建设工程合同与合同管理(建造师)(二).课件.ppt

1、 l 建设工程合同与合同管理 合同管理：从合同的签订、履行、变更到解除等过程的控制和管理以及对合同进行筹划 其主要工作：根据项目的特点和要求确定设计委托模式和施工任务承包模式、选择合同文本、确定合同计价方法和支付方式、合同履行过程的管理与控制、合同索赔等 1Z206010 建设工程的招标与投标建设工程的招标与投标 1Z206011 掌握建设工程施工招标的程序和要求掌握建设工程施工招标的程序和要求1Z206012 掌握建设工程施工投标的程序和要求掌握建设工程施工投标的程序和要求1Z206013 掌握建设工程施工合同谈判与签约掌握建设工程施工合同谈判与签约 1Z206011 1Z206011 建设

2、工程施工招标的程序和要求建设工程施工招标的程序和要求l 建设招标的概念建设招标的概念建设工程招标建设工程招标业业 主主提出工程的条件和要求提出工程的条件和要求发布招标广告发布招标广告或直接邀请或直接邀请投标人投标人勘察招标设计招标监理招标施工招标招标 建设工程施工招标的建设工程施工招标的必备条件必备条件 1）招标人已经依法成立）招标人已经依法成立 2）初步设计及概算应当履行审批手续的，已经批准）初步设计及概算应当履行审批手续的，已经批准 3）招标范围、招标方式和招标组织形式等应当履行核准手）招标范围、招标方式和招标组织形式等应当履行核准手 续的，已经核准续的，已经核准 4）有招标所需的设计图纸

3、及技术资料）有招标所需的设计图纸及技术资料 5）有相应资金或资金来源已经落实）有相应资金或资金来源已经落实 一、招投标项目的确定一、招投标项目的确定 按我国招投标法，宜采用招标方式的项目：按我国招投标法，宜采用招标方式的项目：1、大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安、大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；全的项目；2、全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；、全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；3、使用国际组织或者外国政府资金的项目。、使用国际组织或者外国政府资金的项目。 各地方的有关规定。各地方的有关规定。建设工程施工招标的程序招标申请 确

4、定招标方式 发布招标公告 资格审查（预审、后审） 组织现场考察及标前会议 评标定标 提交评标报告亦称无限竞争性招亦称无限竞争性招标，是指招标人以标，是指招标人以招标公告的方式邀招标公告的方式邀请不特定的法人或请不特定的法人或者其他组织投标者其他组织投标招标法规定招标法规定亦称有限招标，是指亦称有限招标，是指招标人以投标邀邀请招标人以投标邀邀请书的方式邀请特定的书的方式邀请特定的法人或者其他组织组法人或者其他组织组织投标（三家以上）织投标（三家以上）公开招标公开招标邀请招标邀请招标项目技术复项目技术复杂或有杂或有特殊特殊要求要求，只有，只有少量几家潜少量几家潜在投标人可在投标人可供选择的供选择的

5、受自然受自然地域环地域环境的限境的限制制拟公开招拟公开招标的标的费用费用与项目的与项目的价值相比价值相比，不值得，不值得的的涉及国家涉及国家安全、国安全、国家家秘密秘密或或者者抢险抢险救救灾，适宜灾，适宜招标但不招标但不宜公开招宜公开招标的标的法律、法律、法规法规规规定定不宜不宜公开招公开招标的标的二、招标方式的确定定义定义定义定义条件条件采购项目：国际竞争性招标、有限国际招标、国内竞争性招标、询价采购、采购项目：国际竞争性招标、有限国际招标、国内竞争性招标、询价采购、 直接签订合同、自营工程等方式直接签订合同、自营工程等方式应该招标的建设工程项目，一般应采用公开招标的方式应该招标的建设工程项

6、目，一般应采用公开招标的方式三、自行招标与委托招标三、自行招标与委托招标 自行招标的自行招标的条件：具有编制招标文件和组织评标的能力条件：具有编制招标文件和组织评标的能力 招标代理机构资格：分为甲、乙两级招标代理机构资格：分为甲、乙两级（3000万元与万元与3000万元以下）万元以下）四、招标信息的发布与修正四、招标信息的发布与修正 （一）招标信息的发布：公开的方式（一）招标信息的发布：公开的方式 发布渠道：发布渠道： 公告内容：公告内容：招标人的名称和地址招标人的名称和地址 国家指定的媒介国家指定的媒介 招标项目的性质和数量招标项目的性质和数量 （报刊和信息网络）（报刊和信息网络） 招标项目

7、实施地点和时间招标项目实施地点和时间 投标截止日期投标截止日期 获取招标文件的办法获取招标文件的办法 （二）招标信息的修正（二）招标信息的修正 1、时限、时限：15日日 2、形式、形式：书面：书面 3、全面、全面：所有收受人：所有收受人资格预审资格预审程序：程序：资质条件业绩资格资格预审预审的的内容内容信誉技术资金五、资格预审报送资格预审资料评审发售资格预审文件资格预审的目的资格预审的目的减少评标的工作量减少评标的工作量资格审查分为资格预审和资格后审资格审查分为资格预审和资格后审编制资格预审文件书面答疑发布广告六、标前会议六、标前会议投标预备会或招标文件交底会并组织现场考察投标预备会或招标文件

8、交底会并组织现场考察 招标人招标人按按投标须知投标须知规定的规定的时间和地点时间和地点召开召开 会议纪要及答复函件：会议纪要及答复函件： 书面形式书面形式 同等法律效力同等法律效力 以补充文件为准以补充文件为准七、评标七、评标 评标准备评标准备 初步评审：符合性审查初步评审：符合性审查是否实质响应（内容）是否实质响应（内容） 正确性审查正确性审查处理方法处理方法 详细评审：核心详细评审：核心技术评审和商务评审（内容）技术评审和商务评审（内容） 编写评标报告编写评标报告 推荐中标候选人推荐中标候选人1-3人，标明排列顺序人，标明排列顺序 评标方法：评议法、综合评分法或评标价法评标方法：评议法、综

9、合评分法或评标价法1）评标的）评标的准备准备与初与初步评审工作步评审工作评评 标标2）详细评审内容）详细评审内容4）推荐中标）推荐中标候选人候选人3）评审）评审报告报告内容内容中标人的投标应中标人的投标应当符合一定条件当符合一定条件能够最大限度满足招标文件中规定的各项综合评价标准能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低，但是投标价格低于成本的除外评标委员会推荐的中标候选人应当限定在1至3人，并标明排列顺序 1Z206012 建设工程施工投标的程序和要求建设工程施工投标的程序和要求l 建设工程投标的概念 招标人招标人拟订好的招标拟订好的招标文件文件 投标人投标人 对招标项目提出对招

10、标项目提出 自己的报价自己的报价投 标研研究究招招标标文文件件校校核核工工程程量量选选择择施施工工方方案案投投标标计计算算确确定定投投标标策策略略 建设工程施工投标的程序和要求进进行行各各项项调调查查研研究究正正式式投投标标程序：程序：投标人须知是招标人向投标人传递基础信息的文件废标 开 标愈期愈期送达的或者未送达的或者未送达指定地点的送达指定地点的废标的条件废标的条件投标人名称或组织结构与投标人名称或组织结构与资格预审时资格预审时不一致不一致的的未按招标文件未按招标文件要求要求密封密封的的未按招标文件要求未按招标文件要求提交提交投标保证金投标保证金的的无单位无单位盖章盖章并并无法定代表人无法

11、定代表人授权的代理人授权的代理人签字或盖章的签字或盖章的未按规定的格未按规定的格式式填写填写，内容，内容不全或关键字不全或关键字迹模糊、无法迹模糊、无法辨认的辨认的联合体投联合体投标未附联标未附联合体各方合体各方共同投标共同投标协议协议的的投标人递交两份或多份内容不同的投标人递交两份或多份内容不同的投标文件，或在一份投标文件中对投标文件，或在一份投标文件中对同一招标项目报有两个或同一招标项目报有两个或多个报价多个报价，且未声明哪一个有效（按招标文，且未声明哪一个有效（按招标文件规定提交备选投标方案的除外）件规定提交备选投标方案的除外） 废标的条件1）工程内容和）工程内容和范范围围的确认的确认5

12、）合同款）合同款支付方式支付方式的条款的条款3）合同价格条款）合同价格条款7）改善合同条件的问题）改善合同条件的问题合同谈判的合同谈判的主要内容主要内容2）技术要求，技术规）技术要求，技术规范和施工技术方案范和施工技术方案4）价格）价格调整调整条款条款6）工期工期和和维修期维修期1Z206013建设工程施工合同谈判与签约建设工程施工合同谈判与签约一、合同订立的程序一、合同订立的程序要约和承诺的方式要约和承诺的方式 招标招标要约邀请要约邀请 投标投标要约要约 中标通知书中标通知书承诺承诺二、建设工程施工承包合同谈判的主要内容二、建设工程施工承包合同谈判的主要内容合同签订合同签订合同文件合同文件

13、内容内容合同协议的补遗合同协议的补遗签订合同签订合同 三、建设工程施工承包合同最后文本的确定和合同签订合同文件组成合同文件组成排除性说明排除性说明谈判结果谈判结果律师核实律师核实合同风险评估合同风险评估递交履约保函递交履约保函1Z206020 建设工程合同的内容建设工程合同的内容l IZ206021 掌握施工承包合同的内容掌握施工承包合同的内容l IZ206022 掌握物资采购合同的内容掌握物资采购合同的内容l IZ206023 熟悉建设工程项目总承包合同的内容熟悉建设工程项目总承包合同的内容l IZ206024 了解工程监理合同的内容了解工程监理合同的内容IZ206020 IZ206020

14、建设工程合同的内容建设工程合同的内容 勘察合同、设计合同、施工承包合同属于建设工程合同勘察合同、设计合同、施工承包合同属于建设工程合同 工程监理合同、咨询合同属于委托合同工程监理合同、咨询合同属于委托合同 （2）建设工程）建设工程设计设计合同合同l对建设工程所需的技术、经济、资源、对建设工程所需的技术、经济、资源、环境等条件进行综合分析、论证环境等条件进行综合分析、论证l发包人与设计人就完成商定的工程设发包人与设计人就完成商定的工程设计任务明确双方权利义务的协议计任务明确双方权利义务的协议l根据建设工程的要求编制建设工程设根据建设工程的要求编制建设工程设计文件计文件 （3）建设工程）建设工程施

15、工施工合同合同l对建设工程进行新建、扩建、改建的对建设工程进行新建、扩建、改建的活动活动l发包人与承包人为完成商定的建设工发包人与承包人为完成商定的建设工程项目的施工任务明确双方权利义务程项目的施工任务明确双方权利义务的协议的协议（1）建设工程）建设工程勘察勘察合同合同 根据建设工程的要求查明、分析、根据建设工程的要求查明、分析、评价建设场地的地质地理环境特征和岩评价建设场地的地质地理环境特征和岩土工程条件土工程条件 发包人与勘察人就完成商定的勘察发包人与勘察人就完成商定的勘察任务明确双方权利义务的协议任务明确双方权利义务的协议 编制建设工程勘察文件编制建设工程勘察文件IZ206021 掌握施

16、工承包合同的内容掌握施工承包合同的内容 施工总承包与施工分包合同 施工分包：专业工程分包与劳务作业分包一、施工承包合同示范文本 建设工程施工合同示范文本（GF-99-0201） 建设工程施工专业分包合同（示范文本）（GF-2003-0213） 建设工程施工劳务分包合同（示范文本）（GF-2003-0214）二、施工承包合同文件（一）示范文本的组成： 1、协议书 2、通用条款 3、专用条款（二）合同文件的组成部分（三）优先顺序（四）示范文本的内容（五）发包方的责任与义务（五）发包方的责任与义务（六）承包方的责任与义务（六）承包方的责任与义务（七）进度控制的主要条款内容（七）进度控制的主要条款内容

17、（八）质量控制的主要条款内容（八）质量控制的主要条款内容（九）费用控制的主要条款内容（九）费用控制的主要条款内容三、专业工程分包合同的主要内容三、专业工程分包合同的主要内容l 工程分包的概念工程分包的概念（一）（一）资质资质管理管理l 设二至三个等级，设二至三个等级，60个资质类别个资质类别（二）专业工程分包的主要内容（二）专业工程分包的主要内容 与施工承包合同相似与施工承包合同相似 特点：工程部分的一致性，又要区分责任特点：工程部分的一致性，又要区分责任（三）承包人的主要责任和义务（三）承包人的主要责任和义务（四）分包人的主要责任和义务（不得越级）（四）分包人的主要责任和义务（不得越级）（五

18、）合同价款及支付（与总包合同约定的方式一致）（五）合同价款及支付（与总包合同约定的方式一致）（六）禁止转包或再分包（六）禁止转包或再分包四、劳务分包合同的主要内容四、劳务分包合同的主要内容（一）资质：一至二个等级，（一）资质：一至二个等级，13个资抟类别。个资抟类别。（二）劳务分包的重要条款（二）劳务分包的重要条款（三）承包人的主要义务（三）承包人的主要义务（编制施工组织设计等）（四）劳务分包人的主要义务（四）劳务分包人的主要义务（不得越级建立工作联系等）（五）（五）保险（保险（费用由谁支付费用由谁支付）（六）劳务（六）劳务报酬报酬 1）劳动报酬采用形式）劳动报酬采用形式 2）劳动报酬，除本合

19、同约定或法律政策变化，导）劳动报酬，除本合同约定或法律政策变化，导致劳务价格变化的，均为一次包死，不再调整致劳务价格变化的，均为一次包死，不再调整 3）合同约定的调整）合同约定的调整（七）工时及工程量的确认（七）工时及工程量的确认（八）劳务报酬最终支付（八）劳务报酬最终支付（九）禁止转包或再分包（九）禁止转包或再分包IZ206022 掌握物资采购合同的内容掌握物资采购合同的内容 物资采购合同分建筑材料采购合同和设备采购合同 合同当事人为供方和需方一、建筑材料采购合同的主要内容（一）标的约定质量标准的一般原则（二）数量 明确计量单位及计算方法（三）包装 不得另收费（四）交付及运输方式 运费由需方

20、负担（五）验收 验收依据（六）交货期限（七）价格（八）结算（九）违约责任（十）特殊条款二、设备采购合同的主要内容 （一）设备价格与支付 通常采用固定总价合同 1、制造前10%；2、送达80%；3、保证金10% （二）设备数量 列出详细清单 （三）技术标准 （四）现场服务 安装工作谁负责 提供服务 （五）验收和保修 费用负担IZ206030 IZ206030 合同计价方式合同计价方式 总价合同、单价合同和成本补偿合同总价合同、单价合同和成本补偿合同IZ206031 掌握单价合同的运用掌握单价合同的运用 当总价和单价的计算结果不一致时，以单价为准调整总价当总价和单价的计算结果不一致时，以单价为准调

21、整总价 对投资控制不利对投资控制不利 单价合同又分为固定单价合同和变动单价合同单价合同又分为固定单价合同和变动单价合同 变动单价合同承包商的风险相对较小变动单价合同承包商的风险相对较小 固定单价合同固定单价合同适用于适用于工期较短（一年左右）工期较短（一年左右）、工程量变化幅度不会太工程量变化幅度不会太 大大的项目的项目IZ206032 掌握总价合同的运用掌握总价合同的运用一、总价合同的含义一、总价合同的含义 分为固定总价和变动总价合同分为固定总价和变动总价合同二、固定总价合同二、固定总价合同 承包商承担全部量和价的风险承包商承担全部量和价的风险 有比较成熟的经验被广泛采用有比较成熟的经验被广

22、泛采用 可以对价格进行调整的条件：可以对价格进行调整的条件：1、2、3 固定总价合同适用以下情况：固定总价合同适用以下情况：1、2、3、4三、变动总价合同（可调总价合同）三、变动总价合同（可调总价合同） 对承包商风险较小；对业主不利于进行投资控制对承包商风险较小；对业主不利于进行投资控制 可对合同价款进行调整的条件：可对合同价款进行调整的条件：1、2、3、4 一年半以上应考虑影响价格的因素：一年半以上应考虑影响价格的因素：1、2、3、4四、总价合同的特点和应用四、总价合同的特点和应用 总价合同是总价优先。总价合同是总价优先。IZ206050 建设工程施工合同实施建设工程施工合同实施IZ2060

23、51 IZ206051 掌握建设工程施工合同分析的任务掌握建设工程施工合同分析的任务一、合同分析的含义：从执行的角度去分析、补充和解释一、合同分析的含义：从执行的角度去分析、补充和解释 合同分析由企业的合同管理部门或项目中的合同管理人员负责合同分析由企业的合同管理部门或项目中的合同管理人员负责二、合同分析的目的和作用二、合同分析的目的和作用（一）合同分析的必要性（一）合同分析的必要性（二）合同分析的作用：（二）合同分析的作用：1 1、分析漏洞；、分析漏洞；2 2、制定对策；、制定对策；3 3、任务落实、任务落实三、建设工程施工合同分析的内容三、建设工程施工合同分析的内容（一）合同的法律基础（一

24、）合同的法律基础 重点分析重点分析（二）（二）承包人的主要任务承包人的主要任务（三）发包人的责任（三）发包人的责任（四）合同价格（四）合同价格（五）施工工期（五）施工工期（六）违约责任（六）违约责任（七）验收，移交和保修（七）验收，移交和保修 移交的法律概念移交的法律概念（八）索赔程序和争执的解决（八）索赔程序和争执的解决IZ206051 IZ206051 掌握建设工程施工合同交底的目的和任务掌握建设工程施工合同交底的目的和任务 合同和合同分析的资料是工程实施管理的依据合同和合同分析的资料是工程实施管理的依据l 由由合同管理人员合同管理人员向各层次管理者作向各层次管理者作“合同交底合同交底”

25、合同交底的目的和任务如下：合同交底的目的和任务如下：IZ206053 IZ206053 掌握建设工程施工合同实施的控制掌握建设工程施工合同实施的控制一、施工合同跟踪：一、施工合同跟踪： 依据、对象依据、对象二、合同实施的偏差分析：二、合同实施的偏差分析： 原因、责任、趋势原因、责任、趋势三、合同实施偏差处理：三、合同实施偏差处理： 调整措施调整措施四、工程变更管理：四、工程变更管理： 原因、范围、原因、范围、程序程序、责任分析和补偿要求、责任分析和补偿要求IZ206060 IZ206060 建设工程索赔建设工程索赔IZ206061 掌握建设工程索赔的依据掌握建设工程索赔的依据一、索赔的起因索赔

26、的起因（原因之一）（原因之一）二、索赔的分类（一）按索赔当事人分类（一）按索赔当事人分类 承包人与发包人之间 ； 承包人与分包人之间； 承包人与供货人之间 ； 承包人与保险人之间；（二）按目的和要求分类（二）按目的和要求分类 工期索赔工期索赔 费用索赔费用索赔（三）按性质分类（三）按性质分类 工期拖延索赔；工期加速索赔； 工程变更索赔； 工程终止索赔； 不可预见的外部障碍或条件索赔；不可搞力事件引起的索赔； 其他索赔（四）承包商向业主的索赔（四）承包商向业主的索赔 （常见的施工索赔）（常见的施工索赔） （1）因合同文件引起的索赔 （2）有关工程施工的索赔 （3）关于价款方面的索赔 （4）关于工

27、期的索赔 （5）特殊风险和人力不可抗拒灾害的索赔 （6）工程暂停、中止合同的索赔 （7）财务费用补偿的索赔（五）业主向承包商索赔（五）业主向承包商索赔三、反索赔的概念反索赔的概念 是对提出索赔的一方的反驳 对索赔要求和索赔文件的三种选择三种选择四、索赔成立的条件索赔成立的条件 （一）构成索赔事件（一）构成索赔事件（8条，条，条件之一条件之一） （二）索赔成立的前提条件（二）索赔成立的前提条件（缺一不可缺一不可） 按合同，事件已造成损失按合同，事件已造成损失 不属于承包人的责任不属于承包人的责任 按规定程序提交索赔意向通知和索赔报告按规定程序提交索赔意向通知和索赔报告五、索赔的依据五、索赔的依据

28、 1、合同文件、合同文件 合同文件应能相互解释，互为说明。合同文件应能相互解释，互为说明。 2、订立合同所依据的法律法规、订立合同所依据的法律法规 当时的法律法规当时的法律法规 3、工程建设惯例、工程建设惯例六、索赔证据六、索赔证据（一）索赔证据的含义（一）索赔证据的含义（二）可以作为证据使用的材料（七种举证材料）（二）可以作为证据使用的材料（七种举证材料）（三）常见的工程索赔证据（三）常见的工程索赔证据（四）索赔证据的基本要求：（四）索赔证据的基本要求：真实性；及时性；全面性；真实性；及时性；全面性； 关联性；有效性关联性；有效性 IZ206062 掌握建设工程索赔的方法掌握建设工程索赔的方

29、法一般程序和方法一般程序和方法一、索赔意向通知一、索赔意向通知二、索赔资料的准备二、索赔资料的准备三、索赔文件的提交三、索赔文件的提交四、索赔文件的审核四、索赔文件的审核五、发包人审查五、发包人审查六、协商六、协商七、反索赔的基本内容七、反索赔的基本内容八、对索赔报告的反击或反驳要点八、对索赔报告的反击或反驳要点 （1）索赔程序（）索赔程序（三个三个28天天）提出索赔要求提出索赔要求报送索赔资料报送索赔资料工程师答复工程师答复工程师逾期答复后果工程师逾期答复后果持续索赔持续索赔仲裁与诉讼仲裁与诉讼28天内天内28天内天内28天内天内索 赔 事索 赔 事件发生件发生（2）索赔文件的编制方法）索赔文件的编制方法总述总述(提出要求提出要求) 论证论证 (关键；定性关键；定性) 计算计算(准确；定量准确；定量) 证据证据(充分；效力充分；效力)