世茂蝶湖湾产品定位报告课件.ppt

1、上海上海苏州苏州杭州杭州无锡无锡南京南京位于长江三角洲中部的苏位于长江三角洲中部的苏州离上海仅一个小时路程州离上海仅一个小时路程,自古以来，以其古典园林自古以来，以其古典园林闻名于世。今年来，随着闻名于世。今年来，随着新经济区的发展，苏州经新经济区的发展，苏州经济迅猛发展，济迅猛发展，其其GBP位列位列全国第五全国第五.这次这次RMJMRMJM荣幸地受世茂委荣幸地受世茂委托为其在沧浪新区托为其在沧浪新区5050万平万平米的地块作规划设计，相米的地块作规划设计，相信定能为苏州以及世茂提信定能为苏州以及世茂提供一份优秀的做品。供一份优秀的做品。Suzhou is located in the mi

2、ddle of the Yangzi Delta,and it takes only 1 hr to drive from shanghai.Suzhou has been famous for its classical Chinese gardens since ancient time.During the recent years,along with the development of its new economic districts outside of the original city,Suzhou has gained an incredible economic gr

3、owth which is proved by its GBP being No.5 in China.区位区位本项目水路和陆路交通极其本项目水路和陆路交通极其便利便利,地块南侧紧邻京行运地块南侧紧邻京行运河河,西侧有石湖大桥与国际西侧有石湖大桥与国际教育园北区相连教育园北区相连,东侧有友东侧有友新立交与中心城区相连新立交与中心城区相连.规规划中的轻轨划中的轻轨S1S1号线也考虑与号线也考虑与本项目相连接本项目相连接.With convenient water and land traffic,the site north to Jinghang Canal,east to Stone Riv

4、er Bridge and north part of International Educational Park.In the east part of site there is Youxin crossroads to the city centre.Metro line S1 in planning is to connect to the site.南南 环环 西西 路路福福运运路路京京杭杭运运河河京京 杭杭 运运 河河太太 湖湖 西路西路西西环环路路高高架架友友新新路路宝宝 带带 西西 路路国际教育园国际教育园International Enducaion Park地块地块 基地

5、面积基地面积(m2)(m2)容积率容积率 建筑面积建筑面积(地上地上)(m2)(m2)PLOT SITE AREA PLOT RATIO GFA(ABOVE GROUND)宝带西路以北宝带西路以北 202988.4 2.2 446574.48North to BaoDaiXi Road宝带西路以南宝带西路以南 301168.8 2.72 817952.52South toBaoDaiXi Road小计小计 504157.2 1264527Sub-Total项目内容项目内容 建筑面积建筑面积(m2)Components GFA住宅住宅 808,317 Residential零售零售,娱乐娱乐,餐

6、饮餐饮,大卖场大卖场 122,310Retail,Entertainment,Restaurant,Supermarket办公办公,SOHO 283,260Office,SOHO酒店式公寓酒店式公寓 50,640Serviced Apartment 小计小计 1,264,527Sub-Total【市场分析住房消费状况市场分析住房消费状况】p八成以上的人表示八成以上的人表示20072007年会买房年会买房 过八成的被调查者表示会在2007年考虑买房。打算买房的有79.64%，不打算买房的人占20.36%。p房价和地理位置是苏州购房者买房时主要考虑的因素房价和地理位置是苏州购房者买房时主要考虑的因

7、素选房价的人占27.75%，选地理位置的人占23.7%，选户型的人占18.5%，选社区环境的人占16.18%。p普通住宅是购房消费主流普通住宅是购房消费主流 选择普通住宅的人占83.64%；高档公寓的占14.55%；别墅的占1.82%。p绝大多购房者认为苏州房价会持续上涨绝大多购房者认为苏州房价会持续上涨有65.45%的购房者认为现有政策条件下，常州房价会持续上涨。p购房者最能接受的价格为购房者最能接受的价格为5000-70005000-7000元元/平米平米5000-7000的人占62.5%；5000以下的人占28.57%；7000-9000的人占7.14%。10000以上的人只占1.79%

8、。【市场分析房型状况市场分析房型状况】说明：上述统计选取了主城区在售的一些典型楼盘,包括翰林花园、创智赢家、城市别墅二期、云庭、品园、福星新城、橘子国、大观名园等。主城区在售典型楼盘面积分布100以下的所占比例不大，按面积比仅占15%；平均面积160以上的部分按套数比占了26%，；大部分产品户型以三房为主。主城区：主城区：【市场分析房型状况市场分析房型状况】通过对园区典型在售公寓楼盘可售房源统计发现，无论套数比还是面积比，在售房源的户型面积在100以下所占比例都较小，大多数房源户型面积都在120以上；但相比半年以前，中小户型所占的比例已经大大增加（半年前园区120以下户型套数所占比例仅为24%

9、，如今这一比例已经达到32%）。园区：园区：【市场分析房型状况市场分析房型状况】（注：以上结论是从国际公馆、主语城、清水园、眼光假日、名墅花园、金光大道、理想城等等10个楼盘的数据资料分析统计得出）新区小户型套数比较多，但小户型面积普遍比较小；新区180平米以上的大户型产品还占了相当一部分。新区：新区：【市场分析房型状况市场分析房型状况】（注：以上结论是从金枫美地、山水华庭、嘉业阳光水榭、嘉业阳光水韵、石湖华城、锦和加州、国香园、鑫苑湖岸名家等10个楼盘，共1500多套住宅数据资料分析统计得出）从以上两张统计图可以看出100以下的紧凑型小户型套数占三成左右，而140以上大户型仍旧占到近四成。吴

10、中区：吴中区：【市场分析房型状况市场分析房型状况】通过对相城区典型在售公寓楼盘可售房源统计发现，无论套数比还是面积比，户型面积在120以下的房源占绝大多数，120以上房源所占比例较小；相比半年以前，中小户型所占的比例进一步提高（半年前相城区120以下户型套数所占比例为48%，如今这一比例已达到80%）。相城区：相城区：【市场分析房型配比状况市场分析房型配比状况】各区域楼盘户型配比详见附件各区域楼盘户型配比详见附件-1.项目周边主要楼盘户型配比数据调查表项目周边主要楼盘户型配比数据调查表序号项目户型面积主力户型房 型主力房型户型配比二房三房四房其他1博雅苑（普通住宅结案）80-260131两厅两

11、卫两厅一卫两厅两卫两厅两卫两厅三卫-三室两厅两卫2福星新城（二期）84-22095、114两厅两卫两厅两卫两厅两卫五房三厅三卫二室两厅两卫二房：三房：四房及以上=50%：35%：15%3天辰花园（一期最后2幢）149-245149-157两厅两卫两厅两卫两厅两卫两厅三卫五房二厅三卫三室两厅两卫三房：四房及以上=85%：15%4金帝城市别墅101-200101-139无两厅一卫两厅两卫两厅两卫三房两厅一卫三房两厅二卫三房：四房=80%：20%5四季晶华80-22088、119两厅两卫两厅两卫两厅两卫二室两厅两卫三室两厅两卫二房：三房：四房=20%：60%：20%6云庭城市中心花园（二期）85-2

12、5096-119两厅一卫两厅一卫两厅二卫两厅二卫二室两厅一卫三室两厅一卫二房：三房=40%：60%小区复式共10套7万科金色家园（一期）130-200130-140、170两厅二卫两厅二卫三室两厅二卫三室两厅二卫三房：四房=1：1【市场分析房型配比状况市场分析房型配比状况】各区域楼盘户型配比详见附件各区域楼盘户型配比详见附件-2 2园区部分在售项目户型配比：园区部分在售项目户型配比：中海湖滨一号：中海湖滨一号：开盘批次33343943#33343943#，共共144144户户开盘时间2007-4-212007-4-21开盘产品情况产品类型多层、小高层、高层主力面积133/162价格/户型 建筑

13、面积楼号户数排列比例3-2-23-2-2133.57133.5733#33#24242 2个单元个单元28%28%3-2-23-2-2133.79133.7934#34#16161 1梯梯2 2户户4-2-24-2-2162.61/162.22162.61/162.2243#43#545472%72%4-2-24-2-2162.77/162.37162.77/162.3739#39#5050【市场分析房型配比状况市场分析房型配比状况】各区域楼盘户型配比详见附件各区域楼盘户型配比详见附件-2 2园区部分在售项目户型配比：园区部分在售项目户型配比：中海湖滨一号：中海湖滨一号：开盘批次2323、24

14、24、38#38#，共，共155155户户预售证发放时间2006-12-62006-12-6开盘产品情况产品类型高层主力面积140-160价格/户型 建筑面积楼号户数排列比例2-2-12-2-194.594.538#38#25252 2梯梯3 3户户16%16%3-2-23-2-2140.08140.08505056%56%3-2-23-2-2142.68142.6824#24#36361 1梯梯2 2户户4-2-24-2-2162.67162.6723#23#44441 1梯梯2 2户户28%28%中海星湖国际一期：中海星湖国际一期：户型 建筑面积分布楼号户数所占比例 名次2-2-195.9

15、211、12#全部72两房71%三房19%别墅10%2-2-196.2915-16#全部342-2-195.921-2#全部402-2-195.893#全部442-2-195.925-6#全部403-2-2134.5628#全部44联排联排173+30173+3017-2317-23、25#25#全部全部64642-2-12-2-192.87-93.3392.87-93.339 9、1010、2626、27#27#全全部部2322323-2-23-2-2133.78133.787 7、8#8#全部全部8080各区域楼盘户型配比详见附件各区域楼盘户型配比详见附件-各区域楼盘户型配比详见附件各区域

16、楼盘户型配比详见附件-万科玲珑湾：万科玲珑湾：开盘批次3031#3031#231231户户开盘时间2007-4-282007-4-28开盘产品情况产品类型高层高层主力面积120/140/160120/140/160价格/户型 建筑面积开 间户数所占比例名次3-2-13-2-1124.16124.1630#30#48483-2-23-2-2141.55-141.58141.55-141.5896963-2-13-2-1122.09122.0931#31#29293-2-23-2-2139.53139.5329294-2-24-2-2161.13161.132929各区域楼盘户型配比详见附件各区域

17、楼盘户型配比详见附件-翡翠国际社区：翡翠国际社区：开盘批次一期一批1、2#，共88户一期二批9#，共96户开盘时间2007-1-312007-4-8 户型 建筑面积开 间户数所占比例名次2-2-191.72-101263-2-2133.71622-2-186.17322-2-2102.13323-2-2126.2332开盘批次3#、7#,136户开盘时间2007-5 户型 建筑面积开 间户数所占比例名次2-2-186.16/91.72442-2-2102.12303-2-2126.22/133.1262各区域楼盘户型配比详见附件各区域楼盘户型配比详见附件-第五元素：第五元素：开盘批次7号楼，1

18、43户（公安编号12）开盘时间2007-3-31开盘产品情况产品类型高层（25F）主力面积100/120/135/165价格/户型 建筑面积开 间户数所占比例名次2-2-1102.92/104.714934%3-2-1123.662518%3-2-2134.79/141.414632%4-2-2165.542316%3、我项目周边项目供应户型比例、我项目周边项目供应户型比例目前在售楼盘基本情况：目前在售楼盘基本情况：博雅苑：博雅苑：目前项目基本结束，只余下约10套独立别墅预计下半年推出，价格预计过万。福星福星新城（二期）：新城（二期）：项目二期约700户，两房为84、95、101平米三种户型，

19、三房为114、136、139平米三种户型，其它为跃层，其中95平米的两房、114平米的两房为主力户型，二房三房及跃层比例为：50%：35%：15%。目前二期销售率过85%，只余少量大户型。项目三期小高层预计下半年推出。天辰花园：天辰花园：项目目前为一期的最后二幢小高层，一期约700户，有三幢以交付，目前在销售的最后两幢面积都为大户型全装修，最小面积149平米的三房，三房与四房及以上的户型比例为85%：15%；项目二期将在下半年推出。金帝城市别墅：金帝城市别墅：项目目前为最后一期，4月26日开盘，也是继该项目前两期多层和联排之后推出的小高层项目，三期马上推出的二幢楼共约170户，最小面积为101

20、的三房二厅一卫，最大面积为200平米的跃层，三房为主力户型，其中三房二厅一卫、三房二厅二卫、四房二厅二卫的比例为20%：60%：20%。云庭城市中心花园（二期）：云庭城市中心花园（二期）：该项目总共有600户，一期已销售完毕，二期推出176户于4月18日开盘，主力面积为96平米的二室两厅一卫，和119的三室两厅一卫；该项目两房和三房的比例为40%：60%；小区复式共10套。万科金色家园（一期）：万科金色家园（一期）：该项目定位是苏州最高端的产品。预售楼盘将于07年下半年(8-9月)开盘，一期为花园洋房（5层），主力面积为130-140平米的三房、160-170平米的四房，一期共约200户价格不

21、低于9000千，三房与四房及以上面积的比例为50%：50%。一期高层公寓预计在12月份开盘以精装修为主面积从100-200都有，主力户型以三房为主140-150平方米左右。锦沧名苑锦沧名苑 :该项目紧临我地块东面，为上海汇成集团所得，地块土地面积10.6万平方米，可建24万余平方米。3月26日该项目已开工建设，预计10月左右开盘，一期推出的将是以中小户型为主，具体户型面积没有对外公布。3、我项目周边项目供应户型比例、我项目周边项目供应户型比例目前在售楼盘基本情况：目前在售楼盘基本情况：从目前苏州市场来看主城区在售典型楼盘面积分布从目前苏州市场来看主城区在售典型楼盘面积分布100100以下的所占

22、比例不以下的所占比例不大，按面积比仅占大，按面积比仅占15%15%；平均面积；平均面积160160以上的部分按套数比占了以上的部分按套数比占了26%26%，；大部，；大部分产品户型以三房为主；园区典型在售公寓楼盘可售房源统计发现，无论套数分产品户型以三房为主；园区典型在售公寓楼盘可售房源统计发现，无论套数比还是面积比，在售房源的户型面积在比还是面积比，在售房源的户型面积在100100以下所占比例都较小，大多数房以下所占比例都较小，大多数房源户型面积都在源户型面积都在120120以上；但相比半年以前，中小户型所占的比例已经大大以上；但相比半年以前，中小户型所占的比例已经大大增加（半年前园区增加（

23、半年前园区120120以下户型套数所占比例仅为以下户型套数所占比例仅为24%24%，如今这一比例已经达，如今这一比例已经达到到32%32%）。新区小户型套数比较多，但小户型面积普遍比较小；新区）。新区小户型套数比较多，但小户型面积普遍比较小；新区180180平米以平米以上的大户型产品还占了相当一部分；从吴中区可以看出上的大户型产品还占了相当一部分；从吴中区可以看出100100以下的紧凑型小以下的紧凑型小户型套数占三成左右，而户型套数占三成左右，而140140以上大户型仍旧占到近四成。通过对相城区典以上大户型仍旧占到近四成。通过对相城区典型在售公寓楼盘可售房源统计发现，无论套数比还是面积比，户型

24、面积在型在售公寓楼盘可售房源统计发现，无论套数比还是面积比，户型面积在120120以下的房源占绝大多数，以下的房源占绝大多数，120120以上房源所占比例较小；相比半年以前，中以上房源所占比例较小；相比半年以前，中小户型所占的比例进一步提高（半年前相城区小户型所占的比例进一步提高（半年前相城区120120以下户型套数所占比例为以下户型套数所占比例为48%48%，如今这一比例已达到，如今这一比例已达到80%80%）。从各个区域的户型供应量及去化的情况来看）。从各个区域的户型供应量及去化的情况来看主要还是以两房及三房为主，单套户型的总价还是影响到了楼盘的去化速度。主要还是以两房及三房为主，单套户型

25、的总价还是影响到了楼盘的去化速度。从本项目的地理位置来看将来的主力客源还是集中在吴中区、高新区、园区从本项目的地理位置来看将来的主力客源还是集中在吴中区、高新区、园区（轨道交通（轨道交通3 3号线连接沧浪区及园区）、金阊区、部分相城区。号线连接沧浪区及园区）、金阊区、部分相城区。目前在售楼盘基本情况综述：目前在售楼盘基本情况综述：【户型面积配比建议户型面积配比建议】p 设计阳台时可部分考虑隔层（不算面积）设置或设计入户式花园。p 三房及四房主人卫生间面积可适当增大，设计双台盆。p 四房设计储藏间，无需保姆间,四房以上房型包括部分顶层复式。p 两梯两户和两梯三户设计,小高层可一梯两户设计。p 外

26、立面要厚重并注意整体感，放置空调外机的位置要合理隐蔽。p 高层得房率不能低于79%，小高层得房率不能低于83%。p 客厅和卧室的开间要大。建筑体型建筑体型比例比例小高层公寓小高层公寓40%40%高层公寓高层公寓60%60%一期公寓单套售价范围如下一期公寓单套售价范围如下:两房两房:90平方米平方米-总价约总价约55万万 108平方米平方米-总价约总价约65万万三房三房:140平方米平方米-总价约总价约85万万 160平方米平方米-总价约总价约96万万四房四房:180平方米平方米-总价约总价约110万万 200平方米平方米-总价约总价约125万万55万65万85万96万110万125万p景观资源

27、利用最大化：景观资源利用最大化：通过板式设计，为住宅南北通透、大面宽短、户户有景创造条件p产品多样化：产品多样化：创造出多样的住宅设计，并通过宽景阳台、入户花厅、令室内空间更具可塑性p立面建议：立面建议：楼以下采用天然石材立面，楼以上采用真石漆增强外墙效果，体现不同一般的真实及质感，体现建筑的高尚品质【产品建议建筑形体产品建议建筑形体】【产品建议户型亮点产品建议户型亮点】套内面积约：82平米两房两厅一卫价值亮点：结构紧凑，卧室客厅空间感强。主人房内的观景阳台主卧的观景阳台 全明设计，南北通透套内面积约：113平米三房两厅双卫价值亮点：引入TOWNHOUSE的设计菁华入户花园主人房内的超大转角飘

28、窗所有卧室及客厅朝南，且户型南北通透【产品建议户型亮点产品建议户型亮点】地上车库间太多会浪费环境空间，把开放空间的机会让给景观是我们设计的原则，因此将停车位全部规划为地下车库因此将停车位全部规划为地下车库，局部留访客车位，地上完整的空间我们全部利用来规划景观。通过地下车库实现了人车分流，中间留下的开放空间是一个完通过地下车库实现了人车分流，中间留下的开放空间是一个完全步行的环境全步行的环境，没有机动车的打搅，给景观设计创造了很大的机会，可以做一些非常有利于这个社区交流和活动的场地。比如地下车库上方就是我们宽阔的阳光平原，是交流的最好空间，另外溪流、浅滩也都实现在车库上方。纵使项目内园林风格如何

29、规划，往往园林一角的细微之处就能彰显出项目魅力所在。如在一些绿化面积并不集中的社区中，灌木的层次体现，草坪的保养修护恰能体现社区整体园林水平。绿色的灌木配合旁边的小型水景生态居住区，形成湿地和水生植物配合的环境，每一个处理都采用不同风格与情趣的手法，相信无论是水景主题，还是整体的绿化都会让人产生亲近感。园林中供休息、装饰、照明、展示和为园林管理及方便游人之用的小型 建筑设施。一般没有内部空间，体量小巧，造型别致，富有特色，并讲究适得其所。园林建筑小品在园林中既能美化环境，丰富园趣，为游人提供文化休息和公共活动的方便，又能使游人从中获得美的感受和良好的教益。园林建筑小品按其功能分为五类：即供休息

30、的小品、装饰性小品、结合照明的小品、展示性小品、服务性小品。园林建筑小品具有精美、灵巧和多样化的特点，设计创作时可以做到“景到随机，不拘一格”，在有限空间得其天趣。园林建筑小品的创作要求是：1、立其意趣，根据自然景观和人文风情，作出景点中小品的设计构思；2、合其体宜，选择合理的位置和布局，作到巧而得体，精而合宜；3、取其特色，充分反映建筑小品的特色，把它巧妙地熔铸在园林造型之中；4、顺其自然，不破坏原有风貌，做到涉门成趣，得景随形；5、求其因借，通过对自然景物形象的取舍，使造型简练的小品获得景象丰满充实的效应；6、饰其空间，充分利用建筑小品的灵活性、多样性以丰富园林空间；7、巧其点缀，把需要突出表现的景物强化起来，把影响景物的角落巧妙地转化成为游赏的对象；8、寻其对比，把两种明显差异的素材巧妙地结合起来，相互烘托，显出双方的特点。建筑立面、社区配套、园林景观都能体现出这个产品的档次。底层大堂的设计建议挑高两层与配套更能与业主产生互动，从而从另一个方面体现出社区的品质。与项目周遍资源相结合与项目周遍资源相结合,创造出实用高尚创造出实用高尚,充满人文的会所充满人文的会所,使业主真正融入使业主真正融入社区文化社区文化,了解世茂产品的理念了解世茂产品的理念!THE END