土地增值税清算培训课程课件.ppt

1、土地增值税清算操作土地增值税清算操作培训课程培训课程土地增值税清算操作实务土地增值税清算操作实务清算数据汇总表 土地增值税清算操作实务可划分为六项 1.清算面积的审核 2.转让房地产收入审核 3.与转让房地产收入有关税金的审核 4.开发费用及加计20%的审核 5.土地成本的审核 6.开发成本的审核 清算土地增值税时应提供的清算资料清算土地增值税时应提供的清算资料Company Logo（一）国家统一规定的清算资料（一）国家统一规定的清算资料1土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件,各地可根据本地实际情况制定）。2房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联

2、方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。清算土地增值税时应提供的清算资料清算土地增值税时应提供的清算资料Company Logo3项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。4纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。清算土地增值税时应提供的清算资料清算土地增值税时应提供的清算资料Comp

3、any Logo（二）中介机构进行土地增值税清算鉴证资料清（二）中介机构进行土地增值税清算鉴证资料清单单1.基础资料（1）企业法人营业执照副本复印件；（2）组织机构代码证副本复印件；（3）税务登记证副本复印件；（4）开户许可证复印件；（5）章程（本企业）；（6）章程（对外投资）；（7）股东会决议（以开发产品进行利润分配方案）。清算土地增值税时应提供的清算资料清算土地增值税时应提供的清算资料Company Logo2.项目资料（1）规划设计意见书/选址意见书；（2）建设用地规划许可证复印件；（3）建设工程规划许可证复印件；（4）建筑工程施工许可证复印件；（5）国有土地使用权出让或转让合同（6）国

4、有土地使用权证（7）合作开发协议书；（8）委托拆迁协议书、拆迁补偿协议书和拆迁补偿明细；清算土地增值税时应提供的清算资料清算土地增值税时应提供的清算资料Company Logo（9）项目工程施工合同、工程预（概）算书及工程价款结算单；（10）房地产销（预）售许可证；（11）竣工验收报告；（12）工程竣工决算报告；（13）房屋测绘报告；（14）房屋竣工验收备案表；（15）无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会共用事业的文件和凭证；（16）初始产权证明。清算土地增值税时应提供的清算资料清算土地增值税时应提供的清算资料Company Logo3.财务资料（1）商品房购销合同统计明细表、商品房买

5、卖合同和商品房销售发票；（2）地价款支付凭证；（3）基础设施配套费缴款收据（4）土地征用及拆迁补偿费支付凭据；（5）契税完税凭证；（6）开发成本明细表，与开发成本相关合同、已付款、已取得发票明细表；（7）成本费用分摊依据；清算土地增值税时应提供的清算资料清算土地增值税时应提供的清算资料Company Logo（8）银行借款合同及贷款利息结算通知单（9）与转让房地产有关税金的合法有效凭证（纳税申报表和完税凭证）；（10）土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证；（11）开发起始年度至清算年度会计报表（资产负债表和利润表）（12）开发起始年度至清算年度会计账簿（预收账款明细账/主营业务收入明细账/开

6、发成本明细账/开发产品明细账/主营业务成本明细账等）清算土地增值税时应提供的清算资料清算土地增值税时应提供的清算资料Company Logo（13）开发起始年度至清算年度会计凭证；（14）开发起始年度至清算年度审计报告；（15）开发起始年度至清算年度企业所得税年报（16）其他与土地增值税清算有关的证明资料等清算面积的审核清算面积的审核 第一第一，审定清算项目的土地面积，建筑面积，可售面积，不可售面积（公共配套面积；非公共配套面积），清算项目本次清算的面积，其中：已售面积（包含超建面积），未售面积，自用面积。第二第二，审定清算面积中的可售面积楼盘的属性，即普通住宅面积，非普通住宅面积，非住宅面积

7、，不可售面积中的公共配套面积，非公共配套面积，超建面积。还有超建面积可计入本次清算的面积。转让房地产收入的审核转让房地产收入的审核 第一第一，审定清算项目账面按交易方式取得的货币收入，非货币收入，视同销售收入。第二第二，审定按楼盘清算属性划分的普通住宅，非普通住宅，非住宅的收入；第三，第三，在查实清算项目账面划分的普通住宅，非普通住宅，非住宅收入的基础上做计税收入的调整，审定清算项目的计税收入。土地成本的审核土地成本的审核 第一第一，清算项目如是净地，审定应缴和已缴的土地出让金及相关税费；第二，第二，清算项目如为毛地，除审定土地出让金及相关税费，还有在开发成本中核算的土地征用和搬迁补偿费，动迁

8、费等。开发成本的审核开发成本的审核 第一第一，审定清算项目账面发生的开发成本，按房地产企业土地征用及搬迁补偿费，前期工程费，基础设施费，公共配套设施费，建筑安装工程费，开发间接费用的核算内容归集账面数据，对于账面核算数据与明细科目的核算范围不符的问题，或是应计入开发费用而计入开发成本的账面数据，逐项做计税重分类调整。第二第二，对于连片分期开发不属于清算项目发生的开发成本账面核算数据，采取直接剔除或分摊计算剔除的方式。开发成本的审核开发成本的审核 第三，第三，审定供应商承包开发成本项目的合同金额，比对账面金额，付款和取得发票的金额；第四，第四，将土地成本、开发成本、开发费用单笔发生额在5万或10

9、万元以上的原始单证逐一抽查，对不符合计税扣除要求的逐项做计税重分类调减，或计税扣除调减；第五，第五，审定的开发成本各项计税扣除金额，按清算项目已售面积的比例应分摊计算，结转清算项目开发成本计税扣除金额。开发费用及加计开发费用及加计20%的审核的审核 第一第一，清算项目如采用土地价款与开发成本之和的10%计算扣除，审定清算项目土地成本与开发成本的计税扣除金额，在此基础上按已售面积比例计算清算面积开发费用和加计20%的扣除金额。第二第二，清算项目如采用利息单独计算，其他开发费用按土地价款与开发成本之和5%计算扣除的方式，。一是借款利息的审核，二是销售和管理费用计税扣除的审核。与转让房地产收入有关税

10、金的审核与转让房地产收入有关税金的审核 第一第一，审定清算项目与房地产转让计税收入配比，应缴、已缴营业税及附加税费；第二，第二，审定清算项目与房地产转让计税收入配比，按预征率计算应缴和已缴土地增值税税金的审核；以上六项内容可简单概括为：以上六项内容可简单概括为：清清 算算 面面 积积楼盘楼盘清算面积审核示意图清算面积审核示意图清清 算算 收收 入入 账面预收账款账面预收账款与销售合同与销售合同 收款账户，收款账户，收款单证比对收款单证比对 清算收入审核图示清算收入审核图示转让收入的税金转让收入的税金 查实清算项目查实清算项目应缴，已缴税金应缴，已缴税金 转让收入的税金审核图示转让收入的税金审核

11、图示土地成本审核图示土地成本审核图示 土地成本土地成本 净地审定应缴、已缴净地审定应缴、已缴土地价款及配套税费土地价款及配套税费 毛地审定应缴、已缴毛地审定应缴、已缴土地价款及配套税费，土地价款及配套税费，搬迁、回迁发生的补偿费用。搬迁、回迁发生的补偿费用。开发成本审核图示开发成本审核图示审定审定清算面积清算面积应分摊开发成本应分摊开发成本计税扣除金额计税扣除金额 比对合同、发票比对合同、发票和付款的信息，和付款的信息，做计税扣除调整做计税扣除调整 核实账面数据做计税重分类调整核实账面数据做计税重分类调整 开发费用开发费用 审定清算面积审定清算面积应分摊开发成本应分摊开发成本计税扣除金额。计税

12、扣除金额。比对合同、发票比对合同、发票和付款的信息，和付款的信息，做计税扣除调整做计税扣除调整 先确认扣除方法，先确认扣除方法，核实账面数据核实账面数据做计税重分类调整做计税重分类调整 开发费用审核图示开发费用审核图示土地增值税清算操作实务可划分为六项 1.清算面积的审核 2.转让房地产收入审核 3.与转让房地产收入有关税金的审核 4.开发费用及加计20%的审核 5.土地成本的审核土地成本的审核 6.开发成本的审核开发成本的审核 清算项目土地成本的审核清算项目土地成本的审核（一）（一）土地成本清算审核要点土地成本清算审核要点 1.土地面积的审核土地面积的审核 土地面积的审核是要审定清算项目占用

13、土地面积的数量，单一楼盘审核清算项目立项批复文件，土地出让合同，建设用地规划许可证，土地使用权证；连片分期开发对应每期的土地使用权证和详规图审核计算土地面积。2.土地出让金的审核土地出让金的审核 对应开发商与政府签订的土地出让合同，缴纳的土地出让金付款单据；清算项目土地成本的审核清算项目土地成本的审核（一）（一）土地成本清算审核要点土地成本清算审核要点 3.地价款所含的其他税费的审核地价款所含的其他税费的审核 土地出其他税费的审核包括契税，市政配套费等。4.土地出让金政府补偿或返还的审核土地出让金政府补偿或返还的审核 政府对清算项目已缴纳的土地出让金给予的政策补偿或返还，主要对应土地出让合同及

14、补充合同审核银行收付，营业外收入，其他业务收入，往来收入账户。5.已列支的土地成本，原始单证合规性的审核；已列支的土地成本，原始单证合规性的审核；（一）（一）土地成本清算审核要点土地成本清算审核要点 6.分期开发的项目，对不属于本期清算项目的土地分期开发的项目，对不属于本期清算项目的土地成本予以剔除；成本予以剔除；7.涉及多个项目土地成本混合核算的，按清算项目涉及多个项目土地成本混合核算的，按清算项目土地面积比例计算分摊；土地面积比例计算分摊；8.拆迁补偿费重点审核向个人支付的拆迁补偿款，拆迁补偿费重点审核向个人支付的拆迁补偿款，与拆迁合同，花名册，收款单据比对是否有虚列补偿费与拆迁合同，花名

15、册，收款单据比对是否有虚列补偿费的情况。的情况。9.以安置房补偿动迁户，重点审核动迁户支付面积以安置房补偿动迁户，重点审核动迁户支付面积差价的收入。差价的收入。（二）土地成本清算审核底稿（二）土地成本清算审核底稿 1.单一项目土地成本的审核单一项目土地成本的审核 第一第一，审核底稿能明确反映开发商取得国有土地使用权的立项批复时间和文书，建设用地规划许可证，国有土地使用权证，土地出让合同上所注明的清算项目土地面积，应缴和已缴的土地价款及相关税费；第二第二，审核底稿对应开发成本中的土地征用和搬迁补偿费，能明确反映清算项目土地征用合同，搬迁或回迁合同金额，实际支付金额，计税扣除金额；（二）土地成本清

16、算审核底稿（二）土地成本清算审核底稿 2.连片分期开发土地成本的审核连片分期开发土地成本的审核 在单一项目土地成本审核要点的基础上，对于清算项目分期开发土地价款核算不清的，对应土地面积相关权证和土地出让金合同一一甄别，如不能单独审定本期清算面积的土地成本，采取按清算项目土地面积比例计算分摊的方法。开发成本开发成本前期工程费审核操作要点前期工程费审核操作要点（一）前期工程费的审核要点（一）前期工程费的审核要点 1.前期工程费计税重分类调整的审核前期工程费计税重分类调整的审核 前期工程费，包括清算项目规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。前期工程费重点审核下列计税

17、资料，对账面核算数据不属于前期工程费核算内容的做计税重分类调整。开发成本开发成本前期工程费审核操作要点前期工程费审核操作要点（一）前期工程费的审核要点（一）前期工程费的审核要点 建设工程规划许可证申请资料 勘察合同 设计合同 土石方工程合同 人防、消防审批意见书 临时用地审批意见书 缴纳政府规费所依据的文件（一）前期工程费的审核要点（一）前期工程费的审核要点 2.前期工程费计税扣除调整的审核前期工程费计税扣除调整的审核 通过审核清算项目涉及的前期工程费的立项批复文书，测绘面积图纸，供应商合同，工程概算、预算报告等计税资料，通过实地勘验，账面数据与发票，合同，付款的比对审核，审定计税扣除调减金额

18、，清算项目前期工程费的计税扣除金额。（一）前期工程费的审核要点（一）前期工程费的审核要点审核重点关注的问题审核重点关注的问题 虚列前期工程费；重复列支前期工程费；开发费用计入前期工程费。（二）（二）前期工程费的审核底稿前期工程费的审核底稿 1.单一项目前期工程费的审核单一项目前期工程费的审核 第一第一，审核底稿能够归集前期工程费每项支出的账面成本，明确反映账载成本金额，计税重分类调整金额，计税扣除调整金额；第二第二，审核底稿对应前期工程费的供应商合同，审定成本实际的发生金额，取得发票金额，应付、已付、未付前期工费金额。清算项目前期工程费计税扣除金额。（二）（二）前期工程费的审核底稿前期工程费的

19、审核底稿 2.连片分期开发前期工程费的审核连片分期开发前期工程费的审核 在单一项目前期工程费审核要点的基础上，对于清算项目分期开发前期工程费核算不清的，审核底稿要对应清算项目测绘面积图纸，供应商合同，结算单证等进行比对分析，能单独区分的单独归集本期清算面积的前期工程费，不能单独区分的按本次清算面积所占实际发生的前期工程费建筑面积的比例计算分摊。开发成本开发成本基础设施费审核操作要点基础设施费审核操作要点（一）基础设施费的审核要点（一）基础设施费的审核要点 1.基础设施费计税重分类调整的审核基础设施费计税重分类调整的审核 基础设施费，包括开发项目小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照

20、明、环卫、绿化等工程发生的支出。在审核基础设施费相关的施工合同，绿化工程合同，苗木采购合同的基础上，对账面核算数据不属于基础设施费的成本支出做计税重分类调整。审核中重点关注的问题主要有三个方面审核中重点关注的问题主要有三个方面：第一第一，虚构合同或虚假列支；第二第二，开发费用计入基础设施费。第三第三，分期项目共同发生的基础设施费，未按项目合理计算分摊，开发成本开发成本基础设施费审核操作要点基础设施费审核操作要点（一）基础设施费的审核要点（一）基础设施费的审核要点 审核中重点关注的问题主要有三个方面审核中重点关注的问题主要有三个方面：第一第一，虚构合同或虚假列支；第二第二，开发费用计入基础设施费

21、。第三第三，分期项目共同发生的基础设施费，未按项目合理计算分摊（一）基础设施费的审核要点（一）基础设施费的审核要点 2.基础设施费计税扣除调整的审核基础设施费计税扣除调整的审核 审核关注的重点是将基础设施费账面发生额，与实地勘验，工程合同，供应商发票和收款结算进行比对，对不属于清算项目的基础设施费，或不符合计税扣除的账面成本做计税扣除调减，审定本期清算项目基础设施费的计税扣除金额。（二）基础设施费的审核底稿（二）基础设施费的审核底稿 1.单一项目基础设施费的审核单一项目基础设施费的审核 第一第一，审核底稿能明确反映基础设施费的项目构成及在清算项目中的分布，账载基础设施费成本金额，计税重分类调整

22、金额，计税扣除调减金额，清算项目基础设施费计税扣除金额。第二第二，审核底稿对应基础设施费供应商合同，发票和付款金额，审定基础设施费的实际发生额，本次清算按已售面积比例计算的计税扣除金额。（二）基础设施费的审核底稿（二）基础设施费的审核底稿 2.连片分期开发基础设施费的审核连片分期开发基础设施费的审核 第一第一，本期清算面积基础设施费，与连片分期开发的项目相互关联的情况；第二第二，本期清算面积基础设施费可独立区分的计税扣除金额，与其他项目关联交叉不能直接确认，按本期清算面积所占实际发生的基础设施费建筑面积比例，分摊计算计税扣除金额。开发成本开发成本公共配套审核操作要点公共配套审核操作要点（一）公

23、共配套费的审核要点（一）公共配套费的审核要点 1.公共配套设施的项目构成和计税扣除面积公共配套设施的项目构成和计税扣除面积公共配套设施指房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园。公共配套设施审核的要点是对应清算项目的建设规划许可证和详规图，审定以下问题：第一第一，清算项目公共配套设施的构成及面积；八八 开发成本开发成本公共配套审核操作要点公共配套审核操作要点（一）公共配套费的审核要点（一）公共配套费的审核要点 第二第二，账面核算的公共配套成本如物业用房，半地下配套，供暖供热设施，小区门卫、卫生站，

24、地下人防与车库，售楼处等，属于建设规划和详规图中没有的项目，或者与建设规划和详规图的信息不对称的项目，或者投建项目未有取得相关手续和政府主管部门的批复文件等，对账面已发生的不符合公共配套设施两个基本条件的开发成本予以剔除。（一）公共配套费的审核要点（一）公共配套费的审核要点 审核公共配套设施的有效证明资料（大地税公告20141号的相关规定）：（1）政府规划文件中应有相关规划，没有政府规划，却实际建造的，需提供有效证明。（2）允许扣除的公共配套设施面积原则上以政府规划面积为准，实际测绘面积同政府规划面积不一致的，应提供有效证明，按实际面积扣除。（3）产权属于全体业主或无偿移交给政府、公用事业单位

25、用于非营利性社会公共事业的公共配套设施，应有移交手续，产权属于全体业主的还应在小区内进行公开承诺。（一）公共配套费的审核要点（一）公共配套费的审核要点 产权属于全体业主的，如物业管理用房等，应提供房地产开发企业无偿移交给全体业主使用的移交文件、业主委员会选举文件等资料，并在小区内进行公开承诺。未成立业主委员会的住宅小区，由办理入住手续50%以上的业主签字确认移交。对于物业用房面积超过规划面积的，还应提供大连市国土资源和房屋局关于明确该项目物业管理用房的文件以及大连市国土资源和房屋局出具的关于暂时限制该项目预留物业管理用房交易的文件。（一）公共配套费的审核要点（一）公共配套费的审核要点 无偿移交

26、给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，应提供与相关部门的移交手续：公共配套设施为幼儿园、学校的，企业应提供与县级（含县级）以上教委签署的交接协议；公共配套设施为居委会的，企业应提供与所属街道签订的交接协议；公共配套设施为人防工程的，企业应提供人防工程证、大连市人民防空（民防）办公室出具的该项目结建人防工程批复等证明材料。（一）公共配套费的审核要点（一）公共配套费的审核要点 公共配套设施为设备间、变电所、泵房、消防间等的，企业应进行书面说明。公共配套设施（会所、物业经营用房等）用于经营的，原则上不予扣除。2.公共配套设施的计税扣除金额公共配套设施的计税扣除金额 对应审定的公共配套设施面

27、积，归集账面实际发生的属于公共配套项目的成本，如有开发费用计入要做计税重分类调减，如有未取得发票或付款审核方面的问题，或者本次清算项目的公共配套设施与其他项目共同使用 未做计算分摊的问题，应做计税扣除金额的调减。（二）公共配套费的审核底稿（二）公共配套费的审核底稿 1.单一项目公共配套设施费的审核单一项目公共配套设施费的审核 第一第一，审核底稿对应开发成本中的公共配套设施费，能明确反映项目构成及在清算项目中的分布。第二第二，审核底稿对应公共配套设施费的供应商合同，成本核算发票和付款结算单证做比对审核，审定账面核算的公共配套设施费的成本金额，计税重分类调整金额，计税扣除调减金额，清算面积和本期已

28、售面积计税扣除金额。（二）公共配套费的审核底稿（二）公共配套费的审核底稿 2.连片分期开发公共配套设施费的审核连片分期开发公共配套设施费的审核 第一第一，本期清算面积公共配套设施费与连片分期开发的项目，相互关联的情况；第二第二，本期清算面积公共配套设施费可独立区分的计税扣除金额，与其他项目关联交叉不能直接确认，按本期清算面积所占实际发生公共配套建筑面积的比例，或土地面积比例分摊计算本期清算面积公共配套设施费的计税扣除金额。开发成本开发成本建安成本清算审核操作要点建安成本清算审核操作要点（一）建筑安装费的审核要点（一）建筑安装费的审核要点 1.建筑安装工程费的成本核算构成建筑安装工程费的成本核算

29、构成 建筑安装工程费是指房地产开发商以出包方式，支付给承包单位的建筑安装工程费。包括：主体工程 安装工程 装修工程 甲供材料 开发成本开发成本建安成本清算审核操作要点建安成本清算审核操作要点（一）建筑安装费的审核要点（一）建筑安装费的审核要点 2.建筑安装工程费审核要点建筑安装工程费审核要点 第一，按清算项目投建的时间顺序对应以下单证合同，归集账面成本的发生情况。建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 施工合同 工程价款结算单 材料、设备采购合同（一）建筑安装费的审核要点一）建筑安装费的审核要点 工程施工变更合同 安装工程合同 装修合同。工程造价预（决）算书 工程竣工验收材料（开发项目工程决算

30、（结算）书及竣工验收报告）第二第二，对每项建安工程的供应商账面成本核算进行归集，先做计税重分类调整，再做计税扣除调整。主要关注的问题有：虚增主体工程成本；虚列甲供材料；（一）建筑安装费的审核要点一）建筑安装费的审核要点 按合同金额预提成本；开发费用支出计入建安成本；超建面积的建安成本；普通住宅成本与非普通住宅、非住宅成本核算不清；开发项目清算面积与自用面积建安成本核算不清；未取得发票和未付款的建安成本；工程决算金额、账面金额、发票金额、付款金额的比对；特别关注是否有大额现金支付及关联交易的情况。（二）建筑安装费的审核底稿（二）建筑安装费的审核底稿 1.单一项目建安成本的审核单一项目建安成本的审

31、核 第一第一，审核底稿对应开发成本中的建安成本，能明确反映清算项目建安成本的明细构成，每项建安成本的供应商合同金额，账载金额、决算和发票金额、实际支付金额，未取得发票和未付款金额；第二第二，审核底稿能详细反映建安成本每个供应商计税重分类调整金额，计税扣除调整金额；（二）建筑安装费的审核底稿（二）建筑安装费的审核底稿 2.连片分期开发建安成本的审核连片分期开发建安成本的审核 第一第一，在单一清算项目审核底稿的基础上，能明确反映本期清算项目与连片开发项目建安成本工程合同及供应商的划分；第二第二，连片分期开发的建安成本账面核算数据划分不清的，按本次清算面积占供应商实际投建的建筑面积比例，计算分摊本期

32、清算面积的计税扣除金额。开发成本开发成本开发间接费用清算审核操作要点开发间接费用清算审核操作要点（一）开发间接费用的审核要点（一）开发间接费用的审核要点 1.开发间接费用与开发费用的界定开发间接费用与开发费用的界定 第一第一，开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。第二第二，开发间接费用核算归集的对象，应当是房地产开发企业的工程部，在项目现场管理实际发生的办公费用，物料费用，部门员工的薪酬及五险一金等费用。还有清算项目现场管理的临建房，开盘销售后期实际发生的现场管理费用。十十 开发成本开发成本开发间接费用

33、清算审核操作要点开发间接费用清算审核操作要点（一）（一）开发间接费用的审核要点开发间接费用的审核要点 2.开发间接费用计税重分类调整关注的问题开发间接费用计税重分类调整关注的问题 第一第一，不属于项目现场直接发生的费用，或不是工程部参与现场管理人员发生的费用，应做重分类调整至销售费用，管理费用。第二第二，开发间接费用中的利息支出计税重分类调整到开发费用利息支出；第三第三 开发间接费用中属于销售费用，管理费用的支出，做计税重分类调减；（一）开发间接费用的审核要点一）开发间接费用的审核要点 3.开发间接费用计税扣除调整关注的问题 对于符合开发间接费用核算的范围，但是，不符合税前扣除的开发间接费用予

34、以剔除。第一第一，不属于清算项目的支出，或预提、预计费用的支出；第二第二，结算发票或付款单证的审核不符合计税扣除的支出；（二）开发间接费用的审核底稿（二）开发间接费用的审核底稿 1.单一项目开发间接费用的审核单一项目开发间接费用的审核 第一第一，审核底稿对应账面核算的开发间接费用，能明确反映计税重分类调整的计算明细；第二第二，审核底稿对应账面核算的开发间接费用，能明确反映计税扣除调整的计算明细；2.连片分期开发清算项目开发间接费用的审核连片分期开发清算项目开发间接费用的审核 第一第一，在单一项目开发间接费用的审核的基础上，根据详规图对不属于本期清算项目的开发间接费用予以剔除。第二第二，对同时开

35、建的项目发生的开发间接费用不能直接区分的，按本期清算项目与关联楼盘建筑面积比例加以分摊计算扣除。土地增值税清算鉴证报告及相关土地增值税清算鉴证报告及相关附件、附表的编制要点附件、附表的编制要点 1.土地增值税清算报告的组成：土地增值税清算报告的组成：报告封面 报告目录 清算报告（主报告）报告附件 报告附件列表 2.清算报告与报告附件的相互对应清算报告与报告附件的相互对应 第一第一，报告目录是清算报告内容构成的索引；土地增值税清算鉴证报告及相关土地增值税清算鉴证报告及相关附件、附表的编制要点附件、附表的编制要点 第二第二，土地增值税清算查账鉴证报告所要阐述的问题如下所列：注册税务师清算审核鉴证的

36、依据；清算项目单位提交的清算相关资料所要承担的法律责任；注册税务师所要遵守的执业准则及发表审核意见的执业程序；清算项目的基本情况；清算项目收入；计税扣除项目金额分项审定的数据；清算项目应补退税额及土地增值税税收负担率；清算项目特别事项说明。（一）土地增值税清算鉴证报告的附件（一）土地增值税清算鉴证报告的附件 附件附件1 房地产开发项目土地增值税清算鉴证表；房地产开发项目土地增值税清算鉴证表；按清算项目所属楼盘土地增值税清算的属性，普通住宅，非普通住宅，非住宅分别计算的计税收入和计税扣除项目金额；清算项目已审定的可售建筑面积，按普通住宅，非普通住宅，非住宅已售建筑面积占可售建筑面积的比例，分别计

37、算应结转的计税扣除项目金额；按普通住宅，非普通住宅，非住宅计算土地增值税增值率，本次清算应缴土地增值税税额，已缴和应补（应退）土地增值税税额，土地增值税的负担率。（一）土地增值税清算鉴证报告的附件（一）土地增值税清算鉴证报告的附件 附件附件2 土地增值税清算项目查账鉴证说明土地增值税清算项目查账鉴证说明 本附件是对应土地增值税查账鉴证清算报告的详细说明，由附件清算数据汇总表，审核鉴证六项内容说明及九个系列的明细表组成。1.清算项目基本情况 2.清算收入 3.扣除项目金额 4.清算项目土地增值税税金的计算；5.关于四项成本的比对说明；6.清算项目特别事项说明（一）土地增值税清算鉴证报告的附件（一

38、）土地增值税清算鉴证报告的附件 附件附件3.清算项目已审计税资料明细表清算项目已审计税资料明细表 对于清算项目受托单位从纳税单位已取得的有关土地增值税清算的资料及格式，分类归集整理记录，明确双方所应承担的责任，用以评价注册税务师执业质量和风险的控制。清算项目已审计税资料明细表分为：1.公司基本资料；2.项目基本资料；3.工程类资料；4.财务核算类资料；5.关联交易及其他相关资料。（一）土地增值税清算鉴证报告的附件（一）土地增值税清算鉴证报告的附件 附件附件4.清算项目意见交流备忘函清算项目意见交流备忘函清算项目常见或易于产生争议的问题主要有：第一第一，清算项目土地增值税清算政策或管理规定需要个

39、别研究的问题；第二第二，清算项目清算面积审核中的问题，如公共配套，不可售面积，自用面积，超建面积的审定，计税扣除项目金额的计算等 （一）土地增值税清算鉴证报告的附件（一）土地增值税清算鉴证报告的附件 第三第三，对清算项目做计税重分类调整，计税扣除调整发生争议的问题；第四第四，关于土地成本，搬迁补偿费历史遗留问题，或分期开发成本分摊计算方法等等。意见交流备忘函是税企双方，税务师事务所交流意见的重要形式，对于土地增值税清算结论意见达成一致，维护税务机关执法的公正性起到了很好的作用。（二）土地增值税清算鉴证报告鉴证附表（二）土地增值税清算鉴证报告鉴证附表清算面积清算收入土地和开发成本开发费用与转让房地产收入有关的税金开发费用加计扣除已缴土地增值税税金扣除项目金额大额扣除审核明细表开发成本供应商比对表附表1-9个系列与主表的计算勾稽 十二十二 土地增值税清算难点问题执业流程土地增值税清算难点问题执业流程 （一）外勤工作前的清算项目分工 （二）清算单位相关资料的预先提交 （三）清算审核工作进程 （四）清算方案的利弊权衡 （五）清算意见的税企沟通 （六）案例分享 1.阳光家园 2.华乐公寓课程结束，谢谢！课程结束，谢谢！课程结束，谢谢！Company Logo