潞城市-河西大盘策略课件.ppt

1、 20110919 太原天博 谨呈：潞城项目操作思路目 录CONTENTS1地块剖析3天博案例及观点4我们的团队2关于大盘操盘理解PART 1 地块剖析城市中心城市中心项目项目地块地块规划新区 沿河景观 领袖大盘城市近郊城市近郊规划新区规划新区沿河景观沿河景观生态宜居生态宜居城市门户城市门户四通八达四通八达政策引导政策引导高尚住区高尚住区地块规模地块规模领袖大盘领袖大盘定位思考定位建议定位建议目标人群目标人群关注点关注点经济效益经济效益竞争压力竞争压力低端低收入刚需人群价格生活配套低小中端中产阶层二次置业生活空间居住环境中大高端富足人群精英阶层昭示性生活圈层高小定位低端：针对低收入人群，对他们

2、而言，周边是否有学校、超市、菜市场比沿河景观、居住环境更重要；潞城有更适合他们的产品；定位中端：针对中产一族，他们愿意多花一点钱，买一个户型、小区环境、物业好一点的房子，相比城边，他们中间有很大一部分人，更愿意选择城市中心好一点的房子。定位高端：他们对价格不太在意，对居住环境要求很高，更关注未来的邻居是否和他们有相同之处，区域规划、建筑形式，不支持走低端路线区域规划、建筑形式，不支持走低端路线项目地理位置，周边配套，对中端路线支撑有限项目地理位置，周边配套，对中端路线支撑有限沿河景观、规模大盘，城市新区，高尚社区沿河景观、规模大盘，城市新区，高尚社区1、潞城人没钱，价格太高买不起在任何一个城市

3、，没钱人永远比有钱人多，我们不需要太多的有钱人，我们只做区域高端，打造区域形象、品质、价格的引导者；适当超越而非绝对超越，2、有钱人都去长治、太原、北京买房了，没人会在潞城买的！他们的生意在潞城，他们的办公室在潞城，他们的生活圈子在潞城，只因潞城没有适合他们的项目；思考针对高端定位普遍存在的误区：结果星河湾未到太原时，人们不会相信太原的房价每平米会超过2万，星河湾开盘销售20亿；长治城上城也告诉我们，长治的房价也可以卖到8000以上；未来会更高；潞城有钱人，愿意每平米花5000以上的价格买长治、太原的房子，相信他们更愿意花3000以上的价格买潞城最好的房子；正所谓：“宁当鸡头 不当凤尾”，起势

4、高端，低价入市，体验营销，价格突破，引领市场，名利双收在潞城市场上，大盘的操盘手几乎没有但是从长治市发展来看，大盘正在崛起客户群偏执的认识，认为有钱的去长治市买房总体而言，短视的多，长远打算的少问 题潞城市大盘操作短视的原因O 急功近利，大盘操作风险大O 市场正真的操盘手没可比性O 用小盘之心度大盘之腹O 太强调性价比，引导消费者只关注眼前的利益；O 不停的叫卖市场，过度的兴奋，也把自己引入歧途；O 承诺的配套不能兑现，品牌的公信力不足；O 重硬轻软，表相的风情泛滥，内涵打造不足；O 客观原因，好的地段在哪里？现 象1.百姓如何看待开发商实力，如何看待建什么产品 针对项目产品面市，我们必须前提

5、做好准备2.潞安集团今年入市，将会分流我们相当一部分客户 我们得抢占先机，暗度陈仓，确保开发商及其项目品质在该城区内保持领先地位3.形象力不足，没形成品牌效应 我们应该找到最有效最直接的宣传方式4.项目的核心价值有待传递给老百姓，渗透到潞城人心里 项目持久的盈利能力会越来越差推导思路：寻找项目的核心价值潞城缺什么样的居住产品？四镇三乡是内心走进城市的潞城人。我们可以看到潞城人向往的生活方式：时尚、现代、追求、发展、改变、舒适三居、有气质、被尊重，而这些，恰恰是潞城人所缺乏的东西，缺少高端居住生活圈。在粗犷线条的背后，有一颗跃动的心，渴望用一种受人认同的生活方式来证明自己并不落伍的价值。潞城人要

6、什么？我们的项目：地块价值、项目价值、发展潜质 项目建议p最大的住宅项目：目前潞城市最大，可组团排布p最好的环境：由国际级设计院公司设计，绝对超越潞安集体开发p最有特色的建筑风格：非常现代，人车分流，小区环形广场、人工湖等小品景观p最合理的户型设计：铭品三居，南北通透，室内布局，主力户型90120平p最具特色的科技产品：引进世界品牌水源热泵，纯进水直饮入户p大开发规模带来配套设施更为齐备，中心主干道带来的便捷，社区幼儿园、会所、超市、健身器材等p判断：从项目本身来看，在新区依水而建已经具备一流领导品牌概念。产品利益点大自然三位一体的融合之城&新城市人文特色PART 2 关于大盘操盘的理解一期开

7、发成功可能不难对大盘而言，利润点都在后面的20%所以对于大盘而言应该有客观的整盘推售策略我们必须找到能持续盈利的方法！大盘必须有可持续盈利的能力启 发比 较性价比生活梦想销 售持续营销项 目品 牌（小盘）（大盘）几个全国成功大盘操作的借鉴丽江花园和 谐运动会不成文的行为规范老年活动中心文化艺术节广告新闻帮困扶贫蔚蓝海岸人 文运动会参与城市认同讨论首届读书月赞助发起人城市建筑双年展90人有大学本科学历北师大名校四季花城温 情运动会邻里跳蚤市场业主论坛自助游民间协会（剪纸/登山等）PORTOFINO（波托菲诺）格调天鹅湖意大利休闲街OCT LOFT意大利文化月与意大利波托菲诺建交华厦艺术中心城市建

8、筑双年展主办及场地提供何香凝美术馆深圳城市摄影大赛PART 3PART 3 天博案例及观点长治东方360品牌 实力 规模东方东方360：第一批次开盘盛况：第一批次开盘盛况长治华悦尚城时尚 长治帝豪天成专属平定益智瑞景茗城都市名片静乐静汾国际新城生态新城永济公园天下双公园 高科技张家口龙山水郡沿河 景观太原浦东雅典空 间每一个成功的大盘，都有一个独特的、鲜明的、引人入胜的核心价值成功案例小结：对大盘而言核心价值是最能产生持久的盈利能力并且沉淀的越久越香！一箭双雕 一方面可以帮助建立项目品牌，创造持久的盈利能力。另一方面可以反过来丰满企业品牌，甚至可以帮助企业品牌创造超乎想像的差异化竞争优势。项目

9、品牌企业品牌核心价值最大利润小 结用品牌经营的角度，看回本项目的四大定位；应明确本项目且可持续坚持的核心价值。核心价值潞城“首席生态宜居领袖大盘”稀缺地段+建筑产品+升级配套而形成核心价值体系站在城市思考的高度企业的社会责任感潞城有钱人需要并向往的恰恰是我们在软硬件上可以满足和倡导的潞城首席生态宜居领袖大盘潞城需要经济发动机，更需要生活磁场。摘自长治日报核心价值的途径和意义她并不一定是广告语；她可能是隐藏在背后的“幕后黑手”；她是我们所有努力的方向和我们的终极追求；她可以影响很多，命名、广告、传播、规划、产品、公关广告/传播公关新闻/口碑售卖方式体验/活动规划产品招商核心价值核心价值的指导案名

10、1金域蓝湾Golden Bay核心价值的指导案名2御景湾Royal View Bay所以 我们应该广而告之：潞城市有好的高品质住宅项目最好的住宅项目就是本项目回到现实结合项目产品及市场现状，我们在2011年度的营销推广中将会面临哪些市场疑难点呢？对这些关键点我们又将如何一一突破呢？这将是制定本项目推广策略的重要核心。策略总纲1形象上高举高打：p本项目在城西版块，从售价来看，将成为价售较高的项目，领跑整个潞城市房地产市场，考虑到上述原因，本项目在推广中必须高举高打，以大盘的形象立势，拉高消费者的心理预期，形成高位的性价比落差，从而取得良好的销售业绩。定位潞城首席人居生态大盘潞城首个绿化率46%生

11、态大盘 潞城首个纯高层板式住宅潞城首个小区高档内部幼儿园市场炒作借力打力：p本项目与潞城唯一滨河文化广场处于同一版块，本区域目前最大的劣势就是区域人气不足，故此我项目与文化广场在区域炒作上，是相辅相承的。在区域炒作中，本着“同区异体”的观点，借文化广场的炒作市场热点，将周边的生态人文气质结合本项目大宅的特点，将拉动我项目在版块的升值空间，更新说法，为我所用。大盘的环境：自然环境与人文环境兼备风水福地，人文气质，自然美态三者合而为一策略总纲2策略总纲3活动节点出奇制胜：p我们应该在推售中，有后续的推广活动，利用项目开工仪式和先启动项目主景观带作样板工程，包括售楼部开放等做一些大型的活动，针对特殊

12、的户型我们适当做些小活动。作为大宅就应该高调，神秘，在活动方面，以新，奇，贵为核心，走少而精，精而大的手笔，力求次次震撼全市，影响力就是销售力。大盘的生活：名仕的圈层生活潞城唯一一处河畔生活休闲广场毗领我社推广主题建议一收藏一座城市的典范p潞城新区住宅项目最好的地段，好房子遇上好地段；p河，风水宝地是潞城唯一的自然精萃之地；p潞城新区，做潞城最高品质居住产品；p潞城新区，做一座城市值得收藏的铭品；p潞城新区，领跑未来十年，潞城人居典范；p潞城新区，稀缺的地理位置，整个潞城人都向望。推广目标p 促进销售实现利润最大化；p 树立项目独特的形象；p 进一步提升开发商品牌；入市时机p商机如战机，关系着

13、商家的生死成败。因此准确分析楼盘的上市时机，对于楼盘的销售成功与否，有着至关重要的意义。这既要分析楼盘的特点，又应尊重房地产市场的各种规律；p新品上市永远是入市推广的最佳时机，所以建议开发商一定要选好代理合作。结论：1、本项目具备一流楼盘的潜质；2、本项目具备领跑潞城地产人居典范；3、本项目具备长远的发展前景；4、本项目具备地产开发领导品牌的概念；5、本项目具备成为地产开发高信赖品牌的信任。PART 4 我们的团队营销总监 张淦从业时间：8年毕业院校：山西大学学历：学士学位专业：经济管理操作项目：p山西新弘祺房地产开发有限公司北美晶域蓝湾、北美新天地置业顾问p北京融创置地太原财富国际广场、愉次

14、德国小镇案场经理p山西慧龙房地产开发有限公司运城圣元西域年华营销经理p太原盛世大道房地产经纪有限公司阳泉鸿龙馨园、御康山庄销售经理忻州鸿禧园、御景园、怡泽园销售总监盂县上上城、平定益智瑞锦茗城销售总监长治华悦尚城、帝豪天成、常平东方360、常平壶关凤凰城、康庄花苑营销总监太原文锦世家营销总监p山西鼎晨房地产开发集团有限公司小店欢乐林栖、小店浦东雅典、长风街泰古城营销副总策略总监 沈亮从业时间：5年毕业院校：曼尼托巴大学（加拿大）University of Manitoba学历：学士学位 Bachelor degree专业：经济学 Economics操作项目：p太原盛世大道房地产经纪有限公司阳泉

15、鸿龙馨园策划经理孝义尚东书苑策划经理太原朝阳怡军苑策划经理p北京同创联行房地产经纪有限公司张家口龙山水郡高级策划经理保定青山澜泊湾项目高级策划经理保定东方城项目高级策划经理销售总监 马丽从业时间：10年毕业院校：北京京桥大学学历：学士学位专业：外贸英语操作项目：p青岛新联康房地产经纪有限公司即墨大同银座置业顾问黄岛盈泰嘉园置业顾问北京样本销售主管天津万科假日风景销售主管青岛海逸翠亭案场经理青岛万科魅力之城案场经理p太原盛世大道房地产经纪有限公司孝义上东书苑销售经理忻州怡泽园销售经理孝义盛和家园销售经理静乐晋汾国际新城销售经理p太原新联康房地产经纪有限公司太原万科金域国际策划经理策划总监 赵飞燕

16、从业时间：9年毕业院校：太原理工大学学历：学士学位专业：艺术与设计操作项目：p太原盛世大道房地产经纪有限公司太原大唐龙庭策划经理太原哈伯中心策划经理长治宝家丽景策划经理长治帝豪天成策划总监长治常平东方360 策划总监长治康庄花苑策划总监长治壶关凤凰城策划总监静乐晋汾国际新城策划总监 销售经理 苏强从业时间：4年毕业院校：太原理工大学学历：学士学位专业：园林设计操作项目：p太原盛世大道房地产经纪有限公司阳泉鸿龙馨园销售经理阳泉御康山庄销售经理平定益智瑞景茗城销售经理太原文锦世家总监助理销售经理 冯凤从业时间：4年毕业院校：太原理工大学学历：学士学位专业：国际贸易操作项目：p太原盛世大道房地产经纪有限公司阳泉鸿龙馨园案场经理平定益智瑞锦茗城案场经理p忻州和信安达房地产开发有限公司忻州鸿禧园案场经理忻州兴达苑销售经理 我们是一支有实践经验的操盘队伍，百战不殆，我们因而伟大 因专业而坚持！The End 感谢聆听祝项目完美起航太原天博 呈报20110919