综合体购物中心、商场前期筹备工作要点课件.ppt

1、综合体商业广场前期筹备综合体商业广场前期筹备 工作要点总结工作要点总结前前 言言n 通过开业项目及同行其它具代表性开通过开业项目及同行其它具代表性开业项目的分析，认真研究总结综合体的业项目的分析，认真研究总结综合体的产品特质和潜在问题，充分关注前期建产品特质和潜在问题，充分关注前期建筑设计中的要项及商业筹备的相关内容，筑设计中的要项及商业筹备的相关内容，为提高项目品质并顺利开业，为努力实为提高项目品质并顺利开业，为努力实现项目整体价值最大化目标。特提出如现项目整体价值最大化目标。特提出如下相关意见和建议，作为新项目前期筹下相关意见和建议，作为新项目前期筹备工作的参考依据和业务指导，真正使备工作

2、的参考依据和业务指导，真正使我们的项目成为人文建筑、品味建筑。我们的项目成为人文建筑、品味建筑。n 主题内容主题内容 第一部分：工程前期介入关注第一部分：工程前期介入关注n 要点及建议要点及建议n第二部分：商业筹备工作要点参考第二部分：商业筹备工作要点参考第一部分：工程前期介入关注要点第一部分：工程前期介入关注要点 及建议及建议n一、建筑及配套系统设计关注点一、建筑及配套系统设计关注点n二、施工阶段的现场跟进关注点二、施工阶段的现场跟进关注点n三、设备运行的综合调试关注点三、设备运行的综合调试关注点n四、接管阶段的人员培训关注点四、接管阶段的人员培训关注点n五、工程遗留问题的处理关注点五、工程

3、遗留问题的处理关注点 关注关注工程前期介入工作要点是确保工程质量及工程前期介入工作要点是确保工程质量及满足日后使用功能的重要前提条件之一。满足日后使用功能的重要前提条件之一。一、建筑及配套系统设计关注点一、建筑及配套系统设计关注点n1 1、屋顶设施关注点：、屋顶设施关注点：n1 1）为避免给住户造成影响，屋顶排油烟设备）为避免给住户造成影响，屋顶排油烟设备应距高层住宅水平距离应距高层住宅水平距离2020米以上；所以餐饮米以上；所以餐饮业态最好设计于商业顶层，便于油烟排放与业态最好设计于商业顶层，便于油烟排放与油烟管道施工。油烟管道施工。n2 2）中庭的采光天棚应预留最低）中庭的采光天棚应预留最

4、低4 46 6个电动提个电动提升装置，同时采光天棚应进行节能设计，必升装置，同时采光天棚应进行节能设计，必须设置电动遮阳装置。须设置电动遮阳装置。n3 3）玻璃顶棚、设备基础、电源箱等应重点考）玻璃顶棚、设备基础、电源箱等应重点考虑防水、防火的可靠性。虑防水、防火的可靠性。设备周围有漏水、失火隐患设备周围有漏水、失火隐患 风机被基础封闭，存在漏水隐患风机被基础封闭，存在漏水隐患 冷却塔风扇电源盒存在安全隐患冷却塔风扇电源盒存在安全隐患4 4）屋顶花园的应充分考虑整体排水系统，倒流流）屋顶花园的应充分考虑整体排水系统，倒流流向设计、排水沟流向设计应均匀合理设置，避免出向设计、排水沟流向设计应均匀

5、合理设置，避免出现向一个方向集中倒流的设计；现向一个方向集中倒流的设计；屋顶花园存在漏水隐患屋顶花园存在漏水隐患屋顶女儿墙工艺需改进屋顶女儿墙工艺需改进5 5）屋面的空调机房及消防稳压间应考虑冬季屋面的空调机房及消防稳压间应考虑冬季取暖设施，避免设备及管道冻伤。取暖设施，避免设备及管道冻伤。6 6）应充分考虑群楼的风机等设备降噪问题，应充分考虑群楼的风机等设备降噪问题，烟气异味问题以及所有同类设备的相关噪声烟气异味问题以及所有同类设备的相关噪声、烟气、异味、飘水等对住宅、写字搂的影、烟气、异味、飘水等对住宅、写字搂的影响和预防处理；响和预防处理；7 7）除考虑到小型餐饮顶部排油烟风机或室外除考

6、虑到小型餐饮顶部排油烟风机或室外机设备基础的预留及室内机与室外机冷媒管机设备基础的预留及室内机与室外机冷媒管、控制线、电源路径的设计外，应将、控制线、电源路径的设计外，应将“主题主题餐厅餐厅”屋面的设计一并考虑；屋面的设计一并考虑；建筑设计关注点建筑设计关注点2 2、外广场设施关注点：、外广场设施关注点：n1 1）外广场要设计用于地砖冲刷和绿化灌溉的取水管）外广场要设计用于地砖冲刷和绿化灌溉的取水管道，并且要考虑管道内的存水泄放，避免冬季冻裂道，并且要考虑管道内的存水泄放，避免冬季冻裂管网。管网。n2 2）对停车场收费系统和门禁系统力求同一品牌产品）对停车场收费系统和门禁系统力求同一品牌产品，

7、通讯协议和数据库统一，采用一台服务器即可完，通讯协议和数据库统一，采用一台服务器即可完成数据存储。成数据存储。n3 3）住宅入口附近在不影响整体商业气氛的同时可适）住宅入口附近在不影响整体商业气氛的同时可适当增加绿化缓冲带，以保证住宅的私密性；当增加绿化缓冲带，以保证住宅的私密性；n n4）外广场外广场预留的景观预留的景观电源，安装位置要考虑广场电源，安装位置要考虑广场的整体美观、适用、安全。同时还要考虑防水的的整体美观、适用、安全。同时还要考虑防水的处理工艺。处理工艺。5 5）旗台维修频繁，结构设计需改进）旗台维修频繁，结构设计需改进.6 6）车场外立面结构不合理需改进）车场外立面结构不合理

8、需改进建筑设计关注点建筑设计关注点n3 3、外立面设施关注点：、外立面设施关注点：1 1）商业裙楼及塔楼墙体颜色不宜过暗，应关注裙楼）商业裙楼及塔楼墙体颜色不宜过暗，应关注裙楼的昼夜色彩感，增强商业经营气氛；的昼夜色彩感，增强商业经营气氛；2 2）隐藏式隐藏式LEDLED的灯光颜色要求不应过暗、过冷；大的灯光颜色要求不应过暗、过冷；大型型LEDLED面积根据外立面的形式统一设计，在面积根据外立面的形式统一设计，在LEDLED周围周围不能有其它广告位和店招，同时应考虑不能有其它广告位和店招，同时应考虑LEDLED的维护的维护保养以及防水的需求；保养以及防水的需求；3 3）外立面广告位内侧应设置检

9、修口，方便维护；）外立面广告位内侧应设置检修口，方便维护；4)4)关注商业综合体夜间整体商业氛围和泛光效果，泛关注商业综合体夜间整体商业氛围和泛光效果，泛光和照明明暗结合，泛光色彩应合理搭配；光和照明明暗结合，泛光色彩应合理搭配；n5 5）“商业广场商业广场”及主力店店招的泛光及照明应明亮鲜明，增强及主力店店招的泛光及照明应明亮鲜明，增强远视效果；远视效果；6 6）广告位的照明应尽量采用以外置照明（金卤投光灯）为主）广告位的照明应尽量采用以外置照明（金卤投光灯）为主，内部衬托照明为辅的设计。，内部衬托照明为辅的设计。7 7）外墙广告位需根据外立面的高度及长度进行总体的确定，）外墙广告位需根据外

10、立面的高度及长度进行总体的确定，宽度与高度比宜为宽度与高度比宜为1 1：1.6181.618黄金比例，面积宜大于黄金比例，面积宜大于3030平米平米；8 8）主店面在今后的经营中将有许多的促销、展示等活动，届）主店面在今后的经营中将有许多的促销、展示等活动，届时将需要悬挂一些条幅，为此建议，在商业楼体部分的结时将需要悬挂一些条幅，为此建议，在商业楼体部分的结构面上预埋不锈钢挂环，供其使用；构面上预埋不锈钢挂环，供其使用；建筑设计关注点建筑设计关注点n4 4、停车场关注点：、停车场关注点：1 1）设置地面停车位既使得车流动线复杂且不安全，又）设置地面停车位既使得车流动线复杂且不安全，又增加了物业

11、管理成本，应将停车位统一设置在地下；增加了物业管理成本，应将停车位统一设置在地下；2 2）人行走道与车行通道之间建议有明确区分，避免人）人行走道与车行通道之间建议有明确区分，避免人车混行车混行3 3）进出口设计的合理性，实现进出口设计的合理性，实现“单进单出单进单出”；4 4）车场内部应设计为）车场内部应设计为“单循环单循环”交通形式，尽量避免交交通形式，尽量避免交叉口；叉口；5 5）针对个别大型车辆无法进入地下车库，以及鉴于今）针对个别大型车辆无法进入地下车库，以及鉴于今后百货上换货、内部调改的需要，建议增加大型、重后百货上换货、内部调改的需要，建议增加大型、重型车辆停车位的设计，以供日后的

12、使用；型车辆停车位的设计，以供日后的使用；6)6)鉴于冬季地下车库温度较低，防止管道爆裂、损鉴于冬季地下车库温度较低，防止管道爆裂、损坏造成跑水，殃及电梯及底坑设备安全的考虑，坏造成跑水，殃及电梯及底坑设备安全的考虑，建议将通往地下的电梯门的外沿口略微垫高，形建议将通往地下的电梯门的外沿口略微垫高，形成一个向外的缓坡，即使发生跑水事故，短时间成一个向外的缓坡，即使发生跑水事故，短时间内也不致影响到电梯的运行安全。内也不致影响到电梯的运行安全。7 7）收费亭面积）收费亭面积200020002000mm2000mm，高，高2500mm2500mm，并安装分，并安装分体空调；体空调；8 8）车库出入

13、口道闸应尽可能设置在水平路段位置；）车库出入口道闸应尽可能设置在水平路段位置；9 9）车道地面增加指引方向形状的减速带，按出入方）车道地面增加指引方向形状的减速带，按出入方向分别按向分别按或或纹路设置纹路设置。1010）停车场坡道要有截水沟设计，至少要有两道，最好上、）停车场坡道要有截水沟设计，至少要有两道，最好上、中、下三道截水沟，南方地区更需注意。排水沟的砌筑，应中、下三道截水沟，南方地区更需注意。排水沟的砌筑，应采用混凝土砌筑采用混凝土砌筑1111）北方寒冷地区，地下停车场出入口至少要加装两道堆积）北方寒冷地区，地下停车场出入口至少要加装两道堆积门用以隔绝室外冷空气的侵入，同时车场入口收

14、费亭的位置门用以隔绝室外冷空气的侵入，同时车场入口收费亭的位置和开启堆积门感应点的位置设置要合理。和开启堆积门感应点的位置设置要合理。建筑设计关注点建筑设计关注点n5 5、垃圾房关注点：、垃圾房关注点：1)1)垃圾房的位置应设在靠近地下停车场出入口，并垃圾房的位置应设在靠近地下停车场出入口，并兼顾货梯及卸货区，充分考虑垃圾运送通道应注意兼顾货梯及卸货区，充分考虑垃圾运送通道应注意当地垃圾车的高度，尽量靠近主通道标高最高区域当地垃圾车的高度，尽量靠近主通道标高最高区域2)2)垃圾房应区分设置招综合垃圾房、建材垃圾房和垃圾房应区分设置招综合垃圾房、建材垃圾房和危险品垃圾房；危险品垃圾房；3 3）应

15、考虑营业时间的不同，餐饮及娱乐区域需设计）应考虑营业时间的不同，餐饮及娱乐区域需设计专用夜间通道、垃圾通道，并做好夜间分区隔断的专用夜间通道、垃圾通道，并做好夜间分区隔断的基础工作基础工作 4)4)考虑到商场内部将设置较多餐饮商铺，建议在地考虑到商场内部将设置较多餐饮商铺，建议在地下停车场设立各主力店及其他小商户相对独立的下停车场设立各主力店及其他小商户相对独立的4-54-5个卸货区域，卸货区域应接近各业态入口处，并与个卸货区域，卸货区域应接近各业态入口处，并与货梯区、垃圾房组合设计，垃圾房应相对独立，分货梯区、垃圾房组合设计，垃圾房应相对独立，分设干、湿垃圾房，每组面积各不小于设干、湿垃圾房

16、，每组面积各不小于6060为宜，不为宜，不建议主力店共用垃圾房；建议主力店共用垃圾房；5 5）适当增大垃圾房的面积，且一定要设计排风系统）适当增大垃圾房的面积，且一定要设计排风系统，特别是危险品垃圾房应设置可燃气体报警装置和，特别是危险品垃圾房应设置可燃气体报警装置和自动强制排风系统，确保广场消费环境品质自动强制排风系统，确保广场消费环境品质。5)。6 6）未设计装修垃圾倾倒场地，造成商场外围堆）未设计装修垃圾倾倒场地，造成商场外围堆放，影响通道的畅通与商场的形象。放，影响通道的畅通与商场的形象。6 6、内部功能设施关注点。、内部功能设施关注点。1)1)各主力店与商场通道接口处应设置防盗卷帘，

17、并且控制权在各主力店与商场通道接口处应设置防盗卷帘，并且控制权在步行街一侧；步行街一侧；2)2)设计中应考虑公共区域通道运营安全问题（如设计中应考虑公共区域通道运营安全问题（如KTVKTV场所），场所），建议不采用玻璃等易碎材料做墙面。建议不采用玻璃等易碎材料做墙面。3)3)因影城、因影城、KTVKTV、餐饮等租户的营业时间与商场营业时间的不、餐饮等租户的营业时间与商场营业时间的不同，影城、同，影城、KTVKTV、大餐饮租户应设立单独的顾客进出通道，、大餐饮租户应设立单独的顾客进出通道，以方便顾客在步行街关门后的进出以方便顾客在步行街关门后的进出，并贯通商场、机动车并贯通商场、机动车停车场、非

18、机动车停车场，出入口可直接通往建筑体外。停车场、非机动车停车场，出入口可直接通往建筑体外。4)4)货物通道通道宽度不小于货物通道通道宽度不小于2.52.5米，应设计位于大租户的货物米，应设计位于大租户的货物仓库附近，并与货运电梯相联通；仓库附近，并与货运电梯相联通；5)5)由于货梯可兼顾消防梯的缘故，各层均可到达，由此对百由于货梯可兼顾消防梯的缘故，各层均可到达，由此对百货、影院夜间的安防工作带来了不便，为此建议对以上区域货、影院夜间的安防工作带来了不便，为此建议对以上区域增加门禁设计增加门禁设计6 6）根据肯德基、麦当劳、必胜客的租赁条件要求，应保证步行）根据肯德基、麦当劳、必胜客的租赁条件

19、要求，应保证步行街主出入口处的店铺面积不低于街主出入口处的店铺面积不低于150150平米，并在一二层增加平米，并在一二层增加楼梯设计或留口，具体位置需在施工时另行确定；楼梯设计或留口，具体位置需在施工时另行确定；7 7）零售和服务类商铺面积一般为）零售和服务类商铺面积一般为100100以下，餐饮类商铺面积以下，餐饮类商铺面积一般为单间一般为单间100100左右。所有商铺单元进深宜左右。所有商铺单元进深宜8 8米米1616米，面米，面宽宽8.48.4米，尽可能减少不符合设计要求的商铺数量，降低招米，尽可能减少不符合设计要求的商铺数量，降低招商难度；商难度；8)8)商业街的人流主要以电动扶梯和观光

20、梯来组织人商业街的人流主要以电动扶梯和观光梯来组织人流的垂直交通，设置的一般原则是，在商业街的主流的垂直交通，设置的一般原则是，在商业街的主入口入口1010米左右距离设第一组扶梯，扶梯的间距控制米左右距离设第一组扶梯，扶梯的间距控制在在4545米米7070米之间，也就是在楼板开洞的两个洞口米之间，也就是在楼板开洞的两个洞口至三个洞口之间设，商业街内的扶梯必须有一部通至三个洞口之间设，商业街内的扶梯必须有一部通地下停车场以便将人流直接引入步行街。扶梯应靠地下停车场以便将人流直接引入步行街。扶梯应靠洞口一侧并平行布置洞口一侧并平行布置.9)9)商业管理用房不能因陋就简，要尽量一次性满足商业管理用房

21、不能因陋就简，要尽量一次性满足面积需求，合理设计功能布局，因为商管某种办公面积需求，合理设计功能布局，因为商管某种办公条件代表了在当地的对外形象条件代表了在当地的对外形象 。1010）不宜将消防控制中心设置在一楼黄金临街位置，应改在其）不宜将消防控制中心设置在一楼黄金临街位置，应改在其它低价值位置；它低价值位置；1111）由于肯德基、麦当劳、必胜客等主力店独立设计按装由于肯德基、麦当劳、必胜客等主力店独立设计按装VRVVRV空调系统，裙楼屋顶应提前预留空调系统，裙楼屋顶应提前预留“设备基础设备基础”，满足合同约定，满足合同约定1212）建议步行街强、弱电、供水等管井应于公共通道一并设计）建议步

22、行街强、弱电、供水等管井应于公共通道一并设计，并将管井开门面向通道。，并将管井开门面向通道。1313）中庭地面建议铺装独立设计，明显区别于其它区域：比如）中庭地面建议铺装独立设计，明显区别于其它区域：比如拼花、环形装饰灯带等。拼花、环形装饰灯带等。1414）天花板颜色不宜单调）天花板颜色不宜单调,否则渲染不出商业气氛否则渲染不出商业气氛.建议丰富颜建议丰富颜色和建筑层次色和建筑层次.1515）为了不影响商场形象及主入口的畅通，）为了不影响商场形象及主入口的畅通，ATMATM机等设施应避机等设施应避开主通道。开主通道。1616）商场伸缩缝的处理工艺需改进。空调机房空洞应封堵。）商场伸缩缝的处理工

23、艺需改进。空调机房空洞应封堵。7 7、卫生间设计关注点：、卫生间设计关注点：1 1）卫生间不合适设置在黄金位置，应设计在较隐蔽的位置，卫）卫生间不合适设置在黄金位置，应设计在较隐蔽的位置，卫生间的出入口应设计在步行街与其他业态连接的通道内，而生间的出入口应设计在步行街与其他业态连接的通道内，而不能直接对步行街开口，否则对周边商铺均有较大负面影响不能直接对步行街开口，否则对周边商铺均有较大负面影响，百货一楼可以不设卫生间；避免卫生间设计于商铺上方。，百货一楼可以不设卫生间；避免卫生间设计于商铺上方。2 2）步行街卫生间的设置：根据步行街的长度不同一般设步行街卫生间的设置：根据步行街的长度不同一般

24、设3 35 5处卫生间，卫生间的间距处卫生间，卫生间的间距8080100100米，面积米，面积7070100100平方米，平方米，每处卫生间蹲位；男厕不少于每处卫生间蹲位；男厕不少于3 3个；女厕不少于个；女厕不少于6 6个；男卫生个；男卫生间小便池不少于间小便池不少于3 3个；公用洗手盆不少于个；公用洗手盆不少于3 3个。应与主力店合个。应与主力店合用并作无障碍设计并应考虑设母婴室，以方便带小孩的顾客用并作无障碍设计并应考虑设母婴室，以方便带小孩的顾客使用使用8、强弱电、消防系统设计关注点、强弱电、消防系统设计关注点1 1）应给供电局设计预留（一般为）应给供电局设计预留（一般为10KV10K

25、V）开闭站的位置。并。）开闭站的位置。并。将开闭所与其它变电所规划在同一层，以方便安装施工及运将开闭所与其它变电所规划在同一层，以方便安装施工及运行管理，节约投资；行管理，节约投资；2 2）所有强弱电间门应向外开；）所有强弱电间门应向外开；3 3）各主力店、公寓楼设备系统应相互独立，实现独立计量管）各主力店、公寓楼设备系统应相互独立，实现独立计量管理理4 4）建议不同业态的机电系统的设计应相对独立，避免造成运建议不同业态的机电系统的设计应相对独立，避免造成运营后期界面分割困难，给设施设备维护保养工作出现纠纷和营后期界面分割困难，给设施设备维护保养工作出现纠纷和扯皮；（商业与住宅、写字楼、公寓等

26、）扯皮；（商业与住宅、写字楼、公寓等）5 5）相同业态的的变电所和制冷机房紧邻设各自的变电相同业态的的变电所和制冷机房紧邻设各自的变电所与制冷机房中间应设置值班室，亦可同时照看运行所与制冷机房中间应设置值班室，亦可同时照看运行，并设置值班用卫生间。，并设置值班用卫生间。6 6）充分考虑设备房的通风和散热设备的设计）充分考虑设备房的通风和散热设备的设计7 7）为便于观察配电室设备运行状况，建议将配电室与值）为便于观察配电室设备运行状况，建议将配电室与值班室之间的隔墙改为防暴玻璃窗；班室之间的隔墙改为防暴玻璃窗；8)8)所有广告位、店招及相关照明的电源，建议在配电室所有广告位、店招及相关照明的电源

27、，建议在配电室内设立独立的配电箱内设立独立的配电箱/柜，采取集中控制方式，并接入柜，采取集中控制方式，并接入楼宇自控系统（楼宇自控系统（BABA系统）；广场系统）；广场LOGOLOGO建议由光控开关建议由光控开关控制；控制；9)9)为保证今后在实际使用中计量的准确及权属的明确为保证今后在实际使用中计量的准确及权属的明确，建议对每块广告位进行独立计量，最好能实现远，建议对每块广告位进行独立计量，最好能实现远传抄表；传抄表；1010）针对于暗槽内的灯具，出于便于维修更换的考虑）针对于暗槽内的灯具，出于便于维修更换的考虑，建议采用，建议采用“卡扣卡扣”式安装；式安装；1111）各灯箱广告位应独立或分

28、区域安装计量电表；各）各灯箱广告位应独立或分区域安装计量电表；各商铺的商铺的LOGOLOGO电源建议接入商铺自己的配电箱；电源建议接入商铺自己的配电箱；1212）“滚轴式广告灯箱滚轴式广告灯箱”的设计、安装，建议考虑今后的设计、安装，建议考虑今后维修的方便，尽量采用卡扣或装饰螺丝的固定方式维修的方便，尽量采用卡扣或装饰螺丝的固定方式，避免使用打玻璃胶的方法，并且注意对封闭式灯，避免使用打玻璃胶的方法，并且注意对封闭式灯箱散热口的设计；箱散热口的设计；1313）变电所或低压配电室内不应有给排水、空调供）变电所或低压配电室内不应有给排水、空调供回水等水路管道穿过。回水等水路管道穿过。1414）预留

29、）预留ATMATM机所需的电源及数据接口。机所需的电源及数据接口。1515）闭路监控系统预留）闭路监控系统预留2-32-3个回路，便于日后摄像点位个回路，便于日后摄像点位的增加；充分考虑硬盘录像的硬盘容量和存贮的格的增加；充分考虑硬盘录像的硬盘容量和存贮的格式，保证数据存储式，保证数据存储3030天的时间和图像的连续；力争天的时间和图像的连续；力争主要部位（如地下停车场行车道、步行街各出入口主要部位（如地下停车场行车道、步行街各出入口、室内钢化玻璃门及室外建筑周边）无布控死角。、室内钢化玻璃门及室外建筑周边）无布控死角。1616）门禁系统采用联网模式发卡及授权模式）门禁系统采用联网模式发卡及授

30、权模式(在管理主在管理主机完成机完成)，管理主机具备全部开启门禁的功能。，管理主机具备全部开启门禁的功能。1717）背景音乐的音源设备应置于服务台处，便于日常）背景音乐的音源设备应置于服务台处，便于日常播放。若可能建议增设具备节目编辑、语音录制及播放。若可能建议增设具备节目编辑、语音录制及定时播放功能设备。定时播放功能设备。1818）做好地下各收费岗亭、各设备值班室的语音和）做好地下各收费岗亭、各设备值班室的语音和必要数据线路的设计必要数据线路的设计1919）复核商铺装修设计图纸的水电气的容量，满足）复核商铺装修设计图纸的水电气的容量，满足商铺交付的条件。商铺交付的条件。2020）审核装修材料

31、的消防防火等级，满足消防要求）审核装修材料的消防防火等级，满足消防要求。餐饮商铺的厨房间隔墙体需砌筑至棚顶；不能。餐饮商铺的厨房间隔墙体需砌筑至棚顶；不能设传菜口；厨房与就餐区需采用防火门；排油烟设传菜口；厨房与就餐区需采用防火门；排油烟罩有挡火板；厨房顶棚预留检修口，具备油烟净罩有挡火板；厨房顶棚预留检修口，具备油烟净化器及管道的清洗条件化器及管道的清洗条件9、关于空调给排水设施、关于空调给排水设施1 1）各机电设备、强弱电管线上方尽量避免设计各种）各机电设备、强弱电管线上方尽量避免设计各种给排水、消防等水管路，如实在无法避免，应采给排水、消防等水管路，如实在无法避免，应采取防护措施；取防护

32、措施；2 2）为便于今后实际运营中对日常能耗进行统计、管）为便于今后实际运营中对日常能耗进行统计、管理，各机房需增加水电计量表。例如：制冷机房理，各机房需增加水电计量表。例如：制冷机房、水泵房等；、水泵房等；特别关注不同业态独立计量。特别关注不同业态独立计量。3 3）餐饮较多的楼层或顾客相对较为密集的区域建议）餐饮较多的楼层或顾客相对较为密集的区域建议空调风口数量及冷量要明显高于其他层，以保证空调风口数量及冷量要明显高于其他层，以保证实际的使用；由于各区域冷热需求不同，应设计实际的使用；由于各区域冷热需求不同，应设计可有效的调节阀。可有效的调节阀。4 4）各主力店与商管管辖的制冷机房设备需分别

33、独立设计，避）各主力店与商管管辖的制冷机房设备需分别独立设计，避免能源费用分摊的困难。免能源费用分摊的困难。5 5）组合式空调柜机的供回水管道过滤器两侧应设置阀门及压）组合式空调柜机的供回水管道过滤器两侧应设置阀门及压力表，供回水管道上应有温度计及泄水阀门。力表，供回水管道上应有温度计及泄水阀门。6 6）应对商铺及步行街公共区域的冷热负荷指标进行复核，满）应对商铺及步行街公共区域的冷热负荷指标进行复核，满足机电设计标准的要求，火锅类商铺的冷负荷适当增加。足机电设计标准的要求，火锅类商铺的冷负荷适当增加。7 7）北方寒冷地区的一层地面可考虑地热辐射采暖技术，保证）北方寒冷地区的一层地面可考虑地热

34、辐射采暖技术，保证步行街夜间的持续供暖。步行街夜间的持续供暖。8 8）屋面的冷却水塔、膨胀水箱、供水管道在最低点应设置泄）屋面的冷却水塔、膨胀水箱、供水管道在最低点应设置泄水阀门，防止冬季冻裂。冷却水塔的底部应有水阀门，防止冬季冻裂。冷却水塔的底部应有1.5M1.5M的高度的高度空间，便于冷却塔底部泄水阀门的调整等日常操作。空间，便于冷却塔底部泄水阀门的调整等日常操作。9 9）餐饮商铺的厨房排污管道应设置二级隔油池。地下室采用集）餐饮商铺的厨房排污管道应设置二级隔油池。地下室采用集中隔油池和集水池设施的，在底部应设置排污阀门。若集水中隔油池和集水池设施的，在底部应设置排污阀门。若集水池与卫生间

35、相连，应考虑加装隔物网，防止污水泵吸水口的池与卫生间相连，应考虑加装隔物网，防止污水泵吸水口的堵塞。堵塞。1010）垃圾房应采用地沟排水并设有滤渣池，不建议采用地漏。）垃圾房应采用地沟排水并设有滤渣池，不建议采用地漏。1111）餐饮后厨排污管道和生活排污管道要分开，避免混用导致）餐饮后厨排污管道和生活排污管道要分开，避免混用导致油垢堵塞生活排水管道。油垢堵塞生活排水管道。1212）消防末端试水点的位置应考虑便于日后的消防检测、测试）消防末端试水点的位置应考虑便于日后的消防检测、测试及喷淋泡爆碎时的应对，避免放置在无排水管道的位置及经及喷淋泡爆碎时的应对，避免放置在无排水管道的位置及经营区域内。

36、营区域内。1414）空调设备排水口应接入排）空调设备排水口应接入排水沟，需改进。水沟，需改进。1313）空调主机房应设计专用排）空调主机房应设计专用排水沟，需改进设计。水沟，需改进设计。1010、电梯设计关注点、电梯设计关注点2 2）电动扶梯背部装修采用发）电动扶梯背部装修采用发光软膜造成维护困难，需光软膜造成维护困难，需改进。改进。1 1）货梯门套应设计美观、经）货梯门套应设计美观、经久耐用材料装饰。久耐用材料装饰。3 3）扶梯装饰参考）扶梯装饰参考二、施工阶段的现场跟进-土建部分 为保证正常经营和财产安全，避免投诉、索赔、为保证正常经营和财产安全，避免投诉、索赔、拒交租金和物管费的现象发生

37、，防水施工的工艺要拒交租金和物管费的现象发生，防水施工的工艺要重点跟进，并做好闭水试验及结果的记录。重点关重点跟进，并做好闭水试验及结果的记录。重点关注的部位有：地下室外侧墙、伸缩缝、空调机房、注的部位有：地下室外侧墙、伸缩缝、空调机房、公共卫生间、屋面柔性防水工艺（女儿墙返沿和鹰公共卫生间、屋面柔性防水工艺（女儿墙返沿和鹰嘴处）、屋面虹吸雨排处、商铺厨房防水（地漏及嘴处）、屋面虹吸雨排处、商铺厨房防水（地漏及排水管四周）等。排水管四周）等。施工阶段的现场跟进-土建部分1 1、外管网的各种管线，要结合实际施工情况进行外管网的各种管线，要结合实际施工情况进行核对。对外管网（污水井、消火栓、水表井

38、等）核对。对外管网（污水井、消火栓、水表井等）在地面回填前，要统计数量，绘制综合管网图，在地面回填前，要统计数量，绘制综合管网图，避免盲目或交叉施工，导致各种井坑的掩埋。砌避免盲目或交叉施工，导致各种井坑的掩埋。砌筑时，每个井的垫砖必须要砌筑。筑时，每个井的垫砖必须要砌筑。施工阶段的现场跟进-电气部分l 跟进大功率设备的供电线路接线，如配电柜、跟进大功率设备的供电线路接线，如配电柜、电机、空调机组等，避免由于大电流使接线柱电机、空调机组等，避免由于大电流使接线柱发热导致设备或线路的损坏。发热导致设备或线路的损坏。l 空调机组、循环水泵、扶梯等变频控制功能完空调机组、循环水泵、扶梯等变频控制功能

39、完善及运行正常。善及运行正常。l 开业庆典双回路电源控制柜的定做和调试（项开业庆典双回路电源控制柜的定做和调试（项目公司购置）。目公司购置）。施工阶段的现场跟进-弱电部分 语音系统的综合布线要有干线子系统，语音系统的综合布线要有干线子系统，避免公司内、外部避免公司内、外部电话、网络等无法通过布线拓铺到广场各楼层及地下室各电话、网络等无法通过布线拓铺到广场各楼层及地下室各设备用房（变电所、消防控制中心、物管用房、一层服务设备用房（变电所、消防控制中心、物管用房、一层服务台），造成后期管理上的不便。台），造成后期管理上的不便。跟进消防、楼控系统控制模块的安装位置、型号、数量、跟进消防、楼控系统控制

40、模块的安装位置、型号、数量、控制回路等，绘制线路图，为日后的维护打下坚实的基础。控制回路等，绘制线路图，为日后的维护打下坚实的基础。门禁系统控制软件能够一次性开启所有的门，确保在突发门禁系统控制软件能够一次性开启所有的门，确保在突发事件下的紧急处置。事件下的紧急处置。施工阶段的现场跟进-暖通部分u 商铺自行安装的分体空调（若准许）的冷凝水管接入生商铺自行安装的分体空调（若准许）的冷凝水管接入生活排水管道的保温处理。活排水管道的保温处理。u 冷却水塔、补水水箱的浮球阀是否调整正确，避免用水冷却水塔、补水水箱的浮球阀是否调整正确，避免用水的浪费。的浪费。u 室内空调吊机的供回水管道及冷凝水排放管道

41、的保温处室内空调吊机的供回水管道及冷凝水排放管道的保温处理。理。施工阶段的现场跟进-通排风部分u 通往室外的各种管道无倒坡现象且密闭状态良好，避免雨水通往室外的各种管道无倒坡现象且密闭状态良好，避免雨水顺管道倒灌入室内。顺管道倒灌入室内。u 防火、防烟调节阀按设计安装，避免遗漏和调节阀位于无法防火、防烟调节阀按设计安装，避免遗漏和调节阀位于无法维护的位置。维护的位置。u 屋面各种风机的出风方向正确、无异常声响；屋面各种风机的出风方向正确、无异常声响；防排烟风机低速和高速切换及运转正常；防排烟风机低速和高速切换及运转正常；油烟净化器的高压模块正常工作、排油烟风机皮带工作正常。油烟净化器的高压模块

42、正常工作、排油烟风机皮带工作正常。n排油烟管道密封不严。排油烟管道密封不严。n防火阀位于墙体内。防火阀位于墙体内。施工阶段的现场跟进-消防部分n 记录喷淋每一个回路蝶阀和末端泄水口的位置，避免出现喷记录喷淋每一个回路蝶阀和末端泄水口的位置，避免出现喷淋泡爆裂溢水时不能及时关闭阀门的情况发生。淋泡爆裂溢水时不能及时关闭阀门的情况发生。n 跟进消防水炮的安装与调试，确保水炮功能的实现（日常检跟进消防水炮的安装与调试，确保水炮功能的实现（日常检测比较困难）。测比较困难）。n 跟进商铺装修时防火卷帘周边的施工，严禁拆改和阻隔。跟进商铺装修时防火卷帘周边的施工，严禁拆改和阻隔。施工阶段的现场跟进-电梯部

43、分a a、关注垂直关注垂直梯的运行是否平稳、无异常声音，重点检测安全梯的运行是否平稳、无异常声音，重点检测安全部件的动作是否准确。部件的动作是否准确。b b、关注扶梯的梯阶是否晃动、刮碰两边的侧板。、关注扶梯的梯阶是否晃动、刮碰两边的侧板。c c、跟进电梯调试的配重试验，确保电梯满载的正常运行。、跟进电梯调试的配重试验，确保电梯满载的正常运行。e e、跟进变频扶梯一次运行周期的梯阶数量，确保顾客运送到、跟进变频扶梯一次运行周期的梯阶数量，确保顾客运送到位。位。施工阶段的现场跟进-小结l 各系统设备的调试跟进是重点，应做好调试记录，尤其调各系统设备的调试跟进是重点，应做好调试记录，尤其调试期间对

44、各种故障的排除方法，为日后的安全运行打好基试期间对各种故障的排除方法，为日后的安全运行打好基础。础。l 在各系统跟进期间，要随时做好各项设备的台帐记录（按在各系统跟进期间，要随时做好各项设备的台帐记录（按照商管总部统一模板）。照商管总部统一模板）。l 跟进各功能性物业用房的施工，确保按照建造标准配备足跟进各功能性物业用房的施工，确保按照建造标准配备足够的设备。够的设备。l 图纸审核的要点同样是跟进工作的重点事项。图纸审核的要点同样是跟进工作的重点事项。三、设备运行的综合调试-变电运行 变电所在正式送电之前：变电所在正式送电之前：1 1、检查各种柜体及仪表的外观是否完好；、检查各种柜体及仪表的外

45、观是否完好；2 2、检查地沟及墙体是否残留孔洞；、检查地沟及墙体是否残留孔洞；3 3、检查地沟是否有存水和杂物；、检查地沟是否有存水和杂物；4 4、检查母线、各接线端子螺丝是否紧固；、检查母线、各接线端子螺丝是否紧固；5 5、变压器及柜体等是否可靠接地；、变压器及柜体等是否可靠接地；6 6、检查补偿柜内的电容外观是否完好；、检查补偿柜内的电容外观是否完好；7 7、检查模拟显示屏线路与实际线路是否符合；、检查模拟显示屏线路与实际线路是否符合；8 8、检查安全操作工具及警示标识是否齐全。、检查安全操作工具及警示标识是否齐全。设备运行的综合调试-变电运行 变电所在正式送电之后：变电所在正式送电之后：

46、1 1、检查各种仪表的数据显示是否正确。、检查各种仪表的数据显示是否正确。2 2、检查母线及各接线端子是否发热，是否有异常声音。、检查母线及各接线端子是否发热，是否有异常声音。3 3、检查无功补偿电容柜自动投切是否正常。、检查无功补偿电容柜自动投切是否正常。4 4、检查低压抽屉柜的脱扣器电流整定值是否正确。、检查低压抽屉柜的脱扣器电流整定值是否正确。5 5、检查变压器的冷却风扇是否工作且投切自如。、检查变压器的冷却风扇是否工作且投切自如。6 6、地面的绝缘地胶铺装是否平整且便于地沟的检查；、地面的绝缘地胶铺装是否平整且便于地沟的检查；挡鼠板是否已经安装；挡鼠板是否已经安装；7 7、消防灭火器是

47、否配置齐全。、消防灭火器是否配置齐全。设备运行的综合调试-变电运行当站内某一母线出现由于该母线连接的设备事故当站内某一母线出现由于该母线连接的设备事故引起失压时，需迅速将连接在该母线的所有断路引起失压时，需迅速将连接在该母线的所有断路器切断。器切断。变电所各回路的初次送电必须由施工单位完成变电所各回路的初次送电必须由施工单位完成 （包括因施工需要回路临时停电的再送电）。（包括因施工需要回路临时停电的再送电）。依据现场实际情况，编制变电所倒闸操作、绝缘依据现场实际情况，编制变电所倒闸操作、绝缘测试、高压验电等项的操作规程，规范上墙；测试、高压验电等项的操作规程，规范上墙；标注低压侧各回路负荷的性

48、质，保证消防电源等标注低压侧各回路负荷的性质，保证消防电源等设备稳定供电。设备稳定供电。设备运行的综合调试-通排风系统对各种通排风设备的控制箱体进行编号；对各种通排风设备的控制箱体进行编号；对各配电箱的控制回路接线螺丝进行紧固；调整热保对各配电箱的控制回路接线螺丝进行紧固；调整热保护继电器的电流值；控制回路的控制功能可靠（消防护继电器的电流值；控制回路的控制功能可靠（消防排烟风机的高速与低速）。排烟风机的高速与低速）。检查风机的叶轮旋转方向，保证出风正确，风机工作检查风机的叶轮旋转方向，保证出风正确，风机工作无异常声音，如：无叶轮扫镗现象。无异常声音，如：无叶轮扫镗现象。检查消防排烟风机是否具

49、备消防联动功能。检查消防排烟风机是否具备消防联动功能。检查排风管道上的防火阀开闭位置及动作情况。检查排风管道上的防火阀开闭位置及动作情况。设备运行的综合调试-给排水系统对给水系统的外管网及内网各回路计量水表进行登记，对给水系统的外管网及内网各回路计量水表进行登记，并记录表底数，属租户使用的，需签字确认。并记录表底数，属租户使用的，需签字确认。对内管网的闸阀或法兰进行检查，对跑、冒、滴、漏对内管网的闸阀或法兰进行检查，对跑、冒、滴、漏现象及时处理。现象及时处理。对止回阀、浮球阀、液位控制器进行检查，保证动作对止回阀、浮球阀、液位控制器进行检查，保证动作可靠。可靠。检查生活水泵房电机、控制柜无异常

50、气味，控制柜的检查生活水泵房电机、控制柜无异常气味，控制柜的电压表、电流表、供水压力表指示正常。电压表、电流表、供水压力表指示正常。生活水泵房配置的空调、紫外线消毒灯等设备是否工生活水泵房配置的空调、紫外线消毒灯等设备是否工作正常。作正常。开业前，完成生活水箱及管道的清洗和卫生防疫，取得卫生许可证。开业前，完成生活水箱及管道的清洗和卫生防疫，取得卫生许可证。设备运行的综合调试-给排水系统对室外的污水井、雨水井、排水地沟及隔油池等进行检对室外的污水井、雨水井、排水地沟及隔油池等进行检查，对施工时的残留杂物进行清掏。查，对施工时的残留杂物进行清掏。对地下各污水井的排污泵进行检查，调整浮漂位置，确对