石狮中骏商城入市策略课件.ppt

1、中骏商城入市思路 先知先觉2013.6 目录本案之于石狮的意义石狮商业环境+市场需求项目商业规划的特色本案的核心价值梳理项目的定位入市策略推广轴线+分阶段推广主题及活动1.2.3.4.九二路商圈服装城商圈鸳鸯池德辉广场狮城帝苑泰禾广场石狮目前商业概况九二路商圈石狮目前最为繁华的商圈九二路东段以高端服装精品为主，中段主要经营家装材料、各类服装、通讯、餐饮等，西段则以服装批发为主。（本案靠近西段）群英路石狮最传统的商业街属于商住一体的街道，北段是服装品牌最集中的商业街区。石狮步行街一个相对现代化的商业体，配套完整，产品及店面装修档次较高。特点：商业氛围浓厚，业态较为丰富但参差不齐，道路交通比较拥挤

2、，来往车辆较多。服装城商圈/鸳鸯池布料市场石狮最具特色的商圈依托专业市场，区别其他商圈，服装城片区最为突出的特色就是依托其服装批发的专业优势，在此基础上，有可能延伸和带动其他相关配套产业的发展。以专业市场为主，具有更加鲜明的特色。鸳鸯池布料市场更多的还是针对需求原料的厂商，服装城商圈所面对的则是经营服装商店的省内外批发者。依托这种专业市场的优势，该商圈相比石狮市区另外的几个片区，对周边区域的辐射力会更广些。特点：特色明显，专业性强、交通便利。德辉广场目前颇具规模的商业体，13.9万方成功吸引了知名品牌和知名企业入驻。捷龙连锁生活超市、屈臣氏、国美电器、德辉数码城、肯德基、必胜客餐厅、难忘今宵娱

3、乐世界、欢唱KTV、梵蒂红酒会所、18BAR酒吧、五星级银河(德辉)电影城、美国金仕堡健身俱乐部、电玩城、星语网吧、中国工商银行等国内外知名商家入驻。狮城帝苑1.2万方时代广场入驻狮城帝苑，总营业面积1.2万方，集大型生鲜超市、流行百货、大型免费车场、休闲娱乐等功能，是石狮目前较大的“全生活”商业购物广场。特点：商业较为成熟，但体量不大，高端尚乏石狮商业小结-1服装产业的发展带动了商业市场的发展作为石狮的支柱产业，服装带给石狮的不仅仅是工业产值的增长，还带动了当地商业市场的发展。“铺天盖地万式装，有街无处不经商”是对石狮服装商业现状的最好阐述。商业模式和档次逐步提升大型专卖将陆续布点，沃尔玛等

4、零售巨头进驻石狮，各大商业地产也纷纷进入，在改变目前商业现状的同时，更会带给石狮一种新的生活方式和购物习惯。我们认为，石狮需要一个标杆性商业项目石狮商业小结-2以下几个市场方面的优势，支撑我们建立石狮商业标杆的决心1、市场的空缺，石狮的需要目前石狮的商业发展现状仍于初级阶段。石狮现有的商业模式落后，仍然以传统街区商业或购物中心为主，显然不能与石狮潜在的消费实力相匹配。消费能力与商业发展水平之间脱节的矛盾，中商档消费场所较少，强大的本土消费能力经常流向厦门、香港等地。2、形象缺失，缺乏合理规划市中心寸土寸金，早期没有一个合理的规划，导致现在整个童装城的，品牌童装、杂牌批发、衣服辅料等店铺杂揉，品

5、牌童装无法拔高形象，鱼龙混杂，狭窄拥挤。没有一个鲜明的形象，除了本地及行业内人士知晓，并没有太多的记忆点，没有像石狮服装城那个具有鲜明的地标性形象。3、产业支撑，经商传统有发达的产业做支撑，不论是走品牌经营的高端路线，还是走批发的低端路线，对于商铺的需求都是大量的，不同的是前者需要的是形象展示平台，后者需要的是产业聚集的专业市场。此外，闽南人经商传统以及买铺投资的观念也促进了石狮商业的发展。4、区域认可，消费习惯商圈不是一夜造就的。一个区域专业市场一旦形成，客户容易对其产生较为稳定的认同感。一旦轻易搬迁，其客户资源流失率也更高。因此，在镇中路改造片区，原来的童装经营户选择在同一区域内就近购置更

6、具档次的商铺、办公写字楼，当然也包括商住两相宜的SOHO，这并不是没理由的空想。因此，石狮需要一个标杆性商业项目，以改变现有商业与强大消费之间的矛盾。中骏商城占据石狮传统童装商业旺地凤里，传承石狮最火热的商业气氛，同时以全新商业形象与模式，升级石狮商业形象，改变石狮商业格局！既然整个大环境是如此，回到我们的项目本身，我们项目商业规划的特色是什么？店面以沿街+内街为主，地下一层商业+地上一二层商业的规划，同时引入酒店、办公SOHO以童装为主题，有产业基地的概念。（目前商铺尚缺业态规划，这一点对于店铺购买者至关重要）项目的商业规划特色站在更高角度看项目，我们的核心价值是什么项目价值梳理更中心（地段

7、）：占据城市中心 资源核心30万方体量虽然不是最大，但其人口聚集度高（泰禾45万方）中国童装主地基地本案依托完备的产业集群，童装批发有些知名度，但石狮服装城也有专门的童装批发区域，基于此我们更需要树立鲜明形象。此外，难得浓厚的商业氛围、有众多的童装渠道资源，一些著名童装品牌也将此做为企业的对外窗口。更向心（产品）：中国首个童装主地基地创新商业模式SOHO、写字楼商铺SOHO+中小企业的孵化基地，拥有多功能于一体的 SOHO，不仅是青年人的住宅，也是办公场所。可以用作品牌办事处、商务洽谈区、功能会所、精品住宅等灵动空间。针对办公这一块，我们称之为“MINI商务”商铺做生意，提供品牌及产品展示。更

8、核心（模式）：专为有野心的石狮人准备的MINI商务全新商业模式，迎合年青人口味与结合传统商铺写字楼作为中小企业的营运中心及办公基地，其形象还有待进一步包装。25-35年青人：石狮是一个全民皆商的城市，年青人只要自己有个50+万，就会自己创业，所以对于一个动辄百万的店铺来说，这些人显然会选择以租店铺为主，但考虑到一个生意洽谈的场所，都会选择一个比较高端的会所或酒店。有胆识的创业青年35-55中年人：这类人群已经有一定的生意基础，拥有大量的资金及人脉，所以他们是购买商铺的主力人群，主要是用于自己或家族做生意使用，少部分用于投资租给别人。目前这类人遇到的问题在于电商的崛起，传统渠道的衰败，所以投资往

9、往会选择年青产品，小店铺或SOHO。有气魄的中坚力量中骏商城，建在中心的地标综合体项目定位：城中心 30万方国际商业综合体中心地段便捷交通大体量特色产品+主要入市策略作为一个30万平方米的大型项目，考虑到整案表现，商业居多，住宅占有比例较少，且前期主推商业，前期的入市形象建议重点倾向于商业，体现石狮童装产业升级，改变现有石狮商业大格局的概念。关于项目入市的思考高举高打，轰动造势，前期线上媒体铺开，石狮童装产业基地升级，中骏再造中心改变石狮商业格局的概念进行宣传，同时借助项目接待中心公开活动引爆石狮。整案推广主题：在中心，造中心童装基地及店铺：在家门口，做全球生意SOHO办公：城中央MINI商务

10、广告策略渠道以户外及活动为主，围绕各节点相应报纸铺开，建议多增加石狮市区短效户外、看板，主形象展板设置2-3块，另考虑到项目地处镇中路属于尚未全线通车的路段，建议在相应的交叉路口设置指引看板或沿路道旗。媒体策略前期主要是配合公开举办活动，中期有较长时间的蓄客期本阶段主要是以周末圈层活动为主，后期结合开盘做几场大型童装论坛等有针对性推介活动。活动策略6.17.158.159.1510.15立势拓客期造势1造势27.13项目公开10.13开盘8.18童装论坛/推介会9.8童装梦工厂/电商论坛7.19，8.9圈层活动9.22圈层活动主要推广轴线9.15中国童装发布会7.6品牌发布第一阶段：立势 6.

11、1-7.15（项目进场、公开）传播主题：在中心 造中心/7.13项目公开前期主要以户外为主，覆盖整个石狮，以中骏商城，再造一个中心的概念进行宣传。此外，需要积极与政府力量，石狮商会，童装协会，童装品牌商讨合作事宜等阶段任务：造就中心大盘的知名度具体操作：1、公开前的硬广形象入市。制造话题，软文炒作配合，引发各界关注。2、户外媒体短期大面积覆盖。项目各项物料到位，如现场销售道具，海报、围墙、户型单张等。活动时间：7.6晚上受邀对象：政要、商会、童装协会、媒体、VIP客户等活动目的：品牌发布，塑造圈内口碑主要内容：中骏26年品牌历史+品牌实力展示 项目致辞+抽奖，演出互动7月6日，中骏商城品牌发布

12、会活动时间：7.13上午受邀对象：政要、商会、童装协会、童装品牌、媒体等活动目的：借助公开活动，打响中国童装主题基地名号7月13日，中骏商城公开活动暨中国童装主题基地揭牌活动内容：1、将售楼处正门处用红布包裹，揭幕仪式配合舞狮点睛。2、中国童装主题基地揭牌仪式。3、中国童装首期主力店签约仪式。4、中国童装梦工厂授牌。第二阶段：拓客期 7.15-8.15传播主题：城中心 30万平米国际商业综合体本阶段主要借助前期公开活动的影响力，采用大量人海战术，积极外拓，派发传单，深化项目形象，让更多的石狮及周边人群知晓，并为项目下阶段炒作做好相应准备，积极更多客户资源。具体操作：1、大量人海战术积极外拓，拜

13、访新老客户。2、邀请老客户（中骏会）和意向客户参加产品说明会，为项目开盘前大力造势及口碑宣传。3、在市中心各主要街道路口派发传单。时间：7.19、8.9、9.22（逢半月周五定期举办）地点：根据内容，择地。目的：定期举办圈层活动，将此处打造成为石狮生意人的会所。内容：每次举办不同主题的活动，包括邀请华大EDP或是行业名人举办投资、经营、电商等讲座；或是红酒品鉴、高尔夫练习赛等。活动：大人童乐会（生意会/圈层活动）第三阶段：造势 8.15-9.15（第一轮造势）传播主题：在家门口，做全球生意本阶段主要针对企业大客户群体拓客，并配合大量媒体，将项目的价值全面释放，搭建各类平台吸引更多的品牌入驻，增

14、加产品体验环节，借助各类活动加大蓄客量。具体操作：1、硬广媒体广泛覆盖，配合软文炒作。2、积极与童装及相关企业进行洽谈推介。3、促进童装主力店签约，将会吸引很多童装中小企业的跟进。4、暑期档映前广告投入。时间：8.18主题：中国童装 强势突围内容：由政府、商会、协会三方牵头，举办童装发展论坛。邀请行业名人分享童装未来趋势。8月18日，中国童装发展论坛暨项目推介会时间：9.8主题：中国80后亿万富是怎么练成的内容：邀请中国借由电商平台成功的（1号店、凡客诚品）等分享成功经验，借此引出自主创业、SOHO办公等产品。9月8日，中国童装梦工厂暨创新电商模式论坛暑期各大电影公司专门为推出儿童类电影，切合

15、本案童装主题。今年暑期或将出华纳的超人：钢铁之躯、梦工厂动画片蜗牛、皮克斯动画片怪兽大学、以及环球公司的僵尸警局。暑期档电影映前投放建议与石狮童装协会、银联支付协商，成立童装批发销售网络电商平台，并可结合未来的SOHO小企业孵化的概念进行延续炒作，前期可由中骏代为运营，后期可委托专门公司进行代管。电商平台搭建第四阶段：造势 9.15-10.15（开盘活动）传播主题：家门口的全球生意，让更多人富起来 10.13开盘本阶段主要是开盘前期的一个轰动造势，除了各类媒体的全面覆盖，还将有针对性的开展各类童装论坛，创新电商模式。努力把售楼处打造成当作是石狮人谈生意、聚集联谊的一个地方。具体操作：1、硬广、电台、分众、户外全面覆盖，配合软文炒作。2、与政府、石狮商会、童装协会等机构配合，整合其资源渠道，举办各类活动圈层，为商铺业主等提供更多实实在在的帮助。3、大量人海战术积极外拓，及派报。时间：9.15（时间约9.12-9.16）主题：中国童装 权威发布对象：vip客户，银行客户，政府商会，童装企业，媒体等内容：与广西卫视及百家媒体合作，举办中国童装发布会，此活动持续时间较长，根据事实情况，活动期间每天都会安排不一样内容。童装发布+十大童装品牌展示+服装走秀+黄金海岸游园等9月中旬，中国童装发布会10月13日，中骏商城开盘盛典时间：10.13内容：（酌情安排）