万科高层高端产品策略研究174P课件.ppt

1、思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议思路思路假日风景仁恒河滨花园假日风景仁恒河滨花园仁恒之路仁恒之路案例案例建议建议CONTENTS思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议SOLVING STRATEGY思路思路思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议成熟做法成熟做法产品价值点产品价值点客户价值客户价值客户需求客户需求高端高层高端高层产品策略产品策略设计设计市场市场成功产品分析成功产品分析高端客户调研高端客户调研验证验证不同的客户，不同的需求层次不同的客户，不同的需求层次思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议Abraham Maslow1908-1

2、970 不同的客户，不同的需求层次不同的客户，不同的需求层次自我实现自我实现爱与归属爱与归属尊重尊重安全安全生理生理思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议不同的客户，不同的需求层次不同的客户，不同的需求层次实现实现归属归属归属归属安全安全尊重尊重尊重尊重近郊新锐近郊新锐城市富贵城市富贵？如何体现？如何体现？思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议 高端市场需由多个指标综合衡量高端市场需由多个指标综合衡量：土地指标：（1）稀缺资源，包括佘山、浦江、公园绿地、苏州河、洋房老街等。（2）核心地段居住指标：（1）耐久的品质外观，关系租金收益和房屋保值，（2）物业管理，物业服务是房屋升值保值以及租金收

3、益的保障。（3）居住群体，高端客户注重邻里的社会层次和素养。价值指标：（1）房屋总价，总价可在一定程度上区隔客层。（2）租金收益，高端客户注重房屋的长线投资价值与保值性，租金收益可作衡量。企划部高端客户研究简报企划部高端客户研究简报09-01资源资源服务服务品质品质思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议 高端住宅不仅仅是高端住宅不仅仅是“住的房子住的房子”，而是像名品名牌一样，具有，而是像名品名牌一样，具有“住住”之之外外 的多种意义：的多种意义：资源：占据大众认可的稀缺资源，包括浦江、佘山、苏州河、公园绿地等城市景观，也包括核心地段以及核心地段的住宅本身。阶层：区隔权贵财智的标识，意味着归

4、属某阶层的身份认同及象征。符号：财富的物化，类似收藏品或名牌饰品，要获得是一种拥有的成就感。财富：财富的一种表现形式，具有保值、升值、传承后代的财富属性。享受：不是房子而是整个居住环境带来的舒适的生活方式和状态。高标配：优于普通住宅基本实用功能的高产品标准，比如大户型、石材外立面等，或高配置标准，比如先进科技、高标准精装修等。企划部高端客户研究简报企划部高端客户研究简报09-01资源资源服务服务品质品质？如何操作？如何操作？思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议目标目标途径途径客户客户深访深访客户体验模拟客户体验模拟资源资源典型样本比较典型样本比较研究策略研究策略找到差异找到差异找出产品策略

5、找出产品策略服务、品质服务、品质指标指标生活场景生活场景差异分析差异分析客户价值客户价值梳理梳理实施验证实施验证设计指引设计指引思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议即将面对的客户，我们从未经历的打法即将面对的客户，我们从未经历的打法我们熟悉的客户，我们擅长的打法我们熟悉的客户，我们擅长的打法样本选择样本选择思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议样本选择样本选择总结既往成功经验总结既往成功经验参考标杆成功产品参考标杆成功产品寻求市区产品解决寻求市区产品解决思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议资源资源服务服务品质品质外部：基本固定外部：基本固定内部：内部：技术指标技术指标客户体验客户体验

6、比较内容比较内容休闲休闲居家居家出入出入思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议RESOURCE资源比较资源比较总图总图指标指标思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议仁恒仁恒资源比较资源比较_总图总图 思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议春申春申资源比较资源比较_总图总图 思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议对比内容对比内容对比楼盘对比楼盘春申五期春申五期河滨花园河滨花园天山河畔天山河畔占地面积（公顷）5.8912.9810.8总建筑面积（万平米）11.93931容积率建筑面积（万平米）10.53527.2户数86218001968容积率1.772.692.5平均层数平均层数9.67

7、9.67约约2828约约2626平均户型面积（平米）121.8194.4138.2人口密度（每公顷）439416547车位比100%110%53%地下停车率57.3%100%75.6%绿化率38.3%68.5%55.0%人均绿地面积（平米）8.72 16.47 10.05 覆盖率覆盖率18.3%18.3%约约1010约约10%10%会所面积（平米）3000（全区）60002500目前售价（元每平米）110002300018500亲地与摩天亲地与摩天思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议对比内容对比内容对比楼盘对比楼盘春申五期春申五期河滨花园河滨花园天山河畔天山河畔占地面积（公顷）5.8912

8、.9810.8总建筑面积（万平米）11.93931容积率建筑面积（万平米）10.53527.2户数86218001968容积率1.772.692.5平均层数9.67约28约26平均户型面积（平米）121.8194.4138.2人口密度（每公顷）人口密度（每公顷）439439416416547547车位比100%110%53%地下停车率57.3%100%75.6%绿化率38.3%68.5%55.0%人均绿地面积（平米）人均绿地面积（平米）8.72 8.72 16.47 16.47 10.05 10.05 覆盖率18.3%约10约10%会所面积（平米）会所面积（平米）30003000（全区）（全区

9、）6000600025002500目前售价（元每平米）110002300018500资源占有资源占有思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议居中居中劣势劣势优势优势对比内容对比内容对比楼盘对比楼盘春申五期春申五期河滨花园河滨花园天山河畔天山河畔占地面积（公顷）5.8912.9810.8总建筑面积（万平米）11.93931容积率建筑面积（万平米）10.53527.2户数86218001968容积率1.772.692.5平均层数9.67约28约26平均户型面积（平米）121.8194.4138.2人口密度（每公顷）439416547车位比100%110%53%地下停车率57.3%100%75.6%

10、绿化率38.3%68.5%55.0%人均绿地面积（平米）8.72 16.47 10.05 覆盖率18.3%约10约10%会所面积（平米）3000（全区）60002500目前售价（元每平米）110002300018500差异差异50005000元的价差在那里？元的价差在那里？河滨城一二期河滨城一二期花木方案花木方案20.4337.344752.95250027432.32.31.51.5286.5218819336736722022084%84%120%120%100.0%89.5%43.0%42.0%11.72 11.72 19.09 19.09 8.0%23.0%70007000（全区）（全

11、区）4250425017000170002200022000？思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议SERVICE & QUALITY服务服务/品质比较品质比较出入出入居家居家休闲休闲思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议THE WAY WORK & HOME 出入出入仁恒仁恒: :司机驾车司机驾车 春申春申: :自驾车自驾车 自驾车自驾车 班车班车 出租车出租车 出租车出租车思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议THE WAY WORK & HOME 出入方式出入方式出门序列出门序列思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议出租车出租车司机驾车司机驾车_大堂大堂 仁恒仁恒思路思路比较比较

12、仁恒仁恒案例案例建议建议出租车出租车司机驾车司机驾车_雨棚雨棚 仁恒仁恒思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议出租车出租车司机驾车司机驾车_连廊连廊 仁恒仁恒思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议出租车出租车司机驾车司机驾车_连廊连廊 仁恒仁恒思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议出租车出租车司机驾车司机驾车_车辆等候车辆等候 司机室司机室仁恒仁恒思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议出租车出租车司机驾车司机驾车_等待岛等待岛 仁恒仁恒思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议出租车出租车司机驾车司机驾车_等待岛等待岛 仁恒仁恒思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议出租车出租车班车班车

13、_大堂大堂 春申春申思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议出租车出租车班车班车_出入口出入口 春申春申思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议THE WAY WORK & HOME 出入出入道路道路思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议出入出入_道路与小区关系道路与小区关系 仁恒仁恒思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议出入出入_道路与小区关系道路与小区关系 春申春申思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议出入出入_人行流线人行流线 仁恒仁恒思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议春申春申出入出入_混合流线混合流线 思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议出入出入_小区道路小区道路 仁恒

14、仁恒思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议出入出入_小区道路小区道路 春申春申思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议出入出入_小区道路小区道路 春申春申思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议THE WAY WORK & HOME 出入出入岗亭岗亭思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议出入出入_岗亭岗亭 仁恒仁恒思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议出入出入_岗亭岗亭 春申春申思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议THE WAY WORK & HOME 出入出入社区形象社区形象思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议出入出入_社区形象社区形象 仁恒仁恒思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例

15、建议建议出入出入_社区形象社区形象 仁恒仁恒思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议出入出入_社区形象社区形象 春申春申思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议出入出入_社区形象社区形象 春申春申思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议THE WAY WORK & HOME 出入出入车库入口车库入口思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议出入出入_车库入口车库入口 仁恒仁恒思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议出入出入_车库入口车库入口 仁恒仁恒思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议出入出入_车库入口车库入口 春申春申思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议THE WAY WORK & H

16、OME 出入出入车库车库思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议出入出入_车库车库 仁恒仁恒思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议出入出入_车库车库 春申春申思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议THE WAY WORK & HOME 出入出入车库电梯厅车库电梯厅思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议出入出入_车库电梯厅车库电梯厅 仁恒仁恒思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议出入出入_车库电梯厅车库电梯厅 春申春申思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议出入出入_车库电梯厅车库电梯厅 春申春申思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议THE WAY WORK & HOME 出入出入大堂

17、大堂思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议出入出入_大堂大堂 仁恒仁恒思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议出入出入_大堂大堂 仁恒仁恒思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议出入出入_大堂大堂 仁恒仁恒思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议出入出入_大堂大堂 春申春申思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议出入出入_大堂大堂 春申春申思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议THE WAY WORK & HOME 出入出入信报箱信报箱思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议出入出入_信报间信报间 仁恒仁恒思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议出入出入_信报箱信报箱 春申春申思路思路比较

18、比较仁恒仁恒案例案例建议建议THE WAY WORK & HOME 出入出入电梯厅电梯厅思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议出入出入_电梯厅电梯厅 仁恒仁恒思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议出入出入_电梯厅电梯厅 春申春申思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议THE WAY WORK & HOME 出入出入入户门入户门思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议出入出入_入户门入户门 仁恒仁恒思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议出入出入_入户门入户门 春申春申思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议THE WAY WORK & HOME 出入出入夜景设计夜景设计思路思路比较比较仁恒

19、仁恒案例案例建议建议仁恒仁恒出入出入_建筑夜景形象建筑夜景形象 思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议出入出入_畹町路夜景畹町路夜景 春申春申思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议仁恒仁恒出入出入_出入口夜景出入口夜景 思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议春申春申出入出入_出入口夜景出入口夜景 思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议仁恒仁恒出入出入_大堂夜景大堂夜景 思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议春申春申出入出入_大堂夜景大堂夜景 思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议THE LIFE HOME居家居家思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议THE LIFE HOME 居

20、家居家装修卖点装修卖点思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议Highlight:SMEG抽油烟机、燃气灶具、抽油烟机、燃气灶具、微波炉微波炉大金空调大金空调雷力士热水炉雷力士热水炉Aluk推拉门配件及密封系统推拉门配件及密封系统卫星电视卫星电视仁恒仁恒居家居家_装修卖点装修卖点 思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议Highlight:玄关玄关 收纳系统收纳系统洗衣房洗衣房 U型厨房型厨房智能化智能化春申春申居家居家_装修卖点装修卖点 思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议THE LIFE HOME 居家居家装修细节装修细节思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议春申春申居家居家_收纳系

21、统收纳系统 仁恒仁恒思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议春申春申居家居家_厨房厨房 仁恒仁恒思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议春申春申居家居家_卫生间卫生间 仁恒仁恒思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议居家居家_春申装修重点春申装修重点多媒体系统多媒体系统洗衣房洗衣房思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议居家居家_仁恒装修重点仁恒装修重点 热水系统热水系统及散热片及散热片思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议THE LIFE HOME 居家居家物业服务物业服务思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议序号序号内容内容性质性质1借用手推车免费2代叫出租车免费3代叫收废品人员免费4

22、温馨夕阳红免费5家庭保洁服务收费6庭院绿化收费7维修服务收费8传真、打印、复印收费9商情通、场地租赁收费春申春申居家居家_物业服务物业服务 仁恒仁恒思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议THE LIFE HOME 居家居家其他其他思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议居家居家_搬家路线搬家路线 仁恒仁恒思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议居家居家_搬家路线搬家路线 仁恒仁恒思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议居家居家_牛奶存放点（保姆路线）牛奶存放点（保姆路线） 仁恒仁恒思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议居家居家_两轮车堆放两轮车堆放 仁恒仁恒思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例

23、建议建议THE LEISURE HOME休闲休闲思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议THE LEISURE HOME 休闲休闲户外活动场地户外活动场地思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议会所、室外游泳池会所、室外游泳池高尔夫推杆高尔夫推杆壁球壁球网球网球4仁恒仁恒休闲休闲_户外活动场地户外活动场地 思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议休闲休闲_户外活动场地户外活动场地 仁恒仁恒思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议休闲休闲_户外活动场地户外活动场地 仁恒仁恒思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议休闲休闲_户外活动场地户外活动场地 仁恒仁恒思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议

24、网球网球2半场篮球半场篮球序号序号内容内容数量数量1网球场（郊野绿园）22篮球场（郊野绿园）23烧烤44儿童乐园45健身场地3休闲休闲_户外活动场地户外活动场地 春申春申思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议休闲休闲_户外活动场地户外活动场地 春申春申思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议休闲休闲_户外活动场地户外活动场地 春申春申思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议THE LEISURE HOME 休闲休闲会所会所思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议序号序号项目项目春申春申仁恒仁恒/ /业主业主仁恒仁恒/ /访客访客1网球场网球场30元元/小时、小时、45元元/小时小时3030元

25、元/ /小时小时不开放不开放2游泳池游泳池20元元/小时、小时、28元元/小时小时1010元元/ /人，带桑拿人，带桑拿8080元元/ /人，儿童半价人，儿童半价3桌球室20元/小时、25元/小时25元/小时不开放4羽毛球羽毛球30元元/小时、小时、4040元元/ /小时小时2020元元/ /小时小时不开放不开放5篮 球半场：40元/小时、60元/小时80元/场无全场：80元/小时、120元/小时6健身房健身房15元元/小时、小时、20元元/小时小时免费免费不开放不开放7跳操室跳操室100元元/小时、小时、150元元/小时小时免费免费不开放不开放8乒乓室乒乓室10元元/小时、小时、17元元/小

26、时小时免费免费不开放不开放10五人制足球五人制足球无无8080元元/ /场场不开放不开放11棋牌室手动：10元/小时无无自动：25元/小时12儿童乐园儿童乐园无无免费免费免费免费阅览室阅览室无无免费免费免费免费壁球无无20元/小时无高尔夫练习场无无30元/小时无13多功能厅80元/小时、100元/小时无无14露台烧烤无20元/场80元/场类会员制，每家庭每类会员制，每家庭每月一百元会所管理费月一百元会所管理费思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议仁恒仁恒休闲休闲_会所会所思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议仁恒仁恒休闲休闲_会所会所思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议仁恒仁恒休闲休闲

27、_会所会所思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议春申春申休闲休闲_会所会所思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议THE LEISURE HOME 休闲休闲生活场景生活场景思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议仁恒仁恒休闲休闲_社区景象社区景象 思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议仁恒仁恒休闲休闲_社区景象社区景象 思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议春申春申休闲休闲_社区景象社区景象 思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议春申春申休闲休闲_社区景象社区景象 思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议南橘北枳南橘北枳试想将假日风景移植到仁恒河滨，或反过来将仁恒河滨移植到假试想将假日

28、风景移植到仁恒河滨，或反过来将仁恒河滨移植到假日风景，会是怎样的市场反映呢？日风景，会是怎样的市场反映呢？思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议THE CHANGE & INSISTENCE 改变与坚持改变与坚持思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议THE CHANGE & INSISTENCE 改变与坚持改变与坚持由多到少由多到少户型逐渐定型统一户型逐渐定型统一思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议仁恒公寓仁恒公寓1997仁恒广场仁恒广场1996思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议仁恒滨江园仁恒滨江园20012003思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议仁恒河滨园仁恒河滨园200

29、42006思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议THE CHANGE & INSISTENCE 改变与坚持改变与坚持由多到少由多到少立面元素的统一简化立面元素的统一简化思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议从多到少从多到少仁恒公寓仁恒公寓1997仁恒广场仁恒广场1996立面元素的立面元素的统一简化统一简化思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议从多到少从多到少仁恒滨江园仁恒滨江园20012003思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议从多到少从多到少仁恒河滨园仁恒河滨园一期一期思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议从多到少从多到少仁恒河滨园仁恒河滨园二期二期思路思路比较比较仁恒仁恒案例案

30、例建议建议从多到少从多到少仁恒河滨园仁恒河滨园二期二期思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议THE CHANGE & INSISTENCE 改变与坚持改变与坚持由多到少由多到少出入口形式的统一出入口形式的统一思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议仁恒滨江园仁恒滨江园20012003思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议仁恒河滨园仁恒河滨园仁恒河滨城仁恒河滨城思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议THE CHANGE & INSISTENCE 改变与坚持改变与坚持坚持不变坚持不变思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议需要仔细寻需要仔细寻找的井盖找的井盖思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建

31、议建议酒店式的出酒店式的出入口处理入口处理思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议两两/三单元合用大三单元合用大堂，花园对景堂，花园对景思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议基本的立面基本的立面色调和元素色调和元素思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议坚持不变坚持不变公建化的夜公建化的夜景设计景设计思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议THE CHANGE & INSISTENCE 改变与坚持改变与坚持由少到多由少到多思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议泛会所功能泛会所功能增加增加思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议滨江花园2002河滨花园2005外 墙：“罗马”品牌外墙面砖 ，

32、局部选用西班牙洞石。“罗马罗马”品牌外墙面砖品牌外墙面砖 ，局部选用花岗石。外墙门窗：铝合金门窗（中空玻璃）；其中落地窗下部采用的中空玻璃面对室内的一面为夹胶安全玻璃；窗锁为德国“托诺”两点锁，铝合金主型材壁厚23MM。铝合金门窗（中空安全玻璃）；其中落地窗下部采用的中空玻璃面对室内的一面为夹胶安全玻璃；铝合金推拉门为意大利铝合金推拉门为意大利AlukAluk配件及密封配件及密封系统。系统。内 墙：主卫选用西班牙面砖，次卫和厨房墙面用“罗马”品牌面砖，厨房局部墙面贴安全烤漆玻璃。墙面为高级乳胶漆饰面，厨、卫为高级面砖饰面，厨房局部为不锈钢饰面。地 面：卫生间地面铺贴意大利天然石材。玄关、餐厅、

33、客厅、卧室铺柚木实木地板。底层大堂及电梯厅铺贴天然石材。主卫生间地面铺贴天然石材，主卫生间地面铺贴天然石材，客卫生间、厨房铺西班牙地砖。玄关、餐厅、客厅、卧室铺柚木实木地板。底层大堂及电梯厅铺贴天然石材底层大堂及电梯厅铺贴天然石材，标准层电梯厅为天然石材及高级地砖。吊 顶：卧室及客、餐厅局部石膏板吊顶。卫生间、厨房为双层防水纸面石膏板及“simon”铝质天花板。卫生间安装松下品牌排气扇。卧室及客、餐厅局部石膏板吊顶。卫生间、厨房为双层防水纸面石膏板及铝质天花板。卫生间安装松下品牌排气扇。户 门：分户门为实腹、沙比利饰面防火防盗门，配有韩国原装进口数控门锁及“猫眼”。室内实腹为沙比利饰面木门。分

34、户门为沙比利饰面防火防盗门，配有数控门锁及“猫眼”。室内为沙比利饰面木门。卫生间国外品牌洁具，人造大理石洗面台并配有墙镜；主卫选用高仪品牌龙头；送进口散热器，并提供热源科勒品牌洁具，科勒品牌洁具，人造大理石洗面台并配有墙镜；选用高仪品牌龙头；配置电热地采暖。选用高仪品牌龙头；配置电热地采暖。厨 房：意大利名师设计高级“配套组合厨柜”配意大利产高级橱柜门，配有杜邦可丽耐高级台面和洗涤池，净水器，SMEG品牌脱排油烟机（不带油杯）、洗碗机、燃气灶具及微波炉（带烘烤功能）。另配进口容积式热水炉。送冰箱、洗衣机。高级“配套组合厨柜”，配有：三星品牌台面品牌台面和洗涤池，净水器，和洗涤池，净水器，SME

35、GSMEG品牌脱排油烟机（不品牌脱排油烟机（不带油杯）、燃气灶具及微波炉（带烘烤功能）。带油杯）、燃气灶具及微波炉（带烘烤功能）。另配进口容积式热水炉。另配进口容积式热水炉。客户关注装客户关注装修配置升级修配置升级思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议客户关注装客户关注装修配置升级修配置升级滨江花园2002河滨花园2005家 具：-室内局部位置配高级固定厨或柜，最终式样以交房实样为准。阳 台：地面铺设地砖，阳台门为落地铝合金门，配钢化玻璃。地面铺设地砖（除放置设备位置外），栏杆为金属或与安全玻璃组合栏杆。供 电：三相电源进户，选用豪华型系列室内插座、开关。三相电源进户，选用名牌室内插座、开关

36、。燃 气：四立方燃气容量六立方六立方城市管道煤气计量表具。通 讯：每户提供电话终端多个，数据信息插座一个，可连接电话、物业管理和宽带上网。每户提供四对电话线入户，每户提供四对电话线入户，数据信息插座一个，可连接电话、物业管理和宽带上网。有线电视：每户客厅和主卧均设一终端每户客厅和主卧均设一终端卫星电视节目：小区设有卫星电视接收系统小区设有卫星电视接收系统，可收看部分卫星电视节目。电 梯：永大日立电梯，轿箱内设有监视器。豪华装修。永大日立电梯，轿箱内设有监视器。大 堂：设有自动感应门。每户有不锈钢信箱。设有自动感应门。每户配精心设计的不锈钢信设有自动感应门。每户配精心设计的不锈钢信箱。箱。安 保

37、：整个小区及每个单元设有名牌门禁智能管理系统，可视楼宇访客系统和电视监控系统，小区内设有中央监控中心。小区每个单元设有门禁智能管理系统，每户配设可视楼宇对讲室内机系统和室内紧急呼叫按钮。小区设有停车库管理系统，各主要出入口设有电视监控系统，周边设有红外报警系统。小区内设有独立中央监控中心。空 调：每户配家用小中央空调设备。每户配大金品牌大金品牌独立小中央空调设备。消防系统：公共部位按消防要求，设火灾自动报警及喷淋系统。公共部位按消防要求，设火灾自动报警及喷淋系统。思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议景观设计互动性景观设计互动性元素增加元素增加思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议基因基因

38、?思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议CASES案例案例思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议CASES 案例案例Millennium Partners 思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议90年代末以来的社会背景年代末以来的社会背景 Baby BoomerBaby Boomer”婴儿潮婴儿潮”一代空巢化一代空巢化Demographic ChangeDemographic Change人口结构多元化人口结构多元化Re-urbanizationRe-urbanization都市复兴都市复兴Economy PerformanceEconomy Performance经济持续成长经济持续成

39、长思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议“ 1990年公司的成立，是基于年公司的成立，是基于城市居住、城市居住、娱乐中心、混合功能娱乐中心、混合功能的项目开发理念的项目开发理念”专注复合型豪华物业专注复合型豪华物业思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议整合优秀资源整合优秀资源“ 意识到意识到知名酒店品牌知名酒店品牌能够为其能够为其出售物业出售物业带带来的服务和价值来的服务和价值, (开发商开发商)与酒店业最负盛名与酒店业最负盛名的的四季四季和和丽嘉丽嘉品牌结成战略合作品牌结成战略合作,提供新一代提供新一代的物业产品的物业产品”思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议“ 1997年起，在全美

40、年起，在全美门户城市的中门户城市的中心区域心区域布局包含五星级酒店、豪华公布局包含五星级酒店、豪华公寓、运动会所、零售商业的寓、运动会所、零售商业的复合型物复合型物业产品业产品”聚焦核心城市聚焦核心城市思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议开发商开发商 管理构架管理构架 Christopher M. Jeffries 创始创始合伙人，组合物业概念构思者，负责合伙人，组合物业概念构思者，负责资金运作，曾从事于期货、律师行业资金运作，曾从事于期货、律师行业Philip E. Aarons 创创始合伙人，长期从事房地产开发。曾任纽约公始合伙人，长期从事房地产开发。曾任纽约公营事业开发公司主席。律师

41、背景营事业开发公司主席。律师背景Steven L. Hoffman 合伙人，财务专家，主管项目测算分析及与投合伙人，财务专家，主管项目测算分析及与投资者、合作伙伴的财务谈判资者、合作伙伴的财务谈判Pamela Malkani 合伙人，酒店管理专家，负责与合作酒店和协调级合伙人，酒店管理专家，负责与合作酒店和协调级酒店物业的发展酒店物业的发展Mario J. Palumbo Jr. 合伙人，负责商业、会所、停车场等持有物合伙人，负责商业、会所、停车场等持有物业的经营，同时负责与德国财团的投资者关系，律师和经济学背景业的经营，同时负责与德国财团的投资者关系，律师和经济学背景公司团队公司团队 50人

42、人的专业团队，管的专业团队，管5个个城市城市14个个项目，项目，30亿亿美元投资美元投资思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议项目项目思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议 309套套豪华公寓豪华公寓 191套套酒店客房酒店客房 10000平米平米会所会所 19屏幕屏幕影院影院 沿街沿街商业商业物业组成物业组成 思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议公寓大堂公寓大堂 思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议项目项目 示范单位示范单位 思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议会所设施会所设施 运动会所：室内泳池、运动会所：室内泳池、壁球、篮球、排球壁球、篮球、排球 健身会所：器械、跳操、健

43、身会所：器械、跳操、瑜伽瑜伽 SPA 儿童活动儿童活动 高级餐厅高级餐厅思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议目标客户目标客户富裕空巢富裕空巢 都市生活都市生活 豪华居住豪华居住高端服务高端服务运动健康运动健康 聚焦门户城市开发聚焦门户城市开发 高品质建造高品质建造控股收购控股收购Sports Club品牌会所经营公司品牌会所经营公司与四季、丽嘉酒店与四季、丽嘉酒店达成战略合作达成战略合作资源资源服务服务品质品质聚焦聚焦 思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议启发启发 开发商开发商 通过高端酒店品牌和服务导入，作为主要利润来源通过高端酒店品牌和服务导入，作为主要利润来源 的住宅产品溢价的住

44、宅产品溢价30-40% ，资产回报率高于，资产回报率高于25%酒店酒店 为公寓客户提供酒店服务，扩大受众面；为公寓客户提供酒店服务，扩大受众面； 增加高利润服务项目收入；增加高利润服务项目收入； 公寓住户的访客带来入住客户公寓住户的访客带来入住客户会所会所 开发商直接持有，独立经营，服务核心竞争力之一开发商直接持有，独立经营，服务核心竞争力之一客户客户 五星级酒店的家，物业升值幅度远高于社会平均五星级酒店的家，物业升值幅度远高于社会平均 多种物业有机组合相互支持多种物业有机组合相互支持思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议启发启发 “ “ 只要有好的物业组合，（城中心）的传统贫穷地段也能支持

45、高档只要有好的物业组合，（城中心）的传统贫穷地段也能支持高档物业物业”“ “ 在这之前没有人想到这个概念，当时也很难推销这个想法在这之前没有人想到这个概念，当时也很难推销这个想法”“ 在将来，不仅复合型物业的客户价值是相互支持，在整体运作上在将来，不仅复合型物业的客户价值是相互支持，在整体运作上也利用同一平台，服务系统、门卫、前台、收纳的精简，将大大节也利用同一平台，服务系统、门卫、前台、收纳的精简，将大大节约运营成本约运营成本”思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议CASES 案例案例TRUMP思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议 房地产巨头房地产巨头 福布斯榜美国第福布斯榜美国第74

46、富豪富豪 核心城市豪华公寓核心城市豪华公寓 酒店酒店 赌场赌场 高尔夫俱乐部高尔夫俱乐部 娱乐娱乐 金融按揭金融按揭 房产中介房产中介“竞争激烈的时候，别人降价，我加价竞争激烈的时候，别人降价，我加价” Donald Trump Donald Trump (特朗普特朗普）思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议 进入城市进入城市 纽约纽约 芝加哥芝加哥 洛杉矶洛杉矶 拉斯维加斯拉斯维加斯 多伦多多伦多 夏威夷夏威夷 圣保罗圣保罗 杜拜杜拜 汉城汉城代表作代表作纽约世界大厦纽约世界大厦 90 90层，世界层，世界最高最高住宅，获得住宅，获得20032003国际地产联盟国际地产联盟“世界最佳住宅世

47、界最佳住宅”思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议 服务及配置服务及配置 专用专用SPASPA 带标准泳池的运动会所带标准泳池的运动会所 豪华日式餐厅豪华日式餐厅 私家酒窖私家酒窖 景观花园景观花园 2424小时前台服务小时前台服务 门房、保安和后勤门房、保安和后勤 泊车服务泊车服务 洗衣洗衣 允许宠物允许宠物思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议 355355万万美元美元 180180平方平方 落地窗落地窗 3 3套间卧室套间卧室 层高层高3 3米米1 1 全装修全装修 带家具带家具 中央空调中央空调 家庭影院家庭影院 洗衣干衣机洗衣干衣机思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议 355

48、355万万美元美元 180180平方平方 落地窗落地窗 3 3套间卧室套间卧室 层高层高3 3米米1 1 全装修全装修 带家具带家具 中央空调中央空调 家庭影院家庭影院 洗衣干衣机洗衣干衣机思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议CASES 案例案例四季仁恒四季仁恒银泰中心银泰中心Lanson Place 思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议四季仁恒四季仁恒南京四季仁恒国际公寓，A幢将作为酒店进行运营，B幢作为住宅出售。酒店式服务，齐备的公共配套设施，高档次精装修。思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议银泰中心银泰中心银泰中心公寓部分“柏悦居” 销售均价超过45万元，而同期北京的酒店式公

49、寓的价格普遍在每平米1至3万元 。原因：一、拥有大中华地区的首家“柏悦”酒店；二、是对外销售的项目，三、配套服务重点在商务、休闲上提供精致、方便的服务。 思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议Lanson Place 锦麟天地逸兰服务公寓，位于上海新天地西侧，是摩根士丹利和永泰亚洲合作持有，专业酒店及服务式公寓经营公司Lanson Place管理的管理的两家服务式公寓之一。目前每平米每天租金约0.91.1美金，租金水平超过明天广场万豪服务式公寓和衡山路41号，出租率约90%。 门卫服务门卫服务 洗衣、干衣服务洗衣、干衣服务 报刊递送服务报刊递送服务 保洁服务保洁服务 24小时安保和闭路电视监

50、控小时安保和闭路电视监控 食品递送服务食品递送服务 汽车服务汽车服务 机场接送服务机场接送服务思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议SUGGESTIONS建议建议思路思路比较比较仁恒仁恒案例案例建议建议初步结论初步结论资源资源服务服务品质品质酒店式服务酒店式服务功能齐备的专业化管理会所功能齐备的专业化管理会所公建化公建化建造品质和生活品质并重建造品质和生活品质并重外部：稀缺资源和地段资源外部：稀缺资源和地段资源内部：低人口密度、高人均绿化率内部：低人口密度、高人均绿化率越是高层高端产品，由于客户的越发高度国际化，其越是高层高端产品，由于客户的越发高度国际化，其国际趋同性越强。其基本控制要素如