大庆市商业地产调研报告.doc

1、大庆市商业地产调研报告 城市简述：大庆市于1979年建市，目前有5区4县，主要区是萨尔图区和让胡路区。大庆是一个奇怪的城市，除了有丰富资源，还有奇怪的组织架构市政府、石油管理局和石油公司，据了解该三个实体是谁都不服谁的，原因狠简单，政府认为我是政府（可以说政府是最穷的），管局认为他是最原始的管理者（直属国务院和中油），油公司是最富有的。一、大庆市概括城市市区人口城市人口GDP社会消费品零售总额人均可支配收入财政收入高校数量在校生数量大庆125万（270万）1620亿元252亿元14791元60亿元4所5.4万人增长率6.6610.5%16.3%8.3%24.2%大庆市是一个典型的资源型产业城市

2、，以石油天然气化工依托宏伟、兴化、蓝星等专业园区，培育壮大乙烯深加工、丙烯深加工、甲醇、化学肥料等产业集群。同时兼顾农产品加工、机械制造、纺织皮革业、电子信息业等产业。由于石油是不可再生资源，大庆油田经过半个世纪的粗放型开采，石油资源已经逐渐减少。市政府也在积极寻找新的发展空间，逐步把大庆转变成商贸型城市，因此政府也加大对外招商引资力度。二、 大庆市商圈分析商圈简介：大庆市的行政区划非常像台州市的城市格局，但是商业特征和产业格局没有台州那么鲜明。大庆市商业的核心区域有二萨尔图区和让胡路区，其中萨尔图区有两个商圈会战商圈和新村商圈，而让胡路区的商业核心区域就是大庆商厦商圈；从会战商圈到新村商圈1

3、0公里，从会战商圈到让胡路大庆商厦商圈15公里，因此会战商圈是沟通其余两大东西商圈的中转站。1、萨尔图区的会战商圈 会战商圈是大庆市最传统的商业核心区域，其中会战大街是其核心商业街区，目前在经营的商场有大庆百货大楼，是大庆市销售额最高的商场，年销售额据说有11亿，主要针对待的消费人群是中低档群体，而且有专车接送，大庆市民习惯于在此消费；其余的商场有东方服饰广场、德威电脑城、冠群家具广场、正大鞋城、力佳广场永丰号商场、各手机通讯专卖店以及大庆小商品集散地。由于该区有大庆火车站和客运站，而且大庆市政府为了体现会战大街的商业地位而大力发展商贸业，计划于6月20日开始，对会战大街（目前会战大街是由北向

4、南单行线，经改造以后是单向4车道，大庆市市政府希望打造大庆的“王府井”）以及边上的街区进行改造升级，总投资额在1.2亿元，于2007年9月份完工。由于2007年大庆要申请全国卫生城市，目前政府从上到下全力应付创卫工作。优势：传统商圈，消费者的聚集地；大庆火车总站和汽车总站，交通便利，下面县市都往此聚散。劣势：商圈较小，经营的品类档次相对低；由于是富有石油区域，地上开发空间非常小，未来的发展空间也很小，只能在原有的基础上进行改造升级。2、萨尔图区的新村商圈 新村商圈是萨尔图区另外商业核心区域，已经发展了19年，主要的街区经四街和纬六街，目前在经营的商场有：毅腾商都购物中心、沃尔玛超市、东风百货大

5、楼、国美电器、大商集团新东风购物广场、香榭丽购物中心（中低档服饰广场）以及哈尔滨中央商厦，该区域的商业氛围非常浓厚。距此大约有1公里纬二路的新玛特购物广场是大庆目前最高档的百货商场。 优势：市政府和萨尔图区各单位所在地，各银行支行的集中地；市政府重点打造商贸区域，商圈已经比较成熟，新玛特购物广场和沃尔玛超市的入住也可以说明这点问题；住宅聚集区和大学聚集区（哈尔滨医科大学、大庆石油学院和八一农垦大学），大批的住宅项目随处可见，而且楼盘面积也很大，消费力是可见一斑了；还有大庆萨尔图机场的建设，距离新村也很近，预计2008年8月份交付使用；劣势：要是说新村商圈的劣势，只能说交通相对弱（主要是指没有火

6、车站点），外地县市的一般居民不会到其消费。3、让胡路区的大庆商厦商圈 大庆商厦商圈是区域商圈，目前的在此经营的商场有：昆仑家电、大庆商厦以及大庆油田商贸中心。由于商圈之间的距离比较元，因此像大庆商厦商圈的消费大部分局限于让胡路区的居民，辐射范围相对狭小。 优势：石油管理局和石油公司的所在地，这两个单位的职工据说有20万，相对大庆市来说是比较富裕的一族，一般的员工56万/年薪。 劣势：暂无 4、IT商圈 大庆市的IT商圈其实就是会战大街的会战楼商圈，主要以德威电脑城为核心，其余区块的电脑城都是小打小闹九天电脑城、昆仑家电，没有形成很好的气候。三、大庆市商业地产调研商业地产简述：由于大庆特殊的产业

7、背景造就其商业的分布格局，大庆的商业地产的大量开发是从2000年开始，大型的商业项目拔地而起，新玛特购物中心、香榭丽购物中心、毅腾商都购物中心、东风百货大楼、新东风购物广场、力佳广场等在近几年陆续开发营业，极大的丰富的居民的消费场所，同时也加剧的商业市场的竞争。自从大连的大商集团2001年进入大庆市场，整体收购了大庆市的商业龙头百大集团，成为大庆市商业巨无霸，商业竞争同时给百姓带来了众多的实惠。1、由于大庆市的特殊的产业背景，土地的开发有其特殊性：石油的特殊生长的地质条件，使得大庆的土地开发原则是“地下服从地上”，特别是石油区域（会战商圈，是大庆市目前的富有区，因此会战商圈的发展一直受到地下石

8、油的影响），地产的开发是很受限制的，但是由于历史传统因素（特别是大庆火车站和客运站），该商圈再大庆的地位还是非常牢固的；新村商圈的石油量很少，因此可以大量开发，未来也是市政府重点打造的核心区域；2、大庆市政府允许带租约的产权式商铺分割销售。大庆市最早进行的产权式商铺是1998年金田商场，是分割销售的产权式商铺，而且销售价格据了解还是相当高。但是正真的带租约的产权式商铺销售是2004年进行销售的富臣家居，开发商提供5年返租，每年7前三年一次性返还，45年逐年返租模式，而且还保证回购；还有新村商圈新玛特购物中心边上的聚豪国际名店广场和力佳广场；3、目前再开发的大型商业项目很少，商业的价值还未完全挖

9、掘：由于大庆市经过前两三年的开发，大型的商业项目基本已经收兵，也已经开业基本维持经营。目前开发都是住宅项目，基本以沿街商铺为主，商铺的价格是还很低，即使是商业核心区域目前可以调研到的沿街商铺的价格也只有1500020000元/平米，中等地段的只有10000元/平米左右，一般只有60007000元/平米不等；4、带租约产权式商铺的返租模式：提供5年每年7的返租回报，大部分都是前3年一次性返还，其余年份按年返还，但是正真得到实施的却不多，其中聚豪国际名店国际广场就是卖了一年多，到目前为止还是没有结果，同时也停止销售；5、投资者分析：带租约产权式商铺当时在大庆算是是新生的投资模式，由于分割的面积小，

10、总额总从5万开始，比较受投资者欢迎，投资者很多绝大部分是大庆市本地，很多是石油公司的职工和小老板等等。项目名称地址商业面积价格返租情况备注聚豪国际名店广场新玛特西侧3万平米1F：1.2万2F：0.9万3F：0.65万4F：0.5万提供5年每年7固定回报，前3年一次性返还，以后逐年返还目前已经停止销售，而且没有明确的开业时间。销售率80富臣家居世纪大道（靠近会战西街）2万平米1F：1.2万2F：0.8万3F：0.6万提供5年每年7固定回报，第一年一次性返还，以后逐年返还经营家居，目前经营还算稳定。万宝商都万锋路5万平米12F：3300提供三年返祖，第一年100元/平米.年，平均汇报在3；第23年

11、保底是100元/平米.年，多余的租金收入平均分配给小业主。并承诺5年后原价回购商场是联体销售，可包租也可以不包租，目前销售率40，并不是很好。香榭丽购物中心纬七路6万平米1F：1.3万2F：0.8万2003年一期产权分割销售，没有提供返租，95销售完毕目前经营服装，已经比较成熟和稳定。但是地下一直没动巨鹰国际新村世纪大道5000平米8000元银亿杨广场让胡路西干线15万12F：6000元总建筑面积200万平米，宁波开发商毅腾商都沿街商铺经六街原东风中学旧址155万（毅腾总经营面积）0.841万/平米未知大型MALL于2006年竣工，目前经营人气不足，一层沿街商铺空置50%义耕步行街角商铺纬七路

12、500平米30万/年 不售原经营美容美发昆仑家电一层商铺西宾路与繁荣街交汇30-50平米6-8万/年 不售经营手机通讯设备 只租不售阳光佳苑商铺让胡路西宾路135-165平米1F+2F :0.8万/平米 新盘 已销售80%，使用率50%华圣欧洲城（沿街商铺）让胡路西宾路200平米1F+2F:7万/年 2000年时0.7万/平米沿街部分全部营业 无出租义耕小区沿街商铺纬七路180平米1F+2F:1.6万/平米 租：10-13万/年位于香榭丽对面 义耕东侧沿街商铺经三街50平米2.8-3万/年1.5万/平米经营状况一般义耕后身商铺40平米40平米 售24万租：1.3万/年经营状况不佳，出兑出租居多

13、香榭丽商铺纬七路20平米（主通道）1F：8-13万/年经营一般 租金过高15平米（非主通道）2F：4.5万/年对外出租，现空置15平米（主通道）2F：7.5万/年转租，现经营中，状况一般30-40平米（与主通道相隔几个过道）2F：3万/年经营状况一般三、家电和手机市场的分布 根据对家电和手机市场的初步调研，了解了大庆市区的家电和手机的分布： 1、会战商圈： 家电：国美电器（）和大商家电 手机：沿会战大街的门面房，手机分布非常密集，大大销售五六十户以及德威电脑城一层的二手手机市场，生意非常火爆。 2、新村商圈： 家电：国美电器（东风百货，5600平米）、家电商场（新东风购物广场，4000平米）和

14、大商家电（新玛特购物广场） 手机：龙宫商城和各街边铺 3、让胡路商圈： 家电：据调研昆仑家电在大庆市总共有3家连锁店，分别为让胡路区的龙南总店（12000平米）、会战大街店（7000平米）、新村店（3500平米），由于昆仑集团是油公司的第三产业公司，昆仑家电又是昆仑集团的子公司，油公司的职工一般的家电消费都在昆仑家电消费；大庆商厦的家电。 手机：分布各街铺，没有特别集中大庆市三大商圈手机、家电市场调研表格所在商圈卖场名称卖场位置物业租金物业面积周边环境萨尔图区会战商圈国美电器会战大街4500平米萨尔图会战东街昆仑家电会战大街5号7000平米空置物业冠群家居广场旁边诺基亚至尊店旁200平方米天拓

15、手机卖场会战街区100万/年225平方米华澳通讯会战街区与天拓相邻20万/年20平方米售卡营业大厅会战街区10万/年30平方米南江通讯会战大街天拓手机卖场旁10万/年40平方米天拓手机配件柜台会战大街天拓手机卖场内3000元/月（亲戚）8平方米新百大（白墙）四楼家电手机卖场会战大街西街1、电脑及配件占220平方米2、手机占375平方米（天拓卖场）3、一层手机商场90平方米东风新村商圈新东风购物广场纬七路新4000平米家电、手机、电脑耗材、数码东风百货国美电器（东风百货一层）5500平方米左右新村商圈毅腾购物中心联通手机营业厅200平方米新村商圈新玛特购物中心1、手机店200平方米2、数码200

16、平方米3、家电4087平方米新村商圈新支点凌志手机卖场毅腾购物中心底层商铺1100/天（含所有费用）毅腾购物中心一层商铺龙宫一楼门市龙宫一楼商铺手机维修配件销售45万/年2530平方米龙宫商场让胡路商圈昆仑家电底层商铺（手机）让胡路与西宾路交汇68万/年3050平方米让胡路商圈昆仑家电3C卖场共三层（手机、家电、电脑）让胡路与西宾路交汇12000平方米让胡路商圈四、大庆市选址分析和目标物业分析u 除了力佳广场（基本放弃）、香榭丽购物中心还得继续论证和洽谈条件、东安项目还在深入中。u 这几天对大庆的摸底调研，在让胡路又发现新的物业会展中心（位于昆仑家电西侧，物业产权隶属大庆物资集团12层面积大约

17、5000平米，目前用于会展用途，是否有合作的可能性还得继续了解）和地块（位于昆仑家电南侧，位置评估中等，地块隶属油公司下属的房地产开发公司，详细的想法还得深入）。五、结论根据两天天对大庆市的摸底调研，得下如下数据：1、 大庆市市区的住宅价格从20004000元/平米不等，而且商品房的品质从直觉来看，都是相当不错，大的楼盘达到200万平米，大庆市目前住宅的销售整体情况不是非常理想，大庆市的湖泊比较多，开发商也多以这个为主题来提供产品的附加值；2、 大庆目前的写字楼不是很发达，价格在2700元左右，而且在开发建设的不是很多。3、 资产店选址评估原则（3CMALL形式介入）目标物业：东安改造项目根据

18、市场调研，得出如下参考数据：u 由于项目处于新村商圈非常好的位置，但是根据经营团队的初步判断经营卖场的难度有点大，到底如何运作还得慎重考虑。u 建议在收购价格如下：毛 坯：55006500元/平米，极限承受6800元/平米该收购价格适合各个商圈物业收购。u 建议购买的楼层为12层，比较符合大庆市消费者的购物习惯，大庆市不像东北其他城市居民不是很习惯地下消费。要是考虑地下一层20000平米，地下的价值可定还要下放，建议在30004000元/平米（与住宅价格持平）；u 返租模式：提供510年平均每年78回报，可以考虑前13年一次性返还，以后以季度或者半年返还给投资者；u 销售价格：根据周边商业物业的调研，义耕小区的底商的价格比原来买的时候价格还要低1000元，主要原因还是小区的步行街商业始终没有做出来，使得商铺的商业价值没升反降：负一层：7000元/平米1F：13000元/平米，沿街可以买到20000元/平米；2F：10000元/平米；（一二层定价有些保守）u 根据东安项目的初步规划数据，商业规划地下一层20000平米，地上两层18000平米，单层面积9000平米，共计可收购的面积38000平米。备注：由于目前还没看到经营团队的报告，电脑卖场到底可以做多少面积，不清楚，无法做初步的资产测算。（苏宁电器还没进大庆，已经进齐齐哈尔市，预计颐高和苏宁的合作机会还是很大的）8