

19、。(2) 检查井和化粪池进出水高度差不小于5厘米，立管与粪池之间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。井盖搁置稳妥并设置井圈。10.5 围墙、围栏(1) 查验围墙主要依据管理规划性质、设计要求进行。2 2、强电系统设备设施的承接查验要求： 系统查验工作，应由施工单位完成各系统的自检，并提交自检报告后进行。承接查验工作过程中所发现问题由物业管理企业统一记录在设施设备接管查验记录表中，查验工作完成后，参加查验人员应签字确认，物业管理企业将设施设备接管查验记录表分别报送各有关单位，由建设单位根据问题的严重程度及现场实际情况，组织施工单位确认整改完成时间，整改工作结束后，由物业管理企业对整改情况进

20、行检查确认，并报送各有关单位。查验范围： 包括如下设备设施：1、变配电室设备设施。2、给排水系统供电设备设施。3、消防系统供电设备设施。4、安全防范系统供电设备设施。5、照明系统设备设施。6、办公用电系统设备设施。7、电梯系统供电设备设施。2 2、强电系统设备设施的承接查验设备设施查验内容与要求1、变配电系统1.1 高压柜检查内容(1) 检查设备规格是否符合设计图纸；(2) 检查一次接线系统是否符合设计图纸；(3) 检查二次回路和接线是否符合厂家图纸；(4) 设备标号、电力电缆、操作电缆标号是否齐全；(5) 高压柜机械连锁、电气连锁应动作准确、可靠；(6) 检查防止电气误操作的“五防”装置齐全

21、，并动作灵活可靠；(7) 柜内控制电缆的位置不应妨碍手车的进出，并应牢固；1.2 高压开关的检查(1) 真空开关的检查内容：真空断路器应固定牢靠，外表整洁完整；电气连接应可靠且接触良好；真空断路器与其操动机构的联动应正常，无卡阻，分合闸指示正确，辅助开关动作应准确可靠，接点无电弧烧痕，灭弧室真空度应符合产品的技术规定，绝缘部件、瓷件应完整无损；(2) 六氟化硫开关检查内容：开关应安装牢固可靠，外壳清洁完整，电气连接应可靠，接触良好；开关及传动机构的联动应正常，无卡阻现象；分合闸指示正确，辅助开关及电气闭锁应动作正确可靠。支架及接地引线应无锈蚀和损伤；密度继电器的报警、闭锁定值应符合规定；电气回

22、路传动正确；六氟化硫气体漏气率和含水量应符合规定；(3) 分段安排停电：进行全面检查查线；2 2、强电系统设备设施的承接查验设备设施查验内容与要求1.3 直流屏检查内容(1) 对直流屏电池进行检查，电池布线排列应整齐，极性标志清晰、正确；(2) 电池编号应正确，外壳清洁、液面正常；(3) 电池组的绝缘应良好，绝缘电阻应不小于0.5M；(4) 直流屏交流电源互投功能应正常；(5) 直流屏内各接线标志应齐全、清晰；(6) 直流回路与交流回路应有明显区别。1.4 低压盘检查内容(1) 检查设备规格是否符合设计图纸；(2) 检查一次接线系统是否符合设计图纸，绝缘电阻值应大于0.5M；(3) 检查二次回

23、路和接线是否符合厂家图纸，绝缘电阻值应大于0.25M；(4) 设备标号、电力电缆、开关标识、控制电缆标号是否齐全；(5) 分段安排停电：进行全面外观检查；(6) 检查低压连络开关与主进开关自投自复是否正常；(7) 分段母线相序应一致；(8) 对电容器柜进行检查：电容器接线应正确，保护回路应完整，电容器外壳应无变形或渗漏油现象，端子连接牢固，熔断器熔体的额定电流应符合设计规定，放电回路完整且操作灵活，电容器外壳及构架的接地应可靠；(9) 填写低压配线供电情况表；2 2、强电系统设备设施的承接查验设备设施查验内容与要求1.5 低压盘主要检查方法(1) 使用500V绝缘摇表摇测一次接线系统及二次回路

24、和接线；(2) 二次回路交流工频耐压试验，当绝缘电阻值大于10M时，用2500V兆欧表摇测1min，应无闪络击穿现象，当绝缘电阻值在1-10M时，用1000V兆欧表摇测1min，应无闪络击穿现象；(3) 检查低压连络与主进开关自投自复应在空载状态下进行；(4) 分段母线相序可使用相序仪或万用表进行测试；1.6 其他1、检查专用工具（高压安全用具应具有相关部门检测合格证）、操作手柄、小车联锁及钥匙齐全；2、高低压柜绝缘垫应整洁完好，并具有符合要求的检测报告；3、检查房屋、土建结构；有无渗漏和未封堵空洞；4、检查配电室消防报警是否灵敏；5、照明及通风系统检查正常；6、变配电室应安装与实际设备相符合

25、的模拟屏；7、变配电室应按照相关规定开通电力公司直拨电话一部；8、配电室应配备适量的消防器材；2、各盘、箱、柜电源(1) 一般要求：a) 盘、箱、柜的金属框架及基础型钢必须接地可靠；装有电器的可开启的门和框架的接地应用裸编织铜网带连接，且有标识。2 2、强电系统设备设施的承接查验设备设施查验内容与要求b) 盘、箱、柜应有可靠的电击保护措施。c) 盘、箱、柜安装应牢固，封闭良好，并应能防潮、防尘，安装位置应便于检查，成列安装时应排列整齐。d) 盘、箱、柜面的指示灯、操作按钮应安装牢固、无破损，标识应清晰、坚固、准确。e) 盘、箱、柜内应有一、二次系统原理图，并安装牢固。f) 主、备电源在上级低压

26、盘上的开关编号清晰准确，供电电缆应挂标识牌。g) 一、二次回路接线整齐、牢固，宜采用螺栓连接、插接、焊接或压接等。配线回路导线均应标明回路编号、排列整齐、避免交叉，编号应正确、字迹清晰且不易脱色，并应固定牢固，不得使所接的端子排受到机械应力。采用插接式端子的，不同截面的导线不得接在同一端子上。h) 按图施工，接线正确，功能正常，仪表指示灯显示正常。2) 查验方法：a) 测量盘、箱、柜电压、电流指示值应正常。b) 检查各部位连接点无松脱、锈蚀、烧伤、过热等异常现象。c) 拉合各级开关，检查负荷运行情况应正常，标识应与竣工图纸相符。d) 试验电源互投装置、控制按钮等功能应正常。e) 对盘、箱、柜进

27、行设备登记，记录电缆截面、路由及大约长度参数，登记电气元件参数及数量。f) 检查制造厂提供的图纸资料和文件：产品说明书、试验记录、合格证书、安装图纸，以及备品备件、专用工具等。g) 主供电源在低压盘上开关编号；h) 备用电源在低压盘上开关编号；i) 电源互投的条件及有无优先；(作自投及复归检查；)2 2、强电系统设备设施的承接查验设备设施查验内容与要求3、电气照明装置（灯具、插座、开关等）(1) 电气照明装置的施工应符合现行国家标准GB503032002电气工程施工质量验收规范的规定。(2) 查验方法：a) 照明系统通电，灯具回路控制应与照明配电箱及回路的标识一致，开关与灯具控制顺序相对应，插

28、座接线顺序正确，风扇的转向及调速开关应正常。b) 公用建筑照明系统通电连续试运行24小时，民用住宅照明系统通电连续试运行8小时。所有照明灯具均应开启，且每2小时记录运行状态1次，连续试运行时间内无故障。c) 检查制造厂提供的图纸资料和文件：产品说明书、试验记录、合格证书、安装图纸，以及备品备件、专用工具等。4、管线夹层4.1 检查电缆型号、规格应符合设计规定，敷设应排列整齐，无机械损伤，标志牌应装设齐全、正确、齐全；4.2 高低压电力电缆，强电、弱电控制电缆应按顺序分层配置；4.3 检查有无未封堵管线穿墙空洞；4.4 电缆敷设完毕后，应及时清理杂物，盖好盖板；4.5 检查有无消防报警设施；4.

29、6 检查电缆桥架安装应牢固，电缆支架等的金属部件防腐层应完好；4.7 检查管线夹层照明是否正常，并且应安装应急照明设备；2 2、强电系统设备设施的承接查验设备设施查验内容与要求5、公用动力设备供电系统5.1 检查内容(1) 盘、柜的固定及接地应可靠，盘、柜漆层应完好，清洁整齐；(2) 盘、柜内所装电器元件应齐全完好，安装位置正确，固定牢固；(3) 所有二次回路接线应准确，连接可靠，标志齐全清晰，绝缘符合要求；(4) 抽屉式开关柜在推入或拉出时应灵活，机械闭锁可靠，照明装置齐全；(5) 操作及联动试验正确，符合设计要求；5.2检查方法(1) 盘、柜的固定应牢固；(2) 所有二次回路接线应与图纸相

30、对应；(3) 在停电情况下或将开关柜抽屉置于试验位置进行分合闸联锁试验；(4) 对于互投或其他功能的配电箱柜进行空载通电试验，互投功能自投自复应正常；6、电缆桥架:(1) 一般要求：金属电缆桥架及支架和引入或引出的金属电缆导管必须接地可靠，且必须符合下列规定：a) 金属电缆桥架及支架全长应不少于2处与接地干线相连接；b) 非镀锌电缆桥架间连接板的两端跨接铜芯接地线，接地线最小允许截面积不小于4mm2；2 2、强电系统设备设施的承接查验设备设施查验内容与要求c) 镀锌电缆桥架间连接板的两端不跨接地线，但连接板两端不少于2个有放松螺帽或放松垫圈的连接固定螺栓；d) 当设计无要求时，电缆桥架水平安装

31、的支架间距为1.53m，垂直安装的支架间距不大于2m。(2) 查验方法：a) 进行电缆桥架全部外观检查；b) 检查接地线与干线连接情况；c) 检查支架与吊架间距及安装牢固程度；d) 检查桥架安装排列整齐、横平竖直、盖板齐全；e) 路由及电缆数量、走向是否符合设计；f) 桥架吊架牢靠、接地线齐全。3 3、电梯系统设备设施的承接查验要求： 1、电梯施工单位提供电梯监督检验自检报告书。 2、承接查验工作过程中所发现问题由物业管理企业统一记录在设施设备接管查验记录表中，查验工作完成后，参加查验人员应签字确认，物业管理企业将设施设备接管查验记录表分别报送各有关单位，由建设单位根据问题的严重程度及现场实际

32、情况，组织施工单位确认整改完成时间，整改工作结束后，由物业管理企业对整改情况进行检查确认，并报送各有关单位。查验范围： 项目范围内的所有电梯设备设施，包括竣工查验资料及电梯机房、电梯轿厢、电梯井道、电梯底坑等部位的机械装置和电气装置。查验内容： 参照施工单位提供的电梯监督检验自检报告书进行查验。4 4、安防系统的检测检测内容： 1.系统功能检测：摄像机的防拆、防破坏等纵深防御功能检测；云台转动、镜头、光圈的调节、聚焦、变焦，图像切换、防护罩功能的检测。 2. 图像质量检测：在摄像机标准照度下进行图像的清晰度、灰度、信噪比、干扰等检测。检测方法： 系统功能检测采用主观评价法，检测项目参见电视监控

33、系统的质量主观评价功能检测表。检测结果按彩色电视图像质量主观评价方法GB7401中的五级损伤制评定，主观评价应不低于四级。图像质量检测采用客观测试，系统测试表参见电视监控系统的质量主观评价功能检测表。若清晰度、灰度在客观测试中已检测为符合规定，可对噪声及各种干扰信号进行主观评价。5 5、消防系统设备设施承接查验要求检测内容： 1、消防系统承接验收工作，应在建设单位通过政府主管部门验收的基础上进行，验收前施工单位还应将相关的检验、检测记录（报告）及深化设计图纸、变更洽商记录等相关图纸及技术资料交与物业管理企业并按照设计要求及系统实际情况组织设备厂家及施工人员对承接查验人员进行系统的培训。 2、参

34、加承接验收工作人员应在掌握系统设计要求及现场实际情况并能熟练操作消防系统、设备的情况下进行承接查验工作，承接查验全过程施工单位技术人员及相关施工人员应全程陪同进行。 3、承接查验工作过程中所发现问题由物业管理企业统一记录在设施设备接管查验记录表中，查验工作完成后，参加查验人员应签字确认，物业管理企业将设施设备接管查验记录表分别报送各有关单位，由建设单位根据问题的严重程度及现场实际情况，组织施工单位确认整改完成时间，整改工作结束后，由物业管理企业对整改情况进行检查确认，并报送各有关单位。查验范围： 1、消防电源及消防疏散照明设备、防爆电气设备（包括：应急配电系统设备、EPS电源、UPS电源、消防

35、互投开关、消防电气线路、火灾应急照明及安全疏散指示标志等）。消防系统承接验收技术要求1、一般规定1.1 消防设备、设施的配置、安装及施工质量必须符合国家标准规定。1.2 消防系统设备检测应100%覆盖，不能遗漏。1.3 消防系统设备功能测试除特殊说明外应不少于3次。1.4 消防系统各设备功能测试完成后，还应根据设计要求进行分项功能的测试，在完成分项功能测试的基础上还应进行一次全面的联动测试，联动测试要对系统的全部功能进行检测。1.5 在完成联动测试正常的基础上，消防系统设备还应在自动状态下连续运行72小时。2、消防电源及消防疏散照明设备消防应急电源系统的设计、施工应符合现行国家标准GB5001

36、62006建筑设计防火规范及GB5004595（2005年版）高层民用建筑设计防火规范的规定。3、消防电气线路设计、施工应符合现行国家标准GB500162006建筑设计防火规范及GB5004595（2005年版）高层民用建筑设计防火规范的规定。4、火灾应急照明及安全疏散指示标志的设计施工应符合现行国家标准GB500162006建筑设计防火规范及GB5004595（2005年版）高层民用建筑设计防火规范和GB13495消防安全标志的规定。5、防爆电气设备的设计、施工应符合现行国家标准GB500162006建筑设计防火规范及GB5004595（2005年版）高层民用建筑设计防火规范和GB50058

37、92爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范的规定。6、防火门应为向疏散方向开启的平开门，并在关闭后应能从任何一侧手动开启。用于疏散的走道、楼梯间和前室的防火门，应具有自行关闭的功能。双扇和多扇防火门，还应具有按顺序关闭的功能。常开的防火门，当发生火灾时，应具有自行关闭和信号反馈的功能。灭火器配置灭火器的配置、设置及选择应符合现行国家标准GB50140-2005建筑灭火器配置设计规范的规定。5 5、消防系统设备设施承接查验要求消防系统承接查验方法1、一般规则1.1 设置、配置及安装质量检查：符合现行国家标准及本标准规定并符合设计要求；1.2 各分项、分部工程的检验、检测记录及消防设备、材料进场检验记

38、录齐全、合格、有效；1.3 外观检查完好无破损、污染；2、消防应急电源系统2.1 互投电源：(1) 消防应急配电系统首端互投设备的自动切换功能应进行3次切换试验，每次均应正常(2) 消防水泵，消防电梯等消防用电设备电源（包括直流备用电源）的自动切换功能应进行3次切换实验，每次均应正常。2.2 火灾应急照明电源的自动切换功能及直流逆变功能应进行测试，在自动切换及支流逆变功能测试均正常后应对火灾应急照明电源进行满载测试24小时，完成后还应对直流备用电池在满载状态下的供电时间进行测试。自动切换功能及直流逆变功能正常；满载试运行结束灯具及电源箱、柜无损坏、过热现象；电池在满载状态下的供电时间应符合本标

39、准规定。2.3 应对全楼的安全疏散指示标志进行逐一检查并对其功能进行逐一测试，标志应完好，功能应正常；2.4 应对燃气机房、煤气表间等易燃易爆场所使用的防爆电气设备逐一进行检查与检测，各设备应完好，功能应正常。3、自动喷水灭火系统3.1 消防水箱的检测：5 5、消防系统设备设施承接查验要求消防系统承接查验方法(1) 测试低于消防水位时应自动进行补水，补水结束自动补水装置应能自行关闭并无跑冒滴漏现象；(2) 水泵房内消防水箱的水位指示与实际水位应一致。3.2 室内消火栓的功能查验应在出水压力符合现行国家标准的条件下，进行下列功能抽检：(1) 工作泵、备用泵转换运行13次。a) 采用模拟信号测试消

40、火栓稳压泵轮换启动功能。b) 现场手动启动消防泵，检查水泵运行应正常。(2) 消防控制室内操作启、停泵13次。由中控室远程启动消防水泵，按设计规定设置消防水泵自动停泵时间（此时间在试泵时可根据情况自行调整，但试验完毕后要恢复到原设计时间）；(3) 消火栓操作启泵按钮全部进行测试，测试过程中可按5%10%抽样进行消防泵的联动测试，其它只测试到联动模块即可。(4) 对末端消火栓进行放水，观察消火栓稳压泵启动应正常。3.3 火灾自动报警系统：(1) 火灾探测器（包括手动报警按钮）和火灾报警控制器，应分别按实际安装数量，进行模拟火灾响应和故障报警实验。实验时每个功能应重复12次。(2) 采用消防电话测

41、试电梯机房、配电室、水泵房、楼层公共区域内的消防插孔电话与中控室的通讯功能。(3) 火灾报警系统联动功能情况的测试：将火灾报警系统设置为自动状态，按火灾联动报警设计要求，每个楼层选一处报警点，用吹烟测试仪点报感烟探测器，观察消防联动关系应正常，即：启动消防送/排风机，打开报警层的排烟风口，鸣响报警层及上下层的消防警铃，切断报警层及上下层的非消防电源，切断配电室内的非消防电源，切断天然气室的燃气阀门。5 5、消防系统设备设施承接查验要求6 6、综合布线设备设施的承接查验要求： 承接查验工作过程中所发现问题由物业管理企业统一记录在设施设备接管查验记录表中，查验工作完成后，参加查验人员应签字确认，物

42、业管理企业将设施设备接管查验记录表分别报送各有关单位，由建设单位根据问题的严重程度及现场实际情况，组织施工单位确认整改完成时间，整改工作结束后，由物业管理企业对整改情况进行检查确认，并报送各有关单位。查验范围： 项目范围内语音、数据传输设备、设施。包括工作区、电信间、设备间、管线夹层、线槽、线缆、桥架以及图纸资料。6 6、综合布线设备设施的承接查验查验要求1、环境检查1.1 房屋预埋线槽、暗管、孔洞和竖井的位置、数量、尺寸均应符合设计要求。1.2 电信间、设备间应提供220V带保护接地的单相电源插座。1.3 电信间、设备间应提供可靠的接地装置，检查接地装置的设置，测量接地电阻阻值。1.4. 进

43、线间的照明、电源、接地、防火、防水等应符合设计要求。1.5. 铺设活动地板的场所，活动地板防静电措施及接地应符合设计要求。2、设备查验2.1 线槽、线管及线缆(1) 各种型材的材质表面应光滑、平整，不得变形、断裂。金属线槽、过线盒、接线盒及桥架等表面涂覆或镀层应均匀、完整，不得变形、损坏。(2) 线槽、桥架吊装牢固，各段之间连接良好，安装牢固，接地可靠。(3) 敷设线槽和暗管的两端宜用标志表示出编号等内容。(4) 缆线的布放应自然平直，不得产生扭绞、打圈、接头等现象，外皮无破损。(5) 线槽内缆线布放应顺直，尽量不交叉，在缆线进出线槽部位、转弯处应绑扎固定。(6) 桥架内线缆垂直敷设时，在缆线

44、的上端和每间隔1.5m处应固定在桥架的支架上；水平敷设时，在线缆的首、尾、转弯及每间隔5l0m处进行固定。(7) 在水平、垂直桥架中敷设缆线时，应对缆线进行绑扎。对绞电缆、光缆及其他信号电缆应根据缆线的类别、数量、缆径、缆线芯数分束绑扎。绑扎间距不宜大于1.5m，间距应均匀，不宜绑扎过紧或使缆线受到挤压。6 6、综合布线设备设施的承接查验查验要求(8) 楼内光缆在桥架敞开敷设时应在绑扎固定段加装垫套。(9) 缆线的弯曲半径符合规定。(10) 缆线应有余量以适应终接和检测。对绞电缆预留长度：在工作区宜为36cm，电信间宜为0.52m，设备间宜为35m；光缆布放路由宜盘留，预留长度宜为35m，有特

45、殊要求的应按设计要求预留长度。2.2 标识明确(1) 综合布线系统信息端口，各配线架双绞线电缆必须有清晰、永久的编号。信息端口与它在相应楼层配线架内交接处的编号必须一致，上一级配线架与下一级配线架内相应交接处的编号也必须一致。信息端口与电缆的类别也应标明。(2) 不同区域的双绞线电缆配线架应根据不同用途标注不同的色标。色标必须清晰、永久，便于区分。整个系统的色标必须一致。(3) 光缆布线各配线架内光端口也必须编号。上下级配线架内相应端口的编号必须一致。光缆类别（多模或单模）也应标明。2.3 现场设备测试及检查(1) 对总、分配线架、终端标识逐一核对。(2) 逐一核对信息点的位置和数量。a) 信

46、息插座模块、多用户信息插座、集合点配线模块安装位置和数量核对。b) 安装在活动地板内或地面上时，应固定在接线盒内；接线盒盖可开启，并应具有防水、防尘、抗压功能。接线盒盖面应与地面齐平。c) 信息插座底盒同时安装信息插座模块和电源插座时，间距及采取的防护措施应符合设计要求。6 6、综合布线设备设施的承接查验查验要求d) 固定螺丝需拧紧，不得产生松动现象。e) 各种插座面板应有标识，以颜色、图形、文字表示所接终端设备业务类型。f) 工作区内终接光缆的光纤连接器件及适配器安装底盒应具有足够的空间。(3) 检查连接器、适配器并逐一测试。(4) 对信号传输进行测试，要求全覆盖。包括线缆、光纤、同轴电缆。

47、(5) 屏蔽电缆的屏蔽层端到端应保持完好的导通性。(6) 对信号线路浪涌保护器进行测试。(7) 接地性能测试。(8) 检查终接模块、配线部件、光纤插座及跳线。2.4. 查验时重点关注的问题(1) 标识清楚。标识可以分为以下类别：通道标识、空间标识、电缆标识、端接硬件标识、接地标识。其中对日常维护最重要的是电缆标识，应当注意的是标识的越细致，日常维护越简单，其中，设备间标识尤为重要，垂直、水平、光缆，甚至于房间的端接面板都应标识清楚。(2) 线缆测试。综合布线系统采用异步传输非屏蔽双绞线方案，传输距离不能超过100米，当不能满足要求时，应采用光缆。3、培训6 6、综合布线设备设施的承接查验查验要

48、求3.1 设备厂家、施工单位或交与方必须提供相关技术培训。3.2 培训内容应包括：(1) 系统整体介绍。(2) 交换机、接收机、适配器等硬件设备介绍。(3) 测试工具的使用。(4) 一般故障的判断及解决办法。7 7、给排水各系统设备设施的检测要求： 承接查验工作过程中所发现问题由物业管理企业统一记录在设施设备接管查验记录表中，查验工作完成后，参加查验人员应签字确认，物业管理企业将设施设备接管查验记录表分别报送各有关单位，由建设单位根据问题的严重程度及现场实际情况，组织施工单位确认整改完成时间，整改工作结束后，由物业管理企业对整改情况进行检查确认，并报送各有关单位。查验范围： 包括但不限于项目范

49、围内的如下设备设施：生活水，直饮水，中水，排水（雨水、污水）系统设备、设施。7 7、给排水各系统设备设施的检测查验内容及标准1、给水系统1.1 生活水系统(1) 核实市政供水管线的人孔井位置及管径。(2) 对生活水箱进行清洗并查验施工方提供的水质检测报告。水质符合城市居民生活用水标准，GB/T50331-2002。CJ/T206-2005城市供水水质标准(3) 对生活水系统管线、控制阀门、分区阀门进行检查。要求达到冲洗、试压、使用标准。冲洗、试压、检查记录齐全。(4) 对生活水泵系统进行检查及试运行。检查项目有：水泵表面是否清洁、管路阀门严密灵活好用、水泵运转正常无震动无噪声、水泵润滑正常、单

50、流阀使用正常不倒水、压力罐仪表正常、运行调试记录齐全，符合运行标准。2、排水系统2.1、雨水排放系统(1) 对屋面雨漏进行数量的清点并进行排水试验，巡查管线走向，确定管线畅通。(2) 核实排放出户位置，并据此绘制外围管线布置图。(3) 检查管道过井，确保清洁卫生。(4) 对大厦外围的雨水排放管线进行检查，确定市政管线位置，并据此绘制外围管线布置图。2.2 室内排水（污水）系统7 7、给排水各系统设备设施的检测查验内容及标准(1) 对各楼层的卫生间地漏进行排水试验，确定管线走水是否畅通。(2) 对各楼层开水间、清洁间的地漏进行排水试验，确定管线走水是否畅通。3、污水排水系统(1) 对各层卫生间的