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1、房 地 产 基 础 知 识 培 训房 地 产 基 础 知 识 培 训第二章第二章 房地产开发的主要房地产开发的主要内容及相应基础知识内容及相应基础知识房地产开发的主要内容和产品种类建筑基础知识培训规划基础知识培训建筑鉴赏1 1、房地产开发的主要内容和产品种类、房地产开发的主要内容和产品种类有关房屋产品类型的名词有关房屋产品类型的名词居住类地产居住类地产p 普通住宅普通住宅F 是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。目前，它多为多层住宅和高层住宅。房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：1 1、房地产开发的主要内容和产品种类房地产开发的主要内容和产品种类

2、低层住宅为一层至三层；多层住宅为四层至六层；中高层住宅为七层至九层；高层住宅为十层及以上F是指在郊区或风景区建造的舒适式园林住宅，一般拥有私家车库、花园、草坪、院落等。是指在郊区或风景区建造的舒适式园林住宅，一般拥有私家车库、花园、草坪、院落等。F配套设施标准较高；p高档住宅高档住宅F具有良好的物业管理服务；F部分高档住宅带精装修；有关房屋产品类型的名词有关房屋产品类型的名词居住类地产居住类地产产业亩均创收的比较房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：1 1、房地产开发的主要内容和产品种类房地产开发的主要内容和产品种类F销售价格明显高于同时期、同区域的普通住宅；

3、p别墅别墅有关房屋产品类型的名词有关房屋产品类型的名词居住类地产居住类地产p 高档公寓高档公寓是指其单位建筑面积造价通常高于当地一般民用住宅造价一倍以上的公寓，通常为跃层式住宅、顶层有花园的、或多层住宅配有电梯的，并拥有良好的绿化、商服、物业管理等配套设施。p 酒店式服务公寓酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。是指提供酒店式管理服务的公寓。F 始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”;F 市场定位很高;F 它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的;F 具有“自用”和“投资”两大功效，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的

4、感觉。房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：1 1、房地产开发的主要内容和产品种类房地产开发的主要内容和产品种类有关房屋产品类型的名词有关房屋产品类型的名词居住类地产居住类地产房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：1 1、房地产开发的主要内容和产品种类房地产开发的主要内容和产品种类名词解释p花园式住宅花园式住宅也叫西式洋楼、小洋楼、花园别墅或花园洋房，是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，一般为高收入者购买。p公寓式住宅公寓式住宅是相对于独院独户的西式别墅住宅而言

5、。一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。SOHOF是small office home office的缩写，意思是小型的家庭办公室。LOFTF是同时支持商住两用的楼型，所以主要消费群体包括个性上的和功能上的。作为功能上的考虑，一些比较需要空间高度的，比如电视台演播厅、公司产品展示厅等；作为个性上的考虑，许多年轻人以及艺术家都是LOFT的消费群体，甚至包括一些IT企业。空间蒙空间蒙太奇太奇F最突出的特点是以小户型面积标准为基本设计单元，可按积木式自由组合成各种中、大户型

6、，甚至是1000平米以上的超级户型。其楼内无承重墙，空间过渡没有任何梁。有关房屋产品类型的名词有关房屋产品类型的名词居住类地产居住类地产房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：1 1、房地产开发的主要内容和产品种类房地产开发的主要内容和产品种类有关房屋建筑类型的名词有关房屋建筑类型的名词居住类地产居住类地产p 独立式别墅独立式别墅该类别墅指在建筑设计形式上独门独院的住宅。房屋具有独立的围护墙体，房屋周围一般都有面积不等的绿地、院落。住宅的层数基本是3层或3层以下，具有私密性强、价格较高等显著特征，在住宅等级中居于顶尖位置。p 双拼别墅双拼别墅该类别墅是由两个单户

7、别墅拼联组成，中间共用一道建筑分隔墙，每个单元可三面采光，均有天有地，住宅的层数大多在三层或三层以下，它是介于联排别墅与独立式别墅之间的中间产品。房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：1 1、房地产开发的主要内容和产品种类房地产开发的主要内容和产品种类别墅的狭义定义为独立式住宅，广义上将低密度的类似产品统称为别墅类产品，广义上有以下类型组成：有关房屋建筑类型的名词有关房屋建筑类型的名词居住类地产居住类地产p 联排别墅联排别墅联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。联排别墅又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院。它是由几个三层左右的单

8、户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之间共用一道建筑分割墙。房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：1 1、房地产开发的主要内容和产品种类房地产开发的主要内容和产品种类p 叠拼别墅叠拼别墅该类别墅是由两组类似复式的住宅上下叠加而成，高度为四层或四层半，上面两户，下面两户，每一套户型或有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。有关房屋建筑类型的名词有关房屋建筑类型的名词居住类地产居住类地产p 板楼板楼是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯均有的住宅；每个单元用自己单独的楼梯、电梯。板楼又称排楼，是并排兴建而成的建筑体，一般为多层或者小高层。房地产开发

9、的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：1 1、房地产开发的主要内容和产品种类房地产开发的主要内容和产品种类p 塔楼塔楼主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多层住房的高层住宅。通俗的说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。塔楼的基本形式：传统的塔楼形式有十字形、井字型和房型塔楼，改良后的塔楼形式为蝶型塔楼。板楼的售价明显高于塔楼，传统塔楼对采光通风活动空间采取了牺牲，对于没有明显板、塔偏好的消费者而言，蝶塔帮助实现了成本和户型的平衡。有关房屋建筑类型的名词有关房屋建筑类型的名词居住类地产居住类地产p 蝶型塔楼蝶型塔楼与传统塔楼相比，蝶型塔楼的

10、建筑特征有以下3点：外形轻盈；朝向、采光、通风上有突破；斜角存在成为新的问题。房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：1 1、房地产开发的主要内容和产品种类房地产开发的主要内容和产品种类其它相关物业类型名词其它相关物业类型名词办公类地产办公类地产p定义定义建筑物内供办公人员经常办公的房间称为办公室，以此为单位集合成一定数量的建筑物称为办公建筑。房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：1 1、房地产开发的主要内容和产品种类房地产开发的主要内容和产品种类p办公建筑的分类：办公建筑的分类：公寓式办公楼 apartment-office

11、building。由统一物业管理，根据使用要求，可由一种或数种平面单元组成。单元内设有办公、会客空间和卧室、厨房和厕所等房间的办公楼。酒店式办公楼 hoteL-office building。提供酒店式服务和管理的办公楼。综合楼 multiple-use building。由两种及两种以上用途的楼层组成的公共建筑。商务写字楼 business office budilding。在统一的物业管理下，以商务为主，由一种或数种单元办公平面组成的办公建筑。其它相关物业类型名词其它相关物业类型名词商业类地产商业类地产p 定义定义商业地产，即商业房地产，也叫商业物业商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健

12、身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。商业地产同时包括商业运营商和消费者两级客户。房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：1 1、房地产开发的主要内容和产品种类房地产开发的主要内容和产品种类其它相关物业类型名词其它相关物业类型名词商业类地产商业类地产p商圈商圈是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩张，吸引顾客的辐射范围，简单的说，也就是来店顾客所居住的区域范围。商圈大致由三部分组成，即主圈、次圈、边圈。F 主圈：主圈：即主要商圈，也称第一商圈或核心商圈，是指最接近商店的区域。在主要商圈

13、内，消费者去商店购物最为方便，一般情况下，百货商店65左右的顾客来自主要商圈。F 次圈：次圈：即次要商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。在这一区域，顾客较为分散，但消费者来店消费也较为方便，在次要商圈聚集的顾客约占25左右。F 边圈：边圈：即边缘商圈，也称第三商圈，是指位于次要商圈以外的区域。在边缘商圈内散居着百货商店约10的顾客。房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：1 1、房地产开发的主要内容和产品种类房地产开发的主要内容和产品种类其它相关物业类型名词其它相关物业类型名词商业类地产商业类地产p业态介绍业态介绍百货店：百货店：是在一个大建筑物内，根据不同商

14、品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态。超级市场：超级市场：是采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态。大型综合超市：大型综合超市：是采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势合为一体、满足顾客一次性购全的零售业态。便利店：便利店：是指满足顾客便利性需求为主要目的零售业态。专业店：专业店：是指经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态。房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：1 1、房地产开发的主要内容和产品种类房地产开发的主要内容和产品

15、种类其它相关物业类型名词其它相关物业类型名词商业类地产商业类地产p业态介绍业态介绍专卖店：专卖店：是指专门经营或授权经营制造商品品牌和中间商品牌的零售业态。购物中心：购物中心：是指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。仓储商店：仓储商店：是指在大型综合超市经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销一体、以提供有限服务和低价格商品为主要特征的、采取自选方式销售的零售业态。家居中心：家居中心：是指以与改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主的、采取自选方式销售的零售业态。房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应

16、基础知识：1 1、房地产开发的主要内容和产品种类房地产开发的主要内容和产品种类其它相关物业类型名词其它相关物业类型名词产业地产产业地产p 定义定义产业地产：产业地产：是指在新经济和新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研究与发展用房、生态写字楼为主要开发对象，综合开发、集约化经营的多功能综合性产业商服地产。p 产业地产的形态产业地产的形态由于产业地产与城市化发展的必要性，城市发展与产业结合的必要性，其主要形态包括：城市新区、城市副中心、都市型产业园、大学产业园区、创意产业园、媒体产业园等具备产业聚集特点，并在此基础上为之服务的综合性产业商服地产。产业地产追求资源价

17、值最大化，而不是企业价值最大化。房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：1 1、房地产开发的主要内容和产品种类房地产开发的主要内容和产品种类其它相关物业类型名词其它相关物业类型名词旅游地产旅游地产p定义定义旅游地产：旅游地产：即旅游房地产，就是以旅游、休闲、度假人群为目标、为最终消费者的物业形式。旅游地产包括：旅游地产包括：休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、旅游(休闲)培训基地、会议中心、运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、海景住宅、景区住宅(风格别墅)、民俗度假村、国际休闲度假中心等旅游置业项目。所有这些以旅游、休闲度假为主题的置业，

18、可称为旅游地产。房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：1 1、房地产开发的主要内容和产品种类房地产开发的主要内容和产品种类华侨城华侨城其它相关物业类型名词其它相关物业类型名词旅游地产旅游地产景区住宅：景区住宅：旅游休闲培训基地和国际休闲度假中心：旅游休闲培训基地和国际休闲度假中心：自营式酒店：自营式酒店：产权酒店：产权酒店：时值度假型酒店：时值度假型酒店：房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：1 1、房地产开发的主要内容和产品种类房地产开发的主要内容和产品种类2 2、建筑基础知识培训、建筑基础知识培训建筑基本分类及基本建筑术语

19、建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类建筑基本分类 p民用建筑基本分类民用建筑基本分类民用建筑的分类以及建筑物举例：居住建筑 住宅建筑宿舍建筑：单身宿舍或公寓、学生宿舍或公寓等公共建筑 办公建筑：各级立法、司法、党委、政府办公楼，商务、企业、事业、团体、社区办公楼等科研建筑：实验楼、科研楼、设计楼等文化建筑：剧院、电影院、图书馆、博物馆、档案馆、文化馆、展览馆、音乐厅、礼堂等商业建筑：百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业店、专卖店、购物中心、仓储商店、家居中心等等体育建筑：体育场、体育馆、游泳馆、健身房等医疗建筑：综合医院、专科医院、康复中心、急救中心、疗养院等交通建筑：汽车客运站、港

20、口客运站、铁路旅客站、空港航站楼、地铁站等司法建筑：法院、看守所、监狱等纪念建筑：纪念碑、纪念馆、纪念塔、故居等园林建筑：动物园、植物园、游乐场、旅游景点建筑、城市建筑小品等综合建筑：多功能综合大楼、商住楼、商务中心等房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、建筑基础知识培训建筑基础知识培训建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类建筑基本分类p 按房屋建筑结构分类：按房屋建筑结构分类：砌体结构砌体结构内外墙、柱等由砖、石、砌块砌成，并用以承重，统称砌体结构，常用于单层空旷的房屋或八层以下的多层房屋。其优点是耐火性、化学稳定性和大气稳

21、定性好；易于就地取材，节约钢材、水泥和木材；隔热、隔声性能好。缺点是抗拉、弯、剪及抗震性能差；材料用量多，结构自重大，但砌体工作繁重，施工进度慢。房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、建筑基础知识培训建筑基础知识培训建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类建筑基本分类p 按房屋建筑结构分类：按房屋建筑结构分类：框架结构框架结构框架结构是由梁、柱等线形杆件组成的一种结构体系。各平面框架通过连系梁和板连成空间体系，以承受竖向及水平荷载。框架结构布置灵活，使用方便，可获得较大的室内空间，广泛用于多层厂房、旅馆、科研楼、办公楼、医院、商

22、场、学校等多、高层建筑。框架结构承受水平荷载的能力较低，刚度较小，使用时受房屋高度限制；采用砌体填充墙时，墙体在地震中容易损坏。房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、建筑基础知识培训建筑基础知识培训建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类建筑基本分类p 按房屋建筑结构分类：按房屋建筑结构分类：板柱结构板柱结构由楼（屋面）板、柱等构件组成的、承受垂直及水平荷载的空间结构体系，板柱结构除有框架结构的优点外，还有结构高度小，顶棚平整，采光、通风及卫生条件好，模板及施工简单等优点。采用升板法施工可节约大量模板。采用预应力方法将预制板、柱

23、连成整体，叫预应板柱结构。此种结构若采用预置密肋轻型板，还可克服一般板柱结构板厚过大的缺点。板柱结构常用于医药、食品、冷库、商场及医院等建筑，预应力板柱体系常用于住宅建筑中。房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、建筑基础知识培训建筑基础知识培训建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类建筑基本分类p按房屋建筑结构分类：按房屋建筑结构分类：剪力墙结构剪力墙结构由纵横承重墙体组成的结构体系叫剪力墙结构。按施工方法分为现浇剪力墙结构和装配式剪力墙结构，一般采用现浇剪力墙结构。它的空间整体性好，刚度大，抗侧力强度高，水平力作用下侧向变形小

24、。装配式剪力墙结构一般由装配式大型墙板拼装而成。墙板之间及墙板与楼板之间的连接十分重要，一般内外墙板除用焊接连接外，还要将留有锚筋、齿槽和插筋的相邻墙板用混凝土浇成整体；采用卡口楼板，与端头留有齿槽和锚筋的墙板通过后浇混凝土形成整体连接。这种结构体系，一般以横墙承重为多。考虑到结构整体性的需要，内纵墙一般以承重墙处理，外纵墙不承重，而采用围护墙板。p剪力墙结构中剪力墙的构造应满足以下剪力墙结构中剪力墙的构造应满足以下要求：要求：剪力墙应在建筑物的平面内沿几个主轴方向布置并拉通对直。剪力墙应沿竖向贯通建筑物的全高，当房屋的底层或顶层需要有较大空间时。可将在底层或顶层的部分剪力墙改成框架形成框支剪

25、力墙，该层结构应予加强。剪力墙的厚度不应小于16mm，并不小于楼层高度的1/20，混凝土强度等级不应小于C20。剪力墙宜不开洞（构造洞除外），尤其是底层；如开门窗孔洞，应符合如图要求。房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、建筑基础知识培训建筑基础知识培训建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类建筑基本分类p按房屋建筑结构分类：按房屋建筑结构分类：框架剪力墙框架剪力墙在框架结构体系中适当布置剪力墙，组成框架与剪力墙协同工作的结构体系。其中剪力墙是主要的抗侧力构件。这种体系既有框结构使用上的灵活性，又有较强的抗震能力和较好的刚度，是

26、常用的高层结构体系，适用于各类公共建筑。p框架剪力墙结构中的剪力墙的布置与构造应满足下列要求：框架剪力墙结构中的剪力墙的布置与构造应满足下列要求：每个独立的结构单元，剪力墙应对称均匀地布置，纵横向剪力墙宜成组布置成L形或T形；剪力墙应贯通建筑物地全高，厚度逐渐减薄，厚墙不应小于16mm，且不小于楼层净高的1/20。剪力墙宜布置在结构单元的中间区段，尽可能利用楼、电梯间或服务设施空间形成封闭式的剪力墙；当楼盖水平刚度有突破时，宜在突变处加设剪力墙，并加厚楼板。房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、建筑基础知识培训建筑基础知识培训建筑基本分类及基本建筑术语

27、建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类建筑基本分类p 按房屋建筑结构分类：按房屋建筑结构分类：筒体结构体系筒体结构体系将建筑物内的墙体围成筒构形成空间薄壁筒体，或将框架柱的间距加密，加强度的刚度形成封闭的框筒，采用一个或多个这类的筒体做为结构的主要抗侧力构件的结构体系称为筒体结构体系。房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、建筑基础知识培训建筑基础知识培训建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类建筑基本分类p 按房屋建筑结构分类：按房屋建筑结构分类：普通钢结构普通钢结构普通钢结构是主要的建筑结构类型之一。房地产开发的主要内容及相应

28、基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、建筑基础知识培训建筑基础知识培训建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标建设用地建设用地建设单位可用于工程建设的用地。建筑用地面积由城市规划行政部门确定的建设用地边界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。代征市政用地代征市政用地由城市规划行政部门确定范围，由建设单位代替城市政府征用集体所有土地或办理国有土地使用权划拨手续，并负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后，交由市政、交通部门进行管理的规划市政、道路用地。代征绿化用地代征绿化用地由城市规划行政部门确定范围，由建设单位代

29、替城市政府征用集体所有土地或办理国有土地使用权划拨手续，并负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后，交由市、区园林绿化行政部门进行管理（包括公园绿地、河湖绿地、文物绿地、绿化隔离区绿地、交通防护绿地等）的规划城市公共绿地。其它代征用地其它代征用地由于建设工程的建设而造成的日照遮挡或由于其他原因，由城市规划行政部门确定范围，需由建设单位负责拆迁现状地上物并安置现状居民和单位的用地（该用地由建设单位或城市规划行政部门指定单位进行管理）。房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、建筑基础知识培训建筑基础知识培训建设用地的分类及定义建设用地的分类及定义建筑基本分类

30、及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标p规划建设用地面积规划建设用地面积指城市规划行政部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积。包括原有建设用地面积及新征(占)建设用地面积，不含代征地的面积。单位：公顷（万平方米）。p代征城市公共用地面积代征城市公共用地面积包括代征道路用地面积、代征绿化用地面积、代征其他用地面积三项，单位：平方米。p人口密度人口密度人口毛密度人口毛密度:指居住区总人口除以居住区总用地面积后的数值，单位为“人/每公顷”。人口净密度人口净密度:指居住区总人口除以居住区居住用地面积后的数值，单位为“人/每公顷”。房地产开发的主要内

31、容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、建筑基础知识培训建筑基础知识培训建设用地规划技术指标建设用地规划技术指标建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标p容积率容积率容积率容积率是指一定地块内，总建筑面积与建设用地面积的比值。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。容积率以公式表示如下：容积率实际于城市规划管理秩序要，为改善城市居住环境条件，为控制人口密度和产业密度，即控制土地使用强度等而提出的一个限制指标

32、。容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。容积率关系到居住的舒适程度，容积率越低，舒适度相对越高；房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、建筑基础知识培训建筑基础知识培训建设用地规划技术指标建设用地规划技术指标容积率总建筑面积（地上）建设用地面积建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标p容积率容积率房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、建筑基础知识培训建筑基础知识培训建设用地规划技

33、术指标建设用地规划技术指标容积率容积率对应的住宅产品类型（一般情况下）对应的住宅产品类型（一般情况下）0.5以内纯独栋别墅（顶级别墅容积率一般在0.15-0.4）0.8-1.0联排、叠拼别墅1.11.6多层住宅、小高层住宅1.82.1小高层板楼或塔楼2.1以上高层建筑楼不同容积率对应的产品类型不同容积率对应的产品类型注：本文主要指在普遍情况下不同容积率所对应的产品类型建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标p建筑密度建筑密度建筑密度建筑密度:一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的百分比。单位：。建筑密度是反映建设用地经济性的主要指标

34、之一。计算公式为：房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、建筑基础知识培训建筑基础知识培训建设用地规划技术指标建设用地规划技术指标建筑密度建筑密度建筑基底总面积建筑基底总面积建设用地总面积建设用地总面积建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。单体建筑的总建筑面积：单体建筑的总建筑面积：指该建筑物每层外墙外围的水平投影面

35、积之和。单体建筑的地上建筑面积：单体建筑的地上建筑面积：指该建筑物地上部分每层外墙外围的水平投影面积之和。单体建筑的地下建筑面积：单体建筑的地下建筑面积：指该建筑物地下部分每层外墙外围的水平投影面积之和。群体建筑的总建筑面积：群体建筑的总建筑面积：指各单体建筑的总建筑面积之和。群体建筑的地上建筑面积：群体建筑的地上建筑面积：指各单体建筑的地上建筑面积之和。群体建筑的地下建筑面积：群体建筑的地下建筑面积：指各单体建筑的地下建筑面积之和。房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、建筑基础知识培训建筑基础知识培训建筑面积建筑面积建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本

36、分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标建筑高度建筑高度一般指建筑物室外地面到其檐口（平屋顶）或屋面面层（坡屋顶）的高度。房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、建筑基础知识培训建筑基础知识培训建筑高度建筑高度一般地区，其建筑高度，平顶房屋按女儿墙高度计算；坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度计算。屋顶上的附属物，如电梯间、楼梯间、水箱、烟囱等，其总面积不超过屋顶面积的20%，且高度不超过4米的，不计入建筑高度之内。空调冷却塔等设备高度不计入建筑高度。采用传统坡屋面形式的建筑，一般以屋面下檐口计算建筑高度。屋顶坡度大于30时,按坡屋顶高度

37、一半处计算建筑高度。对于屋顶部分采取错落方式的复杂形体建筑，以大于标准层建筑面积20的最高点处计算建筑高度。建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标 退线距离：系指建筑物后退各种规划控制线（包括：规划道路、绿化隔离带、铁路隔离带、河湖隔离带、高压走廊隔离带）的距离。退界距离：系指建筑物后退相邻单位建设用地边界线的距离。城市道路：系指在总体规划和分区土地使用规划中已确定的及详细规划中规定的主干道、次干道、支路。建筑工程与城市道路之间的距离：系指建筑物临城市道路一侧最突出部分与道路红线之间的水平方向的垂直距离。城市道路宽度：系指该道路两侧规划

38、红线之间的水平方向的垂直距离。现有城市道路路面边线：当路面为单幅路时，系指路牙线；当路面为三幅路(机动车道与非机动车道之间以隔离带分隔)时，系指非机动车道路牙线。房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、建筑基础知识培训建筑基础知识培训建筑退让建设用地边线距离建筑退让建设用地边线距离建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标p 建筑间距建筑间距指两栋建筑物或构筑物外墙外皮最凸出处（不含居住建筑阳台）之间的水平距离。规划设计时应综合考虑防火、防震、日照、通风、采光、视线干扰、防噪、绿化、卫生、管线埋设、建

39、筑布局形式以及节约用地等要求，确定合理的建筑间距。p 建筑间距系数建筑间距系数一般指在正南北或正东西方向上出现重叠的建筑之间，遮挡建筑与被遮挡建筑在正南北或正东西方向上的水平距离与遮挡建筑高度的比值。（只有在同期规划建设的平行相对的板式建筑之间，指遮挡建筑与被遮挡建筑在平行相对的垂线方向上的水平距离与遮挡建筑高度的比值。房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、建筑基础知识培训建筑基础知识培训建筑间距与建筑间距系数建筑间距与建筑间距系数建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标房地产开发的主要内容及相应

40、基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、建筑基础知识培训建筑基础知识培训建筑间距与建筑间距系数建筑间距与建筑间距系数p群体布置时板式居住建筑的间距系数群体布置时板式居住建筑的间距系数建筑朝向与正南夹角02020以上6060以上新建区1.71.41.5改建区1.61.41.51.7H(1.6H)1.4H 1.5H北 020 20以上以上60 60以上以上在规划设计中要特别注意两个临界角度(20、60)的准确性。在正南北向按照1.6（改建区）或1.7（新建区）间距系数计算后，建筑间距大于120米时，可按120米控制建筑间距。在正东西向按照1.5间距系数计算后，建筑间距大于50米时，可

41、按50米控制建筑间距。建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标遮挡阳光建筑群的长高比1.0以下1.02.02.0以上2.52.5以上新建区1.01.21.51.7改建区1.01.21.51.6房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、建筑基础知识培训建筑基础知识培训建筑间距与建筑间距系数建筑间距与建筑间距系数p多栋塔式居住建筑的间距系数多栋塔式居住建筑的间距系数p中小学教室、托儿所和幼儿园的活动室、医疗病房建筑的间距系数中小学教室、托儿所和幼儿园的活动室、医疗病房建筑的间距系数建筑朝向与正南夹角020

42、20以上6060以上建筑间距系数1.91.61.8建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标p 多层建筑的消防间距多层建筑的消防间距多层民用建筑之间的防火间距，不应小于下表的规定。房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、建筑基础知识培训建筑基础知识培训消防间距消防间距民用建筑的防火间距民用建筑的防火间距耐 火 等 级耐火等级一、二级三级四级防火间距(m)一、二级679三 级7810四 级91012建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标p 高层建

43、筑的消防间距高层建筑的消防间距高层建筑之间及高层建筑与其它民用建筑之间的防火间距不应小于下表的规定。房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、建筑基础知识培训建筑基础知识培训消防间距消防间距高层建筑之间及高层建筑与其它民用建筑之间的防火间距高层建筑之间及高层建筑与其它民用建筑之间的防火间距(m)(m)建筑类别高层建筑裙 房其它民用建筑耐 火 等 级一、二级三级四级高层建筑13991114裙 房96679建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标p 其它间距其它间距 通风间距通风间距通风间距是为了获得较好

44、的自然通风，两幢建筑间为避免受由于风压而形成的负风压影响所需保持的最小距离。生活私密性间距生活私密性间距应在设计中注意避免出现对居室的视线干扰情况。一般最小为18米。城市防灾疏散间距城市防灾疏散间距城市主要防灾疏散通道两侧建筑间距应大于40米，且应大于建筑高度的1.5倍。房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、建筑基础知识培训建筑基础知识培训建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标p 建筑工程绿化用地面积的要求建筑工程绿化用地面积的要求n 一般规定一般规定l成片绿化的用地面积,按绿化设计的实际范围计

45、算。绿化设计中园林设施的占地,计算为绿化用地；非园林设施的占地,不计算为绿化用地。l庭院绿化的用地面积,按设计中可用于绿化的用地计算。但距建筑外墙1.5 米和道路边线1 米以内的用地,不计算为绿化用地。l两个以上单位共有的绿化用地,按其所占各单位的建筑物面积的比例分开计算。l道绿化用地面积,按道路设计中的绿化设计计算,分段绿化的分段计算l宅旁(宅间)绿化面积计算，起止绿地边界对宅间路、组团路和小区路算到路边，当小区路设有人行便道时算到便道边，沿居住区路、城市道路则算到红线；距房屋墙脚1.5米；对其它围墙、院墙算到墙脚；房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2

46、2、建筑基础知识培训建筑基础知识培训建筑工程绿化用地面积的要求与计算办法建筑工程绿化用地面积的要求与计算办法建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标p 建筑工程绿化用地面积的要求建筑工程绿化用地面积的要求n 一般规定一般规定l道路绿地面积计算，以道路红线内规划的绿地面积为准进行计算l院落式组团绿地面积计算，绿地边界距宅间路、组团路和小区路路边1米；当小区路有人行便道时，算到人行便道边；临城市道路、居住区级道路时算到道路红线；距房屋墙脚1.5米；l开敞型院落组团绿地，至少有一个面面向小区路，或向建筑控制线宽度不小于10米的组团级主路敞开，并

47、向其开设绿地的主要出入口；l株行距在6米6 米以下栽有乔木的停车场,计算为绿化用地面积。房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、建筑基础知识培训建筑基础知识培训建筑工程绿化用地面积的要求与计算办法建筑工程绿化用地面积的要求与计算办法建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标p 建筑工程绿化用地面积的要求建筑工程绿化用地面积的要求n 一般规定一般规定l绿化的用地面积,按绿化设计的实际范围计算。绿化设计中园林设施的占地,计算为绿化用地；非园林设施的占地,不计算为绿化用地。l庭院绿化的用地面积,按设计中可用

48、于绿化的用地计算。但距建筑外墙1.5 米和道路边线1 米以内的用地,不计算为绿化用地。l两个以上单位共有的绿化用地,按其所占各单位的建筑物面积的比例分开计算。l道绿化用地面积,按道路设计中的绿化设计计算,分段绿化的分段计算l宅旁(宅间)绿化面积计算，起止绿地边界对宅间路、组团路和小区路算到路边，当小区路设有人行便道时算到便道边，沿居住区路、城市道路则算到红线；距房屋墙脚1.5米；对其它围墙、院墙算到墙脚；房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、建筑基础知识培训建筑基础知识培训建筑工程绿化用地面积的要求与计算办法建筑工程绿化用地面积的要求与计算办法建筑基本

49、分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标p 建设工程绿化用地面积的计算办法建设工程绿化用地面积的计算办法n 地下设施实行覆土绿化：地下设施实行覆土绿化：建设工程对其地下设施实行覆土绿化，在符合以下规定时，可按一定比例计入该工程的绿化用地面积指标：l 该建设工程用地范围内无地下设施的绿地面积已达到北京市城市绿化条例相应规定指标的50%以上者；l 实行覆土绿化的部分，不被建、构筑物围合（其开放边长应不小于总边长的1/3），覆土断面与设施外部土层相接，并具备光照、通风等植物生长的必要条件；l 实行覆土绿化必须保持必要的覆土厚度，形成以乔木为主的合理种植

50、结构，保证绿地效益的发挥。l 凡符合上述规定的地下设施实行覆土绿化的，其地下设施顶板上部至室外地坪覆土厚度达3米（含3米）以上，其绿化面积可按1：1计入该工程的绿化用地面积指标；覆土厚度达1.5米（含1.5米）以上，其绿化面积可按1/2计入该工程的绿化用地面积指标。房地产开发的主要内容及相应基础知识：房地产开发的主要内容及相应基础知识：2 2、建筑基础知识培训建筑基础知识培训建筑工程绿化用地面积的要求与计算办法建筑工程绿化用地面积的要求与计算办法建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标p 建设工程绿化用地面积的计算办法建设工程绿化用地面积