情境五物业管理课件.ppt

1、情境五：物业的日常管理情境五：物业的日常管理模块一模块一 业主大会和业主委员会业主大会和业主委员会一、业主及其权利和义务一、业主及其权利和义务（一）业主的概念 业主是指房屋的所有权人。 （二）业主的权利和义务1业主的权利（1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（3）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（4）参加业主大会会议，行使投票权；（5）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（6）监督业主委员会的工作；（7）监督物业服务企业履行物业服务合同；（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权

2、和监督权；（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（10）法律、法规规定的其他权利。2业主的义务 （1）遵守管理规约、业主大会议事规则；（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（5）按时交纳物业服务费用；（6）法律、法规规定的其他义务。 二、业主大会二、业主大会（一）业主大会的概念 物业管理区域内全体业主或其代表参加的会议，是物业管理区域内代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益的业主自

3、治管理组织。 （二）业主大会的工作程序 1首次业主大会的召开（1）召集时间（2）成立业主大会筹备组业主大会筹备组的工作内容： 确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； 参照政府主管部门制订的示范文本，拟定业主大会议事规则（草案）和业主公约（草案）； 确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数； 确定业主委员会委员候选人产生办法及名单； 做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。 3业主大会例会4业主大会临时会议 20以上业主提议的； 发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； 业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况5会议形式及会议有效人数（1）会议形式 集中讨论、书面征求意

4、见（2）会议的有效人数 应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。6决定问题的程序 （1）普通事务的决定 业主大会讨论决定普通事务，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（2）重大事务的决定 业主大会讨论决定决定重大事务，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。属于重大事务的情况有： 筹集和使用专项维修资金； 改建、重建建筑物及其附属设施。（三）业主大会的职责 （1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企

5、业；（5）筹集和使用专项维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 三、业主委员会三、业主委员会（一）业主委员会的概念（一）业主委员会的概念 业主委员会是指物业管理区域内的业主大会选举产生，报物业所在地房地产行政主管部门备案设立，代表和维护业主合法权益，反映业主意愿和要求，协助和监督物业服务公司工作的自治管理组织。 （二）业主委员会的职责 召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； 监督业主公约的实施； 业主大会

6、赋予的其他职责。（三）业主委员会委员的条件（1）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；（2）遵守国家有关法律、法规；（3）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；（4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；（5）具有一定组织能力；（6）具备必要的工作时间。 （四）业主委员会委员资格的终止 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：（1）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；（2）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；（3）因疾病等原因丧失履行职责能力的；（4）有犯罪行为的；（5）以书面形式向业主大会提出辞呈的；（6）拒不履行业主义务

7、的；（7）其他原因不宜担任业主委员会委员的。模块二模块二 常规性的公共服务常规性的公共服务一、房屋及设备设施的维修养护管理一、房屋及设备设施的维修养护管理（一）房屋及设备设施的管理的作用 1保证和完善物业的使用功能 2实现物业的保值增值 3优化物业管理区域环境，促进城市经济发展 4有利于物业服务企业建立良好的社会形象（二）房屋维修管理 1、房屋质量管理 （1）房屋完损等级分类 按照房屋的结构、装修、设备等方面的完好情况，房屋的完损等级可划分： 完好房。这是指房屋的结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常；或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复。 基本完好房。

8、这是指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管理现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修就能修复。一般损坏房。这是指房屋结构一般性损坏，部分构部件合损坏或变形、屋面局部有破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件。严重损坏房。这是指房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需要进行大修或翻修、改建。危险房。这是指房屋承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时可能倒

9、塌，不能确保使用安全的房屋。 （2）房屋完损等级评定方法 钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构房屋完损等级评定方法 a房屋的结构、装修、设备等组成部分各项完损程度符合同一个完损标准，则该房屋的完损等级就是分项所评定的完损程度。 b房屋的结构部分各项完损程度符合同一个完损标准，在装修设备部分中有一、二项完损程度下降一个等级，其余各项仍和结构部分符合同完损标准，则该房屋的完损等级按结构部分的完损程度来确定。 c房屋结构部分中非承重墙或楼地面分项完损程度下降一个等级完损标准，在装修或设备部分中有一项完损程度下降一个等级完损标准，其余三个组成都分的各项都符合上一个等级以上的完损标准，则该房屋的完损等级可

10、按上一个等级的完损程度来确定。 d房屋结构部分中地基基础、承重构件、屋面等项的完损程度符合同一个完损标淮，其余各分项完损程度可有高出一个等级的完损标准，则该房屋完损等级可按地基基础、承重结构、屋面等项的完损程度来确定。 其他结构房屋完损等级评定方法 其他结构房屋是指竹、木、石结构、土坯、窑洞等类型的房屋，也称为简易结构。此类结构的房屋，在评定完损等级时按以下两种方法来确定： a房屋的结构、装修、设备等部分各项完损程度符合同一个完损标准，则该房屋的完损等级就是分项的完损程度。 b房屋的结构、装修、设备部分等绝大多数项目完损程度符合一个完损标准，有少量分项完损程度高出一个等级完损标准，则该房屋的完

11、损等级按绝大多数分项的完损程度来确定。 （3）评定房屋完损等级的方法 房屋完损等级的评定可分定期和不定期两类； 定期评定房屋完损等级 一般每隔13年（或按地方规定）对所管的房屋进行一次全面的完损等级评定，大致可以分为组织准备；实施查勘；统计汇总等三个阶段。 不定期评定房屋完损等级主要有以下几种情况： 气候条件或自然灾害的发生。 房屋经过中修、大修、翻修和综合维修竣工验收以后。 接管新建房屋后。 （4）房屋完好率、危房率的计算 2房屋修缮施工管理 （1）房屋维修工程的类型小修工程 中修工程 大修工程 翻修工程 综合维修工程 （2）房屋修缮施工管理 基本内容主要是计划管理、工程程序管理和维修工程竣

12、工验收管理。 3、房屋维修行政管理4、房屋维修资料管理 房屋维修所需要的档案资料主要包括：房屋新建工程、维修工程竣工验收时的竣工图及有关房屋原始资料；有关房屋及附属设备的技术资料；房屋维修的技术档案资料等。 （三）设备设施的修缮养护1物业设施设备的构成物业设施设备给排水设备 电气设备消防设备运载设备监控设备空调及供暖设备2、房屋设备设施管理的内容（1）基础资料管理 （2）设备的运行管理（3）设备的养护管理 （4）设备的维修管理 （5）设备的操作管理 3、房屋设备设施维修工程的分类（1）零星维修保养工程 （2）中修工程 （3）大修工程 （4）更新改造 （四）房屋及设备设施修缮责任的划分1物业保修

13、期（1）施工单位对建设单位的承保期限序号项 目保 修 期1基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程设计文件规定的该工程的合理使用年限2屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏5年3供热与供冷系统2个采暖期、供冷期4电器管线、给排水管道、设备安装和装修工程2年（2）建设单位对购房者的承保期限 地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其

14、他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。 2建筑物区分所有权 共用部位一般包括：房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。 自用部位一般包括：一套房屋户门以内，由业主、物业使用人自用的门窗、卫生洁具及水、电、气户表以内的管线等设施，以及由业主、物业使用人自用的部分(包括一楼房屋业主自用的天井、庭院等)

15、3房屋修缮责任的划分（1）是否超出约定的保修期 在正常使用的情况下，房屋发生损坏，首先应看损坏部位是否超出相应得保修期，如果没有超过保修期，应由建设单位承担维修责任，建设单位再根据该部位是否超出施工单位对其承保的期限，决定是否将该责任转给施工单位。（2）损坏部位属于自用部位还是共用部位 如果已经超过保修期，则根据该部位属于共有部位还是业主的自用部位进行划分维修责任，如果属于共有部位，由该部位的共有人按产权份额承担维修责任；如果属于自用部位，则由自用人承担维修责任。 二、物业管理区域公共秩序维护管二、物业管理区域公共秩序维护管理理（一）秩序维护管理（一）秩序维护管理1秩序维护管理的范围（1）物业

16、的公共区域。包括公共的场地、道路、物业的公共场所等。（2）楼宇的公共空间。如电梯、楼梯道、公共走廊等。（3）物业管理区域内的停车场2秩序维护管理的内容（1）建立健全物业区域秩序维护管理的组织机构（2）制定和完善各项秩序维护管理制度（3）制定安全管理预案（4）与当地公安机关建立良好工作关系（5）保安人员的培训（6）出入管理（7）安防系统的使用、维护和管理（二）消防管理1建立一支专群结合的消防队伍 2制定和完善消防管理规章制度3消防安全宣传4消防设备维修养护管理5适时采取适当消防管理措施6制定详细可行的消防预案（三）道路交通管理1道路管理2交通管理3车辆管理4停车场管理 三、物业环境管理三、物业环

17、境管理（一）保洁服务（1）制定保洁管理制度（2）宣传教育、直接监督（3）做好公共部位的日常清洁工作（4）定期消杀（5）保洁设施的管理和维护（二）绿化养护服务1绿化养护服务的内容 绿化养护服务工作包括：除草、松土、浇水、施肥、除虫、防冻、加强宣传教育、巡视以防止人为破坏等。2绿化养护服务的特点 （1）经常性 （2）针对性 （3）动态性模块三模块三 各类物业的管理各类物业的管理一、居住物业管理一、居住物业管理（一）居住物业的含义 居住物业通常是指按照全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则开发建设的，基础和公共设施配套齐全，建筑面积达到一定规模，相对独立封闭的住宅群体或住宅区域。 （二）居住物

18、业的特点（1）居住人数多，业主差异较大（2）配套完善，功能齐全（3）建筑规模大，整体性要求高（4）住宅的产权多元化（5）公用设施社会化（三）居住物业管理的内容 1住宅小区的日常维护修缮管理 2环境的维护管理 3秩序维护管理 4车辆交通管理 5开展多种便民服务 6物业管理区域的精神文明建设二、写字楼的物业管理二、写字楼的物业管理（一）写字楼的类型（一）写字楼的类型 1按建筑规模划分 可以分为小型写字楼，建筑面积一般为1万以下；中型写字楼。建筑面积一般为l3万；大型写字楼，建筑面积一般为3万以上。 2按写字楼的功能划分 可以分为单纯型写字楼；商住型写字楼；综合写字楼。 3按写字楼的现代化程度划分

19、可以分为普通写字楼；智能化写字楼，即具有楼宇自动化系统（Building Automation System）、通信自动化系统（Communication Automation System）、办公自动化系统（Office Automation System）、消防自动化系统（Fire Automation System）、保安自动化系统（Security Automation System）等高度自动化功能的写字楼。4按写字楼综合条件划分 可以分为甲级写字楼；乙级写字楼；丙级写字楼。（二）写字楼的特点 1单体建筑规模大，机构集中，人口密度大2装饰标准要求高、设备复杂3功能齐全、自成体系4使用

20、时间集中，人员流动大5地理位置优越、交通条件良好（三）写字楼管理的要点1保持清洁卫生2保证水电正常供应3加强治安保卫4保证电梯正常运行5确保消防安全6因地制宜、疏缓交通压力7建立和完善各类管理预案三、商业场所物业管理三、商业场所物业管理（一）商业场所的类型（一）商业场所的类型 1根据建筑结构的不同，商业场所可以分为敞开式和封闭式两种形式。前者由露天广场及低层建筑物等组成；后者是结构封闭的公共商业楼宇。 2根据建筑功能的不同，购物中心可以分为综合性的专业购物中心和商住混合型购物场所。 3根据建筑规模、辐射范围以及经营特点，购物中心可以分为：市级购物中心；地区购物商场；居住区商场。（二）商业场所物业管理的内容1公共经营秩序的管理2保安管理3消防管理4设备管理5环境卫生管理6交通管理7租赁管理