某度假村建设项目管理课件1.ppt

1、某度假村之鉴项目背景及概况可行性分析范围管理安全管理进度控制成本控制质量管理合同管理信息管理组织组织机构与人力资源风险管理酒店保龄球馆游泳场大会议厅歌舞厅水上餐厅影视房游戏房1.自然环境:崇明岛位于西太平洋沿岸中国海岸线的中点地区，地处中国最大河流长江入海口，是全世界最大的河口冲积岛，也是中国仅次于台湾岛、海南岛的第三大岛屿，有“长江门户、东海瀛洲”之称。全岛三面环江，一面临海，西接滚滚长江，东濒浩瀚东海，南与浦东新区、宝山区及江苏省太仓市隔水相望，北与江苏省海门市、启东市一衣带水。全岛面积1225平方公里，东西长80公里，南北宽13至18公里。岛上地势平坦，无山岗丘陵，西北部和中部稍高，西南

2、部和东部略低。项目背景及概况：项目背景及概况：崇明岛上山清水秀，项目地址旁更有明珠湖，西滩湿地，自然环境和谐。经现场调查，其交通条件，地质，水文，气象，供水供电条件都不错。而且，近年来，明珠湖通过治理，营造了人与自然亲密接触的大环境，使人产生返朴归真，回归自然的感觉。这里春色满园，人气集聚，生机盎然，到处弥漫着欢快与祥和的气氛。这里实可成为旅游胜地。l.精品资料网-.倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。.-.倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。.-.倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。崇明岛部分地图长江度假村2.社会经济环境：2006年我国

3、人均GDP约为1970美圆，当人均GDP达到800美元至1000美元时，旅游消费将进入快速增长期。GDP达1000美元之后，消费结构将朝着发展型、享受型转变，旅游消费成为新热点，旅游业进入兴盛期。根据世界旅游组织预测，到2020年我国将成为世界旅游第一大接待国。3.公关环境：本公司与政府关系良好，做过较多的公益事业，社会享誉盛名。本项目所用土地已征用，获得土地使用权证，使用年限40年。可行性分析：可行性分析：集餐馆、客房、会议、购物、娱乐和体育为一体，以接待中、高档客户为主产品定位：产品定位：主要技术经济指标主要技术经济指标1本物业公司具有较强的经济实力和很好的商业信誉，可以为本项目提供较强的

4、财务支持，可以通过各种渠道进行融资，可以及时满足资源需求2总面积5万平方米，预计项目总投资7亿，其中建设总投资8061万元，建设期两年，项目建成后,每年追加投资3000万，年营业收入5500万元,投资回收期六年。3.崇明岛正在开发初期，具有很大的潜力。本实业公司若拥有这个投资项目，以后就可容易地在此拓展其他业务，为公司的可持续发展提供保障。4.营业收入估算：经济可行性分析本项目建成后，主要有以下几类营业收入：客房营业收入考虑到市场竞争因素和市场价格的波动因素，客房的入住率按70%计算。如下表：餐饮服务营业收入中餐营业收入：早餐：500位/天*就餐率50%*20元/位*360天/年中晚餐：500

5、位/天*就餐率50%*50元/位*360天/年*23.大堂吧（含西餐）营业收入：100位/天*就餐率30%*58元/位*360天/年4.康乐项目收入：对外出租，年收入100万元。5.商务会议服务收入大会议室：1个*2600元/天*使用率30%*360天/年。中会议室：2个*1600元/天*使用率30%*360天/年。小会议室：3个*1000元/天*使用率30%*360天/年。6.商场：对外出租，年收入20万元。按以上方法估算，达到年营业收入合计为5500万元。本公司不仅有一批经济学者，建筑师，造价师，更拥有一支强大的项目管理队伍，其中有很多PMP人才。能很有效的为本项目提供技术支持。技术可行性

6、分析范围管理 范围说明 范围变更控制范围分解范围分解-项目结构分解明珠度假村明珠国际大酒店酒店副楼其他区域市政配套客房楼A客房楼B办公楼C餐饮会议楼E休闲楼D供电供水电话给排水供气网络泊车位景化门楼及入口广场维修所总分解图环保设施范围分解-项目结构分解局部分解图明珠国际大酒店总台一层二层三层商务中心银行超市茶吧西餐厅钢筋混凝土夹层标准间套房中型会议室标准间套房小型会议室电梯楼梯范围分解-项目结构分解局部分解图办公楼C一层二层三层四层中央空调机房变配电房锅炉房发电房办公室会议室高管宿舍楼中花园电梯楼梯范围分解-项目结构分解局部分解图休闲楼D一层二层三层四层门厅美容美发棋牌室大型演艺吧桑拿KTV电

7、梯楼梯健身房微型影院网吧浴池游戏房保龄球馆射击馆大餐厅一层二层三层厨房豪华大包厢小包厢贵宾厅大会议室多功能会议厅电梯楼梯餐饮会议楼E范围分解-项目结构分解局部分解图本项目投资7亿元，建设成全国一流度假村。工程总占地50000平方米，总建筑面积24200平方米。其中明珠酒店工程完工后，将成为集旅游度假、餐饮、娱乐、休闲度假养生为一体的四星级度假酒店。共有客房300间，266套，每日接待游客上限600人次；景化以“人与自然”为主题，主体工程皆采用砌体结构。范围说明详细描述表本项目主要由六座单体建筑（即酒店主楼、A楼、B楼、C楼、D楼、E楼），其中，酒店主楼，客房楼A、客房楼B楼三楼通过连廊连成一整

8、体。明珠国际大酒店按五星级饭店标准建设和装修。酒店主楼：三层建筑，层高4.5米，建筑面积为4500平方米；一层为大堂，设有总台、大堂副理、商务中心、银行、超市、茶吧、西餐厅；另有钢混结构夹层，建筑面积500平方米，设有美容美发、足浴、网吧，办公室；二层设标准间12套，三间套套房一套、中型会议室一间；三层设标准间10套、两间套套房3套，小型会议室2间。A楼设有3层3站电梯一部，楼梯通道二座。A楼：A楼为客房楼，层高3.9米，五层建筑，建设面积6500平方米。1层设标准客房30间，2-5层设2间套套房16套、3间套豪华套房3套、标准客房113间，设有5层5站无机房电梯2部、楼梯通道二座。B楼：B楼

9、为客房楼、层高3.9米，五层建筑，建筑面积5000平方米。1-5层共设有标准客房101间，2间式套房7套，设有5层5站无机房电梯1部，楼梯通道二座。C楼：C楼为办公楼，层高3.9米，四层建筑，建筑面积2400平方米，一层为动力设备用房，设有中央空调机房，洗衣房，锅炉房，变配电房，发电房等；二层为楼中花园，三层为办公室，会议室；四层为高管宿舍。D楼：D楼为休闲会所，层高4.5米，三层建筑，建筑面积3000平方米，一层设门厅、美容美发，保龄球馆，射击馆，健身房；二层为休闲和KTV包厢，网吧，游戏房；三层为棋牌室、微型影院和大型演艺吧。E楼：E楼为餐饮、会议中心，层高4.5米，三层建筑，建筑面积27

10、00平方米。一层设大餐厅、厨房；二层设豪华大包厢、小包厢；三层为大会议室（宴会厅）、多功能会议室和贵宾厅。环保设施污水处理设施废气及油烟治理设施固体废弃物收集处理设施防燥音设施室外工程：给、排水管网供电线网热力管网消防设施、消防水池、消防供水管网道路绿化喷水池入口广场具体项目表具体项目表具体项目表范围变更控制范围界定范围监控范围变更提出申请审核通过实施变更循环原因：1。环境变化2。初始规划不周3。新技术手段出现4。管理组织变化5。企业要求变化总结经验教训，以更成熟的姿态重新进行范围计划动态控制施工阶段重点是进行人的不安全行为与物的不安全状态的控制，落实安全管理决策与目标。以消除一切事故，避免事

11、故伤害，减少事故损失为管理目的。落实安全责任、实施贡任管理安全教育与训练安全检查作业标准化1。建立、完善以项目经理为首的安全生产领导组织，有组织、有领导的开展安全管理活动。承担组织、领导安全生产的责任。2。建立各级人员安全生产责任制度，明确各级人员的安全责任。抓制度落实、抓责任落实，定期检查安全责任落实情况，及时报偿。使操作者了解、掌握生产操作过程中，潜在的危险因素及防范措施。使操作者逐渐掌握安全生产技能，获得完善化、自动化的行为方式，减少操作中的失误现象。主要是查思想、查管理、查制度、查现场、查隐患、查事故处理。建立安全检查制度，按制度要求的规模、时间、原则、处理、报偿全面落实制定作业标准作

12、业场地布置、使用工具设备、操作幅度等，应符合人机学的要求。反复训练，达标报偿安全措施安全管理安全管理消防安全消防安全 管理依据：火灾自动报警系统设计规范 建筑灭火器设计规范 建筑设计防火规范职业安全卫生职业安全卫生 管理依据：关于生产性建设项目职业安全卫生监察的暂行规定 工业企业设计卫生标准 工业企业噪声控制设计规范 建筑设计防火规范运营阶段本项目对营运过程中可能产生的灰尘、噪音、高温、机械伤害等事故，采取切实可行的防护措施，以做到安全文明生产。职业危害因素分析：生产服务过程均无毒、无害。职业危害因素为：餐饮部厨房产生的油烟。空调机房、发电机房产生的噪声。锅炉房、洗衣房产生的高温以及机械伤害。

13、针对餐饮部产生的油烟，安装环保部门推荐的油烟处理装置处理，可以保证有一个良好的操作环境，且对外界不产生污染。将主要噪声源设备隔离在单独房间，墙面采用隔音、吸声材料，对振动大的设备采取减振处理措施。对于产生高温的设备采取局部送冷风措施，高温管道容器采用保温材料包裹内外表面，用醒目颜色标出高温区，以防烫伤。油烟噪声烫伤机械伤害配齐配全传动系统安全防护装置，严格按有关操作规范进行操作，操作工须经安全教育并经考核确认合格后持证上岗。同时要求严格按以下操作规程操作，防止机械伤害。进度控制工作定义及WBS图时间估算项目进度甘特图进度控制总体WBS：度假村建设规划决策阶段勘察设计阶段建设施工阶段竣工验收阶段

14、编制项目建议书方案设计勘察设计招标发包市场及环境调查建设意向及构想策划初步设计计及审批施工图设计地质勘察项目可行性研究土建施工及装修设备考察及订购人员招聘人员培训设备安装调试施工招标发包局部WBS：土建施工及装修景化建设主体工程建设及装修河道修整游泳场喷水池野生动物区，花园布置，绿化道路修整门楼局部WBS：主体工程建设及装修A客房楼B客房楼E餐饮会议楼D休闲楼酒店主楼C办公楼钢筋混凝土基础上部结构装修及粉饰BC，DE同分三个施工段，组织流水施工平整场地时间估算根据其他工程建设实例以及本公司经验时间估算根据其他工程建设实例以及本公司经验时间估算根据其他工程建设实例以及本公司经验时间估算根据其他工

15、程建设实例以及本公司经验时间估算根据其他工程建设实例以及本公司经验规划决策阶段勘察设计阶段土建施工及装修阶段LAG=0LAG=0LAG=0LAG=122222竣工验收1400002240024LAG=000规划决策1100002200222勘察设计1200006800880设备考察订货132000311121221210人员招聘13300021420122641416人员培训1340006202222166土建施工及装修13100016220022222020设备安装调试1350003230023单代号搭接网络计划：单代号搭接网络计划：总计划时间单位：月LAG=0LAG=12LAG=0LAG=

16、2LAG=0单代号搭接网络计划：单代号搭接网络计划：土基施工及装修66主体工程建设施工110000162200221719门楼及入口广场11000032022222020道路修整1100002220022111121717绿化，野生动物区，花园布置110000421002111818河道修整，游泳场，喷水池1100004220022LAG=0LAG=-2LAG=0LAG=0LAG=0主体工程采用流水施工方法主体工程采用流水施工方法进度控制项目总进度计划工作进度计划进度实施进度监控进度分析总结第一类循环（不影响总进度）第二类循环（影响总进度）计划阶段实施阶段检查阶段 总结阶段动态控制-循环控制成

17、本控制投资估算表及其依据资金来源及筹措资金使用计划财务分析投资风险分析投资估算表续续建筑工程费用：参考类似工程的造价。工艺设备费用：定型设备价格根据生产厂家提供的产品样本和设备出厂价及市场询价。其他费用：按有关计费标准估算。流动资金：按分项详细估算法估算。铺底流动资金按全额流动资金的30%计算。投资估算表编制依据资金来源及筹措本次项目固定资产总投资7亿，其中建设总投资8061万元公司通过两种方式筹资：筹资方式自有资金4000万证券融资3000万向银行申请中长期借款1061万，年利率6.12%建设期为2年,按建设工程的进度要求,固定资产投资分年分批投入，第一年约占55%，第二年约占45%。以后每

18、年追加流动资金3000万，直至计算期满。资金使用计划：财务评价基准对照指标为：基准收益率12%、投资回收期6年、投资利润率12%、投资利税率18%。财务分析：客房日常支出按该项营业收入的6%估算。餐饮服务的直接成本按该项营业收入的40%估算。商务会议等服务项目的直接成本按该类营业收入的10%估算。广告推销费用以及差旅交际等费用按总营业收入的3%估算。其他费用估算：按营业总收入的1%估算“其他费用”，包括办公费、职工制装费、管理费用和不可预见费用等。营业期成本估算：人员工资及附加定员198人,其中中高层管理人员平均年工资40000元/人,一般职工203人平均年工资12000元/人。按工资总额的3

19、9.3%计算社保医保失保和福利费用。折旧费和摊销费建筑物投资综合折旧年限按30年，直线法折旧，残值率5%。设备投资及其它投资综合折旧年限按16年，直线法折旧，残值率5%。无形资产及开办费摊销年限取5年或7年。土地使用权费用按30年摊销。修理费：按固定资产折旧费的30%计算修理费。财务费用：借款利息支出计入成本。风险分析：政治风险：1.颁布各种条款，影响物价，达不到预期目的，以及约束公司开发方向2.战争爆发，人民币贬值，产生严重的通货膨胀，人民生活水平大幅度下降经济风险：由于市场不规范，市场运行不善，市民对上市公司普遍失去信心，导致达不到融资目的。环境风险：环境措施不够，导致环境严重受到污染，导

20、致营业收入下降。质量目标管理措施质量控制质量管理质量目标质量目标建设形式-酒店，欧式建筑，凝重自然美观豪华.结构形式-砌体结构，钢筋混凝土基础等达到规定使用年限功能-达到范围规定的使用功能在项目全寿命期内，经济效益最大化工期内完成-2年内质量目标建筑设计:检查监督实现设计构思和设计要求;派人负责日常质量管理;组织设计单位参加地基基础、主体结构等分项验收初期阶段：明确质量管理的重点-设计和施工阶段。进行质量指标定义隐蔽工程验收：严格验收隐蔽工程，认真做好验收记录和签证工作-对工程钢筋隐蔽前验收，则必须对照设计图纸详细检查竣工验收：对整个工程逐项进行仔细检查，按照图纸和建设工程承包合同的要求，将遗

21、留工程及其工作量以及不符合规范要求需返工处理的部分，全部做好记录材料检查：严格检查施工单位进场的材料、构配件及设备的出厂证明、技术合格证或质量保证书及技术鉴定文件管理措施管理措施选择建筑队伍：选择资信好、技术力量强、造价合理、具有独立法人资格的建筑企业现场管理：监督施工单位严格按照设计图纸和有关施工规范进行施工。对工程重要部位，如工程的基础从工程施工开始，就实行“旁站”监督管理图纸会审：结合建筑功能，仔细审读图纸，及时与设计单位，施工单位交流质量控制1.人-保证资质合格，身体等合格2.材料材料达到标准3.方法-审查设计，施工方法，必须达到要求5.环境-及时定期检测，控制环境指标4.施工机械设备

22、-保证质量合格因素控制重点系统控制系统控制全过程控制全过程控制全方位控制全方位控制1.避免不断提高质量目标的倾向2.监督基本质量目标的实现。虽然在建设项目中，质量控制重点放在设计和施工阶段，但是其他阶段也相当重要，在各阶段都要及时发现问题并解决问题。1.对建设工程所有工程内容的质量进行控制2.对建设工程质量目标的所有内容进行控制3.对影响建设工程质量目标的所有因素进行控制控制方法预设：合同管理合同管理概况工程合同的特征本项目中的主要合同关系合同目标控制合同变更管理合同纠纷与工程延期处理索赔管理合同管理是项目管理工作中除三大目标控制外的另一项重要的工作，因为业主签订的任何合同，都与项目的投资、进

23、度和质量有关，因此，应充分重视合同管理的重要性。主要任务是：合同管理概况：助业主选择标准合同文件，起草设计合同及特殊条款；从投资控制、进度控制和质量控制的角度分析设计合同条款，分析合同执行过程中可能会出现的风险和问题；参与设计合同谈判；进行设计合同执行期间的跟踪管理，包括合同执行情况的检查，签订补充协议等事宜；分析可能发生索赔的原因，制定防范性的对策，减少业主背索赔时间的发生；协助业主处理有关实际合同的索赔事宜，并处理合同纠纷事宜。合同标的的特殊性项目合同履行的长期性合同的内容多合同的涉及面广合同的风险大工程合同的特征在本项目中业主主要的工程的承建单位及中介服务机构签订以下合同：v勘察设计合同

24、v工程建设合同v监理合同v物资采购合同，主要是业主负责的设备和材料的供应v贷款合同等。本项目中的主要合同关系合同目标控制在合同管理中，现在普遍采用目标管理MBO的方法对项目进行管理和控制。目标管理的程序如右图：确定各部门、层次的任务分工。同时提出效率要求将任务转换成具体的目标落实制定的目标对目标的执行过程进行调控对目标完成的结果进行评价目标制定的一般程序研究、核算施工项目总目标收集各种制定目标的依据签订责任状、定出项目部控制目标编制项目组织设计、确定项目计划总目标编制阶段目标和年度目标落实目标明确责任责任者提出控制措施合同变更管理合同变更的原因和依据合同变更的原因和依据应该在工程变更指令中详细

25、说明。合同变更的范围主要包括工程数量、技术规范、合同条件、设计文件和图纸、施工进度及条件等。合同变更的程序：承包商提出工程变更监理工程师审查工程变更编制工程变更文件发出变更指令与业主和承包商协调批准与否YN4.工程变更价格的确定有关确定工程变更价格的程序如图：确定工程变更计算每项变更项目的工程数量与业主、承包商协调按协议价格执行编制变更清单项目价格需要重新确定与否达成协议与否有监理工程师确定价格按原清单价格执行YN合同纠纷与工程延期处理1.合同纠纷处理协商解决调解解决仲裁解决诉讼解决2.工程延期处理在FIDIC合同条款44.1中，对工期延长问题作了明确的规定。按照国内和国际有关法律法规和惯例，

26、处理工程延期的办法有：承包方按合同中有关协议条款约定向业主支付违约金，承包方应履行合同出支付违约金外，如果业主由于承包方严重违约致使双方已不可能而不得终止合同，同第三方定合同完成余下的工程，那么由此造成的损失也由承包商承担采用招标方式的业主可直接扣除承包方中标后交的保证金，金额不足可继续向承包商索赔非承包商自身原因引起的工期延长，经监理工程师确认，可以顺延。索赔管理1.索赔的原因工程项目变更业主风险和违约不可抗拒力的自然因素合同本身存在的原因2.索赔的依据招标文件投标报价文件经签证认可的工程图纸、技术规范和实施计划会议记录来往信件施工日记工程财务记录与工程师所在国家的政治经济相关的基本资料3.

27、索赔程序索赔事件发生向监理单位表达索赔意向向监理单位提交索赔报告监理单位审查、提出初步意见意见一致报业主批准索赔结束意见一致承包商与业主谈判意见不一致业业主协商监理单位与承包商协调补充资料、证据监理单位参与意见不一致仲裁或诉讼 信息管理概述 信息管理包含的工作信息管理信息是规划、控制、协调和决策的依据，在整个项目建设过程中扮演着非常重要的角色，必须进行良好的信息管理。信息管理的基本原则是通过对信息进行合理的分类及编码，制定信息管理制度，一边迅速准确的传递信息、全面有效的管理信息。在此基础上建立完整的稳当系统，客观的记录并反映项目建设的整个过程。主要任务是:信息管理概述建立设计阶段工程信息的编码

28、体系；建立设计阶段信息管理制度，并控制其执行；进行设计阶段各类工程信息的收集、分类、整理和存档；运用计算机进行本项目的信息管理，随时想业主提供有关项目管理的各类信息，并提供各种报表和报告；协助业主建立有关会议制度，整理各类会议记要；将所有设计文档（包括图纸、说明文件、来往函件、会议纪要、政府批文等）装订成册，在项目结束后递交业主。建设项目一般具有周期长、参与单位多、单件性和专业性强等特点，一个项目在决策和实施的过程中，项目信息往往会数量巨大、变化多而气错综复杂，项目信息资源的组织和管理任务十分重大。具体来讲，应主要做好以下几个方面的工作。信息管理包含的工作n编制建设项目信息管理规划：其主要内容

29、包扩：信息管理的任务信息的分类信息的编码体系和编码信息的输入输出模型各项细细管理工作的工作流程信息流程图信息处理的工作平台和使用规定各种报表和报告以及报告周期项目进展的月度报告、季度报告、年度报告和工程总报告的内容及其编制工程档案管理制度1.信息管理的保密制度等n明确建设项目管理班子中信息管理部门的任务：负责编制信息管理规划和更为详细具体的信息管理手册，在项目的实施过程中进行项目信息管理规划和手册的必要的修改和补充，并检查和督促其执行负责协调和组织项目管理班子中各个工作部门的信息处理工作负责信息处理工作平台的建立和运行维护与其它工作部门的信息交流和形成各种反映项目进度和项目目标控制的报表和报告

30、负责工程档案管理n编制和确定信息管理的工作流程：信息管理规划和手册编制和修改的工作流程为形成各种报表和报告、收集信息、录入信息、审核信息、加工信息、信息传输和发布的工作流程工程档案管理的工作流程等n建立建设项目信息管理的处理平台n建立建设项目信息中心：在项目建设个阶段、项目建设参与者与各方都能随时随地获取所需要的各种喜那个目信息保证信息在各阶段和各建设参与者之间不分离1.对信息的产生、保存及传播进行有效的管理项目组织机构与人力资源项目组织机构人力资源项目组织机构1.项目实施阶段项目负责人资源筹划前期准备主体施工运营使用财务人员协调人员组织人员技术人员后勤人员检验人员人力资源工作分析直接下级：组

31、织人员、技术人员、财务人员、后勤人员和协调人员主要责任：带领各部人员进行工作具体任务1：研究项目范围及定位；具体任务2：组织专家对项目进行可行性研究；具体任务3：审查各组人员的工作汇报，进行监督和控制；具体任务4：项目申报及提交审批；具体任务5：筹措资金，寻求资金和技术支持监督管理资金流量；具体任务6：组织工程招投标工作，保证项目发包成功；具体任务7：各组人员的工作汇总，并对施工质量与时间进行控制；具体任务8：建设工程物资仓储地及施工人员生活地；具体任务9：应对突发情况，组织人员搜救；岗位条件与要求：要求细心、有责任心，有工作经验，有较好的领导能力与沟通能力n工作名称：项目负责人n工作名称：协

32、调人员直接上级：项目负责人主要责任：调整各部门人员之间的关系，处理各种矛盾具体任务：协调其他人员做好资金、技术的有效配置岗位条件与要求：有责任心，懂得人力资源管理，有一定管理经验n 工作名称：财务人员直接上级：项目负责人主要责任：完成各阶段的资金控制及拨付工作，保证资金有效 到位具体任务1：接受提交申请，保障资金供给；具体任务2：组织物资采购，保障后勤部门的运转；具体任务3：监督和控制资金使用状况，管理资金流量岗位条件与要求：有责任心且有耐心可信任，有会计基础工作分析n工作名称：组织人员直接上级：项目负责人主要责任：负责各阶段的组织工作具体任务1：组织各项项目活动，包括工程研讨和分析；具体任务

33、2：监督后勤部门做好后勤保障工作；具体任务3：办理各种相关工作的手续岗位条件与要求：有责任心且能吃苦n 工作名称：技术人员直接上级：项目负责人主要责任：工程项目的调研和确立，技术支持，信息处理和发布具体任务1：组织专家对项目进行可行性研究；具体任务2：为工程设计提供技术保证，使工程发包顺利进行；具体任务3：组织专家对工程各项进行深入研讨；具体任务4：提供最好的技术保证施工的一切高质量完成岗位条件与要求：有责任心，具备专业知识，掌握相关的专业技能工作分析n工作名称：后勤人员直接上级：筹划阶段负责人主要责任：负责各阶段的后勤工作具体任务1：负责各部门的后勤工作，保证人员的衣食住行；具体任务2：为各

34、部门提供充足的后勤保证；具体任务3：监督物料采购岗位条件与要求：有责任心，有一定经验n 工作名称：检验人员直接上级：项目负责人主要责任：确保工程的质量具体任务1：负责对工程质量的检查、检验，严格对各工序质 量进行严格检验控制；具体任务2：对施工过程进行安全检查、安全教育、安全控制，确保安全施工；岗位条件与要求：有责任心，有一定知识、经验工作分析成员绩效管理目标设计：主要职责工作目标工作行为描述过程监控：被考核人：完成工作目标考核人：激励、辅导、反馈激励发展：薪酬调整培训与发展淘汰出局实践考核：工作目标结果 工作行为表现2.项目运营阶段劳动定员表3.员工来源及招聘方案本项目员工实行全员聘用制。管

35、理人员应具有相应专业大专以上文化水平，骨干由飞云房地产开发有限公司在现有员工中选派，其余通过上海市人才交流中心在应届大学毕业生中招聘。客房部服务员在旅游学校应届毕业生中招聘，英语口语优秀者择优录用。2/3招聘人员送上海、南京、杭州四星级以上宾馆实习6个月。全体员工上岗前需经过不少于一星期安全培训。同济大学工程管同济大学工程管理专业学生优先考虑。理专业学生优先考虑。风险类别预计职责设定风险应对措施项目风险管理1.环境风险：政治风险（国家政局、政策等是否稳定）法律风险（法律是否健全，对项目的干预、相关法律的变化等）经济风险（国家经济政策材料供应市场、物价等的变化）自然条件（地震、台风、下雪等）社会

36、风险（社会风气、劳动者素质等）风险类别预计：2.合同风险：有关项目外部条件不完备的责任条款；有关业主指定分包商的价格确定及违约责任的条款；有关支付条款必须十分明确地规定支付时间、币种和支付办法；有关延期付款，应明确延期的期限及逾期利息；有关发生人力不可抗拒因素时双方的责任义务；有关合同争端，应争取双方均可接受的仲裁机构及仲裁程序；有关索赔条款；在合同条款中不恰当地使用了一些极端的、多义性的或许诺性的、对承包商十分不利的词语。等等。3.设计风险：工艺技术选用不当/不成熟。包括工艺流程、方案、关键设备选型，特殊技术要求及保护等方面。设计产品不合格。如：设计错误/疏漏/不充分/不完善/估算不准等。设

37、计管理不善4.采购风险：（1）没有处理好经济原则与质量保证原则、安全保证原则、进度保证原则的关系。只重视价格，忽视质量、安全及对进度的影响。（2）采购计划与采购进度计划不完善。采购任务范围不清，与业主及施工单位在项目采购任务方面的分工及责任关系不清；无法对采购进度进行有效的控制。（3）对供货厂商的评审及定标失误，供货质量不符合项目要求。（4）在签订采买定单（即采购合同）时，费用的支付方式、支付条件、支付手续等条款内容，没有征得项目财务经理或项目会计的认可，没有以对公司最有利的，风险最小的原则进行（5）没有对采购费用/进度进行分析、趋势预测与监控，当出现实际进度或费用与计划要求不相符合、或实际进

38、度和费用的偏差区域超过了容许的临界曲线范围时，没有对引起偏差的原因进行检查、分析并采取纠正或补救措施。（6）项目采购经理及采购专业人员（采买、催交、检验、运输等工程师）的工作未按规定程序，工作不力，致使采购的进度拖期，质量不符合要求，费用超计划。5.施工风险：（1）对施工分包的评审与定标失误，施工单位素质差，管理不善，施工质量不符项目要求。（2）施工计划与施工进度计划不完善，没有建立现场施工进度报告系统，没有做好施工开工前的准备工作。（3）没有做好施工质量的管理与控制。对现场施工质量的监督不力，施工质量控制的内容与办法不具体，施工质量记录不完整。（4）施工安全管理不善。没有制定完备的施工安全手

39、册和安全管理计划。没有监督施工单位认真执行施工安全手册和安全操作规程。（5）施工现场没有制订必要的管理文件（包括：各种管理规定。如：人员调配；图纸及工程资料管理；库房、设备材料管理等管理规定；施工协调程序；质量检查程序与办法；施工预算和费用控制办法等）致使施工管理混乱，施工质量存在隐患。（6）没有定期召开施工计划执行情况检查会和现场施工调度会，对施工计划执行中发生的偏差和施工中存在的问题，没有得到及时的纠正和处理。（7）项目施工经理及施工管理人员（进度、费用、技术、质量、材料、分包合同等管理工程师）的工作未按规定程序，工作不力，致使施工管理不善、窝工、停工频繁，引起工期的延长与费用的增加。协助

40、报价经理和销售代表，对项目投标（报价）风险进行分析，组织编制部门风险备忘录。协助销售代表和财务负责人对项目的融资风险进行分析与评估。协助项目经理，建立项目风险管理机制，提出规划与要求，并对项目可能存在的各种风险进行评估。负责制订项目风险管理计划，并组织实施。风险管理主要职责：项目风险管理模型风险分析风险识别项目文档 实验/试验工程计划专家咨询案例库风险应对措施风险规划风险控制风险应对措施：每月编制每月编制“项目风项目风险排序表险排序表”项目经项目经理理将项目风险管理目将项目风险管理目标组织、内容、要标组织、内容、要求等内容纳入求等内容纳入“项项目管理计划目管理计划”之中之中在项目开工会议在项目

41、开工会议上明确风险管理上明确风险管理的组织机构及人的组织机构及人员员批批 准准项目风险项目风险管理计划管理计划批准批准风风险控险控制制建议建议风险管风险管理理工程师工程师提出项目风险管理计提出项目风险管理计划编制大纲，协助项划编制大纲，协助项目经理召开风险管理目经理召开风险管理计划编制会议计划编制会议编制项目风编制项目风险管理计划险管理计划报风险管理报风险管理主管部门审主管部门审查风险管理查风险管理计划计划组织实施组织实施项目风险项目风险管理计划管理计划提出项 目提出项 目风险管 理风险管 理计划阶 段计划阶 段执行情 况执行情 况报告报告向项目向项目内内各方提各方提出出风险控风险控制制建议建议项目内部项目内部各方风险各方风险管理负责管理负责人（各经人（各经理或管理理或管理人员）人员）参加风险管理参加风险管理计划编制会议计划编制会议实施风实施风险管理险管理计划计划实施风实施风险控制险控制措施措施项目风险管理工作程序