上海房地产市场调研报告.doc

1、 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 上海上海 房地产市场房地产市场 调调 研研 报报 告告 海海航航置置业业项项目目拓拓展展部部 二二八八年年八八月月 三三十十日日 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之

2、系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 目目 录录 摘要摘要.4 一、上海城市概况.4 二、上海宏观经济市场.4 三、上海房地产市场.5 四、相关政策分析.5 五、上海市规划及建设规划.5 六、上海写字楼市场.7 七、上海市商业市场.7 八、上海市商品住宅市场.8 九、上海市土地市场.9 十、上海市二手房市场.9 第一部分、上海市宏观经济分析第一部分、上海市宏观经济分析.10 一、上海城市概述.10 二、上海市宏观经济分析.12 三、上海房地产市场研究.18 四、

3、上海宏观市场分析总结.20 第二部分、相关政策分析第二部分、相关政策分析.21 一、宏观政策对房地产市场的影响.21 二、国六条的影响.22 第三部分、城市规划及建设举措第三部分、城市规划及建设举措.23 一、上海市城市总体规划.23 二、重点开发区建设.30 第四部分、上海写字楼市场概况第四部分、上海写字楼市场概况.32 一、总体市场概况.32 二、写字楼市场供应概况.33 第五部分、上海商业市场概况第五部分、上海商业市场概况.37 一、总体商业市场概况.37 三、商业市场需求概况.42 四、商业市场价格分析.44 五、未来商业地产展望.47 第六部分、住宅总体市场分析第六部分、住宅总体市场

4、分析.49 一、住宅总体市场分析.49 二、市区住宅总体供应趋势分析.49 三、上海市市区商品住宅总体需求分析.53 第七部分、土地市场分析第七部分、土地市场分析.59 一、上海土地市场概况.59 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 二、上海市土地供应分析.61 三、上海市土地成交分析.66 四、土地市场预测.67

5、 第九部分、上海市二手房市场分析第九部分、上海市二手房市场分析.68 一、2008 年上海各区域二手房市场特点68 二、上海市二手房市场成交分析.69 三、上海市二手房市场需求分析.73 四、上海市二手房市场热点分析.74 五、未来二手房市场的趋势预测.77 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 摘要摘要 一、一、上

6、海上海城市概况城市概况 上海北界长江，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙江两省。交通便利，腹 地宽阔，地理位置优越。全市土地面积为 6340.5 平方公里。 上海市高架道路呈“申“字型，三横三纵，地铁一、二号线，高架轨道明珠线使 上海成为了全国轨道交通运营里程最长的城市。浦东、浦西的公交线路也是四通八 达，全市的 1100 余条线路纵横交织。航空、铁路、公路、水运可到达国内各个省 市及世界各国。 上海现有 16 个区、4 个县， 共 205 个镇，9 个乡，99 个街道办事处，3278 个居民委员会和 2935 个村民委员会. 现辖黄浦区、南市区、卢湾区、静安区、徐汇 区、长宁区、普陀区、闸北

7、区、虹口区、杨浦区、闵行区、宝山区、嘉定区、浦东 新区、松江区、金山区 16 个区和南汇县、奉贤县、青浦县、崇明县 4 个县。 截至 2007 年底，上海市常住人口达到 1845 万人，常住人口自然增长率将上升 到 2.0，户籍人口平均预期寿命 80.97 岁。 二、二、上海上海宏观经济市场宏观经济市场 2007 年是上海发展进程中非常重要的一年。国民经济保持平稳较快增长，固定 资产投资结构不断优化，利用外资增长平稳，口岸功能进一步增强，外贸进出口协 调快速增长，外贸出口结构进一步优化，城乡居民收入水平继续提高，市场价格出 现结构性上涨，金融机构加快集聚，存贷款规模继续扩大，居民储蓄有所减少，

8、建 设枢纽型、功能性、网络化的城市基础设施体系取得重大进展，公用事业服务能力 提升。国民经济保持了又好又快发展的良好势头，继续呈现增长较快、结构趋优、 效益提高、民生改善的良好态势，各项社会事业加快发展，全面完成了年初确定的 经济社会发展目标和任务。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 三、三、上海上海房地产市场房

9、地产市场 2007 年上海房地产开发投资增长稳定，市场需求旺盛，商品房价格在年中有所 上升，四季度价格逐步趋稳，市场回归理性。2007 年上海房屋销售价格水平比上年 上涨 3.4%。2007 年末，上海商品住宅销售价格水平比 2006 年末上涨 9.3%。2007 年，上海内环线以内商品住宅每平方米均价超过 19000 元人民币；内外环之间的房 价为 9762 元；外环以外则为 6234 元。 供应方面，2 月由于季节和政策双重影响，较多楼盘处于观望市场走势而推迟 了楼盘上市。3 月在积累较多房源后，供应量有较大幅度提升，环比大幅增长 181.8，同期上升 39.8，恢复到 1 月水平线，市中

10、心区在沉寂数月后也有较多 新房源推出。预计 4 月仍有大量楼盘集中上市； 需求方面，受季节及供应量增加带动，本月开始回暖，大量刚性需求入市，环 比增长 171.2，但政策持续效力的影响，仅为去年同期成交量的 62.14%； 3 月整体市场基本恢复 1 月份水平线，连续四个月呈供大于求的态势，本月供 求比为 1：0.88。本月供需均有回升。 价格方面，一方面市中心区域供应增加推动外环内成交比例上升，另一方面回 暖的市场推动各环线价格都略有向上趋势，导致 08 年 3 月成交均价为 12945 元/， 达到历史新高。 四、相关政策分析四、相关政策分析 回顾 2007 年对房地产市场影响力较大的新政

11、，第二套房 40%首付+1.1 倍利率； 以家庭为单位认定住房贷款次数，是对 2007 年房地产市场影响力较大的新政。 五、五、上海市上海市规划及建设规划规划及建设规划 形成中心城-新城（含县城，下同）-中心镇-集镇组成的多层次的城镇体系 及由沿海发展轴、沪宁、沪杭发展轴和市域各级城镇等组成的多核、多轴空间布局 结构。 中心城是上海政治、经济、文化中心，也是上海市城镇体系的主体，以外环线以 内地区作为中心城范围，人口控制在 800 万人，城市建设用地 600 平方公里。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内

12、顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 新城是以区（县）政府所在城镇、或依托重大产业及城市重要基础设施发展而成 的中等规模城市。规划新城 11 个，分别是宝山、嘉定、松江、金山、闵行、惠南、 青浦、南桥、城桥及空港新城和海港新城。新城人口规模一般为 2030 万人。 中心镇是由市域范围内分布合理、区位条件优越、经济发展条件较好的集镇，依 托产业发展而成的小城市。规划朱家角、泗泾、周浦（康桥） 、奉城、枫泾、堡镇、 南翔及罗店等 22 个左右

13、中心镇，规划人口规模一般为 510 万人。 集镇由现有建制镇根据区位、交通、资源条件等适当归并而成（现状约 170 个） 。 规划约 80 个左右的一般镇，人口规模一般为 13 万人。 中心村是在合理归并自然村后形成的具有地方特色、环境优美、布局合理、基础 设施和服务设施较完善的现代化农村新型社区。中心村规模在 2000 人左右。 中心城布局： 中心城空间布局结构为多心、开敞。规划按现状自然地形和主要公共中心的分 布以及对资源优化配置的要求，合理调整分区结构。中心城公共活动中心指中央商 务区和主要公共活动中心。 （1）中央商务区 中央商务区由浦东小陆家嘴（浦东南路至东昌路之间的地区）和浦西外滩

14、（河南 路以东，虹口港至新开河之间的地区）组成，规划面积约为 3 平方公里。中央商务 区集金融、贸易、信息、购物、文化、娱乐、都市旅游以及商务办公等功能为一体， 并安排适量居住。 （2）主要公共活动中心 主要公共活动中心指市级中心和市级副中心。市级中心以人民广场为中心，以南 京路、淮海中路、西藏中路、四川北路四条商业街和豫园商城、上海站不夜城为依 托，具有行政、办公、购物、观光、文化娱乐和旅游等多种公共活动功能。 副中心共有四个，分别是徐家汇、花木、江湾-五角场、真如。徐家汇副中心主 要服务城市西南地区，规划用地约 2.2 平方公里；花木副中心主要服务浦东地区， 规划用地约 2.0 平方公里；

15、江湾-五角场副中心主要服务城市东北地区，规划用地约 2.2 平方公里；真如副中心主要服务城市西北地区，规划用地约 1.6 平方公里。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 六、六、上海上海写字楼市场写字楼市场 目前上海出租型写字楼以甲级物业居多，区域分布特征明显。主要集中在传统 意义上的五大办公板块，即：陆家嘴金融贸

16、易区、南京西路、人民广场外滩、淮海 路太平桥以及长宁虹桥板块。这五大板块拥有良好的整体规划、繁荣的商业、便捷 的交通等等，这些有利因素该区域办公楼的飞速发展起到了至关重要的作用。 另外，有迹象表明，随着沪上办公楼市场的日益升温，上述的五大办公板块已 经逐渐趋于饱和状态，因此其他新型出租型办公楼板块悄然而生。区域分布已经呈 现出从中心板块向四周发散的趋势。 七、七、上海市上海市商业市场商业市场 随着上海地铁轨道交通日益形成四通八达的网络状，依托轨道交通而诞生和发 展的商圈逐渐增多，各个新型商圈正在沿着地铁轴线遍地开花，如静安寺商圈、老 西门商圈、天山路商圈、宝山商圈、金桥商圈、陆家嘴商圈、松江新

17、城商圈等等。 有的借助地铁线路的延伸或建成迅速崛起，有的在原有基础上进一步扩大。如 9 号 线开通促使松江新城崛起一个“大学城站” 商圈；1 号线延伸造就上海北区大宁路 和汶水路商圈以及宝山商圈的形成。 随着虹桥交通枢纽、虹桥机场扩建、徐家汇交通枢纽、铁路上海南站、铁路上 海站北区长途客运联动等大型项目的兴建和改造，新一轮城市交通规划正在唱响 “西进乐曲”。于是，上海西部地区商圈蓬勃兴起。如天山路商圈依托娄山关路地 铁站的落成，相继形成由长房国际广场、泓鑫时尚广场、虹桥天都等三大商厦围合 而成的天山商圈；虹桥交通枢纽总体规划的推出，同样吸引一大批著名商业地产项 目纷纷到此寻觅商机。 商圈规模越

18、来越大、现代化程度越来越高正在成为 2008 年上海商业地产发展的 一大特色，如南京西路“大中里项目”、徐家汇兆丰小闸镇项目、弘基广场、越洋 广场、南京东路洛克菲勒商业项目、东方路大都会、五角场等等著名商圈都将在 2008 年展露新姿或交付使用。这些商圈不但规模庞大，而且品质越来越高。尤其 “大中里项目”建成后将成为上海中心城区规模最大的现代化商圈。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产

19、资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 上海住宅市场由于受宏观政策调控的影响而回调，但作为商业地产中重要的组 成部分的商铺却发展势头迅猛，无论是商铺的开发、供应、成交和需求量都快速增 长。商铺市场的格局将发生深刻的变化，商铺市场模式的轮替和 PK 游戏已经开始。 随着供应量的放大，总量压力不断增加，人们对商铺经营的重视程度开始加强，市 场的主调不再是“招商难”的呻吟，“商业地产实心化”、“项目开发优质化”开 始成为该市场的主旋律。 八、八、上海市上海市商品住宅市场商品住宅市场 上海今年上半年呈现两稳一降的运行特征，即开发投资平稳、销售有所下降、 价格波动不大。

20、 上半年，上海完成房地产开发投资 643.3 亿元，同比增长 3.8%，其中，新建住 宅投资 407.4 亿元，同比增长 3.2%，不过，同时，商品房销售面积有所下降。上半 年，实现商品房销售面积 1228.91 万平方米，同比下降 18.5%，其中，新建商品住 宅销售面积 1070.32 万平方米，下降 22.4%。 据对样本楼盘销售价格的跟踪监测，上海上半年各月价格环比持平的楼盘所占 比重均超过 90%，6 月份更高达 96.9%。今年以来上海住宅价格涨幅平稳，除 2 月环 比下降 0.1%外，3 月和 5 月为持平，1 月、4 月和 6 月环比小幅上涨，分别上涨 0.2%、0.1%和 0

21、.1%。上半年累计环比上涨 0.4%。从同比指数看，上半年累计同比上 涨 9.7%。主要是去年年末的翘尾因素所致，今年的新涨价因素仅占 0.4 个百分点。 未来 10 年，中国 25 至 34 岁年龄段人口将出现 30%的下降，城市化进程已经放 慢，未来 10 年城镇真实住房需求增长也将放缓。过去几年房地产高达 20%以上的投 资增长在未来难以维持，商品房新开工面积可能出现较大回落。房地产是目前中国 经济内需增长的核心动力，其漫长的投资链条和巨大的财富效应，对投资和需求都 将产生举足轻重的影响。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。

22、最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 九、九、上海上海市土地市场市土地市场 政府在 2007 年采取了一系列手段，调整上海供不应求的市场局面，但大部分政 策效果并不能马上得到显现，不过随着市场预期的改变，以及投资投机需求被进一 步抑制，短期上海楼市将逐渐平稳，价格将呈现稳中有升的态势。由于土地市场供 应依旧以外环为主力，明年市场内中环供应依然会偏紧，需求将会持续向外围扩散， 外郊环将巩固主力需求释放点。 长远来看

23、，到 2010 年前，上海的商品房价格还将保持平稳上升。其间会有波动， 但幅度不会很大。未来几年上海房地产投资将占全市固定资产投资总额的三分之一， 总额约为 5000 亿元。需求方面，“十一五”期间，预期住宅需求总量为 11670 万平 方米，平均每年需求量为 2334 万平方米。 十、十、上海市上海市二手房市场二手房市场 紧缩性政策不会松动，但后续出台较大动作可能性不大；公积金利好消息利好 刺激楼市；价格总体趋稳；奥运会后市场观望气氛有望快速消散；把握投资热点。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开

24、发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第一部分、第一部分、上海上海市宏观经济分析市宏观经济分析 一、一、上海上海城市概述城市概述 1 1、地理位置、地理位置 上海位于北纬 31 度 14 分，东经 121 度 29 分。 北界长江，东濒东海，南临杭 州湾，西接江苏、浙江两省。地处南北海岸线中心，长江三角洲东缘，长江由此入 海，交通便利，腹地宽阔，地理位置优越。全市东西宽约 100 公里，南北长约 120 公里。土地面积为 6340.5 平方公里

25、。 2 2、交通概况、交通概况 上海市高架道路呈“申“字型，三横三纵，三环十射的建成使得几年前上下班拥 挤、堵车的情况，现今已经有了非常大的改观。 94 年至今，在市政府的领导下，上海建成了地铁一、二号线，高架轨道明珠线。 至此，上海成为了全国轨道交通运营里程最长的城市。 黄浦江是上海的母亲河，同时也阻隔了浦江两岸间的交通运输。如今浦东、浦 西之间除了“五桥三隧“，另有黄浦江轮渡，过江隧道 1 至 9 线，大桥 1 至 6 线，还 有其他的一些车辆，从此解决了过江难的问题。 浦东、浦西的公交线路也是四通八达，全市的 1100 余条线路纵横交织。五大 出租车公司强生、大众、锦江、巴士、农工商也加

26、入了申城交通队伍之中。 上海的对外交通十分便捷，航空、铁路、公路、水运可到达国内各个省市及世 界各国。上海大都市的形象正展现在世人的面前今日的上海一改从前交通拥挤的尴 尬局面，形成高架-路面-地铁上、中、下三层的立体交通。2001 年开通的轨道明珠 线及延伸至青浦，宝山等郊区的旅游巴士也都为市民、游客的出行提供了方便。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十

27、家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 3 3、行政划分、行政划分 上海现有 16 个区、4 个县， 共 205 个镇，9 个乡，99 个街道办事处，3278 个居民委员会和 2935 个村民委员会. 现辖黄浦区、南市区、卢湾区、静安区、徐汇 区、长宁区、普陀区、闸北区、虹口区、杨浦区、闵行区、宝山区、嘉定区、浦东 新区、松江区、金山区 16 个区和南汇县、奉贤县、青浦县、崇明县 4 个县。 4 4、人口现状、人口现状 截至 2007 年底，上海市常住人口达到 1845 万人，常住人口自然增长率将上升 到 2.0，户籍人口平均预期寿命 80.97 岁。 2006 年，全市常住人口 1815

28、万人，比 2005 年（1778 万人）增加 37 万人， 增长 2.1%。据预计，2007 年全市常住人口将达到 1845 万人。 2006 年，全市来沪流动人口为 627 万人，其中居住半年以上的有 467 万人， 占全市常住人口总量 25.7%。去年，全市常住人口出生 13.42 万人，比 2005 年 （12.39 万人）增加 1.03 万人，增长 8.3%。 2006 年，全市户籍人口中 60 岁及以上的老年人口 275.62 万人，占户籍人口 的 20.1%；2006 年户籍人口平均预期寿命 80.97 岁，比 2005 年增加 0.84 岁。 截至 2007 年底，上海市常住人口

29、达到 1845 万人，常住人口自然增长率将上升 到 2.0，户籍人口平均预期寿命 80.97 岁。 5 5、文化特征、文化特征 上海是一座移民城市，体现了东西方文化的交融。海派文化是上海文化的代名 词。多元和开新是海派文化的主要特征，是海派文化精华所在。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 二、二、上海市上海市宏观

30、经济分析宏观经济分析 1 1、国内生产总值、国内生产总值 国民经济保持平稳较快增长。经国家统计局联审通过，2007 年实现上海市生产 总值（GDP）12001.16 亿元，按可比价格计算，比上年增长 13.3%，已连续 16 年 保持两位数增长（见图 1） 。其中，第一产业增加值 101.84 亿元，增长 2%；第二产 业增加值 5675.49 亿元，增长 11.5%；第三产业增加值 6223.83 亿元，增长 15.2%，增幅比上年提高 3.2 个百分点。第三产业增加值占全市生产总值的比重为 51.9%，比上年提高 1.3 个百分点，提升幅度为 2001 年以来最高。 非公有制经济健康发展。

31、在全市生产总值中，公有制经济增加值 6594.13 亿元， 比上年增长 10%；非公有制经济增加值 5407.03 亿元，增长 17.3%，占全市生产总 值的比重由上年的 44.1%提高到 45.1%。其中私营及个体经济增加值 2100.8 亿元， 增长 16.5%，占全市生产总值的比重达到 17.5%。 2 2、固定资产投资固定资产投资 固定资产投资结构不断优化。2007 年完成全社会固定资产投资总额 4458.61 亿 元，比上年增长 13.6%。其中，建设改造投资 2775.81 亿元，增长 23.5%。从产业 投向看，第一产业投资 8.37 亿元，比上年下降 41.4%，占全社会固定资

32、产投资总额 的比重为 0.2%；第二产业投资 1397.57 亿元，增长 15.2%，所占比重为 31.3%； 第三产业投资 3052.67 亿元，增长 13.1%，所占比重为 68.5%。从投资主体看，国 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 有经济投资 1779.43 亿元，比上年增长 21.9%，占全社会固定资

33、产投资总额的比重 为 39.9%；集体经济投资 121.51 亿元，下降 23.7%，所占比重为 2.7%；股份制经 济投资 1169.49 亿元，增长 28.5%，所占比重为 26.2%；外商及港澳台投资 711.35 亿元，下降 2%，所占比重为 16%。 4 4、利用外资状况、利用外资状况 利用外资增长平稳。全年批准外商直接投资合同项目 4206 项，比上年增长 3.6%； 吸收外资合同金额 148.69 亿美元, 增长 2%；实际到位金额 79.2 亿美元，增长 11.4%。全年第三产业吸收外商直接投资实际到位金额 53.15 亿美元，占全市实际 利用外资的比重达到 67.1%。全年外

34、商投资企业增资 91.32 亿美元，比上年增长 36%， 占全市外商直接投资合同金额的比重达到 61.4%。全年批准总投资在 1000 万美元 以上的外商直接投资项目 260 项；合同金额 110.09 亿美元，增长 4.5。至年末， 在上海投资的国家和地区已达 130 个。总部经济加快集聚。年内新落户的跨国公司 地区总部、投资性公司和外资研发中心分别达到 30 家、15 家和 34 家。至 2007 年 末，在上海落户的跨国公司地区总部达到 184 家，投资性公司 165 家，外资研发中 心 244 家。 5 5、进出口状况、进出口状况 上海口岸功能进一步增强。全年上海口岸进出口商品总额 5

35、209.09 亿美元，比 上年增长 21.5%。其中，进口总额 1924.29 亿美元，增长 18.6%；出口总额 3284.8 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 亿美元，增长 23.2%。 外贸进出口协调快速增长。全年外贸进出口总额 2829.73 亿美元，比上年增长 24.4%。其中，进口总额 1390.45

36、 亿美元，增长 22.1%；出口总额 1439.28 亿美元， 增长 26.7%。私营企业出口增速保持领先。全年私营企业完成出口 162.73 亿美元， 比上年增长 40.8%；外商及港澳台投资企业出口 978.15 亿美元，增长 28.8%；国 有企业出口 285.98 亿美元，增长 15%；集体企业出口 12.39 亿美元，增长 3.1%。 外贸出口结构进一步优化。全年一般贸易完成出口 539.27 亿美元，比上年增长 24.5%；加工贸易出口 796.75 亿美元，增长 24.9%。高新技术产品和机电产品出口 快速增长。全年高新技术产品出口 580.92 亿美元，比上年增长 31.2%，

37、占全市外 贸出口总额的比重达到 40.4%；机电产品出口 985.54 亿美元，增长 30.7%，占全 市的比重达到 68.5%。出口市场日益多元化。 类 别 绝对值 （亿美元） 比上年增长（%） 外贸出口商品总额外贸出口商品总额1439.2826.7 # 亚洲579.1023.4 # 日 本170.5312.4 中国香港125.0822.6 欧洲375.1034.9 北美洲372.7922.1 # 美 国346.1122.4 拉丁美洲50.5543.6 大洋洲38.1034.2 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了

38、数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 6 6、人均年可支配收入、人均年可支配收入 城乡居民收入水平继续提高。据抽样调查，城市居民家庭人均年可支配收入 23623 元，比上年增长 14.3%，增幅比上年提高 3.5 个百分点；农村居民家庭人均 年可支配收入突破 1 万元，达到 10222 元，增长 11%，增幅提高 0.6 个百分点。全 年城市居民人均消费支出 17255 元，比上年增长 16.9%。其中，服务性消费支出 5595

39、 元，增长 15.6%。农村居民人均生活消费支出 8845 元，比上年增长 10.5%。 其中，服务性消费支出 2809 元，增长 5.9%。 7 7、居民消费性支出分析、居民消费性支出分析 市场价格出现结构性上涨。全年居民消费价格总水平比上年上涨 3.2%。八大类 分类价格指数呈现“六涨二跌”格局。其中，食品类价格上涨 9.4%，影响总水平上 升 3.1 个百分点。在食品类价格中，蛋类价格上涨 21.8%，油脂价格上涨 29.8%， 肉禽及制品价格上涨 23%，其中猪肉价格上涨 37.7%。 指 标指 数（上年100） 居民消费价格指数居民消费价格指数 103.2 食 品109.4 烟酒及用

40、品100.7 衣 着101.3 家庭设备用品及维修服务103.3 医疗保健和个人用品100.2 交通和通信96.9 娱乐教育文化用品及服务97.3 居 住104.5 8 8、人口变化情况、人口变化情况 至年末，全市户籍人口 1378.86 万人。全年户籍出生人口 10.08 万人，出生率 为 7.34；死亡人口 10.22 万人，死亡率为 7.44；人口自然增长率为-0.1。至 年末，全市常住人口达到 1858 万人。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道

41、 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 9 9、金融机构存贷余额、金融机构存贷余额 国际金融中心建设深入推进。2007 年实现金融业增加值 1195.72 亿元，比上年 增长 33.4%。 金融机构加快集聚。2007 年新增各类金融机构 100 家。其中，银行业机构 27 家，保险业机构 39 家，证券业机构 4 家。至年末，全市有各类金融机构 604 家。 其中，银行业机构 109 家，保险业机构 261 家，证券业机构 94 家。至年末，在沪 经营性外资金融机构达到 131 家。其中，年

42、内新增 25 家。在沪经营的外资银行及 财务公司 84 家。其中，获准经营人民币业务的 45 家。外资银行及财务公司资产总 计 7567.11 亿元。其中，人民币资产总计 3884.61 亿元。 存贷款规模继续扩大。至 2007 年末，全市中外资金融机构本外币各项存款余 额 30315.53 亿元，贷款余额 21709.95 亿元（见表 5） 。全年金融机构现金收入 30070.03 亿元，现金支出 30721.55 亿元，收支相抵现金净投放 651.52 亿元。金 融机构资产质量继续提高。全市中外资金融机构不良贷款率为 2.18%，比年初下降 0.33 个百分点。 指 标绝对值（亿元） 比年

43、初增减额（亿元） 各项存款余额各项存款余额30315.533951.84 # 企业存款15827.702659.87 居民储蓄存款9326.45-127.68 各项贷款余额各项贷款余额21709.953112.01 # 短期贷款8024.671533.36 中长期贷款12168.071688.44 # 中资个人消费贷款3071.20430.73 # 个人住房贷款2859.92376.19 汽车消费贷款27.07-0.97 1010、储蓄情况、储蓄情况 居民储蓄有所减少。至年末，全市居民储蓄存款余额 9326.45 亿元，当年减少 127.68 亿元。其中，定期储蓄存款余额 6185.85 亿元

44、，减少 489.99 亿元；活期储 蓄存款余额 3140.6 亿元，新增 362.31 亿元。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 1111、基础设施投资、基础设施投资 建设枢纽型、功能性、网络化的城市基础设施体系取得重大进展。全年完成城 市基础设施建设投资 1466.33 亿元，比上年增长 30.3%，占全社会固

45、定资产投资总 额的比重为 32.9%。其中，交通运输邮电通信投资 942.03 亿元，市政建设投资 300.1 亿元，公用事业投资 60.9 亿元（见表 8） 。年内“三线两段”轨道交通项目、罗泾 港区二期、浦东机场扩建等重大城市基础设施项目建成或基本建成。一批世博会场 馆及配套设施项目、越江工程等项目建设正在有序推进。年内莘奉金、沪青平高速 公路出省段全部完成，全市高速公路网通车里程达到 634.62 公里。 指 标绝对值（亿元） 比上年增长 （%） 城市基础设施建设投资城市基础设施建设投资1466.3330.3 电力建设163.3040.5 交通运输840.4642.6 邮电通信101.5

46、7-10.7 公用事业60.908.3 市政建设300.1020.1 公用事业服务能力提升。全市自来水日供水能力达到 1080 万立方米。全年全 市用电量 1072.38 亿千瓦小时，比上年增长 8.3%。至年末，全市家庭人工煤气用 户 213.4 万户；家庭液化气用户 277.3 万户；家庭天然气用户达到 257.9 万户（见 表 9） 。 指 标单 位绝对值 比上年增长 (%) 自来水日供水能力万立方米1080.00-5.1 自来水售水总量亿立方米23.902.5 # 生活用水亿立方米17.12平 工业用水亿立方米6.785.4 用电量亿千瓦小时1072.388.3 # 城市居民生活 用电

47、 亿千瓦小时121.567.1 煤气销售总量亿立方米18.50-3.6 液化气销售总量万吨50.6510.4 天然气销售总量亿立方米26.6017.7 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 1212、小结、小结 2007 年是上海发展进程中非常重要的一年。国民经济保持了又好又快发展的良 好势头，继续呈现增长较快、结构

48、趋优、效益提高、民生改善的良好态势，各项社 会事业加快发展，全面完成了年初确定的经济社会发展目标和任务。 三、三、上海上海房地产市场研究房地产市场研究 1 1、房地产开发供应情况、房地产开发供应情况 2007 年完成房地产开发投资额 1307.53 亿元，比上年增长 2.5%， ；商品房施 工面积 10766.72 万平方米，下降 1.6%；竣工面积 3380.12 万平方米，增长 3.2%；销售面积 3694.96 万平方米，增长 22.1%。其中，商品住宅销售面积 3279.17 万平方米，增长 25.4%。全年全市市场化新建商品住房成交面积 2784.63 万平方米，比上年增长 38.9

49、%。全年商品房销售额 3089.35 亿元，比上年增长 41.9%。 其中，商品住宅销售额 2706.3 亿元，增长 47%。全年存量房成交过户面积 1992.59 万平方米，比上年增长 16.7%。 2 2、房地产销售情况、房地产销售情况 房地产价格基本平稳。全年房屋销售价格水平比上年上涨 3.4%。其中，商品房 销售价格水平上涨 3.1%。在商品房销售价格中，商品住宅销售价格水平上涨 3.4%。年末商品住宅销售价格水平比上年末上涨 9.3%。全年房屋租赁价格水平比 上年上涨 5.1%。全年土地交易价格水平比上年上涨 7.8%。 2007 年，上海商品住宅销售面积 3279.17 万平方米，年增长超过 25%，商品 住宅销售额达 2706.3 亿元人民币，增长 47%。此外，去年全年上海存量房成交过 户面积突破 1900 万平方米，比上年增长 16%。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、