昆明各片区分析(ppt可编辑修改)课件.ppt

1、Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。昆明各片区分析昆明中原 研究中心Kun Ming 06.2010Code of this report|2 Copyright Centaline Group,2010昆明市区域划分：昆明市区域划分：主城内包含六个独立行政区域主城内包含六个独立行政区域昆明市按行政划分分为盘龙、五华、西山、官渡、高新、经开六个区域，按方向分为东市区、南市区、西市区、北市区、中市区、一至二环六个区域，另外还有包括安

2、宁市（代管）、呈贡县等在内的五个县（呈贡、富民、宜良、嵩明、晋宁）、三个自治县（石林彝族自治县、禄劝彝族苗族自治县、寻甸回族彝族自治县）。全市总面积21582平方千米，总人口608.57万。市人民政府驻盘龙区。昆明主城行政区域划分昆明主城行政区域划分盘龙区盘龙区五华区五华区官渡区官渡区经开区经开区西山区西山区盘龙江盘龙江人民路人民路拓东路拓东路金碧路金碧路Code of this report|3 Copyright Centaline Group,2010昆明主城区内划分为六个区域：昆明主城区内划分为六个区域：由十三条城市主干道隔开六个区域由十三条城市主干道隔开六个区域六个区域的划分通过一些

3、主要干道来隔开：东市区：昆曲高速以南、二环东路以东，贵昆公路以北；南六个区域的划分通过一些主要干道来隔开：东市区：昆曲高速以南、二环东路以东，贵昆公路以北；南市区：贵昆公路、二环南路、大观路之间；西市区：龙泉路、一二一大街、二环西路、大观路之间；北市区：贵昆公路、二环南路、大观路之间；西市区：龙泉路、一二一大街、二环西路、大观路之间；北市区：二环北路、龙泉路、昆曲高速公路之间；中市区：一环城路内的区域；一至二环：一环与二环路市区：二环北路、龙泉路、昆曲高速公路之间；中市区：一环城路内的区域；一至二环：一环与二环路之间区域。之间区域。昆曲高速公路龙泉路二环东路贵昆路二环南路大观路二环西路二环北路

4、环城北路环城东路环城南路环城西路一二一大街Code of this report|4 Copyright Centaline Group,2010各区域主要物业类型及功能定位：各区域主要物业类型及功能定位：随着政府对房地产规划的进一步深入，未来高层业态将成为各片区主要物业随着政府对房地产规划的进一步深入，未来高层业态将成为各片区主要物业东市区：昆明房地产开发最早的区域，供应量主要来自昙华、凉亭和白沙河区；但目前开发相对其他片区落后，且区域环境杂乱交通拥堵，市政配套滞后，非置业首选。南市区：昆明南市区是主城与东城的交接地，此处将是昆明经济发展势必成就的一块经济三角洲。将结合巫家坝机场的搬迁，改造

5、机场片区，与会展中心、宝海公园等统一规划成为南部城市副中心。西市区：片区内的产业布局影响了居住的环境，目前，一些产生污染源的工厂已被列出规划迁出名单，西市区的房地产开发将慢慢跟上南市区和北市区的步伐，成为昆明市的又一个置业热点。北市区：北市区是昆明的副中心，是行政办公区、居民区、服务区兼具的综合性功能区。中心区：昆明商务、金融和文化中心。一至二环：昆明发展最快也是价格上升最快的区域，区域内有较好的生活配套和居住环境，是市民置业首选，同时，也是楼盘价格上升最快的区域。各片区分布的主要物业类型各片区分布的主要物业类型高层、小高层别墅高层、公寓多层、小高层高层、公寓、写字楼高层Code of thi

6、s report|5 Copyright Centaline Group,2010昆明市楼盘概述：昆明市楼盘概述：目前昆明市在售楼盘约37个，其中，南市区11个，西市区5个，北市区4个，中市区8个，一至二环7个，东市区2个；待售楼盘约34个，其中，南市区6个，西市区6个，北市区7个，中市区3个，一至二环11个，东市区1个。Code of this report|6 Copyright Centaline Group,2010南市区发展现状分析：南市区发展现状分析：滇池滇池传统豪宅区，低密度为主传统豪宅区，低密度为主昆明高尚人居片区，未来供应较大，广福路、滇池路、日新路、五甲塘一带将成为发展重点

7、，集中大量高端人群东南板块存在大量可开发地块，供应主要来自度假区板块和滇池路板块以及广福路和昆洛路板块；将持续成为昆明新盘供应区；大盘集中，配套规划完备，有市政先行，东南的五甲塘、半岛及广卫板块成为城市发展的新方向；该区域的开发量较大，且都为规模较大项目，楼盘规模整体上从北到南呈现出由小到大的规律。经开经开Code of this report|7 Copyright Centaline Group,2010南市区楼盘概述：南市区楼盘概述：在售项目在售项目1111个，待售个，待售6 6个个目前南市区在售项目11个，待售项目6个，大部分位于草海、度假及五甲塘片区。片区为昆明传统豪宅区，滇池路上别

8、墅项目居多。Code of this report|8 Copyright Centaline Group,2010南市区发展现状分析：南市区发展现状分析：物业类型以别墅为主，其它业态均匀分布物业类型以别墅为主，其它业态均匀分布南市区楼盘物业类型占比南市区楼盘物业类型占比南市区是目前昆明主城区新盘放量最多的地区，片区内存在大量城中村改造项目，同时，也是昆明主城内高端物业的聚集区，片区内物业类型以别墅为主，其它业态均匀分布。Code of this report|9 Copyright Centaline Group,2010南市区产品特点分析南市区产品特点分析:主力户型面积在主力户型面积在10

9、0-150100-150之间，别墅和城中村项目较多之间，别墅和城中村项目较多序号序号项目名称项目名称普通住宅主力户型区间（）普通住宅主力户型区间（）5050以下以下51-6051-6061-7061-7071-8071-8081-9081-9091-10091-100 101-110101-110 111-120111-120 121-130121-130 131-140131-140 141-150141-150 151-200151-200 200200以上以上1顺新时代2云大知城3奥宸橙郡4新亚洲欢乐城5新亚洲体育城6银海畅园7银海领域8同德锦江嘉园9玫瑰湾10华都B区揽翠11滇池印象1

10、2盛高大城13星光大道14凯旋花园15月光宝盒16奥宸财富中心17广福小区18滇池康城19湖畔之梦20颐庆园21金岸春天22中央金座23南亚风情第一城24滇池卫城橡尚25滇池卫城蓝调公园Code of this report|10 Copyright Centaline Group,2010南市区楼盘价格特点及走势南市区楼盘价格特点及走势分析分析:均价在均价在6000-90006000-9000元元/之间之间片区内三环边区域的价格在6000-6500元/之间滇池路板块及广福路板块的价格达到7000-9000元/之间序号序号项目名称项目名称普宅均价区间（元普宅均价区间（元/）60006000以下

11、以下6000-65006000-65006500-70006500-70007000-75007000-7500 7500-80007500-8000 8000-90008000-900090009000以上以上1顺新时代2云大知城3奥宸橙郡4新亚洲欢乐城5新亚洲体育城6同德锦江嘉园7华都B区揽翠8盛高大城9金岸春天10中央金座11南亚风情第一城12星光大道待定13奥宸财富中心14果林金谷在售待售Code of this report|11 Copyright Centaline Group,2010序号序号项目名称项目名称普宅均价区间（元普宅均价区间（元/）60006000以下以下6000-

12、65006000-65006500-70006500-70007000-75007000-75007500-80007500-8000 8000-90008000-900090009000以上以上15滇池卫城橡尚16滇池卫城蓝调公园17银海畅园18银海领域19理想小镇20玫瑰湾21滇池印象22光辉城市23香槟小镇24凯旋花园25月光宝盒26广福小区27滇池康城28湖畔之梦29颐庆园30滇池铂屋南市区楼盘价格特点及走势南市区楼盘价格特点及走势分析分析:南市区二手房价格主要在南市区二手房价格主要在6000-80006000-8000元元/之间之间已售南市区楼盘开发普遍较晚，楼盘大多为2000年后新

13、盘，二手房价格跟新房价格相差不大。Code of this report|12 Copyright Centaline Group,2010南市区客户群体分析：南市区客户群体分析：政府机构、城中村改造、高端改善型客户为主政府机构、城中村改造、高端改善型客户为主政府机构较多（滇池路片区集中了南市区大量的政府机关、事业单位 人员达26%左右），区域对相关人员有较强的吸引力；企事业单位职工、公务员、个体工商户、小商贩是该区的主力人群；滇池度假区吸引了大量高端人群在本区域置业，占到区域人口的3%左右。这个区域也是昆明的首个、传统豪宅区。新城概念的规划建设将让南市区规划更现代科学，更能吸引知识程度较高、

14、偏年轻的客户群。改善性需求为主。客户喜好滇池附近的人居环境。Code of this report|13 Copyright Centaline Group,2010所属区域所属区域：官渡古镇 开开 发发 商商：星耀集团地理位置地理位置：官渡古镇旁物业类型物业类型：综合性物业 占地面积占地面积：2200亩建筑面积建筑面积：200万 绿绿 化化 率率：50%总总 户户 数数：40000 车车 位位：7000典型项目分析典型项目分析:新亚洲体育城新亚洲体育城 距主城区较远的大型综合体项目，配套完善距主城区较远的大型综合体项目，配套完善户型类型户型类型户 型2-2-13-2-13-2-1-23-2-

15、1面 积8989140114户 数1200120012030比 例30%30%10%5%Code of this report|14 Copyright Centaline Group,2010超大规模体育运动场馆设施区超大规模、高品质住宅群，完成后居住人口达4万人新型独立别墅商务办公区财富中心云南大学附属中学主校区南市区餐饮、娱乐休闲购物中心区西南大型体育文化用品批发广场医院、派出所等社区配套项目规模：净用地约2200亩，总建筑面积约：200万平方米，总居住人口约4万人。投资规模：约50亿元建设周期：三年招商项目：商业街典型项目分析典型项目分析:新亚洲体育城项目内容新亚洲体育城项目内容Cod

16、e of this report|15 Copyright Centaline Group,2010强大完善的配套优势：体育、教育、交通、商业、商务办公、医疗卫生、安全等众多较高标准的配套确保了该项目生活的便利、舒适性。独一无二的大型综合体育配套设施。区域升值空间及发展潜力较大。大社区总体规划保证了社区整体的布局科学合理。由于地处城郊，加之项目本身体规模宏大，使得项目所在区域的空气质量、噪音污染等指标优于其他区域。与滇池西山位置距离较近，另外紧挨着官渡古镇。云大附中主校区的入驻确保该区域教育品质。价格低。典型项目分析典型项目分析:新亚洲体育城新亚洲体育城项目卖点分析：项目卖点分析：Code o

17、f this report|16 Copyright Centaline Group,2010典型项目分析典型项目分析:新亚洲体育城新亚洲体育城项目劣势分析：项目劣势分析：距离中心城区距离较远,给生活带来不便,且加大了生活成本.项目周边生活配套不完善.项目周边广福沿线有大量待开发空地,未来开工建设将对居民生活造成一定影响.项目所处区域为正在开发区域，加上昆明主城区的目前交通状况不甚理想，使得在此居住的居民生活半径明显受到制约。Code of this report|17 Copyright Centaline Group,2010小结：小结：南市区是政府大力规划发展的区域，低密度住宅、环境优美

18、、绿化率高等因素使本区域成为昆明人置业首选；南市区政府机构较多，滇池路片区集中了南市区大量的政府机关、事业单位人员达26%左右，区域对相关人员有较强的吸引力；企事业单位职工、公务员、个体工商户、小商贩是该区的主力人群；滇池度假区吸引了大量高端人群在本区域置业，占到区域人口的3%左右。这个区域也是昆明的首个、传统豪宅区。南市区楼盘普通住宅的价格集中在6000-9000元/之间，其中，三环边楼盘价格相对较低为6000-6500元/，滇池路板块和广福路板块等区位较好楼盘价格在7000-9000元/左右。Code of this report|18 Copyright Centaline Group,

19、2010 该区为主要的教育、科研区，依托二环内的教育配套，成为教育置业的首选；供应主要集中在土地储备较多高新片区以及开发较早的西苑、学府路、北教场片区；片区内有6个即将面世楼盘，多为城中村改造的综合题类项目，这些楼盘的放出，将加快片区内周边配套的完善，加快片区发展。西市区发展现状：西市区发展现状：距主城最近的居住区距主城最近的居住区Code of this report|19 Copyright Centaline Group,2010西市区楼盘概述：西市区楼盘概述：在售项目在售项目5 5个，待售个，待售6 6个个目前西市区在售项目5个，待售项目6个，高新区楼盘无论品质及配套已经日趋完善，同时

20、作为离昆明主城最近的区域，其地位及价值也日渐凸显。Code of this report|20 Copyright Centaline Group,2010西市区发展现状：西市区发展现状：高层为主要业态，其次为公寓高层为主要业态，其次为公寓西市区楼盘物业类型占比西市区楼盘物业类型占比西市区是距离昆明主城最近的区域，从前的一些重度污染的工厂逐渐搬出，未来轻轨和三环的建成都将为片区带来置业热潮；目前片区内物业类型以高层为主，其次为公寓。Code of this report|21 Copyright Centaline Group,2010西市区产品特点：西市区产品特点：高层、公寓为主要物业类型，

21、高层、公寓为主要物业类型，9090平左右两房三房平左右两房三房片区内主力户型面积区间为81-120，业态主要以高层和公寓为主。序号序号项目名称项目名称普通住宅主力户型区间（）普通住宅主力户型区间（）5050以下以下51-6051-6061-7061-7071-8071-8081-9081-9091-10091-100 101-110101-110 111-120111-120 121-130121-130 131-140131-140 141-150141-150 151-200151-200 200200以上以上1中晟溪城2鼎易天城3西山新城4朝花曦拾5中天花园6春城慧谷7新域盛景8经典双城

22、9中天阳光10010启鸿假日城市11TIME时代城12正大紫都城13经典壹城在售待售已售Code of this report|22 Copyright Centaline Group,2010西市区价格特点及走势西市区价格特点及走势:配套日益完善，上升空间较大配套日益完善，上升空间较大西市区在未来供应的放量和置业热度的加剧，区域价格将仍有很大上涨空间，目前，片区内二环边均价都已经达到了6000元/以上。序号序号项目名称项目名称普宅均价区间（元普宅均价区间（元/）5000-55005000-55005500-60005500-60006000-65006000-65006500-7000650

23、0-70007000-75007000-75001中晟溪城2鼎易天城3西山新城4朝花曦拾5中天花园6春城慧谷7新域盛景8经典双城未定9中天阳光10010启鸿假日城市未定11TIME时代城未定12正大紫都城13经典壹城在售待售已售Code of this report|23 Copyright Centaline Group,2010西市区置业客户群体：西市区置业客户群体：外流群体减少，到西市区置业、投资客户群体增多，将是中产新主力置业区外流群体减少，到西市区置业、投资客户群体增多，将是中产新主力置业区 因为本区域高新技术企业增多，一些工厂、水泥厂等污染性较强企业被规划外迁，因此，在本片区买房的

24、人日益增多。同时，由于高新一小等名校的进驻，有的市民考虑到子女上学的问题，也会将房子买到高新区，教育资源的逐渐完善，将带动一部分购房需求。以部队军人、高校教职工和周边企事业公务员为主；高新区内以科技型人员、出国留学人员为主；片区容纳大部分的中端客户群，定位为高新产业的区域，能吸引相关企业和人才入驻，带来一定量的高端购买力；产业结构新产生大量中产阶级。这部分产业客户将成为未来置业的主力客户群。Code of this report|24 Copyright Centaline Group,2010所属区域所属区域：高新区 开开 发发 商商：鼎易地产地理位置地理位置：高新区海源北路物业类型物业类型

25、：高层、公寓、写字楼、商业占地面积占地面积：44000万建筑面积建筑面积：25万 绿绿 化化 率率：35.16%总总 户户 数数：1160 车车 位位：1110户型类型户型类型户 型套数面积（）均价（元/）2房9281-906428小3房10786-906353大3房146110-1306541典型项目分析典型项目分析:鼎易天城鼎易天城 2010 2010年首次开盘的城中村项目年首次开盘的城中村项目Code of this report|25 Copyright Centaline Group,2010典型项目分析典型项目分析:鼎易天城鼎易天城鼎易天城是一个集精品住宅、现代时尚公寓、多功能写字

26、楼、四星级酒店及情景式主题商街于一体的综合体项目；项目所在高新区为距离主城最近的区域，且片区环境、配套正逐步完善；凡在2010年7月份前购房手续办理完毕的业主，其子女可在2010年9月第一批直接入读高新一小；卖点分析：卖点分析：劣势分析：劣势分析：附加值小；目前周边配套不够完善；路网相比于其它区域还欠发达。Code of this report|26 Copyright Centaline Group,2010小结小结：西市区为主要的教育、科研区，依托二环内的教育配套，成为教育置业的首选；未来三年西市区将规划多条道路及城轻轨三号线贯穿西市区，将使本区域的交通配套更加完善；高新区内以科技型人员、

27、出国留学人员为主；西市区容纳大部分的中端客户群，定位为高新产业的区域，能吸引相关企业和人才入驻，带来一定量的高端购买力；产业结构新产生大量中产阶级。这部分产业客户将成为未来置业的主力客户群。从2008年至此，高新区共有20个项目取得规划用地许可证或是规划建设许可证，将在2至3年内放量供应。西市区楼盘高层、小高层的均价在6000元/左右，随着未来供应的放量和置业热度的加剧，区域价格将仍有很大上涨空间。Code of this report|27 Copyright Centaline Group,2010 北市区规划为昆明副中心，借交通便利和配套齐全的优势成为置业热点。区域供应土地有限，开发以中

28、档住宅为主；未来供应主要在北京路延长线上。随着北市区城市副中心的价值逐渐提升，前来北市区买房居住的消费者收入水平越来越高和购买能力也越来越强，很多已经在南市区置房的消费者也相当看好今后的北市区市场。北市区发展现状：北市区发展现状：城市副中心，中产主力置业热点区城市副中心，中产主力置业热点区Code of this report|28 Copyright Centaline Group,2010北市区楼盘概述：北市区楼盘概述：在售项目在售项目4 4个，待售个，待售7 7个个目前北市区在售项目4个，待售项目7个，作为昆明城市副中心，北市区完善的商务及生活配套将使越来越多的中高端客户入住。Code

29、of this report|29 Copyright Centaline Group,2010北市区发展现状：北市区发展现状：城市副中心，中产主力置业热点区城市副中心，中产主力置业热点区北市区楼盘物业类型占比北市区楼盘物业类型占比北市区作为昆明主城的副中心，是除中心区外最早开发的区域，目前片区生活配套已经完善，是中产主力置业热点区；片区内以多层和小高层为主，有一定量的高层和别墅。Code of this report|30 Copyright Centaline Group,2010高层/小高层以61-90为主；多层以100-140的三房四房为主。北市区产品特点：北市区产品特点：多层为主，其

30、次为小高层和高层多层为主，其次为小高层和高层序号序号项目名称项目名称普通住宅主力户型区间（）普通住宅主力户型区间（）5050以下以下51-6051-6061-7061-7071-8071-8081-9081-90 91-10091-100101-101-110110111-111-120120121-121-130130131-131-140140141-141-150150151-151-200200200200以以上上1龙江雅苑2和谐世纪3贵研自然界4溪麓南郡5金领时代6天骄北麓7欣都龙城8春城商务中心未定9悦榕庄未定10半山七哩溪11财智心景在售待售Code of this report

31、|31 Copyright Centaline Group,2010北市区产品特点：北市区产品特点：二手房户型比较分散，多层的面积较大，高层和小高层偏于二手房户型比较分散，多层的面积较大，高层和小高层偏于9090左右户型左右户型序号序号项目名称项目名称普通住宅主力户型区间（）普通住宅主力户型区间（）5050以下以下51-6051-6061-7061-7071-8071-8081-9081-90 91-10091-100101-101-110110111-111-120120121-121-130130131-131-140140141-141-150150151-151-20020020020

32、0以以上上12立欣洲13都市枫林14荷塘月色15云康园16云岭天骄17温馨家园18时尚家园19好世界20官城嘉年华21美璟欣城22江东花城23春怡雅苑24世博生态城25都市名典26云南映象已售Code of this report|32 Copyright Centaline Group,2010目前主力价格区间在6000-7000元/，北京路延线价格上升较快，龙江雅苑、欣都龙城的价格都在7000以上。北市区价格特点及趋势：北市区价格特点及趋势：北市区价格稳定上涨北市区价格稳定上涨序号序号项目名称项目名称普宅均价区间（元普宅均价区间（元/）4000-50004000-50005000-6000

33、5000-60006000-70006000-70007000-80007000-80008000-90008000-90001龙江雅苑2和谐世纪3贵研自然界4溪麓南郡5金领时代6天骄北麓7欣都龙城8春城商务中心未定9悦榕庄未定10半山七哩溪11财智心景在售待售Code of this report|33 Copyright Centaline Group,2010北市区价格特点及趋势：北市区价格特点及趋势：北市区二手房价格也都在北市区二手房价格也都在50005000元元/以上，部分楼盘也达到以上，部分楼盘也达到80008000元元/左右。左右。序号序号项目名称项目名称普宅均价区间（元普宅均价

34、区间（元/）4000-50004000-50005000-60005000-60006000-70006000-70007000-80007000-80008000-90008000-900012立欣洲13都市枫林14荷塘月色15云康园16云岭天骄17温馨家园18时尚家园19好世界20官城嘉年华21美璟欣城22江东花城23春怡雅苑24世博生态城25都市名典26云南映象已售Code of this report|34 Copyright Centaline Group,2010北市区客户群体：北市区客户群体：昆明市首置、首改的中产阶级为主昆明市首置、首改的中产阶级为主置业人群来自主城各区以及地州

35、中高收入客户。外来人口中云南地州县上的来昆置业的中高收入人群占50%。整个区域的首置客户占了60%以上；主要为昆明市中心的中产阶级。中产阶级的改善性客户也是本区域的重点客户。改善性客户以本区域内客户为主，兼顾其他市区及地州客户。这类客户基本为换环境与换品质，换面积客户相对较少龙泉路附近、植物园片区的各高校师生为置业主力人群；北京路延长线附近的省国土资源厅，上庄片区附近的金安小区和月牙塘小区，银河片区附近的红云集团、穿金路附近的国家政府单位和国家企业单位的；这部分客户也是区域内改善性客户的主要构成部分。客户需求分析：普通客户量较大，刚性需求占较大比例；物业类型分析：购房户型主要以中小户型为主；购

36、买因素分析：客户在购房时首先考虑的是房屋价格，其次是位置，第三为交通；项目配套设施，大部分客户考虑的都是和日常生活相关的医院、超市、餐饮；Code of this report|35 Copyright Centaline Group,2010所属区域所属区域：北市区 开开 发发 商商：江东地产地理位置地理位置：北市区车场物业类型物业类型：高层、写字楼、商业占地面积占地面积：27万建筑面积建筑面积：107.3万 绿绿 化化 率率：45%总总 户户 数数：8000 车车 位位：6000典型项目分析典型项目分析:和谐世纪和谐世纪 产品体系类型高层（31F），办公商务（48F）户型1-1.2-2-1

37、.3-2-1.3-2-2.4-2-2.4-2-3.跃式面积区间54.178-89.2109-117142143178135-230Code of this report|36 Copyright Centaline Group,2010典型项目分析典型项目分析:和谐世纪和谐世纪采用大型商业主力店与小型精品店相结合的商业布置模式，能够容乃日常所有消费供给品种，也包括所有日常休闲方式;下沉式的商业，创新的儿童游乐设施、体验式公园，风雨休闲购物廊，广场咖啡厅，情景购物街，主体餐吧;该楼盘属于昆明高档公寓楼盘和黄金商业区，和谐世纪不仅拥有西南最高的住宅，还拥有西南地区最大的地下停车场（6000辆）。是

38、北市区龙泉路银河大道经济走廊的制高点。卖点分析：卖点分析：劣势分析：劣势分析：高层楼间距小，建筑密度大；项目位于北市区公交车场，车流人流较大；周边商业配套不完善。Code of this report|37 Copyright Centaline Group,2010小结：小结：北市区规划为昆明副中心，区域供应土地有限，开发以中档住宅为主；未来供应主要在北京路延长线上；整个区域的首置客户占了60%以上；主要为昆明市中心的中产阶级；龙泉路附近、植物园片区的各高校师生为置业主力人群；北京路延长线附近的省国土资源厅，上庄片区附近的金安小区和月牙塘小区，银河片区附近的红云集团、穿金路附近的国家政府单位

39、和国家企业单位的；这部分客户也是区域内改善性客户的主要构成部分。北市区内以80-90两房及100-120的三房为主；多层以130-150的三房四房为主；别墅面积在200400；区域内主力价格区间在6000元/，北京路延线及二环内住宅价格在7000-9000元/；资源型别墅价格在1万元/以上。Code of this report|38 Copyright Centaline Group,2010中市区发展现状：中市区发展现状：片区内土地饱和，一级市场放量较少片区内土地饱和，一级市场放量较少伴随着09年快速升温的楼市，中市区的房产价格节节飙升，进入2010年，国家对楼市的调控力度加强，目前，中市

40、区价格趋于平稳，但仍旧未呈现下降趋势。截至2010年5月份，中市区土地放量只有一宗13.56亩商业兼金融用地供应。中市区Code of this report|39 Copyright Centaline Group,2010中市区楼盘概述：中市区楼盘概述：在售项目在售项目8 8个，待售个，待售3 3个个目前中市区在售项目8个，待售项目3个，目前中市区土地基本饱和，在售项目多为尾盘，待售项目较少。Code of this report|40 Copyright Centaline Group,2010中市区发展现状：中市区发展现状：物业以公寓、高层和写字楼为主物业以公寓、高层和写字楼为主中市区

41、楼盘物业类型占比中市区楼盘物业类型占比中市区物业类型以高层和公寓为主，其次为写字楼。Code of this report|41 Copyright Centaline Group,2010中心区公寓的主力户型区间在50以下，高层的主力户型较大，在71-90之间。中市区产品特点：中市区产品特点：中市区产品以高层、公寓为主中市区产品以高层、公寓为主序号序号项目名称项目名称普通住宅主力户型区间（）普通住宅主力户型区间（）5050以下以下51-6051-6061-7061-7071-8071-8081-9081-90 91-10091-100101-101-110110111-111-1201201

42、21-121-130130131-131-140140141-141-150150151-151-200200200200以以上上1上东城2汇都国际 3空间俊园4非常天地5中央丽城6书林和园7百富琪8和谐时代9七彩俊园10顺城在售待售已售Code of this report|42 Copyright Centaline Group,2010 目前，中市区价格大部分在10000元/之上。中市区价格特点及趋势：中市区价格特点及趋势：以高层和公寓为主要物业类型，价格较高以高层和公寓为主要物业类型，价格较高序号序号项目名称项目名称普宅均价区间（元普宅均价区间（元/）7000-80007000-800

43、08000-90008000-90009000-100009000-1000010000-1100010000-1100011000-1200011000-120001300013000以上以上1百富琪2上东城3汇都国际4空间俊园5非常天地6中央丽城7书林和园8和谐时代9七彩俊园10顺城在售待售已售Code of this report|43 Copyright Centaline Group,2010中市区的客户群体：中市区的客户群体：中市区的客户主要以投资型为主，有少量的自住客。随着城中村改造的迅速执行，目前中市区的回迁房比例也有所增加，中心区还存在着很多的回迁户。Code of this

44、 report|44 Copyright Centaline Group,2010所属区域所属区域：中市区 开开 发发 商商：俊发地产地理位置地理位置：五一路与人民路交叉物业类型物业类型：高层占地面积占地面积：7711建筑面积建筑面积：48200 绿绿 化化 率率：42.02%总总 户户 数数：495 车车 位位：495产品体系类型高层（31F），办公商务（48F）户型1-1.2-2-1.3-2-1.3-2-2.4-2-2.4-2-3.跃式面积区间54.178-89.2109-117142143178135-230典型项目分析典型项目分析:空间俊园空间俊园 品质高，但消化速率较慢品质高，但消化

45、速率较慢Code of this report|45 Copyright Centaline Group,2010典型项目分析典型项目分析:空间俊园空间俊园 品质高，但消化速率较慢品质高，但消化速率较慢卖点分析：卖点分析：劣势分析：劣势分析：单价和总价高；项目本身无园林配套；产品附加值产品附加值体系体系配套配套 两个会堂式会所规划及建筑风格规划及建筑风格 现代简约园林园林项目占地面积有限，绿化指标无太高要求，仅于楼体周边种植乔木类植物做为绿化，无具体园林风格资源资源民生银行；昆明老街,南屏步行街,美辰百货；胜利广场,警星公园,艺术剧院；云南省中医院；设有公交车站两处,K2,2.54.56.69

46、.61；艺术剧院:5,10,26,52,66.82.84,98,124,C8Code of this report|46 Copyright Centaline Group,2010小结：小结：中市区内土地有限，城中村的改造也在加速进行中，物业类型以公寓和高层为主；中市区目前置业客户主要以投资型为主，有少量的自住客。中心区公寓的主力户型区间在50以下，高层的主力户型较大，在71-90之间。高层价格达到9000-10000元/，公寓价格靠环城路的价格大约在7000-9000元/，中心地带价格为11000-15000元/，少量精装公寓达到15000元/以上。Code of this report|

47、47 Copyright Centaline Group,2010一至二环区域一至二环区域发展现状：发展现状：交通及生活配套齐全，置业热点交通及生活配套齐全，置业热点目前中市区的楼盘已经基本达到饱和，由于前期价格涨幅过快，加上一环楼盘总价已经很高，这就使大部分人被“隔离”出一环。而一至二环区域就成为了置业热点，片区无论是生活配套还是市政配套都很齐全，交通方便。Code of this report|48 Copyright Centaline Group,2010一至二环楼盘概述：一至二环楼盘概述：在售项目在售项目7 7个，待售个，待售3 3个个目前一至二环在售项目7个，待售项目11个，本区域

48、为目前最主要置业区域，待售项目较多，未来供应量大。Code of this report|49 Copyright Centaline Group,2010一至二环楼盘物业类型占比一至二环楼盘物业类型占比一至二环物业类型以高层为主，其次为小高层。一至二环区域发展现状：一至二环区域发展现状：交通及生活配套齐全，置业热点交通及生活配套齐全，置业热点Code of this report|50 Copyright Centaline Group,2010一至二环区域产品特点：一至二环区域产品特点：主力面积区间在主力面积区间在70-11070-110序号序号项目名称项目名称普通住宅主力户型区间（）普通

49、住宅主力户型区间（）5050以下以下51-6051-6061-7061-7071-8071-8081-9081-9091-10091-100101-101-110110111-111-120120121-121-130130131-131-140140141-141-150150151-151-200200200200以以上上1新都昌2城市理想3香樟俊园4候谷花园5翡翠湾6戎锦花园7合金公寓8云都国际9版筑翠园10滨江俊园11都市春天12鼎易天景13熙翥苑未定14锦泰花园15SOHO俊园 16星雅俊园在售待售已售Code of this report|51 Copyright Centalin

50、e Group,2010一至二环区域价格特点及趋势：一至二环区域价格特点及趋势：靠近东西片区价格相对南北片区低靠近东西片区价格相对南北片区低1000-20001000-2000元元/左右左右序号序号项目名称项目名称普宅均价区间（元普宅均价区间（元/）5000-60005000-60006000-65006000-65006500-75006500-75007500-85007500-85008500-95008500-95009500-120009500-120001新都昌2城市理想3香樟俊园4候谷花园5翡翠湾6戎锦花园7合金公寓8云都国际9版筑翠园未定10滨江俊园11都市春天12鼎易天景13