商业物业投资分析报告1课件.ppt

1、 商业 规划设计要点酒店写字楼/公寓 项目定位 项目研究 专题研究 规划发展 城市分析 经济预算分析开发推广策略报告思路 商圈分析城市分析1项目地块处于什么样的区域环境下具有什么样的优劣势具有多少价值属性具有多大发展空间珠三角是全国最强的经济圈，是中国GDP和税收比重贡献最大的区域。广州市在珠三角经济圈中处于龙头地位，是中国的一线城市，是国际最重要的商贸中心之一。经济群排名1 长三角城市群2 珠三角城市群3 京津冀城市群4 山东半岛城市群5 辽中南城市群6 川渝城市群7 中原城市群8 海峡西岸城市群9 湘中城市群10 关中城市群11 长江中游城市群12 哈大齐城市群13 滇中城市群14 淮南城

2、市群15 黔中城市群16 北部湾城市群17 环鄱城市群珠三角经济圈城市.小珠三角:广州、深圳、佛山、珠海、东莞、中山、惠州、江门、肇庆9个城市组成的区域;大珠三角:有两个不同的概念，一指“小珠三角”和港澳，另一是指粤港澳。泛珠三角:包括珠江流域地域相邻、经贸关系密切的福建、江西、广西、海南、湖南、四川、云南、贵州和广东9省区，以及香港、澳门2个特别行政区，简称“92”。亚运会结束后，广州将开始新的战略规划的修编，抓住国际商贸中心和世界文化名城两点，发挥国家中心城市的作用，国际上要有更大的分量，对南中国的影响力要更高。泛珠三角地区广州 城市分析-广州地位城市分析-黄埔地位黄埔中心区位于广州市东部

3、，珠江前后航道的东部，距离广州市传统中心（人民公园）约15公里，临近琶洲-员村、广州大学城、奥体中心等广州市重点发展片区，属于中心城区的重要组成部分，是“与广州西部的白鹅潭相对应的东部综合门户地区”，具有良好的开发条件和发展前景，是带动黄埔高端临港服务业发展的重点地区。黄埔区中心组团位于广州市东部黄埔区中心，南部濒临珠江与番禺区相接，北至广园路，西与天河区交界，东至东二环高速公路。总用地面积约49.06平方公里，其中城市建设用地面积约为22.35平方公里，水域和其他用地约为26.71平方公里。广州市2007年各区部分主要经济指标黄埔区GDP总量与广州市其他各区、县级市相比，水平居中；第二产业总

4、量、工业增加值和高新技术企业总产值较大，仅次于萝岗位于第二，与萝岗一起，形成广州东部重要的产业集聚区；在各区中，黄埔工业所占比重最高第三产业从业人员分布情况极不均衡，相关产业链还未形成，从业人员所占比重最高的批发零售与交通运输在广州各比较中也不占优势，未能形成其在城市中的唯一性地位。城市分析-经济城市分析-支柱产业航运产业化工产业汽车产业食品制造产业能源产业黄埔紧邻中心城区，面积较小，而产业产出密度/税收密度均占据高位，但由于航运、化工行业等龙头企业均为央企，对地产财政收入贡献不大。第三产业/财政收入以及高端服务水平都比较低。航运、石化、能源产业等提高经济收益同时给城市带来较大的交通负担，和总

5、量较大的直接与间接污染，严重影响居住环境。同时此类产业提供的工作岗位也有限。黄埔区私营企业情况黄埔区个体经济情况广州的非国有经济所占比重很大，私营企业发展迅猛。但相对广州市城中心而言，黄埔私营企业发展不活跃，个体经济增速缓慢。这势必不利于写字楼的租售，难以匹配副城中心的地步。城市分析-私营个体经济通常来说城市居住区的居住人口密度一般在500-1000人/公顷，黄埔区中心组团居住用地上的平均人口密度是424.46人/公顷。人口最密集的居住区主要集中在大沙东和大沙西路两侧，而周边的一些城中村如双沙、夏园等村的居住人口密度都较高，与之相比，鱼珠、长洲等地区的居住人口密度则相对较低，这与黄埔区公共服务

6、设施的空间布局有很大的关系。黄埔区中心涉及大沙街（广园路以南部分）、黄埔街、鱼珠街、长洲街和文冲街（石化路以西部分）共5个街道，32个社区。2007年末户籍人口数量为124877人，总户数为40129户。而外来人口达83159人，约为当地户籍人口的三分之二。城市分析-行政区划及人口城市分析-公共设施空间分布现状公共设施空间分布杂乱，主要沿城市几条主干道分布，外围缺乏大型公共设施。现状公共服务设施层级不完善，大型区级公共服务设施服务辐射范围不够，缺乏片区和社区级公共设施，文化及体育设施相对缺乏。现状公共服务设施总体服务水平较低，不成体系，与构建副中心城市的配置标准有较大差距。与近来发展蓬勃的番禺

7、、花都相比，黄埔区由于工业产业太多，宜居性差，商品住宅太少，城市化的程度较低。在近年地产迅猛发展时，黄埔的楼盘并不热卖。这与黄埔工业污染外，也与黄埔的公共服务配套差关系较大。公共配套充足的地方，人口密度也较大。城市分析-土地利用现状图长期以来，黄埔区作为广州市的工业组团，工业污染较严重，生产包围生活。近年来，通过一系列相关举措，环境质量已有所改善。但仍存在不足，如生活性绿地系统建设滞后。据统计，黄埔区公园面积仅占全区土地面积的0.7%，远远低于天河区的8.1%和越秀区的8.4%。黄埔中心区居住用地比例偏低，且大部分是村居居用地，呈“城包村”布局形态，而较高比便宜的仓储物流用地也给城市生活带来一

8、定的负面影响，绿地系统不成体系，缺乏带状绿地系统，人均绿地面积严重不足。近年黄埔区房地产开发投资情况公共设施差是劣势，同时也是市场空白点，是房地产机遇。黄埔中型社区黄埔花园开盘三个月已售超过七成，城市万科花园的二手楼也较受欢迎。反映出黄埔居民希望有完善的生活配套设施，追求更高层次的生活质量。住宅地产是商业地产（社区型的商业）的重要支撑点。城市分析-地产开发城市分析-交通状况交通现状问题：区域发展定位模糊，道路交通建设滞后道路系统不完善，交通拥堵严重公共交通处于发展初级阶段配套交通设施发展落后疏港货运交通引起黄埔东路在丰东路、石化路交叉口交通拥堵，对现状BRT交通运作造成很大影响水运方面，黄埔区

9、拥有华南地区水上交通运输的枢纽黄埔港。公路运输方面，国道G107、广深高速公路、即将建成的东二环高速公路穿越该区，其中东二环高速公路与广园路交汇处将设置大型互通式立交。铁路轨道运输方面，广九铁路横贯全区，在黄埔区内有35公里的货运支线。多条地铁轨道线将经过黄埔区。历年城镇居民家庭人均收入社会消费品零售总额及其增长速度调查还发现，随着地铁、BRT等交通网络的完善，整体交通效率不断提高，把更为广泛的区域范围内的商业节点放在同一个竞争平台，以往的所谓区位优势将随着交通的发达而逐渐减弱。区内巨大的消费需求将通过高速的交通网络流失到其他商业中心。由于黄埔区购物环境不能满足需求，已出现消费市场外流情况，例

10、如部分石化、文船中高收入职工下班、周末时间到天河居住、消费。区位分析-消费力分析小结黄埔印象v工业城市，水体、空气污染严重v生活交通和货运交通混杂v公共交通处于初级阶段v大中型、中高档次楼盘少，居住质量低v严重缺乏公共服务设施v“马路经济”突出v消费外流但两年随着城中心用地减少，城市向四周推进，东部新楼盘不断增多，黄埔居住环境有一定改善。亚运会的穿衣戴帽工程也给黄埔街道的面貌焕然一新。黄埔主要商圈状况2大沙商圈概述大沙商圈是黄埔区商业最繁华地带，商业主要集中大沙地东路、大沙地西路、港湾路、丰乐路、石化路等街道上，这些街道上拥有众多大型的综合商场，如：百佳超市、国美电器、惠润广场、百事佳百货商场

11、、潮楼名店城、大沙时尚汇等。商业街的业态也是包罗万象，分布着新华书店、士多店、服饰店、鞋店、花店、药店、摄影冲印店、中式快餐店、麦当劳餐厅、西餐厅、酒店、棋牌沐足等。其中，大沙地商业街是区域内商业气息最浓厚的街道，充当着最核心角色。根据黄埔区政府的规划，预计将建设服务功能完善的大沙地“回”型商圈，即在地铁5号线黄埔区段主要设置了鱼珠、大沙地、大沙东和文冲4个地铁站出口，大沙地“回”型商圈以4座站点为核心、以地铁线路为轴展开。黄埔区的商业市场尚欠发达，未来有很大的发展空间。大沙地东路大沙地东路是黄埔区的商业龙头，它是一条集美食、购物、休闲、娱乐于一体的综合商业街道，商业氛围浓厚，是区域内最聚人气

12、的地段；商业氛围两边旺中间差，核心商业主要集中在街道的西段，即黄埔区政府以西至港湾路 该路段是整个黄埔区人气最旺的地段，亦是商业价值最高的地段，商业影响力大，辐射面广；该路段交通通达性良好，公交线路多达15条，且地铁五号线文冲站和大沙东站设在该路段两端，交通带动力强。该街道的街容整洁美观，是一条以零售为主的综合性商业街道，集约了大沙时尚坊、黄埔新天地、盛景大厦购物城、国美、苏宁等大型商场，同时也云集了棋牌、沐足、游艺、酒店等服务性场所。u 大沙地东路商铺共约150间，其中服饰类为主打业态，占57%，集合了361度、安踏、七匹狼、百事、百丽、以纯、kappa、奈瑞儿等著名品牌；其次为餐饮业，占1

13、0%，麦当劳与肯德基成为了该路段的重要的标志，刚好分布在大沙地东路最旺的位置，其余的餐饮业多数位于该路段偏东的位置；但对于一条人流量如此庞大的商业街道而言，10%的餐饮还是无法满足消费者的需求；除此，电子通讯、美容美发、商店、酒店等业态也占据了一部分，占总数的33%。该路段商业档次多数在中等以上，可见，该区域的消费水平相对较高。u 该街道的商铺租金为全区最高价，租金区间跨度大，在300-600元/月之间，面积以20-40居多，开间在3.5-6m之间，其中，品牌服饰及美容美发等业态的开间稍大，约8-12m。该街道的临街商铺出租率为100%，无一空置的商铺，其最旺位置的转让费高达50万元。港湾路港

14、湾路南起港前路，北连北正街，中间串接了黄埔东路、大沙地东路。该街道由黄埔东路分为南北两段，南段主要为住宅区，临街商铺较少，北段则为区内商业气息最为浓厚的商业街道之一，北段长约600m，共有商铺约80间，街容街貌良好，但人行道相对过窄。该街道由于是黄埔区的主要商业街道，黄埔东路上的多数公交线路都经过该街道，车流量和人流量均比较大，它是连接黄埔东路与大沙地东路之间的主要桥梁。该街道多数以临街商铺为主，商场比较少，仅在街道最北端有一个百事佳商业广场和一个港湾北市场。该街道的商铺租金比较高，租金区间跨度也比较大，在300-540元/月之间，其中，临近大沙地东路的路段价格居高不下，大部分在450元/月以

15、上，商铺以小面积为主，多数在10-20之间，开间以3-5m居多。该街道的临街商铺亦受商家们的热捧，出租率为100%，无一空置的商铺。该街道业态以商店、餐饮以及服饰为主，其中，所占比例最大的是商店，约占总数的40%，其包括文具店、日用品店、百货店、珠宝行、眼镜店、超市、打印店、烟酒行等，为消费者提供了的日常所需的产品；餐饮业也是该街道的主流商业，约占总数的24%，该路段餐饮业的存在，不仅满足了周边居住、办公的人群，也正好弥补了大沙地东路餐饮业态相对较少的空缺，吸附大量的大沙地东路人气；服饰类所占比例不大，约占总数的13%，主要是由于大沙地东路主打业态服饰类的辐射影响；其他附带的业态包括药店、银行

16、、中介和宾馆等。黄埔潮楼名店城 总体规划/规模：共 6 层（含负层）共 12000 、每层 2000 门面铺规格：3.5-5m场内铺规格2.5-3m，进深4-5m电梯数量：扶手梯 8、垂直 1 入口数量：3车位数量：无停车场 装修档次：中高档出租/在营率：负二 14%负一7%首层 3%二层 8%三层 17%四层 100%交通状况及周边配套：黄埔区最旺的商业街好大沙地东路与港湾路的交汇处，地铁五号线上盖，负一、负二以及首层与地铁站相互贯通。周边有酒店、银行、饮食、写字楼、剧院等楼层业态分布：-2f特色饮食、美甲、服饰、鞋包-1f餐饮、服饰、鞋包、彩妆、日用1f数码、服饰、金饰、手表、餐饮2f服饰

17、、鞋包、彩妆、餐饮3f服饰、鞋包、彩妆、餐饮4f东川名店运动城主要品牌：屈臣氏、大禾寿司、大家乐、HDK数码馆、六福、美心西饼、第一面、星皇时间廊、雅子服饰、东川名店运动城等经营状况一楼、二楼及负一楼经营状况良好，其它楼层均比较冷清从经营上看，该商城定位为中高档，场内的商品均比较昂贵，但由于缺少统一的规划，目前来说依然存在低档与高档产品混杂的现象，出现了个别商品低价值卖高价，消费者无法正中下怀，投诉呼声层出不穷。12000的经营面积在当地来说算是一个体量很大的商场，但商场内却无设置停车场，这给驾车消费的群体造成了诸多不便；优势综合评价：从区位上看，该商城属于黄埔的商业中心，商业氛围浓厚，交通十

18、分便利，属于真正的地铁上盖物业，周边配套设施相当完善，正如招商负责人所言，该地段是黄埔区的中心中的中心，地段决定了商铺的价值；从外观上看，该商城在设计上很有特色，重点突出了其主题“潮”，灯光、广告、出入口设计，都与主题紧密联系，白天色彩鲜艳、晚上灯光璀璨，吸引了不少人的眼球。从内部规划上看，该商城在商场人流动线的设计上比较合理，充分利用地铁出入口的优势，从首层到负二层很好地把地铁的客流引导到商场的内部里来；再者，商城在装修上下大了功夫，灯光的温和和地板的光滑，电梯周边玻璃墙的设计，让顾客感觉到宽敞与舒适；劣势文冲商圈概述 文冲商业圈位于黄埔区大沙地“回”型商圈之内，在黄埔区商业规划中铁地文冲站

19、属于三个专业性商业服务节点中的一点，即在地铁文冲站附近形成一定规模的社区商贸服务中心，因此，文冲街最繁华的商业地段则刚好位于这个点上，并环绕着这个点向石化路的两边和大沙东路西向逐渐扩散。文冲商业主要集中在大沙地东路东段（区政府以东至石化路）及石化路上，除此，也引进了好又多等知名超市，周边的商业日益繁华，虽然影响力和人流量虽然不比大沙地商业街，但大沙地商业街商业业态趋于成熟，发展弹性不大，而文冲商业街正迎上改革的春风，正在进行的旧城改造，待开发的地块也逐渐动身，发展空间巨大。大沙地东路东段该路段商业气息良好，其业态主要为餐饮、宾馆、棋牌、书店、便利店等，其中餐饮业、旅业、棋牌等营业状况良好。该路

20、段除临街商铺外，还有购书中心、步东商业大厦、好又多等购物场所，其中，购书中心相对来说经营惨淡，人流量很少，由于消费群的的局限性，同时又缺乏对人流的拉动，因此二层出租较难，二层全部空置，定位偏差是其主要的渊源。另外，位于地铁大沙地站和文冲站之间的步东商业大厦，是一座底商加写字楼的综合物业，其首次为商铺，二层以上为写字楼。该大厦虽然展示性良好，但由于其西面为河涌和政府，东面离好又多有一定的距离，旁边亦没有住宅楼支撑，好又多周边的商业气息没有延伸到该处，目前，该大厦的底商全部空置。该路段的商铺租金整体来说不算高，临街商铺以40-80元/月居多，越往东租金越高，其中好又多对面的商铺基本在120元/月以

21、上。而区政府对面的时尚金都虽然为正式招租，但地铁口给他们带来的价值不可低估，因此其租金非常高，一层的租金150-300元/月，二层的100元/月左右。临街商铺开间以4-6m居多，营业面积为50-60。石化路石化路为文冲街道的南北主干道，北接广园快速路，南连黄埔东路，中间串接了大沙东路和广新路。石化路是该区域中商业最繁华的一条路，其与这两条路的交汇点构成了文冲街道商业的最旺点和租金的最高点。石化路主要业态以服务社区的商业居多，如饮食业、便利店、棋牌、网吧、五金店、房屋租赁等，由于周边高楼林立，集中了大量的住宅楼群，他们为街区的临街商业带来相对稳定的消费群体。该路段有一个更重要的商业亮点，即位于石

22、化路大沙东路交汇处的好又多超市，其服务的主要是周边万科城市花园大楼盘、文冲村乃至更远的大沙地周边的大部分居民，再加上地铁上盖，为该处带来了更大的人流量，这样一个大型的主力店开业同时也带旺了周边的临街商铺，使一条本来难于纳人气的交通要道热闹起来。该路段商铺租金是文冲商圈最高点，一楼的临街商铺普遍在80-150元/月之间，其中好又多附近最高的要达到300元/月，该路段商铺的开间多数在4-7m之间，营业面积以40-80居多，品牌店的营业面积相对大一些，都在200以上。黄埔发展与规划3区域发展背景区域一体化建设：2004年，珠三角城镇群协调发展规划提出了湾区行动计划，并提出要将湾区作为区域产业核心和生

23、态核心，实施经济发展与环境保护并重的策略，建成珠三角重要的新兴产业基地、专门化服务中心和环境优美的新型小区。2009年，环珠江口宜居湾区建设重点行动计划提出：将大珠江三角洲地区打造成为具有安全舒适的生态环境、富裕宜居的城市群、便捷高效的交通联络、优质便利的公共服务、多元共享的现代文化的可持续发展区域。环珠江口宜居湾区建设重点行动计划：打造区域产业核心、生态核心、交通枢纽和多元化融合区，通过明确的行动计划，在功能布局，海域开发、土地利用等各方面进行引导和协调，建设宜居湾区。广州市沿珠江沿线土地相对储量大，未来还有系列宜居新城的建设计划，湾区建设目标不仅仅针对珠江口南沙片区，也应当成为广州珠江沿线

24、整体城市建设的指引准则。产业经济现状评价：全社会固定资产投资增速减缓，发展推动力弱化。广州同样也呈现下降的趋势，发展动力不足；今年出口减速，出口对经济拉动力减弱；经济增长方式粗放，主要以资源消耗为代价，可持续不强；珠三角内部发展差异较大，形成了一个不均衡增长的局面，而且内部绝对差距在发展过程中呈现加大趋势。产业与城市发展策略v广州东扩穗莞联合的重要节点v珠江东西岸产业带与城市生活的交汇与激发节点v广州市产业发展与服务业发展的重要带动点v广州市现代城市生活在珠江口宜居湾区的代表节点现状评价v 黄埔区在整体珠江三角洲中占据重要位置，位于珠江西岸/珠江东岸与湾区三区交界处，处于珠江前后航道的东部交汇

25、处，航道从湾区自南向西急速变窄变浅。发展契机v 广州代表着珠三角重要的经济腹地，而黄埔就是这一经济总量重要的物流出口；广州本身第二与第三产业仍需大规模提升，是未来进一步向大珠区域扩张所需，黄埔作为广州产业区重要部分，肩负这一任务。v 黄埔区的核心产业主要是化工、汽车和食品制造等，广州的生产性服务业与黄埔的核心产业有明显重合，但其中部分又具有空间上的唯一特性，黄埔的产业有此形成明显区域优势，结合广州交通枢纽物流中心的背景，这一优势被进一步放大。发展目标广州城市总体发展战略规划v广州城市总体发展战略规划 该规划2000年编制完成，规划提出广州市未来的空间发展策略是“南拓、北优、东进、西联”。在“东

26、进”策略中提出：构建城市东部黄埔中心区和萝岗新城综合生活服务副中心，疏解主中心的生活服务功能。重点打造黄埔中心组团和知识城-科学城创新型生产性服务业聚集区，促进新塘、永和等地区制造产业继续升级，强化对珠三角东岸的服务带动功能。v广州城市总体规划纲要（2010-2020）对东部片区的定位是：先进制造业基地、高新技术产业基地、现代服务业基地和技术创新中心，宜居宜业的综合城区。对黄埔-萝岗的定位是东部副中心城区，广州东部的行政和公共服务中心，区域新兴产业承载地；珠江三角洲现代物流中心，先进制造业基地、高新技术产业基地、现代服务也基地和技术创新中心，宜居宜业的综合城区。广州东部发展对黄埔北部组团的规划

27、目标是实现广州“东进”发展战略的重要功能区，是广州市东部产业区的重要组成部分；所提出的发展策略和政策市结合传统产业逐步转移和调整，优化北部工业区空间结构与产业结构，重点发展先进制造业、高新技术产业已经物流业。对黄埔中心组团的规划目标是广州东部综合服务中心，区域的产业中心、文化旅游中心与现代交通物流枢纽；所提出的发展策略和政策是利用黄埔港的交通优势以及创业产业，结合产业升级和城市临港现代服务业，休闲旅游以及创意产业，结合产业升级和城中村改造，优化城市结构与空间布局，提升城市人居环境。黄埔发机的机遇与挑战v黄埔中心区SWOT分析S优势：黄埔区是珠江湾区战略地位上的重要节点，是穗港合作/珠江东西岸合

28、作的重要桥头堡；黄埔区周边目前集中了城市大量重要公共设施与先进城市功能区，发展潜力巨大；同时黄埔处于多条城市重要发展轴线上，在东部片区具有不可代替的特殊中心价值。W劣势：琶洲-员村地块北岸及以西区域还有大量城市备用土地发展，黄埔滨江城市中心区竞争强烈；交通与环境污染态势严重。O机遇：滨江多个重点地区连片发展，临港商务区的前期规划和土地整理及释放，市政府对于广州唯一尚未开发的大岛长洲岛的开发，都给予黄埔中心区发展巨大的动力和机遇。T威胁：黄埔区目前功能混杂，与中心区品质差异巨大。港口-城市-工业的“三明治”布局形成了黄埔缺乏宜居性的最大问题。受疏港及货运交通与由此产生的大量污染衍生的长期影响，其

29、城市生活品质产生了很大的影响。而且，港口经济目前仍然是区域发展的核心功能，且处于积极发展状态之中，港城问题如何改善的黄埔中心区发展的关键。v区域发展定位 黄埔区已经进入到了一个全面更新的关键性阶段，城市功能必须进行大幅度提升更新。对于黄埔来说目前应是以“中调”为主，兼顾“东进”。“中调”，要与中心城区差异性发展；“东进”，作为广州向东拓展的起点，核心节点，黄埔必须兼顾宜业宜居。黄埔定位及方向v黄埔区功能定位珠江东西岸产业带与城市生活的交汇与激发节点广州市东扩穗莞联合的重要节点广州市现代化城市生活在珠江口宜居湾区的代表节点广州市东部产业功能区域与沿江现代服务业功能区域的重要交集区域性产业服务中心

30、及高品质生活服务中心v具体功能定位：辐射华南地区的航运服务中心和专业性临港商务中心广州国际油轮码头广州东部高端滨江商业中心广州东部片区的公共服务中国家级近代革命历史旅游中心/广州广府文化旅游中心之一，未来可规划中国国共合作研讨论坛等国家级文化设施。中等密度高品质多元化生活片区 支撑“广州东部城市副中心，港城一体、宜居宜业的滨江城区”发展目标。港城一体货物运输工业港/重型工业物流服务集装箱运输/物流低物流货运运输客运运输客运运输油轮港，游艇港服务服务生活港港口物流服务港口物流服务港口管理服务港口生活服务港口信息服务港口生活服务港口信息服务港口物流服务 港口管理服务港口管理服务港口信息服务港口现代

31、中介服务港口生活服务港口现代中介服务 港口现代中介服务现状物流与生活矛盾巨大老港设备陈旧，产出相对低效，功能相对混杂中期目标传统物流现代化控制物流指向设施的优化，管理的优化，竟然创新远期目标全球供应链的价值延伸逐步完善以高端航运现代服务业为核心的国际航宇中心功能项目地块分析4 项目分析-指标净用地面积：？平方米商业用地（不兼容住宅）容积率：？高度：建筑密度：绿地率：停车位：项目属性：20万平米的综合体项目（不兼容住宅）根据合作方式，塔楼为我司经营，其中一期面积约4万平方米，二期约6万平方米 项目分析-四至 四至情况：u东面：好又多超市、地铁文冲站、石化路；好又多周边的商业氛围相当浓厚，地铁文冲

32、站又是五号线的始发站，线路直通市中心，半小时内可直到琶洲、体育中心、珠江新城等商务会展中心u南面：文冲村、大沙地东路；文冲村是一个比较脏乱差的城中村，现正在进行改造，据了解，目前签约进度缓慢。u西面：黄埔区政府；项目距区政府、法院等政府机关只有两百米左右的距离u北面：住宅区；主要由万科花园以及规划保障性住房构成北南东西 本案本 案黄埔区政府住宅区好又多文冲村 项目分析-道路 地块临大沙地东路北面，非临城市主干道，非位于交通路口，周边主要道路均为循环道，通达性较差。离地铁三分钟路程道路情况：u大沙地东路，项目南面，双向四车道u石化路：双向六车道，相隔了好又多商圈。地铁：离五号线文冲站约150米作

33、为大型商业中心，项目地理位置不佳，非交叉路口位。与黄埔东路和丰乐南路相比，项目临近的大沙地东路与石化路，交通便利性和商业氛围较差。但估计大沙地东路石化路以东段修建完毕后，将会改善项目的交通劣势。将能顺接、吸纳大沙地商圈的部分人流和车流。项目分析-交通公交线路城市干道地铁交通主要公交线路包括：570路、506路空调、517路空调、566路空调、569路等，与BRT站步行距离较远周边主要干道有石化路和大沙地东路，均为六车道区域内目前已运营地铁五号线，五号线东西横穿天河、越秀、荔湾，项目S.W.O.T分析 项目分析小结v综上所述，如果针对大区域的客户群体，本项目无明显优势，反而劣势突出，威胁非常大。

34、v若定位为城区型商业中心，本案位于未来黄埔中高档住宅的中心位置，且距政府、事业单位、大型支柱企业近，有较大优势。v因此，项目应以周边社区和企业事业单位居为主要对象，打造为文冲商圈的商业中心社区型的商业应如何打造？如何进行精位的定位和市场细分？如何能消化大体量的商业面积？我们将在以下章节详述。项目定位5核心问题与矛盾周边楼盘售价高，租金低，靠出租回收成本，报资回报期非常长居住需求大，而商业办公需求小，但项目是商业性质用地，无法变更为居住用地片区内潜在竞争对手多，如万科、大润发、恒大等大鳄已经进驻。不但抢占先机，且占据有利的地理位置。但我司品牌号召才不强，项目优势不明显。周边消费力低，商业氛围不足

35、。但项目要求容积率高，体量大，市场难消化项目面积大，需投入资金多，启动资金大。但本项目为村自留地，无房产证，不能出售，融资渠道少，资金成本高，资金压力大。寻求出路周边消费力低，商业氛围不足。但项目要求容积率高，体量大，市场难消化分阶段以不同的产品入市，适合市场的中档定位利用规模影响力，以良好形象奠定大社区的中心商业地位居住需求大，而商业办公需求小，但项目是商业性质用地，无法变更为居住用地减少写字楼比重适当增加适合居住型的公寓、酒店公寓合理降低装修标准，控制成本多种营销手段出售物业，加速回笼资金周边楼盘售价高，租金低，靠出租回收成本，报资回报期非常长项目面积大，需投入资金多，启动资金大。但本项目

36、为村自留地，无房产证，不能出售，融资渠道少，资金成本高，资金压力大。借用相关行业品牌，或与大品牌合作实行差异化战略，并在差导领域内领先片区内潜在竞争对手多，如万科、大润发、恒大等大鳄已经进驻。不但抢占先机，且占据有利的地理位置。但我司品牌号召才不强，项目优势不明显。v综上，在解决项目的核心问题，化解的重点矛盾基础上，趋利避弊。目前项目商业价值不高，但未来潜在价值巨大，故我们主要站在未来的高度，以长远的目光前瞻项目未来发展前景，将项目定位为大社区型都市综合体公寓 写字楼 酒店 商业 展览 国务院发展研究中心等机构对2003年以来的建成或在建的100个新建筑综合体研究显示：65%的建筑综合体具有酒

37、店、办公、公寓、商业四大基本功能。解析大社区型都市综合体都市综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元复杂而统一的建筑群落。HOTELOFFICEPARKSHOPPINGMALLAPARTMENTCLUB 解析综合体定义都市综合体的九大特征123456789高可达性高密度、集约性整体统一性功能复合性土地使用均衡性空间的连续性内外部关系完整性强大的对外辐射型升值价值 解析综合体特征区域环境/功能规划/交通组织/商业主体及衔接/立面形象区域环境城市金融中心商业中心

38、城市CBD功能规划商业酒店写字楼商务公寓酒店式公寓交通组织对外联系通达项目内部交通快捷地面交通便利地下交通开阔三面立体交通凝聚商业主体及衔接商业起到领衔作用沟通各大功能昭示性极强增强娱乐休闲空间立面形象城市建筑标签与周围环境协调各功能立面协调5要素引导都市综合体城市综合体发展的五种模式模式分析不同类型的物业在综合体中承担的功能酒店：项目标志性物业，定义项目整体档次商业：可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。写字楼：价值标杆，可树立项目高端形象，保证开发企业现金流来源。在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配

39、比。模式分析商业办公酒店公寓n公寓为商业提供客源n公寓可能降低项目整体档次n外向性较强的组成部分n可以塑造与其他项目较大的差异n商业为写字楼、酒店和公寓提供配套n商业可能对公寓带来负面影响n写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在客户n写字楼可提高商业整体档次n写字楼与酒店可共享大堂n提升整体档次的有力手段n标志性（尤其是对外地和外籍人士）酒店为公寓或者办公提供共享的服务和配套设施酒店可以提高项目整体档次n保证开发企业现金流的来源n满足中长期居住者需求n实现较高的销售价格n保持物业形象与单个物业的研究方法不同的是，在研究综合体项目过程中需采用相关分析法。例如在确定项目的整体规划时，必须考虑各个物业之间

40、的相互影响从而确定建筑单体的位置排布各种物业类型之间的相互影响模式分析n 作用n 相互关系定位说明v由于我司在零售商业的管理经验不足，且大型商业须通过知名品牌商家作为主力店吸引人流。我司初步确定裙楼主要由五百强超市经营。（我司可尽量争取部分底层临街商铺转租来获取盈利）v塔楼产品：写字楼+酒店+公寓v通过大型的都市综合体，奠定文冲商圈核心地位，以服务文冲、红山、大沙东、文船、石化等周边消费群体为主，辐射黄埔东及周边商圈v侧重特色打造，突出特色消费公寓定位为什么要做公寓 切合黄埔区房地产发展的情况，现时黄埔几乎没有在售的一手楼盘，存在明显的市场空白，同时随着地铁的开通，大量吸引了天河区白领人士到黄

41、埔居住，因而大大增加了住宅的需求。市场的刚性需求为项目发展公寓业带来了契机。从地块从分来说，周边的商业氛围不浓厚，居住需求远比商业需求大，但限于项目用地性质不能变更。同时商业中心生活配套完善，本项目交通便利，有市场需求。做什么样的公寓 公寓模式的设定需要考虑黄埔区市场将来的发展情况。地铁的开通大大缩减了黄埔至天河区的时间，同时林和村、扬箕村、文冲村等城中村的拆迁产生了大量有住宅需求的上班族。交通的优势以及商业配套成熟必然吸引天河区上班族向东迁移。有见及此，项目将定位为：白领精英公寓白领精英公寓目标客户群体：地铁沿线白领人士地铁沿线白领人士年龄在22-30岁，一般以外来务工人员为主，有稳定的收入

42、来源，在交通的吸引下前来黄埔居住的人群。黄埔区黄埔区SOHO精英精英年龄在18-35岁的高端自由职业者，职业多以IT、广告、动漫等为主。祟尚自由，追求私密性，渴望独立空间去激发创意的群体。新组建家庭新组建家庭以18-35岁为主，计划结婚但没能力购买昂贵的住房的新婚人士，渴望有属于自己的私人空间，而项目的长租计划正适合这类人士的需求。企业接待洽谈处企业接待洽谈处针对在黄埔区内长期有业务往来需求的企业，此类企业由于长期有普通客户往来，预订酒店尤其在交易会期间经常出现客满的情况。这里基本可以满足普通规格的接待需要，省钱、省时、也省心。中长期出差人员中长期出差人员需要黄埔出差一个月或以上，对黄埔不太熟

43、悉，公司预算难天天住酒店。这里的公寓生活便利，提供宽带等必备办公设施，广州的客户大都知道这个地方，还可利用裙楼酒店等配套进行商务活动。公寓定位客户定位酒店定位v一期：经济型酒店v二期:四星级酒店写字楼定位广州市东部各区写字楼主要分布黄埔港口物流企业天河核心商务CBD区萝岗高新技术产业区广州市政府重点支持的写字楼发展区域主要有：天河区是广州市乃至华南地区的CBD核心商务区，珠江新城-员村定位为金融商务区。北面的萝岗区则是高新技术产业的摇蓝，广州开发区定位广州金融创新服务区。白云新城定位为副城中心。天河、开发区、白云新城的写字楼项目都有广州市政府的政策的扶持，而写字楼定位 黄埔区内写字楼多以中低档

44、写字楼为主，档次较低，以未能满足客户需求，因而项目的推出将以高档次打造，抢占高品位写字楼这一块的市场空白，同时区别于区内其他写字楼，本项目将考虑以全新的理念打造，本项目的定位为：高品位酒店式管理写字楼高品位酒店式管理写字楼什么是酒店式写字楼？v酒店式写字楼含义 将酒店式写字楼单从字面上拆分，可以分为酒店和写字楼。写字楼：为企业提供办公的场所，具备完善的商务设置，强大的商务功能，配备简单的物业管理服务。酒店与写字楼虽然属于地产两个不同的范畴，有着本质的区别，但因为商务而有着微妙的联系。酒店与写字楼的共同点有机结合酒店式写字楼:酒店式写字楼就是在写字楼办公中融入酒店式的贴心服务，使写字楼客户得到高

45、标准的服务享受。以其软件服务弥补硬件的不足。通过服务强化写字楼的竞争力。酒 店：设立的最初是位旅游人士提供食、住的需要。随着地区间交流的紧密，许多商务人士需异地交流，强调服务的酒店针对商务人士这一客户群，商务中心便渐渐在酒店出现，为商务人士提供最基础的商务设施和服务。写字楼客户群定位 写字楼客户群应分两期考虑，在前期从营运角度出发，应首先着重考虑项目的出租，因而需适应市场的情况，以船务、化工、机械等租值较低的企业为目标客户；在项目度过培育期，周边商业步向成熟时，项目将以副城中心的规划考虑以第三产业企业为目标客户，这将有助于拔高项目的档次以及提升其价值。目标客户群体：以依靠船厂、石化厂等大型厂房

46、为发展的企业行业包括：船务、物流、机械、化工等 在黄埔区经营发展的零售企业在大沙地、黄埔东等商业旺区经营以及计划在黄埔中心商业区经营的企业 创业型企业计划开办公司，一般以居住在本土的高收入人群为主，主要从事IT、广告等。幼教、摄影室及培训机构以对外经营为主，为周边居民提供生活配套的企业，这类企业一般租期时间较长同时租金稳定，有利于项目的长期运营。规划设计要点6规划思路从市场供需状况来看，黄埔文冲目前缺乏具备良好形象的都市综合体。但从市场发展来看，区域内新增大量楼盘，将带来有消费的群体，未来将会出现服务社区的综合商业体。因此，本项目规划设计的前瞻性是项目在片区同质化竞争中生存立足并且能够脱颖而出

47、的根本。根据上文的地块分析和竞争策略，本项目的设计首先必须明确两点：根据商业体的规划，本案中间的购物中心必须是片区的标杆。从这个角度来说，项目的外立面设计除需独具特色之外，在建筑符号、色彩元素上必须相互呼应、协调，增加辨识度的同时融入项目周边的城市设计，拔高项目在区域内的地位。从区域内竞争环境来看，项目周边知名竞争对手集聚，片区同质化竞争激烈，同时竞争对手存在不确定性，产品的设计和概念创新都有迅速被模仿的可能。根据差异化的竞争策略，本项目设计的差异性从功能分区的组合形式到立面造型的构图与线条细节都应体现，功能设计应关注不同使用者的价值追求、心理行为、商务环境需求，渗透到细节的差异方能突破竞争。

48、从项目定位的角度，差异化竞争策略是规划的前提整体规划建议车流动线v从立面展示性考虑东西塔楼设计应以长方型扩大项目的可视面。考虑整体形象预计以60米*30米设计，具体因应外观设计考虑。v东西塔楼临街部分作零售商铺使用，预计谂街商铺面积占基底面积50%v东西塔楼分别与广场贯通，方便塔楼客户进出商场。整体规划建议西塔楼层分区东塔楼层分区12-26写字楼 7-11经济快捷酒店-1、-2停车场 5-6 健身+桌球+乒乓球等2-4 餐饮+沐足等娱乐 1 大堂+品牌店+专卖店35层西餐厅 35 星空会所 23-34精英白领公寓 8-22 准四星酒店 5-7高档餐厅、会议厅、多功能室 2-4 夜总会+KTV

49、1 大堂+品牌店+专卖店-1、-2停车场各楼层分布立面风格：项目楼宇高度远高于其他房屋，昭示性强，外立面设计如与黄埔区怡港大厦等建筑相同的话将毫无竞争力。因而从外墙拔高项目的高度，采用现代感强的玻璃幕墙打造。注重楼层整体风格的统一和相互协调在外立面统一设计的原则上需考虑到酒店、公寓、写字楼的不同需求。兼顾通风、空调布置、阳台等多项诉求，在设计上可参考朱美拉公寓。外立面同聚远景保利中汇君临国际公寓天河城富力威尼斯商务公寓v大堂大门配合整体形象设计以钢化玻璃配合石材布置。大堂大门配合整体形象设计以钢化玻璃配合石材布置。v需注重灯光布置，突出明亮度需注重灯光布置，突出明亮度v注意大堂区与首层设备区（

50、如：监控室、员工室等）明确划分，注意大堂区与首层设备区（如：监控室、员工室等）明确划分，指引指引外立面电梯设置东塔l设6台垂直电梯，其中公寓3台，经适型酒店2台，1台为共用货梯；l1至4层商业需加装6台手扶电梯西塔l设9台垂直电梯，其中写字楼及星空会所合用3台，酒店4台，2台货梯，写字楼和酒店各用一台货梯l1至8层层商业需加装14台手扶电梯为方便管理，公寓、酒店、写字楼、底层商业的人流要分流，有各自的电梯间。具体的风格和参数要根据不同功能而有所区别。写字楼设计要点装修标准v从用户的实际使用考虑，套间内部的装修未必能适应商户的使用需求，因而从用户的实际使用考虑，套间内部的装修未必能适应商户的使用