合生创展标杆企业研究报告课件.ppt

1、2022-10-1合生创展标杆企业研究报告合生创展标杆企业研究报告机密机密第1页保密文件，版权所有2022-10-1合生简介合生简介从1992年创建。2019年，合生创展实现了在香港联交所主板的成功上市，在企业的经营管理上引入了更加规范的外部机制，该集团也迅速发展成为广州房地产开发龙头企业。2019年，合生创展开始了在北京、上海、天津等全国各大城市排兵步阵的历程，合生已经从一个地区性房地产企业，成功地转型为全国性的房地产龙头企业。截止至2019年6月，合生在全国的总开发面积累计已超过18,000,000平方米。2019年8月，合生创展引入淡马锡合资附属子公司ARANDA和TIGERGLOBAL

2、MANAGEMENG管理的TIGER基金(老虎基金)作为公司策略性投资者，两家策略投资者分别持有合生创展8.33股东，分列合生创展第二大股东。合生董事局主席朱孟依通过其全资控股的SOUNDA所持合生创展股权由63.56降至52.97，仍为绝对控股股东。2019年11月，合生创展发行3亿美元7年期优先票据，票息及收益率订为8.125厘。发行票据所得款项净额估计约2.91亿美元，将用作购买土地及物业发展等一般企业用途。第2页保密文件，版权所有2022-10-1合生发展简史：十数年磨砥铸就中国房地产龙头企业合生发展简史：十数年磨砥铸就中国房地产龙头企业1992-1994 起飞时期2019-2019

3、大盘时代新形势下的战略从化会议二次创业、珠海会议进行战略规划主要业务：住宅大盘覆盖区域范围：广州、上海、北京2019年总资产128亿；Top10排名第3主要业务：住宅、写字楼、别墅、酒店、高尔夫、度假村；覆盖区域：北京、天津、上海、广州1992年合生创展在香港成立，在大陆进行房地产开发2019年5月香港联交所上市，总资产25亿；主要楼盘：华景新城、峻景花园、暨南花园、帝景苑覆盖区域：天河区、海珠区2000-2019 全国发展阶段第3页保密文件，版权所有2022-10-1SWOT分析：合生优劣势分析分析：合生优劣势分析 市场威胁市场威胁 (Threat)1.市场逐步转化为买市场逐步转化为买方市场

4、方市场,消费者更加挑消费者更加挑剔剔2.全面对外开放全面对外开放,面临面临外资的进一步挑战外资的进一步挑战3.行业竞争深化行业竞争深化,走向走向全面竞争全面竞争合生优势（合生优势（Superiority）1.规模上进入了第一集规模上进入了第一集团团,区域布局合理，有大量区域布局合理，有大量土地储备土地储备2.港资背景港资背景,通过引入国际通过引入国际战略合作伙伴极大拓宽融战略合作伙伴极大拓宽融资渠道资渠道3.政府关系良好，资源整政府关系良好，资源整合能力强合能力强4.有泛地产开发的经验有泛地产开发的经验5.人才优势明显人才优势明显 合生劣势（合生劣势（Weakness）1.各地区优势资源缺乏整

5、合各地区优势资源缺乏整合2.产品标准化程度不够，产产品标准化程度不够，产品质量，大节点不完全满品质量，大节点不完全满足发展要求足发展要求3.企业文化尚未完全成形企业文化尚未完全成形市场机会市场机会（Opportunity）1.城市化加速城市化加速,消费升消费升级级,市场庞大市场庞大2.宏观调控提高行业宏观调控提高行业门槛、行业走向整合门槛、行业走向整合3.资源向几大城市圈资源向几大城市圈集聚集聚第4页保密文件，版权所有2022-10-1合生经验总结：三大战略控制点之土地合生经验总结：三大战略控制点之土地将合生发展历程放入中国房地产行业背景中，根据生产要素的重要性，整个行业大致可以划分为三个主要

6、阶段：地主时代、能人时代、资本时代。而这三个阶段，合生对战略性生产要素的把握均有其独到之处。圈地圈地用人用人圈钱圈钱123199020002019第5页保密文件，版权所有2022-10-1 西方的城市规划学中有条真言：城市规划创造土地西方的城市规划学中有条真言：城市规划创造土地的价值。正是基于土地是增值的，而建筑物是贬值的，的价值。正是基于土地是增值的，而建筑物是贬值的，合生采取的土地策略是：充分利用财务杠杆、借力资本合生采取的土地策略是：充分利用财务杠杆、借力资本市场、集中珠三角、长三角、环渤海三大区域、大块拿市场、集中珠三角、长三角、环渤海三大区域、大块拿地、迅速形成规模效应地、迅速形成规

7、模效应合生经验总结：三大战略控制点之土地合生经验总结：三大战略控制点之土地第6页保密文件，版权所有2022-10-1合生的土地策略：集中区域、大块拿地、迅速形成规模效应合生的土地策略：集中区域、大块拿地、迅速形成规模效应土地价格较为便宜；土地价格较为便宜；土地面积较大土地面积较大地块地理位置较偏僻地块地理位置较偏僻地块开发时间与市政规划地块开发时间与市政规划契合度高契合度高时间不会相差太大时间不会相差太大土地增值潜力较大土地增值潜力较大合生早期合生早期土地储备特点土地储备特点2000年以后，合生更为注重招拍挂拿地，区域选择聚焦于珠三角、长三角、环渤海三大区域，尤其是天津的京津新城是企业近十年的

8、重点开发项目（目前对外公布的占地面积为21.9平方公里，囊括别墅群、高尔夫、温泉度假村、工业园、大学城等）。第7页保密文件，版权所有2022-10-1合生土地储备合生土地储备合生创展2004年土地储备及区域分布53%11%30%6%广东省北京天津上海 2019年合生创展土地储备达1267万平米，以至业内有人戏称合生为“土地银行”，大量的土地储备一来可以使得企业永续经营，二来容易得到国外资本市场认可，可以迅速对接国外资本市场。其土地储备集中于广东，北京，天津及上海城市。其中广东省占五成多。住宅仍然是合生未来的主业，截至2019年12月31日，住宅的储备项目的建筑面积达1039万平米。合生土地储备

9、区域及产品分布图（单位：百万平米 截止至12月31日）02468101214住宅4.991.133.540.7310.39商铺0.440.10.070.020.63写字楼0.350000.35停车场0.910.12001.03酒店0.090.040.1400.27合计6.781.393.750.7512.67广东省北京天津上海合计第8页保密文件，版权所有2022-10-1合生创展合生创展2019-2019年完成项目及其分布年完成项目及其分布合生2005-2007年各区域开工计划（单位：百万平方米）0.002.004.006.008.0010.0012.00广州/东0.44 1.38 4.52

10、6.34 北京0.37 0.21 0.80 1.38 上海0.10 0.05 0.30 0.45 天津0.43 0.44 1.60 2.48 合计1.35 2.08 7.21 10.65 200520062007合计 在2019-2019年期间，合生预期完成项目的建筑面积将达到1065万平方米。其中广州地区公司完成项目建筑面积将达到634万平方米，北京地区公司完成项目建筑面积将达到138万平米，上海地区公司完成项目建筑面积将达到45万，天津地区公司完成项目建筑面积将达到248万平方米。值得注意的是，2019年完工建筑面积同比去年增长246.5%。合生2005-2007年预期完工建筑面积及其增长

11、百分比（单位：百万平米）1.352.087.2154.32%246.50%0.001.002.003.004.005.006.007.008.0020052006200700.511.522.53完工建筑面积增长百分比第9页保密文件，版权所有2022-10-1合生2005完成项目区域分布图32%28%8%32%广州北京上海天津合生创展集团合生创展集团2019年完成项目年完成项目将完成项目合生所占权益 建筑面积（平米）广州440,900华景新城6期4、6区100%111,617逸景翠园东区3期95%20,165华南新城4期99%28,941珠江帝景3期40%54,894骏景花园-南苑3期95%1

12、04,834帝景华苑1期100%74,138帝景山庄1期100%46,311北京371,734北京帝景苑2期B区100%277,847北京罗马嘉园2期100%93,887上海102,463上海合生城邦1期100%102,463天津434,180天津水上皇宫大酒店70%142,829天津京津新城2期70%291,351合计1,349,277合生创展集团2005年完成项目 正是基于长期看好中国发展下一个热点区域-环渤海区域，2019年、2019年合生将较多资源投向天津、北京。2019年，合生在北京和天津两地完成项目的建筑面积比重为60%，尤其是2019年10月开售的处京津唐腹地的京津新城项目（占地

13、21.9平方公里）将在未来几年持续放大供应量。而上海地区的完成项目则相对偏少。根据正略钧策收集到的相关市场信息得知，合生2019年和2019年的开工计划均有提前，上海地区公司在2019年年初提快销售速度，在2019年4月即完成全年的销售任务，随后即将余下项目推迟开发。基于对上海市场长期的看好,合生以16个亿拿下江湾新城一地块。而广州地区的云山熹景项目和惠州帝景湾均有不同程度的进度提前。这极大的规避了于2019年5月后的宏观调控影响。第10页保密文件，版权所有2022-10-1合生创展集团合生创展集团2019年计划完成项目年计划完成项目地区合生所占权益 建筑面积（平米）广东省1,378,449华

14、景新城6期5区100%159,988逸景翠园东区4期95%46,955逸景翠园中区2期95%104,350华南新城5期99%243,562珠江帝景4期40%240,000骏景花园-南苑西区95%51,710帝景华苑2期100%29,730帝景山庄2期100%90,000颐景华苑100%172,154云山熹景1期70%140,000惠州帝景湾1期100%100,000北京207,735北京珠江绿洲家园东区100%142,250北京罗马嘉园3期100%65,485上海51,566上海合生城邦2期100%51,566天津444,500天津京津新城3期70%444,500合计2,082,250合生创展

15、集团2006年完成项目合生创展2006年完成项目区域分布67%10%2%21%广东省北京上海天津2019年上海完工项目将压减至2%，这主要是因为公司推迟合生城邦项目进度有关。合生城邦占地约900亩，总建筑面积约60万平方米，为特大型低密度高尚居住区。该案以联体、叠加为主要物业。因为有惠州帝景湾及其它项目的加入，珠三角区域的统计口径由广州更改为广东省。2019年该区域完成项目占合生总体的67%，珠三角视为其根本。北京珠江绿洲项目开发接近尾声。第11页保密文件，版权所有2022-10-1合生创展集团合生创展集团2019年计划完成项目年计划完成项目合生创展集团2007年完成项目63%11%4%22%

16、广东省北京上海天津地区合生所占权益建筑面积（平米）广东省4,519,043逸景翠园中区3期95%750,034华南新城6期99%2,286,200珠江帝景5期40%511,400骏景花园-南苑西区95%499,600云山熹景2期70%60,000惠州帝景湾2期100%300,000广州合生国际大厦100%111,809北京800,566北京帝景苑A及F区100%422,855北京罗马嘉园4期100%377,711上海295,310上海合生城邦3期100%170,995上海合生国际大厦50%82,245上海合生滨江苑1期100%42,070天津1,600,000天津京津新城4期70%1,600,

17、000合计7,214,919合生创展集团2007年完成项目2019年合生有两个写字楼项目完工。其中广州合生国际大厦因为诸多原因，项目开发进度拖延较长。2000年后合生创展董事局主席朱孟依另一家企业珠江投资一直都在尝试做写字楼项目，它在珠江新城开发的珠江投资大厦有两栋连体楼，其中一栋已经整体卖给农业银行。第12页保密文件，版权所有2022-10-1合生经验总结：三大战略控制点之人才合生经验总结：三大战略控制点之人才将合生发展历程放入中国房地产行业背景中，根据生产要素的重要性，整个行业大致可以划分为三个主要阶段：地主时代、能人时代、资本时代。而这三个阶段，合生对战略性生产要素的把握均有其独到之处。

18、圈地圈地用人用人圈钱圈钱123199020002019第13页保密文件，版权所有2022-10-1 千军易得，一将难求！千军易得，一将难求！尽管合生创展历来低调，但它每次引入高端人才，尽管合生创展历来低调，但它每次引入高端人才，后面都有很多令人津津乐道的小故事，都在业界引起不后面都有很多令人津津乐道的小故事，都在业界引起不小轰动。也有不少业内知名人士在每次合生引入高端人小轰动。也有不少业内知名人士在每次合生引入高端人才时，都会对合生未来几年的业绩持较为乐观的看法，才时，都会对合生未来几年的业绩持较为乐观的看法，事实证明，这些乐观的看法其实都有点保守。事实证明，这些乐观的看法其实都有点保守。合生

19、经验总结：三大战略控制点之人才合生经验总结：三大战略控制点之人才第14页保密文件，版权所有2022-10-1武捷思武捷思总裁总裁蔡春萌蔡春萌总经理总经理项项 斌斌总经理总经理杨小平杨小平总经理总经理陈长缨陈长缨总经理总经理上上 海海地区公司地区公司广广 州州地区公司地区公司天天 津津地区公司地区公司北北 京京地区公司地区公司合生创展领军人物图合生创展领军人物图 作为一家民营企业，合生创立至今也仅十三年，内部难以积累足够的领军人物，所以合生对于集团总裁、地区公司总经理人选悉数由外空降。一般都需接触两到三年时间，才会定下最后人选。相对高端人才的大力引进而言，合生集团、各地区公司的部门负责人等更多的

20、是选择已在合生工作多年的员工提拔而成。第15页保密文件，版权所有2022-10-1合生高层合生高层武捷思武捷思 53岁 合生集团执行董事，总裁1984-2019年，任职於中国工商银行，调离前为中国工商银行深圳分行行长。2019-2019年，出任深圳市政府副市长期间，主管金融、税收、财政、证券、银行及教育等事务。2019-2000年，担任广东省省长助理，并协助省长处理广东信托投资有限公司破产、粤海企业（集团）有限公司重组及其他财务事宜。后调任广东粤港投资控股有限公司及广东控股有限公司的董事长。2019年4月加入合生创展并任公司执行董事，总裁。年薪港币五百万元及合生创展2000万股认股权。擅长：资

21、本运作，在国际金融界积累了丰富的人脉关系。加入合生经过：2019年，合生创展总裁谢世东离任，董事局将目标锁定在武捷思身上，为此，合生创展总裁位置空置了两年。2019年年末，由合生创展出钱、武捷思选定毕马威会计师事务所对合生创展进行全面审计，由此，武捷思得以了解合生实际情况。2019年4月，在参加过几次高层会议后，武捷思空降合生。由其对接国际资本市场，2019年8月，淡马锡、老虎基金以约10亿港元入股合生，2019年11月，合生创展发行3亿美元7年期优先票据，合生获得资金净额估计约2.91亿美元。第16页保密文件，版权所有2022-10-1合生高层合生高层谭礼宁，谭礼宁，41岁，合生集团执行董事

22、、副董事总经理兼财务总监英国伦敦大学工程学学士及剑桥大学博士，美国註册财务分析员。青岛啤酒有限公司之独立非执行董事。2019-2019年，任YTL Power International Berhad之联席董事，当时曾参与YTL Power于吉隆坡证券交易所上市之工作，并负责基建项目。2019-2019年，任职工商东亚融资有限公司，为公司（投资银行部）董事总经理之一，负责范围广泛的企业融资交易，包括合并收购、债务及股权融资、资产出售及债务重组。年薪港币360万元及合生1000万股股份购股权。第17页保密文件，版权所有2022-10-1合生高层合生高层谢世东谢世东 42岁，合生集团原总裁（任职期

23、2019-2019年）香港大学工程学士和英国华威大学工商管理硕士。从事地产多年，曾在香港某家小型地产公司工作多年，然后跳槽至恒基地产中国有限公司工作较短时间。2019年，加入合生创展。蔡春萌蔡春萌，40岁，合生集团副总裁，兼广州地区公司总经理。毕业于广州师范大学，1990-1992年留学英国，2000年获悉尼大学硕士学位。1993年7月，进入天贸物业管理公司，2019年任物业公司副总经理。2019年4月加入合生创展。说明：主要负责广州市场第18页保密文件，版权所有2022-10-1合生高层合生高层项斌项斌 58岁，合生集团董事局执行董事、副主席 兼上海合生房地产开发有限公司董 事长、总经理 1

24、983.21986.8中建一局二公司党委书记1986.91991.12中建一局二公司总经理1991.121992.5中建总公司出国处1992.51993.5香港中海集团土木公司1993.52019.2中海发展（广州）有限公司副董事长、总经理，此间开发的锦城花园等项目至今仍是广州典范。2019.32019.1中国海外集团有限公司董事中海发展（上海）有限公司副董事长、总经理上海海汇房地产发展有限公司董事长、总经理2019.2 至今合生创展集团有限公司执行董事、副主席兼上海合生房地产开发有限公司董事长、总经理 说明:负责合生上海业务。第19页保密文件，版权所有2022-10-1合生高层合生高层杨小平

25、杨小平 52岁，合生集团副总裁、合生天津地区公司总经理1978年加入中建总公司1994年加入中国海外集团2019年9月中海发展（上海）有限公司总经理2019年1月加入合生说明:负责合生天津业务。沈蕙蓉沈蕙蓉，52岁，合生集团副总载2019年加入合生，之前任国家旅游局某司司长。在市场营销和国际关系方面积累了丰富的经验。说明：负责合生天津旅游版块业务陈长缨陈长缨 37岁 合生集团北京地区公司总经理 高级工程师1993.72019.5：中国海外广州公司副总经理；2019.52019.10：中国海外集团营销部总经理；2019.102019.2：中海地产助理总经理、营销部总经理。2019年加入合生擅长：

26、土木建筑、地产投资及营销管理说明：负责北京地区公司业务第20页保密文件，版权所有2022-10-1合生经验总结：三大战略控制点之资本市场合生经验总结：三大战略控制点之资本市场将合生发展历程放入中国房地产行业背景中，根据生产要素的重要性，整个行业大致可以划分为三个主要阶段：地主时代、能人时代、资本时代。而这三个阶段，合生对战略性生产要素的把握均有其独到之处。圈地圈地用人用人圈钱圈钱123199020002019第21页保密文件，版权所有2022-10-1引入战略合作伙伴、借力资本市场引入战略合作伙伴、借力资本市场2019年8月合生集团与两家战略合作方签订认购协议，向两名投资者各发行1003万股新

27、股。合作对象除了淡马锡控股旗下全资子公司之外，还包括老虎全球基金（Tiger Global Management）旗下一个掌握12亿美元的基金管理公司。新股发售价较合生创展去年底每股净资产溢价逾50%。如此计算，两家策略投资者将共斥资约10亿港元。在认购结束后，两家策略投资者将分别持有合生创展8.33股东，分列合生创展第二大股东。与此同时，朱孟依通过其全资控股的SOUNDA所持合生创展股权将由63.56降至52.97，仍为绝对控股股东。两策略股东将不直接参与其管理运营。它们各派一名非执行董事参加合生创展董事会，淡马锡旗下的ARANDA还将派出一名监察者列席董事会。ARANDA和老虎基金已分别同

28、意在此交易完成6个月和12个月内不出售其持有合生创展股权，但亦不在合生创展未同意的情况下一年之内再度收购后者股权。第22页保密文件，版权所有2022-10-1发行七年期优先票据发行七年期优先票据2019年11月，合生创展发行3亿美元7年期优先票据，票息及收益率订为8.125厘，该票据将在2019年11月9日到期。合生此次发行票据所得款项净额估计约2.91亿美元，将用作购买土地及物业发展等一般企业用途。瑞士信贷第一波士顿作为此次债券发行的牵头行，与摩根斯坦利一起购买此笔3亿美元的7年期票据，约合人民币24亿元。如果这期间人民币持续升值，这笔交易还将给合生带来汇差收益。注:2019年6月按部就班并

29、购珠江地产、分拆韩江建筑后，合生在资本市场应该还会有大动作。第23页保密文件，版权所有2022-10-1合生经验总结：规模效应明显，营销支出比重降低合生经验总结：规模效应明显，营销支出比重降低 在房地产行业，规模往往在某种程度上意味着品牌以及品牌效应，香港联交所上市的合生创展1,267万平米土地储备，累计已开发建筑面积达1,800万平米本身就是个很好的宣传和保证，各种资源协同效应较大，容易获得消费者认可和信任。自2019年度后期，合生采用集束式宣传方式，将十大项目联动宣传，即增加了项目宣传的力度，又降低了总体宣传费用。合生2001-2004年营业额及销售推广费用占营业额比重(单位:亿元)11.

30、721.333.344.510.78%9.43%6.95%5.65%0.010.020.030.040.050.02001年2002年2003年2004年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%营业额(亿元)销售及市场推广费/营业额第24页保密文件，版权所有2022-10-1合生经验总结：组织架构调整基本到位、效果尚需观察合生经验总结：组织架构调整基本到位、效果尚需观察 合生创展于2019年正式启动跨区域拓展，2019年设立集团总部，设立集团总部、四大地区公司及其项目公司体系进行管控。并创新性运用以项目运作为核心的“项目功能组”式管理模式。将集团总部定位于战略

31、中心，成立企业发展中心负责全集团战略管理及各地区、项目资源协同工作；各地区公司定位于利润中心；项目公司定位于成本中心。（注：对其组织架构和管控体系的效果和得失需要更长时间跟踪观察方能正确评估。）第25页保密文件，版权所有2022-10-1合生组织架构图合生组织架构图总部是战略中心，单独设立企业发展中心，强化总部战略管理职能地区公司是利润中心，部门设置与总部基本保持一致，项目公司是成本中心，属操作层面合生创展集团有限公司骏景花园/南苑逸景翠园华南新城华景新城北京珠江绿洲家园北京珠江帝景其它珠江帝景帝景华苑北京罗马家园天津京津新城上海合生滨江苑上海合生城邦康景物业北京帝景豪生酒店广州珠江帝景酒店广

32、州地区公司行政人事中心营销中心经营财务中心开发中心设计工程中心开发与营销管理中心设计工程管理中心经营财务管理中心行政人力资源管理中心企业发展中心北京地区公司上海地区公司天津水上皇宫大酒店天津地区公司集团总裁集团常务副总裁集团副总裁集团副总裁第26页保密文件，版权所有2022-10-1合生和万科2001-2004年人均效能比较59.729.535.552.328.237.352.427.40102030405060702001200220032004合生万科合生2001-2004年人均效能及其增长率(未含物业管理员工)29.535.552.359.7-41%48%102%010203040506

33、0702001200220032004-0.6-0.4-0.200.20.40.60.811.2人均效能(万元)人均效能增长率合生经验总结：区域扩张经过磨合、人均效能趋于稳定合生经验总结：区域扩张经过磨合、人均效能趋于稳定2019年合生开始区域拓展，2019年上海、北京、天津地区公司的人员增加较多，而收益有一定滞后期，导致人均效能下降较快，当然这也从一个侧面反映出合生的管控体系尚在磨合期，2019年趋于稳定。和万科相比，合生人均效能总体偏高，主要是因为合生倾向于集中于某区域，进行超大楼盘操作，市场经营风险较高，而盈利较为可观的缘故。第27页保密文件，版权所有2022-10-1合生经验总结：区域

34、布局效果尚未显现，收益增长波动较大合生经验总结：区域布局效果尚未显现，收益增长波动较大合生在2019才开始进行跨区域扩张，2019年10月左右天津等地才有较为稳定的利润贡献。和较早就开始了区域拓展的万科相比，其净利润增长率波动幅度大得多。但根据正略钧策相关研究表明，在2019-2019年，因为合生各区域项目已经进入收益期，其公司总体收益增长波动幅度将趋缓。合生2000-2004年净利润及其增长率1.51.22.83.87.2-18.9%124.9%36.6%86.3%0.01.02.03.04.05.06.07.08.02,0002001200220032004-40%-20%0%20%40%

35、60%80%100%120%140%净利润(亿元)合生合生和万科净利润增长率比较124.9%36.6%86.3%2.1%-18.9%41.9%24.3%63.7%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%2001200220032004合生万科第28页保密文件，版权所有2022-10-1合生财务业绩一览合生财务业绩一览合生1999-2000年营业额及其增长率13.312.011.721.333.344.5-9.80%-2.30%81.64%56.38%33.79%051015202530354045501999年2000年2001年2002年2003年2004年-20

36、%0%20%40%60%80%100%营业额(亿元)营业额增长率合生1999-2004年总资产及其增长率3556871031284555.46%23.88%26.72%25.49%18.26%0204060801001201401999年2000年2001年2002年2003年2004年00.10.20.30.40.50.6总资产(亿元)总资产增长率复合增长率27.35%复合增长率18.02%复合增长率15.97%复合增长率29.36%合生1999-2004年净利润及其增长率3.11.51.22.83.87.2-50.66%-18.94%124.86%36.61%86.34%012345678

37、1999年2000年2001年2002年2003年2004年-100%-50%0%50%100%150%净利润(亿元)净利润增长率合生1999-2004年净资产及其增长率16202027342423.02%2.88%10.23%25.18%20.11%05101520253035401999年2000年2001年2002年2003年2004年0%5%10%15%20%25%30%净资产(亿元)净资产增长率第29页保密文件，版权所有2022-10-1合生财务简析：充分利用财务杠杆、速度为王合生财务简析：充分利用财务杠杆、速度为王净资产报酬率=总资产报酬率1/(1-资产负债率)从左图可以看出，其净

38、资产报酬率上升很大主要是因为其充分利用了财务杠杆效应，由此使其资产负债率较高。其整体盈利能力，即总资产报酬率增长相对平稳。2019年，合生总资产报酬率为6.18%，较2019年上升2.16个百分点(2019年为4.02%),但经过较高的财务标杆放大，净资产报酬率为23.58%，较2019年上升8.64个百分点（2019年为14.94%）。总资产报酬率=销售净利率总资产周转率从左图可以看出，其销售净利率在2019年、2019年均有所下跌，但其总资产报酬率还是保持了较平衡的发展态势。主要是因为合生总资产周转率在2019年有所下跌后一路上扬。这反映出2019年后合生加强了进度的控制，提高资产运转效率

39、。这和奉行“速度为王”的策略是相吻合的。2019年营业额和净利润有所下降主要因为骏景花园南苑、华南新城、逸景翠园等项目于2019年后期才推出。而于2019年1月，合生在北京、天津增购土地303万平米。注：净资产、总资产等时点存量概念均取期初期末平均值，收入、利润等期间流量概述均取期末值。合生2000-2004年权益报酬率分析0%20%40%60%80%2000年2001年2002年2003年2004年净资产报酬率资产负债率总资产报酬率合生2000-2004年总资产报酬率分析0%10%20%30%40%50%2000年2001年2002年2003年2004年总资产报酬率销售净利率总资产周转率第3

40、0页保密文件，版权所有2022-10-1合生企业使命和愿景合生企业使命和愿景白领、精英地方政府、企业、当地居民优秀企业商务、休闲人士企业使命：合生是一个泛地产资源整合的平台，通过先进的泛地产商业模式，纵向整合房地产价值链条的各个企业，横向整合泛地产各种产业，辅助政府优化社会资源配置，发展地方经济，为社会公众提供优质泛地产产品和服务房地产：精品社区系列、卫星城系列、豪宅系列；商业地产系列泛地产：商务酒店系列、旅游度假系列；商贸综合体、物流园、工业厂房等第31页保密文件，版权所有2022-10-1合生企业使命和愿景合生企业使命和愿景企业愿景：3年后（即2019年底）全国市场份额最高，2019年销售

41、额 亿，2025年成为世界级综合性企业集团营业额 亿，总资产 亿；主要业务：综合地产；覆盖区域范围：大陆三大城市圈现阶段（2019）中国综合地产龙头企业（2019-2009）亚洲综合性企业集团（2019-2019）全球综合性企业集团（2019-2025）营业额 亿，总资产 亿；主要业务：泛地产、基础投资、能源等；覆盖区域范围：大陆36个大中城市、东亚营业额 亿，总资产 亿；主要业务：泛地产、基础投资等；覆盖区域范围：大陆，亚洲第一步第二步第三步这能解释为何其2019年开工计划较2019年骤涨246.5%第32页保密文件，版权所有2022-10-1合生创展核心发展战略合生创展核心发展战略土地政策

42、和金融政策提高了拿地和项目开发的成本，中小开发商被挡在行业门槛外面；国内外优势企业将利用资本市场，整合产业，提高行业集中度。金融和土地政策使得不少地方开发商缺少开发资金；很多老企业占有大片厂房用地；通过兼并重组这些企业，可以“非竞拍”拿地。资源向三大城市圈集聚，以核心城市为突破口，成熟后迅速向城市圈的二级城市渗透。扩张策略：迅速扩大规模，成为产业整合后的寡头；兼并重组地方扩张策略：迅速扩大规模，成为产业整合后的寡头；兼并重组地方（房地产）企业，重点布局珠三角、长三角、环渤海三大城市圈；（房地产）企业，重点布局珠三角、长三角、环渤海三大城市圈；1第33页保密文件，版权所有2022-10-1合生创

43、展核心发展战略合生创展核心发展战略土地招拍挂后，土地的竞争就等同于资金的竞争121文件收紧了银根，提高了项目开发的资金压力合生未来竞争对手主要是外资，而外资最大的优势就是资本优势开拓融资渠道：引入国际战略合作伙伴、对接国外国内两个资本市场，运开拓融资渠道：引入国际战略合作伙伴、对接国外国内两个资本市场，运用可转债、配股等金融手段和国外产业基金等金融产品，为公司快速扩张用可转债、配股等金融手段和国外产业基金等金融产品，为公司快速扩张提供有力支持提供有力支持;2利用国内外金融资源（产业基金、债券信托、营销信托、境外信托、可转债、股权信托、银行大额授信、上市），拓宽资金渠道，建立资金优势；充分利用合

44、生大规模的土地储备，引入两、三家国际知名度比较高的战略合作伙伴，提升合生国际形象，借力国外国内资本市场实现快速扩张，牢牢占据先发优势第34页保密文件，版权所有2022-10-1合生创展核心发展战略合生创展核心发展战略以低成本的代价创建高附加值：精准调研、采用低成本创新设计、创建高附加值，获取高额利润。充分利用政府资源，并行报建手续；将公司已建楼盘形成标准设计库和成本库，今后公司新楼盘充分利用两个数据库来节省成本和时间；项目运作：大力进行创新项目运作：大力进行创新“产品研发产品研发”，提高项目利润；利用高速，提高项目利润；利用高速“商业商业模式模式”，提高开发速度和资本周转率；，提高开发速度和资

45、本周转率；3相比较国外巨头，我们资金无法与之相比，必须要向速度来要时间，从时间来要资金，充分利用我们既有优势，提高项目运作效率，缩短运作周期项目各环节的“串联”变“并联”，在拿地阶段，把规划设计等后续环节适度提前进行，最大限度的压缩开发周期。第35页保密文件，版权所有2022-10-1合生创展核心发展战略合生创展核心发展战略集中于投资策划、销售租赁、物业管理环节，为各种产业提供房地产产品，但不进入各种具体产业的经营和管理；例如，开发物流地产，但不经营物流，而是和物流行业强势企业建立战联盟，并利用物流概念拿地，从住宅或商业盈利专业化：充分整合资源，做最擅长的事情（优势在于打造地产平台、协同专业化

46、：充分整合资源，做最擅长的事情（优势在于打造地产平台、协同社会资源）社会资源）4通过住宅地产、商业地产、旅游地产、教育地产、工业地产各种物业之间不同组合，建立综合地产竞争力第一是不同种类物业之间的组合，产生协同效应；第二是持有型物业和出售型物业的组合；第三是不同地段之间的组合，如市区和城郊的比例；第四是不同进度梯次之间的物业组合，比如有的物业正在入住，而有的物业在做前期等等。第36页保密文件，版权所有2022-10-1合生创展土地战略合生创展土地战略土地是增值的，而建筑物是贬值的，各大地区公司持续做大土地储备，满足集团跨越式发展要求；集团开发中心加强土地调研，为公司进一步扩张提供支持土地战略：

47、创新多种拿地手段，持续做大土地储备，强化土地投资和经土地战略：创新多种拿地手段，持续做大土地储备，强化土地投资和经营分析营分析1土地储备集中在三大城市圈：环渤海、长三角、珠三角；适度往其它区域拓展；先立足城市圈的中心城市，即环渤海的北京、天津、大连、青岛、沈阳，长三角的上海、南京、杭州，珠三角的广州、深圳、珠海，成渝的成都、重庆，武汉圈的武汉，关中圈的西安；接着，进入城市圈的二级城市。如在珠三角的拓展，先广州而后惠州针对国家土地管理制度的规范化，土地交易的市场化，一方面，开发多种拿地手段，特别是通过股权合作和地方企业的兼并重组获取土地储备；另一方面，强化投资项目分析，建立科学的宗地购买成本收益

48、分析方法和数据库，优化投资方案第37页保密文件，版权所有2022-10-1合生创展人力资源战略合生创展人力资源战略根据合生管理精髓和新的项目开发模式，通过项目经理培训和其它内部、外部培训，迅速提高员工对新的商业模式的操作能力人力资源战略：根据新的商业模式，加大培训力度，建立良性绩效考核人力资源战略：根据新的商业模式，加大培训力度，建立良性绩效考核系统和激励机制系统和激励机制2根据新的商业模式，建立动态利润贡献评估体系和新的绩效考核系统；区分战略性人才和战术性人才，战术人才是专注于某一环节的技术型人才，而战略人才是能统观全局，引领企业发展的统帅型人才。通过轮岗等方式，促使战术性人才提升为战略性人

49、才；同时，通过股权激励等方式，使得战略性人才跟公司结成利益共同体第38页保密文件，版权所有2022-10-1合生创展区域发展战略合生创展区域发展战略北京：加强品牌建设，改进产品质量，改善客户关系和公司形象区域发展战略：整合各区域优势特色资源，发挥规模优势，规避单一区区域发展战略：整合各区域优势特色资源，发挥规模优势，规避单一区域的风险域的风险3天津：深刻总结天津地区创新的地产开发模式和商业运营模式，打造核心竞争优势，成为集团新型复合人才培养基地上海：规避长三角短期的泡沫风险，保持在长三角的长期战略投资广州：持续探索并优化市场化运作机制，保持龙头地位，实现规模增长，继续为集团整体发展提供现金支持

50、新地区：伺机进入武汉、重庆、成都、西安等城市，通过进入中西部地产，扩大规模，降低风险。新地区目前以储备土地为主。第39页保密文件，版权所有2022-10-1合生创展组织战略合生创展组织战略加强总部对地区和项目的指导和服务组织战略：确立总部的战略中心地位，地区公司的经营中心地位，项目组织战略：确立总部的战略中心地位，地区公司的经营中心地位，项目公司的成本中心地位公司的成本中心地位4建立科学全理的财务分析评价体系，强化项目投资测算，实现总部对地区、项目的战略管理控制强化总部的战略引导和资本运作能力。整合各种资源进行融资、投资，进行企业品牌建设、产品研发和商业模式研究，为各地区公司提供发展的平台落实