固定收益类债务融资业务操作课件.ppt

1、 固定收益类债务融资业务操作2第一部分第一部分 固定收益类债务融资业务定固定收益类债务融资业务定 位和业务开展基本要求位和业务开展基本要求第二部分第二部分 项目尽职调查要素介绍项目尽职调查要素介绍第三部分第三部分 项目可行性分析项目可行性分析第四部分第四部分 项目风险控制项目风险控制3第一部分第一部分 固定收益类债务融资业务固定收益类债务融资业务定定 位和业务开展基本要求位和业务开展基本要求4一、固定收益类债务融资的定义二、融资业务开展原则三、适用范围四、业务市场定位五、项目企业的基本标准六、项目基本要求七、安全性要求八、风险控制标准第一部分第一部分 主要内容纲要主要内容纲要5 固定收益债务融

2、资，是以获得固定收益为目的，约定了投资期限、投资期收益率（如利率、以其他形式表现的约定收益率）、明确的债务承担人的项目，包括以信托融资、股权投资为形式，约定投资期内固定回报率的融资。一、固定收益类债务融资业务的定义一、固定收益类债务融资业务的定义6二、二、业务开展原则业务开展原则严格坚持风险防范第一的业务开展原则。以严控投资风险为出发点，做好融资项目的尽职调查、交易结构设计、申报审批、风险关键点的二次落实、责任到人的操作流程、资金划拨、资金使用监控、回款细节落实、过程监控等各个工作环节，并且做好出险准备预案等工作，严控道德风险。固定收益类融资业务资金投向须严格遵守“专款专用”原则，非合同另行约

3、定不得挪用为偿还融资企业前期借款等其他用途。7猪崽及子公司营运资金投资猪崽及子公司营运资金投资猪倌自有资金投资猪倌自有资金投资其他以公司为投资主体的固定收益产品投资其他以公司为投资主体的固定收益产品投资利用公司信用，提供增信服务的项目利用公司信用，提供增信服务的项目三、适用范围三、适用范围8四、业务市场定位四、业务市场定位1 1高收益率的项目（如四证齐全的房地产融资项目）；2 2向银行贷款但自有资金不足的融资项目,银行贷款到位前作为自有资金投入融资；3 3银行开发贷款后续资金不足的房地产融资；4 4短期过桥融资（如为企业间并购重组、债务重组提供的过桥融资等）；5 5银行不能提供贷款的其他情况（

4、如政策限制、额度限制、审批时间限制等）；6 6并购贷款；7 7为企业提供流动资金贷款。9五、项目企业基本标准五、项目企业基本标准关注要素关注要素内容内容 企业品牌企业品牌重点关注社会知名度较高的大型国有企业和民营企业，培育优质的大客户储备资源，力争建立具有持续性的良好合作关系；经营能力经营能力企业主营业务清晰，经营能力强，有较强的竞争优势和丰富的市场经营经验；所在行业具有可持续发展能力；原则上企业信用在等级“A”级以上；房地产开发企业应具备二级以上的开发商资质；管理水平管理水平企业管理规范，经营班子管理水平高，财务清晰，关联交易较为公允；企业诚信企业诚信企业市场信誉较好，经现场查实的借款卡无逾

5、期贷款和不良信用纪录，基本上不存在拖欠工人工资和工程款的情况（企业债务重组类融资不受此限制）；资产状况资产状况企业净资产在1亿元以上，资产负债率在60%以下，房地产企业资产负债率75%以下；经营风险经营风险企业长短期投资和或有负债无重大风险隐患，企业无影响其正常经营的重大涉诉案件；项目地点项目地点房地产行业重点关注省会城市，以及个别经济发达的二线城市。10六、项目基本要求六、项目基本要求项目基本要求单笔项目原则上不少于3000万元融资规模n项目期限原则上为1-2年；n资金实际用于自然资源开发建设和资源综合利用项目的，最长不得超过3年；n房地产开发项目和其他资金用途的固定收益产品投资最长2年。期

6、限要求收益性要求 合规性要求n资金所投向的项目合规，符合公司现行政策，符合国家产业政策和宏观调控政策；n用款人、债务人、担保人合法存续、经营合规；n抵押、质押合规；n交易结构依法合规。n固定收益投资项目年化收益率不得低于15，其中房地产项目年化收益率不低于18；以境内公开市场流通的股票质押，按合理估值后，质押率不高于50%的，年化收益率可以适当下浮；不跨年项目即所投资项目当年投放资金当年回收的，收益率可下浮10%。n使用增信项目，增信获取的收益率不得低于名义本金的3%年，但不对项目的总体收益率做强制要求；其中房地产项目的增信，增信获取的收益率不得低于5%年。11七、安全性要求七、安全性要求序号

7、序号内容内容 1 1用款人、债务人、担保人持续经营不存在明显不确定性。用款人、债务人、担保人持续经营不存在明显不确定性。不存在以下情形：存在重大违法、违规行为导致或可能导致重大行政处罚、停业整顿、关闭清算；产业政策变化带来的存续风险；市场竞争不力导致持续经营已经出现或预计将出现重大困难；存在重大财务困难，非因财务以外的原因出现重大的债务逾期；重大诉讼或未决诉讼可能导致重大财产损失。发生重大事故导致重大财产损失、生产经营能力遭受重创；2 2用款人、债务人、担保人股权结构稳定，治理规范。用款人、债务人、担保人股权结构稳定，治理规范。控股股东、实际控制人无不良记录，主要自然人股东、核心管理人员、财务

8、负责人无重大不良嗜好；3 3近三年以来，主营业务目标市场稳定，投资期内，未见有明显不利变化。近三年以来，主营业务目标市场稳定，投资期内，未见有明显不利变化。或虽然有或预见有重大变化，但已经安排了明显有效的应对措施；4 4近三年以来，主要原材料来源稳定。近三年以来，主要原材料来源稳定。在投资期内，未见有明显不利变化。或虽然有，或预见有明显不利变化，但已经安排了明显有效的变对措施；12七、安全性要求（续）七、安全性要求（续）序号序号内容内容5 5技术、装备水平能够保证生产质量稳定的符合市场需要的产品，单位消耗指标符技术、装备水平能够保证生产质量稳定的符合市场需要的产品，单位消耗指标符合国家适用标准

9、，排放指标符合国家适用标准。单位成本在同业中竞争并非明显合国家适用标准，排放指标符合国家适用标准。单位成本在同业中竞争并非明显处于不利地位。处于不利地位。6 6生产经营所需重要财产系合法取得，不存在重大权属纠纷。生产经营所需重要财产系合法取得，不存在重大权属纠纷。7 7用款人、债务人和担保人经营和财务稳健。用款人、债务人和担保人经营和财务稳健。除套期保值外，未涉及风险金融产品的重大投资。融资期内重大投资与主业相关性强，或风险低，有明显较强增值能力，且配套财务支持计划合理可信。13八、风险控制要求八、风险控制要求序号序号内容内容1 1 主要股东、实际控制人、重要关联方债权劣后；但正常经营活动形成

10、的除外；2 2实际控制人个人及其配偶提供连带责任担保；3 3原则上非股权形式信托融资业务初始抵（质）押率不高于50%，并有可信赖的第三方担保，房地产融资业务需追加在建工程抵押；4 4原则上要求，谨慎压力测试下，第一还款来源充足，并且我方能够有效控制，具备可操作性；交易性金融资产抵押，资产变现款可有效控制用于偿还贷款本息的，视同第一还款来源充足；5 5所融资金，除用于补充流动资金外，应确保用于指定用途；14八、风险控制要求（续）八、风险控制要求（续）序号序号内容内容6 6抵（质）押率维持要求。融资期内出现抵押、质押财产价值下降，导致抵押、质押财产价值不足债权本息余额2倍时，融资人、债务人或担保人

11、应当及时足值补充抵（质）押财产；7 7除增信业务外，原则上要求按季度还本付息。除增信业务外，原则上要求按季度还本付息。对于期限二年的流动资金融资，要求第一年结束后，偿还本金的30%，到期时本随利清；自然资源开发综合利用项目，项目投产后分期偿还本金，到期本随利清；以住宅或者商业地产销售作为第一还款来源的2年期项目，除按季度付息之外，原则上需要从第二年始按季度归还本金。要求开发商与我公司指定的银行（农行、工行或其他银行）系统的各地分行建立销售回款专户（排他性）机制，要求开发商按销售回款比例偿还资金的本息。开发商在未还请我公司债务之前，开发商与销售回款专户银行建立的销售回款专户机制不得取消；8 8制

12、定还款资金归集的计划和方案；15八、风险控制要求（续）八、风险控制要求（续）序号序号内容内容9 9制定债务人重大投资和重大融资的限制性条款；1010制定重大事件、风险事件出现后的可操作的补救措施；1111制定详尽的违约处罚条款；1212房地产项目要制定可操作的特别监管措施。如房屋预（销）售款的监管及其它可操作的监管控制措施等；1313所有风险控制措施必须落实在相应法律文书条款中；1414不向尚未拆迁完成的房产开发项目提供融资。16第二部分第二部分 项目尽职调查要素介绍项目尽职调查要素介绍17一、企业基本面调研分析二、行业调研分析三、市场调研分析四、对融资方、担保方和信托机构综合 情况的考察分析

13、五、项目合规性调研分析六、抵押担保价值调研分析第二部分第二部分 主要内容纲要主要内容纲要18一、企业基本面调研分析一、企业基本面调研分析拟投资开发项目的情况拟投资开发项目的情况企业主要管理人员企业主要管理人员企业经营历史状况企业经营历史状况企业财务状况企业财务状况企业基本状况企业基本状况企企业业基基本本面面分分析析19二、行业调研分析二、行业调研分析1研究分析国家宏观经济形势和项目所在地区经济发展现状和前景。2研究分析国家相关行业研究分析国家相关行业政策法规及对于房地产政策法规及对于房地产市场的预期影响，市场的预期影响，包括但不限于-如国家宏观经济及地区经济增长快速（GDP值），对房地产行业的

14、相关货币政策或行政法规的出台，地方政府对项目的整体配套规划，以及相关税费优惠措施等。3地方政府对于项目的整体规划和政策导向及周边地区发展前景情况。20三、市场调研分析三、市场调研分析序号序号内容内容1 1研究项目所在地区居民收入、房地产市场消费偏好、水平和趋势，房地产“限购令”政策实施以来对项目所在地区的房地产市场销售影响，并对市场拐点进行行业预测及分析；2 2分析影响未来市场销售的相关因素（包括但不限于下述4-10关注因素）支持项目产品具有市场竞争力，能够按照预计销售进度和价格实现预期投资收益；3 3充分揭示市场风险，对影响未来市场销售的相关因素（包括但不限于下述包括但不限于下述4-10关注

15、因素）存在不确定性，或对项目预期具有明显负面影响，项目存在逾期销售或折价销售风险进行分析；4 4现场调研当前同区域相近品质地产的销售情况及销售价格，并与拟融资地产项目进行相应比较分析；5 5对项目的历史销售情况、销售价格以及已售房产入住率等进行调研分析；21三、市场调研分析（续）三、市场调研分析（续）序号序号内容内容6 6对拟融资地产项目所处区域的地理位置、交通及相关配套设施的规划和开发进度进行现场考证，以及对于项目未来销售的影响做出客观分析；7 7根据建设用地规划许可证、建设工程规划许可证规定核实容积率水平,在建设用地分区建设情况下,关注并测算项目所涉区块的实际容积率水平，并与周边项目楼盘进

16、行差别比较及分析以准确定位项目品质；根据测算核实的容积率水平，分析对项目的影响：（1）容积率水平较高影响项目品质，分析对未来市场销售价格和竞争力的潜在不利影响；（2）容积率水平较低降低土地使用效率，核算工程开发建设成本，分析基于品质提高的预期市场溢价对项目整体投入产出的有效性。22三、市场调研分析（续）三、市场调研分析（续）序号序号内容内容8 8对拟建楼盘主力户型进行调研了解，预判项目未来销售面对的客户群体性质（投资或自住等），并评估其对项目未来销售的潜在影响；9 9对拟融资地产项目取得土地、施工过程中产生的成本费用核实，在此基础上结合上述相关因素客观评估项目预期投资收益的真实性和可实现性，对

17、项目的盈利能力及清偿能力做出准确清晰的判断和分析；1010在充分评估公司资金投入对项目开工施建重要影响基础上，结合融资方预期利润空间，确定公司合理的投资收益率水平；23四、对融资方、担保方和信托机构综合情况四、对融资方、担保方和信托机构综合情况的考察分析的考察分析序号序号内容内容1 1对项目融资方和担保方近三年的财务数据进行分析，并在此基础上对其盈利能力和清偿能力做出客观评价；2 2通过调研了解项目融资方和担保方与以往各合作机构（如银行、合作企业）的合作情况及合作关系，以判断项目企业诚信状况；3 3通过调研了解项目融资方和担保方法人代表个人诚信状况；4 4对项目融资方和担保方关联关系进行调查掌

18、握，并对融资方和担保方所拥有资产类别和投资方向进行分析，判断其资产类别和投资方向是否具有合理的组合分布，在系统性风险产生情况下融资方和担保方是否存在资产状况严重缩水风险从而影响其清偿能力；24四、对融资方、担保方和信托机构综合情况四、对融资方、担保方和信托机构综合情况的考察分析（续）的考察分析（续）序号序号内容内容5 5项目融资方和担保方行业内地位，对地方税收、就业等方面影响力及与地方政府合作关系；6 6如通过信托公司融资，则调查该信托机构在业内行业地位和近年经营业绩情况；7 7对项目融资方、担保方的或有负债等财务报表附注信息进行分析，对其可能存在的潜在风险作出客观评价和判断；251认真查验已

19、取得“四证”的真实性，所取得证照是否存在瑕疵，重点查证地产项目的建筑规划范围是否与证照相符2到项目当地的土地管理部门了解土地使用证的抵押情况，对同区域近期成交地块价格比较，认真测算该地产项目的土地成本3查验该地产项目建筑施工许可证，对承建单位的资质进行验证评价五、项目合规性调研分析五、项目合规性调研分析26六、抵押担保价值调研分析六、抵押担保价值调研分析 2 3 1对项目的整体风险进行评估，对拟融资项目的抵、质押物进行专业评估，评估结果必须由公司认可的评估机构做出，以此确定其实际市场价值。在此基础上，对抵（质）押物的担保充足性进行判断，并对未来出现投资风险情况下抵（质）押物的可变现程度和速度进

20、行合理评价在抵（质）押物的担保充足性和未来变现性存在瑕疵或不确定性情况下，通过科学合理的交易结构设计，力争获取项目融资方股权作为阶段性抵押担保，并对股权价值和流动变现性进行合理评估。27第三部分第三部分 项目可行性分析项目可行性分析28一、研究论证信托融资方案的可行性二、对公司投资融资项目的可行性分析第三部分第三部分 主要内容纲要主要内容纲要29研究论证信托融资方案的可行性研究论证信托融资方案的可行性 主要关注（包括但不限于）：n行业及市场分析所依据的基础资料或数据是否客观；n融资方案中关于项目成本费用核算及对未来盈利水平预测的依据是否充分可信；n风险防控机制是否完善，是否具有实际可操作性；n

21、对项目的融资清偿能力进行压力测试分析。对公司投资融资项目的可行性分析对公司投资融资项目的可行性分析 重点考察企业的核心竞争力、企业发展（或项目开发）的基础及投资项目的亮点，以此作为我公司为该项目提供融资的前提：n项目的地理位置，特别是作为城市未来发展的重点区域的前景分析；n企业历史上同类项目的操作管理经验分析；n项目的规划前景分析；n对于房产开发项目的品位分析；n对于房产开发项目的周边配套设施（公园绿地、商业配套、未来城市规划等）；n我公司本次融资的年化收益率水平。30第四部分第四部分 项目风险控制项目风险控制31一、项目的整体风险评估二、风险防控措施三、出险后的预案第四部分第四部分 主要内容

22、纲要主要内容纲要32一、项目的整体风险评估一、项目的整体风险评估抵质押有效、足值、可变现程度分析整体风险评估整体风险评估项目的长期投资风险分析（基于不能按期回款的情况）33二、风险防控措施二、风险防控措施 （一）加强资金监管 （二）明确信托公司责任 （三）明确猪崽责任 （四）做好评估工作34二、风险防控措施二、风险防控措施-（一）加强资金监管资金使资金使用共管用共管帐户帐户融资企业在监管银行开立资金共管账户，信托公司将贷款资金从信托账户转入该资金共管账户，作为对融资企业的贷款投放，融资企业使用该账户的贷款资金，需向监管银行提供施工合同或购买原材料合同，监管银行对原始凭证审核无误后通知信托公司，

23、由信托公司复审同意后，提交我公司确认同意，银行可将资金划到融资企业施工单位和原材料供应商的账户；商品房销商品房销售回款监售回款监管账户管账户融资企业在监管银行开立的商品房销售回款账户，作为商品房销售回款的专门存放账户，其他银行的按揭款项也须统一归集到该账户，同时该账户也是根据房管局要求在房管局备案的账户。融资企业融资企业自有资金自有资金帐户帐户融资企业日常经营中的自有资金帐户，融资企业可自由支配帐户中资金往来。1、开开立立账账户户35二、风险防控措施二、风险防控措施-（一）加强资金监管（续）2、要求根据销售回款进度提前偿还本金、要求根据销售回款进度提前偿还本金 对于房地产开发融资企业（2年期融

24、资为例）原则上要求按照季度付息，第二年开始按照季度等额偿还本金，在此基础上，同时要求根据项目销售回款进度进行本金偿还。销售现金回款不足以覆盖季度约定偿还本金额度，须由融资企业补足资金后用于偿还本金；销售现金回款超过季度约定偿还本金额度，对超出部分资金按照约定比例用于提前偿还本金，剩余部分监管银行可根据信托公司指令和我公司确认划至融资企业自有资金帐户用于其经营支配。36二、风险防控措施二、风险防控措施-（一）加强资金监管（续）序号序号3 3、资金监管中银行责任、资金监管中银行责任1 1监管银行为有效履行职责，应责成专人负责信托计划资金的保管与监管，确保该项目资金有效监管；2 2监管银行负有保证资

25、金安全和严格按照信托公司指令和我公司确认进行资金支付划转和监控资金动向的义务。融资企业违反规定动用监管账户内资金的，监管银行应及时向信托公司和我公司报告，并拒绝为其办理相关业务；3 3为确保资金安全，监管银行需对监管账户设立专门的密钥;4 4监管银行须在每月初的3个工作日内向信托公司和我公司提供商品房销售回款账户的资金余额表;5 5无论出现何种情况，融资企业都不得在监管账户及该账户内的款项上设置任何担保权益。融资企业违反规定在监管账户及该账户内的款项上设置任何担保权益，监管银行应及时向信托公司和我公司报告，并拒绝为其办理相关业务；6 6其他法律规定或合同约定的监管义务。37二、风险防控措施二、

26、风险防控措施-（二）明确信托公司责任序号序号信托公司责任信托公司责任1 1详尽的项目调查研究基础上对风险的充分揭示2 2科学设计交易结构锁定项目投资风险；3 3确保信托行为依法合规，负责审查融资方资本金比例是否符合监管部门要求，抵、质押物合规性、融资方、担保方合法存续情况，以及交易结构合规性等等；4 4确保相关风控机制和具体措施的有效实施和落实；5 5负责项目贷后管理，跟踪监督项目实施、销售回款情况，确保资金划拨流向符合资金专向使用要求，保证项目销售回款按照协议约定履行还款计划；6 6 受托人必须依据协议约定将信托财产的管理运用、处分及收支情况，及时报告委托人和受益人；7 7法律规定的和协议约

27、定的其他受托责任。38二、风险防控措施二、风险防控措施-（三）明确猪崽责任序号序号猪崽责任猪崽责任1 1按照本指导意见第九条中“(一)-（六）”尽职调查要点规定切实履行项目尽职调查职责，并在此基础上进行可行性研究论证后报公司猪倌对投资事项进行审批，根据猪倌批复实施投资或完善方案；2 2对信托公司与融资方、担保方等相关各方签署的抵押合同、保证合同等法律文本进行审查，确保相关条款设计真实、充分、有效体现委托方意志和关切要素；3 3对项目施工中阶段性融资需求的资金量进行测算，猪崽派员入驻现场，密切监督工程进度和项目企业的资金使用情况，以及项目销售情况；39二、风险防控措施二、风险防控措施-（三）明确

28、猪崽责任（续）序号序号猪崽责任猪崽责任4 4猪崽对项目投资和投后管理负有全面责任，须针对未来可能出现的信托还款风险制定严密的风险预警机制和具体防范措施；5 5项目所在地在处于项目发起猪崽辖区范围外情况下，属地猪崽须对项目发起、实施和投后管理相关事项予以积极配合；6 6猪崽须采取有效措施防止在项目运作过程中产生道德风险；7 7项目运作中其他应尽职责。40二、风险防控措施二、风险防控措施-（四）做好评估工作抵押抵押资产资产评估评估 由我公司指定的资产评估机构对土地等抵押物进行评估，融资企业全力配合评估工作。以该机构的评估结果作为计算信托资产抵押率的依据，确保抵押率不超过50%。41二、风险防控措施

29、二、风险防控措施-（四）做好评估工作（续）追加追加抵押抵押资产资产评估评估 对于初始抵押物经评估机构评估测算抵押率超过50%的，融资企业需追加其他资产抵押，评估机构对该追加抵押资产进行评估，同时对房地产融资项目的在建工程抵押作后继资产评估。42二、风险防控措施二、风险防控措施-（四）做好评估工作（续）相关相关企业企业评估评估 融资企业和担保企业需提供具有专业中介机构出具的年度审计报告或资产评估报告，对报告内容或对中介机构公信力存疑情况下，原则上应由我公司指定或推荐的专业机构对企业重新进行资产评估。43三、出险后的预案三、出险后的预案如融资项目出现未能按期还本付息的情况，要制定风险防范的预案：p法院起诉，受让项目的开发权益。p融资展期的可行性及期限，以及追加抵质押物的可行性。44谢谢！