奥特莱斯专题报告(经典)共23张幻灯片.ppt

1、项目发展部项目发展部-OUTLETS-OUTLETS专题报告专题报告奥特莱斯购物中心专题报告项目发展部 2019年12月3日项目发展部项目发展部-OUTLETS-OUTLETS专题报告专题报告目录n1、OUTLETS的概念和起源n2、OUTLETS的演变历程n3、OUTLETS的发展现状及分析n4、国内外典型案例研究n5、Outlets开发建议项目发展部项目发展部-OUTLETS-OUTLETS专题报告专题报告n概念概念 “奥特莱斯奥特莱斯”,音译词，英文音译词，英文OUTLETSOUTLETS的中文直译。其英文原意是的中文直译。其英文原意是“出口、出出口、出路、排出口路、排出口”的意思。的意

2、思。n涵义涵义 在零售商业中专指销售国际、国内著名在零售商业中专指销售国际、国内著名品牌过季、下架、断码商品的商店组成品牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，也被称为的购物中心，也被称为“品牌直销购物品牌直销购物中心中心”。如今的奥特莱斯已成为国际名。如今的奥特莱斯已成为国际名品集中地，是一种倡导更聪明的理性消品集中地，是一种倡导更聪明的理性消费的国际新型休闲购物模式。费的国际新型休闲购物模式。1、OUTLETS概念和起源n起源起源奥特莱斯（奥特莱斯（OutletsOutlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。年的历史。OutletsOutlet

3、s最早就是最早就是“工厂直销店工厂直销店”，专门处理，专门处理工厂尾货。后来逐渐汇集，慢慢形成类似工厂尾货。后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Shopping MallMall的大型的大型OutletsOutlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。的零售业态。虽然这种业态在美国已有虽然这种业态在美国已有100100年历史，但年历史，但真正有规模的发展是从真正有规模的发展是从19701970年左右开始的。年左右开始的。项目发展部项目发展部-OUTLETS-OUTLETS专题报告专题报告n演变历程（美国）演变历程（美国）（1 1）1970197

4、019871987年：分散的、厂家各自主导的工厂直销店年：分散的、厂家各自主导的工厂直销店一些服装工厂利用其仓库销售订单尾货，一家工厂一个一些服装工厂利用其仓库销售订单尾货，一家工厂一个Outlet Outlet StoreStore，所集商品既是优质品牌又价格低廉，所以吸引了大批顾客。，所集商品既是优质品牌又价格低廉，所以吸引了大批顾客。（2 2）1988198820192019年：逐步聚集、厂家联合主导的工厂直销店年：逐步聚集、厂家联合主导的工厂直销店很多工厂联合起来将直销店集中开设，虽然以名牌和低价吸引顾客，但没有形成规模，且离城市很多工厂联合起来将直销店集中开设，虽然以名牌和低价吸引顾

5、客，但没有形成规模，且离城市较远，一般在较远，一般在60608080英里（英里（100100150150公里）左右，开车要一个多小时。公里）左右，开车要一个多小时。2、OUTLETS演变历程（3）20192019年：集中的、开发商主导的大型休闲购年：集中的、开发商主导的大型休闲购物中心物中心 开发商的介入开发商的介入使使Outlets发生质变，以前各自独立经营的发生质变，以前各自独立经营的工厂店被整合在一起，统一管理、统一形象，过去作为经工厂店被整合在一起，统一管理、统一形象，过去作为经营主体的品牌商（厂家），变成营主体的品牌商（厂家），变成Outlets这一全新经营模式这一全新经营模式的供货

6、商。同时功能更加齐全，提升购物环境，休闲购物的供货商。同时功能更加齐全，提升购物环境，休闲购物一体化，选址向城市靠近，一体化，选址向城市靠近，1小时车程，小时车程，包括乡村式包括乡村式(花园花园式式)和和MALL式两种主要形态。式两种主要形态。项目发展部项目发展部-OUTLETS-OUTLETS专题报告专题报告n发展现状发展现状 （1 1）迅速扩张）迅速扩张 OutletsOutlets发展迅速，开始逐渐风靡全球，在美国、欧洲、发展迅速，开始逐渐风靡全球，在美国、欧洲、日本甚至东南亚国家，业态均已进入蓬勃发展状态。在美国已有日本甚至东南亚国家，业态均已进入蓬勃发展状态。在美国已有300300多

7、家，销售增长率逐年大幅递增。多家，销售增长率逐年大幅递增。（2 2）与三大传统零售业态平分市场）与三大传统零售业态平分市场 在欧美国家的大型零售商中，在欧美国家的大型零售商中，OutletsOutlets已经和百货、超市、大型购物中心四分天下。在美已经和百货、超市、大型购物中心四分天下。在美国的商业企业销售排行榜中，国的商业企业销售排行榜中，OutletsOutlets就占前五席中的三席。就占前五席中的三席。（3 3）经营出现两级分化、业态产业化）经营出现两级分化、业态产业化 国外国外 OutletsOutlets经营出现两极分化，企业集中度加大，产业化发展。美国排名前五位经营经营出现两极分化

8、，企业集中度加大，产业化发展。美国排名前五位经营OutletsOutlets的公司，共有的公司，共有139139个分店，出租面积有个分店，出租面积有32913291万多平方英尺。分别占美国万多平方英尺。分别占美国OutletsOutlets中心总数中心总数的的61.8%61.8%和和59.9%59.9%。（4 4）品牌和模式的成功复制）品牌和模式的成功复制 已成功实现品牌和模式的异地复制，已成功实现品牌和模式的异地复制，Woodbury Premium Woodbury Premium OutletsOutlets公司公司美国最大的美国最大的OutletsOutlets经营公司，全球有经营公司

9、，全球有5151家分店，家分店，其中美国本土其中美国本土4141家，日本家，日本8 8家，韩国墨西哥各一家。家，韩国墨西哥各一家。3、OUTLETS发展现状及分析-欧美项目发展部项目发展部-OUTLETS-OUTLETS专题报告专题报告n特点及经验特点及经验 （1 1）超乎想象的低价）超乎想象的低价 奥特莱斯的商品一般在奥特莱斯的商品一般在6 6折以下，甚至低至折以下，甚至低至1313折，物美价廉。折，物美价廉。（2 2）颇具吸引力的品牌组合）颇具吸引力的品牌组合 “名牌名牌+实惠实惠”是奥特莱斯的核心理念。品牌纯正，质量上乘，是奥特莱斯的核心理念。品牌纯正，质量上乘，荟萃世界著名或知名品牌。

10、荟萃世界著名或知名品牌。（3 3）选址非常重要）选址非常重要 基本遵循比较统一的规律：基本遵循比较统一的规律：消费力旺盛的大城市和发达地消费力旺盛的大城市和发达地区，郊外省际交通交会处，一般在多条高速公路的交叉点上，最大区，郊外省际交通交会处，一般在多条高速公路的交叉点上，最大限度地吸引客流；距离都市中心限度地吸引客流；距离都市中心45459090分钟车程，满足各种交通工分钟车程，满足各种交通工具通行；自然风景优美的地段，有利于顾客放松心情；旅游线路的具通行；自然风景优美的地段，有利于顾客放松心情；旅游线路的必经之地。必经之地。（4 4）良好的购物环境）良好的购物环境 购物环境舒适，主题多元化

11、，集游购娱为一体，迎合多种爱好和多购物环境舒适，主题多元化，集游购娱为一体，迎合多种爱好和多年龄层次的消费者偏好，也有助于延长消费者在店内的停留时间。年龄层次的消费者偏好，也有助于延长消费者在店内的停留时间。（5 5）管理分工明确）管理分工明确 店外全部由开发商管理，店内全部由经营者管理，每个商店全店外全部由开发商管理，店内全部由经营者管理，每个商店全部自主经营。实行统一物业管理。部自主经营。实行统一物业管理。项目发展部项目发展部-OUTLETS-OUTLETS专题报告专题报告n低价的原因低价的原因 （1 1）迅速回笼资金的需要）迅速回笼资金的需要outletsoutlets为品牌供应商销售其

12、库存、断码、过季商品，为品牌供应商销售其库存、断码、过季商品，既不影响正价品的销售，又能为此类既不影响正价品的销售，又能为此类商品提供规范销售渠道商品提供规范销售渠道，在保持品牌形象的同时又迅速回笼资金。，在保持品牌形象的同时又迅速回笼资金。（2 2）outletsoutlets商品的生产及推广成本低商品的生产及推广成本低 很多生产商针对消费需要专门生产很多生产商针对消费需要专门生产outletsoutlets商品商品,使用过去的经典面料、款式，省去了大量新使用过去的经典面料、款式，省去了大量新品研发费用、渠道费用、推广费用，销售价格自然就相当实惠。品研发费用、渠道费用、推广费用，销售价格自然

13、就相当实惠。（3 3）outletsoutlets购物中心的运营成本低购物中心的运营成本低 outletsoutlets的经营场所一般都远离城市中心，商业设施简单舒适，的经营场所一般都远离城市中心，商业设施简单舒适，经营硬件投入成本相对较低经营硬件投入成本相对较低，另外因销售方式简单，相关另外因销售方式简单，相关经营费用变得很低，低成本运营使经营者能够给消费者最大程度经营费用变得很低，低成本运营使经营者能够给消费者最大程度的折扣的折扣。n对城市的作用对城市的作用 （1 1）提升城市形象、连接城市和旅游发展的纽带）提升城市形象、连接城市和旅游发展的纽带 在欧美市场，在欧美市场，outletsou

14、tlets项目通过旅游区、贸易伙伴和地方当局推广旅游业，每年可吸引近千项目通过旅游区、贸易伙伴和地方当局推广旅游业，每年可吸引近千万的旅游及消费者，是连接中心城市和旅游胜地的纽带，很好的提升城市和市场形象，起到万的旅游及消费者，是连接中心城市和旅游胜地的纽带，很好的提升城市和市场形象，起到营销推广的作用。营销推广的作用。（2 2）促经济发展、吸引投资）促经济发展、吸引投资 据测算，据测算，outletsoutlets每每1 1万平方米可提供万平方米可提供200200250250个就业岗位，能有力促进所在地的经济发展，个就业岗位，能有力促进所在地的经济发展，并进而吸引新的投资，是城市更新换代的催

15、化剂和经济腾飞的孵化器。并进而吸引新的投资，是城市更新换代的催化剂和经济腾飞的孵化器。项目发展部项目发展部-OUTLETS-OUTLETS专题报告专题报告n国内发展现状国内发展现状（1）Outlets起步晚，开发热情高起步晚，开发热情高中国奥特莱斯目前还处于起步和发展阶段，自中国奥特莱斯目前还处于起步和发展阶段，自 2019年北京燕莎首次将年北京燕莎首次将Outlets模式引入中模式引入中国，由于其成功的示范效应，在全国引发了国，由于其成功的示范效应，在全国引发了Outlets开发热潮。开发热潮。（2）对）对Outlets认识和理解参差不齐认识和理解参差不齐国内对国内对Outlets业态的经营

16、理念、运作方式、管理模式等方面的认识和理解参差不齐。据不完全业态的经营理念、运作方式、管理模式等方面的认识和理解参差不齐。据不完全统计，目前全国有各种类型的统计，目前全国有各种类型的Outlets店近店近200余家，但真正意义的余家，但真正意义的Outlets非常少，屈指可数。非常少，屈指可数。（3）Outlets市场成熟度低，尚未产业化市场成熟度低，尚未产业化我国在经济水平、市场环境、商品渠道、经营流程等与国外差异较大，虽然国内我国在经济水平、市场环境、商品渠道、经营流程等与国外差异较大，虽然国内Outlets发展迅发展迅速，但成功案例少，零售业市场占有率更少，速，但成功案例少，零售业市场占

17、有率更少，Outlets在国内尚未形成产业化在国内尚未形成产业化。（4）厂房式（）厂房式（MALL式）与花园式两种形态并存式）与花园式两种形态并存北京燕莎和上海青浦是厂房式和花园式北京燕莎和上海青浦是厂房式和花园式Outlets的典型代表，美国用了的典型代表，美国用了30年完成从厂房式到花园年完成从厂房式到花园式的演变，在我国仅用式的演变，在我国仅用3-4年就实现了，两种模式的年就实现了，两种模式的Outlets在中国都表现出巨大的发展潜力。在中国都表现出巨大的发展潜力。（5）探索）探索Outlets本土化模式本土化模式3、OUTLETS发展现状及分析-国内项目发展部项目发展部-OUTLETS

18、-OUTLETS专题报告专题报告n存在主要问题存在主要问题（1 1）盲目追求规模）盲目追求规模国内项目策划时动辄十几万甚至几十万平米，还以规模宏大作为卖点，对未来招商和经营欠考国内项目策划时动辄十几万甚至几十万平米，还以规模宏大作为卖点，对未来招商和经营欠考虑。美国最大的虑。美国最大的Woodbury Commons OutletsWoodbury Commons Outlets面积不超过面积不超过8 8万平方米，而且是几十年共五六期万平方米，而且是几十年共五六期扩建后的结果。扩建后的结果。（2 2）规划设计能力有待提升）规划设计能力有待提升由于建筑布局、交通入口、车位布置等规划设计欠妥，导致

19、不同区域商铺招商困难，经营冷热由于建筑布局、交通入口、车位布置等规划设计欠妥，导致不同区域商铺招商困难，经营冷热不均，游客到达部分商铺步行路线过长等问题。不均，游客到达部分商铺步行路线过长等问题。（3 3）开发商招商能力弱）开发商招商能力弱许多开发商缺乏国外知名品牌经销商的资源，招商介入的时机过晚，直接造成项目设计、经营许多开发商缺乏国外知名品牌经销商的资源，招商介入的时机过晚，直接造成项目设计、经营的困难。很多在建的的困难。很多在建的OutletsOutlets中心拖延开业，开业后也存在大量空铺，招商不力是直接因素。中心拖延开业，开业后也存在大量空铺，招商不力是直接因素。（4 4）缺乏低成本

20、的进货渠道）缺乏低成本的进货渠道 一般的品牌经销商无法以低廉的价格直接从国外厂家获得正牌特价商品，打完折之后的价格消费一般的品牌经销商无法以低廉的价格直接从国外厂家获得正牌特价商品，打完折之后的价格消费者依然很难接受，例如阿曼尼西服打折完者依然很难接受，例如阿曼尼西服打折完1 1万元，万元，PradaPrada包打完六折包打完六折65006500元；货品少，补充慢。元；货品少，补充慢。（5 5）误用概念，名不符实）误用概念，名不符实其一，盗用概念，小型独立折扣店号称其一，盗用概念，小型独立折扣店号称Outlets Outlets，例如云裳奥特莱斯；其二，有名无实，借，例如云裳奥特莱斯；其二，有

21、名无实，借OutletsOutlets之名开发项目，真正由品牌持有者或厂家参与的比例较低，甚至主业态不是之名开发项目，真正由品牌持有者或厂家参与的比例较低，甚至主业态不是OutletsOutlets。据。据不完全统计，目前全国有各种类型的不完全统计，目前全国有各种类型的OutletsOutlets店近店近200200余家，但真正意义的余家，但真正意义的OutletsOutlets非常少。非常少。项目发展部项目发展部-OUTLETS-OUTLETS专题报告专题报告4、国外OUTLETS典型案例-纽约Woodbury Outlets n区位：位于纽约以北中央山谷区位：位于纽约以北中央山谷区域。区域

22、。n规模：经过数次扩张，直销中规模：经过数次扩张，直销中心目前包含心目前包含220220家品牌店，家品牌店，7.27.2万万柜台面积，非常辽阔的郊区大柜台面积，非常辽阔的郊区大型商场。型商场。n开业时间：开业时间：19851985年年 n项目定位：世界上最大的品牌项目定位：世界上最大的品牌直销中心。直销中心。以购物为主，兼具饮以购物为主，兼具饮食、休憩、逛街、游乐功能。食、休憩、逛街、游乐功能。n销售折扣：销售折扣：25%-65%25%-65%的折扣。的折扣。n建筑风格：一层的花园式建筑风格：一层的花园式OutletsOutletsn规划布局：规划布局：经典的建筑规划和网状经典的建筑规划和网状

23、布局，每个方向均布置车位及若干布局，每个方向均布置车位及若干个入口，使游客从任何方向到达任个入口，使游客从任何方向到达任何店铺的距离最短，何店铺的距离最短，同时注重园林同时注重园林环境，营造休闲氛围。环境，营造休闲氛围。n功能分区：将整个范围划分成不同功能分区：将整个范围划分成不同颜色的五个购物区，紫色，红色，颜色的五个购物区，紫色，红色，蓝色，绿色，金黄色，蓝色，绿色，金黄色，每个区都有每个区都有齐全的商品门类、功能服务和对应齐全的商品门类、功能服务和对应颜色的停车场。颜色的停车场。n主要客源主要客源 ：美国、加拿大车：美国、加拿大车族，世界各地旅游客源。族，世界各地旅游客源。n商场服务：除

24、了英文标示外，商场服务：除了英文标示外，重要的地方还有日文及中文标重要的地方还有日文及中文标示，每有重要的事项宣布时，示，每有重要的事项宣布时，除了用英语外，还有国语的广除了用英语外，还有国语的广播。播。项目发展部项目发展部-OUTLETS-OUTLETS专题报告专题报告GreenPurpleGoldBlueRed项目发展部项目发展部-OUTLETS-OUTLETS专题报告专题报告4、国外OUTLETS典型案例-日本御殿场Outlets n区位：位于风光优美的富士区位：位于风光优美的富士山风景区，距东京市中心山风景区，距东京市中心9090分钟车程。分钟车程。n规模：营业面积规模：营业面积4.5

25、4.5万，万，210210家国内外知名品牌店铺和家国内外知名品牌店铺和西餐厅品牌店。西餐厅品牌店。n开业时间：开业时间：20002000年年7 7月月 n项目定位：聚购物、旅游、项目定位：聚购物、旅游、餐饮于一体的大型购物中心。餐饮于一体的大型购物中心。日本最大的名牌折扣购物中心。日本最大的名牌折扣购物中心。n产品类型：聚集了包括时装产品类型：聚集了包括时装及运动服、内衣、生活用品、及运动服、内衣、生活用品、童装、皮包及皮革制品、鞋类、童装、皮包及皮革制品、鞋类、项链宝石及手表、饮食项链宝石及手表、饮食8 8个领个领域世界级和地区级品牌。域世界级和地区级品牌。n销售折扣：销售折扣：1-61-6

26、折。折。项目发展部项目发展部-OUTLETS-OUTLETS专题报告专题报告n建筑风格：一层的欧式建筑建筑风格：一层的欧式建筑 n规划布局：由分列山坳两侧的东西两个区域组规划布局：由分列山坳两侧的东西两个区域组成、成、环状连续布局、多方向出入口与停车位、环状连续布局、多方向出入口与停车位、充分将自然地貌景观与购物中心融为一体，因充分将自然地貌景观与购物中心融为一体，因此购物中心本身也成为著名景点。此购物中心本身也成为著名景点。n主要客源：东京地区车族，旅游客源。主要客源：东京地区车族，旅游客源。n商场环境：风光秀美的御殿场拥有自然河道，商场环境：风光秀美的御殿场拥有自然河道，内散布着铁塔和广场

27、，从内散布着铁塔和广场，从5050米高的摩天轮上眺望米高的摩天轮上眺望富士山，富士山，旅游观光和旅游观光和OutletOutlet购物休闲相互结合，购物休闲相互结合，能够有效延长顾客停留时间。能够有效延长顾客停留时间。项目发展部项目发展部-OUTLETS-OUTLETS专题报告专题报告4、国外OUTLETS典型案例-伦敦比斯特Outlets购物村 n区位：位于牛津郡心脏地带，区位：位于牛津郡心脏地带，距伦敦距伦敦1 1个小时车程，周边旅个小时车程，周边旅游景点密集。游景点密集。n规模：营业面积规模：营业面积4.54.5万，万，210210家国内外知名品牌店铺和家国内外知名品牌店铺和西餐厅品牌店

28、。西餐厅品牌店。n开业时间：开业时间：20192019年年4 4月月 n项目定位：聚购物、旅游、项目定位：聚购物、旅游、休闲、餐饮于一体的乡村式购休闲、餐饮于一体的乡村式购物中心。欧洲九大物中心。欧洲九大OutletsOutlets购购物村的始祖物村的始祖.n产品类型：服饰、珠宝、家产品类型：服饰、珠宝、家居、餐饮。居、餐饮。n销售折扣：销售折扣：1-61-6折。折。n主要客源：伦敦地区车族，主要客源：伦敦地区车族，旅游客源。旅游客源。n重新定义重新定义“精明消费精明消费”的艺术，贵族的艺术，贵族风范、平民价格，宁静祥和与前卫艺风范、平民价格，宁静祥和与前卫艺术的交融，术的交融，绝对的体验式购

29、物。绝对的体验式购物。项目发展部项目发展部-OUTLETS-OUTLETS专题报告专题报告5、国内OUTLETS典型案例-北京燕莎奥特莱斯n区位：坐落于北京东四环工大区位：坐落于北京东四环工大桥西侧，紧邻东四环路，中心距桥西侧，紧邻东四环路，中心距离首都机场约离首都机场约2525公里。公里。n规模：总建筑面积约规模：总建筑面积约9.59.5万，万，一期一期3.53.5万（万（A A、B B座），二期座），二期扩建扩建6 6万（万（CC座），车位座），车位15001500个个 。n开业时间：开业时间：A A座：座：20192019年年1212月、月、B B座：座：20192019年年1111月、

30、月、CC座：座：20192019年年1212月月 n项目定位：以国际、国内时尚项目定位：以国际、国内时尚品牌折扣服饰购物为主，集餐饮、品牌折扣服饰购物为主，集餐饮、休闲、娱乐为一体的大型综合性休闲、娱乐为一体的大型综合性购 物 中 心购 物 中 心 。国 内 首 家 工 厂 式。国 内 首 家 工 厂 式OutletsOutlets。n销售折扣：销售折扣：3737折不等，经常折不等，经常性的品牌热卖会折扣性的品牌热卖会折扣1-51-5折折 n商铺租金：均价商铺租金：均价2020元元/平米平米/天，天，价格区间为价格区间为4-254-25元元/平米平米/天天 项目发展部项目发展部-OUTLETS

31、-OUTLETS专题报告专题报告n建筑风格：建筑风格：MallMall式式OutletsOutlets，地下，地下一层、地上三层一层、地上三层 n功能分区：功能分区：A A座：欧洲精品、商务休闲、妇女座：欧洲精品、商务休闲、妇女儿童、家居用品以及太阳镜、钟表儿童、家居用品以及太阳镜、钟表为主；为主；B B座：皮鞋、皮具、运动户外商品为座：皮鞋、皮具、运动户外商品为主；主；CC座：国际一线服装品牌、时尚商座：国际一线服装品牌、时尚商品、运动休闲品牌、餐饮服务为主品、运动休闲品牌、餐饮服务为主共入住知名品牌近共入住知名品牌近600600个。个。n主要客源主要客源 ：北京客源为主，津、：北京客源为主

32、，津、冀、沈的驾车族以及旅游客源为辅冀、沈的驾车族以及旅游客源为辅 项目发展部项目发展部-OUTLETS-OUTLETS专题报告专题报告5、国内OUTLETS典型案例-上海青浦奥特莱斯n区位：上海市普陀区金沙江路区位：上海市普陀区金沙江路真北路口，距上海市中心人民广真北路口，距上海市中心人民广场场2626公里公里n规模：用地规模：用地240240亩亩1616万万 ，建，建面面1111万，商铺面积从万，商铺面积从100100到到500500不等，停车场拥有车位不等，停车场拥有车位12001200个。个。n开业时间：开业时间：20192019年年4 4月月n投资额：投资额：4.74.7亿元人民币亿

33、元人民币n投资商：百联集团和香港九龙投资商：百联集团和香港九龙仓（中国）仓（中国）n项目定位：以国际、国内时尚项目定位：以国际、国内时尚品牌折扣服饰购物为主，以餐饮品牌折扣服饰购物为主，以餐饮为辅的大型综合性购物中心。国为辅的大型综合性购物中心。国内首家花园式内首家花园式OutletsOutlets。n经营模式：全部持有经营模式：全部持有,2019-,2019-20192019年：年：9090扣率经营，扣率经营，20192019年：年：100100扣率经营扣率经营 。n招商策略：根据不同档次的品牌，推出了代销、扣率、租招商策略：根据不同档次的品牌，推出了代销、扣率、租金、买断等多种灵活的招商政

34、策金、买断等多种灵活的招商政策 。项目发展部项目发展部-OUTLETS-OUTLETS专题报告专题报告n联销扣率：联销扣率：6%-20%6%-20%，2020的很的很少，一般在少，一般在1616左右，部分大品左右，部分大品牌扣率牌扣率6 6、7 7。n商铺租金：开业半年时间由商铺租金：开业半年时间由3-43-4元元/平米平米/天涨至天涨至1616元元/平米平米/天天n建筑风格：美国花园式建筑风格：美国花园式OutletsOutlets地上一层，局部二至三层地上一层，局部二至三层 n规划布局：由规划布局：由2323栋造型别致的栋造型别致的建筑群构成，广场总体布局采用建筑群构成，广场总体布局采用了

35、环状连续空间，中部设水系，了环状连续空间，中部设水系，商铺间以商业街形式相联，预留商铺间以商业街形式相联，预留前区广场停车。前区广场停车。n功能分区：区国际一线服饰、功能分区：区国际一线服饰、区国际运动休闲品牌、二线品区国际运动休闲品牌、二线品牌以及国内品牌。牌以及国内品牌。区餐饮休闲区餐饮休闲娱乐区。共入驻品牌娱乐区。共入驻品牌240240多个。多个。n主要客源主要客源 ：上海及江浙车族最：上海及江浙车族最多、其次为周边高端住宅客、旅多、其次为周边高端住宅客、旅游客源游客源项目发展部项目发展部-OUTLETS-OUTLETS专题报告专题报告5、国内OUTLETS典型案例-重庆太平洋西部奥特莱

36、斯n区位：重庆市北部新区经开园区位：重庆市北部新区经开园北区奥特莱斯路一号，广场距解北区奥特莱斯路一号，广场距解放碑商圈车程仅放碑商圈车程仅2020余分钟，距观余分钟，距观音桥商圈车程仅音桥商圈车程仅1010余分钟，距离余分钟，距离江北机场车程仅江北机场车程仅1010余分钟车程。余分钟车程。n规模：建面规模：建面8 8万万n开业时间：开业时间：20192019年年9 9月月n投资额：投资额：5 5亿元人民币亿元人民币n项目定位：以国际国内著名项目定位：以国际国内著名品牌折扣商品为主，集休闲、品牌折扣商品为主，集休闲、餐饮和娱乐为一体，体现国际餐饮和娱乐为一体，体现国际化、现代化、时尚化的大型购

37、化、现代化、时尚化的大型购物城。中国西部最大的奥特莱物城。中国西部最大的奥特莱斯品牌直销主题形象广场。斯品牌直销主题形象广场。经营模式：全部持有。经营模式：全部持有。商铺租金：均价商铺租金：均价2020元元/平米平米/天。天。项目发展部项目发展部-OUTLETS-OUTLETS专题报告专题报告n建筑风格：意大利风格建筑风格：意大利风格MallMall式式Outlets Outlets n规划布局：四周建筑呈半围合规划布局：四周建筑呈半围合状，中心设水景状，中心设水景T T台广场，通过娱台广场，通过娱乐、促销等活动吸引更多人气，乐、促销等活动吸引更多人气，车位主要布置于广场东南。车位主要布置于广

38、场东南。n功能分区：功能分区：300300多个国际国内知多个国际国内知名品牌，按照不同档次、类别分名品牌，按照不同档次、类别分为为A-EA-E共共5 5个区。个区。n主要客源主要客源 ：周边产业园区高端：周边产业园区高端住宅客源、城市车族高端客源、住宅客源、城市车族高端客源、旅游客源旅游客源n周边环境：项目位于周边环境：项目位于400400家外资家外资企业（企业（2222家家500500强）入驻的北部强）入驻的北部新区，周边是汽博中心和新区，周边是汽博中心和2000020000亩的高档住宅小区，拥有政府特亩的高档住宅小区，拥有政府特辟的机场高速出口，全程免费机辟的机场高速出口，全程免费机场高速

39、更加汇集旺盛人气。场高速更加汇集旺盛人气。项目发展部项目发展部-OUTLETS-OUTLETS专题报告专题报告6、国内Outlets开发建议n（1 1）选址：消费力旺盛发达地区、多条高速交汇点、）选址：消费力旺盛发达地区、多条高速交汇点、1 1小时交通圈、旅游必经线路、小时交通圈、旅游必经线路、周边环境舒适且有大量高端住宅。周边环境舒适且有大量高端住宅。n（2 2）客源：城市客源为核心、旅游客源为主要，周边客源为辅助。）客源：城市客源为核心、旅游客源为主要，周边客源为辅助。n（3 3）规划：建筑布局、步行流线、出入口、车位布置尤其关键。功能齐全，一站式。）规划：建筑布局、步行流线、出入口、车位

40、布置尤其关键。功能齐全，一站式。n（4 4）分区：）分区：MallMall式：各个分区功能可相对单一；花园式：各个分区功能相对齐全。式：各个分区功能可相对单一；花园式：各个分区功能相对齐全。n（5 5）规模：体量不宜过大，应与市场消费力相匹配，）规模：体量不宜过大，应与市场消费力相匹配，8 8万平米足够。万平米足够。n（6 6）经营：以扣率和租金为主，以买断为辅；专业的管理经营公司。）经营：以扣率和租金为主，以买断为辅；专业的管理经营公司。n（7 7）招商：必须先行，最优状态：指导设计、规划、规模。）招商：必须先行，最优状态：指导设计、规划、规模。n（8 8）货源：不断拓展新的品牌经销商或直销厂家、且维系好）货源：不断拓展新的品牌经销商或直销厂家、且维系好已有资源，争取低成本货源。已有资源，争取低成本货源。n（9 9）公关：一定要取得政府大力支持。）公关：一定要取得政府大力支持。项目发展部项目发展部-OUTLETS-OUTLETS专题报告专题报告谢谢！