-购物中心调研报告43p课件.ppt

1、常营天鸿项目调研报告常营天鸿项目调研报告北京华联商厦股份有限公司北京华联商厦股份有限公司常营天鸿常营天鸿2F平面图平面图项目所在区域概况项目所在区域概况项目所在区域概况项目所在区域概况BHG MallsChang Ying 本项目坐落于北京市朝阳区朝阳北路与管庄路交叉口东北角。项目总建筑面积85,000平方米，可出租面积55000平方米。西面紧邻常营清真古寺，南面为朝阳北路沿线，东面为保力、富力超大社区。北面为万象新天及常营超大社区。位于地铁6号线常营站上方，直通地铁站。项目所在公里区域概况项目所在公里区域概况一、常营的历史一、常营的历史 常营回族乡历史悠久，明初回族大将常遇春北攻元大都曾在乡

2、域内屯兵扎营，成村后名常营，为回族聚居地。乡政府驻常营村，故名。修建于明朝正德年间的清真古 寺，距今已有500多年历史，是穆斯林群众进行宗教活动的场所，每年都有来自伊朗、伊拉克、沙特阿拉伯等国家的国际友人到清真寺进行参观和礼拜，是对外进行文化交流的窗口华联购物中心常营天鸿常营乡介绍：常营乡介绍：北京地铁位置图（地铁六号线常营站）北京地铁位置图（地铁六号线常营站）BHG MallsChang Ying项目所在公里区域概况项目所在公里区域概况 北京华联北京华联天鸿常营购物中心天鸿常营购物中心距离朝阳大悦城距离朝阳大悦城6公里公里边缘商圈5公里次商圈3公里主商圈1公里1.1.区域人口约区域人口约15

3、15万万2.区域人口约区域人口约25万万3.区域人口超过区域人口超过45万万BHG MallsChang Ying1.1.区域人口约区域人口约1414万万2.区域人口约区域人口约27万万项目所在公里区域概况项目所在公里区域概况 北京华联北京华联天鸿常营购物中心天鸿常营购物中心边缘商圈5公里次商圈3公里主商圈1公里BHG MallsChang Ying一、地域与人口一、地域与人口常营天鸿项目位于北京市城市东北部边缘，常营乡，其商圈范围涵盖东坝、常营、五里桥、草房、东十里堡五个镇。该五个镇地域面积共40平方公里，常住人口超过60万。在北京市新的总体规划中，常营地区已经被列入城区建设重要部分。1/3

4、/51/3/5公里公里人口数人口数社区人口社区人口141，000周边人口周边人口272，000区域人口区域人口454，000项目所在公里区域概况项目所在公里区域概况该地区人口分布：该地区人口分布：BHG MallsChang Ying3.区域人口超过区域人口超过45万万1.1.社区人口约社区人口约1414万万2.周边人口约周边人口约27万万项目所在区域客群分析项目所在区域客群分析项目所在区域人口情况分析项目所在区域人口情况分析分析：分析：常营地区常住居民达到约140000人。常住居民受到大学专科（含本科）以上教育人群，占到65%以上，在15-65岁的年龄段中，占总人口的80%，其中30-40岁

5、的人，有将近50%。此区域内人群受教育程度较高，年龄又以年轻人为主，人均年收入达到80000以上，可支配收入已经超过北京市平均水平，区域内人口具有很强的消费能力和消费潜力。项目所在区域人群消费情况分析项目所在区域人群消费情况分析分析：分析：综上所述，该地区人群有以下特点：男、女比例基本持平，男性略微高于女性，区域中人口主要集中在30-40岁这个年龄段，以青年人和中年人为主，文化层次、个人修养较高，拥有较高的收入和稳定的工作，具有较高的消费潜力和消费欲望。1）需求似的购物已经不能满足区域内的人群，购物时所带来的附加值才是他们的追求2）拥有前卫的消费理念，消费能力较强，追求时尚3）注重餐饮、休闲、

6、娱乐、健身等业务4）成为一些品牌的固定消费群5）有进行中、高档消费的需求和能力6）追求有品质、有品位的事物商品房商品房保障房保障房朝青住宅区朝青住宅区绿地、厂房、住宅绿地、厂房、住宅四惠住宅区四惠住宅区商品房商品房保障房保障房通州传统住宅区通州传统住宅区成熟度高成熟度高通州新兴居住区通州新兴居住区成熟度高成熟度高传统住宅区传统住宅区东坝保障房东坝保障房+商品房商品房注：以项目开业时间为节点统计注：以项目开业时间为节点统计圈层圈层界定界定入住人口交房时间交房时间第一商圈半径1.5公里140,000保障房2019年底前、商品房2019年底前二手房2019年以前第二商圈半径约3公里272,000新房

7、基本为保障房，2019年底前二手房2019年前第三商圈半径约5公里454,000东坝和崇文安置保障房预计2019年前交房，其他2019年底前交房二手房2019年前金盏商务区金盏商务区10年年“一环两廊一环两廊”规划规划通州新城通州新城CBD-定福庄传媒产业区定福庄传媒产业区发展刚刚起步于于发展刚刚起步于于CBD区域区域东坝北区高端东坝北区高端商务、使馆区商务、使馆区运河北京新商务区、商务园运河北京新商务区、商务园金融服务后台、宋庄文化创金融服务后台、宋庄文化创意产业功能区意产业功能区 福临家园福临家园苹果派苹果派20198300经适房经适房新天际新天际SPACE+(万象新天万象新天)金隅丽景金

8、隅丽景苑苑保利、富力、北辰、保利、富力、北辰、住总、金隅、首开住总、金隅、首开中弘中弘北京像素北京像素8哩岛哩岛首开东都汇首开东都汇CROSS朗廷朗廷金隅康惠园金隅康惠园远洋一方远洋一方住总住欣家园住总住欣家园远洋润园限价房远洋润园限价房东一时区东一时区天时名苑天时名苑世纪星城世纪星城康城康城(暖山暖山)柏林爱乐柏林爱乐(上线上线6号号)乐栋乐栋300财富东方财富东方翠福园翠福园(翠福星城翠福星城)常营常营BHGMalls北京新天地北京新天地项目所在项目所在3 3公里区域住宅情况公里区域住宅情况万象新天二区万象新天二区苹果派苹果派优点社区优点社区 万象新天一区万象新天一区 万象新天四区万象新天

9、四区新天际新天际SPACE卡夫卡公社卡夫卡公社 定福家园定福家园 福怡苑福怡苑美然动力街区美然动力街区(英郡英郡)叠彩园叠彩园 定福景园定福景园 金福家园金福家园万象街万象街 绿岛苑绿岛苑 定福庄北里定福庄北里18014 定福庄北里定福庄北里定福庄南里定福庄南里 珠江绿里珠江绿里 珠江绿洲珠江绿洲 水郡长安水郡长安 天泰北双苑天泰北双苑天泰天泰新房苑新房苑双桥铁路双桥铁路小区小区金隅金隅可乐可乐+双柳新居双柳新居雅舍香桥雅舍香桥 朝阳旺角朝阳旺角 三间房南里三间房南里 北岸北岸1292 尚东阁尚东阁万方家园万方家园 荟康苑荟康苑 柏林爱乐柏林爱乐管庄西里管庄西里京东丽景京东丽景京通苑京通苑 京

10、通新城京通新城 双桥小区双桥小区 北京新天地北京新天地 东会新村东会新村 旺角旺角.福邸福邸远洋一方远洋一方零点特区零点特区 东一时区东一时区 双桥六号双桥六号康城康城世纪星城世纪星城杨庄小区杨庄小区1鑫苑小区鑫苑小区芳洲花园芳洲花园天时名苑天时名苑八里桥南街八里桥南街 长桥园公寓长桥园公寓通典铭居通典铭居西马庄小区西马庄小区华兴园华兴园 复兴南里复兴南里怡佳家园怡佳家园 天赐良园品德天赐良园品德 至善家园至善家园帅府小区帅府小区 复兴里小区复兴里小区万福家园万福家园 东阁雅舍东阁雅舍 上东上品上东上品16042 朝阳新城朝阳新城 15844朝新嘉园朝新嘉园15500 金星小区金星小区 华龙美

11、树华龙美树 建东苑小区建东苑小区艺水芳园艺水芳园 瑞祥里小区瑞祥里小区?项目所在项目所在5 5公里区域住宅情况公里区域住宅情况常营常营BHGMalls万象新天万象新天1富力阳光美园富力阳光美园16-18号号 万象新天万象新天2 项目周边公里主要小区图片项目周边公里主要小区图片 北辰小区北辰小区 北辰小区北辰小区2区区 保利嘉园保利嘉园 北辰福小区南区北辰福小区南区6号院号院 北辰福中区北辰福中区 项目周边公里主要小区图片项目周边公里主要小区图片保利嘉园保利嘉园2期期 常营中路常营中路2号院号院 常营中路常营中路2号院号院 住信嘉园住信嘉园 万方家园万方家园 瑞详里瑞详里26号号 项目周边项目周

12、边公里主要小区图片公里主要小区图片民族家园民族家园B81号号 三间房三间房4号院号院 管庄西里管庄西里 管庄东里管庄东里65号楼号楼 万方家园万方家园 项目周边公里主要小区图片项目周边公里主要小区图片西军庄小区西军庄小区 定福景园定福景园 富力小区富力小区9-13 项目周边公里主要小区图片项目周边公里主要小区图片 富力小区富力小区1-4楼楼 富力小区富力小区5-8楼楼 富力小区富力小区13-16楼楼 富力小区富力小区17-19楼楼 Colorful apartment奥林匹克花园奥林匹克花园3期期奥林匹克花园奥林匹克花园4期期 项目周边公里高档公寓、别墅图片项目周边公里高档公寓、别墅图片首开常

13、青藤别墅首开常青藤别墅 柏林爱乐柏林爱乐4期期1号楼号楼 项目所在项目所在5 5公里区域概况公里区域概况由于以上小区居民距离由于以上小区居民距离BHG BHG MallsMalls较近，故他们就近购物的较近，故他们就近购物的可能性极大。可能性极大。BHG MallsChan ying朝北大悦城朝北大悦城保利社区保利社区万象新天万象新天社区社区富力社区富力社区常青藤别墅常青藤别墅柏林爱乐公寓柏林爱乐公寓交交 通通 环环 境境 分分 析析交通环境分析交通环境分析项目所在区域交通环境分析项目所在区域交通环境分析朝阳北路东西向主干道,道路宽阔,车流量大管庄路南北向主路,道路宽阔,车流量大BHG Mal

14、lsChan ying项目所在区域交通环境分析项目所在区域交通环境分析为本案为本案轨道交通轨道交通地铁六号线地铁六号线:五路五路-东小营东小营 常营站常营站 本项目直通地铁本项目直通地铁交通环境现状交通环境现状项目周边有5个公车站，地铁6号线常营站,交通便利，本项目B2层预留700停车位满足顾客需要。项目所在区域交通环境分析项目所在区域交通环境分析公交站E公交站A公交站D公交站B公交站C公交车路公交车路起点起点经本地站经本地站所在道路所在道路终点终点364 小庄常营站管庄路金盏488 大北窑北常营站管庄路马各庄499 燕莎桥南常营站管庄路常营民族家园506 四惠常营站管庄路常营民族家园566草

15、房西路常营站管庄路杨闸 991 京东运乔建材城常营站管庄路马南里项目周遍公交车次项目周遍公交车次项目所在区域交通环境分析项目所在区域交通环境分析公交站公交站A:常营站常营站公交车路公交车路起点起点经本地站经本地站所在道路所在道路终点终点306 小庄路口北常营路口东站朝阳北路朝阳区沙窝639 北京站东常营路口东站朝阳北路黎各庄675通州李庄常营路口东站朝阳北路左家庄991京东运乔建材城常营路口东站朝阳北路马南里项目周遍公交车次项目周遍公交车次项目所在区域交通环境分析项目所在区域交通环境分析公交站公交站B:常营路口东站常营路口东站公交车路公交车路起点起点经本地站经本地站所在道路所在道路终点终点36

16、4 小庄常营路口南站管庄路金盏488 大北窑北常营路口南站管庄路马各庄506 四惠常营路口南站管庄路常营民族家园639 北京站东常营路口南站管庄路黎各庄项目周遍公交车次项目周遍公交车次项目所在区域交通环境分析项目所在区域交通环境分析公交站公交站C:常营路口南站常营路口南站公交车路公交车路起点起点经本地站经本地站所在道路所在道路终点终点566草房西路南口万象新天一区管庄路杨闸项目周遍公交车次项目周遍公交车次项目所在区域交通环境分析项目所在区域交通环境分析公交站公交站D:万象新天一区站万象新天一区站公交站公交站E:万象新天一区站万象新天一区站公交车路公交车路起点起点经本地站经本地站所在道路所在道路

17、终点终点566草房西路南口万象新天三区管庄路杨闸重重 点点 商商 业业 介介 绍绍交通环境分析交通环境分析111112区域名称区域名称序号序号项目名称项目名称类型类型体量体量（平方米）（平方米）特征特征朝青区域1朝阳大悦城购物中心23万 除朝阳大悦城外，除朝阳大悦城外，其他区域项目体量与其他区域项目体量与本案无法抗衡，商业本案无法抗衡，商业形态传统，无法满足形态传统，无法满足一站式消费需求。一站式消费需求。双桥区域2京通苑商业广场百货N/A3中百世贸小商品市场2万4国泰百货百货3.7万通州传统区域5新华商场百货约10万6上科华联百货7人民商场百货8国泰百货百货通州新兴区域9新生活广场超市+店中

18、店4.6万10苏荷时代商业广场百货2万11贵友大厦百货3.5万12淘宝城小商品市场N/A定福庄区域以街铺和底商为主，无大型集中商业项目出现项目周边主要商业分布图示项目周边主要商业分布图示为本项目为本项目朝北大悦城朝北大悦城富力阳光南侧底商富力阳光南侧底商京客隆超市（管庄店）京客隆超市（管庄店）美廉美超市（管庄店）美廉美超市（管庄店）京通苑商业广场京通苑商业广场京客隆超市（常营店）京客隆超市（常营店）叠泉乡村俱乐部叠泉乡村俱乐部商业广场商业广场商业街底商商业街底商/购物广场购物广场该地区有两个商业项目，1）项目东侧富力阳光底商，主要以便利店，社区服务配套以及餐饮商铺组成，主要针对周边小区人群需要

19、。2）项目南侧京通苑商业广场，定位于社区大卖场，不属于购物中心范围。档次较低、客单价较低，品牌知名度差，针对主要购物人群为地铁八通线周边人群。项目周边主要商业分析项目周边主要商业分析超市超市超市超市超市超市商业街底商商业街底商朝阳大悦城朝阳大悦城购物中心购物中心为本项目为本项目超市超市在常营地区，分布着三家大超市，分别为：京客隆超市（常营店）、美廉美超市（管庄店）、京客隆超市（管庄店），面积达到几千平米，购物环境一般，产品档次较低，由于周边人口密集，没有商业竞争，经营状况良好。度假村度假村商业广场商业广场项目所在区域交通环境分析项目所在区域交通环境分析朝阳北路东西向主干道,道路宽阔,车流量大管

20、庄路南北向主路,道路宽阔,车流量大BHG MallsChan ying餐饮大多集中在三个区域：A区域：为定福庄/三间房地区B区域：为管庄地区C区域：为常营地区D区域：双桥地区A为餐饮相对集中地段BC项目项目周边重点商业介绍（餐饮）周边重点商业介绍（餐饮）DBHG MallsChan yingA区域代表性餐饮：区域代表性餐饮：馅食主题餐厅（家常菜）、蒸爱鱼味无穷（川菜/湘菜）、味彩（烧烤/日本料理）、刘一锅（火锅）、双福阁（私家菜）、一洋食府（私家菜）、田源鸡（火锅）、聚缘轩（川菜）、仁和餐厅（湘菜/家常菜）、紫霞火锅（火锅/烧烤）、金祥阁（鲁菜/家常菜）、主题空间（西餐）、福华肥牛（三间房）、味香楼（湘菜）、江山城烤鸭（粤菜）、乐聚干锅鸭头（川菜）、仁和长沙湘菜（湘菜）、渤盛园胶东海鲜（粤菜/家常菜）、阳坊胜利涮肉（火锅）、蒙西羊蝎子（火锅）B区域代表性餐饮：区域代表性餐饮：洁海饭店（川菜/粤菜）、锦馨阁梭边鱼（火锅）、德丰轩（湖北菜）C区域代表性餐饮：区域代表性餐饮：紫光园（清真）、海天一色（川菜/粤菜/湘菜）、东来顺（火锅）、金老三家常菜（家常菜）D区域代表性餐饮：区域代表性餐饮：沸点109（川菜）、来旺阁（川菜/湘菜）、北海明珠海鲜宫（粤菜）项目项目周边重点商业介绍（餐饮）周边重点商业介绍（餐饮）THE ENDThanks!