房产交易人员物权法基本情况概要课件.ppt

1、1、独立性，存在和使用的独立性。2、特定性。3、具有价值。4、能够为人力所能支配和控制。中华人民共和国民法典（尚在制定进程中）中华人民共和国民法通则（1987年1月1日起施行）中华人民共和国合同法（1999年10月1日起施行）中华人民共和国物权法（2007年10月1日起施行）中华人民共和国婚姻法（1981年1月1日起施行，2001年4月28日修订）中华人民共和国继承法（1985年10月1日起施行）侵权法（尚在制定进程中）知识产权法，是否纳入民法典体系尚存争议。中华人民共和国担保法（1995年10月1日起施行）中华人民共和国合同法（1999年10月1日起施行）中华人民共和国物权法（2007年10

2、月1日起施行）主要规范的是物的交易流转过程中产生的法律关系。属于动态的法律关系。主要规范的是物的归属利用过程中产生的法律关系。属于静态的法律关系。前提和归宿手段和方式不动产动产1、土地3、其他：水法、渔业法、矿产资源法等。2、房屋1、船舶、航空器、机动车2、其他：野生动植物保护法、文物保护法等中华人民共和国土地管理法（1999年1月1日起施行，2004修订）国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990年5月19日起施行）中华人民共和国农村土地承包法（2003年3月1日起施行）中华人民共和国房地产管理法（1995年1月1日起施行）城市房地产开发经营管理条例（1998年7月20日起施行）城市房屋权属

3、登记管理办法（2001年8月15日起施行）商品房销售管理办法（2001年4月4日起施行）城市商品房预售管理办法（2004年7月20日修订）中华人民共和国海商法（1993年7月1日起施行）中华人民共和国民用航空法（1996年3月1日起施行）中华人民共和国民用航空器权利登记条例（0997年10月21日起施行）机动车登记规定（2004年5月1日起施行）中华人民共和国物权法2007年10月1日施行全国人民代表大会制定第一编 总则第四编 担保物权第五编 占有第三编 用益物权第二编 所有权建设用地使用权地役权宅基地使用权土地承包经营权用益物权第一百一十七条 用益物权人对他他人所有人所有的不动产或者动产，依

4、法享有占有、使用和收益的权利。注意：他人之物所有权不得处分。担保物权抵押权质权留置权第一百七十条 担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。用益物权（基于物的使用价值设立）担保物权（基于物的交换价值设立）占有（一种事实状态，不是一种物权）土地承包经营权建设用地使用权宅基地使用权地役权抵押权质权留置权国家、集体、私人所有权建筑物区分所有权相邻关系（相邻权）不动产所有权动产所有权物权公示方式登记交付共有第一、物权的种类不得创设，即不得创设民法或其他法律法规未规定的新类型的物权。第二、不得创设与物权法定内容

5、相异的内容，例如设定不移转占有的动产质权。第三、只能由法律规定，行政机关也不能擅自创设物权，或者通过颁布行政法规来设定物权种类和内容。1、不动产的物权变动以登记为公示手段，登记对抗为例外；2、动产的物权变动以交付为公示手段，不登记不发生对抗效力为例外。A、土地承包经营权的变动，以合同生效即设立，登记产生对抗效力；【物权法第127条】B、地役权的变动，以合同生效即设立，登记产生对抗效力。【物权法第158条】船舶、航空器和机动车，未经登记，不得对抗善意第三人。【物权法第24条】所有权所有权的取得、变更、丧失。不动产登记 动 产交付用益物权四项物权的取得、变更、丧失。土地承包经营权、建设用地使用权

6、宅基地使用权、地役权担保物权抵押权的设立、注销。留置权的设立、丧失。质权的设立、丧失。必须通过公示方式表示出来。取得动产所有权不办登记对物权无影响，登记可以对抗善意第三人。取得不动产所有权在该段期间，即使受让人取得物权，但是如果出让人再行转让给其他善意第三人，物权由善意第三人取得。公示让不特定的义务主体知道物权状态。公信让利害关系人相信物权状态。一物一权1、物权客体仅为独立的特定的物；2、一个所有权的客体仅为一个独立物；3、一个物之上可以存在数个物权，但各个物权之间不得相互矛盾；4、一物的某一部分不能成立单个的所有权。物权与债权同时并存时，物权具有优先债权的效力1、所有权的优先性一物数卖情形2

7、、用益物权的优先性建设用地使用权的取得情形3、担保物权的优先性抵押物优先偿债情形第十条1、已办理土地使用权变更登记登记的优于未登记的；2、均为办理变更登记的，合法占有占有优先于其他；3、均未办理变更登记，也未合法占有，已支付转让款转让款的优先；4、合同均未履行，成立在先成立在先的合同有权优先履行。同一幅土地，就土地使用权转让订立数个转让合同。生效时发生效力开始时发生效力成就时发生效力获得后，于处分时必须办理登记，未经登记，不发生物权效力本条第二款、物权法第28、29、30条规定。合同备案登记不需要双方的约定就应对进行的登记，双方也不能约定排除不登记，即不论约定与否均需要办理合同备案登记。预告登

8、记是需要以双方有明确约定为前提，没有约定就无法办理预告登记，即只有约定才可以办理预告登记。合同备案登记与否并不因此影响商品房购销合同本身的法律效力，也不存在登记的商品房购销合同法律效力高于未登记的商品房购销合同。【高法解释第6条】预告登记与否，则直接关系到该请求权能够具有物权效力（即物权优先效力）。作了预告登记的商品房购销合同，具有了物权的优先效力，在同时存在就同一标的不动产有数个买卖协议的情况下，具有法定的优先效力，在不征得预告登记权利人同意的前提下，即使其他买受人已经办理了过户登记，根据物权法第二十条的规定，也不产生物权效力，即不能取得所有权、抵押权。合同备案登记错误，一般情况下登记机关不

9、承担责任，或者很难追究登记机关相应赔偿责任。合同备案登记不因此影响合同效力，双方的权利义务需要以合同约定为准，不是以登记为准。预告登记出现错误，因此给当事人造成损失，则登记机关是要承担赔偿责任的，预告登记将直接影响民事主体的民事法律行为的最终效力。注意：一定要约定，只有约定方才能够办理。1、住宅2、非住宅利用目的自动续期，不影响地上建筑物所有权。但是否需要缴纳土地出让金、缴纳标准、续期换证等未作规定。根据出让合同约定或达成补充协议，约定地上建筑物的归属。没有约定或约定不明确，按照法律、行政法规定规定确定地上建筑物归属。中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（年月日起施行）第四十条

10、土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。应应当至迟于届满前一年申请续期当至迟于届满前一年申请续期应当重新签订土地使用权应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金出让合同，依照规定支付土地使用权出让金物权法第一百九十五条抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖人民法院拍卖、变卖抵押财产。第二百二十条出质人可以请求质权人在债务履行期届满后及时行使质权；质权人不行使的，出质人可以请求人民法院拍卖、变卖人民法院拍卖、变卖质押财产。第二百三十七条债务人可以请求留置权人在债务履行期届满后行使留置权；留置权人不行使的，债务人可以请求人民法院拍卖、变卖人民法院拍卖、变卖留置财产。非诉直接进入执行，简化了担保物权的实现程序，提高效率。担保法第五十三条第五十三条 债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵抵押权人可以向人民法院提起诉讼押权人可以向人民法院提起诉讼。会员免费下载