物业服务纠纷司法解释解读课件.ppt

1、2022年8月14日星期日物业服务纠纷司法解释物业服务纠纷司法解释解读解读主要内容：一、“物业管理”与“物业服务”二、当前物业管理与服务中存在的主要障碍三、从新司法解释删去的内容看立法倾向 （课间休息）四、新司法解释中值得注意的新规定五、物业服务实践中如何避免法律风险一、物业管理与物业服务提出两个问题：（一）1981年3月10日深圳物业管理公司成立；1991年3月22日深圳天景花园业主委员会成立；孰为中国物业管理产生的标志？（二）“物业管理”是从香港引入的概念。2007年物权法使用了“物业服务”一词。两者有何异同？1、什么是物业管理？物业管理是业主自主管理自己不动产的民事活动，其权利来源于建筑

2、物区分所有权。物业管理的主体只能是业主。物业管理的核心是业主自治。物权法第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。从物权法看物业管理的权利属性：物业管理共同管理的权利建筑物区分所有权的组成部分物权物权是排他的、绝对的权利 由此得知：业主管理自己的不动产，是行使物权，是一种排他的绝对的权利，任何人不得妨害与干涉。一 物业管理与物业服务物 权所有权用益物权担保物权占有建筑物区分所有权专有权共有权共同管理的权利业主自行管理委托物业企业管理委托其他管理人一、物业管理与物业服务物业管理权利来源示意图一 物业管理与物业服务2、什么是物

3、业服务？物业服务是专业公司或者管理人受业主委托（雇佣），为业主的不动产进行管理维护的有偿服务。物权法物权法第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。物业服务的内容：物权法物权法第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。物业管理条例物业管理条例第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。两法的重要差别：有无两法的重要差别：有无“维护相

4、关秩序维护相关秩序”的职责。的职责。一、物业管理与物业服务一 物业管理与物业服务“维护物业管理区域内的相关秩序”意味着什么？“相关秩序”涉及人的行为，包括倾倒垃圾、违章停车、违章建筑、违反消防管理、妨害公共安全，侵害人身与财产等。这些事项如超出业主自治范畴，就属于公法管制内容，本应是行政机关的管理职责。物权法没有规定物业服务企业的职责有“维护相关秩序”。物业管理条例规定物业服务企业有制止、报告、协助的职责。司法解释肯定了物业服务企业维护相关秩序的职责。一、物业管理与物业服务一 物业管理与物业服务回答前边的两个问题：区分物业管理与物业服务，是最重要的基础性问题。1981年3月10日深圳物业管理公

5、司成立，标志着中国大陆物业服务行业的诞生；1991年3月22日深圳天景花园业主委员会成立，标志着中国大陆物业管理的诞生。物业管理纠纷，物业管理纠纷，是业主实体权利的纠纷，其本质是区分所有权纠纷，属于物权争议。如住改商、危害建筑物安全、违章搭建、占有共有部分，这些常见的纠纷，都规定在区分所有权纠纷的解释中，而没有规定在物业服务纠纷的解释中。物业服务纠纷物业服务纠纷，是服务者与业主之间，因履行物业服务合同而产生的债权纠纷。由于“维护相关秩序”的要求和代位诉讼的制度，物业企业不得不介入到物业管理的纠纷当中。这大概是现阶段中国物业管理的特色。一、物业管理与物业服务一 物业管理与物业服务（一）业主：不会

6、当家、不愿当家、不敢当家。（二）政府：混淆行政管理与物业管理，乐于审批许可，疏于服务指导。（三）物业服务企业：素质参差不齐，游离于管理与服务之间，地位尴尬。（四）法规：缺乏清晰法理基础，公权力干预多，解决问题的办法少。二、当前物业管理与服务中存在的主要障碍（一）业主：不会当家、不愿当家、不敢当家。二 当前物业管理与服务中存在的主要障碍表现：业主普遍缺乏权利意识和公共意识，不关心公共事务。业主大会或者难以成立，或者徒有其名。很少有人愿意为公共利益挺身而出。维权缺乏理性。规范的开发商或者物业企业更容易成为维权对象，形成劣币驱逐良币的局面。原因：1、中国人拥有自己不动产的时间太短，不适应业主的身份。

7、2、长期生活在高度集权的社会环境下，没有自己当家作主的意识，也没有这种能力。3、缺乏在法制的轨道里解决纠纷的机制，“管闲事”只能给自己找麻烦。特定历史时期的特定现象，与国情相适应。解决办法：1、假以时日。总有一天业主会当家。（深圳景洲大厦案例）2、政府的辅导、支持，而不是包办。（广州翠湖山庄业委会改选案例）3、法律与规则的完善。（摒弃口号与宣教，针对矛盾焦点。）二、当前物业管理与服务中存在的主要障碍（二）政府：混淆行政管理与物业管理，乐于审批许可，疏于服务指导。许多地方的行政机关都把物业管理作为政府职能。从业主大会筹备到业委会人选；从物业公司招标到维修资金管理；从物业收费标准到小区车位用途，都

8、要控制与审批。“清官难断家务事”深圳晚报：记者从龙岗区建设局了解到，在建设“大综管”新格局中，该局将以社区物业管理工作作为实施“大综管”新格局的重头戏，成为该局发力的重要抓手。物业管理条例为政府干预物业管理提供了法律依据：第十条同一个物业管理区域内的业主，应当应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。（有求必应还是越俎代庖？）业主存在业主存在“三不三不”，能否成为，能否成为政府全面介入物业管理的理由？政府全面介入物业管理的理由？业主并非都没有行为能力深圳景洲大厦选聘物业公司案例。政府并非

9、天然公正和无所不能北京太月园小区维修资金与深圳桃源村质量案例。二 当前物业管理与服务中存在的主要障碍二、当前物业管理与服务中存在的主要障碍（三）物业服务企业：素质参差不齐，游离于管理与服务之间“房地产开发与物业管理相分离”并不对症。（最初的“谁开发、谁管理”）进入门槛低，鱼龙混杂。（有打业主的，有被业主打的）法律地位是服务者，事实上又要求履行管理者职责。台湾公寓大厦管理条例63条，提到“区分所有权人”131处；“管理委员会”60处“管理负责人”60处；“管理维护公司”11处；“管理服务人”只有2处。我国物业管理条例70条，其中提到业主大会68处；物业服务企业58处；业主委员会44处。“物业管理

10、服务”专列一章，18个条文。物业服务行业的完善依赖于业主自治的成熟，也要假以时日。新兴行业，通过市场上会逐步成熟与规范。（餐饮业和酒店业可资借鉴）二 当前物业管理与服务中存在的主要障碍（四）法规：法理基础不清晰，公权力干预多，解决问题的办法少二、当前物业管理与服务中存在的主要障碍业主自治作为物业管理的最重要原则，目前只有个别地方法规中提到，国家立法没有明确。从民法上来讲，业主组织的法人地位本来是题中应有之义，但立法上讳莫如深。新修订的物业管理条例不适当地强化了基层政府与居民组织在物业管理中的权力。而对行政机关的职责与义务，并不明确。对物业管理中存在的焦点问题，如欠费、私搭乱建、物业企业与业主的

11、纠纷、小区内部的公共秩序等问题，都没有有效的解决办法。行政机关有利就伸手，无利不作为。居委会写进物业管理条例是明显的错误：物业管理条例物业管理条例第二十条 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应应当当积极配合相关居民委员会居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。二 当前物业管理与服务中存在的主要障碍香港康雅苑香港康雅苑“注契注契”案例（案例（2007年）年）康雅苑于一九九三年落成，六年后发现冷气机檐篷开始有石屎剥落，三年聘请工程师勘察，证实楼宇出现结构性损坏。因当时未过十年结构保证期，业主立案法团遂与房署谈判要求赔偿，惟房署指冷气机檐篷并非楼宇结

12、构组件而拒绝。去年中，透过仲裁中心调解，房署向康雅苑支付四百四十万元维修费用。可是，屋苑业主在选择维修承办商等方面意见分歧，维修工程计划一直悬而未决，房署曾多次要求法团尽快自行维修，屡发警告信亦无效。房署独立审查组上月中，根据建筑物条例（第26条）向康雅苑发出命令，要业主在今年三月中前展开屋苑外墙及共享地方维修工程，工程并须于六月中前完成，修葺修葺令同时送往土地注册处令同时送往土地注册处，换言之，屋苑全体住户共一千八百二十四个单位遭注契，换言之，屋苑全体住户共一千八百二十四个单位遭注契，业主难将单位买卖，楼价应声下挫近两成。康雅苑居民表示，现届法团任期已满，本周日（一月二十八日）将选出新一届法

13、团，方可再召开大会商讨维修事宜，但距离修葺令的限期现只剩两个月，时间紧逼，业主之间至今还未达成共识，忧虑屋苑维修未能如期施工。房署发言人表示，康雅苑业主如未能依期展开及完成楼宇维修工程，独立审查组会按建筑物条例提出检控。据悉，过去有楼宇因违反房署修葺命令，结果遭判每天罚款八千元。三、从新司法解释删去的内容看立法倾向 与2008年6月16日公开征求意见稿以及之后的过程稿相比，正式公布的文本删除了 （一）关于安全保障义务 （二）关于车辆丢失责任 并对下列问题作了重大修改：（三）关于信息公开（业主知情权）（一）关于安全保障义务三 从新司法解释删去的内容看立法倾向2008.6.16公开征求意见稿第八条

14、 物业服务企业未尽合理限度范围内物业服务企业未尽合理限度范围内的安全保障义务致使物业服务区域内发生人身损害结果，赔偿权利人请求的安全保障义务致使物业服务区域内发生人身损害结果，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，应予支持。其承担相应赔偿责任的，应予支持。这一规定没有法律依据；违反法理与情理；加大物业服务企业责任；如果该规则确立，将导致物业企业承担大量无过错赔偿责任。最终公布的解释中删除了这一条文，表明最高司法机关对这个问题持否定的态度，实务中法院以安全保障义务判决就没有了依据，这对正在制定的侵权责任法也有积极的影响。物业服务企业的责任只能是法律规定与合同约定的违约责任或者侵权责任。最高人民法院

15、关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释 从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。（第六条第一款）物业服务企业不承担安全保障义务的理由：物业服务企业不承担安全保障义务的理由：1、不占有和控制特定场地并享有其利益；2、不支配服务对象的人身或行动；3、服务的对象是特定的；4、服务的内容与标准是合同约定的物业管理条例第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，

16、应当依法承担相应的法律责任。主体资格不符合（二）关于车辆丢失责任三、从新司法解释删去的内容看立法倾向2008.6.16公开征求意见稿第九条 车辆在物业服务区域内丢失或者毁损，业主请求物业服务企业承担赔偿责任的，应当根据物业服务企业的过错程度、收费情况等因素，确定其是否承担赔偿责任以及承担赔偿责任的范围。业主对车辆丢失或者毁损有过错的，应当根据其过错程度减轻或者免除物业服务企业的赔偿责任。物业服务合同包含车辆保管服务内容或者当事人另行签订车辆保管服务协议，按照相关合同或者协议约定处理。我们反馈的意见：我们反馈的意见：本条与物业管理条例第三十六条相比，没有新意，不仅不利于明确责任，消除纷争，反而增

17、加了不确定性。实际上相当于说，有保管约定的要赔，没有保管约定的，也难免要赔，这对物业服务企业是不公平的。界定物业服务企业的责任，只能以是否履行了合同约定的管理职责为准，只要履行了职责，就不应当承担赔偿责任。本条最终删除。表明最高院认同履行职责说，而反对有损即赔说。三 从新司法解释删去的内容看立法倾向（三）关于信息公开（业主的知情权）三、从新司法解释删去的内容看立法倾向区分所有权解释2008年9月稿 第二十条 业主请求公布或者查阅维修资金的筹集、使用情况的，应予支持。业主请求公布或者查阅管理规约、业主大会议事规则、业主大会或者业主委员会会议记录、物业服务相关财务报告、物业服务合同等其他物业服务资

18、料的，应予支持。正式公布的区分所有权司法解释 第十三条 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。三 从新司法解释删去的内容看立法倾向听累了吧，请大家休息十分钟。需要此课件的，函索即奉。四、新司法解释中值得注意的新规定（一）业主、承租人、借用人、其他使用人（二）专有部分与共有部分（三）共有部分的合理利

19、用（四）住改商限制（五）不轻易认定物业服务合同无效（六）物业服务企业的代位请求权（七）业主多数决定可以解聘物业公司（八）表决权的计算（九）起诉追讨业主欠费须先经书面催交（十）确定物权归属只以法律、行政法规为依据（一）业主、承租人、借用人、其他使用人四 新司法解释中值得注意的新规定区分所有权解释 第一条第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。第十六条第十六条 建筑物区分所有权纠纷涉及专有部

20、分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。物业纠纷解释 第七条第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。第十二条第十二条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。（一）业主、承租人、借用人、其他使用人四、新司法解释中值得注意的新规定业

21、主不仅仅意味着权利，同时也意味着义务。业主的权利可以让与，义务不能逃避（连带责任）。承租人、借用人、使用人违反法规规约的，应承担责任。物业事业部提出的问题：物业事业部提出的问题：1、存在交付纠纷情况下，“视为交付”的，是否算业主？如果确实符合交付条件，买受人应当从此时承担风险。2、交付纠纷情况下，物业费由谁承担？建设单位向物业公司交费，再向业主要求赔偿比较合理。四、新司法解释中值得注意的新规定四 新司法解释中值得注意的新规定（二）专有部分与共有部分四、新司法解释中值得注意的新规定何为专有部分？区分所有权解释第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所

22、称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。四 新司法解释中值得注意的新规定四、新司法解释中值得注意的新规定共有问题涉及：物业企业的管理职责范围、对业主不当占用的制止、对业主之间因利用共有部分所生纠纷的调解、自己在利用共有部位经营时避免侵权 区分所有权解释第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章

23、所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。法定共有、约定共有、天然共有四 新司法解释中值得注意的新规定何为共有部分？住宅小区业 主市 政其它权利人专有部分共有部分法定共有天然共有约定共有住 宅经营性用房规划车位道路、绿地物业管理用房道路、绿地规划外车位结构部分通行部

24、分公共空间设施设备基础设施增益设施会 所水电气热通讯、网络有线电视污水处理建地使用权规划车位摊位等专有组成部分露台等住宅小区区分所有示意图 司法解释也就天然共有部分作出了明确规定。天然共有部分，即法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间。民一庭负责人答记者问（三）共有部分的合理利用四、新司法解释中值得注意的新规定区分所有权解释第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、

25、管理规约，损害他人合法权益的除外。合理利用四条件：合理需要、合理范围、不违法违规、不损害他人。使用共有部分有非占有性的使用和占有性的使用。占有性使用的表现形式：在屋顶安装太阳能；在外墙安装空调室外机；商铺在外墙安装招牌、广告；住户在外墙安装遮阳篷；圈占公共通道、空地。四 新司法解释中值得注意的新规定（四）住改商限制四、新司法解释中值得注意的新规定区分所有权解释：第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗

26、辩的，人民法院不予支持。第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。住改商是对住宅的非正常使用，严格限制才能保护住宅业主的利益。住改商损害的不仅是业主的生活质量，更重要的是不动产价值。行政许可不能对抗其它业主的反对。事实上的住改商的界定存在困难。四 新司法解释中值得注意的新规定（五）不轻易认定物业服务合同无效四、新司法解释中值得注意的新规定物业纠纷解释 第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同

27、相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。合同法解释（二）第十四条 合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。日常工作中常见的存在超越资质、未公开招投标等瑕疵的物业合同，不能再随意认定无效。四 新司法解释中值得注意的新规定（六）物业服务企业的代位请求权四、新司法解释中值得注意的新规定物业纠纷解释 第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规

28、约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。实际上在实践中，其他业主往往都是要求物业服务企业去制止妨害、侵害行为，而不愿自己亲力亲为。最高院民一庭负责人答记者问 法理上有可商榷之处，实务中无可奈何之举。如何界定“违法违规”与“妨害”行为，是最大的难点。可以参照区分所有解释第十四条（共有部分的保护）、第十五条（违章搭违）中列举的事项。对物业服务企业是双刃剑，能否用好全凭武功。四 新司法解释中值得注意的新规定物业服务企业代位诉讼的实体法依据：区分所有权司法解释 第十四条 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、

29、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等

30、危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（三）违反规定进行房屋装饰装修；（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。（七）业主多数决定可以解聘物业公司四、新司法解释中值得注意的新规定物业纠纷解释 第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。物业服务合同是委托合同 委托合同的基础是双方相互信任，故法律允许任何一方随时解除。对合格的物业

31、服务企业不会造成威胁，有利于行业进步。四 新司法解释中值得注意的新规定（八）表决权的计算四、新司法解释中值得注意的新规定区分所有解释 第八条第八条 物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。第九条第九条 物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出

32、售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。“同一买受人同一买受人”如何理解？如何理解？四 新司法解释中值得注意的新规定物业事业部提出的问题：如小区未销售完毕，是否现有业主的投票过1/2就可以处分共有部分？1、按司法解释，处分共有部分，属于物权法七十六条第一款第（七）项规定的“其它重大事项”，“双过半”即可作出决定。2、在多大范围内“双过半”，涉及“大公”与“小公”，目前法律没有规定。区分所有解释第七条 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应

33、当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。（九）起诉追讨业主欠费须先经书面催交四、新司法解释中值得注意的新规定物业纠纷解释 第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。明确了书面催交为起诉的前置程序，但不限于业委会催交。“仅以”二字大有文章。物业费究竟是何种性质的财产？从法理上看，业主没有任何理由拒交物业费。四 新司法解释中值得注意的新规定p重

34、庆春晖花园3期3栋高层住宅楼因半数业主未交由电梯费和物管费，共欠电力公司1万多元。5名物管员放弃了国庆假期挨户上门催收，仍未收齐。电力公司停电，500户居民受影响。“我们不是不愿交电梯费，这都是被迫的。”家住13栋601的马老先生说，楼上住户的空调水，总是飘进他家，他找物管好几次，却没得到解决。因此马老先生拒缴物管费和电梯电费有好几个月了。另一位业主蔡春蓉也对物管不满，她家楼下的烧烤店油烟机噪声极重，楼道排气管也坏了几个月，她家门外经常油烟阵阵，物管也没有解决。p昨日，沈阳市大东区新家源小区业主王先生向本报反映，从5月17日起，该小区14号楼1单元的电梯、感应灯、对讲门都停止了使用，居民每天都

35、得摸黑爬楼梯。王先生说，自2004年入住以来物业一直按照每平方米1.2元的标准收费，但因为电梯连续4年没有年检，他担心会有安全隐患，所以从去年6月起就没有继续交物业费。“最起码的安全都保障不了，我当然不能再交物业费了！”他家住在高层，78岁的母亲每天只能在家里待着，“想晒太阳都挺难。”p南京富丽山庄高层住宅的业主刘女士向本报投诉称，她家所住的高层住宅因电梯欠费已停过两次，现在刚刚恢复运行，电梯停运的原因是部分业主未缴费。刘女士说，少数业主拖欠电梯费导致电梯停运，这对缴费的业主很不公平，物业管理负有不可推卸的责任。p12月20号一大早，重庆北部新区鸳鸯街道万兴家园6部电梯全部停电，物管办公室大门

36、紧锁，里面空无一人。墙上新贴出一张告示：“由于部分业主欠费累计10万余元，本公司难以继续运营”在百度搜索在百度搜索“电梯欠费电梯欠费”他山之石台湾公寓大厦管理条例 第21条 区分所有权人或住户积欠应缴纳之公共基金或应分担或其它应负担之费用已逾二期或达相当金额，经定相当期间催告仍不给付者，管理负责人或管理委员会得诉请法院命其给付应缴之金额及迟延利息。第22条 住户积欠依本条例规定应分担之费用，经强制执行后再度积欠金额达其区分所有权总价百分之一者，由管理负责人或管理委员会促请其改善，于三个月内仍未改善者，管理负责人或管理委员会得依区分所有权人会议之决议，诉请法院强制其迁离。前项之住户如为区分所有权

37、人时，管理负责人或管理委员会得依区分所有权人会议之决议，诉请法院命区分所有权人出让其区分所有权及其基地所有权应有部分；于判决确定后三个月内不自行出让并完成移转登记手续者，管理负责人或管理委员会得声请法院拍卖之。前项拍卖所得，除其它法律另有规定外，于积欠本条例应分担之费用，其受偿顺序与第一顺位抵押权同。第48条 管理负责人、主任委员或管理委员无正当理由未执行本条所定促请改善或诉请法院强制迁离或强制出让该区分所有权之职务者，直辖市、县(市)主管机关处新台币一千元以上五千元以下罚锾，并得令其限期改善或履行义务、职务；届期不改善或不履行者，得连续处罚。（十）确定物权归属只以法律、行政法规为依据四、新司

38、法解释中值得注意的新规定区分所有解释 第十八条 人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。现实中对私人财产的最大威胁来自公权力 地方性法规、行政规章、规范性文件动辄干涉所有权 人防、学校、幼儿园的归属 基层政府办公用房、公共服务机构用房的摊派现象四 新司法解释中值得注意的新规定五、物业服务实践中如何避免法律风险（一）财务要做到干干净净（二）不作过高服务承诺，遵守操作规范（三）安全风险第一（四）慎用代位请求权（五）使用业主共有部分要合法（六）积极参与行业规则的修改和制订收支清楚，经得起审计；共有部分的经营收益要收好、管好；维修资金使用符合法规和程序；

39、没有依据的费不能收；酬金制下，财务信息要透明。实务中存在的问题：约定的收费标准高于“政府指导价”，或者未经过物价局核准，是否属于违法收费？经过法定程序制定的指导价具有法律效力。问题的根源在于政府过分干预民事活动。政府给物业服务定价是典型的“损不足以奉有余”。政府定价背离市场，无科学依据。民事合同不因违反政府要求而失其效力。促进政府改变荒谬作法是当务之急。（一）财务要做到干干净净物业解释第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民

40、法院应予支持。五 物业服务实践中如何避免法律风险物业解释第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。内部操作规程 公开张贴的岗位职责 在供业主活动的场地中张贴的告示 行业规范（服务标准）（二）不作过高服务承诺，遵守操作规范 五 物业服务实践中如何避免法律风险 防盗防火必须常备不懈；明确水电气热设施的安全维护责任；重点管理小区内可能发生人身事故的

41、沟井坎穴；游泳池、儿童游乐场等重点部位、器材的检查；高空坠物（建筑物致人损害）的监控和预防；组织业主活动的安全保障义务；公众责任险。（三）安全风险第一 五 物业服务实践中如何避免法律风险 五 物业服务实践中如何避免法律风险（四）慎用代位请求权 只有在严重损害业主共同利益并且劝阻无效、报告行政机关亦无效果时，才考虑提起诉讼。诉讼事由主要应限定在以下方面：1）危及建筑物安全，如改动房屋承重结构、开挖或扩大地下室、储存危险物品等；2）侵占或破坏公共道路、公共绿地、公共空地、消防通道和其他公共空间；3）故意损坏共用设施设备，拒不赔偿；4）欠费超过6个月拒不交纳；5）严重违章建筑，如在花园或露台上建造房

42、屋；6）阻碍维修，给公共利益或者其他业主造成损害。对上述行为，公司要及时制止、报告，并且留下制止和报告的证据。起诉前要请法务岗或外部律师审核起诉条件与证据条件。对两户业主之间的相邻权纠纷，一般不起诉。理由：此行为只侵害个别业主利益，并不构成对物业管理与服务的妨害。五 物业服务实践中如何避免法律风险（五）使用业主共有部分要合法 物业公司使用架空层的情况比较普遍。产权是建设单位所有还是未分摊的公共面积，需要界定清楚。如果是共有部分，个别业主以此发难，我方难以自圆其说。建议物业事业部统一筹划，逐个解决。广告与共有车位的收入要正确处理。共有部位的经营管理成本要合理、能证明。属于前款所称擅自进行经营性活

43、动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。区分所有权解释第十四条二款 已经交付的小区，最好不要再以其为促销工具。因权益已经转移给业主。我们处在一个新兴的、正在不断完善中的行业之中。万科是物业服务行业的开创者之一，应当为行业的健康发展做出更大的贡献。能否成为领跑者，取决于能否引领行业发展的方向，体现在能否主导或者影响行业规则的制定。物业服务市场正处于逐渐规范的时期。各地都热衷于制定地方性的法规、规章及行业服务规范等。我们要积极参与进去，一是对公开征求意见的法规、规章草案积极反馈意见；二是主动要求参加立法听证会、座谈会；三是邀请起草单位考察、调研；四是通过行业协会或者学术机构发起专题研讨会。今后一段时间，我们呼吁的重点有：坚持业主自治，减少对物业管理的行政审批、干预；物业收费应完全市场化，由业主与企业协商确定；业主欠费是严重的违法和侵权行为，任何理由的欠费都不能支持；对小区内的乱搭建、乱停车违法行为，行政机关要履行管理职责；对照物权法，清理和纠正不合理、不合法的规定。五 物业服务实践中如何避免法律风险（六）积极参与行业规则的修改和制订