城市土地规划与管理79张幻灯片.ppt

1、 学院:经济学院 专业:区域经济学 汇报人:刘 惠 马 玉 霞城市土地利用城市土地利用规划规划新疆库尔勒市新疆库尔勒市土地规划土地规划v一、城市土地利用总体规划一、城市土地利用总体规划 v二、二、主要城市用地的规划布局主要城市用地的规划布局v三、三、城市土地利用管理城市土地利用管理v四、城市土地利用计划四、城市土地利用计划v五、城市土地动态监测五、城市土地动态监测v六、城市土地用途管制六、城市土地用途管制一、城市土地利用总体规划城市土地利用总体规划（一）土地的概念、特征（一）土地的概念、特征v1 1、土地的定义：、土地的定义：土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、土地是地球陆地表面由地貌

2、、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括了气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括了人类过去和现在的种种活动结果。这一定义可以从以人类过去和现在的种种活动结果。这一定义可以从以下五方面理解下五方面理解:多要素综合体多要素综合体 自然产物自然产物 位置固定（空间性）位置固定（空间性）陆地部分陆地部分 包含人类活动结果包含人类活动结果v2.2.土地的特性土地的特性v（1 1）土地的自然特性：）土地的自然特性：面积的有限性面积的有限性 位置的固定性位置的固定性 质量的差异性质量的差异性 相对的永续利用相对的永续利用v（2 2）土地的经济特性：）土地的经济特性：相对稀缺性相

3、对稀缺性 用途的多样性用途的多样性 v 用途变更困难用途变更困难 土地的增值性土地的增值性 报酬的递增递减报酬的递增递减3 3、土地用途的分类、土地用途的分类（1 1）20192019年年全国土地分类（过渡期间适用）全国土地分类（过渡期间适用）（3 315157171）：）：农地：耕地、园地、林地、牧草地、其它农地：耕地、园地、林地、牧草地、其它5 5 建设用地：商服、工矿仓储、公用设施、公共建设用地：商服、工矿仓储、公用设施、公共建筑、住宅、交通运输、水利设施、特殊建筑、住宅、交通运输、水利设施、特殊8 8 未利用地：未利用土地、其它未利用地：未利用土地、其它2 2（2 2）20192019

4、年年土地利用现状分类土地利用现状分类 2019 2019年年8 8月月1010日，由国家质量监督检验检疫总日，由国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会联合发布。共分局和国家标准化管理委员会联合发布。共分1212个个一级类、一级类、5757个二级类。其中一级类包括：耕地、个二级类。其中一级类包括：耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。（3 3）建设规划系统的分类：

5、）建设规划系统的分类：城市用地分类与规划建设用地标准城市用地分类与规划建设用地标准 GBJ137-90 GBJ137-90 城市用地分类采用大类、中类和小类城市用地分类采用大类、中类和小类三个层次的分类体系，共分三个层次的分类体系，共分1010大类，大类，4646中类，中类，7373小类。小类。v城市用地包括：城市用地包括：居住用地居住用地 道路广场用地道路广场用地公共设施用地公共设施用地 市政公用设施地市政公用设施地工业用地工业用地 绿地绿地仓储用地仓储用地 特殊用地特殊用地对外交通用地对外交通用地 水域和其他用地水域和其他用地（4 4）按开发程度）按开发程度 生地：不具有城市基础设施的土地

6、，如荒地、生地：不具有城市基础设施的土地，如荒地、农农地地 毛地：具有一定的城市基础设施，但尚未完成拆迁毛地：具有一定的城市基础设施，但尚未完成拆迁补偿安置的土地补偿安置的土地 熟地：具有较完善的城市基础设施且土地平整，能熟地：具有较完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地直接在其上进行房屋建设的土地（二）（二）城市土地的概念城市土地的概念v1 1、城市的概念：、城市的概念：人口较稠密且具有较完善的基础设施配套的地人口较稠密且具有较完善的基础设施配套的地区称为城市，它包括了住宅区、工业区和商业区等区称为城市，它包括了住宅区、工业区和商业区等功能分区，并且具备行政管辖功能。功

7、能分区，并且具备行政管辖功能。建成区（完成配套、具备城市功能、基本连成建成区（完成配套、具备城市功能、基本连成片）片）规划区、郊区、市域规划区、郊区、市域v2 2、城市土地的概念城市土地的概念 城市土地是指城市市区范围内的土地，是城市土地是指城市市区范围内的土地，是城市区域内的陆地、水域及其地上、地下的空城市区域内的陆地、水域及其地上、地下的空间。间。v3 3、城市土地的特性：城市土地的特性：v 位置的重要性位置的重要性 配套设施的重要性配套设施的重要性 主要利用承载功能主要利用承载功能 （三）城市土地总体利用规划（三）城市土地总体利用规划 1 1、城市土地总体利用规划的内涵、城市土地总体利用

8、规划的内涵 是土地是土地城市土地总体利用规划的内涵城市土地总体利用规划的内涵利用规利用规划体系的组成部分，是对城市一定范围内的土划体系的组成部分，是对城市一定范围内的土地资源的保护、利用、开发、整治在时间和空地资源的保护、利用、开发、整治在时间和空间上所做的总体的、战略的安排，是城市土地间上所做的总体的、战略的安排，是城市土地利用管理的关键，也是制定中期和年度用地计利用管理的关键，也是制定中期和年度用地计划及审批各项建设用地的重要依据。划及审批各项建设用地的重要依据。城市土地利用总体规划区别于城市土地利用总体规划区别于“区域土地利用区域土地利用总体规划总体规划”，其对象主要是城市建成区及其蔬菜

9、，其对象主要是城市建成区及其蔬菜副食基地建设用地，而外围的工矿、农业、交通、副食基地建设用地，而外围的工矿、农业、交通、居民点等用地，仅是规划的区域条件，并不做出居民点等用地，仅是规划的区域条件，并不做出安排。安排。城市土地利用总体规划的规划范围应尽可能地城市土地利用总体规划的规划范围应尽可能地与城市规划中的与城市规划中的“规划区规划区”一致。尤其当规划区一致。尤其当规划区基本上就是城市建设发展用地区时基本上就是城市建设发展用地区时，城市土地利城市土地利用总体规划可以把规划区作为自己的规划范围。用总体规划可以把规划区作为自己的规划范围。2 2、城市土地总体利用规划的特性、城市土地总体利用规划的

10、特性 总体性总体性城市土地利用总体规划的对象是规划区内的城市土地利用总体规划的对象是规划区内的全部土地资源，而不是某一种用地。在城市土地全部土地资源，而不是某一种用地。在城市土地利用总体规划要全面考虑城市土地资源的合理配利用总体规划要全面考虑城市土地资源的合理配置，要把时空结构、空间结构和产业结构与城市置，要把时空结构、空间结构和产业结构与城市土地的开发、利用、整治等结合起来，进行统筹土地的开发、利用、整治等结合起来，进行统筹安排和合理布局。安排和合理布局。此外，还应综合各部门对城市此外，还应综合各部门对城市土地的需求，协调各部门用地。矛盾，对城市土土地的需求，协调各部门用地。矛盾，对城市土地

11、利用结构和利用方式做出调整，使之符合经济地利用结构和利用方式做出调整，使之符合经济和社会发展目标，以促进城市经济持续、高速、和社会发展目标，以促进城市经济持续、高速、健康发展。健康发展。长期性长期性 城市土地利用总体规划一般以城市土地利用总体规划一般以10101515年为时年为时段，是对与城市土地利用有关的重要经济与社会段，是对与城市土地利用有关的重要经济与社会长期变化趋势作出预测，据此制定长长期变化趋势作出预测，据此制定长远的城市土远的城市土地利用规划，拟订战略性的方针政策和措施为编地利用规划，拟订战略性的方针政策和措施为编制短期和年度城市土地计划提供科学依据。制短期和年度城市土地计划提供科

12、学依据。战略性战略性 由于城市土地利用总体规划是中长期的规划，由于城市土地利用总体规划是中长期的规划，所以只能遇见城市土地利用的方向、目标、内容、所以只能遇见城市土地利用的方向、目标、内容、结构、布局与城市土地利用方向变化的大体趋势，结构、布局与城市土地利用方向变化的大体趋势，而不是遇见其具体变化的形式和内同。而不是遇见其具体变化的形式和内同。因此，城因此，城市土地利用总体规划只能是战略性的规划，只能市土地利用总体规划只能是战略性的规划，只能为主要用地部门提供概略顶的、方向性、指导性为主要用地部门提供概略顶的、方向性、指导性的规划目标。的规划目标。控制性控制性城市土地利用总体规划主要表现在：城

13、市土地利用总体规划主要表现在：u 从纵向讲，城市土地利用总体规划受上一级土从纵向讲，城市土地利用总体规划受上一级土地利用总体规划的指导和控制，同时，下一级土地利用总体规划的指导和控制，同时，下一级土地利用总土规划又是城市土地利用总体规划的反地利用总土规划又是城市土地利用总体规划的反馈；馈；u 从横向讲，城市土地利用总体规划对本区域内从横向讲，城市土地利用总体规划对本区域内各部门的土地利用起到宏观控制作用。各部门的土地利用起到宏观控制作用。权威性权威性城市土地利用总体规划是由城市政府编制，纳城市土地利用总体规划是由城市政府编制，纳入城市发展计划，通过国家行政权力保证入城市发展计划，通过国家行政权

14、力保证实施，对违反城市土地利用总体规划的土地利用实施，对违反城市土地利用总体规划的土地利用行为要追究其刑事责任，这不同与行业或部门规行为要追究其刑事责任，这不同与行业或部门规划。划。动态性动态性城市土地利用总体规划属于中长期规划，涉城市土地利用总体规划属于中长期规划，涉及人口、技术进步、经济增长、社会发展和政策及人口、技术进步、经济增长、社会发展和政策等各个方面，受许多不可预测因素的影响。等各个方面，受许多不可预测因素的影响。因此，城市土地利用总体规划也只是在一定时期因此，城市土地利用总体规划也只是在一定时期内把城市土地利用现状改变为更适合于方式经济内把城市土地利用现状改变为更适合于方式经济发

15、展状况的措施之一，是随时间变化的。当不适发展状况的措施之一，是随时间变化的。当不适宜城市经济一发展、政策变化、实际土地利用同宜城市经济一发展、政策变化、实际土地利用同规划的土地利用不一致时，就要即使对规划进行规划的土地利用不一致时，就要即使对规划进行充实、修编和完善，及时调整实施措施。因此城充实、修编和完善，及时调整实施措施。因此城市土地利用总体规划是一个市土地利用总体规划是一个“规划规划实施实施再规再规划划再实施再实施”的连续不断发展的过程。的连续不断发展的过程。3 3、城市土地总体利用规划的作用与地位、城市土地总体利用规划的作用与地位 作用作用 为充分、合理利用城市土地提供科学依据为充分、

16、合理利用城市土地提供科学依据；为城市经济发展、稳定、协调创造有利条件；加为城市经济发展、稳定、协调创造有利条件；加强城市土地利用管理的重要措施和手段；城市土强城市土地利用管理的重要措施和手段；城市土地总体利用规划是土地管理的内容之一。在土地地总体利用规划是土地管理的内容之一。在土地管理众多内容中，以权属管理为核心的地籍管理管理众多内容中，以权属管理为核心的地籍管理和以规划管理为和以规划管理为“龙头龙头”的利用管理，是国家赋的利用管理，是国家赋予土地管理部门的两大主要职能。予土地管理部门的两大主要职能。地位地位 我国现行的土地利用规划系统是与行政区域我国现行的土地利用规划系统是与行政区域相对应的

17、，由国家相对应的，由国家省省市市县（含乡镇）四级县（含乡镇）四级构成。市级土地利用规划包括市域土地利用总体构成。市级土地利用规划包括市域土地利用总体规划和城市土地利用总体规划两个层次。区域上，规划和城市土地利用总体规划两个层次。区域上，前者包括后者；但深度上后者更深入，两者共同前者包括后者；但深度上后者更深入，两者共同构成完整的土地利用规划系统和管理依据。构成完整的土地利用规划系统和管理依据。4 4、城市土地总体利用规划与城市规划的关系、城市土地总体利用规划与城市规划的关系 就规划理论而言，城市规划包括城市土地利用总就规划理论而言，城市规划包括城市土地利用总体规划和城市建设规划。体规划和城市建

18、设规划。二者是同一工作在时间上的两个不同阶段，在内容上二者是同一工作在时间上的两个不同阶段，在内容上的两个不同侧面。的两个不同侧面。v 市域社会经济发展规划市域社会经济发展规划 城市土地利用总体规划城市土地利用总体规划v市域规划市域规划 市域城镇体系规划市域城镇体系规划 城市规划城市规划 城市建设规划（城市建设规划（总体规划、详细规则）总体规划、详细规则）v 市域土地利用总体规划市域土地利用总体规划 城市设计城市设计 对于城市建设管理来说，最主要的是城市用对于城市建设管理来说，最主要的是城市用地的总体安排和建设项目地的总体安排和建设项目“综合部署综合部署”，前者即，前者即城市土地利用总体规划，

19、后者即城市建设规划。城市土地利用总体规划，后者即城市建设规划。理论上，二者的内容有明确分工，即一个搞用地，理论上，二者的内容有明确分工，即一个搞用地，一个搞建设项目。二者的时间安排有先后顺序，一个搞建设项目。二者的时间安排有先后顺序，即先部署城市用地，再把建设项目按用地要求落即先部署城市用地，再把建设项目按用地要求落实到具体区位。这两者与城市设计构成城市规划实到具体区位。这两者与城市设计构成城市规划体系。一个出自建设规划部门，一个出自土地管体系。一个出自建设规划部门，一个出自土地管理部门。理部门。就目前的规划实践而言，城市土地利用总体规就目前的规划实践而言，城市土地利用总体规划与城市规划既有区

20、别，又有联系。划与城市规划既有区别，又有联系。城市规划是一定时期内城市发展的计划和各项城市规划是一定时期内城市发展的计划和各项建设项目的综合部署，是建设和管理城市的依据。建设项目的综合部署，是建设和管理城市的依据。其对土地的安排，主要从为城市建设发展提供用其对土地的安排，主要从为城市建设发展提供用地服务的角度进行，注重用地的整体性、连续性、地服务的角度进行，注重用地的整体性、连续性、功能性、可建设性和弹性。功能性、可建设性和弹性。城市土地利用总体规划除了开发利用土地以城市土地利用总体规划除了开发利用土地以外，还强调对城市土地资源的合理配置以及保外，还强调对城市土地资源的合理配置以及保护和整治。

21、在利用上，注重土地的有偿性、有护和整治。在利用上，注重土地的有偿性、有限性、潜力和经济效益。在规划深度上，对用限性、潜力和经济效益。在规划深度上，对用地的安排更细致具体，更多地开率到土地管理地的安排更细致具体，更多地开率到土地管理的需要，照顾到土地的权肃、界线和变更，制的需要，照顾到土地的权肃、界线和变更，制定具体的用地限制要求和管理分区。定具体的用地限制要求和管理分区。城市土地利用总体规划和城市规划虽出自不城市土地利用总体规划和城市规划虽出自不同的主观部门，但都是管理城市的手段，都是同的主观部门，但都是管理城市的手段，都是为更高促进城市全方位发展与进步而指定。为更高促进城市全方位发展与进步而

22、指定。近期内城市土地开发利用将是城市土地利用总近期内城市土地开发利用将是城市土地利用总体规划和城市规划双重指导，二者还应相互协调，体规划和城市规划双重指导，二者还应相互协调，密切配合，共同为城市建设管理提供依据。密切配合，共同为城市建设管理提供依据。从长远看，规划实践应向规范化靠拢，形成城从长远看，规划实践应向规范化靠拢，形成城市土地利用总体规划、城市建设规划分工明确的城市土地利用总体规划、城市建设规划分工明确的城市规划体系。市规划体系。5 5、城市土地利用总体规划的主要内容和基本方法城市土地利用总体规划的主要内容和基本方法v城市土地利用总体规划的对象是城市及其蔬菜城市土地利用总体规划的对象是

23、城市及其蔬菜副食基地建设用地。其中，蔬菜副食基地多数副食基地建设用地。其中，蔬菜副食基地多数在菜地保护区规划和市域土地利用总体规划中在菜地保护区规划和市域土地利用总体规划中做安排，即使没有做出安排，也可按已有的土做安排，即使没有做出安排，也可按已有的土地管理相关规程处理，在此，只要特别注意和地管理相关规程处理，在此，只要特别注意和城市建设用地区边界的衔接和协调就可以了。城市建设用地区边界的衔接和协调就可以了。但是城市建设用地的总体安排，在必须在城市但是城市建设用地的总体安排，在必须在城市土地利用总体规划中重点突出解决。土地利用总体规划中重点突出解决。具体内容和基本方法包括以下部分：具体内容和基

24、本方法包括以下部分：确定城市土地利用类型确定城市土地利用类型确定城市土地利用类型是城市土地利用现状调确定城市土地利用类型是城市土地利用现状调查和总体规划的基础工作。主要有三种方法：查和总体规划的基础工作。主要有三种方法：根据土地分类体系确定城市用地类型。根据土地分类体系确定城市用地类型。将城市建设用地类型分为大类和亚类。大类可将城市建设用地类型分为大类和亚类。大类可根据标准划分，亚类则根据不同城市土地利用特根据标准划分，亚类则根据不同城市土地利用特点和土地规划的具体要求划分，主要突出诸如商点和土地规划的具体要求划分，主要突出诸如商业、科研教育、污染性工业、开发区、旅游风景业、科研教育、污染性工

25、业、开发区、旅游风景区、等对城市发展有较大影响、在城市布局中地区、等对城市发展有较大影响、在城市布局中地位重要的用地类型。位重要的用地类型。不限于已有规范，完全根据城市的提点和规不限于已有规范，完全根据城市的提点和规划划需要建立适用于本城市的土地利用分类体系。需要建立适用于本城市的土地利用分类体系。城市建设用地使用性评价城市建设用地使用性评价城市建设用地适用性评价是用地选择与用地组城市建设用地适用性评价是用地选择与用地组织的依据，是字自然环境各要素综合分析的基础织的依据，是字自然环境各要素综合分析的基础上，按照规划与建设的需要，以及整备用地在工上，按照规划与建设的需要，以及整备用地在工程技术上

26、可能性与经济性，对用地的自然条件进程技术上可能性与经济性，对用地的自然条件进行质量平定，以确定其适用程度。行质量平定，以确定其适用程度。评价时，要根据城市用地供求状况，以用地为评价时，要根据城市用地供求状况，以用地为基础，综合与之相关的各项自然条件优劣，确基础，综合与之相关的各项自然条件优劣，确定其是否符合建设要求，评价结果通常是将用定其是否符合建设要求，评价结果通常是将用地分为三类并表示在评价图上：地分为三类并表示在评价图上：一类用地：自然条件优越，适合各项城市建一类用地：自然条件优越，适合各项城市建设要求，一般不须或稍须整备即可使用。设要求，一般不须或稍须整备即可使用。二类用地：需要采取一

27、定的工程措施，改善二类用地：需要采取一定的工程措施，改善条件后才能用于建设；条件后才能用于建设；三类用地：不适合做城市建设用地，如果必三类用地：不适合做城市建设用地，如果必须是哟内，则要付出特出的工程技术措施。须是哟内，则要付出特出的工程技术措施。城市建设用地潜力分析城市建设用地潜力分析 其是确定城市用地发展方向、合理选择用地其是确定城市用地发展方向、合理选择用地的依据，可以分生活性和生产性用地两部分进行的依据，可以分生活性和生产性用地两部分进行分析。分析。生活性用地的潜力生活性用地的潜力 主要在于城市内的闲主要在于城市内的闲置地、棚户区、平房区和中中低层建筑区，分析置地、棚户区、平房区和中中

28、低层建筑区，分析时通常是先按照用地建设的外部景观，将生活性时通常是先按照用地建设的外部景观，将生活性用地划分出若干个潜力小区，然后通过建筑层数、用地划分出若干个潜力小区，然后通过建筑层数、建筑密度、容积率等指标的综合分析和对比，评建筑密度、容积率等指标的综合分析和对比，评价其潜力的相对大小和级别，再根据此确定潜力价其潜力的相对大小和级别，再根据此确定潜力分许并画出潜力分析图。分许并画出潜力分析图。生产性建设用地的潜力分析生产性建设用地的潜力分析 要根要根据具体用地单位的性质，通过对占地面积、据具体用地单位的性质，通过对占地面积、建筑面积、职工人数、固定资产、生产总建筑面积、职工人数、固定资产、

29、生产总值、经济密度等指标的综合分析和对比，值、经济密度等指标的综合分析和对比，确定出该单位对所占土地使用是否充分、确定出该单位对所占土地使用是否充分、尚有多大潜力可挖掘。尚有多大潜力可挖掘。城市建设用地需求预测城市建设用地需求预测 是确定城市发展规模和用地结构的基础，是确定城市发展规模和用地结构的基础，其主要任务是推算近期和规划期末城市建设用其主要任务是推算近期和规划期末城市建设用地总面积个各单位建设用地面积。方法：地总面积个各单位建设用地面积。方法：标准法标准法即在人口预测基础上，按照国家即在人口预测基础上，按照国家规定的人均用地面积指标和结构比例，计算出规定的人均用地面积指标和结构比例，计

30、算出城市建设用地需求量。城市建设用地需求量。统计法统计法即由政府组织机关、街道、工即由政府组织机关、街道、工矿企业进行统计，上报其在一定时期内对土矿企业进行统计，上报其在一定时期内对土地的需求量，在由规划者进行统计分类和适地的需求量，在由规划者进行统计分类和适当的定性调整与平衡得出城市建设用地的需当的定性调整与平衡得出城市建设用地的需求量。求量。回归法回归法 即通过对过去数据、建立回即通过对过去数据、建立回归模型，求出系数，将预测年份代入求解。归模型，求出系数，将预测年份代入求解。相关分析法相关分析法 即通过分析，找出一个即通过分析，找出一个或几个与城市建设用地需求量密切相关的自或几个与城市建

31、设用地需求量密切相关的自变量指标，比如人口、工业产值、建筑业产变量指标，比如人口、工业产值、建筑业产值等，在过去数据的基础上，建立相关方程，值等，在过去数据的基础上，建立相关方程，求解系数。借助国民经济计划以及其他相关求解系数。借助国民经济计划以及其他相关指标预测数的各种规划，即可求得城市建设指标预测数的各种规划，即可求得城市建设用地需求量。用地需求量。城市建设用地的规划结构城市建设用地的规划结构 在用地需求预测的基础上，经过定向调整，在用地需求预测的基础上，经过定向调整，即形成了城市建设用地的规划结构。包含类型、即形成了城市建设用地的规划结构。包含类型、作用、性质三种结构比例关系和各项用地之

32、间、作用、性质三种结构比例关系和各项用地之间、现状和规划之间两个平衡过程。一般用城市建设现状和规划之间两个平衡过程。一般用城市建设用地平衡表表示：用地平衡表表示：序号序号 用地类型用地类型 现状（面积、人均）规现状（面积、人均）规划（面积、人均）划（面积、人均）城市建设用地布局城市建设用地布局 此部分是城市土地利用总体规划的核心内容，此部分是城市土地利用总体规划的核心内容，包括：包括：布局原则布局原则根据城市用地特点和要求，因根据城市用地特点和要求，因地制宜，并处理好地制宜，并处理好“一要生活、二要建设、开发一要生活、二要建设、开发与保护并重，利用与整治结合，内涵为主外延为与保护并重，利用与整

33、治结合，内涵为主外延为辅，突出城市性质和特色辅，突出城市性质和特色”等原则性问题。等原则性问题。用地发展方向用地发展方向 即挖掘内部用地潜力即挖掘内部用地潜力的内涵发展；向周围拓展，辟建新区的外延的内涵发展；向周围拓展，辟建新区的外延发展。作为土地利用规划应鼓励前者，控制发展。作为土地利用规划应鼓励前者，控制后者，尤其要控制后者，尤其要控制“摊发饼摊发饼”式的用地外延式的用地外延扩展。扩展。用地功能分区用地功能分区 在保证总体布局合理在保证总体布局合理的前提下，通过有目的的选择，促进城市形的前提下，通过有目的的选择，促进城市形成若干个明确的功能区，如商业区、工业区、成若干个明确的功能区，如商业

34、区、工业区、经济技术开发区、风景区等；经济技术开发区、风景区等；用地管理分区用地管理分区 根据城市管理特点，可以根据城市管理特点，可以设置建筑高度限制区、土地利用程度指导区、用设置建筑高度限制区、土地利用程度指导区、用地整治改造区、重点建筑物保护区等若干个管理地整治改造区、重点建筑物保护区等若干个管理分区，每一种用地管理区都对应有一定限制要求。分区，每一种用地管理区都对应有一定限制要求。用地限制系统用地限制系统 在用地分区和分类基础上，在用地分区和分类基础上，把各类建设用地，各种功能区、管理区，分别落把各类建设用地，各种功能区、管理区，分别落实落实到句日的街区地段，并列出响应的适宜与实落实到句

35、日的街区地段，并列出响应的适宜与不适宜设置的建设内同和规划要求，即形成了明不适宜设置的建设内同和规划要求，即形成了明确具体的城市建设用地限制系统。确具体的城市建设用地限制系统。v二、二、主要城市用地的规划布局主要城市用地的规划布局v(一一)城市土地利用规划基本原理城市土地利用规划基本原理1.1.城市土地利用规划的地位、职能与内容城市土地利用规划的地位、职能与内容城市规划城市规划道路交通规划道路交通规划基础设施规划基础设施规划公园绿化及开敞空间规划公园绿化及开敞空间规划城市土地利用规划城市土地利用规划u 地位：城市规划最核心最主要的内容，甚至可地位：城市规划最核心最主要的内容，甚至可以划等号。以

36、划等号。u 城市土地利用规划的职能城市土地利用规划的职能为特定的城市功能安排合适的城市用地，为特定为特定的城市功能安排合适的城市用地，为特定的城市用地安排特定的功能。的城市用地安排特定的功能。u 城市土地利用规划的内容城市土地利用规划的内容 将土地划分为可建设用地与非建设用地将土地划分为可建设用地与非建设用地 确定可建设用地范围内土地的性质（用途）确定可建设用地范围内土地的性质（用途）与强度（建筑密度、容积率）以及建设形态与强度（建筑密度、容积率）以及建设形态（后退红线、建筑高度）（后退红线、建筑高度）对可建设用地范围内部分用地提出特殊要求对可建设用地范围内部分用地提出特殊要求（如使用防火建筑

37、材料、外观与城市景观的协（如使用防火建筑材料、外观与城市景观的协调、传统风貌保护等）调、传统风貌保护等）2.2.影响城市土地利用规划的因素影响城市土地利用规划的因素 经济因素经济因素 社会因素社会因素 公共利益公共利益 环境因素环境因素v3.3.城市土地利用的分类城市土地利用的分类 （1 1）用地分类）用地分类 （2 2）计算原则）计算原则 （3 3）规划人均建设用地指标）规划人均建设用地指标 （4 4）规划人均单项建设用地指标）规划人均单项建设用地指标 （5 5）规划建设用地结构）规划建设用地结构 城市用地分类我国：我国：按照按照城市用地分类与规划建城市用地分类与规划建设用地标准设用地标准（

38、GB137-90GB137-90），城市用），城市用地的分类采用大类、中类和小类三个地的分类采用大类、中类和小类三个层次的分类体系，共分层次的分类体系，共分1010大类，大类，4646中中类，类，7373小类小类 。1010大类大类:居住居住(R)(R)、公共设施、公共设施(C)(C)、工业工业(M)(M)、仓储、仓储(W)(W)、对外交通、对外交通(T)(T)、道路广场道路广场(S)(S)、市政公用设施、市政公用设施(U)(U)、绿地绿地(G)(G)、特殊用地、特殊用地(D)(D)、水域、水域()()和和其他用地其他用地(E)(E)城市用地分类与规划建设用地标准城市用地分类与规划建设用地标准

39、（GB137-90GB137-90）居住用地居住用地(R)(R)住宅用地住宅用地R11R11，R21R21，R31R31，R41R41 公共服务设施用地公共服务设施用地R12R12，R22R22，R32R32，R42R42 道路用地道路用地R13R13，R23R23，R33R33，R43R43 四类居住用地四类居住用地R14R14，R24R24，R34R34，R44R44各类居住用地内再进一步分为四个小类各类居住用地内再进一步分为四个小类 公共设施用地（公共设施用地（8 8个中类）个中类）C1:C1:行政办公用地行政办公用地C2:C2:商业金融用地商业金融用地C8:C8:其他公共设施用地其他公

40、共设施用地C3:C3:文化娱乐用地文化娱乐用地C4:C4:体育用地体育用地C6:C6:教育科研设计用地教育科研设计用地C7:C7:文物古迹用地文物古迹用地C5:C5:医疗卫生用地医疗卫生用地 工业用地工业用地 仓储用地仓储用地 对外交通用地对外交通用地 道路广场用地道路广场用地 市政公用设施用地市政公用设施用地 绿地绿地 特殊用地特殊用地 水域和其他用地水域和其他用地v一般而言，城市总体规划阶段以大类为主，中一般而言，城市总体规划阶段以大类为主，中类为辅。详细规划阶段应达到小类深度。类为辅。详细规划阶段应达到小类深度。v（2 2）城市用地计算原则）城市用地计算原则 v 第第3.0.13.0.1

41、条条 在计算城市现状和规划的用地在计算城市现状和规划的用地时，应统一以城市总体规划用地的范围为界进时，应统一以城市总体规划用地的范围为界进行汇总统计。行汇总统计。v 第第3.0.23.0.2条条 分片布局的城市应先按本标准分片布局的城市应先按本标准第第3.0.13.0.1条的规定分片计算用地，再进行汇总。条的规定分片计算用地，再进行汇总。v 第第3.0.33.0.3条条 城市用地应按平面投影面积计城市用地应按平面投影面积计算。每块用地只计算一次，不得重复计算。算。每块用地只计算一次，不得重复计算。v 第第3.0.43.0.4条条 城市总体规划用地应采用一万城市总体规划用地应采用一万分之一或五千

42、分之一比例尺的图纸进行分类计分之一或五千分之一比例尺的图纸进行分类计算，分区规划用地应采用五千分之一或二千分算，分区规划用地应采用五千分之一或二千分之一比例尺的图纸进行分类计算。现状和规划之一比例尺的图纸进行分类计算。现状和规划的用地计算应采用同一比例尺的图纸。的用地计算应采用同一比例尺的图纸。第第3.0.53.0.5条条 城市用地的计量单位应为万平城市用地的计量单位应为万平方米（公顷）。数字统计精确度应根据图纸比方米（公顷）。数字统计精确度应根据图纸比例尺确定：一万分之一图纸应取正整数，五千例尺确定：一万分之一图纸应取正整数，五千分之一图纸应取小数点后一位数，二千分之一分之一图纸应取小数点后

43、一位数，二千分之一图纸应取小数点后两位数。图纸应取小数点后两位数。第第3.0.63.0.6条条 城市总体规划用地的数据计算应统一按附城市总体规划用地的数据计算应统一按附录三表的格式进行汇总。录三表的格式进行汇总。城市总体规划用地汇总表城市总体规划用地汇总表 备注：年现状非农业人口万人备注：年现状非农业人口万人 年规划非农业人口万人年规划非农业人口万人 城市建设用地平衡表城市建设用地平衡表 备注：年现状非农业人口万人备注：年现状非农业人口万人 年规划非农业人口万人年规划非农业人口万人用地结构图用地结构图用地结构图湖州市城市总体规划用地汇总表湖州市城市总体规划用地汇总表 备注：年现状非农业人口万人

44、备注：年现状非农业人口万人 年规划非农业人口万人年规划非农业人口万人 湖州市城市建设用地平衡表湖州市城市建设用地平衡表 备注：年现状非农业人口万人备注：年现状非农业人口万人 年规划非农业人口万人年规划非农业人口万人小梅口小梅口(2019)(2019)规划建设用地统计表规划建设用地统计表（3 3）规划人均建设用地指标）规划人均建设用地指标规划人均建设用地指标分级规划人均建设用地指标分级 规划人均建设用地指标的分级应符合下表的规定规划人均建设用地指标的分级应符合下表的规定.新建城市的规划人均建设用地指标宜在第新建城市的规划人均建设用地指标宜在第级级 内内确定；当城市的发展用地偏紧时，可在第确定；当

45、城市的发展用地偏紧时，可在第级内确级内确定。定。现有城市的规划人均建设用地指标现有城市的规划人均建设用地指标 现有城市的规划人均建设用地指标，应根据现现有城市的规划人均建设用地指标，应根据现状人均建设用地水平，按上表的规定确定。所采用状人均建设用地水平，按上表的规定确定。所采用的规划人的规划人 均建设用地指标应同时符合表中指标级均建设用地指标应同时符合表中指标级别和允许调整幅度双因子别和允许调整幅度双因子 的限制要求。调整幅度的限制要求。调整幅度是指规划人均建设用地比现状人均建设用是指规划人均建设用地比现状人均建设用 地增加地增加或减少的数值。或减少的数值。首都和经济特区城市的规划人均建设用地

46、指标首都和经济特区城市的规划人均建设用地指标 宜在第宜在第级内确定；当经济特区城市的发展用级内确定；当经济特区城市的发展用地偏紧时，可在第地偏紧时，可在第 级内确定。级内确定。边远地区和少数民族地区中地多人少的城市，边远地区和少数民族地区中地多人少的城市，可根据实际情况确定规划人均建设用地指标，可根据实际情况确定规划人均建设用地指标，但不得大于但不得大于 /人。人。（4 4）规划人均单项建设用地指标）规划人均单项建设用地指标规划人均单项建设用地指标规划人均单项建设用地指标 编制和修订城市总体规划时，居住、工业、编制和修订城市总体规划时，居住、工业、道道 路广场和绿地四大类主要用地的规划人均路广

47、场和绿地四大类主要用地的规划人均单项用地指标应符合下表单项用地指标应符合下表 的规定。的规定。湖州市人均单项建设用地指标湖州市人均单项建设用地指标 规划人均建设用地指标为第规划人均建设用地指标为第级，有条件建级，有条件建造造 部分中高层住宅的大中城市，其规划人均部分中高层住宅的大中城市，其规划人均居住用地指标可适当降居住用地指标可适当降 低，但不得少于低，但不得少于/人。人。大城市的规划人均工业用地指标宜采用下限；大城市的规划人均工业用地指标宜采用下限；设有大中型工业项目的中小工矿城市，其规设有大中型工业项目的中小工矿城市，其规划人均工业用地指标划人均工业用地指标 可适当提高，但不宜大可适当提

48、高，但不宜大于于/人。人。规划人均建设用地指标为第规划人均建设用地指标为第级的城市，其规级的城市，其规划人均公共绿地指标可适当降低，但不得小于划人均公共绿地指标可适当降低，但不得小于/人。人。其它各大类建设用地的规划指标可根据城市具其它各大类建设用地的规划指标可根据城市具 体情况确定。体情况确定。（5 5）规划建设用地结构）规划建设用地结构规划建设用地结构规划建设用地结构 编制和修订城市总体规划时，居住、工业、编制和修订城市总体规划时，居住、工业、道道 路广场和绿地四大类主要用地占建设用路广场和绿地四大类主要用地占建设用地的比例应符合上表的规定地的比例应符合上表的规定.湖州市建设用地结构表湖州

49、市建设用地结构表 大城市工业用地占建设用地的比例宜取规大城市工业用地占建设用地的比例宜取规定的定的 下限；设有大中型工业项目的中小工下限；设有大中型工业项目的中小工矿城市，其工业用地占建设矿城市，其工业用地占建设 用地的比例可用地的比例可大于，但不宜超过。大于，但不宜超过。规划人均建设用地指标为第规划人均建设用地指标为第级的小城市，级的小城市，其其 道路广场用地占建设用地的比例宜取下道路广场用地占建设用地的比例宜取下限。限。风景旅游城市及绿化条件较好的城市，其绿风景旅游城市及绿化条件较好的城市，其绿地地 占建设用地的比例可大于。占建设用地的比例可大于。居住、工业、道路广场和绿地四大类用地总居住、工业、道路广场和绿地四大类用地总和和 占建设用地比例宜为。占建设用地比例宜为。其它各大类用地占建设用地的比例可根据城其它各大类用地占建设用地的比例可根据城市市 具体情况确定。具体情况确定。docin/sanshengshiyuandoc88/sanshenglu 更多精品资源请访问更多精品资源请访问