（定位）商业广场定位营销报告课件.pptx

1、三水健力宝项目整体定位方案事业四部 2017年4月CONTENTS PART 2 项目住宅客户定位分析 PART 1 可研性报告回顾谋局定调 PART 4 项目整体形象定位进阶 PART 3 商业市场分析定位破局项目可研性报告回顾城市背景理解城市背景理解土地市场发展政策走势项目区位分析项目SWOT分析三水住宅市场分析三水住宅市场分析三水公寓市场分析三水公寓市场分析三水写字楼市场分析商业市场分析商业市场分析总结44号地块整盘建议基于市场格局及区位情况下，本项目将吸引怎样的一批客群？项目住宅客户定位分析佛山市场进入多元化时代，产品和客户不断升级，置业需求趋向多元化，区域间客户流动性明显。2005年

2、2009年2016年物业趋势典型项目客户构成佛山高档住宅小区开始出现，“城市型度假”住宅热销园林、物管、会所等社区配套基本完善，出现资源型豪宅大盘伴随城市价值提升，豪宅价值开始多元化，城市豪宅与资源豪宅并存，综合体物业兴起碧桂花城、怡景苑天湖郦都、玫瑰园、滨海御庭、保利一号公馆天湖华府、绿地璀璨天城、金海M-CITY、碧桂园城市之光客户呈现多元化，区域间客户流动显现，首次置业、多次置业兼顾初本地客户外，辐射交通主干道、行政村、产业带为支点的客户本地客户为主：食租阶层/公务员/企业主/生意人价值因素置业目的资源环境/社区配套/地理位置/产品/物业服务/社区规模地理位置/周边配套/资源环境/社区规

3、模地段交通/新兴中心地段/区域规划/品牌/社区规模/产品/社区配套/资源环境多元化时代传统豪宅时代高档社区初现时代自住:投资：8:2首次置业为主；改善型（首改居多+再改为辅）需求自住:投资：7:3首次置业+改善型（首改+再改）需求自住兼投资居多首次置业+改善型（首改+再改+多改）需求在城市升级发展的大背景下，佛山产品和客户结构也在升级变化1、本地客户外溢：随着交通飞速发展，城市间距离缩短，城央环境追求型客户置业外溢化3、限购政策促使广州客外溢：三水作为非限购区域，在政策利好环境下，联动广州客户涌入，拉动三水量价齐升【佛山客户市场概述】随着轨道交通及客户流向发展趋势，未来广州客西迁路径继续加大，

4、城区客外溢置业化比例提高。2、广州西迁置业：广州客户“自东向西、自北向南”逐步渗透至佛山各板块 广州西迁客户为近一年成交趋势，广州客户带来量价齐升。中心区客户受房价拉高影响，呈现向周边城镇外溢趋势。数据来源：中原地产研究中心客户构成变化情况三水 30-40%南海及禅城 20-30%肇庆 20-25%广州 10-15%2015年之后，尤其是2016年部分联动项目广州客户比例超过60%（三水北站、云东海站）广佛肇轻轨通车2015/12/282014/12/26（三水南站）南广、贵广高铁通车广佛客户联动2016三水区域项目广州客比例增加的原因：“卖点”-轨道交通+“渠道”-广佛联动【客户构成变化】过

5、去多区域均衡分布，随着轨道交通开通以及广州外溢客户被大批导入三水洋房市场，广州客户对于三水的心理距离被打破，区域认知增强，从而推使住宅客户的成交比例上升。广州占比54%三水占比34%南海禅城占比12%系列 2 29%2%1%0%0%0%0%3%1%1%1%2%0%4%1%0%9%7%5%16%18%0%0%2%0%西南 乐平 芦苞 大塘 白泥 金本 六和 桂城 大沥 罗村 狮山 丹灶 西樵 禅城 顺德 高明 天河 越秀 白云 荔湾 海珠 番禺 南沙 肇庆 港澳0%5%10%15%20%25%30%三水成交客户区域分析区域分析分析重点研究客户来源占比较高的三大板块（三水、禅桂及广州）三水住宅客户

6、主要分为三大区域，分别为三水本地区域（34%），禅桂区域（12%）及广州区域（54%）佛山市场近年客户发展变化特征 区域板块中，客户来源及构成变化？佛山市场客户研究三水板块客户特征 未来地块开发所要承接的目标客群演变趋势？未来目标客户预判从区域板块客户情况看区域竞品客户，预判未来目标客户的可能性！本项目总建面67万方，作为一个三水西南大盘，未来将必须吸纳外区客。分析区域内的客户特征，以分析未来项目对外区客的拉动能力。从走量好、高溢价、高口碑三个维度，选取不同区域的典型大盘，得出项目未来的客户特征：北江新城板块北江新区板块三水西南板块三水新城板块三水时代城北大博雅滨江雅居乐雅湖半岛三水新城板块恒

7、福新里程保利中央公馆u从2014开盘的本地客户占比80%到2016年本地客户占比53%、广州客占比34%；u项目利用品牌开发商、地铁沿线等吸引客户；u利用轻轨旁优势在三水联动项目带客期间拦截大量广州客户，带来大量区域外来访成交，也实现了量价齐升，单价逐渐破万。【保利中央公园】本地客户为主，外区投资客有较大幅度增长31%2%2%1%4%2%5%2%2%1%0%1%1%1%10%32%3%客户来源西南云东海金本白坭乐平河口芦苞大塘南山大旺青歧10%12%6%14%16%7%2%22%11%客户职业企业中高层普通员工自由职业私营企业主公务员专业技术人员金融个体工商户其他注：客户统计来源2016年项目

8、来访u成交客户区域方面主要为西南城区（31%）及广州（31%）为主；其余多以乐平、芦苞等街镇客户来源；u成交客户大多以企业中高层、个体工商户、私营企业主，客户群锁定在中高层消费人群。【恒福新里程】广州客户与本地客户持平【三水时代城】受益于地铁，广州客户剧增5%1%3%4%0%1%0%0%0%1%0%1%2%2%3%76%1%客户来源西南云东海金本白坭乐平河口芦苞大塘南山大旺青歧四会肇庆禅城14%6%18%14%4%5%9%17%13%客户职业企业中高层普通员工自由职业私营企业主公务员专业技术人员金融个体工商户其他u三水时代城2016成交客户主要以广州客户为主，占比接近8成，主要由于项目高铁带动

9、广州客户的投资，本地西南客户占比极少主要由于交通问题；u客户构成方面，以自由职业和普通员工为主，以企业中高层为辅。19%5%5%35%14%6%3%8%5%客户职业企业中高层普通员工自由职业私营企业主公务员专业技术人员金融个体工商户其他26%1%2%2%2%2%2%2%2%1%1%1%1%1%3%48%3%客户来源西南云东海金本白坭乐平河口芦苞大塘南山大旺青歧注：客户统计来源2016年项目来访u博雅滨江客户主要西南城区（28%）以及广州客户（65%）为主；其次河口、金本、白泥、南海等地；u从客户构成看，以中高管理层、私营企业主、公务员为主要购买人群。【北大博雅滨江】广州客户为主，本土客户作为补

10、充34%2%2%1%4%1%5%2%2%1%0%1%2%1%7%34%1%客户来源西南云东海金本白坭乐平河口芦苞大塘南山大旺青歧13%4%15%10%10%6%9%22%11%客户职业企业中高层普通员工自由职业私营企业主公务员专业技术人员金融个体工商户其他注：客户统计来源2016年项目来访u雅居乐由于年中启动了广州中介联动销售，广州客户占比急剧攀升至34%，与本地客户基本持平；u客户群体方面，主要以普通员工及自由私营企业主为主。【雅居乐雅湖半岛】广州客户与本地客户持平 北江新区广州客户（65%）西南客户（28%）1KM2KM本案三水主城区广州客户（40%）西南客户（40%）三水新城西南客户（3

11、1%）广州客户（31%）为主地铁引动广州客户广州客户认可主城区价值u三大板块中，西南客户占比近30%；广州客户占比尤为突出，特别是主城区及北江新区板块，占比均过半；三水核心客户群体：三水客户约45%个体户政府公务员原住居民旧城区换房人群广州重要客户群体：广州客户约45%个体户、企业高管养老人群少部分投资客入户客群南海禅城重要客户群体：南海禅城客户约10%个体户、企业高管政府公务员度假及养老客户预判未来项目承接客户群方向为：三水本地客户45%，南海禅城客户占比10%，广州外溢客户占比45%本案三水本地（45%）：核心客群：个体户、地缘性客户，政府公务员、原住居民、旧改客群，项目情结客源广州（45

12、%）：核心客群，个体户、企业高管、部分投资者、教育入户人群、养老人群、地缘性客户南海禅城（10%）：核心客群，地缘性客户，个体户、政府公务员、企业高管项目67万方的三水西南大盘 长达5年的开发周期客户将出现怎样的趋势？【环境吸引外区客】项目生态生态环境优越，主动吸纳跨区域客户三大公园环绕：项目地处三水中心西南板块，坐拥三大公园景观环境（西南公园、三水文化广场、左岸公园），拥有不可复制的生态之美，环境的优越性，在三水其他板块乃至广佛其他区域内首屈一指。【城央中心价值吸引外区客】主动吸引周边及外区客户城央核心 配套齐全：三水中心西南板块主城中心价值凸显，各项配套资源优越，其中包括教育医疗、行政办公

13、、商业广场等；对于外区客户来说，无论是地缘性客户或是投资型客户，对配套的完善度是置业参考的重要元素之一。【教育配套吸引外区客】教育配套集中，得益三水入户政策购房入户 教育无忧：2016年6月起，外区客户置业三水即可办理入户，因此，吸引了许多广州客户置业三水，地块区域内教育资源配套优越，一站式教育配套齐全，其中还包括省一级重点学校三水华侨中学。幼儿园小学中学西南中心幼儿园西南中心小学三水华侨中学（省一级）三水中心幼儿园第十小学健力宝中学明智幼儿园第八小学第四中学聚华园幼儿园第九小学【广佛同城路网完善吸引外区客】路网升级，沿线客户主动导入随着广佛同城一体化的进一步深入，广佛路网也在同步升级，其中包

14、括广佛肇轻轨、佛山一环西拓北环段、二广高速、沈海高速等，这些公路线网及轨道交通完善，使南海禅城及广州客户进一步外溢，沿线导入的置业客流进一步增多2017年2018年2019年2020年2021年区域2017年2018年2019年2020年2021年比例比例比例比例比例三水本地45%42%36%32%30%南海禅城10%12%14%10%10%广州及其他45%48%52%58%60%首开：本地广州主导中期：南海禅城客比例上涨后期：广佛同城深化 广州客比例上涨按本项目5年开发周期，整盘的三水本地客户均占比35%，南海禅城客户均占比10%，广州客户均占比55%；三水广州南海禅城本案三水本地（35%）

15、：核心客群：个体户、地缘性客户，政府公务员、原住居民、本地私企业主广州（55%）：核心客群，个体户、企业高管、部分投资者、教育入户人群、边缘客群、新广州人南海禅城（10%）：核心客群，外溢实力客户，改善型为主，地缘性客户，个体户、政府公务员、企业高管35%10%55%由于本地客户逐步消化、外区客户逐步增量，预判未来项目以广州客户为主导，其次是本地客户，南海禅城作为补充。广州区域佛山区域个体户经营者：专业市场个体户经营者，有一定经济实力。工薪一族：白领工薪一族、专业市场内职员等，城市房价外溢客户。教育入户人群：非广州本市户口，急需解决子女入户教育问题，重视子女教育品质的客户。个体户经营者：专业市

16、场个体户经营者，有一定经济实力。工薪一族：本地企业的白领阶层及高级技术型人才，已有片区居住习惯的客户。大家分小家人群：三水本土居民，因婚姻而置业组织小家庭的年轻一族目标客群总体归纳：广佛交界因高房价主动外溢型客户，辅以本地客户。价值驱动：城央中心、置业洼地、交通便利、教育入户、配套齐全价值驱动：城央中心、配套齐全、交通便利、名校云集、商业集中、公园环绕项目核心客户特性白描他们身份与价格的权衡者新广州人一族，一直努力追求向城而居，但居高房价让他们外溢择城而居。他们，向往拥有城市符号的身份感他们，注重城市距离、交通便利、完善配套他们，渴望子女得到最优秀的城市教育追求品质，关注细节！在可承受的价格范

17、围内，凸显城市身份！商业市场分析定位西南中心区以三水广场为主导，占领传统大众消费市场，新城/新区两翼中高端商圈鼎立，中心区未来要形成中心商圈的聚合效应，仍需中高端市场业态进行补充；未来中大型商业中心以全面、一站式、综合型消费作为项目标签，特色鲜明的主题商业未来将形成亮眼格局，占据市场主导地位；项目三水广场万达广场新动力广场服装品牌主力店男装：鳄鱼、ALT、啄木鸟、九牧王、花花公子、汉崇、G2000；女装：莎莲奴、卡路约翰、JUMEL、哥弟、阿莲娜、芭纳欧、BLG运动休闲：以纯、adidas、nike、李宁、安踏、banleno服饰：万达宝贝王，小小王国，优衣库，LAXDN，JACK&JONES

18、，优衣库 体验-源港码头、维意定制、大玩家服饰：H&M、百丽、万宁、七匹狼、童装：爱婴岛运动：滔博运动、超市卜蜂莲花 嘉荣永旺电影院大地影院万达影院思哲影院主题式体验（娱乐）经典ktv大玩家水疗、ktv、宴会厅家电主力店国美电器 苏宁易购 靓家居餐饮大家乐、大卡司、麦当劳、星巴克、寿司正、探鱼 毛家饭店、黄记煌等必胜客、星巴克等 其他爱婴岛百货、新大新百货 万达宝贝王、屈臣氏、2号仓库风情步行街、希尔顿酒店 三水中高端竞品消费市场存在发展空间，中心区业态发展需与三水广场错开，与万达、新动力看齐，甚至形成品牌上的超越，塑造自身特色的唯一标签多数三水本地被访者每次逛街花费的时间为1-2个小时。有1

19、3.1%的消费者都是平均每周外出消费1次。本地消费者逛街的时长随着互联网发展，市民逐步从实体消费转化到网上消费，实体商铺经营压力大。Y 值,几乎每天都去,0%Y 值,每周4-5次,1.60%Y 值,每周2-3次,4.30%Y 值,每周1次,13.10%Y 值,每两周1次,26.90%Y 值,每三周1次,18.30%Y 值,每月1次,10.30%Y 值,每两月1次,13.30%Y 值,几乎不逛街,2.10%0%5%10%15%20%25%30%几乎每天都去每周4-5次每周2-3次每周1次每两周1次每三周1次每月1次每两月1次几乎不逛街三水本地消费者逛街的频率选择就餐比例,时尚休闲食品店,71.0

20、0%,12%选择就餐比例,异国风味餐厅,90.02%,15%选择就餐比例,咖啡厅,65.60%,11%选择就餐比例,自助餐厅,16.70%,3%选择就餐比例,港式茶餐厅,92.00%,15%选择就餐比例,主题外国餐厅,38.90%,6%选择就餐比例,大型中餐,64.24%,11%选择就餐比例,湘、川菜,53.00%,9%选择就餐比例,东北菜,12.77%,2%选择就餐比例,快餐、简餐,66%,11%选择就餐比例,其他,34%,5%餐厅选择三水消费者在外就餐次数不多，但对餐饮需求较高；对特色餐饮和异国餐厅需求较高45.0%三水本地消费者每周在外就餐1-2次；31.0%三水本地消费者每周人均就餐花

21、费是50-100元，平均每次总花费是215元；消费者最喜欢的菜系是粤菜，其次是西餐、日菜，第三是湘川菜；普遍认为三水比较缺少异国餐厅和具有特色的餐厅。零售店消费,便利店,98.90%零售店消费,生活品位店,8.90%零售店消费,日韩潮流地带,11.10%零售店消费,婚纱摄影,6.70%零售店消费,妇婴用品,18.90%零售店消费,童装玩具店,10.11%零售店消费,书店,34.40%零售店消费,化妆品专营店,12.20%零售店消费,国际品牌服装店,43.20%零售店消费,超市,64.40%零售店消费,家居用品店,34.56%零售店消费,服装专卖店,88.90%零售店消费,精品店,45.60%零

22、售店消费,美容美发,100.00%零售店消费,电子产品店,67.11%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%便利店生活品位店日韩潮流地带婚纱摄影妇婴用品童装玩具店书店化妆品专营店国际品牌服装店超市家居用品店服装专卖店精品店美容美发电子产品店零售店消费选择体验式的消费仍是多数消费者的意向项目10万商业体量，应以中心、特色、主题型对标，补充中心区商业格局，并与新城/新区商业形成区隔l 体量分析：集中商业+临街商业，集中式全业态覆盖难以实现，须以中心特色主题商业街作为突破，谋求市场份额l 客群分析：中心区域特性+差异化定位=中高端、时尚年轻一族l 业态

23、分析：特色餐饮+中高端精品消费+体验式消费l 项目档次：中高档为主 l 发展机会：城市中心成熟区域，缺乏具有主题特色的高端休闲、消费场所l 关键因素：停车、消费环境、业态吸引跳出佛山，看深圳u整个海底世界总共拥有16个观赏面，其中包括30米长的水下隧道；完全可以让观众从不同的角度观赏到色彩缤纷的海底鱼类.u全国首个与购物中心结合的大型海底世界，成功解决本地的人需要去广州或香港才能观赏到精彩缤纷的海样鱼类的问题，从而使项目成功注入专属标签！海洋主题购物中心项目通过引入阳光、空气、水、绿植、花鸟等景观元素，并运用水幕和喷泉水系，形成半开放式、智能化体验空间，成为一个公园式的休闲购物中心，场内小桥流

24、水，鸟语花香，极富特色。公园式主题购物中心L6：餐饮、影院L5：餐饮L4：教育、运动服饰、餐饮L3：服饰、餐饮L2：品牌服饰L1：品牌服饰、钟表、银行LG1：餐饮、服饰、屈臣氏LG2：餐饮、服饰汇集了大量潮流快时尚品牌，多个品牌首次进驻佛山，主力品牌包括H&M、GAP、SEPHORA、Monki、：CHOCOOLATE、b+ab、blt精品超市等，成为佛山最高端的潮流时尚汇聚地。Bit超市：华润万家Ole旗下的满足时尚白领生活需求的高端超市，建面约1000 ZARA是西班牙Inditex集团旗下的一个子公司，全球排名第三、西班牙排名第一的服装商。H&M是一间来自瑞典的时装公司，由埃林佩尔森在1

25、947年于瑞典成立，主要经营销售服装和化妆品。b+ab是1995年创立的一个香港品牌，隶属于IT集团，形象鲜明自成一格，为年轻女生提供各款个性而时尚的服饰丝芙兰在1997年加入全球第一奢侈品牌公司LVMH。欧洲二线品牌化妆品专柜CHOCOOLATE为I.TAPPARELS LTD 旗下品牌之一；透过设计表现追求更美好生活的态度主力店：众多国际知名品牌汇聚在受网络电商消费的剧烈冲击下，实体商业经营备受压力，商场依靠不同的经营特色进行市场突破包装的极致：三水最闪亮的主题包装，贯穿整个商业街区；业态的极致：国际知名的轻奢品牌，有产品特色的时尚品牌作为主力店。乐从天佑城GOGOPARK岭南站NOVA跳

26、出佛山，看深圳深圳COCOpark时尚广场位于深圳福田区CBD商圈，定位于集文化、艺术、餐饮、购物、娱乐、休闲观光等多功能于一体的情景式购物中心总建筑面积：85000开业时间：2006年10月COCOPARK有1/4的面积被设计为休闲空间。打破了传统的封闭式构造，是中国首家“内街”式购物中心，有12条折叠式内街，6000平方米的下沉式露天广场，8大自然光中庭，100米空中天桥。COCO Park还是深圳首家引入景观环境设计的商业项目。情景体验式购物中心：就是在一个建筑物内，在集纳精品超市、特色百货的同时，引入餐饮、休闲、娱乐、健身、美容等多种业态，并运用空间布局、室内景观设计等手段打造公园式环

27、境。休闲和购物的比例为:。COCOPARK突破了传统购物中心封闭式的格局，借用生态休闲概念，创造出了一个公园版、情景式、休闲至上主义的开放式购物中心，带来更多的消费体验 6000的下沉式露天广场开放的情景购物中心COCOPARK四面临街,九大入口。建筑主体共五层，拥有6000平方米的下沉式露天广场、12条商业内街、5大自然光中庭，消费者在购物的时候时不时就能感受到外面的阳光与清风。COCOPARK这种独特的建筑风格，为消费者打造了一个公园版、情景式、休闲至上主义的购物中心，带来更多的消费体验。开放式的设计公园式的购物中心阳光内街公园式的购物中心在业态的搭配上，COCOPARK也充分考虑中心区的

28、消费需求，引进较多餐饮、休闲娱乐品牌，吸引了大批年轻消费者B1 L1L2 L3餐饮、酒吧各个楼层均有分布COCOPARK的业态组合中，餐饮占到35左右，深圳花了一年多的时间也没能让我喜欢上它，而我喜欢上这个地方却只是一个下午的时间。常常有意识无意识地就逛到了COCOPARK，自己去了，朋友来了也一起去了，反正里面总有些有意思的东西。一个卖些创意小玩意的市集、一场摄影小展览、一场明星新片的小发布会，常常流连忘返便是半日时光。客户评价合格的商业，做到了体验和舒适，在功能和环境上下足功夫 优秀的商业，还做到了精致，在心理上琢磨透彻 而卓越的商业，已触及极致，拥有个性和标签 10万方商业体量情景式街区

29、组团集中商业结合城市级的商业体量中心区地段，交通要道，教育集聚，人文、经济聚集地，繁华核心圈，拥有庞大的消费群体支撑广州西半小时版图西南中心区，商圈聚集，客流集中情景街区+集中商业组团商业增长极消费支撑力业态特色性1作为中心区三水广场功能业态补充，并且以三水商业时代全面升级姿态，补充城市中高端客户群消费所需，成为三水最具代表性的体验式购物中心之一集合中心城区特征及西南公园生态优势，融入情景概念建立自身特色商业体验，区隔万达广场、新动力广场等大型商业中心，走中高端极致型发展路线。以中心城区商业优势，定位消费服务大三水，形成三水中心城区中高端精品消费风向标23目的性创新性体验式差异化1234主题定

30、位思考三水首席公园式购物中心！时尚、潮流、生活、购物、休闲、体验汇聚一体，三水park mall购物第一站！n项目在形象、业态组合、商户品牌等方面应力求给人营造体验感十足的印象，并力求使其体验后铭记于心；n努力延长购物中心营业时间，确保餐饮休闲娱乐业态消费需求得到充分释放，使得消费者沉迷于此；n充分挖掘项目室内或室外的公共空间，在生态环保基础上营造舒适、宽松的氛围，使得消费者留恋往返。最舒适的生态型的Shopping mall最极致业态的享受型的Shopping mall购物文化娱乐艺术美食 4F书城餐饮配套3F儿童乐园童装服饰品牌专营2F品牌服装1F高端品牌主力店-1F轻餐饮精品超市轻奢简餐

31、、高端进口超市、屈臣氏迎合高端群消费的主题性购物、一站式消费场所丰富儿童业态，引动家长消费体验式消费补充精品超市（主力店）、配套型商业+轻餐-1F-1F国际品牌专营店1-2F1-2F儿童乐园+童装3F特色主题性餐饮+书城4F最具娱乐性的体验型的Shopping mallGAPLAXDNMANGOZARAH&MCHOCOOLATEArmani Exchange、Armani jeans、VERSACE jeans、DKNY jeans、SPORT.B、Gant、Tommy、Hilfiger、GUESS、GSTAR raw、KIPLING、DAZZLE、HAZZYS、LACOSTE、Ashwort

32、h、Elegant、Prosper、SAMMY、YINER、JORYA、Trendiano、Ochirly、EMU、棉衣工房、W.DoubleuDot、ON&ON、MO&CO、OU.、Evaouxiu、A02、KALTENDIN、SELECTED、VERSINO、NAUTICA、TIMBERLAND、VICUTU、CROQUIS、Replay、EDWIN、TOM、TAILOR、VJC西贝莜面海底捞花半间景观概念餐厅、蚁工房主题餐厅、西贝莜面、Arbat俄罗斯&欧洲美食餐吧TASTEBITSASA无印良品屈臣氏苹果专卖华为专卖AEVUM奥斯芬美容SPA、思妍丽、Nail Code、印奈儿、爱丽美

33、甲、莎莎美甲（sasanail）、和风、指典艺术、德颂吉、Yun Nam Hair Care、Svenson Hair Care、TONY STUDIO、沙宣美发、Toni&Guy、1.塑造城市记忆点；2.将健力宝的回忆融入；3.创造可体验性的场所三水荷花元素通过标志性建筑带来的体验感觉运动元素健力宝元素室内可采用多种艺术表达形式进行嵌入，载体包括艺术小品、柱结构、画框、灯柱、地砖、服务台、扶梯等。室内灯光应尽量采用简洁的直线，避免视觉疲劳的复杂曲线引入特色风情街，盘活中间部分商业街，令内街商铺超越一线临街商铺，成为铺王，产生价值最大化。北面一线临街商铺，价值高，昭示性强，为了实现价值最大化，

34、而时下餐饮是商铺最高的业态，建议引入各种特色主题餐饮打造风情美食广场。南面临街商铺，靠近西南中心小学，教育氛围强，建议引入学前教育、课外辅导等教育类业态，打造文化长廊。临近集中商业部分二线街铺，依靠集中商业引动人流，实现价值，建议引入特色休闲、精品零售等辅助型业态，作为商场的业态补充。时下提倡健康的运动生活态度，建议在健力宝路打造一个专享型健身休闲会所，吸引白领前来消费。2万集中商业-三水park mall第一站项目整体形象定位都会中心 +龙头粤企 +复合综合体不可替代的健力宝辉煌印记价值品牌历史根基四大价值的强势驱动，成就广佛人居标杆的王者典范规模于是，定位上赋予项目唯一的区域标签延续这座城

35、永恒的辉煌印记！并且，突出中心之上汇聚一城繁华6767万方城市复合体项目价值体系！n突显区域唯一标签，植入健力宝价值n城市复合体n城市中心一站式生活大城立足于广州55%、三水35%的区域客群之上，推广诉求上需根据两地购房目的差异求同存异根据不同地域推广诉求上差异化分线输出那么项目该如何塑造差异化价值诉求方向？听听广佛声音佛山、三水客户说：这是健力宝原厂址，是充满三水历史的地方！一城荣耀的起源，代表三水的寄托与情怀！广州客户说：三水的西南板块，广州西的都会中心！周边各项配套完善，置业洼地！区位价值凸显，三水中心的代表！高举健力宝情怀健力宝情怀、塑造、塑造历史根基历史根基唯一性唯一性是破局的关键！

36、曾经的健力宝路，给了三水人传奇的故事和辉煌的荣誉，在占领着城央腹地、都会中心优势的区位背景下，如何使情怀与价值进一步升级体现？针对三水本地客户健力宝本项目的重要属性标签也是一切故事的起源 1984年，在那一个春寒袭人的3月，经过近百次的实验健力宝健力宝横空出世从那一刻开始，中国运动饮料翻开历史篇章；与此同时，三水也随之一同崛起起源中国魔水中国魔水 席卷全球席卷全球中国魔都中国魔都 领衔全国领衔全国1984年，健力宝亮相美国洛杉矶第23届奥运会，声名大噪！健力宝，由三水出发，缔造种种辉煌；亮相健力宝立交成为了承接广海大道和口岸大道交汇的交通节点健力宝南路、健力宝北路三水人用脚步丈量过的土地健力宝

37、健力宝兴兴 三水城三水城起起 坐落在繁华的广海大道的健力宝山庄见证了南国水都三水的兴盛鼎盛中心之上，汇聚一城传奇中心之上，汇聚一城传奇三水3333年情从未离开，一直都在！健力宝路这是一个传奇的起点，亦是一个情怀的归岸更是一个新时代的领航！奥园健力宝项目守候这座城33年永恒情怀2017，重新起航，不忘初心，引领一个三水新时代！推广语集一城荣誉，传一城辉煌凸显城央中心、价值洼地及教育入户城央中心、价值洼地及教育入户是制胜的关键！然而，广州客群对三水的历史并不了解，对健力宝的情怀也并不如三水人在意？如此以来，该用什么来打动他们？针对广州外溢客户赢赢交通交通广佛门户枢纽 1小时生活同城圈“三轨时代三轨

38、时代”来临，全方位无缝链接广佛同城生活来临，全方位无缝链接广佛同城生活赢赢教育教育入户不设限 教育名校环伺邻近多家中心幼儿园、小学、中学，省一级名校为子女学习保驾护航邻近多家中心幼儿园、小学、中学，省一级名校为子女学习保驾护航赢赢生活生活城央中心 大型商住复合体 配套齐全，悦享生活；入则宁静，出则繁华配套齐全，悦享生活；入则宁静，出则繁华双城同圈，价值尽显一座城市的时尚秀场！一个新生活地标的诞生！未来已来，升级再现，三水再现闪耀！西部中心国际生活大城Here，show time！广州西城中心，国际的旗舰级复合生活大城广州西城中心一站式极致配套44号地块形象定位44地块案名建议1健力宝时代，19

39、84年辉煌诞生！1984，一个时代辉煌的诞生年，亦是一个传奇的永恒记忆！奥园1984，印证33年永恒的辉煌历史，永恒传承！奥园集团，以城市领导者姿态，传承1984辉煌巅峰！三水奥园健力宝项目承载三水历史辉煌华章的乐曲传承三水昌盛年代，再现三水盛世年华！44地块案名建议244地块案名建议3奥园67万方城市中心生活大城不止规模、不止中心，不止生活它，更是一个盛世年代的辉煌传承！三水奥园传承几代盛世风华，驾御一城中心之上！44地块案名建议2健力宝魔力水从辉煌到衰退，再战到复兴一直印证着三水人不畏不懈顽强精神力量奥园.凯旋公馆不忘初心、奋发前行与三水人精神同在，创造下一个凯旋而归！9号地块形象定位府藏

40、天下+一城中心繁华+左右岸江岸公园定位核心策略：第一江景制胜！价值体系核心价值推倒奥园双盘齐发、定位塑造“第一&江景”概念！广州西.城心左岸第一排望江府9号地块定位9地块案名建议1广州西三水左岸第一排望江府9地块案名建议29号地块推广语产品力提升建议在产品力上，我们该如何打动客户，实现高溢价领生活！高标准硬件配套，打造全城至高标准品质居所典范品质生活设置中央活水净化系统，每户有直饮水入户 家庭生活垃圾处理系统，提高生活品质，减少四害污染符号智能化安防及报警系统智能化家居家电、窗帘控制系统高级智能家居配置（选配）,不产生产品成本费用，提高产品力质感智能化物业增值建议体现现代感，建议小区适当植入智

41、能化设置，增加项目附加值卖点，打造迎合市场趋势的智能化小区。符号智能化停车场车牌自动识别系统智能化电子信箱智能化门锁设置数字化可视系统品质生活设置中央活水净化系统，每户有直饮水入户 家庭生活垃圾处理系统，提高生活品质，减少四害污染符号高品质通达各户的直饮水系统家庭生活垃圾处理园林包装：强化输出园林的丰富内涵和气质，营造高端生活氛围符号大内涵 象征项目园林内涵和气质的入口大型雕塑在入口水景中轴端口增加大型雕塑，提升项目档次感植物栽种：皇家中轴园林气派非凡，小区名贵树种点缀写意生活符号大气派加拿利海枣多杆香樟多宝树南洋楹入户大堂：微乎其微的细节安排，从大堂到家门口，豪华与尊贵处处体现。符号高格局 星级酒店式入户大堂设计，概念一般是使用在豪宅和别墅中，主要是为了凸显物业的豪华与尊贵；所谓三入户大堂设计，就是从地下停车场进入居所时也设置入户大堂，且一般与进入一楼的入户大堂均为豪华精装，目的是从建筑空间构造出让业主时刻尽享尊崇居住感受；外立面：高耸伫立在城市之中，简洁而有张力的设计，时尚不失美观。符号多层次关键词：现代、简洁、时尚经典 几何线条修饰，外立面简洁流畅，立面立体层次感较强，合理运用色块色带处理。体现时代特征为主，没有过分的装饰，讲究造型比例适度、空间结构图明确美观，强调外观的明快、简洁。Thank You