1、目录地价理论地价理论地价评估地价评估地价管理地价管理地价理论地价理论17.1.1 地价基本原理 古典经济学的地价理论古典经济学的地价理论 威廉配第是古典政治经济学的奠基人之一。他认为,土地的价值取决于投入土地的 劳动量,土地所有权的价格等于祖父孙三代人通常可以同时生存的年数(约为21年)的 地租,从而他把土地价格定义为一定年期的地租总额。英国经济学家詹姆斯安德森认为,“不是地租决定土地产品的价格,而是土地产品 的价格决定地租”。英国古典政治经济学家亚当斯密坚持劳动价值论。马克思主义地价理论的主要观点马克思主义地价理论的主要观点 自然状态的土地虽然不是劳动产品,没有价值,但有使用价值,并存在价格
2、土地价格的实质是地租的资本化土地资本的折旧和利息同样决定土地价格现代西方经济学的地价理论现代西方经济学的地价理论 现代西方经济学的地价理论形成于19世纪末,其核心观点是:持有土地可能得到的 利益,不仅只有土地的利用收益,而且还应把卖掉土地产生的利益考虑进去。因此,不只 是土地收益决定地价,而且资本市场也参与了土地价格的决定。现代西方经济学地价理论的特点及不足现代西方经济学地价理论的特点及不足17.1.2 土地价格的内涵和特点 土地价格的内涵是在正常市场条件下,土地在未来年期所能提供的土地纯收益(地租)的资本化价值。这种土地纯收益,是劳动者创造的剩余价值的一部分,它可能来 自本宗地劳动者,也可能
3、因为土地资源的稀缺和垄断,来自全社会劳动者剩余价值的转 移。这一土地纯收益的资本化价值,在正常市场条件下能够弥补自然土地的价值补偿和凝 固在土地中的土地资本的有效价值补偿。土地价格是土地的权益价格土地价格不依生产成本定价土地价格由土地的供给与需求决定,而土地需求影响更大土地价格呈总体上升趋势土地价格具有强烈的地域性17.1.3 影响土地价格的因素 一般因素 经济发展状况 财税体制 相关政策 城市规划 城镇化发展速度 土地资源禀赋 土地产权状况区域因素 区段位置 基础设施条件 规划限制 环境质量个别因素17.1.4 地价与其他商品价格的关系地价与房价的关系从我国房地产市场表现来看,地价与房价的变
4、化高度趋同。地价上涨时,房价也在上 涨,地价下跌时,房价也在下跌;反过来,房价涨跌时,地价也必然同向涨跌。地价与物价的关系地价上涨是否会引发物价全面上涨,导致通货膨胀,而通货膨胀又反过来推动地价猛 烈上涨,催生地价泡沫,是人们普遍担心的。生产要素价格上涨消费品(居民住房)价格上涨地价评估地价评估17.2.1 地价评估的目的与作用有助于土地交易的顺利进行有助于企业投资决策 有助于土地市场的完善和管理 17.2.2 地价评估的原则 公平原则最有效利用原则 替代原则预期收益原则 供需原则 17.2.3 地价评估的方法 市场比较法市场比较法收益还原法收益还原法剩余法剩余法成本逼近法成本逼近法基准地价系
5、数修正法基准地价系数修正法地价管理地价管理17.3.1 建立完善的土地价格体系基准地价 城镇土地基准地价 农地基准地价 标定地价交易地价 国有土地使用权出让价格 国有土地使用权转让价格 国有土地租赁价格 国有土地地役权价格 其他价格形式17.3.2 制定地价管理制度 土地估价制度土地评估机构和评估师的资格认证制度 基准地价和标定地价定期公布制度城镇地价监测公布制度 土地供应计划制度和土地储备制度 土地交易最低限价制度 17.3.3 实施正确的地价政策 地价政策是指政府为实现土地的合理市场价格而采取的宏观调控与管理的一切手段和 措施。土地市场价格过低过高、大起大落,不仅使土地产权人的权益和各个产
6、业对土地的 合理需求都难以得到切实维护与保障,而且也极不利于土地的节约集约利用,甚至会催生 地价泡沫,引发金融危机。实现地价的平稳发展,关键要靠政府对土地市场进行有效的宏观管理与调控。政府对 土地市场价格进行宏观调控可以采取多种手段和办法。如城市国有土地使用权的出让市场,在市场需求过旺、供不应求时,为了防止市场过度竞争引发地价的剧烈上涨,政府可 以在通过各种途径适当增加供给、抑制需求的同时,从土地出让方式,出让土地的布局、数量、规模、条件和节奏上进行灵活的调节,以降低市场的竞争程度,引导市场竞争主体 的理性参与,促进土地市场及地价平稳发展。复习思考题1.西方经济学地价理论的特点及局限性是什么?2.马克思主义地价理论体系构成及其特点是什么?3.如何以马克思主义地价理论为指导,结合我国市场经济发展的实践,完善我国地 价形成机制?THANKS
