深圳城市更新-旧改-操作流程-课件.ppt

1、深圳城市更新旧改流程梳理三旧改造：旧城镇、旧厂房、旧村庄相关政府机构n市领导小组：市领导小组：市查违办和城市更新工作领导小组市查违办和城市更新工作领导小组,负责全市统筹和重大事项决策负责全市统筹和重大事项决策n主管部门：主管部门：深圳市规划和国土资源委员会及其派出机构深圳市规划和国土资源委员会及其派出机构 如国土委第一直属管理局如国土委第一直属管理局,具体组织、协调、监督具体组织、协调、监督n区政府及其相关职能部门：区政府及其相关职能部门：如区城市更新办如区城市更新办,组织研究组织研究,计划的受理、审查及申报；组织专项规划编制、初审和申报计划的受理、审查及申报；组织专项规划编制、初审和申报,确

2、认改造实确认改造实施主体；施主体；基本概念拆除重建类城市更新n条件：条件：符合基础设施亟待完善符合基础设施亟待完善/环境恶劣环境恶劣/存在重大安全隐患存在重大安全隐患/现状明显不符合经济发展等情形之一现状明显不符合经济发展等情形之一,且通过综且通过综合整治或者功能改变难以有效改造的合整治或者功能改变难以有效改造的n按实施主体分类：按实施主体分类：一一、权利主体自行实施、权利主体自行实施,单一权利主体自行实施单一权利主体自行实施,或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利主体后由其实施主体后由其实施.二二、市场主体单独实施、市场主体单独实施,权利

3、主体将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场主体后由其实施权利主体将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场主体后由其实施.三三、合作实施、合作实施,城中村改造项目中城中村改造项目中,原农村集体经济组织继受单位可以与单一市场主体通过签订改造合原农村集体经济组织继受单位可以与单一市场主体通过签订改造合作协议合作实施作协议合作实施.四四、政府组织实施、政府组织实施,政府通过公开方式确定项目实施主体政府通过公开方式确定项目实施主体,或者由政府城市更新实施机构直接实施或者由政府城市更新实施机构直接实施基本概念城市更新单元n拆除重建城市更新单元：拆除重建城市更新单元：为拆除重建活动划定的相对成片区域为拆除

4、重建活动划定的相对成片区域n基本单位：基本单位：落实目标和责任的基本管理单位落实目标和责任的基本管理单位n多个项目：多个项目：一个城市更新单元可包含一个或多个更新项目一个城市更新单元可包含一个或多个更新项目流程：四大阶段n 第一阶段：报计划第一阶段：报计划n 第二阶段：报规划第二阶段：报规划n 第三阶段：确定实施主体第三阶段：确定实施主体n 第四阶段：取得土地使用出让合同和建设用地规划许可证第四阶段：取得土地使用出让合同和建设用地规划许可证第一阶段：申报城市更新单元计划n前提前提全市城市更新专项规划中划定的拆除重建类城市更新单元全市城市更新专项规划中划定的拆除重建类城市更新单元,未划入单元的且

5、满足条件的自行拟定更新单元未划入单元的且满足条件的自行拟定更新单元n确定申报主体确定申报主体,由其组织展开申报：由其组织展开申报：权利主体权利主体 如村委会等如村委会等/权利主体委托的单一市场主体权利主体委托的单一市场主体 个人或企业个人或企业/市、区政府相关部门市、区政府相关部门n改造意愿征集：改造意愿征集：单一权利主体同意；单一权利主体同意；二二/三三面积、数量面积、数量,多地块的多地块的四四/五五面积；面积；n申报材料准备：申报材料准备：申报表申报表/更新单元范围图纸更新单元范围图纸/现状权属现状权属/建筑物信息建筑物信息/改造意愿书改造意愿书/照片；照片；n审批过程：审批过程：区更新办

6、核对资料区更新办核对资料 五五个工作日个工作日 区更新办资格认定、核查、综合判断区更新办资格认定、核查、综合判断 二二0 0个工作日个工作日 报送主管部门报送主管部门,审查审查资料资料,按批次统筹形成更新计划草案按批次统筹形成更新计划草案,并公示不少于并公示不少于一一0 0天天报市政府审批报市政府审批审批通过后审批通过后五五个工作日内公示个工作日内公示流程第一阶段：申报城市更新单元计划流程第一阶段目的与成功标志第二阶段：申报城市更新单元规划通常需耗费一二年流程n准备工作：申请核查土地及建筑物信息准备工作：申请核查土地及建筑物信息申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息申报主体向主管部门

7、申请核查单元内土地及建筑物信息,主管部门主管部门二二0 0个工作日内将结果函复申报主体个工作日内将结果函复申报主体,并形成地块和建并形成地块和建筑物信息汇总筑物信息汇总n编制规划方案并报批：编制规划方案并报批：申报主体委托具备相应资质的机构编制城市更新单元规划方案申报主体委托具备相应资质的机构编制城市更新单元规划方案,报送主管部门；在更新单元计划公告之日起一年内完成报送主管部门；在更新单元计划公告之日起一年内完成,逾期未完成的逾期未完成的,主管部门可以按有关程序进行更新单元计划清理主管部门可以按有关程序进行更新单元计划清理,将该城市更新单元调出计划将该城市更新单元调出计划n主管部门审查：主管部

8、门审查：申报材料符合内容和技术要求的申报材料符合内容和技术要求的,主管部门向区更新办征求规划目标及方向、配建责任、实施分期等方面意见意见主管部门向区更新办征求规划目标及方向、配建责任、实施分期等方面意见意见,涉及涉及产业的应征求市产业部门关于产业现状、产业定位等方面意见产业的应征求市产业部门关于产业现状、产业定位等方面意见,对应机构对应机构一一0 0个工作日内书面回复主管部门；个工作日内书面回复主管部门；n草案公示：草案公示：主管部门收到相关部门意见主管部门收到相关部门意见一一0 0个工作日内个工作日内,形成草案形成草案,并公示不少于并公示不少于三三0 0天天,公示结束后公示结束后一一0 0个

9、工作日内推动审议个工作日内推动审议,涉及改涉及改变法定图则强制性内容的还应报市政府批准变法定图则强制性内容的还应报市政府批准n单元规划公示：单元规划公示：经批准后经批准后,主管部门主管部门五五个工作日内在本部门网站上就规划内容进行公告个工作日内在本部门网站上就规划内容进行公告,并将相关内容函告区城市更新职能部门并将相关内容函告区城市更新职能部门,更新单更新单元规划的批准视为已完成法定图则相应内容的编制和修改元规划的批准视为已完成法定图则相应内容的编制和修改,是相关行政许可的依据是相关行政许可的依据第二阶段：城市更新单元规划流程第二阶段成果第三阶段：确定单一实施主体流程n区政府组织制定更新单元实

10、施方案区政府组织制定更新单元实施方案,并落实实施并落实实施包括更新单元内项目基本情况、进度安排、单一主体形成指导方案、搬迁补偿安置指导方案、搬迁及建筑物拆除进度安包括更新单元内项目基本情况、进度安排、单一主体形成指导方案、搬迁补偿安置指导方案、搬迁及建筑物拆除进度安排、监管措施等相关内容排、监管措施等相关内容n形成单一主体：形成单一主体：一一、权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司、权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司.二二、权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议、权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议.三三、权利主体的房地产被收购方收购、权利主体的房地产被收购方收购四四、合作项目、合作项目

11、,市场单一主体还需与村委签订合作协议市场单一主体还需与村委签订合作协议五五、旧住宅区改造项目、旧住宅区改造项目,区政府公开选择市场主体区政府公开选择市场主体,市场主体与所有业主签订搬迁协议后形成单一主体市场主体与所有业主签订搬迁协议后形成单一主体n实施主体资格认证：实施主体资格认证：单一主体向区城市更新职能部门申请实施主体资格确认单一主体向区城市更新职能部门申请实施主体资格确认,区政府城市更新职能部门区政府城市更新职能部门一一0 0个工作日内完成审查个工作日内完成审查,并进行不少并进行不少于于七七天的公示天的公示,发放实施主体确认文件发放实施主体确认文件n项目实施监管协议：项目实施监管协议：区

12、城市更新职能部门与实施主体签订区城市更新职能部门与实施主体签订,明确公建配套义务、搬迁义务、进度安排及时限、资金监管等事项明确公建配套义务、搬迁义务、进度安排及时限、资金监管等事项注：搬迁补偿安置协议相关注：搬迁补偿安置协议相关一一、搬迁补偿安置协议中约定内容：补偿方式、搬迁补偿安置协议中约定内容：补偿方式/补偿金额和支付期限补偿金额和支付期限/回迁房屋的面积、地点和登记价格回迁房屋的面积、地点和登记价格/搬迁期限搬迁期限/过渡方式过渡方式和过渡期限和过渡期限/协议生效的时间和条件等相关事项协议生效的时间和条件等相关事项.二二、应当在协议中约定相应房地产权益由搬迁人承受、应当在协议中约定相应房

13、地产权益由搬迁人承受,并在办理房地产权属证书注销之前向搬迁人提交被搬迁房屋的房地产权并在办理房地产权属证书注销之前向搬迁人提交被搬迁房屋的房地产权属证书及注销房地产权属证书委托书；没有房地产权属证书的属证书及注销房地产权属证书委托书；没有房地产权属证书的,应当提交相应的产权证明文件及房地产权益由搬迁人承受的声应当提交相应的产权证明文件及房地产权益由搬迁人承受的声明书明书三三、公证机构进行公证、公证机构进行公证/搬迁人报区城市更新职能部门备案搬迁人报区城市更新职能部门备案第三阶段：确定单一实施主体第二阶段主要成果：n 通过收购/搬迁协议等形式形成单一主体n 确定单一实施主体第四阶段：建筑物拆迁并

14、取得建设用地规划许可证n建筑物拆除建筑物拆除搬迁人被确认为项目实施主体并在区政府的组织和监督下完成建筑物拆除搬迁人被确认为项目实施主体并在区政府的组织和监督下完成建筑物拆除,并及时向区城市更新职能部门申请就建筑并及时向区城市更新职能部门申请就建筑物拆除情况进行确认物拆除情况进行确认n房地产权属证书登记注销：房地产权属证书登记注销：建筑物拆除后建筑物拆除后,搬迁人搬迁人向房地产登记部门申请办理房地产权属证书的注销登记向房地产登记部门申请办理房地产权属证书的注销登记n申请建设用地审批：申请建设用地审批：建筑物拆除和房地产证注销工作完成后建筑物拆除和房地产证注销工作完成后,实施主体应当持实施主体确认

15、文件、项目实施监管协议、相关土地权属证明实施主体应当持实施主体确认文件、项目实施监管协议、相关土地权属证明文件等材料文件等材料,就城市更新单元规划确定由实施主体进行开发建设的用地及地下空间就城市更新单元规划确定由实施主体进行开发建设的用地及地下空间,向主管部门申请建设用地审批向主管部门申请建设用地审批n交地价交地价,取得土地使用权出让合同和建设用地规划许可证：取得土地使用权出让合同和建设用地规划许可证：主管部门在批准项目建设用地后与实施主体签订土地使用权出让合同主管部门在批准项目建设用地后与实施主体签订土地使用权出让合同,并核发建设用地规划许可证并核发建设用地规划许可证.项目涉及农用地转项目涉

16、及农用地转用的用的,应当办理转用报批手续应当办理转用报批手续n地价计收地价计收一一、拆除重建类城市更新项目中城中村部分拆除重建类城市更新项目中城中村部分,建筑容积率在建筑容积率在二二.五五及以下部分及以下部分,不再补缴地价；建筑容积率在不再补缴地价；建筑容积率在二二.五五至至四四.五五之间的部分之间的部分,按照公告基准地价标准的按照公告基准地价标准的二二0%0%补缴地价；建筑容积率超过补缴地价；建筑容积率超过四四.五五的部分的部分,按照公告基准地价标准按照公告基准地价标准补缴地价补缴地价二二、拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的、拆除重建类的工业区升级改造项

17、目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的,原有合法建筑面积以内部分原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的五五0%0%缴纳地价缴纳地价.三三、拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的、拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的,原有合法建筑面积以内部分原有合法建筑面积以内部分,按按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价,扣减原土地用途及剩余期限以扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分,按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价标准计算应缴纳的地价第四阶段主要成果n 土地使用权转让合同n 五大证之一,建设用地规划许可证五大证：建设用地规划许可证五大证：建设用地规划许可证,建设工程规划许可证建设工程规划许可证国有土地使用证国有土地使用证,建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证,商品房销售许可证商品房销售许可证未完待续n 开发n 搬迁补偿n 政府利益分成n 公建移交n