（市场）重庆2020年商办市场分析(铭腾)课件.pptx

1、2019商办市场年报铭腾机构 2020年1月第1页，共33页。目录 Contents写字楼市场情况商务公寓市场情况商业市场情况方向第2页，共33页。商业市场情况购物中心租赁情况商业供销成交排名成交结构营销动作第一章 商业市场情况第3页，共33页。商业发展脉络（购物中心）重庆市商业发展历程199419971994年，重庆首家台资百货富安百货在两路口开业；1995年，大坪百盛开业，成为最早进入重庆的外资百货1997年，重庆市渝中区政府投资3000万，改造建成中国最早的商业街之一“解放碑中心购物广场”，拉开重庆首个商圈解放碑商圈发展序幕20032003年，龙湖在观音桥推出首个商业项目龙湖重庆北城天街

2、，打破解放碑大都会广场“一枝独秀”的局面。同年，江北区政府以7.5亿的基础设施投入，吸引30多家企业投资200多亿元，建成观音桥商圈，成功处置十余栋“烂尾楼”，盘活商业设施50万平方米，成为商圈建设的经典案例。也是从这一年开始，杨家坪凯德广场、沙坪坝凯德广场、九龙坡西城天街、南坪万达广场、观音桥星光68广场、江北大融城、沙坪坝煌华新纪元、沙坪坝XD炫地购物中心、解放碑日月光中心广场等购物中心的相继面世；优衣库、H&M、ZARA、MUJI、C&A、I.T、MANGO等快时尚品牌也扎堆进入重庆市场，为重庆带来更加多元的时尚理念2012-2016重庆购物中心真正进入快速发展时期是从2012年开始的。

3、2012-2016年，短短5年时间，重庆市场上涌现出约121个商业项目，购物中心开发进入“井喷期”。而随着这些购物中心在各区域的纷纷呈现，原有商业格局也逐渐被打破，大坪、礼嘉、龙洲湾、弹子石等新兴商圈强势崛起，更新了重庆商业版图2017至今随着购物中心数量的迅速增加，城市商业地产市场开始出现过剩现象，竞争愈发激烈。为了争夺有限的线下流量，除了加大体验式业态布局，购物中心还从场景及IP等方面进行了创新突破进入创新发展阶段购物中心开发进入“井喷期”百货到购物中心的演变起步购物中心先后亮相解放碑阶段一观音桥阶段二南坪阶段二杨家坪阶段二沙坪坝阶段二阶段三发展主要组团，外围板块逐步发力，未全部表现第4页

4、，共33页。主要商圈情况（购物中心）城市为“五心两带”的商业格局，五心以传统商圈为主（解放碑及观音桥为市级商圈、其余为区域级商圈），两带以休闲娱乐为核心北滨路：休闲娱乐为主，典型项目春森彼岸、鎏嘉码头等项目 南滨路：休闲娱乐，南滨路美食街、长嘉汇观音桥商圈首层租金863元/月，为全市最高，解放碑列第二（老项目拉低租金水平，帝王广场等）受山脉及两江影响，发展以组团发展为主，多中心发展方略观音桥商圈解放碑商圈杨家坪商圈南坪商圈沙坪坝商圈商圈解放碑观音桥沙坪坝杨家坪南坪优质零售商业存量（万）65.9755.0212.1846.6959.2优质零售商业项目平均空置率24%3.9%16.4%17.2%1

5、8.7%优质零售商业首层 平均租金（元/月）561863347446362优质零售商业未来供应量（万）43.532.7930120优质零售商业未来供应主要项目万摩一期万摩二期恒大解放碑中心复地购物中心杭州新天地十八梯新华时尚嘉乐汇煌华晶萃城星光68广场二期隆鑫中心华宇城龙湖金沙天街中迪广场南区万象城二期暂无商圈定位市级核心商圈重庆城市形象名片高端与大众消费齐备的购物天堂市级核心商圈重庆最有活力的商圈时尚之都、购物之都、美食之都区域型商圈区域型商圈区域型商圈商圈档次中高端+中端中高端+中端中端中高端+中端中端商圈客群都市游客和商圈内商务办公人群为主、少量居民三北区域居民、商圈内商务办公人群为主，

6、大重庆其他区域/区县居民、都市游客为辅沙坪坝区域常住居民、高校人群为主杨家坪区域常住居民为主南坪区域常住居民为主备注：租金数据来源于仲量联行北滨路商业带南滨路商业带第5页，共33页。主要商圈情况（购物中心）缺乏创新、同质化严重；发展参差不齐、规划落后；交通拥堵、拓展更新困难等问题；目前商圈以扩容、升级为主，以旅游、休闲、潮流为发展思路，如杨家坪商圈万象城、解放碑来福士广场；类别成熟商圈解放碑（市级商圈）观音桥（市级商圈）三峡广场杨家坪南坪商圈优势1、具有文化本地及精神堡垒2、都市旅游必经站点3、中央商务区规划办公人群多1、地段优势明显，周边常住居民多2、夜经济形成一定规模及口碑3、品牌丰富，新

7、进重庆品牌多1、区域医院众多，高薪人群多2、区域优质教育资源众多，高校教职工及学生人群多3、区域常住居民众多1、区域自身居民众多2、华润万象城落子杨家坪，商圈外延区域，提升了该商圈形象与购物环境1、区域自身居民众多2、距离南坪会展中心较近商圈面临问题1、周边常住居民人口有限，缺乏主力客群支撑中端零售业态，游客及办公人群仅对餐饮及休闲娱乐业态支撑明显2、商业项目规模及占地面积太小，可逛性及一站式体验感较差1、交通环境较差，拥堵严重2、停车位缺口大，停车较难3、物业建筑形态单一4、缺乏文化旅游资源5、受高租金回报驱使，商圈内以零售为主，儿童主题业态、新兴娱乐业态占比少1、商圈环道交通较为拥堵2、商

8、业集聚效应较弱3、优质零售商业物业少4、中高端消费外溢明显5、物业建筑形态单一6、与其他区域型商圈业态同质化7、儿童主题、新兴娱乐业态目前占比较少1、商圈环道交通较为拥堵2、商圈内部业态档次较低，儿童主题类、体验类业态较少3、与其他区域型商圈业态同质化1、商圈环道交通，较为拥堵2、儿童主题类、体验类业态较少3、与其他区域型商圈，业态同质化商圈趋势结合区域自身文化旅游资源加强都市旅游目的地发展定位未来向低密度开放式街区发展，凭借优越地段持续引进首进重庆的品牌以时尚家庭+潮流青年为核心客群的金沙天街将成为沙坪坝商圈最具体验感、最优质的零售商业物业商圈重心逐渐向万象城区域偏移商圈未来变化暂无明显趋势

9、第6页，共33页。主要商圈情况（购物中心）城市以“五大商圈”为驱动，多中心发展模式为辅的格局，受城市以北向发展带动，副商圈北移趋势明显除中央公园及江北嘴外（中央公园规划为两江商务中心、江北嘴规划为重庆金融中心），其余区域优质商业体2个为主，消费能力及受众有限，满足区域基本需求即可序号新兴商圈区域典型优质商业现状1中央公园龙湖天街、新城吾悦广场、中粮大悦城、合景泰富悠方、鲁能泰山7号在建（中期）2江北嘴国金中心、东方国际广场、财信广场、融创世界花、俊豪ICFC基本成型3礼嘉龙湖两江新宸+华侨城在建（前期）4照母山香港置地、金科时代中心、力帆红星国际广场在建（后期）5汽博宜家、奥特莱斯、两江中迪广

10、场基本成型6新牌坊恒大中渝广场、新光天地成型7大坪龙湖时代天街、英利大融城成型8弹子石长嘉汇、泽科星泽汇在建（后期）9茶园金科世界城、金隅大成时代都汇在建（中期）10龙洲湾巴南万达广场基本成型11大渡口春光购物广场、新天泽国际广场成型12西永+大学城（西部新城）融创文旅城、龙湖U城市天街在建（中期）中央公园汽博礼嘉西部新城新牌坊茶园龙洲湾大渡口江北嘴弹子石大坪照母山第7页，共33页。全市购物中心体量汇总体量（万方）2282101611079075201710个数2626241298321渝北区渝中区江北区南岸区九龙坡区 沙坪坝区 大渡口区北碚区巴南区0501001502002500510152

11、02530已拿地项目优质购物中心统计大区区县2018年常住人口（万人）购物中心体量（万方）人均购物中心面积（）进入风险主城片区（875万）渝北区166.172281.37高渝中区662103.18高江北区88.511611.82高南岸区911071.18一般九龙坡区122.5900.73低沙坪坝区115.2750.65低大渡口区35.7200.57低北碚区81.1170.21低巴南区108.82100.09低2018年重庆市常驻人口875万，截止到19年8月已统计购物中心量912万方，111个（已面世或已拿地规划），人均购物中心面积1.04，江北区（观音桥市级商圈）人均商业面积1.82、渝中区

12、（解放碑市级商圈）人均商业面积3.18。第8页，共33页。全市购物中心租赁情况分析备注：租金数据来源于仲量联行核心商圈表现稳定，大量项目通过调整品牌及业态组合，迎合客户消费习惯全市租金下滑：部分非核心区项目处于品牌及业态调整阶段，拉动整体有效租金下跌第9页，共33页。销售型商业市场表现1481512251921722015年2016年2017年2018年2019年专业市场成交量传统商业成交量 75%81%90%87%95%436285214210136197186249220181133311367515824148671277110000130001600005010015020025030

13、03504004505002015年2016年2017年2018年2019年2015-2019年1-12月年度市场对比供应量（万方）成交量（万方）建面均价（元/）2015-2019年1-12月分类型商业成交容量降至181万方（剔除底商及企业行为项目，实际成交150万方），专业市场占比5%，均价不足13000元/（剔除底商及企业行为项目，均价14200元/）。2016-2018年年均供应220万方（15年受朝天门国际商贸城、圣名世贸城带动，单年供应436万方），19年二环拓展区底商供应为主，19年1-10月供应仅107万方；2019年市场下行，商业成交181万方（剔除华润二十城年底备案及专业市场

14、，传统商业实际成交150万方），专业市场退市，占比5%，市场回归传统；存量持续高位（487万方，去化周期32个月），以价换量成常态，19年均价不足13000元/。（剔除专业市场及华润二十四城项目，传统商业均价14200元/）第10页，共33页。销售型商业情况分区对比情况北碚区沙坪坝区九龙坡区大渡口区巴南区南岸区渝北区江北区渝中区区域2019年成交量（万）2019年成交价（元/）典型成交组团九龙坡区48.310166大杨石（华润二十城20万方）渝北区39.7915232照母山（10万方）、两路空港（5万方）、新牌坊（5万方）悦来（5万方）巴南区25.4211760李家沱（9万方）、鹿角（5万方）

15、、界石（5万方）、龙洲湾（5万方）沙坪坝区19.6512940大学城（8万方）、西永（6万方）南岸区18.2612820茶园（9万方）、新南湖（5万方）江北区10.7116382江北嘴（3万方）、港城工业园（3万方）大渡口区8.6810930钓鱼嘴（4万方）、大渡口老城（3万方）北碚区5.8814218蔡家（4万方）渝中区3.9417385渝中半岛（3.94万方）梯队一：九龙坡、渝北区、巴南区在售项目多，19年容量25-50万方，其中九龙坡区为华润二十四城年底集中备案20万方带动；梯队二：沙坪坝区、南岸区、江北区，19年容量10-20万方，主要依靠外围板块项目支撑为主；梯队三：大渡口、北碚区、

16、渝中区，19年容量不足10万方。第11页，共33页。销售型商业情况成交结构21%20%18%16%17%25%26%27%28%29%21%21%24%26%25%10%11%10%11%11%2015年2016年2017年2018年2019年面积成交占比分析26020%20%16%20%22%30%33%31%34%38%21%21%24%23%23%11%12%13%11%9%2015年2016年2017年2018年2019年总价成交占比分析500万元注：剔除专业市场热销产品面积段集中于20-80，占比71%，小型化成主流，如杨家坪中迪广场及太平洋广场极小户型，主力面积15-40总价段集中

17、于150万元以下，50-100万元占比逐年上升，目前达38%第12页，共33页。销售型商业情况成交排名注：剔除专业市场及企业行为项目2017年（核心区7个，拓展区3个）2018年（核心区2个，拓展区8个）2019年（核心区2个，拓展区8个）项目地段属性均价（元/）金额（亿元）卖点项目地段属性均价（元/）金额（亿元）卖点项目地段属性均价（元/）金额（亿元）卖点重庆中迪广场核心区402399.02商圈物业融创国博城拓展区158447.21大盘、低价，临会展中心融创欧麓花园城拓展区115945.18低价长嘉汇核心区170238.18城市中心，网红打卡地融创欧麓花园城拓展区159426.9百万方大盘，

18、低价融创国博城拓展区118874.86低价华润二十四城核心区178346.89商圈物业，临学校金科天元道拓展区192605.28区域商业中心万科金域学府拓展区147324.23临学校，部分房源带租约鲁能领秀城拓展区77966.56红星美凯龙定制购物中心融创滨江壹号拓展区201684.93滨江商业，降价走量保利观塘拓展区165853.17低价金科天元道拓展区207026.19区域商业中心金科天宸拓展区192964.67百万方大盘，降价促销香港置地约克郡拓展区196033.14区域商业中心，临轻轨奥园盘龙壹号核心区193956.17区域商业中心重庆中迪广场核心区446964.63商圈物业保利观澜核

19、心区239713.05临轻轨站及保利中心办公区重庆万达城核心区234665.66百万方大盘，文旅商业打造奥园越时代拓展区146424.32高层社商，降价促销江山樾拓展区162743.04临公园及轻轨站，部分带租约汇祥荟广场核心区422675.59地铁上盖物业，临长途汽车站北大资源博雅拓展区212974.25金州商圈中心，临轻轨站出口富力城拓展区111043.02大盘、低价华宇天宫花城核心区303105.57临火车站，周边无集中商业江山樾拓展区195434.01临公园及轻轨站，部分带租约环球时代广场拓展区146422.86低价巴南万达广场拓展区240945.44区域商业中心，临海洋公园香港置地约

20、克郡拓展区200093.77区域商业中心，临轻轨融创康桥融府拓展区176952.8临轻轨站底商街区/集中商业核心区开发后期，成交逐步外移，街区/集中商业项目减少，社商项目支撑成交，融创大范围降价走量，成交排名靠前，交通、商业中心、价格为热销共性第13页，共33页。销售型商业情况商业营销注：剔除专业市场典型项目多以特价房形式降价销售，降价幅度约30-50%，二楼房源期为主中迪广场降价45-50%融创国博城降价20-30%恒大优活城降价45-50%康桥融府降价10-20%红星大都汇降价50%恒大世纪城降价30-40%恒大城市之光降价45-50%江山樾降价40-50%月份融创国博城江山樾恒大世纪城

21、恒大城市之光2019年1月170741589014371123452019年2月17647162196809114322019年3月16254202701281094842019年4月15810200626516100552019年5月1631716310880996162019年6月1237132682779795562019年7月14915176998859178072019年8月115631862710225104352019年9月11510199761004573082019年10月995313585928075592019年11月638513350867177162019年12月69

22、131443199258702第14页，共33页。总体概述1.经历20年快速发展，经历五个阶段发展，购物中心处于转型升级阶段；2.城市为“五心两带”的商业格局，受山水影响，多组团协同发展，外围主要新兴商圈12个；3.缺乏创新、同质化严重；发展参差不齐、规划落后；交通拥堵、拓展更新困难等问题，目前商圈以扩容、升级为主，如杨家坪商圈万象城、解放碑来福士广场，以旅游、休闲、潮流为发展思路；4.2018年重庆市常驻人口875万，已统计购物中心量912万方，人均购物中心面积1.04；5.据仲量联行统计，核心商圈租金水平630元/月，非核心区商圈租金水平290元/月。购物中心发展 山水影响、外围拓展、升级

23、转型、租金维稳1.剔除华润二十城年底备案及专业市场，传统商业实际成交150万方，剔除专业市场及华润二十四城项目，传统商业均价14200元/；2.热销产品面积段集中于20-80，占比71%，小型化成主流，如杨家坪中迪广场极小户型，主力面积20-40；总价段集中于150万元以下，50-100万元占比逐年上升，目前达38%；3.核心区开发后期，成交逐步外移，街区/集中商业项目减少，社商项目支撑成交，融创大范围降价走量，成交排名靠前，交通、商业中心、价格为热销共性；4.典型项目多以特价房形式降价销售，降价幅度约30-50%，二楼房源期为主。销售型市场 底商及街区商业实际成交150万方，均价14200元

24、/2020年市场预测 存量高位、投资转移、量价维持19年水平新区底商主导供销，2020年价格预计将持续处于低位（存量高位下，以价换量成常态；核心区货量不足，结构性上涨可能性低），约14000元/；住宅存量持续攀升，且短时间内上行可能性低，投资客偏向住宅类产品，故商业投资热情将维持低位，2020年全年成交预计140-160万方。商业外移、升级转型市场下行、量价下滑存量高位、2020持续低迷第15页，共33页。写字楼市场情况发展情况供销情况存量梳理对标分析典型组团租赁情况第二章 写字楼市场情况第16页，共33页。写字楼发展脉络重庆市写字楼发展历程2000年以前无标准写字楼，住宅或商铺办公解放碑、大

25、坪等区域为主2000-2005年解放碑、上清寺、核心区域开始开发国贸中心、星河商务大厦、合景大厦等2005-2015多商圈呈现、产业园市级商圈：CBD及观音桥区域以发展高端办公为主，典型项目环球金融中心、天和国际中心、融恒时代中心等区域级商圈：杨家坪、南坪、沙坪坝，少量办公产品，中低端项目为主，如中迪广场、上海城、东原ARC等新区办公：初步形成二郎、汽博、石桥铺、龙头寺、新牌坊等产业园：茶园、西永等2015至今项目遍地开发，供过于求大量写字楼项目暂缓开发或进行指标调整过剩期成长期培育期初始期解放碑观音桥新牌坊汽博杨家坪二郎老沙区江北嘴高新园第17页，共33页。重庆写字楼主要分布区域531940

26、0336282202181015511480134612810100020003000400050006000九龙坡区渝北区沙坪坝区南岸区巴南区江北区北碚区渝中区大渡口区产业企业区域分布（数量/个）区域产业类型支柱产业典型企业渝北区传统二产+高新二产临空制造业、汽车、软件业、商贸业、物流业、房地产业泰山电缆、鸽牌电线电缆、长安、玮兰床垫家具、百事天府饮料九龙坡区传统二产铝加工、制造业、电子信息产业基地西南铝业、鑫源摩托、建设集团、重庆ABB变压器、重庆铁马工业渝中区三产科技信息业、商贸业、金融业、信息产业、中介服务壳牌公司、花旗银行、丰隆集团江北区三产+高新二产房地产业、专业服务业、休闲健康业

27、、金融、商贸、物流业长安汽车、海尔工厂沙坪坝区传统二产+高新二产汽车制造业、其他运输设备制造业、通用设备制造业和医药制造业西南药业、重庆水泵厂巴南区传统二产电子信息产业、装备制造产业、汽车制造、轻工业惠科电子、智睿生物、长安铃木、宗申南岸区传统二产+高新二产现代装备制造业、电子信息产业TCL、美的、雅戈尔、长江电工、迪马股份、机电控股集团、京东云北碚区传统二产+高新二产生物医疗、旅游业、高新技术产业、高品质生态商住产业及特色旅游业雷科电气、横河川仪、华立药业、北大方正医药、力帆、东风日产、美国霍尼韦尔、美国通用电气大渡口区传统二产玻璃制造、先进机械制造、电子信息产业、现代物流园区香港佳程、红星

28、美凯龙、重庆红鼎实业渝中区及江北区依靠强产业支撑有需求，渝北区需求主要集中在高新园附近，其余区域办公需求力度较弱。第18页，共33页。写字楼市场表现112115846333281957869059785745133711382411238107261246012430122360200040006000800010000120001400016000180002000001002003004005006007008002013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年供应（万方）销量（万方）价格（元/）2013-2015年，江北嘴、观音桥、解放碑大量高端写字楼产品集中面市，

29、2015年多项目大宗团购支撑下（江北嘴、大坪、解放碑项目），成交量达90万方；进入2016年，团购客户下滑，写字楼市场进入低迷期，低价走量为主要模式，2019年仅45万方，成交量为近几年新低。团购量17万方50万方35万方28万方29万方20万方18万方市场持续低迷，升值能力弱，自用及投资客骤降，19年45万方，均价1.22万/，团购占比近半。第19页，共33页。写字楼存量盘点区域推出存量潜在项目体量2020预计面世项目体量2021预计江北区85.81592122渝北区53.71054127渝中区34.01273912九龙坡区13.32245南岸区3.94129大渡口区3.4705巴南区2.5

30、1404沙坪坝区1.314140北碚区1.01133合计19950012486北碚区中期12万方沙坪坝区中期15万方九龙坡区中期35万方大渡口区中期10万方巴南区中期17万方南岸区中期45万方渝北区中期159万方江北区中期245万方渝中区中期161万方注：潜在项目体量包含后期可能自持量写字楼推出存量199万方，潜在存量约500万方，主要集中于江北区、渝北区、渝中区。第20页，共33页。主要业态对标分析0200040006000800010000120001400016000180000500100015002000250030002015年2016年2017年2018年2019年住宅成交量公寓

31、成交量商业成交量写字楼成交量住宅成交价公寓成交价商业成交价写字楼成交价大市场，对标住宅、公寓、商业、写字楼：价格比公寓+1866元/，比住宅+223元/，比商业-535元/，考虑建安成本及地段（写字楼多位于城市核心区及城市副中心），实际溢价能力更弱，成交量为公寓34%、为住宅2%、为商业25%。同组团看，写字楼溢价能力不足，如龙洲湾城市新区，写字楼价格低于公寓价格近1000元/。12236组团业态2019成交价照母山高层17511商业16887公寓12151写字楼13000（约克郡暂未备案）龙洲湾高层9603商业11974公寓7454写字楼6546写字楼成交量最低（45万方，为住宅2%、公寓3

32、8%、商业25%），考虑地段及建安成本，溢价能力不足。第21页，共33页。典型组团写字楼成交情况分析区域组团项目名称2019年去化情况团购成交（万方）团购单位年散售（万方）散售均价套数面积（万方）均价（元/）江北区江北嘴力帆中心80.22282940.2228294重庆国金中心280.48197610.4819761江北嘴金融城80.41230000.4123000观音桥天和国际中心40.06244420.0624442新壹街00000寸滩绿地保税中心840.63117820.6311782渝中区渝中半岛环球金融中心00000英利IFC00000协信总部城1434.35129212.77（12

33、062元/）中国电信等团购1.5814443渝北区照母山棕榈泉国际中心100.17164510.1716451晶石公元190.53184100.5318410约克郡00000人和-高新园-大竹林财富中心220.46145300.4614530信达国际1273.56131562.19（13100元/）浙商银行团购1.4113252恒大中渝广场20.08154350.0815435典型组团成交分析，散售年成交多低于0.5万方，团购项目最高降价约2400元/。协信总部城政企合作，成交相对较好、信达国际商务氛围较好，国企背景，成交相对较好。第22页，共33页。写字楼租赁市场重庆写字楼存量持续处于高位，

34、经济下行压力及后期面世项目累加，空置率及租金预计将下滑目前写字楼租赁市场整体空置率31.5%（甲级34.5%，乙级27.7%），租金79.6元/月（甲级90.1元/月，乙级66.5元/月）第23页，共33页。总体概述发展简述：经历四阶段发展，写字楼目前处于过剩期分布情况：主要集中于CBD区域及新牌坊、冉家坝沿线，其余区域办公需求力度弱销售市场：市场持续低迷，成交量价维持低位，散户支撑市场存量情况：推出及潜在存量高位（199/500万方），后期竞争压力大对标情况：考虑写字楼地段及建安成本，去化速度及溢价率远低于其余业态项目表现：除少量项目依靠政府引荐外，多数项目年去化不足0.5万方租赁情况：空置

35、率处于高位，且大量项目交房，空置率短期内下降可能性低，租金水平处于低位，且呈下降趋势写字楼市场情况 过剩期、供销价三线低位、租赁市场疲软过剩期、租赁疲软销售量价低位、溢价能力弱经济转型、需求不足、短期内持续低迷2020年市场预测 经济转型期、需求疲软、量价难有作为经济转型，短期内上行空间有限，写字楼需求将持续疲软，10-15年大量团购客户销售，近期散售主导，2020年持续以散户为主，成交量保持低位，预计40-50万方；写字楼严重过剩，低价走量成常态，预计价格12000元/。第24页，共33页。商务公寓市场情况供销情况对比分析成交结构成交排名营销动作第三章 商务公寓市场情况第25页，共33页。商

36、务公寓市场表现19012410694117153638089188152119889477477409884610274103700200040006000800010000120000204060801001201401601802002014年2015年2016年2017年2018年2019年公寓供销价存走势图供应（万方）销量（万方）价格（元/）区域供应面积(万平方)成交面积(万平方)建面单价(元/平方)沙坪坝区41.445.08907渝北区38.824.611190九龙坡区10.910.68632江北区22.09.214146巴南区13.98.28334南岸区8.67.712807北碚区

37、5.97.68533渝中区7.34.819074大渡口区4.61.21021417-18年住宅一房难求下，商务公寓凭借用途多属性，大量投资客向公寓类转移，成交连续两年破150万方；19年受新政影响（层高、卫生间），工期影响，供应放缓，加之市场下行，成交走低，时点均价10600元/，目前推出存量170万方，存销比17个月；沙坪坝区受西永、大学城及龙湖光年带动成交排名第一，但整体均价不足9000元/；渝北区成交25万方，均价11200元/。市场下行期，19年成交约120万方，成交量依旧处于相对高位，均价10600元/第26页，共33页。商务公寓分业态表现5.1米LOFT双层使用，有溢价，新区大量布

38、局，量价持续攀升；4.8米后溢价能力弱，仅能局部挑空，金科天宸4.8米LOFT相较于溢价仅800元/（基本与建安成本相当），且去化速度不足SOHO一半。业态年度成交量成交均价成交占比LOFT2014年24977639%2015年28823235%2016年37855942%2017年96931251%2018年7910242 52%2019年511104645%（-7%）SOHO2014年38832761%2015年52748865%2016年52659158%2017年91835549%2018年7310287 48%2019年631015055%改规前项目板块业态层高销售期建面单价百悦汇新

39、南湖LOFT5.1201913500SOHO3201911000保利爱尚里石坪桥LOFT5.1201810000SOHO320188400改规后月均去化套数项目板块业态层高销售期建面单价金科天宸西永SOHO320197500178LOFT4.82019830077巴滨一号李家沱LOFT5.1201910600融创金奕时代LOFT4.82019100004.8米LOFT溢价能力弱，接受度降低，占比下降明显，可作为辅助型产品备注：数据不包含商务大平层第27页，共33页。SOHO产品结构/面积/总价11%13%16%19%26%5%12%12%17%18%17%15%11%13%13%12%12%1

40、5%9%8%0%20%40%60%80%100%2015年2016年2017年2018年2019年2015-2019年SOHO公寓面积段变化情况70热销项目（19年）70金科时代中心019（4%）500（95%）19（2%）00000鲁能星城外滩4（1%）227（68%）89（27%）00008010（3%）16%30%29%34%46%27%24%25%19%12%19%13%13%10%10%9%4%6%5%6%0%20%40%60%80%100%2015年2016年2017年2018年2019年2015-2019年SOHO公寓总价段变化情况100万热销项目（19年）20-30万30-40

41、万40-50万50-60万60-70万70-80万80-90万90-100万100万金科时代中心014（3%）368（70%）147（27%）00000鲁能星城外滩4（1%）0316（93%）4（1%）4（1%）5（1%）4（1%）01SOHO产品表现：主力建面35-50，2019年成交占比约52%；主力总价20-50万元，2019年成交占比约68%；典型项目（北区主力项目）：30-40为主力，总价40-60万元，其中40-50万为绝对主力。第28页，共33页。LOFT产品结构/面积/总价热销项目（19年）70商社又壹城2107（31%）184（53%）900041（12%）10中梁百悦荟25

42、（4%）504（79%）56（9%）34（5%）1611003热销项目（19年）20-30万30-40万40-50万50-60万60-70万70-80万80-90万90-100万100万商社又壹城0056（16%）107（31%）136（40%）311625（7%）中梁百悦荟160（9%）454（71%）96（15%）22（3%）131210%16%10%6%20%13%16%18%27%26%15%9%11%14%14%0%20%40%60%80%100%2015年2016年2017年2018年2019年2015-2019年LOFT公寓面积段变化情况7031%34%38%24%30%13%6

43、%12%26%26%11%9%6%16%16%0%20%40%60%80%100%2015年2016年2017年2018年2019年2015-2019年LOFT公寓总价段变化情况100万LOFT产品表现：主力建面30-50，2019年成交占比约73%；主力总价30-60万元，2019年成交占比约72%；典型项目：30-40为主力，总价40-60万元，其中40-60万为绝对主力。第29页，共33页。商务公寓分业态成交TOP10楼盘名称（SOHO金额排名）大组团建筑面积(万方)建面单价(元/平方)成交金额(亿元)套数月均面积（万方）月均套数龙湖光年老沙区5.642011411.3312060.47

44、101富力城大学城11.555226.3523240.96194金科天宸西永8.1576076.225280.68211万科金色悦城老沙区3.2681492.669870.2782金科时代中心照母山1.94125832.445290.2876保利爱尚里大杨石2.5183022.093370.4256国兴北岸江山大石坝1.57119371.872580.1322珠江太阳城观音桥0.96183591.761490.0812鲁能星城外滩江北嘴1.33112161.53380.67169保利林语溪李家沱1.8775751.425420.1645SOHO全市情况：月均最高去化面积0.96万方、月均最高成

45、交194套；前十月均成交量0.4万方、月均成交套数97套LOFT全市情况：月均最高去化面积0.46万方、月均最高成交115套；前十月均成交量0.26万方、月均成交套数58套楼盘名称（LOFT金额排名）大组团建筑面积(万方)建面单价(元/平方)成交金额(亿元)套数月均面积（万方）月均套数保利观澜江北嘴2.01176473.541230.1710金科天宸西永3.8682643.196170.3251中梁百悦汇新南湖2.2135312.986400.1853西著七里西永3.3786422.9110080.37112光控朝天门中心渝中半岛0.99286342.831660.2033红星大都汇蔡家3.3

46、85212.817750.2865财信渝中城渝中半岛1.35180762.432310.1119华熙LIVE023鱼洞2.2498432.216340.1953商社又壹城新牌坊1.37157082.153440.46115中南玖宸蔡家1.7990081.624260.3071第30页，共33页。重点项目营销动作月份金科时代中心金辉中央铭著新华协信中心龙湖光年建面均价（元/）套数建面均价（元/）套数建面均价（元/）套数建面均价（元/）套数2019年1月-20526922019年2月-213707198701442019年3月-210342082019年4月-252841203931352019年

47、5月-1121288-204211082019年6月13989761174722225567206811022019年7月14043741114221-19978802019年8月11950161106179-20483322019年9月119501021053136-20507982019年10月12236561054210-19599652019年11月1215741107699192811218725362019年12月120211912369118319718271106项目业态主要分销公司分销提点两江中迪广场公寓到家、链家、美联、新七洲等6-8%红星大都会公寓链家3%+2万现金金科时

48、代中心公寓到家、链家、中原8%桥达茂宸广场公寓链家、大泽、到家、中原、优居3.8万/套中迪广场公寓主力分销单位6%金辉中央名著公寓公寓整盘给新空间（再由新空间整合分销）一级分销3.5万/套、二级分销2.5万/套典型项目看，均出现不同幅度下降，其中金科时代中心及龙湖光年下降约2000元/自然到访下降明显，多数项目采取分销促销，佣金提点起步6%第31页，共33页。总体概述公寓市场情况：市场下行期，19年成交约120万方，成交量依旧处于相对高位，均价10600元/分业态市场分析：4.8米LOFT溢价能力弱，接受度降低，占比下降明显，可作为辅助型产品（后期项目调研看，多为辅助型产品）成交结构：主力面积

49、30-50，主力总价60万内SOHO及LOFT热销项目分析：SOHO全市情况：月均最高去化面积0.96万方、月均最高成交194套；前十月均成交量0.4万方、月均成交套数97套；LOFT全市情况：月均最高去化面积0.46万方、月均最高成交115套；前十月均成交量0.26万方、月均成交套数58套营销分析：典型项目看，均出现不同幅度下降，其中金科时代中心及龙湖光年下降约2000元/；自然到访下降明显，多数项目采取分销促销，佣金提点起步6%公寓市场情况 经济转型期、需求疲软、量价难有作为量价稳定、LOFT占比缩减小户主导、分销高佣金市场下行，量价小幅波动2020年市场预测 投资转移、量价维稳住宅存量持续攀升，且短时间内上行可能性低，作为直接竞争类业态（低价错位竞争高层），成交量价将受影响，成交预计100-110万方，目前住宅项目普遍降价500-1000元/，需以价格竞争住宅，2020年价格维稳或小幅下降。第32页，共33页。谢谢您的指导THANK YOU FOR YOUR GUIDANCE.第33页，共33页。