资产评估学第二章(2)课件.ppt

1、7/28/20223南京财经大学会计学院成本法市场法收益法本章基本要求掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。7/28/2022南京财经大学会计学院4本章重点和难点对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。7/28/2022南京财经大学会计学院5方法途径与时间的关系7/28/2022南京财经大学会计学院6成本法评估基准日收益法市场法基本思路以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投

2、入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。7/28/2022南京财经大学会计学院7基本前提被评估资产处于继续使用状态 应当具备可利用的历史成本资料被评估资产必须是可以再生的或可以复制的被评估资产具有贬值特性 7/28/2022南京财经大学会计学院87/28/2022南京财经大学会计学院99资产评估值资产评估值被评估被评估资产重资产重置成本置成本资产实体资产实体 性贬值性贬值资产功能资产功能 性贬值性贬值资产经济资产经济 性贬值性贬值基本方法重置重置成本成本重置成本的概念与分类重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成

3、本。复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。7/28/2022南京财经大学会计学院10例2-1复原重置成本：有一台3年前做的桌子，假如原来使用10个人工，消耗了0.5立方米的木材、1公斤钉子、0.5公斤的漆。如果从历史成本来讲，用的是三年前的消耗和价格；而现在用复原重置成本，则原来的消耗不变，价格按现在的价格算。（原消耗、现价格）更新重置成本：由于技术进步采用了新的

4、机械，现在做这个桌子用8人工，0.4立方米的木材，1公斤钉子、0.3公斤的漆，还用现在的价格，即消耗用新消耗，价格也用现在的价格。从而计算出更新重置成本。（新消耗、现价格）7/28/2022南京财经大学会计学院11复原重置成本与更新重置成本的比较更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也是相同的，不同之处在于所用材料、技术、设计、标准等方面的差异。随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都会优于旧的资产，因此，复原重置成本往往会高于更新重置成本。7/28/2022

5、南京财经大学会计学院12注意在理论上，如果能同时得到复原重置成本和更新重在理论上，如果能同时得到复原重置成本和更新重置资本，就选择更新重置成本计算。置资本，就选择更新重置成本计算。如果找不到更新重置成本，也可用复原重置成本计如果找不到更新重置成本，也可用复原重置成本计算成本。算成本。7/28/2022南京财经大学会计学院13重置成本的估算方法重置核算法物价指数法功能价值法统计分析法7/28/2022南京财经大学会计学院14重置核算法基本原理 利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的费用项目逐项进行计算并累加

6、来估算重置成本的一种方法的一种方法7/28/2022南京财经大学会计学院15重置核算法计算公式7/28/2022南京财经大学会计学院16 重置重置成本成本 直接成本直接成本 间接间接成本成本 建造成本构成：建造成本构成：材料成本材料成本 人工成本人工成本 制造费用制造费用 资金成本资金成本 合理利润合理利润取得成本构成：取得成本构成：购买价格购买价格安装调试费安装调试费 运杂费运杂费 人工费人工费间接成本构成：间接成本构成：取得和建造取得和建造资产的管理资产的管理费用、设计费用、设计制图等费用制图等费用重置核算法例2-2 待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法待估资产为一机器设备，评估师拟运

7、用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台现行市场价格每台180000元，运杂费元，运杂费5000元，安装元，安装成本为成本为20000元，安装成本中含原材料元，安装成本中含原材料6000元、人元、人工成本工成本13000元、其他费用元、其他费用1000元，安装期限较短。元，安装期限较短。评估人员分析认为，被评估资产为外购需安评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短运杂费、安装成本、其他费用，

8、由于安装期限较短可不考虑资金成本。可不考虑资金成本。7/28/2022南京财经大学会计学院17重置核算法解重置成本=购买价格+运费+安装成本 =180000+5000+20000 =205000（元）7/28/2022南京财经大学会计学院18重置成本的估算方法重置核算法物价指数法功能价值法统计分析法7/28/2022南京财经大学会计学院19物价指数法基本原理在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，将其调在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。整为评估基准日时的重置成本。计算公式资产重置成本资产账面原值物价指数变动系数资产重置成本资产账面原值物价指数变动系数

9、7/28/2022南京财经大学会计学院201、定基指数2、环比指数物价指数法例2-3 某机床于2002年购置安装，账面原值为16万元。2004年进行一次改造，改造费用为4万元；2006年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数2002年为1.05，2004年为1.28，2006年为1.35，2007年为1.60。要求：计算该机床2007年的重置成本 7/28/2022南京财经大学会计学院21物价指数法解7/28/2022南京财经大学会计学院22时间时间投资费用投资费用（万元）（万元）物价指数物价指数物价指数变物价指数变动系数动系数重置成本重置成本（万元）（万元）2002161.051.

10、60/1.05=1.5216*1.52=24.32200441.281.60/1.28=1.254*1.25=5200621.361.60/1.36=1.192*1.19=2.3820071.60合计31.70物价指数法例2-4 某待评估资产购建于1997年9月，账面原值为100000元，现评估其2001年9月2日的价值。当时该资产的价格指数为120，评传基准日该类资产的定基价指数150，1997-2001同类资产环比价格变动指数分别为5%，-9.8%，10%，20%，则确定被估资产价值。7/28/2022南京财经大学会计学院23物价指数法解 定基指数法：重置成本=100000（150120）

11、100 =125000（元）环比指数法：重置成本=100000（1+5%）（1-9.8%）（1+10%）（1+20%）=100000125 =125000（元）7/28/2022南京财经大学会计学院24重置核算法与物价指数法例2-5 评估机械设备一台，三年前购置。据了解该设备尚无替代产品，设备帐面原值10万元，其中买价8万，运输费0.4万，安装费用（包括材料）1万，调试费用0.6万。经调查该设备现行价格9.5万，安装费、运输费、调试费分别比三年前上涨，。根据以上资料，试计算该机械设备重置成本。7/28/2022南京财经大学会计学院25重置核算法与物价指数法解重置成本=购买价格+安装费+运输费+

12、调试费 =9.5+1*（1+40%）+0.4*（1+30%）+0.6*（1+20%）=9.5+1.4+0.52+0.72 =12.14（万元）7/28/2022南京财经大学会计学院26重置核算法与物价指数法例2-6 被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，安装费用中间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？7/28/

13、2022南京财经大学会计学院27重置核算法与物价指数法解 （1）计算直接成本）计算直接成本 购买价购买价=8（1+20%）=9.6（万元）（万元）运杂费运杂费=1.6（1+80%）=2.88（万元）（万元）安装费中的直接成本安装费中的直接成本=0.4（1+40%）=0.56（万元）（万元）直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本 9.6+2.88+0.56=13.04（万元）（万元）（2）计算间接成本）计算间接成本 间接成本占直接成本的百分率间接成本占直接成本的百分率0.2（81.60.4）2%间接成本间接成本13.042%0.26（万元）（万元）（3）计算

14、重置成本）计算重置成本 重置成本重置成本=直接成本直接成本+间接成本间接成本 =13.04+0.26=13.30（万元）（万元）7/28/2022南京财经大学会计学院28物价指数法和重置核算法的比较与重置核算法相比，物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。一项技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高。7/28/2022南京财经大学会计学院29重置成本的估算方法重置核算法物价指数法功能价值法统计分析法7/28/2022南京财经大学会

15、计学院30功能价值法基本原理选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。7/28/2022南京财经大学会计学院31参照物参照物的功能的功能价值价值被估资被估资产的功产的功能能被估资被估资产的功产的功能价值能价值功能价值法计算公式生产能力比例法规模效益指数法7/28/2022南京财经大学会计学院32被估资产被估资产重置成本重置成本参照资产参照资产重置成本重置成本被估资产被估资产的生产能力的生产能力参照资产的生产能力参照资产的生产能力参照资产参照资产重置成本重置成本被估资产被估资产的生产能力的生产能力参照资产的生产能力

16、参照资产的生产能力x被估资产被估资产重置成本重置成本功能价值法例2-7 某仪器制造厂生产线的重置成本为35万元，年产量为8000台。现知待评估资产年产量为6000台。假定该仪器生产线的生产能力和价格呈线性关系，则待评估资产的重置成本是多少？假定该仪器生产线的规模效益指数为0.7，则待评估资产的重置成本是多少？7/28/2022南京财经大学会计学院33功能价值法解生成能力比例法：待评估资产重置成本 =35000060008000 =262500（万元）规模效益指数法：待评估资产重置成本 =350000（60008000）0.7 =286161.32（万元）7/28/2022南京财经大学会计学院3

17、4重置成本的估算方法重置核算法物价指数法功能价值法统计分析法7/28/2022南京财经大学会计学院35统计分析法基本原理7/28/2022南京财经大学会计学院36抽样调查样本的重置成本被估资产的重置成本统计分析法计算公式7/28/2022南京财经大学会计学院37某类资产的某类资产的 历史成本历史成本被评估资产被评估资产的重置成本的重置成本抽样抽样资产的重置成本资产的重置成本 抽样抽样资产的历史成本资产的历史成本统计分析法例28 被评估资产为某类通用设备。经评估人员调查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投入生产，使用状况基本相同，该类通用设备的账面历史成本之和为1200万元。评估人员从中抽样选

18、取了5台具有代表性的通用设备，其账面历史成本为50万元，经估算其重置成本之和为80万元。该类通用设备的重置成本为多少？7/28/2022南京财经大学会计学院38统计分析法解 该类通用设备的重置成本=120080/50 =1920（万元）7/28/2022南京财经大学会计学院397/28/2022南京财经大学会计学院4040资产评估值资产评估值被评估被评估资产重资产重置成本置成本资产实体资产实体 性贬值性贬值资产功能资产功能 性贬值性贬值资产经济资产经济 性贬值性贬值基本方法实体性实体性贬值贬值实体性贬值的定义资产由于使用和自然力作用形成的贬值影响因素使用时间使用率资产本身的质量维修保养程度7/

19、28/2022南京财经大学会计学院41实体性贬值的计算方法观察法使用年限法修复费用法7/28/2022南京财经大学会计学院42观察法原理通过观察确定资产的新旧程度从而确定实体性贬值观察要素光洁度腐蚀程度形体物理变化程度7/28/2022南京财经大学会计学院43机器设备机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。房屋建筑物墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方向位移等7/28/2022南京财经大学会计学院44观察法计算公式资产实体性贬值重置成本资产实体性贬值率资产实体性贬值率1实体性成新率7/28/2022南京财经大学会计学院

20、45观察法例29某企业有一大型设备，该设备由三个部分组成，经分析确定，三部分占总成本的比重分别是20%、30%和50%，评估人员与有关专家对该设备进行观察，分别对各部分进行了技术鉴定和磨损估计，确定三部分的实体损耗率分别是20%、30%和25%,则该设备总的实体性贬值率和实体性成新率分别是多少？7/28/2022南京财经大学会计学院46观察法解实体性贬值率：20%*20%+30%*30%+50%*25%=25.5%实体性成新率：1-25.5%=74.5%7/28/2022南京财经大学会计学院47实体性贬值的计算方法观察法使用年限法修复费用法7/28/2022南京财经大学会计学院48使用年限法原

21、理利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体性贬值程度，进而估算资产的实体性贬值。7/28/2022南京财经大学会计学院49使用年限法计算公式实际已使用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率 总使用年限实际已使用年限尚可使用年限7/28/2022南京财经大学会计学院50资产的实体性贬值重置成本预计残值总使用年限 实际已使用年限实际利用时间法定利用时间 100使用年限法例210 被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备1997年1月购进，2002年1月评估；该设备的重置成本为500000元，其残值为2000元，尚可使用5年；根据该设备技术指标，正常使用

22、情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。该设备的实体性贬值为多少？7/28/2022南京财经大学会计学院51使用年限法解该设备的实体性贬值为：资产利用率=5/8=62.5%实际已使用年限=562.5%=3.125（年）总使用年限=3.125+5=8.125（年）资产的实体性贬值=（5000002000）3.125/8.125=191538.46（元）7/28/2022南京财经大学会计学院52使用年限法思考 能否以会计中固定资产折旧额直接作为实体能否以会计中固定资产折旧额直接作为实体性贬值额？为什么？性贬值额？为什么？7/28/2022南京财经大学会计学院53实体性贬值的计算方法观察

23、法使用年限法修复费用法7/28/2022南京财经大学会计学院54修复费用法原理这种方法是利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法。如果资产可以通过修复恢复到其全新状态，可以认为资产的实体性贬值等于其修复费用。7/28/2022南京财经大学会计学院557/28/2022南京财经大学会计学院5656资产评估值资产评估值被评估被评估资产重资产重置成本置成本资产实体资产实体 性贬值性贬值资产功能资产功能 性贬值性贬值资产经济资产经济 性贬值性贬值基本方法功能性功能性贬值贬值定义资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。表现形式超额投资成本(功

24、能性贬值1)：投入角度超额运营成本(功能性贬值2)：产出角度7/28/2022南京财经大学会计学院57超额投资成本由于新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的设备的建造成本比过去降低，原有设备中就有一部分超额投资得不到补偿。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。超额投资成本复原重置成本更新重置成本注意：如使用复原重置成本则应考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值；如使用的是更新重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内了，无需考虑。7/28/2022南京财经大学会计学院58超额运营成本由于技术进步出现了新的、性能更优的设备，致使原有设备的功能落后于新设备，新设备在运营费用上低于原有设备。

25、影响因素：生产效率是否提高维护保养费用是否降低材料消耗是否降低能源消耗是否降低操作工人数量是否降低7/28/2022南京财经大学会计学院59超额运营成本的计算超额运营成本各年净超额运营成本折现系数7/28/2022南京财经大学会计学院60功能性贬值的计算 年超额运营成本净额年超额运营成本净额各年折现系数各年折现系数=年超额运营成本年超额运营成本(1(1所得税率所得税率)各年折现系数各年折现系数=年超额运营成本年超额运营成本(1(1所得税率所得税率)年金现值系数年金现值系数 被评估资产年超额运营成本被评估资产年超额运营成本=（旧技术单位生产成本新技术单位生产成本）（旧技术单位生产成本新技术单位生

26、产成本）年产年产量量7/28/2022南京财经大学会计学院61功能性贬值例211 某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需6名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为3名。假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为6000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为25%，适用的折现率为l0%。根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。7/28/2022南京财经大学会计学院62功能性贬值解 （1）计算被评估生产控制装置的年超额运营成本：(6-3)6000=18000(元)（2）估算被评估生产控制装置的年超额运营成本净额：180

27、00(1-25%)=13500(元)（3）将被评估生产控制装置在剩余使用年限内的每年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额:13500(P/A，10%，3)=135002.4869=33573（元）7/28/2022南京财经大学会计学院637/28/2022南京财经大学会计学院6464资产评估值资产评估值被评估被评估资产重资产重置成本置成本资产实体资产实体 性贬值性贬值资产功能资产功能 性贬值性贬值资产经济资产经济 性贬值性贬值基本方法经济性经济性贬值贬值定义经济性贬值是由于外部环境变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值的损失。产生的原因竞争加剧，社会总需求减少，导致开工不足竞争加

28、剧，社会总需求减少，导致产品价格降低材料供应不畅，导致开工不足产业政策的变动，缩短使用寿命7/28/2022南京财经大学会计学院65计算方法直接法间接法7/28/2022南京财经大学会计学院66直接法 经济性贬值经济性贬值被评估资产年收益损失净额被评估资产年收益损失净额各年折现系各年折现系被评估资产年收益损失被评估资产年收益损失(1(1所得税率所得税率)各年折现系数各年折现系数 被评估资产年收益损失被评估资产年收益损失(1(1所得税率所得税率)年金折现系数年金折现系数7/28/2022南京财经大学会计学院67间接法7/28/2022南京财经大学会计学院68经济性贬值率1（实际产量额定产量）xX

29、 100%经济性贬值（重置成本实体性贬值功能性贬值）X 经济性贬值率经济性贬值例212 某电视机生产厂家，其电视机生产线年生产能力为10万台，由于市场竞争加剧，该厂电视机产品销售量锐减，企业不得不将电视机生产量减至年产7万台(销售价格及其他条件未变)。这种局面在今后很长一段时间内难以改变。请估算该电视机生产线的经济性贬值率。评估师根据经验判断，电视机行业的生产规模效益指数为0.6。7/28/2022南京财经大学会计学院69例212（续）如果该电视机生产企业不降低生产量，就必须降价销售电视机。假定原电视机销售价格为2000元/台，经测算每年完成10万台的销售量，售价需降至1900元/台，即每台损

30、失毛利100元。经估算，该生产线还可以继续使用3年，企业所在行业的平均投资报酬率为10%，试估算该生产线的经济性贬值。7/28/2022南京财经大学会计学院70解（1）经济性贬值率 =1-（70000/100000）0.6100%=19%（2）经济性贬值 =(10010)（1-25%）（P/A，10，3）=1000 0.75 2.4869 =1865.175(万元)7/28/2022南京财经大学会计学院71例213某生产线额定生产能力为1000个/月,已使用三年，目前状态良好，观察估计其实体性贬值为15%，在生产技术方面，此生产线为目前国内先进水平。但是由于市场竞争激烈，目前只能运行在750个

31、/月的水平上。假设已知其更新重置成本为1000000元，这类设备的生产规模效益指数X=0.7。估算此生产线运行于750个/月的经济性贬值和继续使用条件下的公平市场价值。7/28/2022南京财经大学会计学院72解计算过程如下：（1）更新重置成本=1000000元（2）实体性贬值=100000015%=150000(元)（3）功能性贬值=0（4）经济性贬值率 =1-（750/1000）0.7100%=18.2%（5）经济性贬值 =(1000000-150000)18.2%=154700(元)资产评估价值 =1000000-150000-154700=695300(元)7/28/2022南京财经大

32、学会计学院73练习21评估对象为某企业2006年购进的一条生产线，账面原值为150万元，2009年进行评估。经调查分析确定，该生产线的价格每年比上一年增长10%，专业人员勘查估算后认为，该资产还能使用6年。又知目前市场上已出现功能更先进的类似资产，并被普遍运用，新设备与评估对象相比，可节省人员3人，每人的月工资水平650元。此外，由于市场竞争加剧，该生产线开工不足，由此造成的收益损失额每年为2万元，该企业适用税率为25%，假定折现率为10%。根据上述材料，采用成本法对该资产进行评估。7/28/2022南京财经大学会计学院74答案重置成本：150*（1+10%）3=199.65（万元）实体贬值率

33、：3/（3+6）*100%=33.33%实体贬值：199.65*33.33%=66.5433（万元）功能性贬值：650*3*12*（1-25%）*（P/A，10%，6）=76436（元）经济性贬值：20000*（1-25%）*（P/A，10%，6）=65330（元）评估价值：1996500-665433-76436-65330=1189301（元）7/28/2022南京财经大学会计学院75练习22某项被评估资产账面原值为270万元，净值为108万元，按财务制度规定该资产的折旧年限为30年，已计提折旧年限为20年。经调查分析，按现在的市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出

34、是480万元。经查询原始资料和企业记录，该资产截至评估基准日的法定利用时间为57600小时，实际累计利用时间为50400小时。经专业人员勘查估算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大、维修费用高，与现在同类标准资产比较，每年多支出营运成本3万元（税率25%，折现率10%）采用成本法对该资产进行评估7/28/2022南京财经大学会计学院76成本法的优点对无形损耗或贬值不大的资产，操作简便对没有收益的单项资产或在市场上难以找到参照物的资产，非常适合成本法的缺点对于整体资产，费时贬值较抽象，难以量化商誉等无形资产不太适用7/28/2022南京财经大学会计学院77方法途径与时间的

35、关系7/28/2022南京财经大学会计学院78成本法评估基准日收益法市场法理论基础均衡价值论基本原则替代原则基本思路有一被评估资产，要进行评估，首先在市场上找到近期出售的同类资产作为参照物；然后分析被评估资产和该参照物的差异，并把差异量化；最后用这些差异去修正市场上参照的价格，从而估算出被估资产的价格。7/28/2022南京财经大学会计学院79运用的前提市场前提：充分发育活跃的资产市场可比前提：参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到7/28/2022南京财经大学会计学院80基本程序及有关参数一、寻找参照物成交价必须真实至少三个交易案例与被估资产相类似（可替代，即功能 相同）成交

36、价是正常交易的结果尽可能选择近期成交的交易案例7/28/2022南京财经大学会计学院81基本程序及有关参数二、在评估对象与参照物之间选择比较因素资产的功能 资产有效功能越好，价值越高。资产的实体特征和质量 资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。市场条件 主要考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况。交易条件 交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。7/28/2022南京财经大学会计学院82基本程序及有关参数三、指标对比、量化差异四、在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异五、综合分析确定评估结

37、果7/28/2022南京财经大学会计学院83计算公式7/28/2022南京财经大学会计学院84nni1各项调整系数）（参照物成交价评估值例：评估港宁园小区某房产2005年的抵押价值，选择的参照物A小区在2002年成交单价每平米6000元，2002年至2005年量化数值500元，装修水平港宁园优于A小区，量化数值200元。B小区2002年成交价格7000元每平米，2002年至2005年量化的数值1000元，B小区装修水平优于港宁园，量化数值500元。C小区在2003年成交单价为8000元每平米，2003年至2005年量化的数值300元。C小区的装修水平优于港宁园，量化数值900元。评估步骤：评估

38、值计算：(1)算术平均(2)加权平均 7/28/2022南京财经大学会计学院85市场法中的具体评估方法直接比较法现行市价法市价折扣法功能价值法价格指数法成新率调整法市场售价类比法（重要）成本市价法市盈率倍数法间接比较法7/28/2022南京财经大学会计学院86直接比较法直接比较法是指利用参照物交易价格及参照物的某一或若干基本特征直接与评估对象的同一或若干基本特征直接进行比较判断评估对象价值的一类方法。计算公式 评估对象价值=参照物成交价格修正系数 评估对象价值=参照物成交价格+基本特征差额7/28/2022南京财经大学会计学院87例：除生产能力不同外，其他都一样。参照物的生产能力是100万件，

39、被评估物的生产能力是80万件。而对照物的市场价格是10万元。由上面的公式可算出评估对象价值。7/28/2022南京财经大学会计学院881、现行市价法当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格时，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。例如：批量生产的设备、汽车等可按同品牌、同型号、同规格、同厂家、同批量的设备、汽车等的现行市场价格作为评估价格。可上市流通的股票和债券可按其在评估基准日的收盘价作为评估值。7/28/2022南京财经大学会计学院892、市价折扣法市价折扣法市场折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑评估对象在销售条件

40、、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，给予一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。资产评估值=参照物成交价格（1-价格折扣率)7/28/2022南京财经大学会计学院90例：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2002年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2002年8月。7/28/2022南京财经大学会计学院912022-7-2892分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设

41、备的市场价值。经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为：资产评估值=365.2(130)=255.64（万元）3、功能价值类比法功能价值法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指数关系两种情况生产能力比例法：规模经济效益指数法7/28/2022南京财经大学会计学院93例：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2003年2月1日。评估人员收集的信息：（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨

42、，市场成交价格为160万元。（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。（3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。7/28/2022南京财经大学会计学院94分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。评估值=160150/210=114.29(万元)7/28/2022南京财经大学会计学院95例例：被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，

43、该类资产的功能价值指数为0.7，由此确定被评估资产价值接近于8.18万元。资产评估价值=10(90120)0.7=8.18万元 7/28/2022南京财经大学会计学院964、价格指数法价格指数调整法是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。定基指数和环比变动指数7/28/2022南京财经大学会计学院972022-7-2898例：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为2003年5月1日。在待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋交易活动，

44、交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。经调查，2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3%，则：资产评估值=58000(1+9.3)=63394(元)7/28/2022南京财经大学会计学院995、成新率价格调整法成新率价格调整法是参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。资产评估

45、价值=参照物成交价格（评估对象成新率参照物成新率）7/28/2022南京财经大学会计学院100u比较常见的直接比较法1、价值比率法 指利用参照物的市场交易价格，与其某一经济参数或经济指标相比较形成的价值比率作为乘数或倍数,乘以评估对象的同一经济参数或经济指标，从而得到评估对象的价值。资产评估价值=评估对象(企业)相关财务指标参照物(企业)价值比率 7/28/2022南京财经大学会计学院101（1）成本市价法）成本市价法 成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算被评估对象的价值的方法。资产评估价值=评估对象现行合理成本(参照物成交价格参照物现行合理成本)7/28

46、/2022南京财经大学会计学院102（2）市盈率倍数法）市盈率倍数法 企业评估价值=被评估企业相同口径收益额参照物（企业）市盈率 例：某被评估企业的年净利润为1000万元，评估基准日资产市场上同类企业平均市盈率为20倍，则：该企业的评估价值=100020=20000（万元）7/28/2022南京财经大学会计学院1032、类比调整法类比法是市场法中最基本的评估方法。该方法并不要求参照物与评估对象必须一样或基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相基本相同或相似。似。主要差异调整因素：时间地区功能7/28/2022南京财经大学会计学院1042022-7-28105市场市场售价类比法售价类

47、比法 资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+交易情况差异值 资产评估值=参照物售价功能差异修正系数时间差异修正系数例：被评估对象概况：待估地块在城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。评估要求：评估该地块2007年10月3日的市场价值。7/28/2022南京财经大学会计学院106评估过程1）选择评估方法：该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。2）收集有关的评估资料7/28/2022南京财经大学会计学院1077/28/2022南京财经大学会计学院108 参照物 A 参照物 B 参照物 C 参照物 D 评估对象 坐落 略 略 略 略 略 所处地

48、区 临近 类似 类似 类似 一般市区 用地性质 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 土地类型 空地 空地 空地 空地 空地 交易日期 2007.4.2 2007.3.3 2006.10.4 2006.12.5 2007.10.3 总价 19.6 万元 31.2 万元 27.4 万元 37.8 万元 价格 单价 870 元/平米 820 元/平米 855 元/平米 840 元/平米 面积 225 平米 380 平米 320 平米 450 平米 600 平米 形状 长方形 长方形 长方形 略正方形 长方形 地势 平坦 平坦 平坦 平坦 平坦 地质 普通 普通 普通 普通 普通 基础设施 较好 完备 较好

49、 很好 很好 交通状况 很好 较好 较好 较好 很好 正面路宽 8m 6m 8m 8m 8m 容积率 6 5 6 6 6 剩余年限 35 30 35 30 30 交易情况修正：经分析，参照物A、D为正常买卖，无须进行交易情况修正；参照物C较正常买卖价格偏低2%；参照物C较正常买卖价格偏低3%。交易日期修正：每月平均上涨1%区域因素修正个别因素修正7/28/2022南京财经大学会计学院109市场法的优缺点优点原理简单，容易被理解和掌握充分考虑市场变化因素结果易被交易双方接受缺点公开、活跃的市场难以找到不适合专有性资产及大部分无形资产差异较难量化7/28/2022南京财经大学会计学院110方法途径

50、与时间的关系7/28/2022南京财经大学会计学院111成本法评估基准日收益法市场法理论基础效用价值论定义收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。基本思路收益法的思路实际上是一种以本求利的逆向思维，因为就本利关系来说，即已知利率，用本金利率=利息，从而求利息。而收益法与之相反，由利息、利率反推本金，也就是说多少资产量在这样的利率下能够带来多少收益。7/28/2022南京财经大学会计学院112例：已知本金10000元，年利率10%，由本金利率=收益，即年收益为1000元；而收益法是反过来考虑，已知某一项资产年收益1000元，年利率是10%，由